項(xiàng)目策劃報(bào)告樣本

前言在得到XX公司發(fā)出番禺項(xiàng)目招標(biāo)信息后，我公司上下十分注重，亦十分但愿可以獲得這次與貴公司合伙機(jī)會(huì)。通過(guò)這一段時(shí)間對(duì)廣州和番禺市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)研和分析，我司對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、建筑規(guī)劃、主題推廣、商業(yè)推廣等方面提出了更進(jìn)一步某些想法，但愿能通過(guò)與貴公司進(jìn)一步溝通交流來(lái)對(duì)其豐富和完善。我司將覺(jué)得客戶(hù)負(fù)責(zé)、為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值及實(shí)現(xiàn)價(jià)值提高原則,依托XX集團(tuán)近年?duì)I銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì),憑借近年建立良好行業(yè)名譽(yù)和成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為貴公司項(xiàng)目提供全方位服務(wù)。番禺XX地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況發(fā)展商:廣東XX坊物業(yè)有限公司項(xiàng)目占地面積:A1-1——1MA1-2——19221MA2、A3——79911MB——93391M項(xiàng)目預(yù)測(cè)容積率：1.5項(xiàng)目預(yù)測(cè)建筑覆蓋率：30%項(xiàng)目地塊位置：番禺區(qū)南村鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁二、市場(chǎng)分析1.廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析表1廣州市房地產(chǎn)宏觀(guān)狀況項(xiàng)目19981999年上半年批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬(wàn)平方米）778582547181商品房交易面積（萬(wàn)平方米）579630559267房屋交易金額（億元）347354314151房地產(chǎn)投資金額（億元）2692953541)從批準(zhǔn)預(yù)售面積分析從下圖中可以看出，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積從這三年來(lái)始終呈減少趨勢(shì)。其中99年比98年減少了25.19%，比99年減少了6.01%，上半年原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積為181萬(wàn)平方米比去年同期減少了19.2%，而新設(shè)兩個(gè)區(qū)番禺、花都兩個(gè)區(qū)面積為207萬(wàn)平方米，比八個(gè)區(qū)總量還多。批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積減少重要因素，一方面是廣州市國(guó)土局從99年開(kāi)始，按照省市關(guān)于規(guī)定對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審批，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少；另一方面是由于項(xiàng)目動(dòng)工速度放緩?？梢哉f(shuō)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積減少，是政府針對(duì)空置商品房比重過(guò)高而采用積極宏觀(guān)調(diào)控辦法，以平衡市場(chǎng)供求，有助于健康發(fā)展。這是正常，必要。2)從商品房交易面積與金額來(lái)分析從上圖所顯示成果來(lái)看，似乎廣州前景并不容樂(lè)觀(guān)。99年商品房成交量與成交金額分別為629萬(wàn)平方米和353億元，比98年增長(zhǎng)了8.82%與2.02%，但卻都浮現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)數(shù)字，且降幅達(dá)到了一成多。面對(duì)這種狀況，也許有人會(huì)感到悲觀(guān)，對(duì)市場(chǎng)將來(lái)發(fā)展缺少信心。為此，有必要對(duì)其進(jìn)行實(shí)事求是分析。分析“負(fù)增長(zhǎng)”因素。只要聯(lián)系“九五”期間廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)分析，也是可以理解。上個(gè)世紀(jì)最后一種五年籌劃初期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在低潮，曾浮現(xiàn)過(guò)投資負(fù)增長(zhǎng)。而廣州卻風(fēng)景這邊獨(dú)好，房地產(chǎn)投資，商品房特別是商品住宅投資逐年上升，沒(méi)有浮現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)。特別是1999年受房改推動(dòng)，各單位趕搭公房出售給職工最后一班車(chē)，市場(chǎng)銷(xiāo)售量浮現(xiàn)歷史最高峰，房屋交易面積達(dá)694萬(wàn)平方米。據(jù)記錄資料顯示，集團(tuán)購(gòu)房在99年第四季度明顯在增長(zhǎng)，單位購(gòu)房占第四季度全市成交量比例為43.2%，同步第四季度全市成交量為230萬(wàn)平方米，比98年同期增長(zhǎng)69.63%?？梢赃@樣說(shuō)99年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種特殊時(shí)期特殊狀況。全面停止住房實(shí)物分派，市場(chǎng)互換也重要從公對(duì)公轉(zhuǎn)變到個(gè)人成為購(gòu)買(mǎi)主體、消費(fèi)主體。在商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售量連年大幅上升，基數(shù)達(dá)到很高條件下，又遇上住房制度主線(xiàn)轉(zhuǎn)變，公司、事業(yè)、行政單位退出市場(chǎng)，個(gè)人成了住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體。市場(chǎng)必要有個(gè)調(diào)節(jié)期，新購(gòu)買(mǎi)主體有一種哺育過(guò)程，因而浮現(xiàn)銷(xiāo)售額下降是很正常。這不是市場(chǎng)衰退，而是蓄勢(shì)待發(fā)。上半年數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)，據(jù)記錄，上半年交易面積與金額分別比去年同期增長(zhǎng)了3.57%與4.88%，因而可以說(shuō)市場(chǎng)前景是美好。3）從商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與交易面積來(lái)分析批準(zhǔn)預(yù)售面積減少是政府為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱而采用辦法，是一項(xiàng)政府行為。而交易面積則反映了市場(chǎng)真實(shí)需求。咱們對(duì)廣州這三年來(lái)預(yù)售面積與交易面積作一下比較：從圖中可以看出98年批準(zhǔn)預(yù)售面積雖然最高，但其交易面積卻遠(yuǎn)少于預(yù)售面積僅為交易面積74.4%，市場(chǎng)處在“虛熱”狀態(tài)。到了99年由于上述特殊因素，加上政府對(duì)預(yù)售面積嚴(yán)格控制，集團(tuán)消費(fèi)急劇增長(zhǎng)，交易面積大幅增長(zhǎng)，超過(guò)了批準(zhǔn)預(yù)售面積，且幅度較大超過(guò)了8%，一方面是由于市場(chǎng)更加活躍，另一方面就是集團(tuán)“末班車(chē)消費(fèi)”。交易面積雖然浮現(xiàn)了過(guò)一成負(fù)增長(zhǎng)，但已登記成交面積仍超過(guò)同年批準(zhǔn)預(yù)售面積，上半年交易面積是批準(zhǔn)預(yù)售面積近兩倍。到市房地產(chǎn)登記所登記備案抵押數(shù)為38490個(gè)，比1999年增長(zhǎng)了41.27％；商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比例也由1999年63％上升到85％；并且二手樓成交量大幅增長(zhǎng)，達(dá)125萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)98.41％。由此可見(jiàn)，實(shí)行住房貨幣分派后，開(kāi)發(fā)商投資信心并未削弱，個(gè)人購(gòu)房積極性正在彌補(bǔ)單位購(gòu)房空隙，市場(chǎng)有效需求保持著旺盛態(tài)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景可抱樂(lè)觀(guān)態(tài)度。4）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資升降可以反映投資者對(duì)市場(chǎng)信心。廣州市近三年來(lái)開(kāi)發(fā)投資額是1998年269億元，1999年295億元，354億元。這樣上升勢(shì)頭，可以以為投資者對(duì)將來(lái)是看好。但從另一種方面來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)近年增長(zhǎng)，將增長(zhǎng)將來(lái)2~3年供應(yīng)量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。5）從購(gòu)買(mǎi)力角度來(lái)分析經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)放大市場(chǎng)空間。廣州市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊豢春?，廣州是國(guó)內(nèi)南方最大中心都市。廣東省在新世紀(jì)之初就提出以率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義當(dāng)代化為總目的、總?cè)蝿?wù)。經(jīng)濟(jì)特區(qū)和珠江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，也許提前實(shí)現(xiàn)這一宏偉目的。廣州市在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)2383億元人民幣，人均3.45萬(wàn)元，按當(dāng)前匯價(jià)約折合4000美元以上，在國(guó)際上可說(shuō)是達(dá)到中檔發(fā)達(dá)水平了，基本實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化規(guī)定人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到5000美元，從經(jīng)濟(jì)上看，廣州起點(diǎn)高，將更快達(dá)到基本實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化目的。因而，在新世紀(jì)之初，廣州房地產(chǎn)站在新高度上，在新經(jīng)濟(jì)平臺(tái)上發(fā)展，有更好經(jīng)濟(jì)基本。依照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一種國(guó)家或地區(qū)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到1500美元以上將進(jìn)入住房投資高峰期，住宅將成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅業(yè)將成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而廣州市已達(dá)到這一水平。廣東恩格爾系數(shù)已降到38.6%，闡明經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，收入水平較高地區(qū)，人們消費(fèi)構(gòu)造已開(kāi)始從小康向富裕階段轉(zhuǎn)變，將浮現(xiàn)住房、小汽車(chē)等消費(fèi)熱點(diǎn)，廣州市也浮現(xiàn)了這些新消費(fèi)熱點(diǎn)。廣州城鄉(xiāng)人均月收入已達(dá)到1396元，年收入16752元，按國(guó)際上家庭年收入同房?jī)r(jià)比（居民可承受房?jī)r(jià)）計(jì)算原則，每戶(hù)平均3.5人，25萬(wàn)左右商品住房是多數(shù)廣州居民可承受。廣州提出“十五”期間住房供應(yīng)體系商品房、經(jīng)濟(jì)合用房、廉租房三者比例是7：2.75：0.25?？梢?jiàn)，廣州住房市場(chǎng)有效需求是充分，有足夠購(gòu)買(mǎi)力。住宅業(yè)發(fā)展將帶動(dòng)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。6）從消費(fèi)者需求角度分析廣州將來(lái)住房市場(chǎng)需求，既有量擴(kuò)大，也有質(zhì)提高。從量方面來(lái)看，廣州市區(qū)人均住房面積才13.32平方米，低于全省城鄉(xiāng)人均19.51平方米，人均居住面積還是低水平，同其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很不相稱(chēng)，在量上尚有提高空間。