長(zhǎng)沙湘江御景項(xiàng)目投標(biāo)方案最終稿樣本

湘江御景湘江御景，地處長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)湘江與撈刀河交匯處東北側(cè)，東臨南北主干道芙蓉北路，西至湘江風(fēng)光帶與二環(huán)線及三汊磯大橋臨近。由長(zhǎng)沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司斥巨資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約12.8公頃，總建筑面積約40余萬(wàn)平方米，由高層景觀住宅、頂級(jí)別墅、四星級(jí)酒店、商務(wù)寫(xiě)字樓、頂級(jí)別墅構(gòu)成。項(xiàng)目力邀知名規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，以期打造長(zhǎng)沙頂級(jí)濱江親水居所，構(gòu)筑國(guó)際化生活社區(qū)，使之成為長(zhǎng)沙濱江樓盤(pán)典范杰作。第一某些市場(chǎng)環(huán)境研究一、解讀長(zhǎng)沙樓市當(dāng)前與趨勢(shì)1、回顧歷程自以來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)便開(kāi)始飛速發(fā)展，住宅市場(chǎng)尤為突出。在發(fā)展初期，巨大市場(chǎng)潛力使商品房市場(chǎng)供應(yīng)量不斷遞增，價(jià)格一路飚升。龐大消費(fèi)市場(chǎng)吸引了不少民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)公司數(shù)量劇增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。至，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越演越烈，眾多外來(lái)地產(chǎn)大鱷憑借先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念與雄厚資本實(shí)力紛紛搶灘進(jìn)駐長(zhǎng)沙，如浙江南都、浙江綠城、陽(yáng)光100、香港國(guó)中控股、中體奧園、珠江實(shí)業(yè)、卓越地產(chǎn)、中信實(shí)業(yè)、和記黃浦……，一時(shí)間，星城樓市大盤(pán)云集，風(fēng)云激蕩。2、現(xiàn)狀簡(jiǎn)述東南強(qiáng)勢(shì)，西北追隨：城東、城南區(qū)域項(xiàng)目如雨后春筍般突現(xiàn)，項(xiàng)目規(guī)模之大，定位之高，是長(zhǎng)沙住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀真實(shí)寫(xiě)照。如人民東路上西街花園、水云間、星城世家、世嘉?國(guó)際華城、仁和?香堤雅境；體育新城周邊美林景園、綠城?桂花城、錦湘?國(guó)際星城等；城南奧林匹克花園、BOBO天下城以及芙蓉南路沿線項(xiàng)目不斷推出，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。城北區(qū)域緊追不舍，具備代表性珠江花城、恒鑫?瀾北灣、黃金海岸、湘江北尚、四季美景、萬(wàn)煦園、天健?芙蓉盛世、美林水郡等項(xiàng)目已推向市場(chǎng)；河西樓盤(pán)毫不遜色，如陽(yáng)光100、星語(yǔ)林?汀香十里、卓越?蔚藍(lán)海岸、美林?銀谷、香海?西岸、長(zhǎng)房?西郡、岳麓山公館、香格里?麓山別墅、麓谷?加州陽(yáng)光、標(biāo)志?麓谷坐標(biāo)等項(xiàng)目激活了河西市場(chǎng)，并成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。文化、概念大行其道：近年來(lái)，外來(lái)文化、中華人民共和國(guó)古典文化、潮流概念等多元體系成為了樓盤(pán)總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)法寶，其中有代表湖湘本土文化星語(yǔ)林?汀湘十里，代表歐洲古典文化山水?英倫，傳遞地中海印象美林水郡，澳洲風(fēng)情黃金海岸，倡導(dǎo)德國(guó)理性主義西街花園，倡導(dǎo)體育概念?yuàn)W林匹克花園以及引入北美生活早安星城等，80％以上樓盤(pán)履行自己主打文化概念。低端產(chǎn)品稀缺：據(jù)調(diào)查獲悉，長(zhǎng)沙每年只推出面積約50萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)合用房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。由于經(jīng)濟(jì)合用房低便宜格，是廣大中、低收入階層所能接受和選取。均價(jià)約在1800元/平方米左右。中端產(chǎn)品攀升：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，消費(fèi)需求多元化，消費(fèi)行為理性化，價(jià)位持中，性價(jià)比高產(chǎn)品成為了市場(chǎng)新寵。此類產(chǎn)品價(jià)格普通保持在2500——3500元/平方米左右，其社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、周邊環(huán)境、交通狀況、居家生活便利性以及區(qū)域發(fā)展前景都具備一定優(yōu)勢(shì)，對(duì)于普通老百姓有很大吸引力。高品位產(chǎn)品遞增：價(jià)格超過(guò)普通老百姓承受范疇，專為社會(huì)上層及先富起來(lái)高品位客戶建造，屬于享有型產(chǎn)品，普通人可望而不可及。社區(qū)規(guī)劃、配套、服務(wù)都優(yōu)于中低端項(xiàng)目，其價(jià)格大多超過(guò)4500元/平方米，“高品質(zhì)，高價(jià)位”也就成了高品位產(chǎn)品代名詞。在宏觀環(huán)境影響下，高品位產(chǎn)品始終保持相對(duì)低調(diào)態(tài)勢(shì)，隨著外來(lái)品牌入侵，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向活躍，如綠城?桂花城、美林水郡、水云間、華盛·新外灘以及市區(qū)繁華地段項(xiàng)目（涉及別墅），將上演一場(chǎng)非同尋常市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。3、展望將來(lái)殘酷市場(chǎng)只有強(qiáng)者可以生存:長(zhǎng)沙東西南北各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目云集，來(lái)勢(shì)洶涌，競(jìng)爭(zhēng)限度日益加劇。開(kāi)發(fā)商實(shí)力，資源整合，運(yùn)作能力將決定項(xiàng)目命運(yùn)。樓盤(pán)品質(zhì)與文化將成為比拼重點(diǎn):住宅從溫飽型到享有型是人們生活水平一種提高，房屋除了滿足基本居家規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)蘊(yùn)涵一定居住文化，使樓盤(pán)理念進(jìn)一步人心。居住從城區(qū)向近郊轉(zhuǎn)移勢(shì)不可擋:喧嘩都市，快節(jié)奏工作，使居住觀念變化成為了現(xiàn)實(shí)，舒服、輕松、自由、享有生活成為了都市人最大愿望和追求，擁有寧?kù)o居住生活空間成為了最大期盼。二、直面北城——開(kāi)福區(qū)1、都市向南，長(zhǎng)沙向北：是開(kāi)福區(qū)項(xiàng)目建設(shè)年，全區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投資334.3億元。史無(wú)前例投資籌劃將有力地推動(dòng)開(kāi)福都市化建設(shè)，增進(jìn)北城低端市場(chǎng)向外遷移，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

2、大興市政，經(jīng)濟(jì)騰飛：當(dāng)前開(kāi)福區(qū)城區(qū)面積已由14平方千米擴(kuò)展到了19.5平方千米，都市化水平提高了3個(gè)百分點(diǎn)，形成了以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展格局。松桂園商務(wù)中心、湘江濱水區(qū)和黃興北路兩廂、伍家?guī)X商務(wù)中心、四方坪地區(qū)、以洪山旅游區(qū)為中心新世紀(jì)片、青竹湖地區(qū)、三角洲已經(jīng)成為了投資商青睞投資熱點(diǎn)和長(zhǎng)沙城北具備較強(qiáng)輻射能力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為了開(kāi)福區(qū)新城拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)空間，初步形成了一種支撐開(kāi)福區(qū)近期和中長(zhǎng)期發(fā)展新產(chǎn)業(yè)基地。3、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出行以便快捷：開(kāi)福區(qū)區(qū)位得天獨(dú)厚，擁有完善水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。湘江二橋和三叉磯大橋飛架湘江兩岸，霞凝深水港碼頭通江達(dá)海，火車(chē)貨運(yùn)站物暢全國(guó)，京廣鐵路、京珠高速公路貫穿南北，長(zhǎng)石鐵路橫臥東西，319國(guó)道、長(zhǎng)湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道與一、二、三環(huán)線縱橫相連，長(zhǎng)永高速、四方大道直通黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，構(gòu)成一幅四通八達(dá)交通經(jīng)緯圖。三、觀北城地產(chǎn)時(shí)勢(shì)1、看今朝北城：過(guò)去幾年，在長(zhǎng)沙各區(qū)樓市中，北城發(fā)展始終處在相對(duì)較弱態(tài)勢(shì)。隨著政府推動(dòng)都市化力度加大，芙蓉北路、湘江北路、新世紀(jì)大道規(guī)劃、擴(kuò)建和延伸、兩館一廳修建、新河三角洲開(kāi)發(fā)等給北長(zhǎng)沙帶來(lái)了前所未有發(fā)展契機(jī)。2、地產(chǎn)進(jìn)行時(shí)：當(dāng)前，北城除了本土開(kāi)發(fā)商順天、恒鑫外，外地地產(chǎn)商如廣州珠江、北京當(dāng)代置業(yè)等也紛至沓來(lái)，迅速拉動(dòng)了此地房地產(chǎn)市場(chǎng)。如：順天·北國(guó)風(fēng)光、黃金海岸、恒鑫·瀾北灣、珠江花城、水韻花都等十幾種樓盤(pán)已相繼面市，其中不乏實(shí)力開(kāi)發(fā)商和大手筆項(xiàng)目。四、研判開(kāi)福樓盤(pán)1、抽樣樓盤(pán)①、順天·黃金海岸地理位置：芙蓉北路（開(kāi)福區(qū)政府以南）。項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積為77062.66㎡，總建筑面積306491.00㎡，建筑密度為20.8%，容積率為4.000，綠地率為48.8%。項(xiàng)目規(guī)劃：總規(guī)劃戶數(shù)近戶，由12棟地標(biāo)性33層建筑群、臨街兩層酒店與商鋪構(gòu)成。除4棟為3梯4戶外，別的均為2梯4戶。主力戶型：三房、四房?jī)?nèi)部配套：金沙灣、海豚灣、沖浪帆板、棕櫚大道、沙灘燒烤、火把燈、釣魚(yú)長(zhǎng)堤、黃金海岸大酒店、澳洲風(fēng)情商業(yè)街、星期日廣場(chǎng)、噴泉雕塑；銷(xiāo)售價(jià)格：當(dāng)前均價(jià)約3100元/㎡；層差價(jià)為10元/㎡～30元/㎡；物管費(fèi)用：1.2元/㎡；主題定位：澳洲海岸風(fēng)情——沙灘、水岸、悠閑、藝術(shù)；定位語(yǔ)：水岸尊邸·黃金之御。銷(xiāo)售狀況：樓名總套數(shù)可售套數(shù)不可售套數(shù)己售均價(jià)3號(hào)棟1284713041.355號(hào)棟1245303051.144號(hào)棟19061122834.842號(hào)棟129902831.191號(hào)棟1301602830.89②、金色屋頂?shù)乩砦恢茫合娼蟮老嫜怕房诒保豁?xiàng)目規(guī)模：總建筑面積5.3萬(wàn)平方米；項(xiàng)目規(guī)劃：綠化率為34.3%，建筑密度為37.4%，綠地率為34.32%，總戶數(shù)為189戶，建筑高度為99.95m；地上31層，地下3層，其中裙樓某些為1-5層。第6層為休閑會(huì)所及預(yù)留架空層，住宅某些為7-31層，地下3層所有為車(chē)庫(kù)，221個(gè)停車(chē)位，地下198個(gè)，地上23個(gè)，車(chē)位比例為：1：1.2。戶型面積106～189平米；主題定位：第三代環(huán)保節(jié)能型江景住宅；工程進(jìn)度：金色屋頂于10月開(kāi)工，預(yù)測(cè)2月房屋主體封頂，預(yù)測(cè)12月31日交房；主推方向：高檔江景物業(yè)。

