寶安金泓雅苑市場(chǎng)研究策劃樣本

寶安金泓雅苑市場(chǎng)研究策劃一、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析21世紀(jì)寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安發(fā)展是深圳持續(xù)邁進(jìn)必然成果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海都市形象代表，天時(shí)與地利將使寶安都市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)一種黃金周期。1、寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處在深圳與香港、澳門(mén)、廣州乃至整個(gè)珠三角都市群聯(lián)系交通要道之上。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長(zhǎng)30.62公里。于1992年11月11日建制。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。全區(qū)轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8個(gè)鎮(zhèn)及光明街道辦事處，設(shè)16個(gè)居民委員會(huì)和寶安倚山傍海，風(fēng)景秀麗，物產(chǎn)豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構(gòu)筑由香港、澳門(mén)、深圳、廣州、珠三角都市群等構(gòu)成區(qū)域化、國(guó)際化都市網(wǎng)絡(luò)核心節(jié)點(diǎn)，同步也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。2、寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r寶安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持迅速發(fā)展，完畢國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，增長(zhǎng)19.6%，占深圳市19.3%，人口160.6萬(wàn)人，外來(lái)人口131.73萬(wàn)人，人均GDP26959元，超過(guò)3000美元。固定資產(chǎn)投資69.3億元，增長(zhǎng)24.7%；商品房銷售量為14081套，增長(zhǎng)40.7%，銷售面積達(dá)到141.53萬(wàn)平方米，收入64.1億元；城鄉(xiāng)人口人均收入25.369.9元，農(nóng)民收入10980元，人均住房面積為29.41平方米。3、寶安都市特點(diǎn)都市化率較高底，深圳都市化率為72%左右，寶安都市化率為46%，處在一種相對(duì)較高階段。各項(xiàng)都市基本設(shè)施建設(shè)齊全，都市環(huán)境優(yōu)美，道路交暢通通，寶安正處在都市化飛速發(fā)展階段，將來(lái)幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城建設(shè)將如火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀(jì)小康社會(huì)。工業(yè)化水平高寶安由于地廣人稀，始終是深圳工業(yè)發(fā)展重要基地。，全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到925.8億元，比上年增長(zhǎng)36.2%，其中工業(yè)增長(zhǎng)值為267.5億元，占深圳工業(yè)增長(zhǎng)值25%，占寶安區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值61.8%，工業(yè)化水平相稱高。相對(duì)獨(dú)立發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制，在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面均有不小差別，在特區(qū)二十近年發(fā)展過(guò)程中，寶安發(fā)展是相對(duì)獨(dú)立，特別是在都市人文方面，呈現(xiàn)出明顯獨(dú)立發(fā)展趨勢(shì)。在將來(lái)幾年這一狀況將有所變化，按照深圳將來(lái)都市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個(gè)衛(wèi)星城鄉(xiāng)：寶安區(qū)新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。將來(lái)，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射三條城鄉(xiāng)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美濱海城區(qū)，將來(lái)寶安與特區(qū)關(guān)系將逐漸緊密起來(lái)。4、寶安面臨大發(fā)展機(jī)遇都市化發(fā)展黃金時(shí)期都市化是人們生產(chǎn)方式、生活方式、互換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚過(guò)程。它重要體現(xiàn)為人口空間布局構(gòu)造變化，即人口密度增大，體現(xiàn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體空間轉(zhuǎn)移。中華人民共和國(guó)都市化階段位置世界都市發(fā)展史上，有一種共同規(guī)律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”都市化規(guī)律：所有發(fā)達(dá)國(guó)家都市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段過(guò)程。這個(gè)過(guò)程涉及三個(gè)時(shí)期：即初期平緩準(zhǔn)備階段，中期高速發(fā)展階段，后期平緩成熟階段；各階段相應(yīng)城鄉(xiāng)化水平分別為：不大于30%、位于30％～70％之間和不不大于70％之后；所相應(yīng)工業(yè)化進(jìn)程為啟動(dòng)時(shí)期、高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化時(shí)期。其中兩個(gè)拐點(diǎn)為30％和70％。當(dāng)前寶安都市化率為46%，正是都市化、工業(yè)化高速發(fā)展階段。中華人民共和國(guó)都市化階段位置深圳都市功能溢出效應(yīng)明顯通過(guò)二十近年發(fā)展，深圳市都市建設(shè)進(jìn)入了一種新歷史發(fā)展時(shí)期，都市空間將不斷擴(kuò)展。深圳市都市化水平已超過(guò)了70%，處在都市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化時(shí)期，都市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心都市都市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移，最后形成中心都市與衛(wèi)星城鄉(xiāng)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)都市發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)前特區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)土地有限，都市發(fā)展趨于飽和，都市功能已非常完善，體當(dāng)前都市建設(shè)上是——越來(lái)越多市政工程屬于修補(bǔ)、完善性質(zhì)，而不是提高、變化性質(zhì)。郊居化潮流正浮現(xiàn)，深圳都市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、布吉、梅林關(guān)交通流量不斷增大，龍華、布吉等地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來(lái)越多市民所接受，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多考慮到特區(qū)內(nèi)外緊密聯(lián)系，深圳特區(qū)內(nèi)都市功能溢出效應(yīng)越來(lái)越明顯。在特區(qū)都市效應(yīng)帶動(dòng)下，寶安、龍崗兩抵都市化水平將得到一種飛速發(fā)展引擎，都市形象、都市面貌、都市功能等將得到充分提高。深圳、香港與珠三角聯(lián)結(jié)節(jié)點(diǎn)寶安位于深圳西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等都市連接必經(jīng)之路，107國(guó)道、廣深公路、沿海高速公路等均通過(guò)寶安境內(nèi)，深圳機(jī)場(chǎng)也位于寶安，可以說(shuō)，深圳與珠三角聯(lián)系紐帶，有80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯(lián)系節(jié)點(diǎn)。在中華人民共和國(guó)都市化大發(fā)展時(shí)代，中華人民共和國(guó)三大都市群落已初具規(guī)模，珠三角都市群將成為帶動(dòng)南中華人民共和國(guó)發(fā)展龍頭，深圳將越來(lái)越緊密融入珠三角，在這深、珠一體化時(shí)代，寶安作為深、珠聯(lián)系節(jié)點(diǎn)，其戰(zhàn)略地位也不斷加強(qiáng)，其都市建設(shè)也將以此為契機(jī)獲取飛速發(fā)展。而從更大眼光來(lái)看，粵港一體化已成為現(xiàn)實(shí)，寶安戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化重要節(jié)點(diǎn)，在粵港一體化進(jìn)程不斷進(jìn)一步背景下，寶安也將獲得更遼闊發(fā)展空間。濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀(jì)是海洋世紀(jì)，21世紀(jì)中華人民共和國(guó)沿海都市也將走向海洋。深圳作為一種沿海都市，但在開(kāi)發(fā)建設(shè)伊始即受老式內(nèi)陸都市建設(shè)思想影響，將深圳建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸都市色彩“沿?！倍际校S多建筑都無(wú)法享有海洋與海景。海洋生活很難在深圳得到體現(xiàn)。21世紀(jì)今天，深圳將逐漸變化這一都市建設(shè)道路，深圳大力倡導(dǎo)濱海生活，紅樹(shù)灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)。寶安中心區(qū)建設(shè)與都市濱?；ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國(guó)際級(jí)規(guī)劃和建設(shè)，成為深圳21世紀(jì)濱海都市樣板。寶安中心區(qū)面臨珠江出?？?，擁有約4公里海岸線。是寶安作為都市次中心，西部發(fā)展軸線重要結(jié)點(diǎn)，前海物流中心重要支撐，深圳大型會(huì)展功能構(gòu)成某些之一，同步還是寶安區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心。整個(gè)中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃，規(guī)劃居住人口17萬(wàn)人，其基本配套服務(wù)輻射人口300萬(wàn)。中心區(qū)規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為原則，在規(guī)劃構(gòu)造上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)立一種持續(xù)帶狀都市公園，沿核心區(qū)外圍營(yíng)造一種郁郁蔥蔥都市綠環(huán)；二是設(shè)立兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場(chǎng)、中央公園、海濱廣場(chǎng)為主線，發(fā)展主軸以購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公構(gòu)成核心區(qū)、商業(yè)和商住混合構(gòu)成混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施構(gòu)成居住區(qū)構(gòu)成；四是地鐵一號(hào)線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過(guò)中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)立了三個(gè)站點(diǎn)，周邊形成四個(gè)商業(yè)中心。寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體，形成一種類似香港維多利亞港灣式濱海都市中心城區(qū)，其目不但在于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，制造旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并且在于營(yíng)造舒服生活空間及創(chuàng)造高質(zhì)量都市空間，與羅湖、福田中心城區(qū)相呼應(yīng)，共同構(gòu)成具備亞熱帶特色濱海都市中心兩極，形成啞鈴構(gòu)造，兩者相輔相成，共同發(fā)展，共同增進(jìn)深圳向更完善、更杰出“以人為本”集最佳居住、生活、創(chuàng)業(yè)等功能一體化都市發(fā)展。濱海城區(qū)開(kāi)發(fā)是一種世界性趨勢(shì)，寶安中心區(qū)因其自然條件優(yōu)越以及周邊設(shè)施配合，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展環(huán)境，使其開(kāi)發(fā)水到渠成，同步還滿足了深圳打造濱海都市發(fā)展方向，相信加以時(shí)日，一座代表寶安形象、提高深圳魅力濱海中心城區(qū)將會(huì)浮出水面。二、房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析寶安當(dāng)前房地產(chǎn)水平正處在一種相對(duì)落后階段，但也是一種飛速發(fā)展階段，將來(lái)幾年在承辦深圳都市效應(yīng)基本上，寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一種大發(fā)展。最大體現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒服型轉(zhuǎn)變。