?？邙P翔路帝和華庭前期企劃構(gòu)想樣本

?？邙P翔路“帝和華庭”前期企劃構(gòu)想[目錄]第一某些概述第二某些宏觀政策因素分析第三某些區(qū)域概況第四某些初步市場調(diào)查第五某些項(xiàng)目基本狀況第六某些機(jī)會(huì)與問題點(diǎn)分析第七某些企劃初步第八某些銷售方略構(gòu)想第九某些推廣方略構(gòu)想第十某些推廣執(zhí)行籌劃（綱要）第十一某些總結(jié)?？邙P翔路“帝和華庭”前期企劃構(gòu)想第一某些概述本方案旨在為開發(fā)“帝和華庭”項(xiàng)目房地產(chǎn)投資商提供一種初步房地產(chǎn)企劃構(gòu)想。通過對房地產(chǎn)宏觀政策因素專業(yè)分析，使投資商能清晰結(jié)識該項(xiàng)目推廣時(shí)期政策環(huán)境；通過對?？谑蟹康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀初步調(diào)查、對項(xiàng)目現(xiàn)狀機(jī)會(huì)與問題分析，使投資商能更加理解該項(xiàng)目在開盤前需要重點(diǎn)解決問題；通過市場營銷方略初步設(shè)計(jì)以及行動(dòng)方案初步規(guī)劃，目在于為投資商提供一種房地產(chǎn)銷售策劃框架，以便進(jìn)一步調(diào)節(jié)、修改、細(xì)化，直至詳細(xì)到可用于推廣執(zhí)行實(shí)行細(xì)案。第二某些宏觀政策因素分析樓市房地產(chǎn)大事記1月16日國稅總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并獲得收入單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。土地增值稅開征也是\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)調(diào)控政策“第一槍”，并釋放出政府對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)調(diào)控信號。3月16日《物權(quán)法》獲得通過。3月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于全國吸取外商投資工作指引性意見》，明確提出嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。4月6日建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商總局等八部委聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，并宣布在全國范疇內(nèi)開展整治活動(dòng)，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。8月1日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難若干意見》。9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布告知，規(guī)定嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對已運(yùn)用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍。11月1日國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號令），直指土地開發(fā)市場囤積土地問題。11月13日深圳中天置業(yè)評估有限公司總部開始大門緊閉，總裁蔣飛攜2600萬元巨資神秘失蹤，上門討債客戶遂以“合同詐騙”向警方報(bào)案。12月國家發(fā)改委與商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指引目錄（修訂）》，將限外范疇擴(kuò)大到了房地產(chǎn)三級市場。12月11日央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補(bǔ)充告知》，明確以“戶”為單位執(zhí)行房貸新政。近期房地產(chǎn)重大政策調(diào)控辦法-11-27[中新網(wǎng)]央行今年以來第九次上調(diào)準(zhǔn)備金率據(jù)央視報(bào)道，從27日起，中華人民共和國人民銀行將上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第9次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。本次調(diào)節(jié)后，普通類存款金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行13.5%存款準(zhǔn)備金率原則，創(chuàng)近年新高。-11-28[人民日報(bào)]9部門發(fā)布廉租房保障辦法12月1日實(shí)行為增進(jìn)國內(nèi)廉租住房制度建設(shè)，逐漸解決都市低收入家庭住房困難。日前，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國土資源部、央行、稅務(wù)總局和國家記錄局等九部門，聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)懷問題作出了明確規(guī)定。《辦法》將于12月1日起12月5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議擬定了從緊貨幣政策，政府向執(zhí)行了近十年穩(wěn)健貨幣政策正式告別，這將標(biāo)志著中華人民共和國經(jīng)濟(jì)真正進(jìn)入銀根緊縮時(shí)代。12月11日，央行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補(bǔ)充告知》（簡稱“房貸細(xì)則”），從“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”角度出發(fā)對房貸新政做了進(jìn)一步補(bǔ)充闡明。這不但將增進(jìn)宏觀調(diào)控效果盡快顯現(xiàn)，同步也體現(xiàn)出新一輪政府調(diào)控思路不斷完善。但是，隨著政府調(diào)控不斷發(fā)力，老百姓貸款買房難度也將隨著房貸從緊而進(jìn)一步加大。專家對房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測萬科董事會(huì)主席王石：我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)的確已經(jīng)浮現(xiàn)了。這次調(diào)節(jié)不同以往，建議三四年后買房。這兩年國家政策是調(diào)節(jié)一次房價(jià)就上升一次，但我覺得這次與以往不同，要蘇醒結(jié)識到，一方面是消費(fèi)者已經(jīng)承受不住了，第二是國家調(diào)節(jié)不但僅是對\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)，整個(gè)通貨膨脹壓力，整個(gè)投資熱錢多，這次一定要貨幣回籠。潘石屹：這次宏觀調(diào)控之后，事實(shí)上房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)，要經(jīng)歷嚴(yán)冬，地價(jià)必定會(huì)下跌。北京五環(huán)之外房價(jià)也也許會(huì)跌。李國旺（資深證券研究人士）-01-04上海證券報(bào)：房價(jià)發(fā)展路線圖拐點(diǎn)論只是地產(chǎn)商宣傳手段；所謂拐點(diǎn)，但是是地產(chǎn)行情自1998年以來“黃金十年”后中間休息。如果當(dāng)前正在試水房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）大規(guī)模履行，將會(huì)創(chuàng)造出媲美于當(dāng)年按揭貸款引入中華人民共和國地產(chǎn)市場時(shí)所帶來效應(yīng)。通過上半年平穩(wěn)過渡后，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)繼續(xù)看好。謝國忠[-02-13解放網(wǎng)-每日經(jīng)濟(jì)新聞]：樓市股市“蹺蹺板不會(huì)再現(xiàn)