③、華盛·新外灘地理位置：湘春路以北，湘雅路以南；項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積近20萬(wàn)平方米；項(xiàng)目規(guī)劃：由5棟高層建筑構(gòu)成，綠化面積近10000平方米；主力戶型：120－160㎡；銷(xiāo)售價(jià)格：當(dāng)前均價(jià)6000元/平方米；主題定位：沿江立體景觀，首席水岸豪宅；主打廣告語(yǔ)：上層建筑外灘生活。④、珠江花城地理位置：芙蓉北路以東、金霞大道以西、新世紀(jì)大道以北；項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積為260000㎡，總建筑面積為460000㎡，建筑密度為17.39%，容積率為1.8，綠化率為55.52%；項(xiàng)目規(guī)劃：總占地917畝，總建筑面積約110萬(wàn)平方米。一期占地390畝，（其中，第一組團(tuán)開(kāi)發(fā)8棟，占地55畝），總戶數(shù)為567戶。其中4、6棟為18層電梯高層，別的六棟為12層電梯小高層；銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3700元/㎡，涉及精裝修費(fèi)用1000元/㎡；主推廣告語(yǔ)：三江水岸共生名城。⑤、水韻花都地理位置：毗鄰開(kāi)福區(qū)政府,緊鄰芙蓉北路；項(xiàng)目規(guī)模：占地24997平方米；項(xiàng)目規(guī)劃：綠化率高達(dá)43%；主推方向：中檔住宅。⑥、湘江北尚地理位置：位于長(zhǎng)沙北城區(qū)湘江與瀏陽(yáng)河夾角新河三角洲范疇內(nèi)；項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積:122682平方米，總戶數(shù):825；項(xiàng)目基本定位：長(zhǎng)沙具備產(chǎn)品領(lǐng)先性中高檔都市景觀住宅；項(xiàng)目規(guī)劃：采用小高層板式與高層塔式住宅組合；營(yíng)銷(xiāo)安排：預(yù)測(cè)在7年初開(kāi)盤(pán)；主推方向：中檔江景物業(yè)。⑦、恒鑫·瀾北灣地理位置：東臨芙蓉北路200米，北接開(kāi)福區(qū)政府；項(xiàng)目規(guī)模：總用地面積150畝，建筑面積15萬(wàn)平方米；項(xiàng)目規(guī)劃：建筑密度為26.7%，容積率為1.87，綠化率為41%。共31棟，分三期開(kāi)發(fā)，第一期為6棟已交房；第二期17棟（均為8層多層住宅），年終交房；第三期8棟（已動(dòng)工）。戶型面積80㎡～200㎡（復(fù)式樓）。每棟頂層均送閣樓。一梯兩戶。每棟均有架空層，做地上車(chē)庫(kù)或雜貨間用。社區(qū)主入口處兩棟樓架空層做商鋪出售，規(guī)劃為商業(yè)街，面積區(qū)間為40㎡－110㎡；主力戶型：兩房一廳（90㎡）、三房?jī)蓮d（147㎡）、三房?jī)蓮d（122㎡）、三房?jī)蓮d（134㎡）；銷(xiāo)售價(jià)格：住宅均價(jià)為2700元/㎡；層差價(jià)為20－40元/㎡；臨街商鋪均價(jià)為6000元/㎡；物業(yè)管理費(fèi)為0.8元/㎡；車(chē)庫(kù)6萬(wàn)元/㎡左右；主打廣告語(yǔ)：“悠悠三江水，心歸讕北灣”；主推方向：首個(gè)大型人文江景社區(qū)。2、綜合質(zhì)素分析項(xiàng)目黃金海岸金色屋頂新外灘珠江花城水韻花都湘江北尚恒鑫·瀾北灣湘江御景地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通狀況★★★★★★★★★★★★公共配套★★★★★★☆★★★☆自然景觀★★★★★★★★★★★★★開(kāi)發(fā)商★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★注：★代表優(yōu)勢(shì)☆代表劣勢(shì)。重要從現(xiàn)階段狀況進(jìn)行分析比較。區(qū)域現(xiàn)狀欠佳，但來(lái)勢(shì)喜人，后勁強(qiáng)勁，前景可觀：從上分析表中可以看出，本項(xiàng)目在地段、交通狀況、公共配套、自然景觀及開(kāi)發(fā)商背景幾項(xiàng)中，公共配套相對(duì)偏弱，但隨著區(qū)域發(fā)展，將得到改觀。如果綜合幾項(xiàng)分析，項(xiàng)目現(xiàn)階段優(yōu)勢(shì)不十分明顯，必要通過(guò)全新包裝打造本案整體形象，以期在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)別具一格，通過(guò)對(duì)主打賣(mài)點(diǎn)宣揚(yáng)，使項(xiàng)目在長(zhǎng)沙市場(chǎng)中具備相稱影響力與號(hào)召力。3、綜合性價(jià)比分析綜合綜合品質(zhì)價(jià)格3000400050006000順天·黃金海岸珠江花城恒鑫·瀾北灣湘江北尚華盛·新外灘金色屋頂（售價(jià)預(yù)估）水韻花都高品質(zhì)低價(jià)格高品質(zhì)高價(jià)格低品質(zhì)低價(jià)格低品質(zhì)高價(jià)格湘江御景綜合品質(zhì)與價(jià)格分析圖結(jié)論：走品質(zhì)路線，造高品位產(chǎn)品，塑品牌形象，以優(yōu)制勝。從調(diào)查數(shù)據(jù)獲知，在開(kāi)福區(qū)及項(xiàng)目臨近周邊，價(jià)格約在2500—4000元/平方米，80%樓盤(pán)價(jià)位在此區(qū)間；樓盤(pán)綜合品質(zhì)直接關(guān)系到價(jià)位，從抽取樣本樓盤(pán)數(shù)據(jù)反映，價(jià)格差別在1000—元/平方米。重要是由于樓盤(pán)整體設(shè)計(jì)在項(xiàng)目綜合品質(zhì)中占有相稱比重，并直接影響整體形象提高和推廣。湘江御景項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上領(lǐng)先、在整體定位上超越、在營(yíng)銷(xiāo)攻略上增強(qiáng)，將塑造出城北區(qū)域乃至長(zhǎng)沙最典型高品質(zhì)樓盤(pán)。第二某些項(xiàng)目剖析一、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目地理位置：地處長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)湘江與撈刀河交匯處東北側(cè)，東臨南北主干道芙蓉北路，西至湘江風(fēng)光帶與二環(huán)線及三汊磯大橋。2、項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約12.8公頃；3、社區(qū)凈用地面積：81246.7平方米（約121.87畝）；4、總建筑面積：366738.1平方米；地上面積：321238.10平方米；地下面積：45500平方米；高層住宅建筑面積：263778.1平方米低、多層建筑面積：4000平方米；商業(yè)及公共設(shè)施面積：14980平方米；社區(qū)會(huì)所面積：2620平方米；幼兒園：2500平方米；公寓：32610平方米；建筑占地面積：1.7平方米；總居住戶數(shù)：2425戶（1900（住宅）+525（公寓））；綠地面積：59010平方米；容積率：2.78；建筑密度：17.4%；綠地綠：51%；車(chē)位：1863個(gè)地上：274個(gè)地下：1450個(gè)沿江風(fēng)光帶停車(chē)位：139個(gè)；5、商務(wù)酒店及辦公：規(guī)劃用地面積：23622.8平方米（約35.43畝）；風(fēng)光帶綠地及道路面積：7268.8平方米（約10.90畝）；凈用地面積：16354平方米（約24.53畝）；規(guī)劃總建筑面積：54900平方米；地上面積：43900平方米；地下面積：11000平方米；建筑占地面積：3927平方米；綠地面積：8290平方米；容積率：1.86；建筑密度：16.6%；綠地率：35.1%；停車(chē)位：330個(gè)地上：90個(gè)地下：240個(gè)。二、項(xiàng)目投資成本及利潤(rùn)價(jià)值分析1、估算闡明：①、估算物業(yè)類型重要為：高層住宅、獨(dú)立別墅、公寓樓及臨街商業(yè)鋪面，其她建筑如酒店、寫(xiě)字樓及有關(guān)配套等未列入本次估算中；②、由于不明確詳細(xì)土地價(jià)格，本預(yù)算將按100萬(wàn)/畝進(jìn)行估算；③、本預(yù)算不涉及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、宣傳推廣費(fèi)用；④、土建成本將按照當(dāng)前長(zhǎng)沙普通行業(yè)原則進(jìn)行估算。⑤、由于缺少詳實(shí)數(shù)據(jù)，某些項(xiàng)目計(jì)算將依照行業(yè)普通原則及規(guī)律進(jìn)行預(yù)估，難免浮現(xiàn)一定誤差。2、投資額估算湘江御景投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單位建筑規(guī)模投資(元)單位成本備注(一)土地成本畝173.5341000000100萬(wàn)/畝(二)土建工程1地下室㎡455008190000018001800/㎡2商業(yè)鋪面㎡149801647800011001100/㎡3住宅，公寓㎡300388.1850850/㎡(三)生活給排水工程㎡132251241地下室㎡455009100002020/㎡2商業(yè)鋪面㎡149802996002020/㎡3住宅，公寓㎡300388.115244040/㎡(四)電氣工程㎡403831291配電間7000000預(yù)估2商業(yè)鋪面㎡1498010486007070/㎡3照明（住宅，公寓）㎡300388.1210271677070/㎡4綜合布線㎡315368.163073622020/㎡5樓宇自動(dòng)化管理㎡5000000(五)消防工程㎡297481291消防給水工程㎡315368.1126147244040/㎡2地下室㎡4550013650003030/㎡3商業(yè)鋪面㎡149807490005050/㎡4住宅，公寓㎡300388.1150194055050/㎡(六)通風(fēng)工程51400001地下室防排煙通風(fēng)㎡4550036400008080/㎡2地下室人防㎡455001500000預(yù)估(七)電梯00001客梯地下室～頂層５０臺(tái)500000400000預(yù)估５０臺(tái)一土地成本與建筑單體工程(一)至(七)項(xiàng)小計(jì)二室外工程㎡15000000含綠化、廣場(chǎng)、小品、管線、夜景亮化等三工程預(yù)備費(fèi)23860213.35（一+二－土地成本）×5%四工程費(fèi)小計(jì).4(一+二+三)，含土地成本五其他費(fèi)75378159.631建設(shè)管理費(fèi)13491969.61四項(xiàng)×2%2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)366738.112835833.5353工程監(jiān)理費(fèi)366738.1228.664預(yù)算編制費(fèi)2698393.921四項(xiàng)×0.4%5報(bào)建費(fèi)315368.144151534140六其他預(yù)備費(fèi)33729924.02五×5%估算值四+五+六3、銷(xiāo)售收入預(yù)估銷(xiāo)售收入估算表：物業(yè)類型建筑面積（單位：平米）價(jià)格（單位：元／平米）銷(xiāo)售額（單位：元）高層住宅263778.13300別墅400040000000商鋪149808000公寓326103800合計(jì)項(xiàng)目總投資約7.83億元（不涉及商務(wù)酒店及辦公），可實(shí)現(xiàn)11.54億元銷(xiāo)售額，投資收益約：3.70億元。三、項(xiàng)目區(qū)位及地塊剖析1、項(xiàng)目區(qū)位本案本案項(xiàng)目地塊撈刀河五一商圈湘江伍家?guī)X商圈三角洲項(xiàng)目地塊撈刀河五一商圈湘江伍家?guī)X商圈三角洲項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià)：①、距離三角洲2分鐘（車(chē)程），伍家?guī)X商圈5分鐘（車(chē)程），五一商圈20分鐘（車(chē)程），芙蓉北路直達(dá)項(xiàng)目地塊，交通快捷；②、都市擴(kuò)張之勢(shì)已讓項(xiàng)目區(qū)域成為了開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，發(fā)展前景可觀；③、湘江、撈刀河風(fēng)光帶提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使之成為本案最大亮點(diǎn)；④、三角洲兩館一廳建設(shè)，并將于向公眾開(kāi)放，將大大提高本區(qū)域價(jià)值。2、項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià)：①、地勢(shì)平整，南北寬，東西窄，保證所有建筑及戶型實(shí)現(xiàn)南北朝向；②、湘江與撈刀河交匯，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了有利先天條件；③、約1000米水岸線，如此稀有景觀開(kāi)發(fā)資源將為項(xiàng)目增長(zhǎng)很高附加值。④、現(xiàn)階段地塊周邊環(huán)境配套欠佳，有待完善。四、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（STRENGTH）①、地段優(yōu)勢(shì)，由于項(xiàng)目獨(dú)特位置，其區(qū)位價(jià)值和升值潛力不可預(yù)計(jì)。②、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，大型社區(qū)規(guī)模、完善社區(qū)配套和濃郁居家氛圍。