大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估筆試（2018-2023年）真題摘選含答案

長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估筆試（2018-2023年）真題摘選含答案（圖片大小可自由調(diào)整）卷I一.參考題庫(kù)(共30題)1.為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。2.適用于評(píng)估新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的成本法基本公式是（）。A、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝購(gòu)置土地價(jià)格＋建造建筑物價(jià)格B、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物價(jià)格C、新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊D、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)E、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的間接成本＋建造建筑物的正常利潤(rùn)3.在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動(dòng)產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法是（）。A、假設(shè)開發(fā)法B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法C、路線價(jià)法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法4.有一不動(dòng)產(chǎn)，未來第一年的純收益為16萬元，預(yù)計(jì)此后各年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為9%，另外，該宗不動(dòng)產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)使用了5年，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為：（）A、216.08萬元B、217.04萬元C、218.04萬元D、219.08萬元5.從估價(jià)對(duì)象來看，市場(chǎng)比較法主要適用于交易性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估，如古建筑、教堂、學(xué)校等。6.堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的預(yù)期收益原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員必須對(duì)價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未來的客觀、合理的預(yù)期收益進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益的確定上。7.土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利潤(rùn)）×土地增值收益率。8.某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000m2。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為1000元／m2；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)按建筑面積算為800元／m2。2004年10月1日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價(jià)為1100元／m2；該類房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為50年的土地價(jià)格）按建筑面積算為2000元／m2。估計(jì)該類建筑物的殘值為零。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年10月1日的總價(jià)。9.區(qū)域因素是指反映不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，下列影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的的因素中，屬于區(qū)域因素的有（）。A、繁華程度B、交通便捷程度C、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D、土地平整程度E、環(huán)境10.土地的自然特性包括不可移動(dòng)性、耐久性、個(gè)別性、用途多樣性。11.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。A、上調(diào)貸款利率B、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C、開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D、增加土地供應(yīng)12.不動(dòng)產(chǎn)的（）使得不動(dòng)產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，每一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格都存在差異，因此不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。A、個(gè)別性B、不可移動(dòng)性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性13.運(yùn)用市場(chǎng)比較法，比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強(qiáng)，評(píng)估結(jié)果越好。14.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。15.一般來說，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。16.某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10%，酒樓8%，辦公樓7%）。17.某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費(fèi)用為2億元／krn2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。18.簡(jiǎn)述新開發(fā)土地有哪些，公式是有哪些？19.某商場(chǎng)的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m2，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測(cè)算該商場(chǎng)2005年10月16日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。20.利用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，首先需要調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動(dòng)產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式B、弄清政府的規(guī)劃限制C、弄清土地權(quán)利狀況D、弄清開發(fā)經(jīng)營(yíng)期E、弄清不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況21.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循一些基本原則，例如：估價(jià)時(shí)要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象必須是經(jīng)過國(guó)家法律法規(guī)確認(rèn)和保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，這一要求即符合（）。A、合法性原則B、最有效使用原則C、估價(jià)期日原則D、替代原則22.物質(zhì)折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值損失。23.為評(píng)估某寫字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：???? （1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期 （2）交易情況分析判斷 交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度 （3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。? （4）房地產(chǎn)狀況分析判斷 房地產(chǎn)狀況中的三全因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例的狀況劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。24.收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，也適用于無收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。25.基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。所以，基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格，而是區(qū)域性的價(jià)格。26.可用成本法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)有（）。A、市場(chǎng)交易活躍、交易實(shí)例充足的不動(dòng)產(chǎn)B、既無收益又很少進(jìn)入交易的不動(dòng)產(chǎn)C、工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估D、商業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估E、住宅用地的價(jià)格評(píng)估27.按剩余技術(shù)分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)，是以各方擁有的房地價(jià)值占高層建筑房地總價(jià)值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔(dān)該份額相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。28.簡(jiǎn)述收益法的特點(diǎn)是？29.某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。現(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為90萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬元；裝修的重置價(jià)格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）30.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是宗地價(jià)格的一種評(píng)估方法。