房地產(chǎn)合同簽訂常見十大陷阱

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁房地產(chǎn)合同簽訂常見十大陷阱合同訂立是合同成立的基礎(chǔ)和前提，《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！笨梢?，合同的成立與合同的生效雖為不同的概念，但兩者是親密聯(lián)系的。以下是我今日要與大家共享的：房地產(chǎn)合同簽訂常見的十大陷阱。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!

房地產(chǎn)合同簽訂常見陷阱：心明眼亮避開購房陷阱--謹(jǐn)慎簽訂合同

陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明

因何種緣由退房以及后果

購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交肯定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種緣由得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，進(jìn)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

對策：律師建議買家最好與進(jìn)展商在協(xié)議中商定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避開了很大的麻煩。

同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。

陷阱二：合同主體認(rèn)定不明

購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表進(jìn)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。

另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

對策：在簽約前您最好查明代表進(jìn)展商簽字的人是否是法人代表，假如不是，則是否持有“授權(quán)托付書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要留意合同上的公章，這樣可以避開進(jìn)展商推卸責(zé)任。

陷阱三：不要輕易在開發(fā)商供應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議上簽字

簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提示購房者的是，開發(fā)商供應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議肯定要看清晰?，F(xiàn)在有的進(jìn)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些狀況下能免賠。這是進(jìn)展商為了愛護(hù)自己在一些非人力能掌握的狀況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。

和善的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而遺忘愛護(hù)自己的利益。

對策：看清晰補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的方法是找一個律師來幫你的忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合同是雙方意思全都的表達(dá)。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者許多諸如“假如發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很迷人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的?不知道。

合同里消失這種模糊的概念時，法律也沒有方法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策：購房者肯定要把每一個詳細(xì)的時間、詳細(xì)的地點(diǎn)、詳細(xì)的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五：商定提前交納部分費(fèi)用

開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公正的。

比如有些進(jìn)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)狀況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費(fèi)者的侵害。

對策——購房者應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

陷阱六：賣方解除合同

在一些進(jìn)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！?/p>

這明顯是不公正條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，假如進(jìn)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公正。況且，沒收實際上是個行政懲罰或刑事懲罰行為，作為當(dāng)事人一方的進(jìn)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。

對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

陷阱七：處理結(jié)果不明確

許多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有商定假如沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最終認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

對策：購房者與進(jìn)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商假如沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理方法，做到越具體越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會消失這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)覺臥房窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是一般玻璃等等。

對策：對于這類問題沒有更好的解決方法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者有特別廣泛的建筑、建材方面的學(xué)問。

陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議

前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣揚(yáng)中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡潔的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，假如有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種狀況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?

但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特殊是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.

合同附件“文章”多

1、附件一是房屋平面圖。一般狀況下，開發(fā)商供應(yīng)的平面圖特別簡潔，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時供應(yīng)電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。

2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。這里購房者需要留意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。分?jǐn)偯娣e的計算應(yīng)按京國土房管權(quán)字(20xx)第369號文件執(zhí)行。雙方應(yīng)商定，出賣人違反該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價款，并按該價款的10%支付違約金。

3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商定。對于購房人而言，此商定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)化。要避開采納諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4、附件四是雙方自由商定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對此，購房人要認(rèn)真閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)憂的一些事項在補(bǔ)充協(xié)議中做出具體商定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購〈BR〉房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項做出詳細(xì)商定。

5、附件五是關(guān)于計價方式與價款的商定。目前很多購房人實行向銀行按揭貸款的方法支付房款。一般來說，由于開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不排解由于種種緣由，銀行沒有批準(zhǔn)購房人貸款