③、濱水景觀，真正奠定項(xiàng)目“頂級(jí)濱江生活”獨(dú)特市場(chǎng)亮點(diǎn)。④、規(guī)劃設(shè)計(jì)，先進(jìn)建筑、園林景觀設(shè)計(jì)，為打造頂級(jí)樓盤(pán)提供了最基本條件。⑤、文化沉積，湘江文化、撈刀河文化所帶來(lái)人文價(jià)值，都具備不可復(fù)制性。2、項(xiàng)目劣勢(shì)（WEAKNESS）①、區(qū)域內(nèi)周邊環(huán)境為城郊結(jié)合部，無(wú)論景觀和建筑，形象欠佳；②、區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施極為缺少，居住與生活均有很大不便利性；③、項(xiàng)目位處撈刀河北，公交系統(tǒng)不夠完善與發(fā)達(dá)，出行方式較為單一；④、由于項(xiàng)目距離伍家?guī)X尚有近6公里距離，其商業(yè)價(jià)值在短期內(nèi)難以體現(xiàn)。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）①、區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃，湘江兩岸濱水區(qū)域?qū)⑹情L(zhǎng)沙面向世界名片，政府大力打造將為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展良機(jī)；②、湘江大道以及湘江風(fēng)光帶建設(shè)，將為項(xiàng)目建立此外一條與主城區(qū)通道，與城區(qū)關(guān)系更加密切；③、三角洲建設(shè)與開(kāi)放，為項(xiàng)目引入當(dāng)代化國(guó)際生活因素，將大力提高項(xiàng)目居住品質(zhì)；④、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間正值北京奧運(yùn)會(huì)舉辦，良好國(guó)內(nèi)發(fā)展環(huán)境也將為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇；⑤、項(xiàng)目整體包裝及營(yíng)銷(xiāo)推廣大有可為，能強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特點(diǎn)，突出優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)目光。4、項(xiàng)目威脅（THREATS）①、長(zhǎng)沙北城發(fā)展依然存在局部高溫，整體平緩姿態(tài)，并未像東城、南城那樣遍地開(kāi)花；②、項(xiàng)目以北霞凝港板塊定位為長(zhǎng)沙重要物流發(fā)展區(qū)域，此種大定位將為項(xiàng)目帶來(lái)一定影響；③、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)局部泡沫也將給項(xiàng)目所帶來(lái)威脅；④、宏觀環(huán)境變化不擬定性給項(xiàng)目所帶來(lái)威脅，如建材價(jià)格走勢(shì)、政策法規(guī)、宏觀調(diào)控等因素；⑤、區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在質(zhì)素較高、品質(zhì)相近、規(guī)模較大特點(diǎn)，如世紀(jì)金源公司地塊等，也將帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅。五、項(xiàng)目潛在價(jià)值挖掘1、地段：與湘江、撈刀河近在咫尺，江河際會(huì)、天然水岸、濱水生活；2、臨水：近1000米私家濱河水岸，4大臨河親水平臺(tái)，近水、親水、更能愛(ài)水3、規(guī)劃：聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)頂尖規(guī)劃高手設(shè)計(jì)，依形就勢(shì)，布局合理，尺度宜人，特色突出，流線暢通，景觀均衡4、規(guī)模：項(xiàng)目建筑面積40余萬(wàn)平米，包括酒店、商業(yè)、辦公、高層住宅等多類型建筑，又臨水靠岸，符合國(guó)際生活潮流，地地道道一種“國(guó)際生活城”；5、外景：濱江水岸規(guī)劃四大主題景觀，長(zhǎng)堤綠意，亭臺(tái)水榭，湖湘文化，氛圍濃郁；6、內(nèi)景：項(xiàng)目景觀配備非常豐富，底層架空，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，移步換境，景色怡人；7、配套：網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、雙會(huì)所、酒店配套、商業(yè)街，應(yīng)有盡有，品質(zhì)生活，崇高優(yōu)雅；8、建筑：精美當(dāng)代主義建筑，線條流暢，色調(diào)雅致，戶型方正，設(shè)計(jì)合理，景觀優(yōu)良；9、樓王：頂級(jí)原創(chuàng)設(shè)計(jì)，價(jià)值千萬(wàn)別墅樓王，必將獨(dú)步湖湘、轟動(dòng)星城；10、開(kāi)發(fā)：政府背景開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚、信譽(yù)卓著。第三某些項(xiàng)目定位定位啟示錄：在紐約，有哈德遜河；在倫敦，有泰晤士河；在巴黎，有塞納河；在香港，有香江；在上海，有黃浦江；在廣州，有珠江；在杭州，有錢(qián)塘江；在長(zhǎng)沙，有湘江；面對(duì)湘江岸邊項(xiàng)目，咱們?cè)撊绾蚊鎸?duì)？一、從沿海到長(zhǎng)沙1、在上海黃浦江沿岸千萬(wàn)豪宅2、在廣州珠江沿岸3、在杭州錢(qián)塘江畔4、看長(zhǎng)沙上世紀(jì)90年代創(chuàng)遠(yuǎn)景園沁園春-華盛·新外灘金色屋頂湘江御景歐陸典型歐陸典型金色屋頂綜合品質(zhì)時(shí)間沁園春華盛·新外灘創(chuàng)遠(yuǎn)景園矚目湘江御景長(zhǎng)沙江景樓盤(pán)發(fā)展歷程剖析圖結(jié)論：①、江景樓盤(pán)蓄勢(shì)待發(fā)：長(zhǎng)沙樓市自1998年開(kāi)始迅猛發(fā)展以來(lái)，樓盤(pán)品質(zhì)及綜合質(zhì)素得到了很大限度上提高。在湘江風(fēng)光帶開(kāi)發(fā)建成后來(lái)，地產(chǎn)商已開(kāi)始圈集湘江沿線土地，為開(kāi)發(fā)江景樓盤(pán)儲(chǔ)備土地，并相繼開(kāi)發(fā)面市。雖然推江景、濱江概念樓盤(pán)不少，但名副其實(shí)江景盤(pán)為數(shù)不多，有創(chuàng)遠(yuǎn)景園、歐陸典型、有沁園春、-有華盛·新外灘、金色屋頂。隨著沿江風(fēng)光帶延伸，為湘江兩岸及瀏陽(yáng)河、撈刀河區(qū)域江景樓盤(pán)帶來(lái)了前所未有發(fā)展契機(jī)，并呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢(shì)。②、概念盛行，有名無(wú)實(shí)，支撐不夠：通過(guò)幾年發(fā)展，長(zhǎng)沙江景盤(pán)綜合品質(zhì)提速不快，發(fā)展緩慢，數(shù)量不多，某些項(xiàng)目在推江景概念時(shí)，僅僅停留在概念層面，并不是貨真價(jià)實(shí)江景樓盤(pán)，對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品自身規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀等方面缺少亮點(diǎn)和強(qiáng)有力支撐。二、項(xiàng)目定位謀劃長(zhǎng)沙使命：——打造最具影響力頂級(jí)濱江親水景觀樓盤(pán)。1、項(xiàng)目整體定位：湘江御景——長(zhǎng)沙頂級(jí)濱江親水景觀樓盤(pán)定位詮釋：①、長(zhǎng)沙——戀水情結(jié)自古以來(lái)，人們選宅、建房就以為“選宅應(yīng)擇山水而居，得水為上?！焙螞r湘江、撈刀河有著淵源歷史，并承載了長(zhǎng)沙整個(gè)都市發(fā)展歷史、文化以及情感等，更容易讓居住者找到一種文化、價(jià)值認(rèn)同感。沒(méi)有湘江就沒(méi)有長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙人對(duì)水岸生活布滿柔情與眷戀，江景住宅好像成了許多長(zhǎng)沙人一種刻骨銘心向往。②、頂級(jí)濱江——長(zhǎng)沙絕版項(xiàng)目地塊所處區(qū)位是當(dāng)前長(zhǎng)沙僅有絕佳親水區(qū)，具備相稱迷人景觀潛質(zhì)，景觀稀缺性、不可再生性賦予了項(xiàng)目特有景觀資源，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上成為了長(zhǎng)沙當(dāng)之無(wú)愧頂級(jí)濱江樓盤(pán)。③、親水——愛(ài)水就親水水，既有財(cái)氣，又有靈氣。湘江御景擁有近1000米水岸線，并是臨水零距離，④、景觀——以水為景，以景制勝項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在于江景及社區(qū)內(nèi)景，主推方向?yàn)椤八啊I江、親水”三大主線，最后推廣目的就是將項(xiàng)目塑造為長(zhǎng)沙最具影響力、最具典型、最宜居住濱江親水大宅。⑤、名宅——名流、名人、名宅名流乃都市精英，名人，可借助名人代言推介樓盤(pán)，名宅，市場(chǎng)明星、長(zhǎng)沙典范。2、產(chǎn)品定位①、物業(yè)形態(tài)定位依照（本報(bào)告第二某些內(nèi)容）項(xiàng)目地塊地形地貌，用地面積、周邊環(huán)境綜合分析，項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)可以定位如下幾類：商務(wù)辦公寫(xiě)字樓高層景觀住宅風(fēng)情商業(yè)街四星級(jí)酒店頂級(jí)別墅商務(wù)辦公寫(xiě)字樓高層景觀住宅風(fēng)情商業(yè)街四星級(jí)酒店頂級(jí)別墅第一類：高層景觀住宅理由：本地塊擁有較好景觀資源，通過(guò)南北各棟樓層控制，可以最大限度地觀賞到撈刀河、湘江風(fēng)光，可覺(jué)得項(xiàng)目創(chuàng)造較高利潤(rùn)價(jià)值，并整體提高項(xiàng)目綜合品質(zhì)。第二類：頂級(jí)別墅理由：充分運(yùn)用地塊，創(chuàng)造利潤(rùn)點(diǎn)。此外，別墅作為高品位產(chǎn)品，如規(guī)劃少量高規(guī)格別墅，采用檔次配備，打造長(zhǎng)沙1000萬(wàn)頂級(jí)豪宅，將有助于塑造項(xiàng)目高品位形象。第三類：風(fēng)情商業(yè)街理由：如要建造北城國(guó)際化生活城，社區(qū)配套必要齊備，可覺(jué)得社區(qū)業(yè)主提供便利生活配套，購(gòu)物、休閑等常規(guī)性商業(yè)應(yīng)當(dāng)擁有。因而，風(fēng)情商業(yè)街是作為將來(lái)社區(qū)商業(yè)配套。第四類：四星級(jí)酒店理由：隨著“兩館一廳”開(kāi)發(fā)建設(shè)和投入使用，將帶動(dòng)區(qū)域旅游業(yè)迅速發(fā)展，為將來(lái)到長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑觀光旅游游客提供了便利。此外，項(xiàng)目定位高，業(yè)主多為社會(huì)上流及都市精英，為商務(wù)應(yīng)酬提供了舒服平臺(tái)。第五類：商務(wù)寫(xiě)字樓理由：旅游業(yè)發(fā)展，頻繁商務(wù)活動(dòng)，必將激活區(qū)域商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)少量商務(wù)辦公物業(yè)既可以捷足先登，占領(lǐng)該類物業(yè)市場(chǎng)。此外，可覺(jué)得某些業(yè)主商務(wù)辦公提供便利。②、建筑風(fēng)格與外觀形象定位從項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲悉，建筑采用當(dāng)代主義風(fēng)格，立面簡(jiǎn)潔爽朗，其外觀潮流、純凈，以灰色調(diào)為主導(dǎo)。項(xiàng)目定位以濱江、親水為切入點(diǎn)，力求塑造高品位濱江樓盤(pán)，在建筑風(fēng)格及外觀形象上必要體現(xiàn)品質(zhì)感、國(guó)際化。建議：在整體視覺(jué)感官上更加突出簡(jiǎn)潔、明快，如在外墻顏色選取上加上某些明亮色塊，會(huì)讓人有眼前一亮視覺(jué)沖擊力和品質(zhì)感。③、環(huán)境與景觀定位項(xiàng)目整體環(huán)境涉及社區(qū)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境重要通過(guò)有關(guān)政府智能部門(mén)開(kāi)發(fā)建設(shè)和改造，來(lái)提高，而內(nèi)部環(huán)境及撈刀河、湘江水岸則重要依托貴司在項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃時(shí)做足文章，讓內(nèi)外兼修，整體提高。綜合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，本項(xiàng)目將以景制勝，景觀是最大亮點(diǎn)，外景有撈刀河、湘江風(fēng)光帶，內(nèi)景有園林景觀、園藝小品。