它是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在比較的基礎(chǔ)上，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地于估價(jià)期日價(jià)格的方法。該方法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、預(yù)期收益原理C、供求原則D、收益分配原則卷I參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案: 估算寫字樓于2005年10月30日的正常價(jià)格如下? （1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評(píng)估。? （2）求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格： （3）計(jì)算評(píng)估結(jié)果? 若將上述三個(gè)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)結(jié)果，則有：? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝（6310.52＋6391.66＋6019.78）／3＝6240.65元／m22.參考答案:A,B,E3.參考答案:A4.參考答案:B5.參考答案:錯(cuò)誤6.參考答案:正確7.參考答案:錯(cuò)誤8.參考答案: 根據(jù)所給資料判斷，用成本法估算該房地產(chǎn)的總價(jià)。 估價(jià)公式是： 舊有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊 （1）求取土地現(xiàn)值＝1100×1000＝1100000元 （2）建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格＝2000×2000－1100000＝2900000元 （3）建筑物的折舊： 采用直線法計(jì)算折舊，計(jì)算折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為50－1＝49年 折舊總額＝2900000×4／49＝236734.69元 （4）估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格為1100000＋2900000－236734.69＝3763265.31元9.參考答案:A,B,E10.參考答案:錯(cuò)誤11.參考答案:B12.參考答案:A13.參考答案:正確14.參考答案:正確15.參考答案:錯(cuò)誤16.參考答案: （1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為： （2）各層建筑面積=4000×6/24=1000（m2/層）? （3）計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格? 年凈收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（萬元）? V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（萬元）? （4）計(jì)算2～3層商場(chǎng)收益價(jià)格????? 年凈收益=1000×2×70%×600=84（萬元）????? V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（萬元）? （5）計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格????? 年凈收益=1000×70%×50×12-80000=34（萬元）????? V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（萬元）? （6）計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格? 年凈收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（萬元）????? V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（萬元）? （7）計(jì)算11～24層住宅價(jià)格? V11-24=1000×14×4000=5600（萬元）? （8）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格? V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）17.參考答案: 根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下。 （1）計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)為：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2） （2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)為：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2） （3）計(jì)算投資利息投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)又分兩部分，其中40％為第一年投人，計(jì)息期為1.5年；另外60％在第二年投人，計(jì)息期為0.5年，因此投資利息為： 120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2） （4）計(jì)算投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)為：（120＋200）×20％＝64（元／m2） （5）計(jì)算土地增值收益 土地增值收益為：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2） （6）計(jì)算單位面積土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2） （7）計(jì)算土地總價(jià)格 土地總價(jià)格=512.83×5000000＝25.6415（億元） 因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格為512.83元／m2，總價(jià)格為25.6415億元。18.參考答案: 1）包括： 填海造地、開山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地、舊城區(qū)總拆除舊建筑物 2）公式： 新開發(fā)土地價(jià)格 =（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)+土地增值收益）*修正系數(shù) 應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用=收益程度*設(shè)施總費(fèi)用 開發(fā)利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用）*投資利潤(rùn)率 土地增值收益 =（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)）*土地增值收益率 價(jià)格修正用修正系數(shù)K19.參考答案: 該商場(chǎng)2005年10月16日帶租約出售時(shí)節(jié)正常價(jià)格測(cè)算如下： （1）商場(chǎng)一層價(jià)格的測(cè)算： 租賃期限內(nèi)年凈收益=300×200×（1-20%）×12=57.60萬元 租賃期限外年凈收益=300×180×（1-20%）×12=51.84萬元 （2）商場(chǎng)二層價(jià)格的測(cè)算? 年凈收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（萬元） （3）該商場(chǎng)的正常價(jià)格=商場(chǎng)一層的價(jià)格+商場(chǎng)二層的價(jià)格=511.68+445.89=957.57萬元20.參考答案:B,C,E21.參考答案:A22.參考答案:錯(cuò)誤23.參考答案: （1）公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)? （2）交易情況修正系數(shù)? 可比實(shí)例A=100/103? 可比實(shí)例B=100/98? 可比實(shí)例C=100/102? （3）交易日期修正系數(shù)為： （4）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)?因素權(quán)重值的計(jì)算? 因素1的權(quán)重=3/（3+2.4+1）=47%? 因素2的權(quán)重=2.4/（3+2.4+1）=38%? 因素3的權(quán)重=1/（3+2.4+1）=15%? 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算： 可比實(shí)例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9? 可比實(shí)例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27? 可比實(shí)例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54? （5）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格24.參考答案:錯(cuò)誤25.參考答案:正確26.參考答案:B,C27.參考答案:錯(cuò)誤28.參考答案: 1）收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)。（地租地價(jià)理論和生產(chǎn)要素分配理論） 2）收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，所以求得的價(jià)格通常稱為“收益價(jià)格”。 3）收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動(dòng)產(chǎn)凈收益和資本化率確定的準(zhǔn)確度。29.參考答案: （1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式：? 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊? （2）求土地的重新取得價(jià)格? 因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格 （3）計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：? ①建安成本=600（萬元）? ②管理費(fèi)用=600×3%=18（萬元）? ③投資利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（萬元）? ④銷售稅費(fèi)=90（萬元）? ⑤開發(fā)利潤(rùn)=120（萬元）? 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元） （4）計(jì)算建筑物折舊額? ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）? ②?裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬元）? ③設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬元）? ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬元）? 