再加上都市化水平提高，都市居民增多，需增長(zhǎng)住房，危舊房改造和舊城改造也需要不少拆遷房，尚有幾百萬(wàn)外來(lái)人口居住需求，住房在數(shù)量上還要大大發(fā)展，才干滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)需求。在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)上，也就是從小康向富裕階段轉(zhuǎn)變中，居民對(duì)住房需求更重舒服感、享有感和住房文化品位，注重心理上滿(mǎn)足；同步，規(guī)定提高商品房科技含量，不斷提高智能化限度，使生活與工作方式也不斷實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化。當(dāng)前，廣東城鄉(xiāng)居民擁有自有住房占82％，在國(guó)際上已是高自有率，也就是說(shuō)，居民基本上實(shí)現(xiàn)了一次置業(yè)，下一步二次、三次置業(yè)，是要以舊換新，以次換好，目在于提高居住質(zhì)量，生活質(zhì)量。固然，居民住房消費(fèi)由于經(jīng)濟(jì)收入水平高低、文化水平差別等條件，將形成梯度消費(fèi)。一種家庭生活水平提高了，將舊房賣(mài)或租給收入較低家庭，自己則以舊換新，規(guī)定更高質(zhì)量住房，這是必然發(fā)展趨勢(shì)。因而，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在新發(fā)展階段上，二手樓交易將不斷擴(kuò)大，廣州二手樓交易大幅增長(zhǎng)，比1999年增98.41％，幾乎翻了一番，表白市場(chǎng)配備資源能力中實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)互換將顯得更為活躍、多樣。國(guó)內(nèi)即將加入WTO，經(jīng)濟(jì)將更加開(kāi)放，地處改革開(kāi)放前沿廣州市將有更多外資、外商進(jìn)來(lái)，地處改革開(kāi)放前沿廣州市將有更多外資、外商進(jìn)來(lái)，必然帶動(dòng)高檔住房、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、賓館等房地產(chǎn)品需求增長(zhǎng)，這也是一種明顯利好因素。7）從空置房來(lái)分析固然，在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中也不是一切都盡如人意，尚有隱憂(yōu)。如當(dāng)前商品房空置量過(guò)多，底已達(dá)582.29萬(wàn)平方米，相稱(chēng)于一年銷(xiāo)售量；更值得注意是空置量逐年上升趨勢(shì)始終未扭轉(zhuǎn)，投資勢(shì)頭又很旺盛，使市場(chǎng)需求約束越來(lái)越強(qiáng)化；又如全面實(shí)行住房貨幣分派，有單位雖有方案，但補(bǔ)貼資金來(lái)源未貫徹，難于啟動(dòng)。特別是經(jīng)濟(jì)收益差、甚至虧損公司，更難實(shí)行，這將影響新購(gòu)房主體哺育，抑制市場(chǎng)有效需求，增長(zhǎng)供需矛盾；再如，房地產(chǎn)市場(chǎng)框架雖建立起來(lái)，但由于制度法制不健全，以致運(yùn)作不規(guī)范，影響有效需求實(shí)現(xiàn)。最后，宏觀(guān)調(diào)控還不夠有力和有效，影響了市場(chǎng)正常有序運(yùn)作?！〗Y(jié)從以上分析可以看出，當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)特性重要體現(xiàn)為：消費(fèi)者和投資者信心正在增強(qiáng)，消費(fèi)需求趨于旺盛；政府宏觀(guān)調(diào)控辦法正在加強(qiáng)；預(yù)測(cè)廣州市房地產(chǎn)前景將繼續(xù)向好；消費(fèi)者對(duì)住房需求更重舒服感、享有感和住房文化品位，注重心理上滿(mǎn)足。增長(zhǎng)市場(chǎng)有效供應(yīng)和需求，作為地產(chǎn)公司要防止盲目投資，必要認(rèn)真進(jìn)一步去理解市場(chǎng)、研究市場(chǎng)，把握消費(fèi)者需求，做好每個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)準(zhǔn)擬定位；精心規(guī)劃開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品，為市場(chǎng)提供有效供應(yīng)；2、華南板塊現(xiàn)狀及將來(lái)發(fā)展--華南板塊現(xiàn)狀1）“CLD概念”凸顯，升值潛力巨大大廣州規(guī)劃藍(lán)圖對(duì)商務(wù)區(qū)、居住區(qū)等進(jìn)行了宏觀(guān)勾勒，政府將花都、番禺撤市設(shè)區(qū)，并賦予番禺區(qū)一種鮮明功能定位：大廣州新居住中心。隨著華南板塊迅速崛起，有專(zhuān)家又提出了CLD概念，即中央高檔生活區(qū)，這里不是簡(jiǎn)樸意義上集中生活區(qū)，而是"高檔"居住社區(qū)。而CLD含義正是指某一區(qū)域相對(duì)以居住功能為主，強(qiáng)調(diào)優(yōu)美環(huán)境。區(qū)內(nèi)生活高效率，通往中心辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)交通便利，且教誨、體育配套齊全高檔居住社區(qū)。專(zhuān)家以為最有也許成為大廣州高檔CLD是華南板塊，它必定不是人口高度密集中生活區(qū)，而是一種較為集中高檔居住區(qū)。這里已有三面臨水海怡花園、廣地花園、華南碧桂園，加上今年錦繡香江、錦繡天河、南國(guó)奧林匹克花園、華南新城、雅居樂(lè)等陸續(xù)推出或即將推出市場(chǎng)，華南板塊“ＣＬＤ”雛形已初顯。分析華南板塊，這里完全具備了建設(shè)大廣州高檔中央生活區(qū)條件。一是土地儲(chǔ)備僅南村有2萬(wàn)畝土地供應(yīng)；二是環(huán)境，河網(wǎng)密布，有美麗江景；三是交通，華南板塊因華南迅速干道而得名，廣州通往番禺區(qū)迎賓大道直通這里，以及規(guī)劃中地鐵三號(hào)線(xiàn)將廣州中央商務(wù)區(qū)（CBD）和這里一脈相連行車(chē)時(shí)間僅15分鐘；四是大廣州正建設(shè)海濱都市，在老城區(qū)通往番禺市橋、南沙三點(diǎn)上，這里成了最佳中心點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，隨著華南板塊日益成熟，“ＣＬＤ”格局進(jìn)一步形成，華南板塊有著巨大升值潛力。２）華南板塊開(kāi)發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營(yíng)多元化華南板塊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)由于多在山清水秀但人煙稀少荒夷之地，其周邊缺少必要配套辦法。且由于行政區(qū)劃等各種因素，整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超前于規(guī)劃。因而各個(gè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)特點(diǎn)可以用“大而全”來(lái)形容，開(kāi)發(fā)商肩負(fù)了政府職能，辦起了“小社會(huì)”來(lái)。依照咱們對(duì)華南板塊調(diào)研，其規(guī)模多在1000畝以上，其社區(qū)配套不但有必要會(huì)所、泳池等，并且都配備了醫(yī)院、商業(yè)街、高爾夫球場(chǎng)，祁福新村更是投資了十個(gè)億興建了社區(qū)醫(yī)院；并且番禺樓盤(pán)多與名校聯(lián)合辦學(xué)，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)甚至大學(xué)預(yù)科班配備齊全。開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不在局限于賣(mài)樓，其經(jīng)營(yíng)呈多元化趨勢(shì)。項(xiàng)目名稱(chēng)社區(qū)配套3）華南板塊大打“教誨概念”牌房地產(chǎn)作為一種特殊產(chǎn)業(yè)，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不在于住房自身。要在市場(chǎng)中取勝，開(kāi)發(fā)商要有自己“王牌”。由于今天華南板塊，已經(jīng)成為各個(gè)有實(shí)力地產(chǎn)商必爭(zhēng)之地，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常慘烈。任何一種開(kāi)發(fā)商要想獲得成功，都必要打老舊有市場(chǎng)秩序，或者顛覆已有市場(chǎng)霸權(quán)，或者建立新游戲規(guī)則。教誨概念正是避免針?shù)h相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)而達(dá)到建立適合自己秩序最佳途徑，由于她影響是深藏在人們內(nèi)心深處為下一代著想長(zhǎng)遠(yuǎn)目的心理。據(jù)調(diào)研成果表白人們購(gòu)房時(shí)，一方面考慮因素是子女入學(xué)問(wèn)題，另一方面依次是環(huán)境、綠化、房?jī)r(jià)等因素。因而，社區(qū)教誨對(duì)消費(fèi)者影響是深遠(yuǎn)。華南板塊由于其地理位置偏僻，市政配套幾乎沒(méi)有，不約而同都大打“教誨牌”。象華南新城與華南師范大學(xué)合辦華南師大附屬中學(xué)；祈福新村國(guó)際英語(yǔ)學(xué)校等。4）生態(tài)住宅概念華南板塊地處南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，北為珠江河道，東、南為植被良好自然山坡，自然山水資源較佳。同步，華南板塊擁有香江野生動(dòng)物園、長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界等國(guó)家一級(jí)旅游景點(diǎn)，迎賓路更是被稱(chēng)為“十里旅游休閑長(zhǎng)廊”。華南板塊自然資源與旅游資源在廣州地區(qū)首屈一指。正是由于華南板塊具備這些得天獨(dú)厚條件，生態(tài)住宅一時(shí)成為華南板塊大盤(pán)逐鹿市場(chǎng)必打品牌。其中最重要就是，華南板塊住宅突破了以往樓盤(pán)在營(yíng)造環(huán)境時(shí)僅僅停留在園林設(shè)計(jì)階段，把社區(qū)園林環(huán)境與周遍自然生態(tài)景觀(guān)有效融合起來(lái)。象星河灣以面臨珠江大作水文章，園林綠化亦請(qǐng)貝爾高林等國(guó)際級(jí)公司加分，突出“一江兩河四湖六大風(fēng)格迥異景觀(guān)泳湖、四十六大園林水景，打造高品味水文化社區(qū)”；錦繡香江運(yùn)用多達(dá)８６·７公頃原始自然植被，大作綠文章，將錦繡香江與野生動(dòng)物世界之間建成長(zhǎng)1公里、寬２００米綠化景觀(guān)帶；南國(guó)奧園高爾夫概念延續(xù)其運(yùn)動(dòng)概念，華南新城以學(xué)校履行教誨概念，雅居樂(lè)雖然只是圈地，但其一貫大環(huán)境相信仍為其特色。5）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、品牌效應(yīng)明顯占地面積大是華南板塊引人注目一種重要因素，另一種重要因素是這些大盤(pán)開(kāi)發(fā)商或投資商是赫赫有名：錦繡香江花園投資商是全國(guó)家私公司龍頭老大香江集團(tuán)；華南新城開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)駿景花園、帝景苑等各種大型樓盤(pán)合生創(chuàng)展集團(tuán)；星河灣開(kāi)發(fā)商老總被喻為番禺公司界三棵不老“長(zhǎng)青樹(shù)”；南國(guó)奧園發(fā)展商金業(yè)集團(tuán)奧林匹克花園系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)上積聚了很高知名度。

品牌效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目推廣作用是明顯。南國(guó)奧園開(kāi)盤(pán)后一種月時(shí)間，800余套住宅被搶購(gòu)一空，除了項(xiàng)目自身質(zhì)素優(yōu)越外，其在市場(chǎng)上長(zhǎng)期建立良好口碑對(duì)其銷(xiāo)售作用是明顯。--將來(lái)發(fā)展分析華南板塊有著諸多優(yōu)勢(shì)，但也存在諸多局限性，重要有如下幾種方面；——規(guī)劃滯后：華南板塊缺少大市政規(guī)劃，發(fā)展商之間各自為政，有配套要么不建，要么都建，資源不能有效運(yùn)用，重復(fù)建設(shè)事實(shí)上是社會(huì)資源巨大揮霍。因而要考慮華南板塊此后可持續(xù)發(fā)展。——生活配套不成熟：華南板塊比較上規(guī)模超市、醫(yī)院、學(xué)校、體育館、污水解決系統(tǒng)都沒(méi)有，隨著華南板塊住戶(hù)增長(zhǎng)，生活配套缺少矛盾會(huì)更加突出?！畛杀据^高：華南板塊雖然房?jī)r(jià)相對(duì)市內(nèi)便宜，但生活成本較高，如今出入番禺，洛溪大橋和華南迅速干線(xiàn)設(shè)卡收費(fèi)，公交車(chē)線(xiàn)路不多，交通費(fèi)用高。