最后引起市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)轉(zhuǎn)變。1、從房地產(chǎn)階段論來(lái)看寶安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平綜觀中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，咱們不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)育得最成熟是廣州、上海及深圳特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。咱們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾種階段：市場(chǎng)發(fā)育限度短缺市場(chǎng)供求平衡、相對(duì)飽和過(guò)剩市場(chǎng)（全面短缺、構(gòu)造性短缺）（構(gòu)造性過(guò)剩、全面過(guò)剩）產(chǎn)品提高階段地段家居環(huán)境服務(wù)管理文化生活方式買(mǎi)家結(jié)識(shí)階段認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提高資源（土地）銷售設(shè)計(jì)資源整合公司狀態(tài)提高項(xiàng)目公司專業(yè)公司管理公司全能冠軍追求境界提高看得見(jiàn)摸得著看得見(jiàn)摸不著看不見(jiàn)摸不著但感受得到寶安廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前所處階段，細(xì)虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前所處階段。從上表咱們大體可判斷，當(dāng)前廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一種基本成熟層次，而寶安與她們相比較，則還基本處在：構(gòu)造性短缺市場(chǎng)——賣(mài)家居向賣(mài)環(huán)境過(guò)渡——注重社區(qū)設(shè)計(jì)——追求看得見(jiàn)摸不著階段。重要體當(dāng)前：在這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正從無(wú)序到有序轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將會(huì)規(guī)范化。市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行洗牌，某些有實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌公司與善于學(xué)習(xí)、借用外腦公司將迅速發(fā)展，并且越來(lái)越強(qiáng)。相反將有大批中下游開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)裁減。這也是一種產(chǎn)生黑馬時(shí)代，將有一批新生力量成為地產(chǎn)翹楚。需要闡明是，廣州、上海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并沒(méi)有先例可循，是一種階段一種階段按部就班地走過(guò)來(lái)。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)某些經(jīng)驗(yàn)，從而迅速成長(zhǎng)，某些階段可以同步發(fā)展，并形成跳躍式發(fā)展模式。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必要：跨越整體市場(chǎng)賣(mài)家居階段，進(jìn)入賣(mài)環(huán)境階段和賣(mài)生活方式中間階段。2、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀寶安區(qū)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)平方米）時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積空置面積價(jià)格指數(shù)199663.7625.9933.67128.70199779.8654.4825.27130.30199873.1554.6347.26126.70199949.0771.6228.02123.6072.9178.6525.73121.68135.1795.2129.58122.88162.1144.2//一季度31.435.7//資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)年鑒，及有關(guān)報(bào)刊在之前，寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)上市面積比較小，但在受前兩年市場(chǎng)求不不大于供供求關(guān)系影響，預(yù)售面積大幅度提高，比增長(zhǎng)了85.4%，產(chǎn)生了井噴行情。自1996年以來(lái)，寶安需求量呈逐年上升趨勢(shì)，但自起，增長(zhǎng)勢(shì)頭突然加速，需求比增長(zhǎng)了21%，而又比增長(zhǎng)了51.5%，一季度，需求更是旺盛。在整體上，寶安市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺趨勢(shì)。自1996年至，寶安房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降趨勢(shì)，但下降幅度不是很大，表白寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。按國(guó)際通行原則，當(dāng)前寶安空置房比例已突破18%，大大高于國(guó)際上通行14%警戒線，市場(chǎng)壓力很大。1999年，受需求突然增長(zhǎng)影響，空置房得到一定消化，空置量有了較大幅度下降，但以來(lái)，空置量又逐漸增長(zhǎng)起來(lái)，應(yīng)當(dāng)值得警惕。3、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特性與趨勢(shì)分析依照寶安房地產(chǎn)現(xiàn)狀和階段論，以及市場(chǎng)調(diào)查狀況，對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)特性大體可以總結(jié)為如下幾點(diǎn)：(1)產(chǎn)品特點(diǎn)注重戶型實(shí)用產(chǎn)品中檔戶型偏多，占主力位置是100平方米左右三房二廳，120平方米以上三房很少，別的即是80平方米左右二房，市場(chǎng)供應(yīng)較多。產(chǎn)品素質(zhì)不高,升級(jí)換代不明顯寶安地區(qū)文化略為老式和保守，不但僅體當(dāng)前生活習(xí)俗上，還體當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，大量借鑒港式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，社區(qū)環(huán)境只有綠化沒(méi)有園林,處在粗放開(kāi)發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)精品社區(qū)至今沒(méi)有浮現(xiàn)，只是近來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有某些新建筑符號(hào)浮現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒(méi)有革命性產(chǎn)品升級(jí)換代。以一梯6戶以上高層塔樓為主由于老城區(qū)開(kāi)發(fā)地塊偏小，大多是舊城改造，因而開(kāi)發(fā)商不得不提高容積率以獲取利潤(rùn)，高層塔樓便成為市場(chǎng)重要產(chǎn)品。這些塔樓大多一梯六戶以上。(2)價(jià)格特點(diǎn)寶安均價(jià)逐季攀升從開(kāi)始，寶安住宅成交均價(jià)開(kāi)始逐漸上升，一季度，相比一季度上升了大概15%，4季度，住宅成交均價(jià)攀上高峰，達(dá)到3955元。新安均價(jià)寶安最高在寶安新安地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也逐漸走高，從市場(chǎng)體現(xiàn)來(lái)看，區(qū)域平均價(jià)格已在5000左右，高于寶安其她各個(gè)區(qū)域，涉及龍華區(qū)域。新安房?jī)r(jià)以107國(guó)道為界，南部均價(jià)僅為4200元左右，北部均價(jià)達(dá)到了5200元左右。南部比北部?jī)r(jià)格偏低1000多元，因素重要在于都市環(huán)境、配套影響。寶安中心區(qū)起價(jià)偏低寶安中心區(qū)價(jià)格體現(xiàn)并不抱負(fù)，富通好旺角僅以均價(jià)3600元/平方米價(jià)格面市，低于行業(yè)預(yù)期，使得寶安中心區(qū)價(jià)格起點(diǎn)略顯偏低。但也為將來(lái)價(jià)格提高留下了足夠空間。在近兩次中心區(qū)土地拍賣(mài)中，中心區(qū)地價(jià)大幅度上升，樓面地價(jià)已超過(guò)1500元，使得將來(lái)只有提高價(jià)格才可回收投資，預(yù)測(cè)將來(lái)兩年，中心區(qū)價(jià)格將普遍達(dá)到4500元以上。(3)開(kāi)發(fā)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)大發(fā)展商壟斷寶安市場(chǎng)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)寡頭壟斷態(tài)勢(shì)，泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商占據(jù)了寶安大概70%左右市場(chǎng)，其她十余家發(fā)展商僅能占據(jù)不多市場(chǎng)。不但市場(chǎng)份額被其瓜分，寶安市場(chǎng)推廣渠道上也互相分割。例如泰華就占據(jù)邁進(jìn)路兩側(cè)路燈旗位置，其她樓盤(pán)就不能在邁進(jìn)路上發(fā)布路燈旗廣告。創(chuàng)新能力差，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)寶安當(dāng)前處在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)階段，重要體當(dāng)前項(xiàng)目規(guī)模、定位、外形、園林、戶型、包裝手法趨同等方面，從當(dāng)前市場(chǎng)上項(xiàng)目來(lái)看，幾種重要項(xiàng)目都集中在20萬(wàn)平方米左右，且多半仍舊沿襲著港式建筑、園林風(fēng)格，在產(chǎn)品定位上所謂高檔樓盤(pán)之間并沒(méi)有形成特色，如雅豪軒、冠城世家、御景臺(tái)、新安湖花園等項(xiàng)目之間差別化就很不明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，這種互相抄襲階段已經(jīng)落伍，只有革新創(chuàng)奇，形成個(gè)性化，才可以跳出同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)層面。開(kāi)發(fā)節(jié)奏慢寶安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，究其因素，一是市場(chǎng)單一，三大發(fā)展商市場(chǎng)份額大，消費(fèi)者對(duì)其有長(zhǎng)期認(rèn)同感；二是其她開(kāi)發(fā)商品牌發(fā)育滯后；對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一特性是階段性。配套中強(qiáng)調(diào)良好教誨資源寶安文風(fēng)昌盛，擁有良好教誨資源，民間素來(lái)注重子女教誨，客戶購(gòu)房時(shí)對(duì)教誨資源配套規(guī)定就比較高，教誨配套成為購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮因素。而發(fā)展商開(kāi)發(fā)時(shí)，也對(duì)教誨資源整合特別看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合伙辦學(xué)，千方百計(jì)強(qiáng)調(diào)良好教誨資源。(4)將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品形勢(shì)正由單一走向多元化將來(lái)一段時(shí)間，寶安樓市最大變化將是產(chǎn)品走向多元化，在建筑形式變化當(dāng)前高層塔樓為主格局，板樓、小高層等將成為市場(chǎng)主流，在戶型供應(yīng)上則變化以緊湊型二房、三房為主狀況，戶型多元，面積舒服。而環(huán)境設(shè)計(jì)也更加豐富多彩。整個(gè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。土地資源絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，會(huì)使得市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)上揚(yáng)《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略（1999—）》指出，深圳尚未開(kāi)發(fā)可建設(shè)用地總面積為535.8平方公里，其中特區(qū)37.6平方公里、寶安為289.6平方公里，龍崗208.6平方公里。據(jù)現(xiàn)時(shí)規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)居住用地僅余9.4-11.3平方公里。按當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)，將來(lái)十年內(nèi)，深圳僅商品住宅用地需求將達(dá)21.62平方公里。特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)局限性于市場(chǎng)發(fā)展需求，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)必然轉(zhuǎn)向特區(qū)外，寶安鄰近特區(qū)，同步還是都市次中心，土地市場(chǎng)異?；鸨?，這標(biāo)示著寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將持續(xù)走高。三大公司統(tǒng)治市場(chǎng)局面將被打破由于離市中心較遠(yuǎn)，初期深圳特區(qū)都市化大發(fā)展對(duì)于寶安影響力很小，應(yīng)當(dāng)說(shuō)南山板塊崛起到如今成熟并趨于飽和才帶動(dòng)了寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)興起，因此，寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后于特區(qū)，重要市場(chǎng)被泰華、鴻榮源、富通三大發(fā)展商瓜分，其她中、小公司只可以長(zhǎng)期采用跟進(jìn)方略，而如今這種局面即將被打破。