外部環(huán)境：撈刀河、湘江風(fēng)光帶；內(nèi)部環(huán)境：內(nèi)庭景觀底層架空，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，移步換境，景色怡人；建議：在社區(qū)內(nèi)將水景做足，讓江景與內(nèi)部景觀交相呼應(yīng)，在擬建營(yíng)銷(xiāo)接待中心前規(guī)劃一定水景，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍，讓客戶隨處都可以感受到水景樓盤(pán)特色。④、戶型定位項(xiàng)目戶型配比（設(shè)計(jì)院）：戶型戶數(shù)比例四室二廳二衛(wèi)38420.2%三室二廳二衛(wèi)72338.0%五室二廳二衛(wèi)23212.2%二室二廳二衛(wèi)（100平米以上）552.89%二室二廳（不不不大于90平米）50626.6%根據(jù)項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目高層景觀住宅戶型配例如上，其力戶型為四室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)及二室二廳（不不不大于90平米）。根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)調(diào)查顯示，四室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)及二室二廳是整個(gè)市場(chǎng)主流，客戶對(duì)于這三種戶型需求比例分別為：25.68%、34.15%、18.92%。而對(duì)于五房需求比例相對(duì)于前者明顯偏低，僅為8.25%。對(duì)于二室二廳二衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi)需求則體現(xiàn)出前者高于后者。（闡明：數(shù)據(jù)來(lái)源于我司數(shù)據(jù)庫(kù)）根據(jù)上述分析及項(xiàng)目特性，戶型配比必要市場(chǎng)需求而設(shè)定，并提供各種不同面積戶型，以滿足不同客戶需求。建議：在二、三期戶型配比按下列比例進(jìn)行控制，并考慮錯(cuò)層、復(fù)式等各種類型相組合。二、三期高層景觀住宅戶型配比建議戶型比例戶型面積四室二廳二衛(wèi)32%140—155三室二廳二衛(wèi)38%120—135五室二廳二衛(wèi)10%左右180—210二室二廳二衛(wèi)（100平米以上）15%左右100—115二室二廳（不不不大于90平米）5%70—903、客戶定位根據(jù)項(xiàng)目戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)，咱們大體可以將本案在不同階段（前期和中、后期）目的客戶界定為如下幾類：前期目的客戶界定：類別職業(yè)基本特性家庭月收入前期目的客戶群①公司中層管理人士經(jīng)濟(jì)效益較好公司中層管理者，其工作和家庭收入較穩(wěn)定5000～8000元②公務(wù)員、教師工作、收入穩(wěn)定，各項(xiàng)福利較好中層公務(wù)員，以及收入較高大學(xué)教師、專家等。5000～8000元③中高收入個(gè)體私營(yíng)者從事各種個(gè)體生意或批發(fā)業(yè)生意個(gè)體商戶，經(jīng)商時(shí)間不長(zhǎng)，有一定積蓄和較高收入5000～10000元④SOHO工作者或小型投資者SOHO工作者：收入較高，但積累較少并且迫切住房需求從事娛樂(lè)行業(yè)、傳媒行業(yè)職場(chǎng)新俊，以及自由職業(yè)者等。小型投資者：擁有一定閑散資金，但總量較小，但愿通過(guò)房屋出租進(jìn)行投資小型投資者。以上人群為中小戶型主力消費(fèi)群。5000～8000元前期目的客戶群共性特性：收入較為穩(wěn)定，家庭月收入在5000元以上；文化水平較高，具備一定素質(zhì)修養(yǎng)；有一定積蓄，但積蓄較少，重要購(gòu)房方式為按揭；年齡較輕(25~35)，心態(tài)開(kāi)朗，易于接受新居住觀念；戶型面積規(guī)定較低，需要較低置業(yè)門(mén)檻；一次置業(yè)占多數(shù)、重要為滿足家庭居住需要；以價(jià)格為重要考慮因素，性價(jià)比是購(gòu)房首要關(guān)注因素。中、后期目的客戶界定：類別職業(yè)基本特性家庭月收入中后期目的客戶群①個(gè)體私營(yíng)者從事較大規(guī)模個(gè)體生意個(gè)體商戶，經(jīng)商時(shí)間長(zhǎng)，收入高，且有相稱積累6000元以上②公司高層管理者國(guó)企、高檔管理人員、屬部門(mén)主管、技術(shù)骨干、有一定權(quán)力、某些會(huì)有灰色收入或兼職收入大中型公司高檔管理者，屬于部門(mén)經(jīng)理等，有較豐厚薪金。8000元以上③專業(yè)技術(shù)人員重要為公司技術(shù)骨干或IT業(yè)人士、律師等專業(yè)技術(shù)型人才8000元以上④外市生意人重要指常德、邵陽(yáng)兩地及省外在長(zhǎng)個(gè)體經(jīng)商戶。7000元以上中后期目的客戶群共性特性：收入高、資金積累豐富；年齡較大（35～50），社會(huì)閱歷豐富，品位較高；家庭構(gòu)造復(fù)雜，規(guī)定戶型面積偏大；具備一定社會(huì)地位，規(guī)定居住空間具備一定身份表征；價(jià)格不是購(gòu)房重要考慮因素，環(huán)境、配套、社區(qū)品位上升到首位；二次購(gòu)房者占多數(shù)，改進(jìn)居住環(huán)境為購(gòu)房重要目。第四某些項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方略一、營(yíng)銷(xiāo)思路1、整合發(fā)展商和專業(yè)公司資源：發(fā)展商是有政府背景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，自身具備豐富資源，加上專業(yè)公司資源，在項(xiàng)目運(yùn)作上采用凌厲、連貫動(dòng)作抓住市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)。2、把握市場(chǎng)推廣契機(jī)：在營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中要不斷地運(yùn)用各種機(jī)會(huì)、各種策劃引導(dǎo)市民關(guān)注重點(diǎn)，由于本項(xiàng)目正處在面市醞釀階段，因此必要充分理解市場(chǎng)反映及消費(fèi)需求，以便獲得市場(chǎng)認(rèn)同和目的客戶支持。3、放大項(xiàng)目宣傳面寬：在一種區(qū)域影響力小地段啟動(dòng)項(xiàng)目，需要對(duì)區(qū)域及周邊市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行引導(dǎo)，在項(xiàng)目宣傳上需要突破對(duì)項(xiàng)目自身范疇，對(duì)宏觀市場(chǎng)、地塊、特別是項(xiàng)目形象和理念進(jìn)行灌輸。4、推盤(pán)方略嚴(yán)密控制：奉行低開(kāi)高走方略，在推盤(pán)環(huán)節(jié)上嚴(yán)密監(jiān)控市場(chǎng)反饋狀況，減少門(mén)檻低價(jià)入市保證項(xiàng)目平穩(wěn)起步。5、工程全面配合：將工程作為一種銷(xiāo)售道具來(lái)使用，依照工期推動(dòng)不同結(jié)點(diǎn)制定相應(yīng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)方案，工程配合對(duì)于沖破客戶持幣觀望舉動(dòng)具備決定性作用。二、價(jià)格方略1、定價(jià)方略①、低開(kāi)高走，以控制均價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。長(zhǎng)沙樓市上，購(gòu)房者消費(fèi)理仿日趨理性，浮現(xiàn)了高收入人士購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)房現(xiàn)象，高價(jià)位住宅滯銷(xiāo)和近兩年中低價(jià)位樓盤(pán)興起更直接闡明了這一點(diǎn)。銷(xiāo)售量跟上前提下，均價(jià)能保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，易銷(xiāo)戶型高走，難銷(xiāo)戶型低開(kāi)，從時(shí)間上、銷(xiāo)售上、價(jià)格上都能保證開(kāi)發(fā)商總體利潤(rùn)。低開(kāi)高走，讓某些客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)在經(jīng)濟(jì)和受壓力方面感到輕松，可以活躍購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，吸引更多客戶提前預(yù)購(gòu)。②、依照工程進(jìn)度，銷(xiāo)售狀況反饋，階段性小幅度提價(jià)，穩(wěn)妥而不失進(jìn)取，風(fēng)險(xiǎn)降小，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變數(shù)能力強(qiáng)。工程進(jìn)度是銷(xiāo)售提價(jià)根據(jù)之一。小幅提價(jià)，項(xiàng)目可進(jìn)行總價(jià)控制，以加快銷(xiāo)售速度，從而也可使工程進(jìn)度加快。依照樓層、隔規(guī)劃路遠(yuǎn)近、座落、景觀方面不同，可差別性小幅提價(jià)。明確戶型優(yōu)劣，又可擴(kuò)大銷(xiāo)售利潤(rùn)。2、價(jià)格支撐①、通過(guò)準(zhǔn)擬定位與媒體推廣，引起市場(chǎng)熱潮，廣泛積累客戶，有市則有價(jià)；②、通過(guò)形象包裝與品質(zhì)展示提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值；③、前期銷(xiāo)售引導(dǎo)，使客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期較高；④、采用相對(duì)有吸引力價(jià)格推向市場(chǎng)，確立超值形象。3、起價(jià)與均價(jià)①、一期起價(jià)：2500元/平方米（建議）一期均價(jià)：2700～2800元/平方米（建議）②、二期起價(jià)：2800元/平方米（建議）二期均價(jià)：3300～3500元/平方米（建議）③、三期起價(jià)：3100元/平方米（建議）三期均價(jià)：3500～3800元/平方米（建議）④、商鋪起價(jià)：6000元/平方米（建議）商鋪均價(jià)：7500～8000元/平方米（一樓）（建議）⑤、別墅均價(jià)：10000元/平方米（建議）⑥、公寓均價(jià)：3600～3800元/平方米（建議）說(shuō)明：1、起價(jià)：由于項(xiàng)目位置當(dāng)前比較偏僻，起價(jià)宜低，減少購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，吸引人氣；2、加價(jià)：依照工程進(jìn)度和購(gòu)買(mǎi)狀況，加價(jià)以5%，10%，12%遞增為宜；3、均價(jià):由于此均價(jià)為預(yù)估后兩年?duì)顩r，市場(chǎng)狀況有變化，最后均價(jià)將有待進(jìn)一步論證。）三、銷(xiāo)售方略1、銷(xiāo)售辦法①、公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)：運(yùn)用項(xiàng)目各個(gè)時(shí)期舉辦相應(yīng)公關(guān)活動(dòng)，如開(kāi)盤(pán)典禮、公益活動(dòng)等，在社會(huì)上產(chǎn)生一定影響力，增進(jìn)銷(xiāo)售。②、直銷(xiāo)：聯(lián)系關(guān)于公司，與之進(jìn)行聯(lián)誼或在公司公共活動(dòng)場(chǎng)合、宣傳欄等人流較匯集地方，張貼項(xiàng)目海報(bào)，派發(fā)單張，設(shè)抽獎(jiǎng)，贈(zèng)送小禮物，并接受征詢。或在其辦公場(chǎng)合，進(jìn)行一對(duì)一項(xiàng)目解說(shuō)，積累一某些目的客戶。③、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售：在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或市內(nèi)接待點(diǎn)對(duì)目的客戶進(jìn)行項(xiàng)目解說(shuō)，通過(guò)沙盤(pán)簡(jiǎn)介、客戶洽談、計(jì)價(jià)議價(jià)、客戶資料登記、購(gòu)買(mǎi)VIP卡等一系列銷(xiāo)售手段，促使客戶成交。2、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)①、VIP卡發(fā)放：2月底－4月中旬（暫定）②、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：4月中旬（暫定）③、正式面市：春季房交會(huì)期間（暫定）3、促銷(xiāo)方式①、媒體廣告：通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙等媒體方面宣傳，達(dá)到項(xiàng)目廣而告之目，最后實(shí)現(xiàn)增進(jìn)銷(xiāo)售目。