盡管存在以上某些局限性，但華南板塊將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)咱們還是非?？春茫巳A南板塊自身某些優(yōu)勢(shì)外，咱們分析尚有如下某些重要因素：——郊區(qū)化是將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：住宅郊區(qū)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段產(chǎn)物，當(dāng)前已為廣州相稱(chēng)一某些置業(yè)人士接受，“５＋２”、“４＋３”生活模式成為都市白領(lǐng)、金領(lǐng)階層人士生活目的，碧桂園、祈福新村等高檔盤(pán)５年甚至１０年郊區(qū)持續(xù)開(kāi)發(fā)，使置業(yè)者羊群效應(yīng)得到有效發(fā)揮，置業(yè)者觀(guān)念轉(zhuǎn)變?yōu)槿A南板塊發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基本?！际谢M(jìn)程加快：如今，大廣州戰(zhàn)略規(guī)劃概括四句話(huà)：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。整個(gè)都市重要發(fā)展方向是向南和向東。老式產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展；向南重要是發(fā)展基于IT技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)技術(shù)，為廣州21世紀(jì)準(zhǔn)備充分發(fā)展空間。向南有兩條軸：一條是向南老式產(chǎn)業(yè)帶，一條是新南拓線(xiàn)?！稗D(zhuǎn)移帶”既是老式增長(zhǎng)軸，從廣州舊城通過(guò)海珠區(qū)，然后到大石洛溪，再向市橋方向延伸。在規(guī)劃之前這個(gè)地區(qū)就已經(jīng)承擔(dān)“都市功能外移”作用，當(dāng)前方興未艾，地鐵三號(hào)線(xiàn)將進(jìn)一步支持它。另一條從“科學(xué)城”通過(guò)“琶洲會(huì)展中心”、“生物島”、廣州大學(xué)校園再往南走是將來(lái)“廣州新城”，再往南是“南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”以及將來(lái)“南沙深水港”，這將是南拓最重要發(fā)展區(qū)域。帶動(dòng)南拓其中重要一條樞紐“華南干線(xiàn)”，因而它對(duì)番禺特別是華南板塊帶動(dòng)作用是不言而寓。3、廣州客戶(hù)購(gòu)房心態(tài)調(diào)研分析1）廣州客戶(hù)鐘情番禺住宅廣州市及番禺區(qū)政府大刀闊斧改進(jìn)道路體系，開(kāi)發(fā)公交網(wǎng)絡(luò)（廣州碧桂園、麗江花園、洛溪新城、廣州奧園都已有公共汽車(chē)通達(dá)廣州市區(qū)），廣州大道、華南迅速干線(xiàn)、迎賓大道及金山大道構(gòu)筑了完整番禺與廣州市區(qū)快捷便利交通網(wǎng)絡(luò)，為素質(zhì)、環(huán)境俱佳，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)社區(qū)建成和越來(lái)越多擁有私家車(chē)廣州人安居番禺創(chuàng)造了條件。在番禺區(qū)居住廣州本地人占了82％，已經(jīng)成為購(gòu)房主力。2）廣州客戶(hù)在番禺購(gòu)房目分析據(jù)調(diào)查理解，當(dāng)前在番禺購(gòu)房廣州客戶(hù)絕大某些是二次置業(yè)。據(jù)調(diào)研，她們目以再次置業(yè)以改進(jìn)居住條件所占比例最大，達(dá)44％，同步也有近4成潛在購(gòu)房者置業(yè)目是為了度假。固然這個(gè)比例對(duì)于番禺地區(qū)不同板塊狀況應(yīng)當(dāng)來(lái)說(shuō)也是有差別。對(duì)于洛溪板塊來(lái)說(shuō)，由于其形成重要是由于洛溪大橋建成而興起，開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，社區(qū)配套當(dāng)前較為齊備，積聚了一定人氣，當(dāng)前洛溪板塊十幾平方公里土地上已居住了數(shù)以十萬(wàn)計(jì)市民。因而選取洛溪板塊廣州客戶(hù)用于改進(jìn)住房條件，以居住為目占比例較大。而華南板塊由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較短，各方配套還不是很齊全，并且其優(yōu)美環(huán)境對(duì)客戶(hù)有很強(qiáng)吸引力，因而在華南板塊購(gòu)房客戶(hù)以度假為目占比重相對(duì)會(huì)比較高。隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形式好轉(zhuǎn)，以及華南板塊崛起，廣州客戶(hù)來(lái)番禺地區(qū)特別是華南板塊購(gòu)房動(dòng)機(jī)浮現(xiàn)了新趨勢(shì)，浮現(xiàn)了一批客戶(hù)她們購(gòu)房目即不是為了居住，也不是為了度假，而是為了投資。

番禺浮現(xiàn)投資性購(gòu)房趨勢(shì)有著深刻社會(huì)和市場(chǎng)背景。

番禺樓盤(pán)價(jià)位始終保持在廣州市區(qū)樓價(jià)1/2左右，有樓盤(pán)只有廣州市區(qū)樓價(jià)1/5。番禺樓市撤市設(shè)區(qū)及完善交通體系，使得房?jī)r(jià)有止跌回升之勢(shì)，此乃最佳投資時(shí)機(jī)。

廣州總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增幅在13%以上，區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)不斷拉近，人們看到了番禺房產(chǎn)保值、增值前景。

近期銀行利率持續(xù)下降，給投資者進(jìn)入市場(chǎng)一種極好機(jī)會(huì)。

發(fā)展商不斷開(kāi)發(fā)出好樓盤(pán)，刺激有效需求擴(kuò)張，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，相稱(chēng)某些投資購(gòu)房者正是看中這批新居子而躍躍欲試。3）廣州客戶(hù)購(gòu)房多選取現(xiàn)樓當(dāng)廣州碧桂園以現(xiàn)樓推出時(shí)，海珠區(qū)樓盤(pán)面臨了前所未有市場(chǎng)壓力，廣州奧林匹克花園和華南碧桂園隨后相繼以現(xiàn)樓形式推出，不但是海珠區(qū)樓盤(pán)遭到重創(chuàng)，市內(nèi)其她各區(qū)樓盤(pán)也未能幸免，不同限度地浮現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象，甚至波及臨江豪宅和珠江新城豪宅。從商品房銷(xiāo)售歷史上不難看出，樓盤(pán)預(yù)售門(mén)檻在不斷提高。最初從征地時(shí)就開(kāi)始圖紙上談兵，接著到挖好地基露出地面時(shí)才出售。日后，國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)只有達(dá)到投資20%才干出售，即普通樓盤(pán)建到四層左右才預(yù)售，去年廣東省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)劉紅錦甚至建議樓盤(pán)封頂再預(yù)售，事實(shí)上，當(dāng)前不少樓盤(pán)也是到了封頂才出售。這是市場(chǎng)需求在起著決定性作用。研究成果表白，在番禺購(gòu)房廣州客戶(hù)，七成以上人選取現(xiàn)樓，有25％人選取準(zhǔn)現(xiàn)樓，只有2％人會(huì)選取二手樓。浮現(xiàn)這種現(xiàn)象因素是多方面，一方面是由于政府預(yù)售條件提高和開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)，另一方面現(xiàn)樓發(fā)售，使消費(fèi)者心理睬產(chǎn)生安全感，并且看樓者親臨其境，走進(jìn)社區(qū)花園，走進(jìn)現(xiàn)樓，有著真實(shí)客觀(guān)感受，不用售樓人員多費(fèi)口舌，就也許產(chǎn)生強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望。因此說(shuō)現(xiàn)樓銷(xiāo)售不但反映了開(kāi)發(fā)商實(shí)力，并且闡明了消費(fèi)者市場(chǎng)朝向。４）消費(fèi)者對(duì)層高接受心理分析前面已經(jīng)作了分析，在番禺買(mǎi)房廣州客戶(hù)基本上是二次置業(yè)，其目大都是為了改進(jìn)居住條件和度假，因而她們對(duì)居住品質(zhì)會(huì)有更高規(guī)定。而選取番禺，則是看到了這里優(yōu)美自然環(huán)境，加上厭倦了繁華都市中擁擠與嘈雜，因此但愿有一種更加寬松與休閑環(huán)境。因而會(huì)對(duì)低容積率住宅會(huì)更加感興趣。調(diào)研成果也表白，在層高方面，買(mǎi)家最接受是多層住宅，所占比例高達(dá)60％，小高層需求量則排在第二位，顯示出消費(fèi)者對(duì)高容積率住宅厭惡限度。５）消費(fèi)者對(duì)樓價(jià)取向分析由于番禺地處郊外，缺少市政配套設(shè)施，客戶(hù)可享有公共資源較少，加上市區(qū)外心理障礙，因此在樓價(jià)取向上，買(mǎi)家對(duì)番禺盤(pán)規(guī)定必要是價(jià)廉物美。記錄資料顯示：45％購(gòu)房者會(huì)選取3000－4000元/平方米住宅，25％人會(huì)選取4001～5000元/平方米住宅，其中規(guī)定總樓價(jià)在50萬(wàn)元如下占了半數(shù)人，這當(dāng)中，單是規(guī)定總樓價(jià)在40萬(wàn)元如下就占了近半。6）消費(fèi)者對(duì)交樓原則規(guī)定分析由于在番禺購(gòu)房消費(fèi)者多為二次置業(yè)，購(gòu)房目多為度假，實(shí)行為“5+2”生活方式，因而在番禺居住時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)。這某些客戶(hù)普通但愿購(gòu)房能一次到位，不樂(lè)意購(gòu)房之后，再耗費(fèi)精力進(jìn)行房屋裝修，因而8成以上買(mǎi)家會(huì)選取帶簡(jiǎn)樸裝修、豪華裝修或裝修套餐裝修原則，以期省心省力。在面積選取上，半數(shù)買(mǎi)家選取71～100平方米單位，這其中以91～100平方米戶(hù)型所占比例最大。7）消費(fèi)者對(duì)交通條件規(guī)定番禺樓盤(pán)特別是華南板塊樓盤(pán)多在偏僻之地，市政配套完善還需要相稱(chēng)一段時(shí)日，當(dāng)前公共交通條件依然十分簡(jiǎn)陋。而華南板塊客戶(hù)群以廣州市內(nèi)居民為主，要經(jīng)常來(lái)回與兩地，因而對(duì)交通條件非常關(guān)懷。不但但愿能有定期班車(chē)通往廣州市內(nèi)，并且也但愿可以便利通往番禺附近其她景點(diǎn)。三、項(xiàng)目分析1、代替性競(jìng)爭(zhēng)分析番禺正朝廣州中央居住區(qū)趨勢(shì)發(fā)展，廣州大學(xué)校區(qū)擬選址于此。地鐵三號(hào)線(xiàn)在洛溪、市橋設(shè)站，種種跡象表白，番禺將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入了白熱化狀態(tài)。特別是華南板塊僅在售樓盤(pán)就有：星河灣樓盤(pán)概況：星河灣位于番禺搭橋南頭，總占地面積80萬(wàn)平方米，擁有1830米長(zhǎng)江岸線(xiàn)，設(shè)計(jì)為1900戶(hù)，由六大水景園林構(gòu)成，首期開(kāi)發(fā)樓房49棟，均為7-9層電梯洋房，樓盤(pán)建有半底下停車(chē)場(chǎng)，平均每?jī)蓱?hù)一車(chē)位，當(dāng)前豪華裝修價(jià)為4500元。社區(qū)環(huán)境：該盤(pán)容積率為1.2，綠化率為50%，擁有一江兩河六大泳池和四十各種園林小景和一種高爾夫球場(chǎng)，區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木品種多樣，做工精細(xì)，猶如一處旅游盛地。戶(hù)型：戶(hù)型比較方正，面積普遍偏大，二房二廳多為80平方米以上，二廳三房多在上，另有二廳四房、三廳五房、二廳六房復(fù)式住宅等戶(hù)型。配套設(shè)施：社區(qū)有高檔會(huì)所一種，并有8個(gè)私家型休閑會(huì)所，設(shè)商業(yè)街，與執(zhí)信中學(xué)合辦社區(qū)學(xué)校令業(yè)主放心，配套較為完善。生活用水采用遠(yuǎn)程供水系統(tǒng)，引入30公里外西北江水，提高業(yè)主生活用水質(zhì)量。交通：該盤(pán)交通以便，東有華南干線(xiàn)進(jìn)出口，西有迎賓大道，有數(shù)條公交車(chē)和巴士通過(guò)社區(qū)門(mén)口。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——擁有1.83公里江景，提高了社區(qū)檔次?！鐓^(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊全，交通便利?！莆飿I(yè)管理，該盤(pán)選取戴德梁行作為其物管公司。劣勢(shì)——周邊無(wú)市政配套設(shè)施，社區(qū)較為封閉。華南碧桂園樓盤(pán)概況：華南碧桂園正對(duì)錦銹香江花園，去年“五一”一經(jīng)推出，便掀起樓市旋風(fēng)，并創(chuàng)下一月銷(xiāo)售4億元驚人業(yè)績(jī)。該盤(pán)占地1200畝，容積率較低，住宅類(lèi)型分花園洋房和別墅，區(qū)內(nèi)洋房為多層，頂層為復(fù)式，某些底層亦有復(fù)式。該盤(pán)當(dāng)前售價(jià)4500/平方米左右。社區(qū)環(huán)境：該盤(pán)規(guī)模大，綠化面積高，處處是園林景觀(guān)，十分接近旅游景點(diǎn)，且園林做工精細(xì)。戶(hù)型：二房、三房為主洋房、別墅配套設(shè)施：社區(qū)配套齊全，有幼兒園、小學(xué)、大型會(huì)所、山頂公園、幼兒游樂(lè)場(chǎng)等。交通：有村屋巴士穿梭市內(nèi)，亦有來(lái)往車(chē)輛通過(guò)社區(qū)門(mén)口。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——品牌優(yōu)勢(shì)，該盤(pán)其成熟社區(qū)和良好口碑形象進(jìn)一步人心?！挥趨^(qū)域中央，出入以便?！闹苌鷳B(tài)環(huán)境較好。劣勢(shì)——外立面缺少創(chuàng)意，千篇一律，類(lèi)似“農(nóng)民新村”。