一方面，富通、鴻榮源、泰華為了公司更上臺(tái)階，將重要精力投入其她市場(chǎng)，近期在寶安項(xiàng)目推出量都不大；第二，關(guān)內(nèi)知名發(fā)展商開(kāi)始逐漸進(jìn)駐寶安，深業(yè)、和黃、高發(fā)均有土地，且開(kāi)發(fā)量很大，而萬(wàn)科、招商、百仕達(dá)也表達(dá)了對(duì)這一市場(chǎng)極大興趣，這種互相滲入發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)打破既有市場(chǎng)格局，浮現(xiàn)市場(chǎng)更新與洗牌，在這期間，通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，某些中小公司會(huì)以黑馬姿態(tài)躍升為市場(chǎng)主角。西鄉(xiāng)板塊崛起房地產(chǎn)消費(fèi)重點(diǎn)方向已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移；新安老城區(qū)逐漸退出近年占據(jù)老大地位，逐漸被西鄉(xiāng)大道取而代之；這同步引起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向轉(zhuǎn)移，實(shí)力較強(qiáng)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)逐漸向北轉(zhuǎn)移，當(dāng)前寶安重要明星樓盤(pán)基本匯聚于此，以大益廣場(chǎng)、天驕?zhǔn)兰?、海灣明珠、蟠龍居、麗景城為代表。中心區(qū)成為熱點(diǎn)將來(lái)幾年，將是寶安中心區(qū)大力建設(shè)幾年，不斷有新樓盤(pán)涌現(xiàn)，而老城區(qū)由于土地資源稀少，新盤(pán)幾乎沒(méi)有。中心區(qū)將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，在二、三年內(nèi)將有150萬(wàn)平方米左右量上市，大概有10家左右樓盤(pán)、公司將在中心區(qū)擺下戰(zhàn)場(chǎng)。寶安中心區(qū)將成為寶安乃至深圳樓市熱點(diǎn)區(qū)域。（5）寶安新安地區(qū)典型樓盤(pán)調(diào)查表項(xiàng)目麗景城御景臺(tái)天驕?zhǔn)兰夜诔鞘兰乙?guī)模23萬(wàn)12.5萬(wàn)21萬(wàn)住宅15萬(wàn)，商業(yè)5萬(wàn)容積率2.84.02.5建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約當(dāng)代風(fēng)格港式風(fēng)格港式風(fēng)格歐式風(fēng)格傳播主題系出弘雅名門(mén)，回饋社會(huì)力作名校相伴尊貴府邸寶安首席生態(tài)家園寶安第一豪宅大氣派，與生俱來(lái)戶型比例2房2廳71㎡--82㎡30%3房2廳88--100㎡50%3房2廳100--110㎡15%四房2廳132㎡5%兩房?jī)蓮d82㎡10%躍式三房?jī)蓮d127㎡30%四房?jī)蓮d140－150㎡30%躍式五房三廳二衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)180㎡30%兩房?jī)蓮d72㎡15%三房?jī)蓮d87㎡15%三房?jī)蓮d110㎡55%四房?jī)蓮d126㎡15%兩房?jī)蓮d80㎡10%三房?jī)蓮d105㎡10%三房?jī)蓮d120-130㎡40%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)145㎡左右17%五房三廳200以上，13%均價(jià)3800元5600元3800元5500元4、寶安地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)行為特性及趨勢(shì)（1）需求特點(diǎn)重要消費(fèi)群體相對(duì)于關(guān)內(nèi)地產(chǎn)以白領(lǐng)為購(gòu)房主體不同是，新安住宅基本上由本土消化，90%是由本地人、本地公司主或者在新安居住三年以上客戶消費(fèi)，很少有其他區(qū)域人來(lái)這里置業(yè)，外銷比例更是不到8%，這與寶安80%以上為外資公司很不諧調(diào)，這種狀況浮現(xiàn)即與關(guān)外白領(lǐng)工資普遍較低，可以置業(yè)比例極其有限關(guān)于，又與寶安工廠人員流動(dòng)性較強(qiáng)，白領(lǐng)也很少在周邊置業(yè)需求關(guān)于。因而新安-西鄉(xiāng)區(qū)域營(yíng)銷推廣大多僅僅限于本土區(qū)域，很難與外來(lái)消費(fèi)者有密切關(guān)系，另新安樓盤(pán)開(kāi)發(fā)又基本上是由本土公司開(kāi)發(fā)，沒(méi)有能提高整個(gè)區(qū)域形象大項(xiàng)目浮現(xiàn)，固然也就不會(huì)浮現(xiàn)龍華、布吉那樣郊區(qū)置業(yè)潮。品牌意識(shí)較強(qiáng)從寶安三大龍頭公司泰華等市場(chǎng)占有率不斷提高既可看出消費(fèi)者品牌意識(shí)很強(qiáng)烈，對(duì)公司品牌、公司實(shí)力比較注重。甚至有諸多客戶喜歡跟著三大發(fā)展商而走，對(duì)這三個(gè)公司所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)無(wú)條件跟隨。因而這三個(gè)發(fā)展商樓盤(pán)銷售狀況均比較抱負(fù)，銷售價(jià)格也相對(duì)略高。消費(fèi)觀念務(wù)實(shí)、老式、保守在新安，大多數(shù)消費(fèi)者思想老式,注重家庭，對(duì)新事物不是憑概念來(lái)接受，要眼見(jiàn)為實(shí)。這與新安重要消費(fèi)群大多為寶安本地人關(guān)于系。深圳移民很少在新安購(gòu)房。新安更體現(xiàn)出一種內(nèi)地縣城感覺(jué)，市場(chǎng)波動(dòng)小，消費(fèi)觀念保守。這一特點(diǎn)在新安樓盤(pán)創(chuàng)新能力不強(qiáng)，概念炒作幾乎沒(méi)有這一現(xiàn)象上得到充分驗(yàn)證。口碑相傳，群居生活寶安人生活更多是小城鄉(xiāng)生活，在二十年前，還處在家族群居時(shí)代，人與人之間關(guān)系緊密，到今天，仍有群居思想老式。同一家族、朋友大多在一起居住、生活。人們很信任朋友之間口頭傳播，因而寶安樓盤(pán)最有效傳播途徑是客戶人脈傳播。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)雖然寶安房?jī)r(jià)較低，市場(chǎng)主力總價(jià)在40-50萬(wàn)之間。但寶安客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻不低，人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到26959元，超過(guò)3000美元。按戶籍人口計(jì)算人均存款達(dá)到20727元。多數(shù)本地人均可以輕松購(gòu)買(mǎi)總價(jià)在80萬(wàn)左右住宅，擁有與市場(chǎng)價(jià)格不相符合購(gòu)買(mǎi)力。寶安市場(chǎng)有著較大發(fā)展空間。（2）將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)居家型需求將向舒服型轉(zhuǎn)變從當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)看，居家型住房已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩，而某些偏大戶型卻顯示了較好市場(chǎng)反映，表白下一階段，再次置業(yè)者需求必然將轉(zhuǎn)向舒服型住房，其換房目在于提高既有居住條件，因而在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一種更為舒服、寬敞住房，同步對(duì)社區(qū)硬軟件規(guī)定也將大大提高。居住環(huán)境、社區(qū)服務(wù)意識(shí)提高寶安人注重實(shí)在，消費(fèi)比較理性，跟寶安本地文化關(guān)于，隨著生活水平提高，寶安人開(kāi)始注重居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)等因素，近期寶安樓盤(pán)徐徐開(kāi)始突顯社區(qū)環(huán)境或園林景觀等因素，除園林面積越來(lái)越大以外，也徐徐地在向特色化園林靠攏；在社區(qū)服務(wù)方面，物業(yè)管理水平也成了評(píng)價(jià)一種樓盤(pán)素質(zhì)高低重要方面，因而，寶安房地產(chǎn)在物業(yè)管理水平上已徐徐朝著品牌化道路邁進(jìn)，如中商花園聘請(qǐng)深圳萬(wàn)夏居業(yè)，御景臺(tái)引進(jìn)中海物業(yè)，西海岸聘請(qǐng)金地物業(yè)。5、龍華、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)龍華、布吉同屬關(guān)外，但近兩年來(lái)卻發(fā)展迅猛，特別是龍華鎮(zhèn)，大盤(pán)不斷涌現(xiàn)，吸引了大量關(guān)內(nèi)人士購(gòu)房居住，成為近年房地產(chǎn)是市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，完全區(qū)別于新安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為深圳郊區(qū)化居住開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，（1）龍華布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：大規(guī)模開(kāi)發(fā)大盤(pán)具備聚合效應(yīng)，對(duì)于區(qū)域拉動(dòng)效果是毋庸置疑，大盤(pán)具備可持續(xù)發(fā)展特點(diǎn)，可以起到長(zhǎng)期帶動(dòng)作用；大盤(pán)配套齊全，可以保證郊區(qū)化生活便利。大盤(pán)樓價(jià)偏低，可以滿足多數(shù)人置業(yè)需求。作為深圳最早興起郊區(qū)化居住熱潮城鄉(xiāng)，布吉可以將這股熱潮堅(jiān)持究竟，則是由于萬(wàn)科四季花城、中海怡翠花園、中城康橋花園、桂芳園等大項(xiàng)目對(duì)布吉住宅市場(chǎng)持續(xù)拉動(dòng)。龍華市場(chǎng)崛起于近一兩年，這是都市重心西移成果，同步也顯得更加從容和大氣，如今龍華可謂大鄂云集，大盤(pán)圍城，美麗365、風(fēng)和日麗、錦繡江南不斷吸引深圳白領(lǐng)，不久將要?jiǎng)庸そ鸬馗窳中℃?zhèn)更將提高龍華號(hào)召力和提高區(qū)域形象。多樣化產(chǎn)品布吉、龍華重要客戶為本地工廠管理人員以及關(guān)內(nèi)白領(lǐng)，因而需求層面廣，因此產(chǎn)品也多樣化發(fā)展，一方面建筑、園林風(fēng)格不拘一格，歐式、當(dāng)代、江南式匯聚一堂，不一而足，另一方面是戶型跨度也比較大，從小戶型到大戶型，甚至300平方米以上戶型均可提供，再次是建筑類型多樣，從多層到小高層，乃至TOWNHOUSE、別墅等，讓消費(fèi)者有充分選取。強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)差與關(guān)內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)6000元價(jià)格水平相比，關(guān)外樓盤(pán)均價(jià)僅僅是3500元，2500元差距使得單套總價(jià)差大概在20萬(wàn)左右，20萬(wàn)甚至可以購(gòu)買(mǎi)一輛中高檔次家庭轎車(chē)，解決郊區(qū)化所帶來(lái)交通問(wèn)題。巨大價(jià)差使得大量在關(guān)內(nèi)無(wú)法置業(yè)小白領(lǐng)選取了在關(guān)外置業(yè)，與福田羅湖近來(lái)龍華和布吉因而成了選取重點(diǎn)。（2）布吉、龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)缺陷基本配套欠缺布吉、龍華房地產(chǎn)持續(xù)高溫，使得兩鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度較快，而城鄉(xiāng)基本配套設(shè)施建設(shè)過(guò)于滯后且檔次水平較低，在醫(yī)療、學(xué)校、購(gòu)物等方面，住戶還得借助關(guān)內(nèi)配套，這無(wú)疑增長(zhǎng)了關(guān)內(nèi)壓力，因此加快城鄉(xiāng)配套建設(shè)和提高水平是龍華、布吉必要解決問(wèn)題，也是保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展規(guī)定。通關(guān)能力限制關(guān)外大盤(pán)大量開(kāi)發(fā)吸引了眾多關(guān)內(nèi)客戶，也因而帶來(lái)了通關(guān)問(wèn)題，大量白領(lǐng)在早上和下午形成了出入關(guān)高峰，導(dǎo)致了通關(guān)時(shí)間延長(zhǎng)和不可擬定。并且，由于車(chē)輛大量出入，也導(dǎo)致了道路交通阻塞，對(duì)上下班交通產(chǎn)生了負(fù)面影響。近兩年來(lái)這一問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，諸多關(guān)內(nèi)客戶由于這一因素而不肯在關(guān)外置業(yè)，影響了關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。都市環(huán)境影響關(guān)外城鄉(xiāng)發(fā)展屬于工業(yè)化帶動(dòng)成果，而不是自身都市化進(jìn)程成果，都市為各大工業(yè)區(qū)所瓜分，導(dǎo)致了都市環(huán)境和都市面貌落后，也帶來(lái)了社會(huì)治安、都市管理混亂，各項(xiàng)基本配套很不完善。這種落后都市環(huán)境抑制了大量關(guān)內(nèi)客戶來(lái)關(guān)外置業(yè)。6、教誨地產(chǎn)分析教誨地產(chǎn)是泛地產(chǎn)一種類型，是指地產(chǎn)與教誨相嫁接，教誨作為引擎，其最后目是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)最后銷售。