建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）? （5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）30.參考答案:A卷II一.參考題庫(kù)(共30題)1.土地使用權(quán)的形成包括“出讓”、“劃撥”和“租賃”三種方式。2.運(yùn)用市場(chǎng)比較法的估價(jià)過程中，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括以下（）內(nèi)容。?A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一幣種和貨幣單位C、統(tǒng)一面積內(nèi)涵D、統(tǒng)一面積單位E、統(tǒng)一采用單價(jià)3.估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況、分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素、說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由、說明估價(jià)的測(cè)算過程，參數(shù)選擇以及（）。A、估價(jià)原則B、估價(jià)方法C、估價(jià)人員D、估價(jià)結(jié)果及其確定的理由4.不動(dòng)產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使它同時(shí)表現(xiàn)出一些特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。主要有（）A、用途多樣性B、個(gè)別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性5.某公司通過參加拍賣競(jìng)得一面積為2500m2的土地的使用權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其酒樓本身進(jìn)行收益價(jià)格評(píng)估，估價(jià)期日為2009年3月12日。?據(jù)估價(jià)人員調(diào)查核實(shí)，此不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估期日尚可使用35年，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次物業(yè)每月的營(yíng)業(yè)額為50萬元每月管理費(fèi)和稅費(fèi)總計(jì)為30萬元；經(jīng)市場(chǎng)比較法求得同交易圈內(nèi)使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權(quán)價(jià)格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。6.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)期日原則要求明確不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的期日，即不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)工作結(jié)束的日期。7.估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%，報(bào)酬率為8%。8.一份完整的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容包括：封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制提案件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告和附件。9.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則？10.為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料見下表： 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。11.某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬元。A、85.45B、87.16C、88.50D、88.9012.我國(guó)的房屋權(quán)屬證明有：（）A、《房屋所有權(quán)證》B、《房屋共有權(quán)證》C、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》D、《集體土地所有權(quán)證》E、《國(guó)有土地使用權(quán)證》13.重置價(jià)格和重建價(jià)格是不同的。從理論上講，采用重置價(jià)格來評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格更為合理，但在實(shí)際中，采用重建價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。14.重新構(gòu)建價(jià)格是指企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，即實(shí)際成本。15.簡(jiǎn)述估價(jià)程序是什么？16.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、估價(jià)作業(yè)期C、出具估價(jià)報(bào)告之日D、簽訂估價(jià)委托合同之日17.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格需要經(jīng)過以下（）步驟來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。A、調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)基本情況B、選擇最佳的開發(fā)利用方式C、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期D、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格E、估算成本費(fèi)用及利稅18.收益性不動(dòng)產(chǎn)指能直接取得市場(chǎng)租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)，下列不動(dòng)產(chǎn)屬于收益性不動(dòng)產(chǎn)的是（）。A、商用不動(dòng)產(chǎn)B、經(jīng)營(yíng)型辦公不動(dòng)產(chǎn)C、倉(cāng)儲(chǔ)用途不動(dòng)產(chǎn)D、教堂E、寺廟19.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用于預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)的未來價(jià)格總體水平及其走勢(shì)，可用于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)或潛力的比較，也可以用來評(píng)估某宗不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。20.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素指生活狀態(tài)、人文、心理狀況和一般社會(huì)行為等。下列選項(xiàng)屬于社會(huì)因素的是（）。A、人口狀況B、心理因素C、城市化及公共設(shè)施條件D、國(guó)際化狀況E、城市交通體系狀況21.簡(jiǎn)述折舊的種類有？22.基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家調(diào)控土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，也是一種市場(chǎng)價(jià)格。23.在利用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用銷售稅費(fèi)等在內(nèi)的投資利息的估算。24.不動(dòng)產(chǎn)的（）是不動(dòng)產(chǎn)的一般性質(zhì)，是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化的總體趨勢(shì)而言的，不排除不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，也不排除人為造成的市場(chǎng)動(dòng)蕩和外部負(fù)效應(yīng)所引起的不動(dòng)產(chǎn)貶值。A、用途多樣性B、涉及廣泛性C、保值增值性D、權(quán)益受限性25.（）指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類不動(dòng)產(chǎn)大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，反映該類不動(dòng)產(chǎn)在此時(shí)期內(nèi)的平均價(jià)格水平。A、公開市場(chǎng)價(jià)值B、理論價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、評(píng)估價(jià)格26.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的個(gè)別因素？27.在確定不動(dòng)產(chǎn)客觀總收益時(shí)既要考慮其產(chǎn)生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。28.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括（）。A、基準(zhǔn)日期B、土地開發(fā)程度C、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D、土地用途??????????????E、基準(zhǔn)地價(jià)公布日期?29.簡(jiǎn)述成本法的特點(diǎn)？30.某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計(jì)該建筑物的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。卷II參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:錯(cuò)誤2.參考答案:A,B,C,D,E3.參考答案:D4.參考答案:A,C,E5.參考答案: （1）不動(dòng)產(chǎn)純收益=年?duì)I業(yè)額—年支出額=（50-30）×12=240（萬元）? （2）土地總價(jià)格=6000×2500=1500（萬元） 6.參考答案:錯(cuò)誤7.參考答案: （1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式： （2）計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬元）? （3）計(jì)算年總費(fèi)用? ①年家具設(shè)備的折舊費(fèi)=8000×（1-4%）/12=640（萬元） ②年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200（萬元）? ③年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3（萬元）? ④營(yíng)業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15（萬元）? 年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬元）? （4）計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬元）? （5