南國(guó)奧林匹克花園樓盤(pán)概況：南國(guó)奧林匹克花園地處番禺鐘村，首期開(kāi)發(fā)用地300畝，綠化率達(dá)到40%，容積率為0.8。社區(qū)樓盤(pán)3-5層均為花園洋房，分為雅典奧運(yùn)村、洛杉機(jī)奧運(yùn)村、悉尼奧運(yùn)村，各村均融入運(yùn)動(dòng)元素，充分體現(xiàn)奧林匹克生活方式。戶(hù)型：二室二廳、三室二廳、復(fù)式配套設(shè)施：社區(qū)依然引用運(yùn)動(dòng)概念，具備運(yùn)動(dòng)特點(diǎn)，擁有泛會(huì)所、泛體育館、泛博物館，和功能齊全高爾夫練習(xí)場(chǎng)、以及網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、攀巖、泳湖、健身健美中心、小朋友樂(lè)園等娛樂(lè)休閑項(xiàng)目；還規(guī)劃配備從幼兒園到中學(xué)教誨體系，此外尚有市場(chǎng)、中西餐館、郵局、藥店、電器、以及尋常生活所必要商業(yè)配套。交通：該盤(pán)有數(shù)十輛業(yè)主專(zhuān)用巴士、以及122號(hào)線(xiàn)、9號(hào)線(xiàn)兩條公交線(xiàn)路總站。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——特色鮮明、賣(mài)點(diǎn)突出，“運(yùn)動(dòng)休閑”概念與品牌有很強(qiáng)吸引力?！鐓^(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，運(yùn)動(dòng)設(shè)施與品種繁多?！鐓^(qū)周邊都是原始生態(tài)園林，環(huán)境優(yōu)美。——3500元/平方米（包精裝修）低價(jià)有很強(qiáng)吸引力。劣勢(shì)——周邊無(wú)市政配套設(shè)施，社區(qū)較為封閉。華南新城：樓盤(pán)概況：華南新城位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，北臨珠江并擁有3.8公里長(zhǎng)江岸線(xiàn)。規(guī)劃用地面積為200萬(wàn)平方米，其中第一期占地面積100萬(wàn)平方米。社區(qū)規(guī)劃建筑密度為17.5%，容積率為1.3，綠化率為36%，停車(chē)場(chǎng)平均為每?jī)蓱?hù)一種。社區(qū)環(huán)境：該盤(pán)在景觀(guān)設(shè)計(jì)中除了注意對(duì)地景概念關(guān)注外，對(duì)區(qū)內(nèi)小型至中、大型建筑進(jìn)行藝術(shù)塑造，區(qū)內(nèi)結(jié)合濱江和山崗設(shè)有各種藝術(shù)之廊和廣場(chǎng)。在建筑群體設(shè)計(jì)中，注重綠色立體形象，將綠化充分引入居家天面，陽(yáng)臺(tái)等部位社區(qū)戶(hù)型：主力戶(hù)型為80平方米兩房和100-130平方米三房，戶(hù)型設(shè)計(jì)方式多樣；有方正使用型，亦有躍式錯(cuò)層型，體現(xiàn)潮流居住潮流。配套辦法：華南新城在一、二期規(guī)劃中留了相對(duì)較大公建配套用地，并提出了超前公建配套規(guī)模和內(nèi)容。第一期公建配套占地?cái)?shù)萬(wàn)平方米，有優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——擁有3.8公里江岸線(xiàn)及七座連綿山巒，景色優(yōu)美。——區(qū)內(nèi)有華師附中番禺中學(xué)，教誨設(shè)施完備。劣勢(shì)——社區(qū)周邊環(huán)境很差?！煌ú槐憷?，社區(qū)周邊，無(wú)通往市內(nèi)公交車(chē)。——戶(hù)型面積普遍過(guò)大。錦繡香江樓盤(pán)概況；華南迅速干線(xiàn)與迎賓路交接處，現(xiàn)開(kāi)發(fā)面積為600畝，規(guī)劃有大型花果世博園、會(huì)所、山景生態(tài)園、景觀(guān)高爾夫、滑草場(chǎng)、及美式低密度六個(gè)獨(dú)立社區(qū)。整個(gè)社區(qū)總?cè)莘e率為0.7，別墅容積為0.3?，F(xiàn)建筑重要是別墅和Townhouse。社區(qū)環(huán)境：社區(qū)外圍有防噪防污林帶，區(qū)內(nèi)綠化面積高，地形地貌基本保持了高低起伏原有地勢(shì)；戶(hù)型：Townhouse、別墅配套功能：該盤(pán)規(guī)劃配套齊全，有醫(yī)療中心、保健中心、運(yùn)動(dòng)中心、超市、銀行、郵局、以及與國(guó)際知名學(xué)府聯(lián)辦從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教誨多方位配套。交通：20多輛村屋巴士，門(mén)前有許多廣州市與市橋之間客車(chē)、巴士。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目定位為T(mén)OWNHOUSE與別墅，與周邊樓盤(pán)有差別?！鐓^(qū)生態(tài)環(huán)境一流，體現(xiàn)“人與自然和諧‘濃厚人文主義追求?！涮R全，交通便利。劣勢(shì)——TOWNHOUSE面積過(guò)大，多在250平方米以上?！苓厽o(wú)市政配套設(shè)施?！獌r(jià)格略高。祁福新村樓盤(pán)概況：該盤(pán)位于鐘村，規(guī)劃占地面積為6500畝，被譽(yù)為“中華人民共和國(guó)第一村”配套設(shè)施：該盤(pán)開(kāi)發(fā)已有十年歷史，開(kāi)發(fā)較早，社區(qū)相對(duì)成熟擁有大型度假俱樂(lè)部、小朋友游樂(lè)場(chǎng)、主題公園、祁福農(nóng)莊、醫(yī)院等。、在教誨方面，建有幼兒園到大學(xué)預(yù)科系列教誨。社區(qū)環(huán)境：該盤(pán)綠化率高，綠化環(huán)境好，有山有水，有千色園、棕櫚園、四季花園等各種主題花園。戶(hù)型：二室二廳、三室兩廳交通：該盤(pán)出口直接廣番大道，有定期通往村內(nèi)外巴士。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——開(kāi)發(fā)歷史較早，社區(qū)配套成熟。——綠化率高，園林設(shè)計(jì)優(yōu)美?！放苾?yōu)勢(shì)，社區(qū)知名度高，口碑較好。劣勢(shì)——離廣州市較遠(yuǎn)，交通有一定不便?！獦潜P(pán)開(kāi)發(fā)較早，受新盤(pán)威脅較大。潛在性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)除了上述已售樓盤(pán)外，對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)咱們尚有待進(jìn)一步跟蹤，通過(guò)調(diào)研，咱們以為下述潛在性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)值關(guān)注：南國(guó)奧林匹克二期該樓盤(pán)在一期推出“洛杉磯”、“雅典”組團(tuán)外，將在二期繼續(xù)推出“北京”、“悉尼”等組團(tuán)。其建筑類(lèi)型仍將是3-5層洋房；戶(hù)型設(shè)計(jì)會(huì)依然二房、三房為主。由于第一期銷(xiāo)售狀況非?；鸨?，預(yù)測(cè)二期銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。星河灣二期星河灣二期將繼續(xù)一期風(fēng)格，建筑類(lèi)型依然將是當(dāng)前多層圍合式。并且隨著二期推出，其高爾夫球場(chǎng)等社區(qū)配套設(shè)施也將建成，且由于一期銷(xiāo)售成功，在市場(chǎng)也會(huì)建立良好口碑，不容咱們忽視。雅居樂(lè)集團(tuán)項(xiàng)目據(jù)悉中山雅居樂(lè)集團(tuán)在南村征地２６７萬(wàn)平方米，剛剛獲得廣州市國(guó)土局批準(zhǔn)。由于其占地面積巨大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力非常雄厚，更重要是其位置與本項(xiàng)目地點(diǎn)非常接近，因此必要予以非常注重。以上潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接威脅，因而必要此后繼續(xù)跟蹤，密切注意其發(fā)展動(dòng)向。通過(guò)對(duì)以上樓盤(pán)分析，咱們以為該地區(qū)樓盤(pán)具備如下特性：——樓盤(pán)普遍規(guī)模巨大，占地面積普通都在300畝以上；——周邊景觀(guān)優(yōu)美，大多臨江或依山而建；——社區(qū)配套完備；——多層洋房是市場(chǎng)主流，戶(hù)型以二房、三房為主，房屋面積偏大?！苓吶鄙偈姓涮?，社區(qū)相對(duì)封閉。2.項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及解決辦法1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）分析——市政配套較完善，升值潛力大該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)政府旁，對(duì)于其她樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)明顯。由于其她樓盤(pán)多處在偏僻之地，雖然社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施設(shè)施完備，但周邊無(wú)市政配套，社區(qū)較封閉。而本項(xiàng)目可以借助市政設(shè)施建設(shè)，隨著鎮(zhèn)政府對(duì)本地帶動(dòng)，其升值潛力很大?！宋沫h(huán)境較好，安全狀況領(lǐng)人放心由于其獨(dú)特位置，其周邊多為政府工作人員，人員素質(zhì)較高，人文環(huán)境較好。且由于是政府所在地，其安全狀況令人放心。2）項(xiàng)目劣勢(shì)分析——項(xiàng)目規(guī)模過(guò)小項(xiàng)目占地面積為20萬(wàn)平方米，籌劃建筑面積為30萬(wàn)平方米。如果和廣州市內(nèi)樓盤(pán)相比，其規(guī)模不算小了。但與其重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，特別是與華南板塊樓盤(pán)相比，其規(guī)模則是小巫見(jiàn)大巫了。由圖中可看出，本項(xiàng)目占地面積僅為其她項(xiàng)目1/3—1/22，從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，與其她樓盤(pán)不具備可比性?！鐓^(qū)配套相對(duì)會(huì)較少此劣勢(shì)從主線(xiàn)上來(lái)說(shuō)是由于其規(guī)模限制所引起。前面咱們已作過(guò)度析，華南板塊由于其市政公共配套功能相對(duì)滯后，開(kāi)發(fā)商從某種限度上來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了某些政府職能，其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)就猶如一種“小社會(huì)”，配套都非常齊全，從醫(yī)院、商業(yè)街到學(xué)校，無(wú)一不配備。但本項(xiàng)目由于占地面積相對(duì)過(guò)小，規(guī)模受到了限制，因而不也許象其她項(xiàng)目那樣，有如此齊全和規(guī)模配套，加上市政設(shè)施滯后，消費(fèi)者需求很難得到滿(mǎn)足?！苓吶鄙倬坝^(guān)以上咱們分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其景觀(guān)上多有賣(mài)點(diǎn)。象星河灣、華南新城擁有較長(zhǎng)江岸線(xiàn)；南國(guó)奧林匹克、錦繡香江等依山而建，突出自己生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。而依照廣州日?qǐng)?bào)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研成果表白，以上樓盤(pán)所具備景觀(guān)優(yōu)勢(shì)對(duì)消費(fèi)者吸引都非常大。而本項(xiàng)目由于其自然條件限制，周邊無(wú)水景，只有幾座很小山丘，其景觀(guān)條件不突出，再加上周邊農(nóng)民房，對(duì)環(huán)境也有一定破壞作用。——地塊分散，不利于規(guī)劃本項(xiàng)目占地面積本來(lái)就不大，其地塊又分散成四塊，不利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與設(shè)計(jì)，且樓盤(pán)建成后，會(huì)顯得過(guò)于狹小?！容^低，無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)要么是開(kāi)發(fā)歷史較長(zhǎng)，象祁福新村已開(kāi)發(fā)了十年，在市場(chǎng)上積累了一定知名度與美譽(yù)度；或者是象南國(guó)奧林匹克花園，由于其系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，其有很高知名度，“運(yùn)動(dòng)休閑”形象進(jìn)一步人心。而本項(xiàng)目在這方面比較而言，其劣勢(shì)就較為明顯。3）解決辦法本項(xiàng)目由于各方條件限制，相對(duì)與華南板塊其她樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，存在某些劣勢(shì)。但事物總存在兩面性，優(yōu)劣式并非絕對(duì)，只要咱們把工作做好，做細(xì)，有時(shí)劣勢(shì)也可以變?yōu)閮?yōu)勢(shì)。下面針對(duì)上面所提到項(xiàng)目存在劣勢(shì)，提出某些規(guī)避辦法：——整合資源、擴(kuò)大規(guī)模在項(xiàng)目劣勢(shì)中已經(jīng)提到，本項(xiàng)目與華南板塊其她樓盤(pán)相比，規(guī)模較小。但也要看到其20萬(wàn)平方米占地面積，從絕對(duì)規(guī)模來(lái)講，并非是一種小盤(pán)。