依照不同項(xiàng)目，房地產(chǎn)與教誨有不同嫁接方式，詳細(xì)體現(xiàn)為：自主辦學(xué)房地產(chǎn)商自身不但出資金，還得承擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種狀況普通會(huì)出當(dāng)前遠(yuǎn)郊大盤(pán)，其由于區(qū)位因素，無(wú)法吸引足夠消費(fèi)者維持項(xiàng)目銷售，必要尋找一種拉動(dòng)市場(chǎng)砝碼，教誨應(yīng)當(dāng)是其中一種選取，在深圳，桃源居是一種典型例子，由當(dāng)時(shí)一種問(wèn)題項(xiàng)目到引進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校來(lái)共同辦學(xué)后，成為深圳銷售面積冠軍，充分發(fā)揮了教誨泛地產(chǎn)核心能力。輔助辦學(xué)房地產(chǎn)商出資建學(xué)校，保證業(yè)主學(xué)位，這種狀況普通出當(dāng)前城區(qū)或者是近郊大盤(pán)，房地產(chǎn)商在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，為了提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功率，對(duì)其他樓盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘，普通會(huì)選取這種方式，也比較常用。蔚藍(lán)海岸、都市綠洲、星海明城就采用這種方式，教誨奠定了她們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就獲得成功。整合學(xué)校房地產(chǎn)提供一定資金支持，學(xué)校返還一定學(xué)位，這種方式可覺(jué)得項(xiàng)目提供一定買(mǎi)點(diǎn)和市場(chǎng)支撐，但是由于并不可以做到惟一性和排她性，項(xiàng)目銷售還絕大某些還得取決于樓盤(pán)自身素質(zhì)。鼎太風(fēng)華就屬于這種。教誨與地產(chǎn)嫁接在深圳仍之全國(guó)范疇內(nèi)都屢見(jiàn)不鮮，猶如旅游、休閑、商業(yè)于住宅聯(lián)姻同樣，已經(jīng)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)一種重要構(gòu)成某些，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈狀況下，經(jīng)常可以獲得意想不到效果。在深圳，由于教誨學(xué)位短缺，學(xué)校成為較好賣(mài)點(diǎn)，對(duì)樓價(jià)也起了很大支撐作用。深圳樓市中主打教誨地產(chǎn)樓盤(pán)諸多，例如桃源居、都市綠洲花園、百合星城等，均獲得了較好銷售業(yè)績(jī)，而深圳在近些年已浮現(xiàn)了大量北京各大學(xué)附中、附小等學(xué)校，甚至有學(xué)校準(zhǔn)備聯(lián)姻國(guó)外教誨機(jī)構(gòu)。當(dāng)前深圳樓市普遍采用輔助辦學(xué)模式，整合教誨資源。7、前海片區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)分析前海片區(qū)濱海，臨港口，是連接蛇口與寶安通道，，星海名城開(kāi)發(fā)標(biāo)志著其房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)，但由于片區(qū)配套和形象不好，始終不受關(guān)注，之后，隨著后海與南山中心區(qū)開(kāi)發(fā)成熟，給前海提供了一定市場(chǎng)空間。，中海陽(yáng)光棕櫚園及鼎太風(fēng)華進(jìn)駐，由于項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品素質(zhì)高，托起了前海板塊，近兩年，前海浮現(xiàn)了較多樓盤(pán)，如港灣麗都、椰風(fēng)海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風(fēng)華、陽(yáng)光棕櫚園、星海名城三足鼎立之勢(shì)。（1）三個(gè)重要項(xiàng)目比較鼎太風(fēng)華中海陽(yáng)光棕櫚園振業(yè)星海名城規(guī)模/容積率占地21.6萬(wàn)/總建筑面積42萬(wàn)/容積率1.76占地18.5萬(wàn)/總建筑面積35萬(wàn)/容積率1.65占地30萬(wàn)/總建筑面積84萬(wàn)/容積率2.8建筑、園林風(fēng)格美式建筑園林風(fēng)格地中海式建筑與園林風(fēng)格簡(jiǎn)約當(dāng)代風(fēng)格。特點(diǎn)配套歲寶社區(qū)店，一站式教誨（幼兒園，小學(xué)，南山實(shí)驗(yàn)中學(xué)）中央主體公園社區(qū)商業(yè)街，陽(yáng)光小學(xué)、幼兒園、南山人民醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)商業(yè)街，北大附中主力戶型（平方米）三房95---128三房103—121三房88---126價(jià)格（萬(wàn)元）52—7056.7—66.646---65.5傳播主題成熟家庭生活，健康于教誨地中海風(fēng)情文化，教誨，健康保健超大規(guī)模，配套全，教誨總結(jié)：從當(dāng)前市場(chǎng)反映來(lái)看，陽(yáng)光棕櫚園定位精確，營(yíng)銷傳播方式比較獨(dú)特，效果也最佳；鼎太風(fēng)華定位及傳播都較好，但是糾紛太多，有一定影響，但是其教誨體系打?qū)е鹿?，?huì)帶來(lái)較好反映；星海名城相對(duì)前兩個(gè)項(xiàng)目檔次較低，性價(jià)比不高，且重要拉動(dòng)引擎—學(xué)校收費(fèi)過(guò)貴，當(dāng)前基本處在劣勢(shì)，只能走低價(jià)路線。（2）前海樓盤(pán)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)大盤(pán)開(kāi)發(fā)具備極大拉動(dòng)、烘托版塊效應(yīng)。前海片區(qū)啟動(dòng)同樣也是依托大盤(pán)效應(yīng)，鼎太、中海以及振業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積基本在40萬(wàn)以上，屬于大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)，整個(gè)社區(qū)配套齊全，各項(xiàng)生活設(shè)施完備。這三個(gè)樓盤(pán)托起了前海整個(gè)區(qū)域，前海也因而成為近兩年樓市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力價(jià)格是最重要競(jìng)爭(zhēng)手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格是一種重要因素。在振業(yè)開(kāi)盤(pán)之初，3200元起價(jià)吸引了四百多位買(mǎi)家排號(hào)購(gòu)買(mǎi)，成為春交會(huì)熱點(diǎn)樓盤(pán)。至今，前海樓市平均價(jià)格在5500元左右，某些小樓盤(pán)價(jià)格甚至只有4800元均價(jià)。價(jià)格成為前海樓市競(jìng)爭(zhēng)利器。獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)前海三個(gè)代表作在產(chǎn)品上均有獨(dú)特長(zhǎng)處：鼎太以社區(qū)環(huán)境出名，整個(gè)社區(qū)環(huán)境非常出眾，意境深遠(yuǎn)，韻味十足。而中海產(chǎn)品風(fēng)格獨(dú)特，社區(qū)生活氛圍濃郁，營(yíng)造出宜人社區(qū)氛圍，振業(yè)產(chǎn)品則規(guī)模宏大，配套齊全，以一站式居家著稱。三個(gè)產(chǎn)品各有特色，以不同產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。前海樓市戶型都很實(shí)用方正，屬于中小戶型，面積在90-120平方米居多，非常符合年輕白領(lǐng)、初次置業(yè)者規(guī)定。（3）前海樓盤(pán)缺陷交通由于前海片區(qū)屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，開(kāi)發(fā)之前僅深圳西站位于前海，整個(gè)區(qū)域交通條件很不抱負(fù)，大中巴士?jī)H兩三條線路，甚至連士也很少，這一點(diǎn)制約了諸多客戶選取，這與其中小白領(lǐng)定位有著很大差距。市政配套前海短小開(kāi)發(fā)歷史決定了其市政配套欠缺，學(xué)校、醫(yī)院、乃至污水解決等設(shè)施都嚴(yán)重局限性，生活配套可以通過(guò)社區(qū)建設(shè)來(lái)補(bǔ)足，但學(xué)校、醫(yī)院等建設(shè)卻需要政府協(xié)調(diào)和支持。三、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在深圳市政府土地拍賣(mài)中，關(guān)外拍賣(mài)土地是最引人注目，而其中焦點(diǎn)都集中在寶安，特別是新中心區(qū)始終是眾人關(guān)注熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士以為，在幾大衛(wèi)星新城中，新中心區(qū)優(yōu)勢(shì)較為明顯，這不但是深圳最大填海土地，且擁有豐富海景資源，是一片從未開(kāi)發(fā)土地，易于規(guī)劃與建設(shè)，有著良好發(fā)展前景。將來(lái)二、三年內(nèi)，寶安中心區(qū)開(kāi)發(fā)量將有一種大幅度越升，上市量將超過(guò)150萬(wàn)平方米，樓盤(pán)數(shù)量將達(dá)到10個(gè)左右。而最有也許先期開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)⑽挥趧?chuàng)業(yè)路延伸線兩側(cè)。1、開(kāi)發(fā)量分析寶安中心區(qū)720公頃，分為都市核心區(qū)及外圍中心城區(qū)。中心城區(qū)以商業(yè)、居住為重要功能，分為七大居住中心，沿新湖路，以地鐵為核心分布五個(gè)居住區(qū)，西北某些布兩個(gè)區(qū)域，以創(chuàng)業(yè)路分割?？傮w規(guī)劃面積約為400公頃，將來(lái)開(kāi)發(fā)面積將超過(guò)500萬(wàn)平方米，將是這幾年深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最集中區(qū)域，近兩年將推出超過(guò)250萬(wàn)平方米住宅。2、一方面啟動(dòng)區(qū)域分析中心區(qū)當(dāng)前道路基本竣工，規(guī)劃形態(tài)已經(jīng)初現(xiàn)，外圍中心城區(qū)土地也所剩無(wú)幾，基本出讓完畢，政府籌劃由南向北，率先啟動(dòng)新湖路沿線，但是從當(dāng)前寶安房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)以及重要公司狀況分析，也許會(huì)浮現(xiàn)幾種狀況：環(huán)體育中心區(qū)域體育中心是當(dāng)前中心區(qū)唯一建成基本配套設(shè)立，與年終竣工行政中心隔路相望，區(qū)域形態(tài)初現(xiàn)，且鄰近北部較成熟寶安中心城，容易形成人氣；中心區(qū)第一種住宅項(xiàng)目富通·好望角銷售狀況十分好，無(wú)疑給其她發(fā)展商更多信心支持，最先形成熱點(diǎn)也許性最大。N17、N18、N19地塊這三塊地都是去年拍賣(mài)土地，N17、N18為深業(yè)左右，N19為高發(fā)竟得，這三塊地環(huán)境相對(duì)單純，與政府、體育中心相鄰，距離翻身村農(nóng)用返還用地較遠(yuǎn)，更重要較其她地塊擁有更好海景資源，相信深業(yè)品牌以及產(chǎn)品打造方面一定會(huì)給消費(fèi)者很強(qiáng)信心，但是當(dāng)前寶安房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩，且好望角大眾路線讓消費(fèi)者對(duì)中心區(qū)結(jié)識(shí)導(dǎo)致一定影響，突然走高有壓力。新湖東路以北區(qū)域新湖東路以北是中心區(qū)形象門(mén)戶，政府始終但愿先期啟動(dòng)，新湖路也是中心區(qū)將來(lái)交通便利地段，與新城大道、新湖路相鄰，地鐵直線通過(guò)，同步還是商業(yè)最發(fā)達(dá)地段，市場(chǎng)前景較好，但是由于區(qū)域內(nèi)地塊相對(duì)較碎，沒(méi)有知名發(fā)展商帶動(dòng)，地鐵更是遠(yuǎn)期概念，如果新關(guān)以及深南大道延伸線不迅速建成，形成熱點(diǎn)難度較大。3、供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)按照寶安中心區(qū)整體規(guī)劃，在此開(kāi)發(fā)住宅都必要是崇高社區(qū)，政府會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，中心區(qū)當(dāng)前匯聚十幾家發(fā)展商，有深圳品牌公司，有寶安領(lǐng)先品牌。深業(yè)、深發(fā)為了弱化競(jìng)爭(zhēng)，建立自身競(jìng)爭(zhēng)壁壘，會(huì)帶來(lái)特區(qū)內(nèi)先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念及產(chǎn)品，泰華、鴻榮源必然會(huì)力求一搏，強(qiáng)化自身品牌實(shí)力，她們之間競(jìng)爭(zhēng)碰撞必然會(huì)撞出火花，這會(huì)給寶安創(chuàng)造出與市內(nèi)媲美產(chǎn)品，彌補(bǔ)寶安高品位產(chǎn)品空白。價(jià)格戰(zhàn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，寶安中心區(qū)前景十分看好，但是在將來(lái)兩三年，中心區(qū)將推出250萬(wàn)平米左右住宅，除了浮現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以外，寶安當(dāng)前市場(chǎng)承載能力有限，是無(wú)法消化，必要依托關(guān)內(nèi)市場(chǎng)，但是在沒(méi)有更多利好消息狀況下，很難在特區(qū)引起寶安頓業(yè)潮，如果積壓嚴(yán)重，銷售周期拉長(zhǎng)，價(jià)格戰(zhàn)必定是刺激市場(chǎng)最后解決辦法。四、基地分析項(xiàng)目位于中心區(qū)N8地塊，呈長(zhǎng)條形，總面積約150畝。地塊東臨新圳河，處在新湖路與新城大道之間，西面N9地塊為醫(yī)院發(fā)展用地，南面地塊為寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校發(fā)展用地。是中心區(qū)生活配套最齊全居住組團(tuán).1、中心區(qū)居住組團(tuán)N8地塊是中心區(qū)一種最特殊區(qū)域，四周由中心區(qū)四條主干道圍合，交通可謂異常便利，更由于新圳河隔離，其與N9地塊自成唯一獨(dú)立中心區(qū)居住組團(tuán)，而項(xiàng)目又是這個(gè)組團(tuán)唯一居住項(xiàng)目，惟一性、獨(dú)特性彰顯無(wú)疑。