”謝國忠以為，中華人民共和國都市化進(jìn)程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場需求始終相稱旺盛，并且中華人民共和國都市化進(jìn)程尚未到尾聲，中華人民共和國樓市還會(huì)持續(xù)發(fā)展。她以為，樓市調(diào)節(jié)幅度將是小幅調(diào)節(jié)，“樓市穩(wěn)定相稱重要”，是中華人民共和國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程投資主干。深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒：房價(jià)此后也不會(huì)浮現(xiàn)大幅下跌或者是崩盤現(xiàn)象。中原地產(chǎn)深港研究中心負(fù)責(zé)人：二次以上置業(yè)者或?qū)?dòng)樓市率先回暖。對于不符合首貸原則又有換房需求買家而言，首付提高到四成沖擊也許并不大，執(zhí)行不平等利率對買家心理上沖擊也許更為明顯。但這也并非完全無法接受。按照當(dāng)前最新貸款利率，仍比1998年同檔次房貸利率要低。置業(yè)國際集團(tuán)主席蔡涯棉：基于宏觀調(diào)控影響已逐漸消化，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)高速增長，人民幣又持續(xù)升值，預(yù)測港人到內(nèi)地投資置業(yè)將會(huì)更為活躍。咱們分析與結(jié)論自下半年起，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨了全方位、最頻繁直接或間接調(diào)控。由于政策面不斷從緊，信貸收縮，以及市場中觀望氛圍不斷加重，近期宏觀調(diào)控已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)形成較強(qiáng)沖擊。進(jìn)入，隨著著市場有效需求大幅萎縮局面，許多一線都市浮現(xiàn)了房地產(chǎn)商降價(jià)促銷風(fēng)潮。在一系列從緊宏觀調(diào)控引導(dǎo)下，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場將面臨較為艱難時(shí)期。從當(dāng)前趨勢來看，咱們以為這種市場持幣觀望狀況將持續(xù)1年以上時(shí)間。受貨幣緊縮影響，“價(jià)縮量也縮”現(xiàn)象已在一線都市集中上演。9月至今，某些一線都市縮量比例達(dá)到八成以上。在這樣市場氛圍下，咱們以為二三線都市難免不受影響。因而，對于二三線都市房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，制定市場銷售方略（涉及銷售手段、銷售時(shí)機(jī)與控制）將更加重要。從長遠(yuǎn)總體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場會(huì)向更為理性方向發(fā)展。在人民幣升值、通貨膨脹背景下，國內(nèi)持續(xù)都市化進(jìn)程仍處在加速之中，由此帶來自主性需求依然是國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)景氣堅(jiān)實(shí)基本。第三某些區(qū)域概況海南省簡介：海南省位于中華人民共和國最南端，北以瓊州海峽與廣東劃界，西臨北部灣與越南民主共和國相對，東瀕南海與臺(tái)灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、文萊和馬來西亞為鄰。海南省是中華人民共和國最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)。行政區(qū)域：涉及海南島、西沙群島、中沙群島、南沙群島島礁及其海域，是國內(nèi)面積最大省。全省陸地（重要涉及海南島和西沙、中沙、南沙群島）總面積3.54萬平方公里（其中海南島陸地面積3.39萬平方公里），海域面積約200萬平方公里。行政區(qū)劃：全省有2個(gè)地級市（含?？谑泻腿齺喪校?個(gè)縣級市（五指山市、文昌市、瓊海市、萬寧市、儋州市、東方市），4個(gè)縣，6個(gè)民族自治縣，1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1個(gè)辦事處（西南中沙群島辦事處，縣級）；基層設(shè)立180個(gè)鎮(zhèn)，20個(gè)鄉(xiāng)，18個(gè)街道辦事處。人口：據(jù)記錄數(shù)據(jù)，海南全省常住總?cè)丝冢?26.31萬人，比增長了39.56萬人，增長5.03%。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)記錄：全省生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1229.6億元、比上年增長14.5%。實(shí)際運(yùn)用外資11.25億美元、增長41.9%。實(shí)際運(yùn)用外資11.25億美元、增長41.9%。集中力量踐行“大公司進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”戰(zhàn)略，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，增強(qiáng)發(fā)展后勁。50個(gè)省重點(diǎn)項(xiàng)目全年合計(jì)完畢投資145.3億元，完畢全年投資籌劃112%。重要新聞：海南日報(bào)3月7日：瓊州海峽跨海工程前期工作領(lǐng)導(dǎo)小構(gòu)成立，領(lǐng)導(dǎo)小組由鐵道部部長劉志軍、交通部部長李盛霖、廣東省省長黃華華、海南省省長羅保銘分別擔(dān)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，關(guān)于部門參加。明確建設(shè)公路鐵路兩用通道；規(guī)劃研究報(bào)告年終出爐。瓊州海峽位于廣東省雷州半島和海南島之間，跨越瓊州海峽交通工程３１公里左右。盡快推動(dòng)瓊州海峽跨海通道工程建設(shè)，對于加強(qiáng)泛珠三角區(qū)域合伙、增進(jìn)北部灣地區(qū)加快發(fā)展、加強(qiáng)國防建設(shè)，實(shí)行國家能源發(fā)展戰(zhàn)略都具備重要意義。經(jīng)濟(jì)日報(bào)-11-14：海南努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)保護(hù)雙贏?！皟?yōu)美生態(tài)環(huán)境是海南發(fā)展最大優(yōu)勢和生命線?！焙Ｄ习l(fā)展工業(yè)，有一種廣大干群耳熟能詳“三不”原則：不污染環(huán)境、不破壞資源、不低水平重復(fù)建設(shè)。“生態(tài)立省”戰(zhàn)略也已經(jīng)進(jìn)一步人心，海南人說，咱們海南主線走不起“先污染后治理”老路！經(jīng)濟(jì)日報(bào)-02-22：海南生態(tài)省建設(shè)促社會(huì)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展海南為自己設(shè)定了明確目的，就是用左右時(shí)間在環(huán)境質(zhì)量保持全國領(lǐng)先水平同步，建立起發(fā)達(dá)資源能源節(jié)約型生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，建成布局科學(xué)合理、設(shè)施配套完善、景觀和諧優(yōu)美人居環(huán)境，形成濃厚生態(tài)文化氛圍，使海南成為具備全國一流生活質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)入全國先進(jìn)行列省份。新華社-01-08：海南“爛尾樓”基本消失據(jù)記錄，截至底，海南閑置建設(shè)用地絕大某些得到了收回或盤活，已處置了23353.87公頃，占閑置總量98.13％；全省共批準(zhǔn)復(fù)工建設(shè)停緩建工程項(xiàng)目面積1608.17萬平方米，涉及原規(guī)劃報(bào)建面積98.6％；銷售或出租原空置商品房444.63萬平方米，占積壓總量97.6％。9月24日，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立了海南洋浦保稅港區(qū)。這是繼上海洋山、天津東疆、大連大窯灣之后國內(nèi)第4個(gè)保稅港區(qū)?！把笃直６惛蹍^(qū)疊加了保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)和出口加工區(qū)功能，是國內(nèi)當(dāng)前開放度最高、政策最優(yōu)、功能最強(qiáng)、區(qū)域優(yōu)勢最明顯港口與陸地區(qū)域相融合保稅港區(qū)?！比嗣袢請?bào)-09-24：海南建設(shè)油氣化工業(yè)基地海南有200多萬平方公里海洋面積，已探明石油地質(zhì)儲(chǔ)量達(dá)300多億噸，天然氣儲(chǔ)量達(dá)15萬億立方米。中海油、中石油、中石化3家中華人民共和國最大油氣開采和加工公司“三油”聯(lián)合，團(tuán)結(jié)奮戰(zhàn)，參加海南省油氣化工產(chǎn)業(yè)開發(fā)。在海南島已初步建成了一條以洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東方市海域區(qū)為中心油氣化工業(yè)基地。資源豐富南海是海南建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)大省但愿。海口市簡介：海南省省會(huì)，也是全省經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心；海口地處華南經(jīng)濟(jì)建設(shè)圈前沿位置，毗臨港澳臺(tái)、東南亞；海口市位于海南島東北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮(zhèn)相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。海口市東起大體坡鎮(zhèn)老村，西至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距60.6公里；南起大坡鎮(zhèn)五車上村，北至大海，兩端相距62.5公里。全市土地面積行政區(qū)劃、人口：?？谑锌?cè)丝?60萬人，其中戶籍人口129.62萬人；共有30各種民族，其中漢族占戶籍人口98.25%。轄4個(gè)市轄區(qū)：龍華區(qū)、秀英區(qū)、瓊山區(qū)和美蘭區(qū)；其中市政府駐龍華區(qū)。平方公里