且華南板塊其她樓盤(pán)大多從荒地上開(kāi)拓出來(lái)，對(duì)于她們這些樓盤(pán)來(lái)講，必須要靠規(guī)模效應(yīng)來(lái)彌補(bǔ)例如，人氣局限性，周邊無(wú)市政配套等缺陷，可以說(shuō)是社區(qū)辦社會(huì)。而本項(xiàng)目由于所處南村鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，緊靠鎮(zhèn)政府，相對(duì)與華南板塊其她樓盤(pán)來(lái)說(shuō)其地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，周邊市政配套較多，因而通過(guò)對(duì)資源（涉及項(xiàng)目自身及周邊）有效整合，變?yōu)樯鐣?huì)辦社區(qū)，一定會(huì)將項(xiàng)目由“小”變“大”：——“泛社區(qū)”、“泛會(huì)所”概念即把周邊市政配套如公園、劇院、圖書(shū)館、幼兒園、小學(xué)、農(nóng)場(chǎng)等納入自己“泛社區(qū)”、“泛會(huì)所”范疇。詳細(xì)說(shuō)，辦法如下：就是把社區(qū)綠化與公園融為一體，公園是社區(qū)園林外延與拓展；劇院、圖書(shū)館、幼兒園、學(xué)校等市政配套設(shè)施作為社區(qū)“泛會(huì)所”一某些，與鎮(zhèn)政府充分協(xié)調(diào)與溝通，使社區(qū)住戶(hù)在使用這些設(shè)施時(shí)，有充分自由與優(yōu)惠；與圖書(shū)館、劇院、幼兒園等建立一定聯(lián)系，定期為社區(qū)住戶(hù)開(kāi)展特殊服務(wù)與充分交流，使住戶(hù)充分感覺(jué)到周邊設(shè)施是社區(qū)一某些，彌補(bǔ)社區(qū)由于規(guī)模較小，導(dǎo)致配套設(shè)施相對(duì)較小缺陷。華南板塊客戶(hù)中，以度假休閑為目占了相稱(chēng)大比例?？梢詫W(xué)習(xí)祈福農(nóng)莊做法，與規(guī)劃中農(nóng)莊聯(lián)姻，把農(nóng)莊作為一種學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)技藝、進(jìn)行農(nóng)業(yè)休閑基地?！阑鐓^(qū)環(huán)境、避免景觀(guān)劣勢(shì)星河灣有江景，南國(guó)奧林匹克花園與錦繡香江依山而建，華南新城山水自然結(jié)合，這些優(yōu)美景觀(guān)對(duì)項(xiàng)目推廣均有著積極推動(dòng)作用，相對(duì)與周邊其她樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目自然景觀(guān)沒(méi)有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。因此，要有效規(guī)避景觀(guān)劣勢(shì)，最重要是要提高樓盤(pán)自身質(zhì)素，創(chuàng)造社區(qū)獨(dú)特而優(yōu)美園林環(huán)境。社區(qū)園林設(shè)計(jì)，要作到如下幾點(diǎn)：聘請(qǐng)國(guó)際知名園林設(shè)計(jì)公司，建立良好口碑；園林規(guī)劃有一種鮮明主題，風(fēng)格獨(dú)特，最佳是有濃烈異域風(fēng)情，與其她樓盤(pán)江景、山景等自然景觀(guān)有明顯差別；突出社區(qū)文化氛圍。由于自然景觀(guān)上面劣勢(shì)，在社區(qū)環(huán)境與氛圍營(yíng)造上，要于華南板塊普遍宣揚(yáng)“自然生態(tài)社區(qū)”產(chǎn)生差別，突出社區(qū)文化品位?！黝}貫穿本項(xiàng)目地塊被道路所分割，各個(gè)組團(tuán)之間聯(lián)系有也許被打斷。因而在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中要特別注意加強(qiáng)組團(tuán)之間聯(lián)系，避免整個(gè)社區(qū)破碎感。整個(gè)社區(qū)以一種主題來(lái)貫穿，環(huán)繞這個(gè)主題，各個(gè)組團(tuán)自身也有一種自己主題。在概念與感覺(jué)上把整個(gè)社區(qū)貫穿起來(lái)；在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，各個(gè)分散地塊與組團(tuán)之間，可以互相銜接?！訌?qiáng)宣傳、樹(shù)立品牌由于本項(xiàng)目不象碧桂圓與南國(guó)奧林由于系列產(chǎn)品成功運(yùn)做，在市場(chǎng)與消費(fèi)者心中積累了一定知名度。本盤(pán)在推出后，比較碧桂園與南國(guó)奧林而言，獲得消費(fèi)者認(rèn)同也許還需要一定期間，會(huì)影響項(xiàng)目推廣。對(duì)于這一劣勢(shì)可以通過(guò)如下辦法來(lái)彌補(bǔ)：樹(shù)立公司形象。XX公司雖然公司知名度并不是很高，但涉足地產(chǎn)時(shí)間較早，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目也有十幾種，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，是一種有一定實(shí)力公司。在項(xiàng)目推出前可以通過(guò)某些軟性文章對(duì)公司進(jìn)行簡(jiǎn)介與宣傳，特別是對(duì)公司此前作過(guò)某些成功項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)介，并通過(guò)某些社會(huì)公益活動(dòng)來(lái)提高公司知名度。建立項(xiàng)目品牌。在確立項(xiàng)目主題后，環(huán)繞主題進(jìn)行宣傳，例如在報(bào)紙上刊登某些軟性文章，在社會(huì)上開(kāi)展某些與主題關(guān)于活動(dòng)等。使項(xiàng)目在正式推出前，就能獲得認(rèn)同。四、項(xiàng)目定位1.物業(yè)定位由于市場(chǎng)上存在嚴(yán)重代替性競(jìng)爭(zhēng)，及項(xiàng)目自身所面臨問(wèn)題，要想從市場(chǎng)上突圍而出，就必要在定位上與周邊樓盤(pán)區(qū)別開(kāi)來(lái)，走差別化路線(xiàn)，作出項(xiàng)目所特有東西，避免與周邊大盤(pán)在同一競(jìng)爭(zhēng)層面上進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)。上節(jié)在分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)時(shí)，咱們可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在外部?jī)?yōu)勢(shì)較少，反而存在項(xiàng)目小、位置偏等局限性之處，因此綜合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，要想在同片區(qū)樓盤(pán)中脫穎而出，就必要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)和彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，才干引起市場(chǎng)注意。從上節(jié)對(duì)華南板塊詳細(xì)樓盤(pán)分析中，可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性幾種熱點(diǎn)樓盤(pán)中，洋房基本戶(hù)型為二房（61-86M2）、三房（85-137M2）、復(fù)式（147-208M2），TOWNHOUSE及別墅（184-254M2），在這些產(chǎn)品中，咱們可以發(fā)現(xiàn)洋房單位和TOWNHOUSE及別墅之間戶(hù)型定位上存在較大差距，兩者之間缺少過(guò)渡產(chǎn)品，即（110-170M2）之間產(chǎn)品；并且從價(jià)格角度出發(fā)，洋房均價(jià)（3300-4000元/M因而從總價(jià)上說(shuō)，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，只有兩種選取，要么在市場(chǎng)上選取價(jià)格便宜洋房（3300-4000元/M2），要么選取價(jià)格昂貴TOWNHOUSE及別墅（4500-9000元/M2），中間并沒(méi)有第三種選取。針對(duì)市場(chǎng)這種狀況，建議本項(xiàng)目在物業(yè)定位上針對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步市場(chǎng)細(xì)分，大膽創(chuàng)新，在洋房和別墅之間創(chuàng)造第三種住宅方式----TOWNHOUSE情景花園洋房。該種物業(yè)對(duì)原先正統(tǒng)TOWNHOUSE進(jìn)行了一系列改進(jìn)，將整套面積從普通TOWNHOUSE200-300平方米，壓縮至110-170平方米，把原先TOWNHOUSE獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)改為一門(mén)幾戶(hù)，但保存TOWNHOUSE中每家?guī)杜_(tái)形式，保證每家擁有一種不少于20平米私家花園，同步通過(guò)這些調(diào)節(jié)可以大大提高容積率，普通可以作到1.2左右，這樣一種物業(yè)從幾方面來(lái)講，都具備一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：——TOWNHOUSE情景花園洋房面積由110-170平方米，是現(xiàn)今市場(chǎng)中一種空白點(diǎn)，對(duì)于市場(chǎng)細(xì)化、彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺、避免強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)是十分有利。——TOWNHOUSE情景花園洋房容積率可以較高，同步又具備TOWNHOUSE及別墅特性—相對(duì)獨(dú)立空間，每家擁有一種或各種花園或露臺(tái)，使其在價(jià)格上有較大彈性，售價(jià)高于普通洋房，但卻又比普通TOWNHOUSE可以便宜，具備比普通洋房更大價(jià)值上升空間，預(yù)測(cè)普通TOWNHOUSE情景花園洋房單價(jià)會(huì)比同花園普通洋房高出20%左右。該價(jià)位在市場(chǎng)中也正好位于普通洋房和TOWNHOUSE別墅之間，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱一種區(qū)域?！猅OWNHOUSE情景花園洋房最大特點(diǎn)在于以普通市區(qū)內(nèi)買(mǎi)一套二房或小三房單位錢(qián)就能得到別墅享有，按一套面積110-170平米來(lái)看，如果每平米按4100元/平米計(jì)，則總價(jià)45，市內(nèi)房?jī)r(jià)按7500元/平米，則在市內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)60-93平米普通住宅，對(duì)于客戶(hù)具備相稱(chēng)吸引力?！猅OWNHOUSE情景花園洋房在廣州市場(chǎng)中是一種全新產(chǎn)品，擁有比普通洋房稍高價(jià)格，但卻擁有TOWNHOUSE別墅舒服體驗(yàn)，對(duì)于置業(yè)者而言，與其在市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一種小單位，不如在郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)一種擁有別墅體驗(yàn)TOWNHOUSE情景花園洋房，這對(duì)于推廣炒作也是十分有利。——TOWNHOUSE情景花園洋房作為咱們獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，可以起到較好宣傳樓盤(pán)效果，對(duì)于樓盤(pán)內(nèi)其她物業(yè)銷(xiāo)售也會(huì)起到較好帶動(dòng)作用。同步作為一種歷時(shí)較長(zhǎng)，投入成本較大房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)盡量減少項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就需要開(kāi)發(fā)商盡量豐富產(chǎn)品種類(lèi)，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是同樣，在主推TOWNHOUSE情景花園洋房同步，社區(qū)也應(yīng)配備一定數(shù)量普通洋房和TOWNHOUSE別墅，完善項(xiàng)目物業(yè)配比：1）普通洋房和TOWNHOUSE別墅可以豐富項(xiàng)目產(chǎn)品鏈條，同步作為華南板塊最重要兩種物業(yè)類(lèi)型，特別是普通洋房這一塊，市場(chǎng)需求量也非常大，應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目又一種重要物業(yè)類(lèi)型，而TOWNHOUSE別墅則重要是作為項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)重要物業(yè)類(lèi)型--TOWNHOUSE情景花園洋房和普通洋房補(bǔ)充，數(shù)量不應(yīng)太多。2）普通洋房在定位方面建議采用中高檔次物業(yè)、較低市場(chǎng)價(jià)格思路，由于相對(duì)于其她競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)而言，本項(xiàng)目在配套設(shè)施方面投入相對(duì)較小，相對(duì)而言物業(yè)成本相對(duì)較低，有助于咱們制作出檔次較高洋房物業(yè)，同步也正由于項(xiàng)目自身所存在諸如項(xiàng)目小、配套設(shè)施不齊全、交通不便等不利因素，使銷(xiāo)售過(guò)程中普通洋房要在市場(chǎng)搶占先機(jī)，就要在價(jià)格上體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。