2、配套最齊全N8、N9地塊形成獨(dú)立居住組團(tuán)內(nèi)，有新寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶安人民醫(yī)院及商業(yè)廣場(chǎng)三大基本配套，同步距地鐵口500米，距游艇碼頭及海濱公園1公里，自成一種結(jié)合商業(yè)、娛樂(lè)、游憩、購(gòu)物、居住、教學(xué)、醫(yī)療為一體多元化區(qū)域。是中心區(qū)基本配套最齊全區(qū)域。3、關(guān)口近來(lái)N8由于鄰近前海，是中心區(qū)當(dāng)仁不讓南大門(mén)，屆時(shí)，新城大道與深南路貫通后，南頭二關(guān)設(shè)立于此，不但拉近了地塊與特區(qū)距離，更增進(jìn)了中心區(qū)與特區(qū)關(guān)系。4、規(guī)模較大從當(dāng)前已出讓土地狀況來(lái)看，都市核心區(qū)為政府控制土地，在已批出土地中，新湖路沿線土地分割都比較零散，只有深業(yè)（N17、N18）、深發(fā)(N19)、恒豐（N28）、屹海達(dá)（N8）、新錦安（N6）地塊較為規(guī)整且面積較大，N8地塊面積排第四，僅次于深業(yè)、恒豐及新錦安，但是從開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，由于規(guī)劃容積率東面比西面高，因此這幾種項(xiàng)目建筑總量應(yīng)當(dāng)相差無(wú)幾。5、項(xiàng)目比較中心區(qū)已知項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況比較項(xiàng)目規(guī)模容積率產(chǎn)品風(fēng)格定位項(xiàng)目比較深藍(lán)岸線42萬(wàn)2.5小高層地中海式濱海休閑風(fēng)格寶安二次置業(yè)者，中高品位客戶。接近體育場(chǎng)、中心綠化帶，海景資源豐富，規(guī)模大，容積率低。N1925萬(wàn)2.5小高層接近體育場(chǎng)、中心綠化帶，享有好海景和綠色景觀。幸福海岸10萬(wàn)3.2小高層濱海風(fēng)格一、二次置業(yè)者，中檔產(chǎn)品鄰體育場(chǎng)，接近寶安中心城，規(guī)模較大泰華N745萬(wàn)5.6高層、小高層預(yù)測(cè)：二次置業(yè)者地鐵出口，幾條主干道過(guò)地塊，容積率過(guò)高。泰華N220萬(wàn)預(yù)測(cè)不少過(guò)4小高層、高層二次置業(yè)者接近體育場(chǎng)，地塊過(guò)小，臨翻身村環(huán)境不好。N850萬(wàn)3.8高層、小高層高品位定位，二次置業(yè)者接近關(guān)口，交通節(jié)點(diǎn)，配套最全6、SWOT分析本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于生活配套齊全，而最大劣勢(shì)則在于新圳河影響，機(jī)會(huì)點(diǎn)在于項(xiàng)目影響力可以跨越特區(qū)與寶安兩地，有也許成為新安地區(qū)關(guān)內(nèi)客戶首選樓盤(pán)。這也決定了項(xiàng)目必要直面中心區(qū)與前海樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)。（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)公司方面具備良好社會(huì)關(guān)系及廣泛社會(huì)資源。項(xiàng)目自身項(xiàng)目與周邊醫(yī)院、商業(yè)中心、學(xué)校形成一種獨(dú)立居住中心。項(xiàng)目位于中心區(qū)東南面，鄰近南頭二關(guān)，處在中心區(qū)、甚至寶安區(qū)門(mén)戶地位，不但具備很強(qiáng)象征意義，更具備對(duì)特區(qū)客戶號(hào)召力。項(xiàng)目地塊是深圳立體交通網(wǎng)絡(luò)一種節(jié)點(diǎn)地帶，特區(qū)內(nèi)重要交通干道匯聚于此，從此發(fā)散至寶安及珠三角其她區(qū)域，公路交通十分便利。近來(lái)地鐵出口位于新湖路與甲岸路交匯處，距離地塊不到500米，軌道交通也很便利。是中心區(qū)開(kāi)發(fā)面積最大幾種項(xiàng)目之一，具備大盤(pán)規(guī)模效益。小結(jié)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)資源在于二點(diǎn)一是交通便利，給客戶帶來(lái)直接便利。二是與學(xué)校，醫(yī)院形成一種相對(duì)獨(dú)立居住中心，不受其她項(xiàng)目影響。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)公司方面在房地產(chǎn)方面沒(méi)有品牌。市場(chǎng)劣勢(shì)中心區(qū)形象還沒(méi)有完全形成，保守客戶會(huì)缺少信心。項(xiàng)目自身項(xiàng)目鄰近關(guān)口、學(xué)校及交通主干道在享有便利同步，也帶了嘈雜。項(xiàng)目西北面新圳河為寶安排污、瀉洪河道，常年臭氣熏天，帶來(lái)空氣污染。項(xiàng)目海景資源相對(duì)貧乏。項(xiàng)目距離中心區(qū)中心較遠(yuǎn)，對(duì)于享有體育館、中心綠化帶等大型配套相對(duì)不便。項(xiàng)目容積率較高。小結(jié)：項(xiàng)目劣勢(shì)比較明顯，特別是新圳河環(huán)境污染以及交通便利帶來(lái)噪音污染對(duì)項(xiàng)目影響很大，但是都是可以改進(jìn)和削弱，因此一定要妥善解決。（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)政府但愿中心區(qū)項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)動(dòng)工，五年內(nèi)出形態(tài)，因而會(huì)加大對(duì)這一片區(qū)基本投資及環(huán)境改進(jìn)中心區(qū)群雄匯集，項(xiàng)目成功將會(huì)使公司以黑馬姿態(tài)樹(shù)立自身品牌新圳河覆蓋可覺(jué)得項(xiàng)目帶來(lái)更多空間和綠地，間接減少了項(xiàng)目容積率通過(guò)資源整合，可以將醫(yī)院、學(xué)校與項(xiàng)目整體打包為一體，形成項(xiàng)目獨(dú)特排它性。與項(xiàng)目同期啟動(dòng)學(xué)校，具備匯聚人氣效果，可以提高項(xiàng)目結(jié)識(shí)度。項(xiàng)目也許是新湖路沿線近期啟動(dòng)唯一項(xiàng)目，可以彰現(xiàn)這一片區(qū)所有優(yōu)勢(shì)概念。寶安住宅消費(fèi)需求日趨理性化，當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)平實(shí)過(guò)剩，但個(gè)性化、生態(tài)化、人文化差別產(chǎn)品具備相稱大發(fā)展空間。都市重心西移，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，對(duì)于吸引關(guān)內(nèi)客戶，寶安有更多價(jià)格空間。深南大道、濱海大道延長(zhǎng)線貫通，項(xiàng)目是最佳受益者。小結(jié)：無(wú)論政府如何加快中心區(qū)投資和速度，都是對(duì)項(xiàng)目有利，但是這些機(jī)遇都是共享，機(jī)會(huì)均等，把握這些機(jī)遇，成為寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)黑馬，是咱們目的。有三點(diǎn)機(jī)遇非常重要一是，治理新圳河，如果可以覆蓋，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是變害為利。二是，寶安當(dāng)前市場(chǎng)空間還很大，一定要抓住這一機(jī)遇，為寶安人打造她們想要心水樓。三是，學(xué)校如何整合，變?yōu)樽陨愍?dú)占資源，是咱們形成排她性最大賣(mài)點(diǎn)。（4）項(xiàng)目威脅西鄉(xiāng)地區(qū)市場(chǎng)也處在上升勢(shì)頭，當(dāng)前各種項(xiàng)目均已啟動(dòng)，勢(shì)必分流某些客戶，大項(xiàng)目同期啟動(dòng)，也具備很強(qiáng)吸引力。前海地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格趨穩(wěn)，且尚有很大量未推出，對(duì)于關(guān)內(nèi)人士寶安頓業(yè)形成一定阻隔。深業(yè)、深發(fā)是關(guān)內(nèi)品牌公司，與屹海達(dá)相比，具備更強(qiáng)號(hào)召力。深業(yè)、福中福、深發(fā)項(xiàng)目比本項(xiàng)目有更好景觀優(yōu)勢(shì)。作為一種小型房地產(chǎn)公司，如何在中心區(qū)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效應(yīng)。小結(jié)：這些挑戰(zhàn)都是不可回避，是發(fā)展商不能控制，并且對(duì)項(xiàng)目影響很大，這為項(xiàng)目增長(zhǎng)了難度，成為制約項(xiàng)目發(fā)展瓶頸。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方略公司戰(zhàn)略圖公司戰(zhàn)略寶安一流公司長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化公司行為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)格建面客戶忠誠(chéng)度公共關(guān)系公司管理開(kāi)發(fā)目的開(kāi)發(fā)方略開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)模式性價(jià)比合理建面市場(chǎng)口碑政府業(yè)主社會(huì)團(tuán)隊(duì)服務(wù)機(jī)構(gòu)公司制度公司文化項(xiàng)目品牌火車(chē)頭差別化快做星河灣模式1、問(wèn)題提出戰(zhàn)略需要有產(chǎn)品支撐，戰(zhàn)略需要通過(guò)產(chǎn)品來(lái)體現(xiàn)，戰(zhàn)略需要通過(guò)產(chǎn)品來(lái)完畢。為了達(dá)到樹(shù)立項(xiàng)目品牌、成就公司品牌，獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，這一公司戰(zhàn)略目的，對(duì)于N8地塊開(kāi)發(fā)方略，就必要考慮如下幾種問(wèn)題：如何定位產(chǎn)品，以區(qū)別于中心區(qū)其她樓盤(pán)，規(guī)避、弱化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。按照中心區(qū)規(guī)劃，整個(gè)中心區(qū)總建筑面積將達(dá)到600—700萬(wàn)平方米，其中商品住宅總建筑面積將達(dá)到300萬(wàn)平方米以上，商品住宅個(gè)案數(shù)量將超過(guò)二十個(gè)，這些個(gè)案將在將來(lái)五年內(nèi)逐漸上市，如此大開(kāi)發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必要有超常規(guī)開(kāi)發(fā)思路，以及獨(dú)特產(chǎn)品定位，各個(gè)樓盤(pán)應(yīng)有相應(yīng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，共同托起市場(chǎng)。如何錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)就成為擺在各個(gè)公司面前難題。如何整合周邊資源，以達(dá)到項(xiàng)目唯一性、排她性和權(quán)威性？從寶安消費(fèi)者調(diào)查來(lái)看，買(mǎi)家關(guān)注點(diǎn)重要集中于生活、居家兩個(gè)方面，因而如何服務(wù)業(yè)主生活居家規(guī)定是將來(lái)工作重點(diǎn)。這不但需要自身努力，還需要整合周邊生活資源。依照中心區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊區(qū)域是整個(gè)寶安中心區(qū)配套最完善區(qū)域，擁有學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、游艇碼頭、關(guān)口、道路交通、商業(yè)中心等眾多生活、娛樂(lè)、商業(yè)資源，如何將項(xiàng)目周邊資源整合，形成樓盤(pán)唯一性、排她性、權(quán)威性賣(mài)點(diǎn)，是本案成功核心，也是本案打造項(xiàng)目品牌核心。這些資源整合必要以滿足居家規(guī)定，完善業(yè)主生活需要，打造項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)為目的，合理高效、優(yōu)質(zhì)完善。如何擬定產(chǎn)品價(jià)位，在保持競(jìng)爭(zhēng)力前提下，獲取項(xiàng)目長(zhǎng)期利潤(rùn)？房地產(chǎn)銷售最重要就是賣(mài)性價(jià)比，合理性能價(jià)格比是項(xiàng)目成功前提。在高效資源整合基本上，價(jià)位擬定重要以公司規(guī)定關(guān)于系，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品價(jià)位與如下幾種因素有直接關(guān)系：公司利潤(rùn)規(guī)定、產(chǎn)品成本、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格、市場(chǎng)引爆效果、客戶心理價(jià)位。最后產(chǎn)品價(jià)位是這幾種因素互相平衡成果。項(xiàng)目品牌與公司品牌如何轉(zhuǎn)化？項(xiàng)目是公司品牌基本，離開(kāi)項(xiàng)目談公司品牌是空中樓閣、是不著實(shí)際空談，項(xiàng)目品牌與公司品牌相輔相成，兩者正如自行車(chē)兩個(gè)車(chē)輪，公司品牌是方向，項(xiàng)目品牌是動(dòng)力。在現(xiàn)今黑馬頻出時(shí)代，公司要想獲得超常規(guī)發(fā)展，必要依托項(xiàng)目品牌成功，星河灣、蔚藍(lán)海岸等公司走都是這樣一種途徑。項(xiàng)目品牌與公司品牌轉(zhuǎn)化是比較核心因素，諸多公司都無(wú)法解決好這一難題，例如卓越集團(tuán)，益田地產(chǎn)等，在將來(lái)項(xiàng)目推廣中這是一種需要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。如何吸引關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)房，形成本項(xiàng)目重要客戶群？項(xiàng)目雖處在寶安，但良好交通條件——地鐵、公交、道路系統(tǒng)以及關(guān)口使得項(xiàng)目影響力卻跨越關(guān)內(nèi)、關(guān)外兩界?？