160萬都市規(guī)劃：[總體發(fā)展戰(zhàn)略]6月，海南省五次黨代會(huì)報(bào)告中提出，進(jìn)一步增強(qiáng)?？趯θ“l(fā)展輻射帶動(dòng)作用。開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃先行，貫徹好省五次黨代會(huì)精神，就是要做好先導(dǎo)服務(wù)，體現(xiàn)我市“中強(qiáng)、東優(yōu)、西拓、南控”總體發(fā)展戰(zhàn)略。一是：調(diào)節(jié)、修編東海岸規(guī)劃方案，抓緊編制紅樹林自然保護(hù)區(qū)規(guī)劃，打造全新休閑、度假、療養(yǎng)基地。二是：做好長流起步區(qū)規(guī)劃，以長流起步區(qū)建設(shè)帶動(dòng)西海岸總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、教誨和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和旅游度假功能區(qū)建設(shè)；把西部工業(yè)基地建設(shè)、臨港物流園區(qū)建設(shè)與西部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)緊密結(jié)合起來，加快?？诠I(yè)、客貨運(yùn)港口向西部轉(zhuǎn)移。三是：實(shí)現(xiàn)“南控”方面，通過規(guī)劃保護(hù)好都市南部森林綠帶，做好火山口世界地質(zhì)公園、玉龍泉森林公園、紅樹林自然保護(hù)區(qū)規(guī)劃編制，打造生態(tài)綠色都市。四是：實(shí)現(xiàn)“中強(qiáng)”方面，著重解決市民居住生活環(huán)境和出行方面存在問題；開展海口市綜合交通規(guī)劃，滿足將來市民出行需要；加快舊城區(qū)改造規(guī)劃編制；組織編制《海口市住房建設(shè)規(guī)劃》，著力改進(jìn)市民居住條件和居住環(huán)境。海口市政府但愿，通過精心規(guī)劃，將來?？趯⒄嬲蔀閲鴥?nèi)外抱負(fù)第二居住地。[都市總體規(guī)劃]（附：?？谑卸际锌傮w規(guī)劃-）按照修編規(guī)劃設(shè)想，南渡江將有望規(guī)劃建設(shè)成為?？凇包S浦江”，新埠島有望規(guī)劃建設(shè)成為海南“威尼斯”，新港有望規(guī)劃建設(shè)成旅游專用碼頭，火山口有望成為海南又一最有特色旅游風(fēng)景區(qū)。為變化都市交通狀況，?？诙际薪煌▽ｍ?xiàng)規(guī)劃也在編制之中。和平路與文明路十字路口（文明天橋）、和平大道與海甸二東路十字路口（黨校路口）、人民路口與海甸二西路（人民天橋路口）、人民路與海甸三西路十字路口、解放路與新華路十字路口、龍華路與金龍路交叉路口、海府路與白龍路交叉路口、長堤路與龍華路丁字路口等8大路口拓寬改造工程也將于近日啟動(dòng)。勛亭路整治規(guī)劃方案正抓緊進(jìn)行，勛亭路環(huán)境綜合整治工程近期即將動(dòng)工。龍昆南路、南海大道和玉沙村整治規(guī)劃方案前期準(zhǔn)備工作也正著手進(jìn)行。?？趯?shí)行綠色發(fā)展戰(zhàn)略[中華人民共和國環(huán)境報(bào)-11-23]海南省海口市被國家環(huán)?？偩质谟琛皣噎h(huán)保模范都市”稱號后，7年來，全市上下以調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、產(chǎn)業(yè)布局和能源構(gòu)造為突破口，牢固樹立“環(huán)境是生產(chǎn)力”理念，實(shí)行“綠色發(fā)展戰(zhàn)略”，全力加以建設(shè)和保護(hù)。?？谑徐柟毯蜕罨瘒噎h(huán)保模范都市工作獲得明顯成效，先后獲得了“國家園林都市”、“國家節(jié)水型都市”、“中華人民共和國人居環(huán)境獎(jiǎng)”、“全國創(chuàng)立文明都市工作先進(jìn)市”和“國家歷史文化名城”等榮譽(yù)稱號。將來?？诙际薪ㄔO(shè)目的是：努力建成環(huán)北部灣重要經(jīng)濟(jì)都市，華南地區(qū)花園都市，國內(nèi)外抱負(fù)第二居住地，世界上知名熱帶風(fēng)光濱海特色綠色國際性都市。交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：空港

海口美蘭國際機(jī)場為國內(nèi)8大空港之一，距海口市中心市區(qū)25公里，按國際民航組織制定4E級原則修建。?？谑屑扔泻Ｄ?、南方兩家基地航空公司。共開通航線近200條，其中通往香港、澳門2條地區(qū)航線，通往新加坡、泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡、日本名古屋和福崗等地8條國際航線。海港

?？谑屑扔行阌⒏?、新港兩個(gè)重要港口，萬噸級泊位2個(gè)，千噸級泊位18個(gè)。開通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等都市定期客運(yùn)航線，以及通往新加坡、香港、深圳等都市不定期客運(yùn)航線。貨運(yùn)可直接通往國內(nèi)沿海沿江各重要都市，并可通往新加坡、日本和香港等國家與地區(qū)。鐵路

1月建成通車粵海鐵路是國內(nèi)第一條橫跨海峽鐵路通道，北起廣東湛江市，通過瓊州海峽到達(dá)?？谑校瑢賴尧蚣壐删€，設(shè)計(jì)輸送能力為年輸送貨品1100萬噸，開行旅客列車9對。海口站是粵海鐵路和海南省境內(nèi)第一大客運(yùn)站，位于海口市濱海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利；海口南站是粵海鐵路通道和海南省境內(nèi)最大鐵路貨運(yùn)站，位于海口市西郊，距海口市中心約20公里，另與海渝西線公路相連接，交通極為便利，鐵路貨品周轉(zhuǎn)量7.1億噸公里?？偼顿Y192億元海南東環(huán)鐵路開工建設(shè)。這是海南迄今為止投資規(guī)模最大基本設(shè)施項(xiàng)目，建成通車后，從?？谥寥齺啎r(shí)間只需90分鐘；公路

?？谑幸约涌於际薪煌ńㄔO(shè)作為帶動(dòng)都市發(fā)展重要手段，構(gòu)架以東西、南北向主干道為骨架貫穿主城區(qū)、連接全島地面交通網(wǎng)絡(luò)。全市有東站、西站、南站、新港站和省際客運(yùn)站等5個(gè)長途客運(yùn)站，開通省內(nèi)線路70多條，聯(lián)結(jié)省內(nèi)17個(gè)市縣城（區(qū)）及50各種鄉(xiāng)鎮(zhèn)；開通省際線路40多條。高速公路海南東、西線和海文高速公路以及海南中線高速公路穿過市區(qū)聯(lián)接全島。[海口繞城公路]于7月末啟動(dòng)。按照規(guī)劃，繞城公路分為主線和疏港路兩某些。主線位于海口市南部，起點(diǎn)為澄邁白蓮，接環(huán)島西線高速公路，終點(diǎn)位于演豐鎮(zhèn)，與?？谥廖牟咚俟愤B接，路過老城、石山、永興、龍橋、靈山、云龍和美蘭機(jī)場等，全長46.634公里，按高速公路原則設(shè)計(jì)與建設(shè)。公交線路市區(qū)有46條公交線路和2條旅游公交線路。經(jīng)濟(jì)狀況：全市生產(chǎn)總值350億元、市財(cái)政收入70億元、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入10712元；已發(fā)現(xiàn)重要礦產(chǎn)資源有煤、鋁、錳、玻璃沙、石油天然氣、高嶺土等。據(jù)初步記錄，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達(dá)到10712元，農(nóng)民人均純收入突破4000元大關(guān)，達(dá)到4139元截至12月31日，?？跈C(jī)動(dòng)車保有量為248436輛，其中摩托車14萬輛，汽車突破10萬輛。本地居民也成為海口樓市主力軍，1到9月份島內(nèi)個(gè)人購房面積47.61萬平方米，占總銷售面積51.04%，一改過去?？谫彿空呤冀K是以外地人為主局面。旅游資源：名勝古跡有五公祠、海瑞墓、秀英古炮臺(tái)等；重要風(fēng)景區(qū)有萬綠園、假日海灘、金牛嶺公園、熱帶海洋世界、西海岸帶狀花園、火山口公園、東寨港紅樹林自然保護(hù)區(qū)，馬營鞍嶺死火山口群、玉北大地震遺跡、瓊臺(tái)書院、東山湖野生動(dòng)物園等。