3）TOWNHOUSE別墅作為項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型一種補(bǔ)充，在定位上應(yīng)保持與整體項(xiàng)目保持一致，建議采用控制總價(jià)方式，將該類(lèi)物業(yè)總價(jià)控制在一定范疇內(nèi)，與TOWNHOUSE情景花園洋房、普通洋房單位銷(xiāo)售總價(jià)保持一定比例。綜上所述，項(xiàng)目物業(yè)定位方面建議以TOWNHOUSE情景花園洋房和普通洋房為主，恰當(dāng)添加某些TOWNHOUSE別墅作為補(bǔ)充。除此之外，項(xiàng)目建議還可以引進(jìn)某些全新物業(yè)類(lèi)別，如空中別墅、雙拼疊拼別墅、錯(cuò)層設(shè)計(jì)等，作為項(xiàng)目對(duì)外推廣時(shí)噱頭來(lái)使用。住宅物業(yè)配比建議為普通洋房（涉及錯(cuò)層、躍式、復(fù)式設(shè)計(jì)）占50%，TOWNHOUSE情景花園洋房（含雙拼疊拼別墅）占40%，TOWNHOUSE別墅（含空中別墅）占10%。此外，在項(xiàng)目整體物業(yè)檔次方面以中高檔次定位為主，由于項(xiàng)目要吸引到廣州客戶(hù)來(lái)看樓并對(duì)其感興趣，物業(yè)設(shè)計(jì)、施工、用料等方面必要有所保證，使之在檔次上不輸于其她樓盤(pán)，這樣才干保證項(xiàng)目合理競(jìng)爭(zhēng)力。但在項(xiàng)目中也并不是所有物業(yè)都必要以高檔次原則完畢，相對(duì)而言，售樓處和示范社區(qū)是原則要更高某些，TOWNHOUSE情景花園洋房原則要比普通洋房高，別墅類(lèi)別物業(yè)檔次最高。作為形象包裝上考慮，對(duì)于項(xiàng)目TOWNHOUSE情景花園洋房建議對(duì)外宣傳時(shí)采用全新概念與包裝，以引起市場(chǎng)注意。建議名稱(chēng)有疊翠別墅、SUNNYHOUSE、AMA—TOWNHOUSE（準(zhǔn)TOWNHOUSE）。2.形象定位由于從項(xiàng)目周邊樓盤(pán)定位來(lái)說(shuō)，體育概念、配套齊全、濱江概念、生態(tài)自然概念、五星級(jí)居家概念都為其她樓盤(pán)所引用，結(jié)合本項(xiàng)目周邊狀況和項(xiàng)目自身特點(diǎn)--TOWNHOUSE情景花園洋房概念較新，應(yīng)當(dāng)為年輕人所青睞狀況，建議項(xiàng)目定位采用居家生活方式概念，將新生活方式和生活理念引進(jìn)到項(xiàng)目中來(lái)，同步在項(xiàng)目中提出其她樓盤(pán)所沒(méi)有休閑、舒服、創(chuàng)新題材，將它與項(xiàng)目所營(yíng)造居家氛圍相結(jié)合，作為項(xiàng)目形象推廣重要方向：休閑—都市人在大都市里每天進(jìn)行繁重工作，回家之后都但愿能從沉重壓力中解脫出來(lái)，休閑寫(xiě)意居家氛圍正是她們所追求。舒服—項(xiàng)目給客戶(hù)提供是舒服一種居家氛圍，位處小鎮(zhèn)商業(yè)文化中心，擁有完善而以便生活配套，安靜生活環(huán)境和豐富娛樂(lè)設(shè)施。一種完全適合居家舒服生活社區(qū)。創(chuàng)新—項(xiàng)目所倡導(dǎo)并不是簡(jiǎn)樸模仿她人，而是有自己思維和理念，并能不時(shí)對(duì)原有觀(guān)念和老式思維進(jìn)行突破，創(chuàng)新。項(xiàng)目中則體當(dāng)前新物業(yè)形式，和項(xiàng)目中時(shí)時(shí)體現(xiàn)創(chuàng)新風(fēng)格。居家—通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目所在片區(qū)，除去某些香港客戶(hù)置業(yè)外，社區(qū)當(dāng)前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者中自住占了絕大某些，度假比例越來(lái)越小，也就是說(shuō)隨著重要是廣州客戶(hù)置業(yè)心態(tài)變化，越來(lái)越多廣州人樂(lè)旨在番禺落戶(hù)，并也許長(zhǎng)期居住，因而營(yíng)造居家氛圍對(duì)這些長(zhǎng)期居住者是非常有吸引力。也將是將來(lái)推廣中重點(diǎn)。項(xiàng)目形象定位將重要通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃主線(xiàn)在項(xiàng)目建筑、園林、小品等方面中加以體現(xiàn)。3.戶(hù)型定位依照上節(jié)對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)戶(hù)型分析，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)上存在重要是：普通洋房：二房戶(hù)型面積重要是61-86平方米、三房戶(hù)型面積重要是85-137平方米、復(fù)式單位戶(hù)型面積重要為147-208平方米；TOWNHOUSE情景花園洋房：市場(chǎng)上無(wú)該類(lèi)物業(yè)TOWNHOUSE別墅：市場(chǎng)上主力戶(hù)型面積為184-254平方米，錦繡香江有少量129平米TOWNHOUSE。同步依照廣州市場(chǎng)潛在購(gòu)房客戶(hù)調(diào)研分析，市場(chǎng)上對(duì)二房單位需求約占總體購(gòu)房需求46%，三房單位需求約占總體購(gòu)房需求44%，是住房市場(chǎng)上最受消費(fèi)者歡迎兩種戶(hù)型類(lèi)別。同步調(diào)查成果還顯示，消費(fèi)者對(duì)二房單位戶(hù)型面積中，二房一廳單位盼望面積是64平方米，二房二廳單位盼望面積是74平方米；在三房單位戶(hù)型面積中，三房一廳單位盼望面積是83平方米，三房二廳一衛(wèi)單位盼望面積是93平方米，三房二廳二衛(wèi)單位盼望面積是102平方米。40M240-50M251-60M261-70M271-80M281-90M291-100M2101-120M2121-150M2150M2以上單身公寓/單房★一房一廳★★二房一廳★★★二房二廳★★★三房一廳★★★三房?jī)蓮d★★★★四房二廳★★★五房二廳★★復(fù)式★★★在普通開(kāi)間中，三房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d和兩房一廳是最受歡迎，兩房一廳和兩房?jī)蓮d消費(fèi)者規(guī)定住房面積分別為51-80平方米，三房?jī)蓮d購(gòu)買(mǎi)者選取范疇最廣，71-150平方米均可接受。在面積選取上，半數(shù)買(mǎi)家選取71-100平方米單位，這其中以91-100平方米戶(hù)型所占比例最大，并且三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型比三房?jī)蓮d一衛(wèi)受歡迎限度要高出5個(gè)百分點(diǎn)。綜合以上調(diào)研成果和同片區(qū)樓盤(pán)戶(hù)型分布和銷(xiāo)售狀況，同步考慮到項(xiàng)目所在位置為廣州郊區(qū)，相對(duì)于被調(diào)研市內(nèi)住房客戶(hù)規(guī)定，郊區(qū)住房面積有增大特點(diǎn)：——建議項(xiàng)目普通洋房應(yīng)設(shè)立二房、三房和復(fù)式單位。面積分別為二房65-80平方米，其中65-75平米單位占80%，75-80平米單位占20%，三房90-120平方米，其中90-110平米單位占60%，110-120平米單位占40%，復(fù)式150-180平方米?！猅OWNHOUSE情景花園洋房為市場(chǎng)上全新產(chǎn)品，建議戶(hù)型面積從110-170平方米，成為二房、三房和復(fù)式、TOWNHOUSE別墅之間中間產(chǎn)品。——TOWNHOUSE別墅在項(xiàng)目中數(shù)量會(huì)較少，只是豐富產(chǎn)品系列，考慮到社區(qū)容積率限制，做大型豪華別墅不現(xiàn)實(shí)，建議戶(hù)型面積180-200平米。——建議項(xiàng)目在洋房方面戶(hù)型分布狀況為，二房占40%，三房占45%，其她戶(hù)型占15%?！猅OWNHOUSE情景花園洋房中情景花園洋房占75%，其她（如雙拼疊拼別墅）占25%?！猅OWNHOUSE別墅中空中別墅和普通別墅各占一半，50%。項(xiàng)目戶(hù)型平均面積為117平方米。項(xiàng)目總體面積分布為面積所占比例65-80平方米20%90-120平方米52.50%150-180平方米17.50%180-200平方米10%但是要指出是，現(xiàn)階段所提出物業(yè)配比和戶(hù)型建議方面均是依照現(xiàn)今市場(chǎng)狀況分析得出結(jié)論，在實(shí)際操作過(guò)程中不也許是一成不變，將會(huì)隨著銷(xiāo)售進(jìn)程和市場(chǎng)變化作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。4.價(jià)格定位項(xiàng)目定價(jià)由于當(dāng)前項(xiàng)目尚處在前期規(guī)劃階段，許多詳細(xì)項(xiàng)目資料沒(méi)有擬定，因而無(wú)法直接與片區(qū)內(nèi)其她樓盤(pán)相比較，故當(dāng)前只能從整體市場(chǎng)價(jià)格定位角度提出某些初步建議和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目最后價(jià)格定位將依照將來(lái)更進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研、成本核算和推廣方案等方面作出調(diào)節(jié)。依照對(duì)廣州潛在購(gòu)房客戶(hù)購(gòu)房?jī)r(jià)格調(diào)研，45%購(gòu)房者會(huì)選取3000-4000元/平方米住宅，25%人會(huì)選取4001-5000元/平方米住宅，其中規(guī)定總樓價(jià)控制在50萬(wàn)元如下占了半數(shù)人。由此可見(jiàn)，在樓價(jià)取向上，買(mǎi)家對(duì)番禺盤(pán)規(guī)定必要是價(jià)廉物美，對(duì)于某些規(guī)模較小樓盤(pán)就體現(xiàn)更為明顯。同步通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)比較法，將本項(xiàng)目和周邊樓盤(pán)進(jìn)行比較從而得出項(xiàng)目合理均價(jià)。--選用比較樣板原則原則一：均為華南板塊樓盤(pán)；原則二：與項(xiàng)目有較為相似特點(diǎn)，如項(xiàng)目規(guī)模大、配套齊等；原則三：重要目的客戶(hù)群均為廣州客戶(hù)，外地客戶(hù)所占比例不多；原則四：銷(xiāo)售狀況良好，已得到了市場(chǎng)認(rèn)同。下面咱們分別就洋房和TOWNHOUSE別墅各選出幾種樓盤(pán)作為項(xiàng)目參照比較對(duì)象，洋房項(xiàng)目涉及：華南碧桂園、南國(guó)奧園、星河灣、祁福新村。TOWNHOUSE別墅項(xiàng)目涉及：華南碧桂園、錦繡湘江、祁福新村。這幾種項(xiàng)目當(dāng)中除了華南碧桂園和祁福新村是由洋房和TOWNHOUSE別墅建筑組合而成，其她項(xiàng)目從當(dāng)前推出單位來(lái)看并沒(méi)有組合。為了讓價(jià)格分析為精確，在這里將其拆分為洋房和TOWNHOUSE別墅單位不同價(jià)格分別比較。下表就影響樓盤(pán)價(jià)格十一項(xiàng)因素分別給各個(gè)項(xiàng)目打分。洋房單位價(jià)格測(cè)算表影響因素分?jǐn)?shù)華南碧桂園南國(guó)奧園星河灣祁福新村本項(xiàng)目地理位置12871076景觀(guān)1069857周邊環(huán)境1057965戶(hù)型構(gòu)造128108810發(fā)展商888684周邊配套1054547社區(qū)配套10787105建筑規(guī)模888886物業(yè)管理666556工程進(jìn)度866675交樓原則666656滿(mǎn)數(shù)1007379787367平均分?jǐn)?shù)75.75按揭均價(jià)3300380043003800參照權(quán)重30%30%20%20%100%99011408607603750項(xiàng)目總體均價(jià)為3750*67/75.75=3317TOWNHOUSE別墅單位價(jià)格測(cè)算表影響因素分?jǐn)?shù)華南碧桂園錦繡湘江祁福新村本項(xiàng)目地理位置128876景觀(guān)106957周邊環(huán)境105865戶(hù)型構(gòu)造1277510發(fā)展商88684周邊配套105547社區(qū)配套1076105建筑規(guī)模88886物業(yè)管理66556工程進(jìn)度86675交樓原則66656滿(mǎn)數(shù)10072747067平均分?jǐn)?shù)72按揭均價(jià)450070004500參照權(quán)重40%35%25%100%1800245011255375項(xiàng)目總體均價(jià)為5375*67/72=5002闡明：1、均價(jià)=比較項(xiàng)目參照權(quán)重均價(jià)*項(xiàng)目分?jǐn)?shù)/幾種比較項(xiàng)目平均分?jǐn)?shù)2、比較項(xiàng)目參照權(quán)重比例是根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目檔次和與本項(xiàng)目特點(diǎn)相類(lèi)似限度而定。普通洋房：在前面物業(yè)定位時(shí)就已經(jīng)提到，建議采用中高檔次物業(yè)，較低市場(chǎng)價(jià)格推廣方式，由于相對(duì)于片區(qū)內(nèi)其她競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，項(xiàng)目普通洋房在配套設(shè)施、交通狀況、地理位置等方面都處在劣勢(shì)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，就必要采用相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格偏低價(jià)格方略，同步由于項(xiàng)目相對(duì)而言，在配套方面相對(duì)其她競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)不多，反而可以使項(xiàng)目能以更低成本推出市場(chǎng)（固然詳細(xì)價(jià)格是需要發(fā)展商核算成本收益之后才干擬定）。