②、新聞炒作：通過(guò)電視新聞、報(bào)紙軟文等形式對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行炒作。③、展會(huì)：通過(guò)房交會(huì)類似展會(huì)形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。④、公關(guān)活動(dòng)：通過(guò)業(yè)界論壇、頒獎(jiǎng)典禮、冠名、公益活動(dòng)等活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。⑤、折扣優(yōu)惠：在項(xiàng)目舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)期間，可依照項(xiàng)目詳細(xì)狀況推出一系列特殊優(yōu)惠活動(dòng)。⑥、人員推廣：銷(xiāo)售人員對(duì)項(xiàng)目周邊公司運(yùn)用單頁(yè)、樓書(shū)等銷(xiāo)售工具進(jìn)行推廣。⑦、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)：做出2套樣板房，（三房、四房）給目的客戶以直觀感受，增進(jìn)銷(xiāo)售。四、營(yíng)銷(xiāo)階段布置依照本項(xiàng)目進(jìn)度、季節(jié)特點(diǎn)，銷(xiāo)售籌劃等因素，項(xiàng)目銷(xiāo)售可劃分為預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、尾盤(pán)期五大階段。1、預(yù)熱期①、時(shí)間：2月至4月中旬②、工程進(jìn)度：撈刀河風(fēng)光帶及一期工程全面啟動(dòng)，會(huì)所（營(yíng)銷(xiāo)接待中心）建設(shè)竣工、投入使用③、銷(xiāo)售目的：積累有效客戶，為開(kāi)盤(pán)期儲(chǔ)蓄客戶資源④、特點(diǎn)：項(xiàng)目手續(xù)正在辦理，不能公開(kāi)銷(xiāo)售。目的客戶以開(kāi)發(fā)公司關(guān)系網(wǎng)和少量戶外形象廣告為出發(fā)點(diǎn)。為銷(xiāo)售初步階段，售價(jià)暫未推出，優(yōu)惠較多；銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作正在進(jìn)行。、實(shí)行內(nèi)容發(fā)放VIP卡；開(kāi)展客戶拜訪活動(dòng)；樓書(shū)、單張?jiān)O(shè)計(jì)制作；圍墻、戶外廣告（大型廣告位、公交車(chē)廣告）制作；制定開(kāi)盤(pán)詳細(xì)實(shí)行方案；銷(xiāo)售隊(duì)伍培訓(xùn)；廣告投放以形象、概念推廣為主線。2、開(kāi)盤(pán)期①、時(shí)間：春季房交會(huì)至8月中旬②、工程進(jìn)度：一期達(dá)到10層左右③、銷(xiāo)售目的：消化前期積累客戶④、特點(diǎn)：銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作已畢，銷(xiāo)售工作全面展開(kāi)；進(jìn)入項(xiàng)目銷(xiāo)售第一高峰期；售價(jià)較低，抱負(fù)戶型銷(xiāo)售旺；力推主打戶型，并進(jìn)行一期整體控盤(pán)。⑤、實(shí)行內(nèi)容：制定價(jià)格體系，形成價(jià)格表；開(kāi)盤(pán)日工作：按詳細(xì)開(kāi)盤(pán)籌劃實(shí)行；開(kāi)始對(duì)銷(xiāo)售狀況進(jìn)行周期性動(dòng)態(tài)分析，并針對(duì)浮現(xiàn)各種問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)調(diào)節(jié)；按照項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)行方案，嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)盤(pán)階段尋常工作。3、強(qiáng)銷(xiāo)期①、時(shí)間：8月底——11月底②、工程進(jìn)度：一期主體封頂，開(kāi)始落架；二期全面啟動(dòng)③、目標(biāo)：完畢預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量，借秋季房交會(huì)隆重推出二期④、特點(diǎn)：即將進(jìn)入項(xiàng)目第二個(gè)銷(xiāo)售高潮階段；充分運(yùn)用國(guó)慶黃金周進(jìn)行促銷(xiāo)；銷(xiāo)售價(jià)格將提高至均價(jià)；⑤、實(shí)行內(nèi)容：強(qiáng)攻主打戶型銷(xiāo)售，以保證銷(xiāo)售任務(wù)完畢；嚴(yán)格執(zhí)行階段尋常工作；二期借房交會(huì)之勢(shì)及品牌效益，正式推向市場(chǎng)。4、持續(xù)期①、時(shí)間：12月初——春節(jié)②、工程進(jìn)度：一期建筑單體竣工驗(yàn)收，社區(qū)園林景觀開(kāi)始施工；③、目標(biāo)：完畢一期住宅可售面積約85%以上，二期進(jìn)入旺季。④、特點(diǎn)：售價(jià)超過(guò)均價(jià)；一期工程進(jìn)入尾聲；二期工程接近封頂。⑤、實(shí)行內(nèi)容：再推大戶型與主打戶型；制定交房實(shí)行方案和一期尾盤(pán)實(shí)行方案；繼續(xù)階段各尋常工作。5、尾盤(pán)期（二期、三期交接）①、時(shí)間：3月初——4月（春季房交會(huì)）②、工程進(jìn)度：一期社區(qū)綠化、園林基本完畢，5月可實(shí)現(xiàn)交房；二期工程竣工，三期啟動(dòng)。③、目標(biāo)：力求完畢二期存量銷(xiāo)售④、特點(diǎn)：分批開(kāi)始向業(yè)主交房；二期剩于少量單元；物業(yè)管理工作開(kāi)始介入。、實(shí)行內(nèi)容：進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售總結(jié)；實(shí)行交房方案和清盤(pán)解決方案；進(jìn)行物管交接；在4月底（春季房交會(huì)）三期全面推向市場(chǎng)。五、營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)控、評(píng)估及修正1、第一階段預(yù)熱期①、重要測(cè)評(píng)指標(biāo)：以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)數(shù)量測(cè)算，項(xiàng)目形象進(jìn)行導(dǎo)入。如果認(rèn)購(gòu)客戶較少，達(dá)不到以上目的，重要從如下幾方面進(jìn)行因素查找：市場(chǎng)定位與否偏差；價(jià)格與否偏高；廣告與否達(dá)到預(yù)期效果；銷(xiāo)售一線銷(xiāo)售人員和管理人員積極性與否調(diào)動(dòng)起來(lái)；銷(xiāo)售人員專業(yè)水平與否達(dá)到規(guī)定。、修正辦法調(diào)節(jié)市場(chǎng)定位；調(diào)節(jié)價(jià)格方略；調(diào)節(jié)廣告方略；以更科學(xué)管理手段調(diào)動(dòng)一線人員積極性；對(duì)一線人員定期培訓(xùn)，及時(shí)進(jìn)行信息反饋。2、第二階段開(kāi)盤(pán)期①、重要測(cè)評(píng)指標(biāo)：銷(xiāo)售額及態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目形象和品牌形象得到認(rèn)知；如果成交未達(dá)到預(yù)期目的，可以從如下方面進(jìn)行因素查找：推盤(pán)初期已經(jīng)挖掘了所有賣(mài)點(diǎn)，廣告已沒(méi)有新意；整體推盤(pán)籌劃有誤，先將好房型所有推出，導(dǎo)致剩余單位戶型比例失衡。雖然接待客戶較多但成交量少；、修正辦法合理安排廣告推廣籌劃，持續(xù)不斷推售賣(mài)點(diǎn)，以引起市場(chǎng)不斷關(guān)注；樓盤(pán)在開(kāi)售時(shí)要按整體籌劃進(jìn)行，盡量本著先將景觀及朝向等較差房型售出，控制好推售比例，與總體戰(zhàn)略相統(tǒng)一，達(dá)到量減價(jià)升良好效果。3、第三階段強(qiáng)銷(xiāo)期及持續(xù)期①、重要測(cè)評(píng)指標(biāo)：完畢可預(yù)售總量80％左右，公司形象和品牌形象已被目的消費(fèi)者接受；如果成交未達(dá)到預(yù)期目的，可以從如下方面進(jìn)行因素查找：市場(chǎng)定位與否過(guò)窄；廣告宣傳力度不夠；一線銷(xiāo)售人員工作水平；各方力量整體配合與否到位；、修正辦法：充分挖掘潛在市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)消費(fèi)人群；重新評(píng)估媒體，檢測(cè)廣告質(zhì)量，綜合比較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告推出狀況；對(duì)廣告方案進(jìn)行某些調(diào)節(jié)；采用積極管理對(duì)策，有效調(diào)動(dòng)一線銷(xiāo)售人員工作積極性；由營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理全面協(xié)調(diào)好各方面資源，達(dá)到全員營(yíng)銷(xiāo)效果。4、第四階段尾盤(pán)期①、重要測(cè)評(píng)指標(biāo)：力求完畢一、二、三期最背面積，項(xiàng)目形象已在消費(fèi)者心中樹(shù)立起來(lái)，目的消費(fèi)者已對(duì)湘江御景具備忠誠(chéng)度；如果成交未達(dá)到預(yù)期目的，可以從如下方面進(jìn)行因素查找：剩余單位素質(zhì)與否較差；通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)博殺，全體員工市場(chǎng)意識(shí)和素質(zhì)與否得到較大提高。、修正辦法：將剩余單位素質(zhì)較差實(shí)行進(jìn)一步優(yōu)惠政策，盡快在二期推盤(pán)前售出，以迅速回籠資金。六、營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)體系1、培訓(xùn)方式：專項(xiàng)授課，情景演示；2、培訓(xùn)時(shí)間：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)接待中心正式開(kāi)發(fā)前一種月；3、培訓(xùn)內(nèi)容：①、銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)1.1、公司背景及項(xiàng)目知識(shí)1.2、詳細(xì)簡(jiǎn)介公司狀況1.2.1、公司背景、公眾形象、公司目的（項(xiàng)目推廣目的和公司發(fā)展目的）1.2.2、銷(xiāo)售人員行為準(zhǔn)則、內(nèi)某些工、工作流程、個(gè)人收入目的1.2.3、產(chǎn)品特點(diǎn)A、項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件B、物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件C、該區(qū)域都市發(fā)展籌劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)影響狀況D、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)a、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)：商品住宅涉及：占地面積、總建筑面積、容積率、建筑覆蓋率、公建面積、住宅面積、總車(chē)位、車(chē)位數(shù)等商業(yè)物業(yè)涉及：占地面積、總建筑面積、容積率、建筑覆蓋率、公建面積、商業(yè)面積、配套面積、總車(chē)位、車(chē)位數(shù)等b、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)：商品住宅涉及：建筑風(fēng)格、景觀主題、組團(tuán)布局、會(huì)所規(guī)模等商業(yè)物業(yè)涉及：建筑風(fēng)格、景觀主題、功能布局、人流設(shè)計(jì)等c、室內(nèi)設(shè)計(jì)特點(diǎn)：商品住宅涉及：戶型、面積、構(gòu)造、功能分區(qū)、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺陷、進(jìn)深、面寬、層高等商業(yè)物業(yè)涉及：鋪型、面積、構(gòu)造、功能、面積組合、鋪型優(yōu)缺陷、進(jìn)深、面寬、層高等d、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析e、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方略：價(jià)格、付款、方略定位、銷(xiāo)售目的、推廣手段f、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策1.3、業(yè)務(wù)基本培訓(xùn)課程1.3.1國(guó)家及地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定1.3.2房地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