有關(guān)鏈接：1992年以來，?？诒辉u為中華人民共和國都市環(huán)境綜合實(shí)力50強(qiáng)、中華人民共和國都市投資硬環(huán)境40優(yōu)；被衛(wèi)生部擬定為全國唯一世界健康都市試點(diǎn)；中華人民共和國先進(jìn)旅游都市；全國都市綜合環(huán)境整治十佳都市、全國衛(wèi)生都市、國家環(huán)保模范都市；全國園林綠化環(huán)境先進(jìn)都市、全國造林綠化十佳都市；持續(xù)5次榮獲“全國雙擁模范都市”稱號；，海口市榮獲：中華人民共和國人居環(huán)境獎(jiǎng)；世界環(huán)保組織發(fā)布：?？谑写髿猸h(huán)境質(zhì)量在全球52個(gè)都市中排名第五。瓊山區(qū)基本狀況瓊山區(qū)：位于?？谑袇^(qū)西南側(cè)；占地面積940平方公里，人口36萬。區(qū)人民政府駐建國路。經(jīng)濟(jì)記錄數(shù)據(jù)財(cái)政收入5.59億元，增長32.5%。完畢全區(qū)生產(chǎn)總值30.91億元；完畢農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值13.02億元，比上年增長9.0%；完畢工業(yè)總產(chǎn)值13.99億元，比上年增長19.6%；完畢社會(huì)消費(fèi)品零售總額15.1億元，比上年增長13%。全區(qū)旅游接待人數(shù)123萬人次，增長16.0%；旅游營業(yè)收入1.69億元，增長10.0%。，我區(qū)完畢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7.65億元，比上年增長6.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資1.94億元，增長46.6%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入8619元，增長11.5%；農(nóng)民人均純收入3546元，增長10.0%。工業(yè)龍頭公司：紅塔卷煙有限公司繼續(xù)發(fā)揮龍頭作用，完畢卷煙產(chǎn)量13萬大箱，產(chǎn)值7.14億元，同比增長27.7%，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值46.7%。有關(guān)鏈接區(qū)內(nèi)賓館酒店：麗華大酒店、四通園酒店、怡和園酒店相繼營業(yè)，南疆大酒店、中華人民共和國城溫泉大酒店、大千大酒店。第四某些初步市場調(diào)查?？谑蟹康禺a(chǎn)概況海口市房地產(chǎn)記錄數(shù)據(jù)1-11月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完畢投資51.59億元，同比增長16.5％，商品房投資36.36億元，同比增長33.7%。1-11月全市商品房登記銷售面積為272.47萬平方米，與上年同期相比增長40.57%。商品住宅銷售面積253.95萬平方米，其中島內(nèi)購買商品住宅123.52萬平方米，島外購買商品住宅130.43萬平方米。1至11月份，全市房屋施工面積664.22萬平方米，其中全市房屋新開工面積177.28萬平方米，全市房屋竣工面積104.73萬平方米。1至11月，?？谑信鷾?zhǔn)預(yù)售商品房面積為280.34萬平方米，同比減少20.03％。1至11月份，?？谑行聦徟唐纷》棵娣e239.96萬平方米，其中90平方米如下戶型面積174.17萬平方米，占比例為72.58％，已完全達(dá)到了國家規(guī)定90/70等有關(guān)住房供應(yīng)構(gòu)造原則。截止11月份，全市商品房月末合計(jì)仍有487.18萬平方米待售。其中，商品住房月末合計(jì)待售面積456.72萬平方米，占93.72%；截至12月18日，海口商品房合計(jì)可售面積為495萬平方米，可銷售套數(shù)為42470套。相對于轉(zhuǎn)入165萬平方米、12693套存量，存量大幅上漲。商品房銷售價(jià)格[-12-27?？谕韴?bào)樓市觀測]前三季度，海口市商品房平均銷售價(jià)格為3344.77元/平方米，同比增長11.08％，環(huán)比增長0.31％。二手房市場方面，前三季度，?？谑卸址拷灰椎怯涍^戶8409套，同比增長161.15％。全市商品房和商品住房平均銷售價(jià)格分別為3429.49元／平方米和3268.23／平方米。房地產(chǎn)市場展望?？谑星琢夥靠稍?0月交付使用[海南經(jīng)濟(jì)報(bào)-3-7]記者昨天從海口市城投公司獲悉，青年路廉租房６棟多層住宅預(yù)測可在１０月份交付使用，屆時(shí)，1088套廉租房和經(jīng)濟(jì)合用房將解決1000多戶困難居民住房問題。?？谑谢I劃建房30398套[海南經(jīng)濟(jì)報(bào)-2-14]記者從?？谑姓@悉，?？谑凶≌ㄔO(shè)籌劃正向社會(huì)發(fā)布，今年籌劃建房30398套。其中商品住房建設(shè)20289套，建筑面積182.93萬平方米；經(jīng)濟(jì)合用房住房建設(shè)8013套，建筑面積46.15萬平方米；廉租住房建設(shè)2096套，建筑面積8.69萬平方米。將來4年建住房14萬套據(jù)簡介，依照市場調(diào)研和海口本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀況綜合分析，本著集約運(yùn)用土地原則，預(yù)測—規(guī)劃期內(nèi)住房總需求量為1154.59萬平方米，建設(shè)各類住房14.14萬套。其中，商品房建筑面積為964.38萬平方米，建設(shè)套數(shù)為10.72萬套。經(jīng)濟(jì)合用房建筑面積172.80萬平方米，建設(shè)套數(shù)為3萬套。廉租住房建筑面積17.41萬平方米，建設(shè)套數(shù)為4200套。規(guī)劃土地供應(yīng)量為114.13公頃：其中商品住房土地供應(yīng)量為101.05公頃，經(jīng)濟(jì)合用房土地供應(yīng)量為19.34公頃，廉租住房土地供應(yīng)量為3.74公頃。住房建設(shè)籌劃為238.77萬平方米，其中商品住房建設(shè)籌劃為183.93萬平方米，經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)籌劃為46.15萬平方米，廉租住房建設(shè)籌劃為8.69萬平方米。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)合用房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量70％。住房用地供應(yīng)重要分布在海甸溪北岸、新港片、玉沙村、長流起步區(qū)等地塊。有關(guān)鏈接海口推介十大地產(chǎn)精品[海南日報(bào)-12-17]在今天舉辦?？诘禺a(chǎn)開發(fā)論壇上，?？谑姓蚝?nèi)外100多家房地產(chǎn)開發(fā)公司推介十大地產(chǎn)項(xiàng)目。涉及金沙灣、西海岸起步區(qū)、會(huì)展中心及會(huì)展中心酒店、港灣核心區(qū)、?？跒炒缶频?、海口歌劇院、漁人碼頭、司馬坡島、玉沙村改造項(xiàng)目、海甸金水岸項(xiàng)目等。這十大項(xiàng)目都是基于都市將來可持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)擬定位，詳細(xì)論證，精心規(guī)劃下所選用，均具備較強(qiáng)投資價(jià)值。十個(gè)項(xiàng)目土地總面積為2300多公頃。網(wǎng)上發(fā)布瓊山區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本狀況序號物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格開發(fā)商售樓電話1榕景苑?？诃偵絽^(qū)鳳翔西路11號公寓3000元/㎡均海口翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、659042222福祥家園海口瓊山區(qū)中山南路2—18號商住樓2980元/㎡起?？谙椠埛康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、659277663觀瀾公寓?？诃偵絽^(qū)濱海大道193號崇高住宅5800元/㎡均海南西秀海景園置業(yè)有限公司4東盛名苑海口瓊山區(qū)振興路62號公寓2780元/㎡起海南貴亨置地有限公司，659251625怡海花園?？诃偵絽^(qū)瓊州大道170號鳳翔路口公寓2580元/㎡起海南海裕房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司65986033659862336龍城海口瓊山區(qū)紅城湖路111-1號公寓3600元/㎡均海南鼎達(dá)置業(yè)有限公司，668003337河琴灣溫泉?jiǎng)e墅海口瓊山區(qū)鳳翔東路（北側(cè)）168號別墅5788元/㎡均海南鳳華投資有限公司，659239888中豪花園(已售完)?？