梢晕姸嚓P(guān)內(nèi)客戶購(gòu)房，而本項(xiàng)目較大體量也決定了僅僅依托關(guān)外客戶是局限性以支撐，必要有大量關(guān)內(nèi)客戶補(bǔ)充才干獲得成功。要吸引關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)房，就必要找準(zhǔn)關(guān)內(nèi)客戶興奮點(diǎn)，極力渲染。這一興奮點(diǎn)是什么？?jī)r(jià)格？交通？產(chǎn)品？還是教誨？這需要精確把握。2、公司戰(zhàn)略選取（1）戰(zhàn)略選取之一——在將來(lái)三、五年內(nèi)，發(fā)展成為寶安一流、在特區(qū)有影響先進(jìn)房地產(chǎn)公司。從起，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始走入品牌全國(guó)化階段，最大特點(diǎn)是大公司成就大品牌，當(dāng)前房地產(chǎn)公司第一輪全國(guó)化擴(kuò)張已經(jīng)結(jié)束，沉淀出幾種全國(guó)性品牌，例如萬(wàn)科、中海、珠江等；通過(guò)幾年調(diào)節(jié)，第二輪品牌擴(kuò)張已經(jīng)逐漸拉開(kāi)帷幕，其特點(diǎn)是“黑馬頻出，時(shí)代造英雄”，項(xiàng)目品牌成為品牌擴(kuò)張急先鋒。在地產(chǎn)公司品牌全國(guó)化熱潮下，以泰華、鴻榮源為代表寶安地產(chǎn)公司已不滿足于寶安區(qū)域市場(chǎng)，謀求進(jìn)一步發(fā)展，第一步就是進(jìn)軍特區(qū)市場(chǎng)，其共同特點(diǎn)就是在絕版地段，以高檔次物業(yè)成就公司品牌。進(jìn)關(guān)伊始就以拍賣(mài)時(shí)高姿態(tài)轟動(dòng)特區(qū)，打響了公司知名度。而寶安本地某些中下地產(chǎn)也在謀求突破，這個(gè)模式將不同于本地三大主流地產(chǎn)商走路，這些中小房地產(chǎn)公司將順應(yīng)市場(chǎng)變化、行業(yè)變化、以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，立足于地塊特性和優(yōu)勢(shì)，依照自身資源和素質(zhì)，因時(shí)、因地、因人，走出一條個(gè)性化道路。體當(dāng)前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中即以項(xiàng)目品牌提高公司實(shí)力，打響公司品牌，例如桃源居-航空城。屹海達(dá)公司在寶安有著十余年開(kāi)發(fā)歷史，迄今已成功開(kāi)發(fā)了中南花園等知名樓盤(pán)。但由于種種因素，公司至今依然未能建立起自己品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)公司品牌化、公司品牌全國(guó)化、寶安地產(chǎn)全市化背景下已顯得落后，如果在將來(lái)幾年內(nèi)依然無(wú)法建立起公司品牌，對(duì)將來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷售、公司融資、公司名譽(yù)、公司戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大負(fù)面影響。在現(xiàn)時(shí)最可行途徑即依托項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)公司品牌，最后實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展。屹海達(dá)品牌之路對(duì)于屹海達(dá)品牌之路，咱們以為，第一步就是依托當(dāng)前中心區(qū)N7地塊開(kāi)發(fā)，以出眾產(chǎn)品定位、超常規(guī)開(kāi)發(fā)方略、轟動(dòng)性引爆辦法、有節(jié)奏市場(chǎng)推廣，打造強(qiáng)大項(xiàng)目品牌，并以各種推廣手段，而后依托項(xiàng)目品牌牽引，將項(xiàng)目品牌轉(zhuǎn)變?yōu)楣酒放?，最后成就為寶安一流房地產(chǎn)公司。屹海達(dá)品牌中期目的依照這一思路，屹海達(dá)公司發(fā)展中期目的為，——運(yùn)用當(dāng)前正要?jiǎng)庸毎仓行膮^(qū)項(xiàng)目，以點(diǎn)突破，在1-2年內(nèi)塑導(dǎo)致功項(xiàng)目品牌，而后在3-5年內(nèi)將項(xiàng)目品牌轉(zhuǎn)化為公司品牌，使公司成為寶安一流、在深圳有影響力知名房地產(chǎn)公司。在這3-5年內(nèi)，公司公關(guān)重點(diǎn)是打響知名度、塑造美譽(yù)度、強(qiáng)化客戶滿意度。（2）戰(zhàn)略選取之二——與公司發(fā)展緊密結(jié)合：短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，長(zhǎng)期內(nèi)追求利潤(rùn)最大化品牌是公司可持續(xù)發(fā)展基石，財(cái)務(wù)目的才是公司發(fā)展核心，不同步期有不同財(cái)務(wù)目的，不同公司發(fā)展戰(zhàn)略也決定了不同財(cái)務(wù)目的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)做財(cái)務(wù)目的無(wú)外乎三種：一是利潤(rùn)最大化，為追求高額利潤(rùn)可以付出一定期間代價(jià)；二是追求資金周轉(zhuǎn)最快，獲取資金在時(shí)間上收益；第三則是對(duì)項(xiàng)目收益不做規(guī)定，形成公司固定資產(chǎn)。對(duì)比這三種方式，可以看出，對(duì)屹海達(dá)公司來(lái)說(shuō)，做資產(chǎn)是不適當(dāng)，不能將公司資金沉淀下來(lái)，對(duì)公司將來(lái)發(fā)展不利，甚至追求資金周轉(zhuǎn)也不適當(dāng)，最佳公司戰(zhàn)略就是短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，追求長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化，在既有市場(chǎng)條件下獲得最大經(jīng)濟(jì)收入。不苛求短期得失，而注重長(zhǎng)期性收益，付出一定期間代價(jià)，在銷售速度上有所犧牲，在一段時(shí)間之后獲得豐厚收益。在這一戰(zhàn)略指引下，屹海達(dá)公司下階段工作中心就是——搶占先機(jī)，做形象、樹(shù)品牌。3、市場(chǎng)方略——做火車(chē)頭與產(chǎn)品定位同樣，對(duì)于任何公司來(lái)說(shuō)，進(jìn)入一種市場(chǎng)都會(huì)給自己一種定位，擬定自己在整個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)者中地位，明確自己發(fā)展方向，以此來(lái)決策公司發(fā)展道路。歸納到一點(diǎn)，就是公司在這個(gè)市場(chǎng)上，是做火車(chē)頭還是火車(chē)廂？這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前提，是一種無(wú)法避免問(wèn)題。火車(chē)頭意味著市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，意味著市場(chǎng)第一力量，是市場(chǎng)領(lǐng)頭羊，體當(dāng)前產(chǎn)品上則意味著開(kāi)發(fā)獨(dú)特、差別化產(chǎn)品，引領(lǐng)行業(yè)潮流。這一模式利潤(rùn)較高，風(fēng)險(xiǎn)也較高，但容易一炮打響，只要有良好開(kāi)局體現(xiàn)，既可轟動(dòng)市場(chǎng)，樹(shù)立品牌，實(shí)現(xiàn)公司超常規(guī)發(fā)展?；疖?chē)廂則意味著市場(chǎng)跟隨者，意味著市場(chǎng)補(bǔ)充力量，體當(dāng)前項(xiàng)目上則意味著開(kāi)發(fā)成熟、大眾化產(chǎn)品，緊跟市場(chǎng)潮流，不斷補(bǔ)充市場(chǎng)需求熱點(diǎn)內(nèi)容，這一方式比較穩(wěn)妥，普通不會(huì)失誤，只要項(xiàng)目?jī)r(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，既可獲得行業(yè)平均利潤(rùn)，但不易形成品牌，適合常規(guī)發(fā)展公司。4、開(kāi)發(fā)節(jié)奏——快做開(kāi)發(fā)節(jié)奏特指項(xiàng)目工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度，最簡(jiǎn)樸有快和慢兩種方式，兩種方式各有利弊?？熳隹熳鲆?guī)定項(xiàng)目在最快時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)、銷售完畢，為完畢這一規(guī)定，不惜采用某些非常規(guī)手段，一切以快為基準(zhǔn)。這一節(jié)奏利益點(diǎn)是：一旦有良好開(kāi)盤(pán)局面，可以迅速形成項(xiàng)目品牌，強(qiáng)占市場(chǎng)高點(diǎn)，達(dá)到出品牌、出效益規(guī)定。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)比較積極，全力貫徹前期制定思路，一切以我為主。在當(dāng)前中心區(qū)基本啟動(dòng)狀況下，可以最大限度吸取中心區(qū)購(gòu)買(mǎi)力，完畢利潤(rùn)目的?？梢垣@取較快資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金時(shí)間效益?？熳鲲L(fēng)險(xiǎn)是：中心區(qū)尚未成型，消費(fèi)者尚未行動(dòng)后期產(chǎn)品調(diào)節(jié)比較困難在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，需要公司有很強(qiáng)項(xiàng)目把控能力，對(duì)公司規(guī)定比較大。慢做慢做方略就是以穩(wěn)妥方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，隨時(shí)關(guān)注中心區(qū)其她樓盤(pán)狀況，精益求精，依照中心區(qū)其她樓盤(pán)特點(diǎn)及時(shí)調(diào)節(jié)產(chǎn)品。慢做利益點(diǎn)在于：公司在開(kāi)發(fā)期內(nèi)可以依照市場(chǎng)狀況做出相應(yīng)調(diào)節(jié)，避免大風(fēng)險(xiǎn)。可以和其她樓盤(pán)一起烘托中心區(qū)樓市，避免孤軍奮戰(zhàn)。慢做風(fēng)險(xiǎn)在于：無(wú)法在眾多樓盤(pán)中脫穎而出，形成具備轟動(dòng)效應(yīng)項(xiàng)目品牌，最多只是中心區(qū)知名樓盤(pán)。在開(kāi)發(fā)上比較被動(dòng)，處處以競(jìng)爭(zhēng)者態(tài)勢(shì)、消費(fèi)者喜好而變動(dòng)，最后將影響項(xiàng)目銷售，乃至市場(chǎng)形象由于時(shí)間跨度較長(zhǎng)，如果后期沒(méi)有強(qiáng)烈賣(mài)點(diǎn)，將會(huì)湮沒(méi)于市場(chǎng)之中。一流公司做市場(chǎng)，二流公司找市場(chǎng)，三流公司等市場(chǎng)。綜合快與慢優(yōu)劣勢(shì)，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，咱們建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選取快做方略。但快做不等于不依照市場(chǎng)狀況做調(diào)節(jié)，不等于埋頭苦干，不理睬市場(chǎng)。不等于不顧快做風(fēng)險(xiǎn)，一味求快。而是周密考慮，細(xì)致安排。開(kāi)發(fā)之初即訂立詳細(xì)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，全面考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售進(jìn)程中也許發(fā)生各項(xiàng)問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題制定細(xì)致解決辦法，形成合理、有效、彈性開(kāi)發(fā)籌劃。同步為及時(shí)解決籌劃中沒(méi)有預(yù)料狀況，需要制定完善高效危機(jī)反映機(jī)制，一旦浮現(xiàn)意外狀況，也及時(shí)解決、調(diào)節(jié)。5、開(kāi)發(fā)方向咱們這個(gè)項(xiàng)目因該做成什么樣產(chǎn)品，檔次是如何？咱們先綜合分析一下項(xiàng)目先天條件：一方面，咱們以為，項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于交通以及周邊配套，而最大劣勢(shì)則在于河流影響以及關(guān)口所帶來(lái)人流影響，機(jī)會(huì)則在于河流整治，一旦河流得到上蓋整治，同步在規(guī)劃上規(guī)避人流噪音影響，項(xiàng)目完全可以做成中心區(qū)樣板樓盤(pán)。（1）兩種開(kāi)發(fā)方案因而咱們以為，項(xiàng)目產(chǎn)品定位有兩種方案：其一是類似美麗365大眾化樓盤(pán)，中小戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)初次置業(yè)群體，其二是類似星河灣精品社區(qū)，中大戶型設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)二次置業(yè)群體，下面咱們從幾種方面來(lái)分析兩種模式對(duì)本項(xiàng)目影響。開(kāi)發(fā)方案星河灣模式美麗365模式建筑類型高層、小高層混合小高層為主容積率3.83.8建筑面積50萬(wàn)50萬(wàn)可銷售面積42萬(wàn)42萬(wàn)主力面積120-130平方米100-110平方米三房成本3000元2500元成本內(nèi)涵（單位：元/平方米建筑面積）建筑成本1000，內(nèi)裝修成本600，綠化150，地價(jià)1000，期間費(fèi)用250，銷售費(fèi)用50。其她50元建筑成本800，內(nèi)裝修成本300，綠化100，地價(jià)1000，期間費(fèi)用200，銷售費(fèi)用50，其她50售價(jià)5000元4000元主力總價(jià)60-65萬(wàn)40-44萬(wàn)總成本15億12.5億總銷售金額21億16.8億毛利潤(rùn)6億4.3億靜態(tài)收益率40%34.4%前期投入高較高風(fēng)險(xiǎn)性較高較高風(fēng)險(xiǎn)所在高檔次產(chǎn)品市場(chǎng)承受能力中心區(qū)同檔次樓盤(pán)大量供應(yīng)前海樓盤(pán)市場(chǎng)攔截品牌知名度高低品牌特性超越性、差別性同質(zhì)化、大眾化（2）兩種方案優(yōu)劣勢(shì)比較方案一：方案一是以星河灣模式為基本思路，目的是為寶安人打造一種名片，提供一種別樣生活方式，打造一種精品社區(qū)，倡導(dǎo)一種嶄新生活態(tài)度。