)1.3.3、心理學(xué)基本1.3.4、銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易費(fèi)用1.3.5、國(guó)家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)政策、本地房地產(chǎn)走勢(shì)1.3.6、公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度1.4、銷(xiāo)售技巧1.4.1銷(xiāo)售過(guò)程中洽談技巧1.4.2、展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氛圍把握技巧1.4.3、推銷(xiāo)技巧、語(yǔ)言技巧、身體語(yǔ)言技巧1.4.4、心態(tài)培訓(xùn)1.4.5、市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析1.4.6、在售樓盤(pán)、同區(qū)域樓盤(pán)、重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研培訓(xùn)1.4.7、禮儀、待客技巧1.4.8、逼定及現(xiàn)場(chǎng)成交技巧1.4.9、客戶心態(tài)分析1.4.10、客戶跟蹤程序及技巧1.4.11、電話客戶解決技巧1.4.12、不同客戶接待技巧1.4.13、其她知識(shí)②、銷(xiāo)售實(shí)務(wù)培訓(xùn)2.1、售樓部簽約程序2.1.1、擬定付款方式2.1.2、計(jì)算購(gòu)買(mǎi)價(jià)格2.1.3、辦理按揭及計(jì)算辦法2.1.4、入住或入伙程序及費(fèi)用2.1.5、合同闡明2.1.6、其她法律文獻(xiàn)2.1.7、所需填寫(xiě)各類表格2.2、展銷(xiāo)會(huì)訂立售樓合同技巧辦法2.2.1、定金靈活解決2.2.2、客戶跟蹤③、銷(xiāo)售模仿3.1、以一種實(shí)際樓盤(pán)或商鋪進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所有所學(xué)辦法完畢一種交易3.2、運(yùn)用項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)接待中心、樣板房模仿銷(xiāo)售過(guò)程3.3、實(shí)地參觀她人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)④、銷(xiāo)售文本培訓(xùn)4.1、批文4.2、樓宇闡明書(shū)4.3、價(jià)格體系4.3.1、價(jià)目表4.3.2、付款方式4.3.3、按揭辦理辦法4.3.4、利率表4.3.5、辦理產(chǎn)權(quán)證關(guān)于程序、稅費(fèi)4.3.6、入住或入伙收費(fèi)明細(xì)表4.3.7、物業(yè)管理收費(fèi)原則A、合同文本B、合同資料表⑤、客戶管理培訓(xùn)5.1、電話接聽(tīng)登記表5.2、新/老客戶表5.3、客戶訪談登記表5.4、銷(xiāo)售周報(bào)表5.5、銷(xiāo)售月報(bào)表5.6、已成交客戶檔案表5.7、應(yīng)收賬款控制表5.8、保存樓盤(pán)控制表⑥、銷(xiāo)售作業(yè)指引書(shū)6.1、職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則6.1.1、職業(yè)精神6.1.2、職業(yè)信條6.1.3、職業(yè)特性6.1.4、銷(xiāo)售人員基本規(guī)定A、基本規(guī)定a、職業(yè)道德規(guī)定b、基本素質(zhì)規(guī)定c、禮儀儀表規(guī)定B、專業(yè)知識(shí)規(guī)定C、知識(shí)面規(guī)定D、心理素質(zhì)規(guī)定E、服務(wù)規(guī)范規(guī)定a、語(yǔ)言規(guī)范b、來(lái)電接待規(guī)定c、顧客來(lái)函規(guī)定d、來(lái)訪接待規(guī)定e、顧客回訪規(guī)定f、促銷(xiāo)環(huán)節(jié)基本規(guī)定g、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素6.2、銷(xiāo)售基本知識(shí)與技巧6.2.1、業(yè)務(wù)階段性6.2.2、業(yè)務(wù)特殊性6.2.3、業(yè)務(wù)技巧6.3、項(xiàng)目概況6.3.1、項(xiàng)目基本狀況6.3.2、6.3.3、6.3.4、⑦、銷(xiāo)售部管理架構(gòu)7.1、人員設(shè)立與分工7.2、職責(zé)闡明7.2.1、銷(xiāo)售部各崗位職務(wù)闡明書(shū)7.2.2、銷(xiāo)售部各崗位工作職責(zé)7.3、待遇、考核、勉勵(lì)辦法7.3.1、銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)考核辦法7.3.2、銷(xiāo)售提成制度第五某些項(xiàng)目整合推廣一、總體推廣方略1、推廣思路第一階段：市場(chǎng)“融資”方略：實(shí)現(xiàn)資源整合，充分運(yùn)用市場(chǎng)環(huán)境資源、政策資源、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告資源、新聞媒體資源等各種資源，整合和借鑒為自己營(yíng)銷(xiāo)資源。如：營(yíng)造區(qū)域優(yōu)勢(shì)等……第二階段：獨(dú)特差別方略：在整個(gè)市場(chǎng)資源達(dá)到積極消費(fèi)目之后，用獨(dú)特包裝和行銷(xiāo)思路迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，同步避免和區(qū)域樓盤(pán)行銷(xiāo)、包裝思路碰車(chē)，找出差別點(diǎn)和空白處，有針對(duì)性引起前所未有市場(chǎng)話題，創(chuàng)造銷(xiāo)售高潮。第三階段：把前兩方略執(zhí)行所形成口碑話題，借著耳語(yǔ)效應(yīng)，把項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度建立起來(lái)。由此通過(guò)品牌效應(yīng)帶動(dòng)后期產(chǎn)品銷(xiāo)售。二、階段性推廣布置1、布置思想①、采用“虛實(shí)結(jié)合”推廣思想，轉(zhuǎn)變成作戰(zhàn)方略貫穿在項(xiàng)目整體推廣過(guò)程中。以唯一性、標(biāo)志性產(chǎn)品為依托（實(shí)），不斷向市場(chǎng)拋出都市與水理念（虛），從宣傳上引導(dǎo)市場(chǎng)。②、以各種具備突破性活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)沖擊市場(chǎng)（實(shí)），傳達(dá)不同服務(wù)和經(jīng)營(yíng)理念（虛），喚起消費(fèi)者認(rèn)同，從而將項(xiàng)目成功不斷向縱深推動(dòng)。③、營(yíng)銷(xiāo)思路上保持高調(diào)，站在較高位置上向市場(chǎng)輸送產(chǎn)品和理念（虛）；推廣動(dòng)作上采用適合市場(chǎng)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，以增進(jìn)銷(xiāo)售為第一目的（實(shí)）。2、推廣階段布置①、形象建立期：1月底——4月中旬主推項(xiàng)目形象，同步將項(xiàng)目定位、理念引出，引起市場(chǎng)關(guān)注；將項(xiàng)目核心思想及推廣主題推出市場(chǎng)，確立市場(chǎng)信任和認(rèn)同；廣告宣傳力度適中，將整個(gè)區(qū)域及周邊潛在客戶帶入對(duì)項(xiàng)目關(guān)注；、公開(kāi)亮相、開(kāi)盤(pán)期：4月底——8月中旬抓住春交會(huì)將項(xiàng)目隆重推向市場(chǎng)，提邁進(jìn)入推廣周期，逐漸加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)哺育；項(xiàng)目基本信息擬定，正式大規(guī)模接待客戶，實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；開(kāi)盤(pán)前確認(rèn)一某些客戶，作為業(yè)主資源。、強(qiáng)銷(xiāo)、持續(xù)期：8月底——春節(jié)運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段和資源整合將項(xiàng)目推廣從接觸期，引入認(rèn)同和購(gòu)買(mǎi)；市場(chǎng)在不斷地被沖擊，原有購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣已經(jīng)被先行者示范效應(yīng)所崩潰，發(fā)揮已有業(yè)主資源將項(xiàng)目推向成熟；工程進(jìn)度配合到位，銷(xiāo)售旺季充分運(yùn)用，不斷挖掘有效客戶。④、收尾保溫：3月——4月中高品位產(chǎn)品以成熟姿態(tài)推向市場(chǎng)，全面提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值；包裝方略、價(jià)格方略全面跟進(jìn)，將項(xiàng)目推向高潮；采用各種手段刺激銷(xiāo)售沖刺；將項(xiàng)目三期推向市場(chǎng)。3、推廣內(nèi)容及渠道安排內(nèi)容及渠道時(shí)間內(nèi)容選取媒體（初步籌劃）形象引入期07.1—07.4宣傳項(xiàng)目核心概念，樹(shù)立項(xiàng)目形象公交、戶外、禮物、宣傳單張、直銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)期07.4—07.8延續(xù)和提高項(xiàng)目理念；宣傳項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。（配合春季房交會(huì)）。公交、戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)強(qiáng)銷(xiāo)期07.8—07.11強(qiáng)化宣傳賣(mài)點(diǎn)，突出親水主題，配合活動(dòng)（配合春季房交會(huì)）。公交、戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)續(xù)銷(xiāo)期07.12—春節(jié)強(qiáng)化宣傳賣(mài)點(diǎn)，活動(dòng)、促銷(xiāo)告知。公交、戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)收尾保溫期08.3—08.4二期尾盤(pán)促銷(xiāo)，三期即將面市公交、戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)第二個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期08.5—底宣傳項(xiàng)目配套及園林景觀、配合活動(dòng)、促銷(xiāo)（配合秋季房交會(huì)）。公交、戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)闡明：上述階段劃分重要是從宣傳推廣角度將時(shí)間細(xì)化，與銷(xiāo)售階段劃分有所不同。三、項(xiàng)目形象推廣1、老式推廣手法①、賣(mài)場(chǎng)包裝外圍包裝：工地圍墻、引導(dǎo)路旗；現(xiàn)場(chǎng)包裝：導(dǎo)示牌（售樓處、停車(chē)場(chǎng)、樣板間等）、路旗；售樓處包裝：區(qū)位引導(dǎo)牌（洽談室、簽約室、休息室等）；主題墻、展板、裝飾畫(huà)；樣板間包裝：戶型標(biāo)牌；功能標(biāo)牌（主臥室、客臥、小朋友房、書(shū)房、廚房、浴室等）；設(shè)計(jì)理念提示牌。說(shuō)明：賣(mài)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)均以項(xiàng)目主題概念為核心，風(fēng)格與主題相緊密聯(lián)系。②、印刷品：手提袋、概念樓書(shū)、樓書(shū)、宣傳單頁(yè)、紙杯、禮物、VIP卡、VI系統(tǒng)（實(shí)用物品）等。（闡明：第一階段物料，后期安排依照每個(gè)節(jié)點(diǎn)實(shí)際狀況而定。）③、效果圖及模型模型：沙盤(pán)模型作為效果圖立體闡明，同樣在銷(xiāo)售過(guò)程中起著重要作用，故建議制作如下沙盤(pán)模型：總規(guī)沙盤(pán)（展示整體規(guī)模，給客戶充分信心，對(duì)社區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展有初步理解；一期詳規(guī)沙盤(pán)；區(qū)域規(guī)劃示意沙盤(pán)；建筑單體沙盤(pán)（含剖面沙盤(pán)）。④、活動(dòng)及軟宣活動(dòng)提高知名度：在推廣過(guò)程中將以各種不同規(guī)?；顒?dòng)保持市場(chǎng)知名度，增進(jìn)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目理解，樹(shù)立消費(fèi)者與項(xiàng)目之間良好關(guān)系，為新聞報(bào)道提供豐富素材，從而不斷積累客戶，增進(jìn)成交。