诃偵絽^(qū)鳳翔東路336號公寓2100元/㎡起海南中豪置業(yè)投資有限公司65901812,659178889丹璽琉泉海口瓊山區(qū)貨運(yùn)大道一號別墅3900元/㎡起海南祥昌實(shí)業(yè)有限公司65857333、6585811110高登花苑(已售完)海口瓊山區(qū)府城高登街27號公寓2600元/㎡均，6590213611綠色佳園天上人間瓊山區(qū)鳳翔東路6號別墅3300元/㎡均海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)公司,6598777712乾坤黃金生態(tài)花園瓊山區(qū)府城鄉(xiāng)海榆東線三公里處住宅2990元/㎡均?？跅澚簩?shí)業(yè)有限公司65808895、6588813613上城名都瓊山區(qū)龍昆南路133號。住宅3380元/㎡起海南展弘實(shí)業(yè)有限公司0898－65221288，5622158814美舍香檳海府路美舍河邊（汽車東站對面）2288元/㎡起海南陽鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（海口三友工貿(mào)公司）（王小姐），15金水灣瓊山區(qū)鳳翔西路(海口都市景觀大道)3000/㎡均海南南疆溫泉大酒店有限責(zé)任公司16四季華庭·龍城?？谑屑t城湖路111-1號2800/㎡均海南鼎達(dá)置業(yè)有限公司，66800333項(xiàng)目附近某些在售項(xiàng)目市場調(diào)查狀況列表項(xiàng)目名稱東盛名苑金鹿雅苑紅城湖國際廣場投資商海南貴亨置地有限公司海南兆川實(shí)業(yè)有限公司海南金緣投資開發(fā)有限公司團(tuán)隊(duì)營銷策劃：海南逢春雨房地產(chǎn)服務(wù)有限公司開發(fā)商：海南金鹿實(shí)業(yè)有限公司行銷企劃：森鴻機(jī)構(gòu)/整合推廣：力捷廣告地點(diǎn)?？诃偵絽^(qū)振興路62號海口市龍華區(qū)海秀中路海濂路19號龍昆南路東側(cè)銷售電話，659251626896，6892，66700055基本資料占地13861.11㎡，總建筑面積:53726.34㎡；總戶數(shù):398，停車位:200。項(xiàng)目由3棟18層高檔電梯公寓和1棟3層臨街商鋪構(gòu)成。用地面積12482.1㎡，總建筑面積35741.54㎡?？倲?shù)戶228戶?？傆玫孛娣e14295.76㎡，總建筑面積：64036.7㎡。1棟6層商務(wù)樓及3棟26層高層住宅，為4棟建筑組合綜合性社區(qū)。配套5000平方米熱帶風(fēng)情景觀園林，游泳池、按摩石徑、景觀花廊、小朋友樂園、智能化管理、大堂會(huì)所。消防系統(tǒng)與景觀結(jié)合，形成隱形消防通道，形成步行道景觀一某些，同步滿足緊急時(shí)消防通道規(guī)定。建筑智能化系統(tǒng)：門禁可視對講系統(tǒng)、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、社區(qū)可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫智能管理系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)。園林式休閑泛會(huì)所熱帶風(fēng)情親水園林戶型只有兩種戶型：95㎡（二房）和139㎡（三房）。三幢樓相似設(shè)計(jì)，每層八戶。E棟2房2廳：90㎡；D棟3房2廳：128㎡；頂層復(fù)式4房3廳193㎡、5房3廳239㎡。01/147.3㎡、02/144.4㎡03/124.41㎡、04/151.83㎡A/126.69㎡、B/108.43㎡、C/99.8㎡工程及銷售已進(jìn)行內(nèi)裝修，有樣板房。銷售約2/3。已建至封頂，余房較多。-09-28開盤，銷售狀況不佳。售價(jià)2580-4100元/㎡。售價(jià)為3380-4120元/㎡2630-3970元/㎡；賣點(diǎn)（優(yōu)勢）1）中心花園設(shè)計(jì)水景和游泳池、假山、瀑布、藝術(shù)小品；2）人車分流。地理位置較好。缺陷（劣勢）容積率較高。緊挨著煙廠。項(xiàng)目不臨街，較難推廣。本項(xiàng)目為海口市停緩建項(xiàng)目，戶型較差評價(jià)戶型可選取性較差。戶型較差，銷售不佳。主力戶型面積太大，總價(jià)太高，不易去化。項(xiàng)目名稱華榮府上城名都榕景苑開發(fā)商海南巨富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南展弘實(shí)業(yè)有限公司?？谙椠埛康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司團(tuán)隊(duì)全程推廣：中視廣告海南眾和酒店物業(yè)管理有限公司代理商:海南天擎房地產(chǎn)營銷策劃有限公司地點(diǎn)海口市鳳翔路26號龍昆南路133號?？谑续P翔大道11號銷售電話，659081190898－65221288，、65904222基本資料占地面積:22944.68㎡，總建筑面積:84650.40㎡，總戶數(shù):552戶。停車位:200個(gè)。占地面積:8862.34㎡總建筑面積:22393.10㎡用地面積：5448.7㎡，總建筑面積：14447.69㎡，建筑密度：32%，由一棟九層商住樓和一棟六層住宅樓構(gòu)成，停車位:120配套全智能保安系統(tǒng)，26個(gè)攝像頭、24小時(shí)無盲區(qū)監(jiān)控；3部自備發(fā)電機(jī)組；游泳池、網(wǎng)球場；中式老式園林。幾乎無配套戶型以110-130㎡三房為主，四房140-150㎡，小某些兩房約90㎡。1號樓1房63㎡,2房72--94㎡；2號樓133-135㎡。1房1廳51.16㎡；2房1廳56.52㎡、2房2廳85.29㎡；3房2廳109.48㎡、126.91㎡工程及銷售現(xiàn)狀-4-20開工，9月19日A棟封頂。8月30日交付使用。A、B幢銷售過半，C幢暫未開盤。-5-1開工，1月18日開盤；已建到封頂，銷售狀況不佳。售價(jià)9月30日開盤，售價(jià)為3200-5100元/㎡。3400-4400元/㎡。封頂售約一半。起價(jià)2500元/㎡；最高售價(jià)3400元/㎡。賣點(diǎn)（優(yōu)勢）項(xiàng)目總面積有一定規(guī)模；售價(jià)較低缺陷戶型均為工形，采光不佳；三幢樓相似設(shè)計(jì)，選取性較小。戶型由一梯兩戶每戶約160㎡改為一梯四戶評價(jià)戶型設(shè)計(jì)不夠?qū)Ｐ摹?2㎡二房賣得最佳。戶型設(shè)計(jì)較差。市場調(diào)查分析及結(jié)論：本次重要針對鳳翔西路附近房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查。1、?？谑屑傍P翔路房地產(chǎn)消費(fèi)群特點(diǎn)：據(jù)初步理解，在瓊山區(qū)，本地購買人群比其他片區(qū)比例高，約能占到五成以上；島外購房者遍及全國各省及港澳地區(qū)：據(jù)網(wǎng)上發(fā)布資料，?？谑袓u外購房者居前幾位省是：江浙20%、北京15%、東北13%、上海10%、廣東8%、其他各省34%；購房者中青壯者多老少者少。購房者70%集中在35-45歲之間，20%集中在50-60歲之間，別的占10%；北京、廣東及港澳購房者多為30-45歲，購房以休閑度假為主；江浙、上海多為40-50歲之間，購房重要用于投資、商務(wù)；東北、西北多為45-65歲之間，購房以安居、養(yǎng)老為主；我省購房者年齡跨度較大，30-60歲之間，以40歲前居多。房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)鳳翔路當(dāng)前在售產(chǎn)品半數(shù)以上為停緩建項(xiàng)目，近兩年重新開盤銷售；多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模較小，且戶型設(shè)計(jì)落后；帶電梯產(chǎn)品以點(diǎn)狀構(gòu)造為主，較少設(shè)計(jì)板式構(gòu)造，某些產(chǎn)品因而采光通風(fēng)不佳；主力客戶群定位在島外高品位客戶項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)是：面積較大，普通不不大于130㎡；房間數(shù)較少，130㎡如下兩房，130㎡以上三房，160㎡以上四房該片區(qū)客戶群定位以本島為主，兼顧島外普通消費(fèi)群項(xiàng)目，主力戶型面積為：70-80㎡，二房；90—100㎡，二房半；100-120㎡，三房；在社區(qū)設(shè)施配套方面，較注重配套游泳池，以此提高項(xiàng)目檔次，但這對將來物業(yè)管理使用費(fèi)壓力較大，換一池水費(fèi)用在5000元以上；不注重社區(qū)景觀綠化，多數(shù)項(xiàng)目仍停留在提高綠化面積層面，并將綠地用綠籬或者欄桿圈圍，住戶不易進(jìn)入；相對于其她一線都市項(xiàng)目，海口房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)觀賞性和參預(yù)性較差，較少設(shè)計(jì)立體景觀；房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：在?？