這一模式機(jī)會(huì)點(diǎn)在于位于中心區(qū)這一政府將來(lái)形象區(qū)域，且位于中心區(qū)東南門(mén)戶地帶，做得好可以形成都市標(biāo)志性建筑。市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)者較少，并且已進(jìn)入銷售尾期，并且將來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)比較少，市場(chǎng)面臨一定空白。精品化樓盤(pán)高于寶安所有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平，符合寶安客戶產(chǎn)品主義認(rèn)知，容易引起市場(chǎng)轟動(dòng)，形成品牌。投入稍多成本既可獲取更大利潤(rùn)，滿足公司長(zhǎng)期利潤(rùn)需求。方案風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于單價(jià)高、總價(jià)高，客戶接受度較低，銷售壓力大，特別是在中心區(qū)其她樓盤(pán)4000元左右價(jià)格襯托下，比較難接受。方案銷售核心點(diǎn)在于方案一目的客戶是寶安二次置業(yè)者，如何喚起這些人換房熱情是將來(lái)銷售成功核心，必要在開(kāi)盤(pán)之時(shí)既完畢某些實(shí)景，以星河灣開(kāi)盤(pán)時(shí)姿態(tài)亮相，使客戶感嘆，刺激換房需求。本方案下產(chǎn)品，其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大體為中心區(qū)樓盤(pán)以及寶安老城區(qū)高單價(jià)樓盤(pán)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多。在價(jià)格上重點(diǎn)參照冠城世家、御景臺(tái)價(jià)位，同步綜合考慮中心區(qū)樓盤(pán)價(jià)位，保持一定價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。因而咱們價(jià)格可以在5000-5200元之間，以5000為佳。方案二：方案二是以美麗365花園為參照模式，開(kāi)發(fā)大眾化社區(qū)，為工作3年左右白領(lǐng)打造一種家園，這一模式機(jī)會(huì)點(diǎn)在于可以形成良好社區(qū)形象客戶層面較寬，市場(chǎng)容量稍大單價(jià)低、總價(jià)低，置業(yè)門(mén)檻低方案風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于沒(méi)有一定價(jià)格差，關(guān)內(nèi)客戶很少來(lái)購(gòu)房，減少了大量市場(chǎng)潛在客戶。一旦關(guān)內(nèi)客戶不進(jìn)場(chǎng)，銷售壓力將很大，年輕人也許更樂(lè)意居住在成熟市區(qū)。方案銷售核心點(diǎn)在于關(guān)內(nèi)客戶能否大量進(jìn)入是將來(lái)銷售成功核心，如何吸引關(guān)內(nèi)客戶到關(guān)外來(lái)置業(yè)是困繞將來(lái)銷售難題，而吸引核心則在于與前海樓盤(pán)保持較大價(jià)格差距，梅林關(guān)價(jià)差在元左右，布吉關(guān)價(jià)差1500左右。對(duì)比之下，南頭關(guān)價(jià)差至少應(yīng)在1000元以上，因而咱們價(jià)格水平應(yīng)控制在4000元以內(nèi)。在將來(lái)實(shí)際銷售中，本方案下產(chǎn)品面臨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自各種區(qū)域：中心區(qū)樓盤(pán)、前海樓盤(pán)以及寶安老城區(qū)樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，市場(chǎng)推廣需要對(duì)比諸多樓盤(pán)，比較被動(dòng)。綜合分析兩個(gè)方案，咱們以為，與其選取被動(dòng)、同質(zhì)化方案二，不如選取積極性、超越性方案一，并且方案一投資收益也優(yōu)于方案二。6、差別化競(jìng)爭(zhēng)方略差別化競(jìng)爭(zhēng)方略是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)重要手段，特別是在中心區(qū)這一供應(yīng)量集中區(qū)域，更是避免價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、惡性循環(huán)、互相打壓重要手段。在當(dāng)前中心區(qū)大多數(shù)產(chǎn)品尚未露面狀況下，差別化對(duì)象重要體現(xiàn)為與新安區(qū)域其她樓盤(pán)差別。項(xiàng)目差別化體現(xiàn)方面:差別化體現(xiàn)體現(xiàn)因子發(fā)展概念定位硬件軟件建筑產(chǎn)品社區(qū)景觀社區(qū)配套社區(qū)服務(wù)社區(qū)文化生活主張規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方略營(yíng)銷理念項(xiàng)目資源規(guī)模自然環(huán)境市政配套公司大做、真做、細(xì)做，把藍(lán)圖變成現(xiàn)樓依照對(duì)整個(gè)新安-西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，咱們以為，本項(xiàng)目差別化方略重要體當(dāng)前如下幾種方面：產(chǎn)品差別化在當(dāng)前寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)中，所提供產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用性住房，樓盤(pán)檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本居家生活為目，這些產(chǎn)品都無(wú)法體現(xiàn)出舒服居家規(guī)定。建議將來(lái)本項(xiàng)目產(chǎn)品差別化集中體當(dāng)前戶型、規(guī)劃、立面等方面。老城區(qū)內(nèi)樓盤(pán)更多體現(xiàn)出港式風(fēng)格，樓盤(pán)檔次低、設(shè)計(jì)差這一局面甚至在中心區(qū)某些樓盤(pán)中均有所體現(xiàn)。某些中心區(qū)項(xiàng)目?jī)H僅體現(xiàn)出普通濱海風(fēng)格，無(wú)法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平，為達(dá)到差別，項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)向歐式濱海風(fēng)格轉(zhuǎn)變，建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)感突出產(chǎn)品，提高寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。景觀差別化寶安社區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，主線體現(xiàn)不出園林規(guī)定，在寶安客戶越來(lái)越注重環(huán)境因素環(huán)境下，寶安樓盤(pán)環(huán)境景觀已不符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)定。將來(lái)出眾園林景觀效果是項(xiàng)目差別化重要體現(xiàn)點(diǎn)，而項(xiàng)目園林景觀更是要體現(xiàn)出融和社區(qū)居家氛圍和濃郁濱海風(fēng)格。服務(wù)差別化服務(wù)是樓盤(pán)重要附加值，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，服務(wù)更是體現(xiàn)差別化重要方面，依托中心區(qū)完善配套，項(xiàng)目可以整合成為服務(wù)于業(yè)主尊貴享有，以0-100歲全程健康教誨為核心內(nèi)容，做出項(xiàng)目服務(wù)差別化。7、開(kāi)發(fā)模式（1）品牌社區(qū)開(kāi)發(fā)建立唯一性幾種模式唯一性模式案例天生具備唯一性地理資源如中心區(qū)、稀缺性景觀項(xiàng)目：東方玫瑰花園先天并不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而是在環(huán)境、產(chǎn)品都做出超越性，大做、真做、精做，最后量變引起質(zhì)變，由超越性到樹(shù)立起自己在行業(yè)中唯一性如：星河灣模式蔚藍(lán)海岸世紀(jì)村在某些方面具備唯一性，并不斷做大做強(qiáng)如：南國(guó)奧林匹克花園，soho當(dāng)代城（2）幾種品牌社區(qū)模式星河灣模式星河灣位于華南板塊，占地1200畝，已開(kāi)發(fā)700畝。是小高層與多層組合社區(qū)，總體容積率為2左右。星河灣在華南板塊高手林立競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中一舉成名，有其客觀必然性，一方面其產(chǎn)品定位獨(dú)樹(shù)一幟，打破了華南板塊只能做大眾精品樓盤(pán)習(xí)慣，全力開(kāi)發(fā)高檔次產(chǎn)品，在定位上即與其她樓盤(pán)獲得了定位優(yōu)勢(shì)，乃至當(dāng)前奧園等也開(kāi)始開(kāi)發(fā)高檔次住宅。另一方面開(kāi)盤(pán)之初，即完畢震撼人心園林、濱江步道以及現(xiàn)樓實(shí)景，完全吸引住了客戶心理，極大刺激了消費(fèi)者購(gòu)房熱情。再次，其控制好了合理總價(jià)基本，第一期均價(jià)4900元/平方米，單套總價(jià)控制在55萬(wàn)以內(nèi)，第二期均價(jià)5300元/平方米，單套總價(jià)控制在65萬(wàn)以內(nèi)，第三期均價(jià)5500元/平方米單套總價(jià)在75萬(wàn)以內(nèi)。使大某些人可以接受。蔚藍(lán)海岸模式蔚藍(lán)海岸占地約30萬(wàn)平方米，總建筑面積59萬(wàn)平方米，總體容積率為2，蔚藍(lán)海岸在設(shè)計(jì)之初，僅僅籌劃定價(jià)在4000元以內(nèi)，但實(shí)際狀況確是一期均價(jià)5500元，二期6200元，三期已升至6500元，獲得了極大成功，迄今，蔚藍(lán)海岸已成為深圳樓市樣本社區(qū)。蔚藍(lán)海岸成功因素在于：一方面蔚藍(lán)海岸開(kāi)盤(pán)前即不惜耗費(fèi)資金，租賃了臨街地塊，并將之制作成先進(jìn)售樓花園，吸引了大量人流。另一方面，蔚藍(lán)海岸巧妙借助濱海大道通車(chē)，后海樓市升溫勢(shì)頭，將自己擺在后海紅花位置，其她樓盤(pán)在形勢(shì)上成為其綠葉。再次，蔚藍(lán)海岸產(chǎn)品有很強(qiáng)吸引力，以至于目的客戶為初次置業(yè)者一期，有諸多二次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)，并使后期開(kāi)發(fā)方向變化為二次置業(yè)家園。最后，蔚藍(lán)海岸全力打造社區(qū)品牌，營(yíng)造濃郁社區(qū)氛圍，以業(yè)主滿意度來(lái)提高項(xiàng)目品味，最后形成項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。世紀(jì)村模式世紀(jì)村占地面積8.7萬(wàn)，總?cè)莘e率為3左右，由7棟高層構(gòu)成，世紀(jì)村通過(guò)三年開(kāi)發(fā)，已在深圳獲得初步成功，究其因素，有這樣幾點(diǎn)：一方面是其產(chǎn)品創(chuàng)新能力，二期入戶花園設(shè)計(jì)風(fēng)靡了整個(gè)深圳，其影響力已擴(kuò)散至中華人民共和國(guó)其她都市，為世紀(jì)村獲取了極大名譽(yù)。另一方面是其國(guó)際文明居住原則宣傳，其一期開(kāi)發(fā)之前，即投資出版《人居風(fēng)暴》一書(shū)，宣揚(yáng)其國(guó)際文明居住原則，獲得了一定成功，在周邊區(qū)域很不成熟條件下，銷售狀況良好。第三，一貫以產(chǎn)品主義刺激市場(chǎng)，在二期成功基本上，不斷推出新產(chǎn)品，例如空中一號(hào)、王府等等，堅(jiān)持產(chǎn)品主義。黃浦雅苑模式黃浦雅苑位于中心北區(qū)，與其她中心區(qū)樓盤(pán)大力張揚(yáng)中心區(qū)優(yōu)勢(shì)不同，黃浦雅苑很少宣揚(yáng)其地段優(yōu)勢(shì)，而是著重做好產(chǎn)品，她成功一方面是其公司品牌支撐，使諸多客戶可以無(wú)條件跟隨和黃地產(chǎn)項(xiàng)目。另一方面是產(chǎn)品價(jià)格，在中心區(qū)其她樓盤(pán)均價(jià)在8200元左右對(duì)比下，黃浦雅苑7500元入市均價(jià)就很有競(jìng)爭(zhēng)力，況且雖然其產(chǎn)品上沒(méi)有值得書(shū)寫(xiě)特點(diǎn)，但總體品質(zhì)仍屬優(yōu)良。當(dāng)前黃浦雅苑三期價(jià)格已達(dá)到8500元/平方米左右。美麗365模式美麗365是在龍華地產(chǎn)大盤(pán)涌動(dòng)狀況下開(kāi)發(fā)一種郊居化大盤(pán)，其總建筑面積20萬(wàn)平方米，容積率約為2.1，美麗365作為龍華大盤(pán)代表，其成功因素重要有：第一美麗365在產(chǎn)品上直接瞄準(zhǔn)周邊各大公司小白領(lǐng)需求，開(kāi)發(fā)出適合這些客戶規(guī)定產(chǎn)品，第二，采用較有力廣告推廣方式，以路牌、大桿旗為重要手段，在龍華鎮(zhèn)全面鋪開(kāi)，導(dǎo)致一定轟動(dòng)。但美麗365市場(chǎng)影響在關(guān)內(nèi)卻很小，少有人前去購(gòu)買(mǎi)，也因而其項(xiàng)目品牌并未能達(dá)到深圳知名品牌規(guī)定，也無(wú)法對(duì)公司品牌有協(xié)助作用。各模式比較模式星河灣世紀(jì)村黃浦雅苑美麗365蔚藍(lán)海岸位置華南板塊華僑城西福田中心區(qū)龍華城區(qū)后海建筑形式多層、小高層高層小高層多層小高層高層容積率23.52.52.12均價(jià)5500元9000元8500元3400元6500元目的客戶富裕階級(jí)高檔白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)、高檔白領(lǐng)小白領(lǐng)、工薪階層高檔白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)品檔次高中高高中低中高戶型層次舒服型實(shí)用型實(shí)用型經(jīng)濟(jì)型舒服型開(kāi)發(fā)方略快做慢做慢做快做快做品牌成功方式以轟動(dòng)性市場(chǎng)效果，成就項(xiàng)目品牌以突破性戶型設(shè)計(jì)成為知名品牌。以公司品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌以迅速銷售形成項(xiàng)目品牌。