建議普通洋房銷(xiāo)售價(jià)格為均價(jià)3300元/平米左右。TOWNHOUSE情景花園洋房：通過(guò)比較TOWNHOUSE 情景花園洋房與普通洋房，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目TOWNHOUSE情景花園洋房售價(jià)建議可以達(dá)到4100元/平方米。TOWNHOUSE別墅：從市場(chǎng)總體狀況來(lái)看，TOWNHOUSE別墅市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)較激烈，建議售價(jià)為5000元/平方米左右。從而通過(guò)銷(xiāo)售單價(jià)確認(rèn)，可以輕松得出銷(xiāo)售總價(jià)：從總價(jià)來(lái)看，銷(xiāo)售物業(yè)之間存在較強(qiáng)階段性分布，總價(jià)從21萬(wàn)開(kāi)始遞增，最高有100萬(wàn)，之間較少存在互相之間代替性競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)相對(duì)重疊區(qū)域應(yīng)為普通洋房大戶(hù)型和TOWNHOUSE情景花園洋房小戶(hù)型單位，但兩者之間面積相差40平方米，單價(jià)也相差1000元/平方米，針對(duì)客戶(hù)群應(yīng)是不同層面，之間不應(yīng)存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。物業(yè)類(lèi)別面積單價(jià)銷(xiāo)售總價(jià)所占比例總體均價(jià)普通洋房二房6575330021450024750016%3790758033002475002640004%三房90110330029700036300013.50%11012033003630003960009.00%其她15018033004950005940007.50%TOWNHOUSE情景花園洋房150平方米如下110130410045100053300030%150平方米以上170410069700069700010%TOWNHOUSE別墅1802005000900000100000010%為了實(shí)現(xiàn)目的均價(jià)擴(kuò)大項(xiàng)目利潤(rùn)，推廣定價(jià)時(shí)將依照時(shí)間先后及實(shí)時(shí)銷(xiāo)售狀況對(duì)價(jià)格及折扣進(jìn)行合理控制，以期完畢目的價(jià)格定位。上面所提到均價(jià)是指項(xiàng)目在整體售完時(shí)所達(dá)到價(jià)格目的，但在實(shí)際推廣中，咱們會(huì)采用由低位至高價(jià)位滾動(dòng)式推廣方式，即在開(kāi)盤(pán)前期也許會(huì)采用較低價(jià)格吸引買(mǎi)家入市，達(dá)到匯集人氣，營(yíng)造熱烈認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面效果，后期再將價(jià)格逐漸提高。5.客戶(hù)定位針對(duì)項(xiàng)目物業(yè)定位，并結(jié)合對(duì)周邊樓盤(pán)客戶(hù)分析，本項(xiàng)目目的客戶(hù)可以區(qū)別為三種人：廣州人、番禺本地人和外地客戶(hù)，三者之間比例建議為6：3：1，以廣州客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)為主。——項(xiàng)目中TOWNHOUSE情景花園洋房預(yù)測(cè)將會(huì)吸引相稱(chēng)某些廣州客戶(hù)注意，但同步對(duì)于番禺本地客戶(hù)也將有較大吸引力?！胀ㄑ蠓繉⒅匾嫦驈V州客戶(hù)，少量外地客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)?！猅OWNHOUSE別墅將重要面向廣州客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)。同步，針對(duì)項(xiàng)目重要客戶(hù)群—廣州人和番禺本地人，再做進(jìn)一步市場(chǎng)細(xì)分。普通洋房：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)測(cè)在3300元/平方米，二房預(yù)測(cè)總價(jià)為20-27萬(wàn)，三房預(yù)測(cè)總價(jià)為29-41萬(wàn)，復(fù)式預(yù)測(cè)總價(jià)為50-60萬(wàn)。重要目的客戶(hù)為廣州客戶(hù)，該某些客戶(hù)應(yīng)具備重要特性為：在廣州市內(nèi)買(mǎi)房有一定困難客戶(hù)，選取在郊外購(gòu)買(mǎi)一套便宜住宅；在廣州市內(nèi)已有公房或其她物業(yè)，想到郊區(qū)買(mǎi)一套相對(duì)大一點(diǎn)住房；也有某些為來(lái)番禺度假人士。番禺本地人中相稱(chēng)富有階層也許會(huì)選取復(fù)式住宅，而某些外來(lái)非土生土長(zhǎng)番禺客戶(hù)也許會(huì)選取洋房。TOWNHOUSE情景花園洋房：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)測(cè)為4100元/平方米左右，預(yù)測(cè)總價(jià)為45-70萬(wàn)，該某些目的客戶(hù)中廣州客戶(hù)應(yīng)定位為社會(huì)中高收入階層，相對(duì)較年輕，往往已經(jīng)是二次或多次置業(yè)，相稱(chēng)某些擁有私家車(chē)，尋找適合她們更高居住規(guī)定產(chǎn)品；而番禺本地客戶(hù)則應(yīng)是本地相稱(chēng)富有階層。TOWNHOUSE別墅：?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)測(cè)為5000元/平方米，預(yù)測(cè)總價(jià)為90-100萬(wàn)，該某些物業(yè)目的客戶(hù)中廣州客戶(hù)和番禺本地客戶(hù)均應(yīng)是相稱(chēng)富有社會(huì)階層。依照最新市場(chǎng)調(diào)研分析，當(dāng)前在番禺區(qū)居住廣州本地人占了82%，她們購(gòu)房目以再次置業(yè)以改進(jìn)居住條件所占比例最大，達(dá)到44%，同步也有近4成潛在購(gòu)房者置業(yè)目是為了度假?？梢钥闯觯瑥V州本地人置業(yè)番禺居家比例已經(jīng)越來(lái)越多，成為一種發(fā)展趨勢(shì)。結(jié)合本項(xiàng)目外部地理位置、環(huán)境及旅游景點(diǎn)等都不占優(yōu)勢(shì)狀況下，與周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)度假客戶(hù)會(huì)有相稱(chēng)困難，建議重要從社區(qū)內(nèi)部來(lái)挖掘亮點(diǎn)，與其她競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重點(diǎn)目的客戶(hù)為度假客戶(hù)相區(qū)別，項(xiàng)目以廣州在番禺居家客戶(hù)為主，該某些客戶(hù)以改進(jìn)居住條件和一次置業(yè)為重要目，盡量在項(xiàng)目中營(yíng)造一種溫馨居家氛圍。此外，當(dāng)前廣州樓市中已經(jīng)浮現(xiàn)了一某些投資人士，本項(xiàng)目周邊具備相稱(chēng)發(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目相相應(yīng)具備價(jià)值上升空間，這對(duì)于該某些客戶(hù)也具備一定吸引力。針對(duì)項(xiàng)目中也許浮現(xiàn)度假和投資人士，建議在項(xiàng)目中可以考慮某些引進(jìn)分時(shí)度假模式，對(duì)于只是周末來(lái)度假人士由酒店統(tǒng)一安排出租其空余物業(yè)，和酒店床位出租相結(jié)合，并將所有可投資出租單位集中在A(yíng)1-2地塊幾棟內(nèi)，使業(yè)主在購(gòu)房同步還能得到一定回報(bào)。不但可以較好達(dá)到物業(yè)增值，并且可以在項(xiàng)目推廣過(guò)程中作為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。6.物業(yè)規(guī)劃建議結(jié)合項(xiàng)目地塊實(shí)際狀況、本項(xiàng)目物業(yè)定位和項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)推廣節(jié)奏，建議在項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃與項(xiàng)目地塊、分期開(kāi)發(fā)上做統(tǒng)籌安排，合理安排推廣節(jié)奏和物業(yè)類(lèi)型。我司建議項(xiàng)目考慮分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，第一組團(tuán)建議為A1-2和A3地塊，外加A1-1地塊會(huì)所設(shè)施某些，總建筑面積約為10.5萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積約為1.8萬(wàn)平方米，會(huì)所建筑面積約為5000平方米。由于項(xiàng)目規(guī)劃中在A(yíng)1-1地塊要設(shè)立一種酒店和會(huì)所，可以考慮將兩者之間分隔開(kāi)來(lái)建設(shè)，會(huì)所設(shè)施將在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)完畢，同步考慮作為將來(lái)售樓處來(lái)使用，開(kāi)口建議設(shè)在朝北側(cè)，與項(xiàng)目第一期推出單位相呼應(yīng)；而酒店則由于投資較大、施工期和裝修時(shí)間都較長(zhǎng)，同步由于酒店投入產(chǎn)出周期也較長(zhǎng)，建議酒店施工時(shí)機(jī)選取在項(xiàng)目最后一種組團(tuán)完畢時(shí)。同步在項(xiàng)目住宅某些發(fā)售前，商業(yè)街可以考慮率先開(kāi)售，由于將來(lái)社區(qū)內(nèi)商業(yè)街將會(huì)是項(xiàng)目一種亮點(diǎn)，建議項(xiàng)目示范社區(qū)與商業(yè)街相結(jié)合，設(shè)在A(yíng)3地塊。在該期物業(yè)以普通洋房為主，附之以TOWNHOUSE情景花園洋房相結(jié)合方式，別墅方面可以引入空中別墅物業(yè)。第二組團(tuán)建議為A2、B（某些）地塊，總建筑面積約為9萬(wàn)平方米，重要以住宅物業(yè)為主，A2地塊相對(duì)容積率較高，將以普通洋房為主，TOWNHOUSE情景花園洋房為輔，別墅方面還是引進(jìn)空中別墅；而B(niǎo)地塊則將開(kāi)發(fā)接近A3地塊一某些，占地約3.2萬(wàn)平方米，由于該地塊緊鄰山坡，并且高低起伏，物業(yè)方面將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配有少量TOWNHOUSE別墅。第三組團(tuán)建議為B（某些）地塊和酒店項(xiàng)目，總建筑面積為9.7萬(wàn)平方米，由于該地塊緊鄰山坡，高低起伏有最多8米落差，同步考慮在前兩期內(nèi)TOWNHOUSE情景花園洋房已經(jīng)為市場(chǎng)合接受，建議在該地塊將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配以少量TOWNHOUSE別墅。項(xiàng)目酒店項(xiàng)目約1.2萬(wàn)平方米建筑面積開(kāi)始開(kāi)工。總體建筑類(lèi)型以普通洋房和TOWNHOUSE情景花園洋房為主，總計(jì)別墅數(shù)量不應(yīng)超過(guò)總量10%。期數(shù)地塊表用地建筑面積住宅商業(yè)會(huì)所（酒店）車(chē)位第一期A(yíng)1-218600250003000131A348000600001100314A1-130005000總計(jì)85000180005100444第二期A(yíng)2348000100251B某些3384003000100201總計(jì)864003000200451第三期B某些6250077000200402A1-101A3和A1-28000總計(jì)77000800012200402共計(jì)21310024840029000175001293共計(jì)建筑面積294900物業(yè)類(lèi)別面積所占比例共計(jì)建筑面積大概套數(shù)車(chē)位配比車(chē)位普通洋房二房658040%4968068525%171三房9012045%5589053250%266其她15018015113TOWNHOUSE情景花園洋房150平方米如下11013075%7452062175%466150平方米以上17017025%24840146100%146TOWNHOUSE別墅空中別墅180200100%24840131100%131總計(jì)24840022281293在車(chē)位設(shè)立上，建議地下車(chē)位可以通過(guò)立體停車(chē)庫(kù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，在操作中架高地下立體車(chē)庫(kù)高度，先只做一層車(chē)位，并為其預(yù)設(shè)兩層立體機(jī)械車(chē)庫(kù)也許，從而節(jié)約成本，并可以通過(guò)調(diào)節(jié)彈性解決車(chē)位數(shù)量。7.TOWNHOUSE情景花園洋房簡(jiǎn)樸簡(jiǎn)介：TOWNHOUSE情景花園洋房并不是真正意義上TOWNHOUSE，與老式歐美TOWNHOUSE相比，TOWNHOUSE情景花園洋房更具備中華人民共和國(guó)特色，可以說(shuō)是采TOWNHOUSE之長(zhǎng)，棄TOWNHOUSE之短。