谑袇^(qū)，沿都市主干道項(xiàng)目，售價(jià)較高；內(nèi)街次干道項(xiàng)目售價(jià)明顯偏弱；鳳翔路片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格：最低售價(jià)為2500元/㎡起，最高報(bào)價(jià)為5100元/㎡；房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣1）在大眾媒體上（如：電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙）較少見到房地產(chǎn)廣告；2）不注重產(chǎn)品宣傳推廣：除售樓部外，較少使用其他輔助宣傳工具，如，戶外看板、車體廣告、公交站臺(tái)廣告等；3）樣板房制作粗糙、裝修檔次較低，作為輔助銷售工具，沒有充分起到推波助瀾作用；4）售樓部宣傳工具偏少，以樓書和沙盤、室內(nèi)布置模型為主，較少使用諸如：3D動(dòng)畫、建材展示、電視宣傳片等工具；5）樓書宣傳內(nèi)容不夠到位，不能完全展示項(xiàng)目特性和優(yōu)勢，流于雷同；6）在售商品房中，十年前爛尾樓占不小比例，重要體現(xiàn)為高層獨(dú)幢、建筑密度高、以發(fā)傳單形式進(jìn)行銷售推廣；海口房地產(chǎn)市場其他特點(diǎn)產(chǎn)品區(qū)域分布性較強(qiáng)：麗晶路、濱海大道、西海岸和海甸島項(xiàng)目以島外高品位客戶為主力客戶群；其他地段產(chǎn)品則兼顧島內(nèi)和島外客戶；產(chǎn)品構(gòu)造：?？谑薪诜康禺a(chǎn)產(chǎn)品以高檔住宅為主，適合大眾消費(fèi)產(chǎn)品偏少；物業(yè)管理：比較其他沿海都市滯后許多，物業(yè)管理水平較低。第五某些項(xiàng)目基本狀況概況：項(xiàng)目名稱：帝和華庭開發(fā)商：海口達(dá)凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目所在地：海南省?？谑协偵絽^(qū)鳳翔西路，省機(jī)電工程學(xué)校原址。地塊特性分析規(guī)劃區(qū)域：-海口市都市總體規(guī)劃中，瓊山區(qū)處在市中心組團(tuán)內(nèi)，是將來都市中心區(qū)；本案處在瓊山區(qū)西側(cè)，市中心組團(tuán)西南側(cè)，；本案地處瓊山區(qū)，紅塔卷煙是本區(qū)工業(yè)大戶，它廠區(qū)在本案北側(cè)，距本案約500-800米；地塊四周道路：本案南臨海口市主干道—鳳翔西路，鳳翔西路寬80米，其中機(jī)動(dòng)車道寬60米，兩旁人行道寬10米；鳳翔西路往東與東線高速公路相連接，通往三亞；鳳翔西路往東還與新大洲大道相連，通往海口美蘭機(jī)場；本案西側(cè)臨15米規(guī)劃路，當(dāng)前在項(xiàng)目征地范疇內(nèi)，待工程竣工后將成為社區(qū)主出入口，即步行出入口；本案東側(cè)臨8米規(guī)劃路，當(dāng)前已在使用中，待本案建成后將成為社區(qū)次出入口，即車行出入口；周邊有兩條規(guī)劃路通過，規(guī)劃路建成后，將大大提高本案交通便利限度和商業(yè)價(jià)值。龍昆南路是海口市南北向中心主干道，距本案約500-800米。附近都市配套設(shè)施：公交：近十條公交線路貫穿全市，9路、11路、21路、23路、31路、35路、44路、46路、旅游A線購物：金花市場、佳和超市、老百姓超市府城店醫(yī)院：解放軍187醫(yī)院、省干部療養(yǎng)院銀行：中行、農(nóng)行、工行學(xué)校：海南師大、海師附中、瓊山華僑中學(xué)、山高幼兒園、山高小學(xué)、海南中學(xué)。東環(huán)鐵路：本案距規(guī)劃中東環(huán)鐵路海口站約500米周邊環(huán)境現(xiàn)狀：本案周邊建筑多為近幾年建造商品房，較新；項(xiàng)目附近有某些仍處在停建狀態(tài)爛尾房，距本案近來項(xiàng)目在西側(cè)約200米處；本案周邊500米范疇內(nèi)尚有兩三塊空地，未投入建設(shè)使用；本案西側(cè)地塊現(xiàn)狀是故居民區(qū)，尚未拆遷改導(dǎo)致商品房；規(guī)劃設(shè)計(jì)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目用地面積：33244.36㎡，49.86畝；容積率2.2，總建筑面積91832.16㎡，其中地上建筑面積73132.16㎡，地下建筑面積18700㎡；建筑密度22%，建筑占地面積：面積7100㎡；綠地率：35%；停車位：600個(gè)，其中地上280個(gè)，地下320個(gè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)簡介：依照本項(xiàng)目總平面規(guī)劃，區(qū)內(nèi)共設(shè)計(jì)11幢樓住宅樓，南面沿鳳翔路共設(shè)計(jì)三層商業(yè)鋪面，沿東側(cè)規(guī)劃路設(shè)計(jì)某些單層底商；因項(xiàng)目地塊呈南北向長方形，南北地塊高差約3米；總平規(guī)劃設(shè)計(jì)將建筑組團(tuán)規(guī)劃為東西兩列，在東西兩列間圍合設(shè)計(jì)了下沉式廣場、會(huì)所、游泳池、以及公共人行戶外活動(dòng)場合；車行動(dòng)線為人車分流式，主車道將社區(qū)別為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃為一期共7幢樓、南區(qū)規(guī)劃為二期共4幢樓；本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了充分地下停車位，在規(guī)劃時(shí)巧妙運(yùn)用南北地塊高差，將地下室北入口設(shè)計(jì)為地面入口，同步將會(huì)所設(shè)計(jì)在半地下室與下沉式廣場、地下車位相連；2、3、5、7號樓為純板式一梯兩戶，樓高11+1層，平層戶型面積為100--130㎡；1號樓、8-12號樓為點(diǎn)狀蝶式設(shè)計(jì)，每層四戶，平層戶型面積為80--140㎡；其中1號樓與12號樓樓高17層，8-11號樓樓高為18+1層；除1、12號樓外，頂層均設(shè)計(jì)為復(fù)式樓，戶型面積為140--200㎡。戶型配例如下表：戶型細(xì)分戶型合并序號建筑面積（㎡）戶數(shù)戶型比例%戶數(shù)戶型比例%176.87—86.681922房32.711922房32.712100.3—107.441333房22.663293房56.053113.25—116.521003房17.044127.47—129.08963房16.355140.57324房5.45324房5.457143.76-144.748復(fù)式1.3634復(fù)式5.798172.83—174.976復(fù)式1.029186.1—188.2718復(fù)式3.0710201.882復(fù)式0.34共計(jì)=SUM(ABOVE)587=SUM(ABOVE)100=SUM(ABOVE)587=SUM(ABOVE)100戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)：主力戶型：為2房與3房，主力戶型面積為77-130㎡，占總戶型89%；第一主力戶型為77--87㎡2房，第二主力戶型為100-107㎡3房；全明設(shè)計(jì)：明廳、明廚、明衛(wèi)、明臥；通風(fēng)采光良好、景觀均好。除1號樓和12號樓以外，頂層設(shè)計(jì)為復(fù)式構(gòu)造；單體平面中設(shè)計(jì)了許多入戶花園，建成后可二次裝修為廳和臥室，因而為住戶增長使用面積約占建筑面積10%，這是本案重大賣點(diǎn)之一。第六某些機(jī)會(huì)與問題點(diǎn)分析?？诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢省政府所在地：與其她沿海省會(huì)都市相比，價(jià)格升值潛力較大；公共建筑、政府機(jī)構(gòu)設(shè)立和生活配套設(shè)施較完善；?？谑性谛姓?、商業(yè)、教誨方面等方面功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三亞，而這對于那些在海南島就業(yè)、有子女、長期定居人而言，自然是非常有吸引力。在全國范疇內(nèi)屬較適當(dāng)居住都市：地處海島，都市空氣品質(zhì)良好，工業(yè)污染少，能見度高；海洋性氣候：冬暖夏涼，冬天最低氣溫在10-15度，夏季多雨，雖然中午氣溫可達(dá)最高35度左右，但早晚仍很涼快；適合高緯度地區(qū)人群來此地過冬，冬季穿一件單衣加一外套即可；海南省政府推廣“健康島”、“第二居住地”概念，?？诒粩M定為國內(nèi)第一種“世界健康都市”試點(diǎn)都市，其品牌效應(yīng)將給?？诜康禺a(chǎn)帶來更多商機(jī)。本案項(xiàng)目優(yōu)勢出行便利：本案附近有近10條公交線路；即將動(dòng)工建設(shè)輕軌總站，離本案局限性500米，建成后將大大提高住戶出行便利性；項(xiàng)目規(guī)模較大：在?？