同步通過(guò)活動(dòng)可以建立口碑傳播通路，使推廣作用進(jìn)一步放大；軟宣提高認(rèn)知度：軟宣作為硬廣補(bǔ)充，除更大量向客戶傳播信息外，還可增長(zhǎng)與客戶情感溝通，提高認(rèn)同度與美譽(yù)度，從而促使成交；軟硬結(jié)合：與硬性廣告配合整合推廣，同步在各階段安排新聞稿及軟宣，從區(qū)域預(yù)熱、品牌樹(shù)立、項(xiàng)目告知、促銷(xiāo)直至品牌提高，服務(wù)于整體推廣戰(zhàn)略。對(duì)于湘江御景而言，此兩項(xiàng)推廣渠道均有著極其重要作用，對(duì)于咱們?nèi)绱司o密銷(xiāo)售周期安排是絕對(duì)必要。⑤、房展會(huì)：隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房展會(huì)作為消費(fèi)者直接獲取樓盤(pán)信息有效途徑，其地位日漸重要，是項(xiàng)目與消費(fèi)者面對(duì)面溝通難得契機(jī)，故建議參加、春、秋季房交會(huì)進(jìn)行促銷(xiāo)。⑥、第二賣(mài)場(chǎng)：從銷(xiāo)售增進(jìn)及提供客戶以便角度考慮，設(shè)立市內(nèi)售樓處是十分必要。其選址原則是要位于項(xiàng)目目的客戶群較集中核心區(qū)域，其裝修風(fēng)格要與現(xiàn)場(chǎng)售樓處及建筑風(fēng)格、項(xiàng)目定位相一致，如條件允許，應(yīng)穿插一定現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。2、策劃亮點(diǎn)及核心①、報(bào)紙廣告創(chuàng)意策劃報(bào)廣系列一：都市河流攻略闡述：此為系列報(bào)紙廣告中第一組；以大氣、磅礴文案，為項(xiàng)目創(chuàng)立高品位形象；通過(guò)系列世界知名都市與河流關(guān)系闡述，拉近湘江與項(xiàng)目距離，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目唯一性；重點(diǎn)突出案名“湘江御景”與主打定位語(yǔ)言“江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城”，高調(diào)突顯項(xiàng)目地段資源稀缺與宏大規(guī)模；略帶項(xiàng)目詳細(xì)內(nèi)容，“頂級(jí)原創(chuàng)設(shè)計(jì)千萬(wàn)樓王”“四星級(jí)濱江酒店”等，彰顯項(xiàng)目“國(guó)際生活城”特性；最后落腳處“為湘江、為長(zhǎng)沙、為將來(lái)”，再次主張“湘江與長(zhǎng)沙密不可分”，“湘江將來(lái)就是長(zhǎng)沙將來(lái)”，本項(xiàng)目將是“湘江明珠”，將在“將來(lái)長(zhǎng)沙湘江水岸”扮演重要角色。同步，也有號(hào)召市民“愛(ài)湘江、愛(ài)長(zhǎng)沙”公益特性。報(bào)廣系列一：第1期文案美國(guó)人說(shuō)，沒(méi)有紐約，就沒(méi)有美國(guó)。紐約人說(shuō)，沒(méi)有哈德遜河，就沒(méi)有紐約。長(zhǎng)沙人說(shuō)，沒(méi)有湘江，就沒(méi)有長(zhǎng)沙！湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城為湘江、為長(zhǎng)沙、為將來(lái)！報(bào)廣系列一：第2期文案英國(guó)人說(shuō)，沒(méi)有倫敦，就沒(méi)有英國(guó)。倫敦人說(shuō)，沒(méi)有泰晤士河，就沒(méi)有倫敦。長(zhǎng)沙人說(shuō)，沒(méi)有湘江，就沒(méi)有長(zhǎng)沙！湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城為湘江、為長(zhǎng)沙、為將來(lái)！報(bào)廣系列一：第3期文案法國(guó)人說(shuō)，沒(méi)有巴黎，就沒(méi)有法國(guó)。巴黎人說(shuō)，沒(méi)有塞納河，就沒(méi)有巴黎。長(zhǎng)沙人說(shuō)，沒(méi)有湘江，就沒(méi)有長(zhǎng)沙！湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城為湘江、為長(zhǎng)沙、為將來(lái)！報(bào)廣系列一：第4期文案香港人說(shuō)，沒(méi)有香江，就沒(méi)有香港。上海人說(shuō)，沒(méi)有黃浦江，就沒(méi)有上海。長(zhǎng)沙人說(shuō)，沒(méi)有湘江，就沒(méi)有長(zhǎng)沙！湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城為湘江、為長(zhǎng)沙、為將來(lái)！報(bào)廣系列二：什么是真正頂級(jí)濱江生活？攻略闡述：此為系列報(bào)紙廣告中第二組；什么是真正頂級(jí)濱江生活？誰(shuí)是真正頂級(jí)濱江生活？惟有湘江御景！系列表達(dá)項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)，界定頂級(jí)濱江生活原則；輕松甩下對(duì)手，拉開(kāi)差距，以“制定頂級(jí)濱江生活原則”口吻，自然為王！文案落點(diǎn)為數(shù)字，通過(guò)擁有強(qiáng)勁說(shuō)服力數(shù)字系列，深刻表達(dá)項(xiàng)目核心質(zhì)素。報(bào)廣系列二：第1期文案誰(shuí)是真正頂級(jí)濱江生活？距撈刀河，1米；距湘江，10米。湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城江河際會(huì)天賜福地定義，頂級(jí)濱江生活！報(bào)廣系列二：第2期文案誰(shuí)是真正頂級(jí)濱江生活？4大，臨河親水平臺(tái)4組，濱河景觀組團(tuán)1000米，私家濱河水岸湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城長(zhǎng)堤綠意水岸勝景演繹，頂級(jí)濱江生活！報(bào)廣系列二：第3期文案誰(shuí)是真正頂級(jí)濱江生活？360度，全景闊大名宅2大，主題社區(qū)會(huì)所湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城內(nèi)外兼修景冠瀟湘表達(dá)，頂級(jí)濱江生活！報(bào)廣系列二：第4期文案誰(shuí)是真正頂級(jí)濱江生活？2分鐘，到三角洲音樂(lè)廳聽(tīng)音樂(lè)20分鐘，到五一路西餐廳吃大餐湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城優(yōu)雅生活暢達(dá)都市暢享，頂級(jí)濱江生活！報(bào)廣系列三：人水居攻略闡述：此為系列報(bào)紙廣告中第三組；隨著銷(xiāo)售進(jìn)程步步推動(dòng)，報(bào)廣需由外及里，逐漸進(jìn)一步內(nèi)心，引起共鳴；咱們客戶群體在哪里？她們最看重是什么？咱們能提供一種什么樣居所？一一解答；人篇，抓住成功人士心理，塑造非凡人氣憤度和境界；水篇，始終緊扣“水岸”這一主題，突顯項(xiàng)目非凡景觀和核心賣(mài)點(diǎn)；居篇，以“筑造夢(mèng)想”為點(diǎn)，表達(dá)建筑品質(zhì)和配套設(shè)施優(yōu)良，突顯高品位居所特性；人、水、居，三者合一，又是最高境界體現(xiàn)，氣度雍容、涵義深遠(yuǎn)；開(kāi)始引入形象代言人陳鐸先生形象，以其極具親和力面容和儒雅氣質(zhì)，吸人眼球，引起關(guān)注。報(bào)廣系列三：第1期文案心尋常，人非凡居廟堂之高處江湖之遠(yuǎn)均有尋常心心愈尋常，人愈非凡湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城從前主持《話說(shuō)長(zhǎng)江》開(kāi)始，我主持過(guò)《話說(shuō)海疆》，《話說(shuō)運(yùn)河》等一系列電視片，和江河湖海打了一輩子交道。我人生信條是：愈到生活制高點(diǎn)，更需要尋常心。——陳鐸報(bào)廣系列三：第2期文案水遠(yuǎn)闊，景非凡溫婉撈刀河，雄壯大湘江在此相聚水天一色，闊景非凡湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城我到過(guò)世界上諸多國(guó)家，那些國(guó)家媽媽河都給我留下了極其深刻印象。但湘江御景這樣一種房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于兩條媽媽河相匯之處三角洲，卻極為罕見(jiàn)，真是天賜福地！——陳鐸報(bào)廣系列三：第3期文案筑夢(mèng)想，居非凡水利置業(yè)，公益為先，口碑為要以修筑防洪堤精心和盡責(zé)打造湘江御景筑造夢(mèng)想，居所非凡湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城。水利部門(mén)，是我打過(guò)交道最多政府部門(mén)。由于肩負(fù)著水利工程這樣一種“好則利民，不好則禍民”責(zé)任，因此往往她們有一種誠(chéng)惶誠(chéng)恐，竭力把工作做得更好心態(tài)。我相信，在修筑防洪堤精神指引下，水利置業(yè)能把湘江御景打造好!——陳鐸報(bào)廣系列四：高潮高興高歌攻略闡述：此為系列報(bào)紙廣告中第四組；銷(xiāo)售進(jìn)程步步推動(dòng)，已進(jìn)入開(kāi)盤(pán)階段，報(bào)廣必要直指銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，制造熱賣(mài)氛圍；高潮篇，以銷(xiāo)售進(jìn)程中解籌放號(hào)為背景，以旺盛人氣突顯項(xiàng)目吸引力；高興篇，抓住購(gòu)房成功那一刻喜悅心情，表達(dá)購(gòu)房者成為業(yè)主自豪與興奮；高歌篇，集中性展示銷(xiāo)售成果，以謳歌姿態(tài)呈現(xiàn)項(xiàng)目以及湘江御景成功；三高結(jié)合，一氣呵成，熱賣(mài)效應(yīng)，一呼百應(yīng)；結(jié)尾處以“就有這種吸引力”為注腳，以非常必定語(yǔ)調(diào)，再次印證賣(mài)場(chǎng)氛圍。報(bào)廣系列四：第1期文案高潮！4月20日，湘江御景解籌日。4月18日晚18：00，營(yíng)銷(xiāo)中心廣場(chǎng)顧客排起了長(zhǎng)龍。4月20日上午9：00，長(zhǎng)龍達(dá)到高潮，排隊(duì)顧客共有646人。湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城就有這種吸引力！報(bào)廣系列四：第2期文案高興！5月20日，湘江御景開(kāi)盤(pán)日。李先生，某汽車(chē)銷(xiāo)售公司總經(jīng)理，順利簽約，高興異常。湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城就有這種吸引力！報(bào)廣系列四：第3期文案高歌！5月20日—22日3天，首期推出260套高層全景住宅高歌猛進(jìn)，搶購(gòu)一空，總銷(xiāo)售額1.36億元。湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城就有這種吸引力?、凇敉鈴V告創(chuàng)意策劃戶外廣告系列一主題：為湘江為長(zhǎng)沙為將來(lái)攻略闡述：此為系列戶外廣告中第一襲擊波；三“為”開(kāi)篇，強(qiáng)勢(shì)建立高品位品牌形象；為湘江，由于本項(xiàng)目無(wú)論地理位置、案名、核心賣(mài)點(diǎn)，都與湘江有極大關(guān)聯(lián)；為長(zhǎng)沙，濱水河岸，是長(zhǎng)沙名片，湘江御景應(yīng)當(dāng)為長(zhǎng)沙創(chuàng)造風(fēng)景；為將來(lái)，三角洲，長(zhǎng)沙將來(lái)，濱水居住，將來(lái)潮流，湘江御景，為將來(lái)準(zhǔn)備！三為成篇，簡(jiǎn)樸明了，層層推動(dòng)，一氣呵成，語(yǔ)法新鮮，號(hào)召力強(qiáng)，引人矚目；公益特性，顯而易見(jiàn)，以公益為切入點(diǎn)，更有吸引力。戶外廣告系列一文案為湘江為長(zhǎng)沙為將來(lái)湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城江河際會(huì)，水岸樓王。戶外廣告系列二主題：話說(shuō)湘江御景星城攻略闡述：此為系列戶外廣告中第二襲擊波；公益形象持續(xù)推廣；話說(shuō)湘江，與陳鐸關(guān)于，是《話說(shuō)長(zhǎng)江》系列延續(xù)，御景星城，意為湘江御景景觀無(wú)敵于長(zhǎng)沙；兩句之中，嵌入湘江御景案名，并且用上項(xiàng)目案名原則字體，巧妙而不露痕跡；陳鐸先生形象浮現(xiàn)，當(dāng)是相稱大一種亮點(diǎn)，話說(shuō)湘江，也非常契合她身份和特性；話說(shuō)湘江，亦有公益特性，以公益為切入點(diǎn)，更有吸引力。戶外廣告系列二文案話說(shuō)湘江御景星城湘江御景，江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城江河際會(huì)，水岸樓王。戶外廣告系列三主題：湘江日攻略闡述：此為系列戶外廣告中第三襲擊波；公益形象持續(xù)推廣；湘江日，是為保護(hù)湘江而擬定一種日期，也是保護(hù)媽媽河一種紀(jì)念日；湘江御景選取在湘江日開(kāi)盤(pán)，有著非常深遠(yuǎn)意義，一種公眾、媒體、市府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注日子，一種具備非常公益特性日子，作為一種房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日，這自身就是一種榮耀；兩日合一，天地人和。