TOWNHOUSE情景花園洋房面積不是歐美TOWNHOUSE200－300平方米，而是普通人能接受109－170平方米，容積率是1．2左右，稍高于歐美0．8；歐美TOWNHOUSE講究有天有地，TOWNHOUSE情景花園洋房則是各有天地等等。從該種物業(yè)建筑特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它往往采用退臺(tái)式多層建筑設(shè)計(jì)，在同一層面上有三戶(hù)，普通為一層、二層各一戶(hù)，三四五層為一戶(hù)，一二層單位在120平方米左右，三四五層單位面積在160平方米左右。每戶(hù)保證至少有一種大露臺(tái)，露臺(tái)外預(yù)設(shè)花槽進(jìn)行空中綠化。在室內(nèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，普通建議采用小躍式，將室內(nèi)動(dòng)靜空間進(jìn)行分隔，普通120左右單位建議為三房戶(hù)型，一樓單位設(shè)有單獨(dú)入口和私家庭院，從南向入口出入，二三樓單位公用一種樓梯，該樓梯設(shè)計(jì)上可以朝南，也可以放在北邊，三四五樓一套中五樓單位基本為平臺(tái)花園，主人房設(shè)在四樓，整套單位約170平方米，共計(jì)為四房左右。（詳見(jiàn)附圖）TOWNHOUSE情景花園洋房消費(fèi)群體呈增長(zhǎng)勢(shì)頭。市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)，中產(chǎn)階級(jí)、白領(lǐng)人士已經(jīng)成為市場(chǎng)消費(fèi)主力，她們普遍受過(guò)良好教誨，收入穩(wěn)定、事業(yè)正處在上升階段，但工作繁忙、壓力較大；她們對(duì)居所獨(dú)立性和私密性規(guī)定較高，渴望擁有自己空間，自由自在地?fù)]灑生活；她們追求優(yōu)美環(huán)境、清新空氣、充分陽(yáng)光，有追求自然、返璞歸真強(qiáng)烈愿望；她們規(guī)定自己居所尊貴而有生活品位，是能充分呈現(xiàn)自己個(gè)性化空間和價(jià)值取向；而新型這種TOWNHOUSE情景花園洋房正是滿(mǎn)足了以上消費(fèi)者需要。五、物業(yè)建議1、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)主題：依照項(xiàng)目自身地塊狀況和周邊環(huán)境狀況，建議采用一種地道歐洲小鎮(zhèn)做法，整個(gè)社區(qū)建筑風(fēng)格、園林和小品特色等方面都環(huán)繞著這一主題展開(kāi)，成為項(xiàng)目設(shè)計(jì)一條主線(xiàn)；并且環(huán)繞這條主線(xiàn)，發(fā)掘和創(chuàng)造一系列項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，成為項(xiàng)目推廣一種重要亮點(diǎn)。1）丹麥小鎮(zhèn)—“夢(mèng)幻之城”、“童話(huà)之城”、“夢(mèng)想之城”丹麥?zhǔn)侵?huà)作家安徒生故鄉(xiāng)，安徒生所做童話(huà)故事如賣(mài)火柴小女孩、海女兒、丑小鴨等作品膾炙人口，在中華人民共和國(guó)和全世界都擁有大量讀者。建議項(xiàng)目以童話(huà)夢(mèng)幻作為主線(xiàn)，采用丹麥北歐風(fēng)格，在項(xiàng)目元素體現(xiàn)方面重要以安徒生童話(huà)中故事為原本，并結(jié)合其她童話(huà)故事如格林童話(huà)等，塑造一種貫串在童話(huà)故事中夢(mèng)幻之城，制造一種休閑輕松社區(qū)環(huán)境，給廣大消費(fèi)者以回到童年、實(shí)現(xiàn)心中夢(mèng)想夢(mèng)幻之城感覺(jué)，同步可以從單純童年抱負(fù)擴(kuò)展到現(xiàn)實(shí)生活，從實(shí)現(xiàn)童年夢(mèng)想推廣到實(shí)現(xiàn)自我，達(dá)到人生目的，從而將項(xiàng)目主題引申為實(shí)現(xiàn)人生夢(mèng)想和追求。從項(xiàng)目目的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，相稱(chēng)某些都應(yīng)當(dāng)是在通過(guò)自己努力和不懈追求，在事業(yè)上獲得相稱(chēng)成功，而項(xiàng)目主線(xiàn)也正好切合了這某些客戶(hù)心理----心中夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)地方；此外，針對(duì)某些目的客戶(hù)是相對(duì)年輕，事業(yè)尚未完全成功狀況，項(xiàng)目主線(xiàn)又可以理解為----在這里，實(shí)現(xiàn)你心中夢(mèng)想。在項(xiàng)目推廣之中，可以采用“還你一種童年夢(mèng)”、“夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)地方”廣告推廣語(yǔ)，“還你一種童年夢(mèng)”在1996年XX海景花園ABC區(qū)推廣中曾經(jīng)被使用，受到了市場(chǎng)廣泛好評(píng)，時(shí)至今日有些深圳人還能記得這句廣告語(yǔ)。丹麥簡(jiǎn)介：丹麥王國(guó)（TheKingdomofDenmark）是一種地處北歐、美麗富饒國(guó)家。在丹語(yǔ)中，丹為“丹人”、麥為“田地”，丹麥即為“丹人田地”之意。丹麥臨北海，東靠波羅地海、南部與德國(guó)接壤，北與挪威、瑞典隔海相望，由日德蘭半島大某些和半島東面西蘭、菲英、波恩荷爾姆等406個(gè)島構(gòu)成。蜿蜒曲折海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)7,300公里，在丹麥國(guó)土上任何一種地方距大海不會(huì)超過(guò)52公里。全國(guó)分14個(gè)縣，275個(gè)市以及格陵蘭和法羅群島兩個(gè)自治區(qū)。法羅群島與格陵蘭已先后于1948年和1979丹麥屬海洋性溫帶闊葉林氣候，天氣變化無(wú)常。冬天不象人們想象中那樣冰天雪地，二月份氣溫最低，平均為攝氐零下0.4度，七月份氣溫最高，平均為16.6度。丹麥年降水量613毫米丹麥?zhǔn)锥几绫竟挥谖魈m島東岸，其名稱(chēng)丹麥語(yǔ)意思是“商港”。它與瑞典第三大都市馬爾默（Malmo）隔厄松海峽遙遙相對(duì)。連接哥本哈根和馬爾默厄松海峽跨海大橋已于建成通車(chē)。哥本哈根從十五世紀(jì)就已成為丹麥?zhǔn)锥?，有許多歷史名勝古跡，是知名古城和旅游勝地，常被人們稱(chēng)為精致尖頂建筑之都，1996年被選為歐洲文化城，是丹麥政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是北歐最大都市。全國(guó)重要造船、機(jī)械、電子等工業(yè)大都集中在這里。哥本哈根港水深港闊，設(shè)備優(yōu)良，是丹麥最大商港，又是北歐最大貿(mào)易集散中心，每年出入港船只達(dá)3.5萬(wàn)艘以上，丹麥約半數(shù)進(jìn)出口貨品均經(jīng)由此港。港內(nèi)辟有自由貿(mào)易區(qū)和保稅倉(cāng)庫(kù)。哥本哈根是北歐、西歐海路空交通樞紐。丹麥其她都市和港口尚有：位于日德蘭半島東岸奧爾胡斯（AARHUS），人口有27萬(wàn)，是丹麥第二大港口及交通、工業(yè)、文化中心；菲英島北岸歐登塞（ODENSE），人口18萬(wàn)，知名安徒生故居就座落在這里；日德蘭半島北岸奧爾堡（AALBORG），人口16萬(wàn)；以及埃斯比約（ESBJERG）、赫爾辛堡（HELSINGBORG）等。

安徒生簡(jiǎn)介漢斯．克里斯蒂安．安徒生（HansChristianAndersen,1805～1875）誕生于丹麥富恩島奧登塞小鎮(zhèn)，是十九世紀(jì)世界童話(huà)大師。自幼家貧，11歲父逝，生活更為困頓。安徒生從小觀(guān)測(cè)敏銳，想象力豐富，14歲時(shí)告別故鄉(xiāng)到哥本哈根，下定決心要當(dāng)一種藝術(shù)家，卻面臨走投無(wú)路困境。幸好有文藝界人士同情她遭遇，提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，安徒生此間閱讀大量名家如哥德、拜倫作品，也學(xué)著創(chuàng)作詩(shī)篇與劇本。17歲刊登作品《嘗試集》，24歲出版長(zhǎng)篇幻想游記《阿馬格島漫游記》，第一版銷(xiāo)售一空，原本在饑餓中掙扎安徒生從此脫離貧窮陰影。安徒生是從寫(xiě)成年人文學(xué)作品開(kāi)始，但是她對(duì)丹麥文學(xué)──也對(duì)世界文學(xué)──最大貢獻(xiàn)，卻是童話(huà)。1835年，安徒生在創(chuàng)作了詩(shī)歌、故事、劇本，并受到社會(huì)承認(rèn)之后，她認(rèn)真地思考一種問(wèn)題：誰(shuí)最需要她寫(xiě)作呢？她感到最需要她寫(xiě)作人莫過(guò)于丹麥孩子，特別是窮苦孩子。她們是多么寂寞，不但沒(méi)有上學(xué)機(jī)會(huì)，沒(méi)有玩具，甚至還沒(méi)有朋友。她自己就曾經(jīng)是這樣一種孩子。為使這些孩子凄慘生活有一點(diǎn)溫暖，同步通過(guò)這些東西來(lái)教誨她們，使她們熱愛(ài)生活、熱愛(ài)美和真理，她就要為她們寫(xiě)些美麗作品，富有現(xiàn)實(shí)意義作品。她覺(jué)得最能表達(dá)她這個(gè)思想文學(xué)形式就是童話(huà)了。她要寫(xiě)童話(huà)，要做一種童話(huà)作家。安徒生從此成了一種具備特殊風(fēng)格童話(huà)作家。她過(guò)去歷程──艱難生活、學(xué)習(xí)、寫(xiě)作和旅行，在她看來(lái)完全是一種故意義準(zhǔn)備和練習(xí)，即為童話(huà)創(chuàng)作墊下基本。從此童話(huà)成了她重要?jiǎng)?chuàng)作活動(dòng)。她耗費(fèi)40載光陰，為孩子撰寫(xiě)了164則童話(huà)，文體涉及故事、散文、散文詩(shī)及小朋友故事。文體簡(jiǎn)潔樸素，但布滿(mǎn)豐富想象力與濃厚詩(shī)情及哲理，又能反映所處時(shí)代和社會(huì)生活，表達(dá)平凡人感情與意愿。因而她童話(huà)，表面上是「為孩子們講故事」，事實(shí)上卻適合任何年齡層。安徒生滿(mǎn)腔熱情地歌頌人民優(yōu)良品質(zhì)，同步又尖銳地揭露社會(huì)中形形色色丑態(tài)，以此襯托人民心靈美，使讀者以動(dòng)人詩(shī)境和意境中發(fā)現(xiàn)真理，發(fā)現(xiàn)人類(lèi)靈魂中最誠(chéng)實(shí)、最美麗、最善良事物，從而使人們感情得到凈化與升華。從這一點(diǎn)來(lái)看，安徒生堪稱(chēng)是一位偉大「人類(lèi)靈魂工程師」。在項(xiàng)目詳細(xì)安排上，可以采納使用安徒生童話(huà)中某些場(chǎng)景和人物作為社區(qū)內(nèi)特色，使之充分體現(xiàn)出項(xiàng)目夢(mèng)想、童話(huà)樂(lè)趣。不但給孩子們帶來(lái)童話(huà)般欣喜，并且項(xiàng)目中時(shí)時(shí)體現(xiàn)輕松、高興氛圍也是繁忙當(dāng)代都市人所盼望。并且對(duì)于整個(gè)番禺區(qū)、整個(gè)南村鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目完全跳出了其她樓盤(pán)風(fēng)格和情調(diào)，以一種全新角度和視野來(lái)詮釋整個(gè)樓盤(pán)，通過(guò)凸現(xiàn)小鎮(zhèn)品位和文化，將樓盤(pán)建成為番禺區(qū)、南村鎮(zhèn)特色樓盤(pán)和焦點(diǎn)。物業(yè)建議；由于社區(qū)整體風(fēng)格重點(diǎn)借鑒了丹麥奧登塞市特點(diǎn)，且?jiàn)W登塞市為知名童話(huà)大師安徒生故鄉(xiāng)。因而為了突出社區(qū)特色，整個(gè)社區(qū)以安徒生童話(huà)故事為主線(xiàn)，把安徒生童話(huà)內(nèi)容與社區(qū)整體規(guī)劃布局、建筑特色和園林規(guī)劃、建筑小品相融合，使社區(qū)有一種鮮明主題和別具一格情調(diào)。詳細(xì)建議如下：（1）社區(qū)幾種組團(tuán)分別以童話(huà)故事中浮現(xiàn)地名或其她名稱(chēng)命名。（2）社區(qū)入口處可以設(shè)立“安徒生”塑像，造型可為安徒生手捧童話(huà)書(shū)，周邊圍坐一群小朋友，場(chǎng)面即溫馨，又有濃厚文化氣息，且在明顯位置表白社區(qū)風(fēng)格與特色。（3）社區(qū)內(nèi)配備圖書(shū)館，并用安徒生某篇童話(huà)故事名字命名：“筆與墨水壺”。圖書(shū)館外型仿造童話(huà)故事中城堡；圖書(shū)館內(nèi)藏書(shū)中，童話(huà)類(lèi)圖書(shū)應(yīng)當(dāng)占一定比例，安徒生全集應(yīng)放在明顯位置。（4）社區(qū)雕塑小品處處體現(xiàn)安徒生童話(huà)中內(nèi)容與人物：A：“賣(mài)火柴小女孩”——安徒生初期作品，也是其最廣為流傳作品之一。建議把這篇童話(huà)與休閑廣場(chǎng)相融合，廣場(chǎng)中間有“小女孩”雕像，廣場(chǎng)照明燈制成火柴形狀，并且雕塑旁邊有故事簡(jiǎn)介。B：“風(fēng)車(chē)”——安徒生1865年刊登作品。建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)立一種仿真風(fēng)車(chē)模型，下面設(shè)立休閑坐椅，風(fēng)車(chē)上刻寫(xiě)出“風(fēng)車(chē)”故事簡(jiǎn)介。這樣即可以體現(xiàn)社區(qū)童話(huà)主題，反映北歐風(fēng)情，又可以作為尋常居民休閑場(chǎng)合。C：“教堂古鐘”——這篇童話(huà)是安徒生為她朋友塞爾為紀(jì)念席勒誕生１００周年而編。在社區(qū)內(nèi)可以仿造北歐教堂風(fēng)格，修建一種塔樓，樓上設(shè)立一種撞鐘。這樣即貫穿了社區(qū)主題，又把社區(qū)濃厚歐陸風(fēng)情體現(xiàn)出來(lái)。D：“丑小鴨”——這又是安徒生廣為流傳童話(huà)故事。對(duì)于社區(qū)水景，可