谠谑蹣潜P中，總建筑面積超過九萬平方米項(xiàng)目屬較大規(guī)模；規(guī)模大意味著社區(qū)內(nèi)配套較完善、物業(yè)管理上檔次、居住舒服性強(qiáng)；主力戶型面積合理：第一主力戶型為77--87㎡2房，約占總戶型33%；第二主力戶型為100-107㎡3房，約占總戶型23%；上述兩種戶型是當(dāng)前?？诜康禺a(chǎn)市場上較易銷售產(chǎn)品，約占總戶型56%。單體戶型全明設(shè)計(jì)：明廳、明廚、明衛(wèi)、明臥；通風(fēng)采光良好；。單體設(shè)計(jì)運(yùn)用率高：單體平面中設(shè)計(jì)了許多入戶花園，建成后可二次裝修為廳和臥室，因而為住戶增長使用面積約占建筑面積10%，這是本案重大賣點(diǎn)之一。車行動(dòng)線為人車分流式，住戶在社區(qū)內(nèi)步行有充分自由，不受機(jī)動(dòng)車輛干擾；本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了大量地下停車位，在規(guī)劃時(shí)巧妙運(yùn)用南北地塊高差，將地下室北入口設(shè)計(jì)為地面入口，并運(yùn)用這天然調(diào)養(yǎng)給地下室充分自然采光，即節(jié)能又舒服；社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)在半地下室與下沉式廣場、地下車位、電梯出入口相連，加強(qiáng)了區(qū)內(nèi)住戶互動(dòng)空間和人行便利；綠化面積較大：綠地面積總和較大，同步設(shè)計(jì)了架空層綠化和行道綠化；規(guī)劃上采用了圍合設(shè)計(jì)，做到了戶戶景觀均好。不利因素分析本案處在?？谑袇^(qū)位屬東南側(cè)城郊結(jié)合部，地理位置較偏；本案周邊商業(yè)配套不夠成熟，生活配套不夠便利；東線輕軌總站仍在規(guī)劃中，預(yù)測竣工投入使用，本案銷售時(shí)離建成時(shí)間較長，當(dāng)前還無法享有它便利；北面大型卷煙廠對本案空氣品質(zhì)有較大不利影響；投資商在?？谄放仆茝V尚未展開，市場認(rèn)知度局限性，屬弱勢品牌。本案開盤時(shí)，預(yù)計(jì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍未走出貨幣緊縮和“拐點(diǎn)論”引起市場觀望期，這對本案銷售將十分不利。第七某些企劃初步項(xiàng)目優(yōu)勢強(qiáng)化建議強(qiáng)化開發(fā)商團(tuán)隊(duì)組合：擴(kuò)大既有合伙團(tuán)隊(duì)知名度，可增長投資商在本地信任度。特別體當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、景觀設(shè)計(jì)公司和物業(yè)管理公司，建議聘請國內(nèi)知名品牌公司或請她們冠名為顧問公司；以彰顯本案投資商品牌優(yōu)勢。在賣點(diǎn)宣傳上可稱為“先進(jìn)團(tuán)隊(duì)組合”：規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)計(jì)院、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑工程隊(duì)、物業(yè)管理公司。強(qiáng)化品牌認(rèn)知度：注重項(xiàng)目品牌導(dǎo)入期形象宣傳，努力提高品牌知名度和美譽(yù)度。詮釋項(xiàng)目案名：所蘊(yùn)涵產(chǎn)品特性，以此為支持點(diǎn)向外延伸擴(kuò)展文化及情感訴求，涉及文化品味、趣味性、參預(yù)性等。彰顯主題風(fēng)格：對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)方案進(jìn)行詮釋、文化包裝。所獲榮譽(yù)：重點(diǎn)展示公司歷年所獲得評比、參賽等獎(jiǎng)牌，如工程質(zhì)量、榮譽(yù)等等；強(qiáng)調(diào)本案居住舒服性與安全性：知名物業(yè)入駐：聘請知名物業(yè)管理公司作為本案物業(yè)管理顧問，增強(qiáng)物業(yè)專業(yè)性；提前設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案：對本案建成后物業(yè)管理特性進(jìn)行文字解說與詮釋，增長親和力和歸屬感，同步與社區(qū)文化和風(fēng)格相匹配，提高項(xiàng)目附加價(jià)值；硬件配備（可選）：門禁可視對講系統(tǒng)、燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)、門磁感應(yīng)報(bào)警系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、社區(qū)可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫可視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫智能管理系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)等等。加強(qiáng)景觀配套：聘請專業(yè)公司加盟：聘請知名景觀設(shè)計(jì)公司為本案提供全面環(huán)境景觀規(guī)劃，聘請專業(yè)景觀公司施工，力求獲得最適當(dāng)、最匹配景觀效果。景觀配套內(nèi)容建議：（僅供參照）旱地噴泉、疊泉瀑布、小朋友戲水池、小朋友游樂場、雕塑等。因本案游泳池偏小，建議將游泳池與噴泉、瀑布等水景結(jié)合，，將水景向空中擴(kuò)展，提高趣味性、娛樂性和觀賞性。以各類雕塑為景觀主體：以花藝及人工雕塑作品構(gòu)成立體式景區(qū)，營建“100米藝術(shù)雕塑長廊”以“五大主題雕塑園”構(gòu)成社區(qū)主景觀；材料可選取石、木、砼、石膏、玻璃鋼等，大型作品以造價(jià)相對低廉玻璃鋼材料為主?？煞譃榭扇我獠忍ぢ访娴?，可攀爬景觀小品，提供休閑椅、亭、橋等，營造“零距離”情景生活氛圍；在建筑外立面設(shè)計(jì)上增長層次感，并可增長色彩線條加強(qiáng)建筑外立面雕像感。景觀推廣：著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目人文規(guī)劃、藝術(shù)氣質(zhì)、景觀品質(zhì)，處處彰顯社區(qū)“藝”“塑”風(fēng)格和藝術(shù)素質(zhì)。制作景觀樣榜方案A：在第一階段展開銷售之前，一方面建成中心花園，實(shí)實(shí)在在貫徹“綠色環(huán)保社區(qū)”（該標(biāo)語有待再議）概念；方案B：在營銷中心旁搭建小型小朋友游樂健身區(qū)，內(nèi)設(shè)滑梯、秋千及小型社區(qū)健身器材等。依照本案已有優(yōu)勢和上述建議，咱們將本案賣點(diǎn)收集歸納如下：本案最為杰出賣點(diǎn)完美戶型設(shè)計(jì)高運(yùn)用率：實(shí)用面積不不大于建筑面積，或稱零公攤設(shè)計(jì)；戶型全明設(shè)計(jì)：明廳、明廚、明衛(wèi)、明臥；薄進(jìn)深設(shè)計(jì)：通風(fēng)采光良好、室內(nèi)動(dòng)線分明、干濕分區(qū)；完美景觀配套：高綠化率：架空層綠化、水域景觀、行道綠化等；下沉式廣場：與電梯住宅、會(huì)所、地下室完美結(jié)合，充分考慮車行和人行動(dòng)線。景觀圍合設(shè)計(jì)：做到戶戶景觀均好。完美休閑、健身配套（可對如下內(nèi)容進(jìn)行篩選）：室外康體健身場合：游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場、健康步道、戶外健身廣場、戶外運(yùn)動(dòng)器械；室內(nèi)健身場館：乒乓球室、健身館（成人健身器材，如電腦跑臺(tái)、臺(tái)階訓(xùn)練器、健身單車及重量訓(xùn)練器材等）。會(huì)所：按照國際流行潮流和康體原則設(shè)計(jì)，主題“健康、輕松、愜意”；注重配套娛樂設(shè)施，把會(huì)所建設(shè)成為獨(dú)具品休閑、娛樂、交友場合，會(huì)所室內(nèi)墻上懸掛大幅名師油畫臨摹品，體現(xiàn)出高雅藝術(shù)品位；體操舞蹈室：用于練習(xí)有氧搏擊操、辦公室小體操、瑜伽、健美操、普拉提、太極等；文化藝術(shù)展覽室、閱覽室、小朋友活動(dòng)室、咖啡吧、茶室、閱覽室等；數(shù)碼電影院：此后可用于小型音樂會(huì)、多功能會(huì)議室、放電影、講座、社區(qū)晚會(huì)等；健康護(hù)理中心：特設(shè)健康溫泉吧，除提供普通面部SPAR、身體護(hù)理外，更可設(shè)具保健調(diào)理功能中藥浸浴及桑拿蒸汽浴室；音樂網(wǎng)吧：可供業(yè)主在此上網(wǎng)。平時(shí)可用于播放背景音樂，周未可邀請種類風(fēng)格小型樂隊(duì)現(xiàn)場演奏、演唱。同步，可作為畫室與練琴室，為業(yè)主孩子提供學(xué)畫及學(xué)琴場合。提高本案附加值其他賣點(diǎn)投資商強(qiáng)大實(shí)力背景：將河南、?？