戶外廣告系列三文案5.20湘江日湘江御景開(kāi)盤(pán)日江河際會(huì)處，40萬(wàn)平米國(guó)際生活城才有這種榮耀江河際會(huì)，水岸樓王。③、名人代言策劃名人形象代言——名流、名宅、名人湘江御景需要一種什么樣代言人？高品位人士——需要社會(huì)頂層人士，要與“頂級(jí)濱江樓盤(pán)”相匹配；高知名度——長(zhǎng)沙人要基本都結(jié)識(shí)，形象一出，要能引起轟動(dòng)；高信譽(yù)度——不能有緋聞、丑聞，要有公信力、說(shuō)服力；全國(guó)知名——湘江御景在全國(guó)都少見(jiàn)，自然需要一種在全國(guó)知名代言人，借助名氣提高樓盤(pán)知名度；形象健康——必要是正面、健康、布滿活力形象，并且是正統(tǒng)，符合主流社會(huì)主流人士特性；中年人士——年齡太小代言人只會(huì)讓人產(chǎn)生不信任感，例如超女，本項(xiàng)目需要一種沉穩(wěn)形象。那么，誰(shuí)最適合湘江御景？——陳鐸——陳鐸是個(gè)什么人？一經(jīng)話說(shuō)，便成永恒。央視知名節(jié)目主持人，高檔編輯，全國(guó)政協(xié)委員；高大魁梧，滿頭白發(fā)，戴著方形眼鏡，自然灑脫，翩翩學(xué)者儒雅氣質(zhì)……1939年生于上海，1958年作為一名中央廣播電視劇團(tuán)演員開(kāi)始，陳鐸就已經(jīng)成了最早新中華人民共和國(guó)第一代電視人之一。如今，陳鐸已經(jīng)隨著中華人民共和國(guó)電視行進(jìn)了49年，如此長(zhǎng)電視經(jīng)歷，成為不可逾越巔峰；20世紀(jì)80年代中期，她主持大型系列專項(xiàng)片《話說(shuō)長(zhǎng)江》風(fēng)靡全國(guó)，其儒雅、深沉、優(yōu)雅白發(fā)形象讓人印象深刻，其渾厚聲音被“史詩(shī)般聲音”；之后，她還主持了《話說(shuō)運(yùn)河》、《話說(shuō)海疆》、《話說(shuō)中華人民共和國(guó)茶文化》、《絲綢之路》、《長(zhǎng)征50周年》、《長(zhǎng)征60周年》、《開(kāi)發(fā)大西南》、《蜀道》等系列節(jié)目，至今仍被視為典型；夏天，66歲陳鐸參加一次明星運(yùn)動(dòng)會(huì)，她項(xiàng)目居然是百米短跑！雖然未能拿獎(jiǎng)，但她是這次運(yùn)動(dòng)會(huì)年齡最大運(yùn)動(dòng)員，她還三次登上了青藏高原，其健康與活力可見(jiàn)普通！陳鐸先生有哪些特點(diǎn)？儒雅——熒屏內(nèi)外形象、氣質(zhì)、風(fēng)度、標(biāo)志性白發(fā)、眼鏡……知性——其主持電視節(jié)目普遍具備知識(shí)性、公益性特點(diǎn)，飽含了對(duì)社會(huì)、自然、人生思考；高度——央視高度、知名主持人名聲、國(guó)內(nèi)家喻戶曉知名度、正統(tǒng)知識(shí)分子個(gè)性特點(diǎn)、全國(guó)政協(xié)委員政治背景……健康——環(huán)保積極分子、66歲上青藏高原、沒(méi)有緋聞、健康身體，充沛精力，正面形象。選取陳鐸先生尚有哪些理由？從項(xiàng)目特性和陳鐸先生特點(diǎn)來(lái)，兩者非常符合，但選取她，尚有幾種因素：水關(guān)系——陳鐸先生主持過(guò)全國(guó)江河湖海節(jié)目，與水、水利部門(mén)關(guān)聯(lián)，具備唯一性；客戶群體——本項(xiàng)目客戶群體多為社會(huì)中堅(jiān)力量和高層精英分子，對(duì)陳鐸先生這樣一位具備很高層次知名人士，會(huì)有很高認(rèn)同。社會(huì)當(dāng)下流行明星，不一定能得到必定；劍走偏鋒——和市場(chǎng)流行做法拉開(kāi)差距，回絕淺薄當(dāng)紅明星，走一條別人想不到道路，既爆冷門(mén)、又合情合理；價(jià)格因素——由于陳鐸先生不是所謂當(dāng)紅明星，說(shuō)不定價(jià)格會(huì)相稱公道，并且，向她闡述樓盤(pán)特性和公益使命，能更加博得她認(rèn)同；公益屬性——由于陳鐸先生從事職業(yè)特性，讓她具備一種公益特性，以這樣高品位人士作代言，項(xiàng)目自身公信力、信譽(yù)度可見(jiàn)普通；行業(yè)特性——非常符合水利部門(mén)特性，對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)來(lái)講，也會(huì)贊同這種選取。陳鐸在哪里？陳鐸藝術(shù)工作室地址：北京市海淀區(qū)埠成路115號(hào)北京印象7號(hào)寫(xiě)字樓404室電話：網(wǎng)站：http：//.com郵箱：請(qǐng)陳鐸先生做什么？宣傳品上使用她形象；電視廣告；電臺(tái)廣告；網(wǎng)絡(luò)廣告；出席項(xiàng)目奠基、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等活動(dòng)；主持項(xiàng)目承辦大型論壇及開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。④、“湘江日”活動(dòng)主題策劃520湘江日保護(hù)媽媽河大型環(huán)?；顒?dòng)策劃專案策劃背景： 長(zhǎng)沙人，守著江河沒(méi)水喝。

長(zhǎng)沙市區(qū)僅有湘江一種供水水源，上游有永州、衡陽(yáng)、株洲、湘潭等都市，沿途接納了大量工業(yè)廢水和生活污水，致使長(zhǎng)沙段嚴(yán)重污染。同步，湘江枯水期水量局限性，供水安全可靠性差。湘江作為惟一水源，長(zhǎng)沙段水流量已經(jīng)不能滿足航運(yùn)、生態(tài)規(guī)定，近年來(lái)更浮現(xiàn)水位低取水困難現(xiàn)象，市民生活供水保證率受到嚴(yán)重威脅。將來(lái)水世界：湖南缺水！《湖南水資源現(xiàn)狀于可持續(xù)運(yùn)用》報(bào)告表白，湖南總用水量在已居全國(guó)第五位，而湖南綜合經(jīng)濟(jì)能力卻排在第12位，水效率低于全國(guó)平均水平?！昂先彼坪跤悬c(diǎn)危言聳聽(tīng)：地處濕潤(rùn)多雨地區(qū)，降雨豐沛，全省近年平均水資源總量為1630億立方米，居全國(guó)第六位。但湖南確的確實(shí)是一種缺水型省份?！焙鲜庀笈_(tái)高檔工程師陸魁東很必定說(shuō)：“衡(陽(yáng))邵(陽(yáng))干旱走廊幾乎年年大旱。省會(huì)長(zhǎng)沙，雖然有湘江、瀏陽(yáng)河穿流而過(guò)，但長(zhǎng)沙也屬于資源型缺水、污染型缺水和供水局限性型缺水三者兼而有之缺水型都市。到，長(zhǎng)沙市在普通干旱年，可供水量為32.83億立方米，而需水量為42.03億立方米，缺水率達(dá)21.9%；在特殊干旱年可供水量為31.19億立方米，需水量為43.40億立方米，缺水率達(dá)28.30%。守著江河湖泊湖南，水源雖不少，卻已經(jīng)陷入了‘守著江河湖泊缺水喝’困境?！闭承┟襟w報(bào)道：三年后長(zhǎng)沙人喝“長(zhǎng)壽水”09月08日09時(shí)42分星辰在線·34億引進(jìn)株樹(shù)橋水庫(kù)水源·工程擬于來(lái)年初全面開(kāi)工三年后長(zhǎng)沙人要喝“長(zhǎng)壽水”

昨日，長(zhǎng)沙市引水及水質(zhì)環(huán)境有限責(zé)任公司發(fā)布消息稱，總投資將達(dá)到34.2億元長(zhǎng)沙引水及水質(zhì)環(huán)境建設(shè)工程已進(jìn)入征用土地和勘測(cè)設(shè)計(jì)階段，預(yù)測(cè)來(lái)年初全面開(kāi)工。保守預(yù)計(jì)，到，長(zhǎng)沙市某些地區(qū)市民可以品嘗到哺育了無(wú)數(shù)高壽老人瀏陽(yáng)株樹(shù)橋水庫(kù)水。湘江治污受關(guān)注國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)作出批示還一江清澈-5-119:01:53紅網(wǎng)湖南日?qǐng)?bào)5月10日訊（記者趙成新實(shí)習(xí)生劉婷婷）今日，記者從省環(huán)保局理解到，本報(bào)4月中旬刊登湘江治污專項(xiàng)報(bào)道后，中央及省會(huì)媒體相繼作了報(bào)道，引起了社會(huì)各界廣泛關(guān)注。國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)作出批示，規(guī)定湖南加強(qiáng)湘江污染治理，嚴(yán)格控制廢水、廢物排放，還一江清澈之水。瀟湘晨報(bào):但愿領(lǐng)導(dǎo)都能到"媽媽河"去游泳選稿:安若溪

來(lái)源:瀟湘晨報(bào)

作者:章淑平

7月14日09:07廣東省省長(zhǎng)黃華華、廣州市市長(zhǎng)張廣寧，日前和廣州市各界3500多名市民一起，暢游了珠江（7月13日《人民日?qǐng)?bào)》）。這一在全國(guó)所有省市當(dāng)中絕無(wú)僅有壯舉，證明了去年年終原廣州市委書(shū)記林樹(shù)森作出要游珠江宣示，并不是放空炮。誠(chéng)如張廣寧在上岸后所說(shuō)：“本次橫渡不是為了游泳而游泳，而是對(duì)此前治污成績(jī)檢查。策劃主旨：保護(hù)媽媽河，建設(shè)新長(zhǎng)沙！日期選?。好磕?月20日520——我愛(ài)你5月20日，開(kāi)福區(qū)五合垸大堤決口，成為湖南最大受災(zāi)區(qū)之一，自本次事故后來(lái)，撈刀河改道終于進(jìn)入快節(jié)奏工作程序，也正是由于撈刀河改道入湘江，才有今天湘江御景?；顒?dòng)主打廣告語(yǔ)：讓咱們喝上湘江水！為什么要策劃“湘江日”？與湘江特殊關(guān)系，讓湘江御景有責(zé)任為保護(hù)媽媽河盡一份力，奉獻(xiàn)一份光和熱！湘江有水，則湘江御景好！湘江水好，則湘江御景美！湘江污染問(wèn)題日益嚴(yán)峻，環(huán)?；顒?dòng)也有諸多，但都不是常規(guī)性持續(xù)活動(dòng)；“湘江日”，是一種反省日，警醒日，是一種每年固定日期，是一種全社會(huì)共同參加、市長(zhǎng)都要參加大型環(huán)?；顒?dòng)。這一天，屬于湘江！發(fā)起“湘江日”環(huán)?；顒?dòng)對(duì)湘江御景意義？一方面表白，這是一種有公益心、有責(zé)任感開(kāi)發(fā)商；會(huì)引起極大社會(huì)關(guān)注；將是媒體關(guān)注熱點(diǎn)話題；也將引起有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)熱情關(guān)注；為湘江御景項(xiàng)目樹(shù)立一種非常好信譽(yù)度、美譽(yù)度；是項(xiàng)目舉辦大型活動(dòng)、吸引購(gòu)房者最佳由頭。活動(dòng)可行性分析水利置業(yè)公司屬于長(zhǎng)沙市最高水利管轄部門(mén)屬性，決定了其發(fā)起倡議此活動(dòng)便利性和也許性；市委、市政府，省環(huán)保局對(duì)湘江問(wèn)題日益注重，湘江水污染問(wèn)題已引起湖南省決策層高度注重，一種投資32億元巨資湘江流域污染綜合治理籌劃已全面鋪開(kāi)，“湘江日”將獲得全社會(huì)贊賞！市民環(huán)保意識(shí)逐漸加強(qiáng)，喝湘江水，暢游湘江，是多少人夢(mèng)想，在“湘江日”里，全民參加，共同保護(hù)媽媽河！“湘江日”與湘江御景關(guān)聯(lián)湘江御景LOGO就是“湘江日”LOGO；湘江日就是湘江御景舉辦大型活動(dòng)日子，如認(rèn)籌、選房、開(kāi)盤(pán)、入伙；湘江御景建成后，湘江日就是湘江御景社區(qū)活動(dòng)日、紀(jì)念日；湘江日一年一度，持續(xù)下去，湘江御景和湘江日一起，被世人紀(jì)念；一種房地產(chǎn)項(xiàng)目，居然可覺(jué)得一種常識(shí)奉獻(xiàn)一種節(jié)日！湘江日，520，我愛(ài)你?、?、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策劃建議開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策劃活動(dòng)宗旨：用“湘江日”來(lái)作為本次活動(dòng)主題，表白本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商具備高度公益心與社會(huì)責(zé)任感，將引起極大社會(huì)關(guān)注，并且成為媒體關(guān)注熱點(diǎn)話題，也將引起有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)熱情關(guān)注。從而為本項(xiàng)目樹(shù)立起非常良好信譽(yù)度和美譽(yù)度；最大限度獲取市場(chǎng)關(guān)注與好評(píng)，增進(jìn)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。活動(dòng)目：本次活動(dòng)重要是為湘江御景項(xiàng)目樹(shù)立高大形象，也是為了把湘江御景完全推向市場(chǎng)，從而啟動(dòng)全面銷(xiāo)售總攻勢(shì)。是項(xiàng)目一系列公關(guān)活動(dòng)以及宣傳推廣行動(dòng)一種最高潮。引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生最熱烈關(guān)注和最廣泛認(rèn)知，增進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。從而使貴公司得社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。活動(dòng)主題：“湘江日”正式啟動(dòng)暨湘江御景