前海乃至南山大規(guī)模社區(qū)，并打造出社區(qū)品牌項(xiàng)目成功因素出眾、實(shí)在產(chǎn)品以及環(huán)境現(xiàn)景突破性戶型設(shè)計(jì)公司品牌以低便宜格享有大規(guī)模社區(qū)以社區(qū)環(huán)境和氛圍打動(dòng)客戶。（3）咱們開(kāi)發(fā)模式整治一片環(huán)境引爆一種組團(tuán)建設(shè)一種家園打開(kāi)一片市場(chǎng)從都市規(guī)劃設(shè)計(jì)角度，整合項(xiàng)目環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，整治不利因素，不但可以形成一種非常疏朗空間，減少容積率，并且有重大社會(huì)題材和炒作價(jià)值，達(dá)到公司品牌形象和項(xiàng)目建設(shè)關(guān)注度非常高效果。先期啟動(dòng)綠岸小型組團(tuán)，中高檔次入市,迅速提高地塊價(jià)值，完畢銷售,提高項(xiàng)目知名度。將配套優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為服務(wù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)對(duì)三代人關(guān)懷，深化項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，不斷強(qiáng)化項(xiàng)目美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。通過(guò)一系列站在都市高度包裝和炒作，引爆深寶兩地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售奇跡。六、項(xiàng)目總體定位1、目的客戶定位（1）整體項(xiàng)目客戶定位以來(lái)源來(lái)分關(guān)內(nèi)客戶——40%關(guān)外客戶——60%以社會(huì)階層來(lái)劃分關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——30%關(guān)外公司中層管理人員及技術(shù)人員——20%關(guān)外私營(yíng)業(yè)主以及公務(wù)員等——40%其她——10%以置業(yè)次數(shù)來(lái)劃分初次置業(yè)者——45%多次置業(yè)者——55%（2）三個(gè)組團(tuán)客戶定位為綠岸居關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——40%關(guān)外初次置業(yè)者（中層白領(lǐng)）——30%關(guān)外二次置業(yè)者（個(gè)體工商戶等）——20%其她——10%水岸居關(guān)內(nèi)白領(lǐng)——30%關(guān)外中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——30%關(guān)外個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等——35%其她——5%海岸居關(guān)內(nèi)客戶——5%關(guān)外中高層管理人員、公務(wù)員、醫(yī)生等——40%關(guān)外個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等——50%其她——5%(3)目的客戶心理特點(diǎn)客戶代表特點(diǎn)心理特性住宅需求寶安本地公務(wù)員新富對(duì)土地價(jià)值結(jié)識(shí)很清晰，思想比較老式社區(qū)居家環(huán)境良好，生活配套完善。南山、寶安中高層管理人員及白領(lǐng)薪富（穩(wěn)定工作環(huán)境和事業(yè)基本）初次置業(yè)，滿足基本居家規(guī)定。容易接受新鮮事物一定總價(jià)基本上優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)寶安私營(yíng)公司主先富規(guī)定在改進(jìn)居住條件基本上，滿足自己尊貴規(guī)定。舒服居家環(huán)境。消費(fèi)者心理特性描述咱們可以將目的客戶簡(jiǎn)樸劃分為關(guān)外客戶和關(guān)內(nèi)客戶，即寶安客戶和南山客戶。寶安客戶寶安客戶是咱們將來(lái)主力客戶，其比例在70%以上，這些客戶大多是寶安本地人或者已經(jīng)在寶安工作、生活三年以上時(shí)間，對(duì)寶安地理、人文、環(huán)境等各方面都非常熟悉，對(duì)寶安有深厚感情，認(rèn)同寶安發(fā)展，對(duì)中心區(qū)建設(shè)比較關(guān)懷，對(duì)比老城區(qū)，目的客戶以為中心區(qū)環(huán)境較好、人口密度低、不擁擠和嘈雜，對(duì)中心區(qū)有著普遍認(rèn)同。寶安客戶購(gòu)買(mǎi)住宅最本質(zhì)需求還是改進(jìn)居住條件，自用居家是將來(lái)購(gòu)房重要需求，而投資出租狀況將非常少見(jiàn)，因而將來(lái)樓盤(pán)良好居家環(huán)境是吸引客戶核心，為此，需要在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理上著重。咱們?cè)賮?lái)分析寶安本地人細(xì)分群體，在這些寶安本地人之中，個(gè)體工商戶以及私營(yíng)業(yè)主是重要客戶，另一方面是政府公務(wù)員等，在購(gòu)房關(guān)注因素上，她們共同特點(diǎn)是，最關(guān)注社區(qū)內(nèi)規(guī)劃以及建筑立面，在第一印象上即突出與寶安其她樓盤(pán)，另一方面是需要有景觀、園林、會(huì)所、物業(yè)管理好?？梢詽M足舒服居家生活需要。這些客戶最大特點(diǎn)是要見(jiàn)到實(shí)際現(xiàn)樓才干相信一種樓盤(pán)好壞，因而對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)工程規(guī)定很高，必要要有出眾體現(xiàn)方式。不同是，個(gè)體工商戶相對(duì)比較關(guān)懷價(jià)格因素，而私營(yíng)業(yè)主相對(duì)比較關(guān)懷社區(qū)環(huán)境，公務(wù)員則關(guān)懷物業(yè)管理。南山客戶關(guān)外客戶重要是指南山客戶，這某些客戶將是咱們次要客戶，她們重要是在南山地區(qū)（涉及科技園）工作，基本屬于科技園各類公司中高檔白領(lǐng)。受過(guò)良好教誨，事業(yè)處在上升階段，在深圳生活了三年左右，有較強(qiáng)烈購(gòu)房需求。但當(dāng)前基本屬于飄一族，甚至有不少是租住于寶安。關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)房目重要是用于解決基本居住需要，購(gòu)房很現(xiàn)實(shí)，價(jià)格是其最關(guān)懷因素，大某些人心理價(jià)位在總價(jià)30-40萬(wàn)之間，另一方面是交通，規(guī)定與工作地點(diǎn)交通非常以便，第三是樓盤(pán)素質(zhì)，規(guī)定戶型方正實(shí)用，園林綠化出眾。對(duì)社區(qū)外環(huán)境反而不強(qiáng)求。因而要吸引關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)房，首要目是價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是與前海等區(qū)域樓盤(pán)有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。關(guān)內(nèi)客戶重要是科技園白領(lǐng)，這些人購(gòu)房時(shí)，最重要選取區(qū)域?qū)⑹呛蠛?、南頭、前海以及白石州區(qū)域，對(duì)于寶安中心區(qū)結(jié)識(shí)比較低，甚至有不少人很不理解寶安中心區(qū)，對(duì)寶安概念局限于老城區(qū)。因而在將來(lái)推廣上必要注意推廣寶安中心區(qū)，讓客戶接受這一區(qū)域。2、產(chǎn)品定位在定位之前先參照一下消費(fèi)者調(diào)查狀況：有超過(guò)70%寶安消費(fèi)者可以接受小高層和高層或者兩者組合，有2/3消費(fèi)者需求三房120平方米左右三房，各有近14%消費(fèi)者需求二房及四房，可以接受50萬(wàn)以上總價(jià)消費(fèi)者約占21%，對(duì)于建筑風(fēng)格，近36%消費(fèi)者中意當(dāng)代海濱風(fēng)格，近30%消費(fèi)者中意歐陸豪華風(fēng)格超過(guò)30%消費(fèi)者以為社區(qū)園林應(yīng)當(dāng)以水塘、噴泉、瀑布等水景為主題，超過(guò)25%消費(fèi)者以為社區(qū)園林應(yīng)以異國(guó)情調(diào)園藝綠化為主題綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方略、消費(fèi)者需求以及寶安市場(chǎng)供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)狀況。咱們對(duì)項(xiàng)目做出了如下定位：產(chǎn)品檔次定位崇高中高檔居家物業(yè)產(chǎn)品建筑類型定位以小高層和高層為主，樓盤(pán)建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格定位以歐式濱海風(fēng)格為主，加上尊貴建筑符號(hào)，強(qiáng)調(diào)尊貴、強(qiáng)調(diào)濱海。色彩以星河灣黃色以及歐式褚紅色為主色調(diào)，點(diǎn)綴其她色彩。園林可以結(jié)合組團(tuán)特色，可分三個(gè)主題，海景、水景、綠景，綜合布局。提供若干濱海建筑及某些園林景觀圖以供參照：3、戶型面積配比（1）總體戶型面積配比面積80-90M90-100M100-115M120-140M140-160M160M2共計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房、復(fù)式/比例10%20%25%20%15%10%100%比例建面3.75.559.259.255.553.737三期相加35.859.28.856.73.437戶型配比根據(jù)一方面啟動(dòng)綠岸居，關(guān)內(nèi)客戶將成為是本項(xiàng)目一期重要客戶，其比例將保持在40%左右。關(guān)內(nèi)客戶基本屬于初次置業(yè)者，需求戶型偏小，實(shí)用性戶型是其需求重點(diǎn)，因而90多平方米緊湊型三房比例較多?？紤]到將來(lái)本項(xiàng)目檔次為中高檔居家型物業(yè)，整體戶型屬于中檔戶型，因而戶型面積配比中115平方米如下戶型占55%。項(xiàng)目定價(jià)較高，為控制總價(jià)，滿足多數(shù)人置業(yè)需求，規(guī)定將大某些單位總價(jià)控制在60萬(wàn)以內(nèi)，因而主力戶型為90-140平方米之間三房。（2）各組團(tuán)戶型面積配比綠岸居戶型面積配比面積80-90M90-100M100-115M120-140M140M2共計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房及復(fù)式比例15%30%35%15%5%100%建面1.533.51.50.510萬(wàn)平米綠岸居戶型配比根據(jù)一期主力客戶大多為初次置業(yè)者，需求面積較小，因而一期整體戶型偏小，115平方米如下戶型占到80%。當(dāng)前寶安市場(chǎng)上中小戶型比較熱銷，特別是緊湊型三房，市場(chǎng)需求相對(duì)比較多，因而90-115平方米緊湊型三房為一期主力戶型，寶安客戶有91.7%人需求總價(jià)在31-50萬(wàn)元之間房產(chǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位，一期主力總價(jià)應(yīng)在50萬(wàn)以內(nèi)。因而一期主力面積應(yīng)在115平方米以內(nèi)。水岸居戶型面積配比面積80-90M90-100M100-115M120-140M140-160M160M2共計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例10%15%30%25%15%5%100%建面1.52.254.53.752.250.7515萬(wàn)海岸居戶型面積配比面積90-100M100-115M120-140M140-160M160M2共計(jì)戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳五房及復(fù)式比例5%10%30%35%20%100%建面0.61.23.64.22.412萬(wàn)4、價(jià)格定位項(xiàng)目總體均價(jià)為4900元/平方米，結(jié)合戶型定位，主力總價(jià)控制在45-70萬(wàn)之間。各期均價(jià)建議為：綠岸居均價(jià)為4500元/平方米，水岸居均價(jià)為4900元/平方米，海岸居均價(jià)為5200元/平方米綠岸居啟動(dòng)時(shí)，主力總價(jià)控制在50萬(wàn)以內(nèi)。5、項(xiàng)目商業(yè)某些定位（1）寶安商業(yè)概況寶安城區(qū)所轄面積約12萬(wàn)平方公里，與西鄉(xiāng)城區(qū)連城一體，街道縱橫交錯(cuò)，數(shù)十條重要街道總長(zhǎng)度46公里。公園及許多造型多樣街心公園點(diǎn)綴城區(qū)。工商、貿(mào)易、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等遍及大街小巷。當(dāng)前商業(yè)中心重要集中在老城區(qū)，以新圳路、創(chuàng)業(yè)路、翻身大道為最為密集。（2）寶安商業(yè)基本特性寶安城區(qū)商業(yè)基本體現(xiàn)為兩種業(yè)態(tài)：臨街小商店——小型舊式臨街商鋪曾經(jīng)占據(jù)主流，重要以街道為單位面向本地消費(fèi)零售為主，其經(jīng)營(yíng)種類重要以尋常消費(fèi)品和汽配建材為主，分布比較集中，但規(guī)模較小，無(wú)法滿足購(gòu)物者一次性購(gòu)物需求。中大型百貨——新型綜合百貨業(yè)態(tài)興起，在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)同步也提高了商業(yè)檔次。以萬(wàn)佳百貨、新一佳、天虹商場(chǎng)為代表，以經(jīng)營(yíng)中高檔產(chǎn)品為主，其不但外觀比較當(dāng)代，設(shè)計(jì)理念超前，且營(yíng)造舒服購(gòu)物環(huán)境，提高商業(yè)檔次和增強(qiáng)投資者信心。綜合百貨客戶群體消費(fèi)特性除購(gòu)物以便、可一次性買(mǎi)齊外，更注重商品檔次以及商家信譽(yù)，對(duì)商品品質(zhì)和商家可靠性提出更高規(guī)定。住宅區(qū)大量底商以及綜合性商場(chǎng)呈明顯上升趨勢(shì)。底商如社區(qū)內(nèi)雜貨店、24小時(shí)便利店、理發(fā)店、美容院等，重要分布在各個(gè)社區(qū)底層商鋪，對(duì)于社區(qū)居民而言，底商可以以便快捷地滿足居民對(duì)某些尋常消費(fèi)品需求，為社區(qū)居民尋常起居提供了便利。然而，底商最大缺陷在于無(wú)