诘仍诮ê鸵呀ǔ煞康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，作為本案投資人實(shí)力背景；福建帝和投資有限公司海南達(dá)凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南帝和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河南帝和置業(yè)有限公司投資人在其他行業(yè)投資經(jīng)歷也可以作為實(shí)力背景；出行便利本案附近有近10條公交線路；即將動(dòng)工建設(shè)輕軌總站，離本案局限性500米，建成后將大大提高住戶出行便利性；本案南臨?？谑兄鞲傻馈P翔西路，鳳翔西路往東與東線高速公路相連接，通往三亞；鳳翔西路往東還與新大洲大道相連，通往?？诿捞m機(jī)場；鳳翔西路往西與?？谥行闹鞲傻例埨ツ下废噙B，可迅速通往市中心。規(guī)劃合理：建筑組團(tuán)分布：南北兩大組團(tuán)，區(qū)內(nèi)戶外活動(dòng)場合互相呼應(yīng)。寬樓間距：樓間距在30米以上，東西向間距更大，人行其中感覺寬敞自由。人行動(dòng)線合理：充分運(yùn)用項(xiàng)目地勢南北高差，對人車采用分流設(shè)計(jì)，讓區(qū)內(nèi)人行與戶外活動(dòng)不受機(jī)動(dòng)車干擾，安全性大大提高；消防：消防車行路線合理，將每一幢樓安全設(shè)施與和尋常使用便利性充分考慮到。消防設(shè)施齊全，安全有保障。停車：充分停車位：總戶數(shù)587戶，配600個(gè)車位，超過1：1，其中地下車位320個(gè)，地上車位280個(gè)。地下停車位采光充分，由于運(yùn)用了南北向高差、下沉式廣場，做足了自然采光；地上停車位充分考慮了中心花園人行動(dòng)線，并與會(huì)所、電梯入口相結(jié)合，充分做到人性化設(shè)計(jì)。先進(jìn)團(tuán)隊(duì)組合：規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)計(jì)院、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑工程隊(duì)、物業(yè)管理公司。出眾物業(yè)管理：硬件與軟件俱佳，兼顧業(yè)主居住安全性與舒服性。第八某些銷售方略構(gòu)想主力客戶群定位依照本案周邊在售項(xiàng)目客戶群現(xiàn)狀，咱們以為本案島外客戶約占50%，購買人以房地產(chǎn)投資為主，休閑度假、退休養(yǎng)老為輔；來自島內(nèi)購買力約占50%：近兩年來，隨著島內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本島居民購房比例不斷上升。據(jù)記錄資料顯示，?？诋?dāng)前購房者70%集中在35-45歲之間，要針對這部份人群消費(fèi)特點(diǎn)作進(jìn)一步分析并設(shè)計(jì)營銷對策。售價(jià)：（如下提供初步售價(jià)預(yù)期）定價(jià)根據(jù)：制定本案均價(jià)時(shí)，應(yīng)先考慮投資商對因本案利潤預(yù)期和本案成本預(yù)估以此擬定本案基本定價(jià)；然后，依照購買力市場對本案售價(jià)預(yù)期制定價(jià)格方略原則：低價(jià)入市，低開高走。入市時(shí)訂價(jià)是造勢決定因素之一，通過本案前期項(xiàng)目包裝，銷售現(xiàn)場、廣告宣傳、環(huán)境營造等方式造就本案高品質(zhì)、高價(jià)位項(xiàng)目形象，極大提高心理價(jià)格；然后以低價(jià)入市，使心理價(jià)格與入市價(jià)格形成較大差距形成銷售勢能。分期價(jià)格采用動(dòng)態(tài)提價(jià)模式：本案工程將是分二期進(jìn)行，銷售將在工程分期基本上分階段進(jìn)行；制定本案開盤期均價(jià)時(shí)，可依照工程進(jìn)度制定調(diào)價(jià)籌劃，或依照銷售進(jìn)度和市場反映狀況制定調(diào)價(jià)籌劃、擬定調(diào)價(jià)幅度；價(jià)格預(yù)期：預(yù)測本案平均售價(jià)可定位于4000-4500元/平方米；預(yù)測第一階段可以均價(jià)3980元/平方米開盤，視市場狀況和建筑工程進(jìn)度逐漸拉高，目的是在二期開盤時(shí)能使平均售價(jià)達(dá)到4500元/平方米，總體均價(jià)將控制在4200—4300元/平方米。各單元定價(jià)原則：制定基準(zhǔn)系數(shù)、電梯因素、價(jià)差距離制作各單元售價(jià)表。預(yù)測本案銷售起價(jià)可定位在3000-3500元/平方米，最高售價(jià)可定位在5000-5200元/平方米，同一銷售階段價(jià)格區(qū)間可控制在1500--1800元/平方米。市場測試：價(jià)格制定后，需進(jìn)行重復(fù)現(xiàn)場測試，以便進(jìn)一步調(diào)節(jié)價(jià)格。銷售速度：詳細(xì)去化速度，需待本案各項(xiàng)方案擬定后來，依照當(dāng)時(shí)市場狀況進(jìn)一步擬定。銷售速度預(yù)期：開盤三個(gè)月完畢開盤量30-40%，交房時(shí)約可達(dá)到80%。入市時(shí)機(jī)（待定）本案項(xiàng)目現(xiàn)狀：工地現(xiàn)場：當(dāng)前工地已平整，正進(jìn)行基本鉆控，預(yù)測二至三個(gè)月后可動(dòng)工興建；售樓部：尚未選址；推斷工程進(jìn)度：若六月份開始動(dòng)工興建，預(yù)測10月份可達(dá)到銷售條件；入市時(shí)機(jī)掌控：預(yù)測在售樓部人員進(jìn)場后，通過二個(gè)月蓄水期，大概在項(xiàng)目建至二至三層時(shí)，一期商品房可正式開盤簽約。夏季是?？谏唐蜂N售淡季，應(yīng)盡量避開這個(gè)時(shí)節(jié)，最佳能在國慶黃金周開盤銷售。建議：一期商品房共七幢，建議分二個(gè)階段向市場推出。分階段公開銷售，現(xiàn)場銷控可竭力做到單幢樓較完整去化，利于團(tuán)購客戶選房；分階段銷售將更有助于價(jià)格控制，獲得利潤最大化。銷售工作籌劃籌辦期工作：成立專案小組：本案項(xiàng)目代理工作接手后，公司將在?？诔闪ⅰ暗酆腿A庭”專案小組，指派專案策劃總監(jiān)與專案營銷總監(jiān)長駐海南。方案討論：由專案小組主持制定與本案營銷推廣各項(xiàng)工作詳細(xì)方案，通過與投資商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人多次協(xié)商、討論后定案并付諸執(zhí)行；銷售經(jīng)理：由福州總部選派專案銷售經(jīng)理主持現(xiàn)場銷售工作，并由總部指派經(jīng)驗(yàn)豐富銷售人員協(xié)助工作?，F(xiàn)場銷售人員選聘及培訓(xùn)：在聘任銷售人員時(shí)考慮以本地人為主，選取普通話表達(dá)能力較強(qiáng)人員。因本案島外購房人較多，依照咱們在北方項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)，針對這一細(xì)分市場客戶群，恰當(dāng)搭配在本島居住了一定年限北方人作為本案銷售人員。在籌辦期，有針對性地對銷售人員進(jìn)行第一期現(xiàn)場培訓(xùn)，統(tǒng)一銷售說詞。引導(dǎo)期，亦稱“蓄水期”：本案銷售人員正式進(jìn)駐銷售中心后，即可進(jìn)入引導(dǎo)期；依照廣告運(yùn)動(dòng)籌劃進(jìn)入引導(dǎo)期宣傳與推廣；視競爭樓盤上市狀況和本案售樓部入駐后市場反映狀況，制定“蓄水期”客戶累積辦法，普通以發(fā)售VIP卡方式進(jìn)行；可通過VIP增值、優(yōu)先選房、開盤優(yōu)惠折扣、附送開盤禮金等方式固定已累積到客戶資源；目：固定已累積客戶，并不斷增長新客戶。開盤期：在本案獲得預(yù)售允許證時(shí)，依照“蓄水期”客戶積累數(shù)量及VIP卡銷售狀況，詳細(xì)制定開盤時(shí)選房方式；選房方式：以發(fā)售VIP卡號先后順序或抽簽搖號形式進(jìn)行；制定詳細(xì)開盤廣告運(yùn)動(dòng)籌劃和現(xiàn)場營銷籌劃，擬定詳細(xì)開盤日期和時(shí)間；在選定開盤日前幾天（詳細(xì)時(shí)間視客戶狀況而定），發(fā)布開盤廣告，并告知VIP客戶；目的：在正式開盤時(shí)現(xiàn)場浮現(xiàn)排長隊(duì)現(xiàn)象，限時(shí)選房將導(dǎo)致房屋更加俏銷。強(qiáng)銷期（略）：依照詳細(xì)狀況制定。續(xù)銷期（略）：依照詳細(xì)狀況制定。促銷活動(dòng)設(shè)計(jì)：可在方案階段提供較多促銷活動(dòng)設(shè)計(jì)，再依照各時(shí)期市場及銷售狀況選取運(yùn)用。特別制定適合島外人士投資買房促銷活動(dòng)和交易方式在本案銷售方案上，為購房團(tuán)設(shè)計(jì)便利購房及交易形式；有選取地參加北方中心都市房展會(huì)，招集、組織購房團(tuán)到?？趯?shí)地考察并成為本案購買力。第九某些推廣方略構(gòu)想推廣方略（由上述方案擬定后，詳細(xì)提出）運(yùn)用USP方略：尋找獨(dú)特銷售主張，做到每一種廣告都要向消費(fèi)者傳遞一種清晰消費(fèi)利益主張，每個(gè)主張都必要是獨(dú)特