天津塘沽御海市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

塘沽區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、中新生態(tài)城季景華庭項(xiàng)目概況季景華庭項(xiàng)目為新加坡吉寶置業(yè)開發(fā)，一期2011年開盤，2013年6月入住。建筑面積17萬平米，占地面積10萬平米。戶型為50-130平米的一室-三室，34棟均為8-17層的精裝修高層。物業(yè)費(fèi)為3.9元/平米，綠化率50%，容積率1.6。全部采納中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計(jì)，墊高部分為車庫，車輛不會(huì)進(jìn)入上層空間，電梯直達(dá)車庫，人車分流，既保證了小區(qū)內(nèi)的交通平安和出行暢通，又保證了一層的住戶不會(huì)覺得潮濕陰暗。銷售代理為天津偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司。推售狀況現(xiàn)報(bào)價(jià)12500元/平米，實(shí)惠政策為全款4%，貸款2%，贈(zèng)送車位，一樓贈(zèng)送小院，頂樓贈(zèng)送露臺(tái)。主推79平米一室、87平米兩室和122平米三室。現(xiàn)二三期正在規(guī)劃中，一期已有四棟售罄。社區(qū)有獨(dú)立的商業(yè)，在規(guī)劃之中。置業(yè)顧問服裝整齊，樣板間的裝修風(fēng)格簡潔明快，鞋套分為已運(yùn)用和未運(yùn)用，在細(xì)微環(huán)節(jié)方面做得較為到位。美林園項(xiàng)目概況美林園項(xiàng)目由天津生態(tài)城建設(shè)投資有限公司開發(fā)。21棟均為9-17層的精裝修高層，包括88-102平米的兩室、117-130平米的三室和140平米的四室，共546戶。建筑面積139000平米，占地面積77300平米，綠化率40%-50%，容積率1.8，裝修費(fèi)用2000元/平米，物業(yè)費(fèi)2.7元。銷售代理為天津市凱成房地產(chǎn)詢問有限公司。推售狀況現(xiàn)均價(jià)11000元/平米，全款實(shí)惠2%，貸款實(shí)惠1%。一期2010年12月18日開盤，現(xiàn)僅剩尾盤，預(yù)料2012年5月入住。二期今年開盤，明年入住。售樓處為臨時(shí)活動(dòng)板房，職業(yè)顧問服裝并不統(tǒng)一，但親和力極強(qiáng)，案場(chǎng)整體設(shè)施相對(duì)簡陋，但因銷售進(jìn)展較快，并無進(jìn)一步改造。天房天和園項(xiàng)目概況天房天和園項(xiàng)目由天房集團(tuán)下屬的天津生態(tài)城天城置業(yè)有限公司開發(fā)。項(xiàng)目包括6層的花園洋房和11-18層的高層。戶型包括兩室、三室、四室和躍層，物業(yè)費(fèi)3元，精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，采納了中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計(jì)。建筑面積69793平米，占地面積45600平米，綠化率40.5%，容積率1.6。銷售代理為天津海納智地投資發(fā)展有限公司。推售狀況一期開盤時(shí)間為2010年12月，入住時(shí)間為2012年7月31日，現(xiàn)剩余四棟尚未開盤，現(xiàn)洋房均價(jià)11500-12000元/平米，高層均價(jià)10500元/平米。全款實(shí)惠3%，貸款實(shí)惠1%，并無贈(zèng)送車位，但可以保證每戶都有車位，精裝修贈(zèng)送空調(diào)。臨街的四棟洋房現(xiàn)已售罄。兩室戶型為100平米左右，三室戶型為130平米左右，最小戶型為97-99平米，二號(hào)樓首層贈(zèng)送小院，其他樓首層贈(zèng)送地下室。售樓處裝修風(fēng)格充溢田園自然氣息，小橋流水，叢林掩映，華貴鋼琴。置業(yè)顧問統(tǒng)一紫色服裝艷麗亮麗，整齊劃一。此項(xiàng)目與泰達(dá)御海項(xiàng)目定位類似，面對(duì)高端人群，無小戶型，大型國企開發(fā)背景。但面對(duì)較為嚴(yán)厲的限購政策和較為低迷的樓市現(xiàn)狀，好像實(shí)惠力度并不大，大型國企有良好的資金實(shí)力和抵擋風(fēng)險(xiǎn)以與市場(chǎng)波動(dòng)的實(shí)力是重要緣由，民營企業(yè)可能會(huì)由于資金周轉(zhuǎn)的問題加大實(shí)惠力度，國有企業(yè)不太會(huì)出現(xiàn)這種狀況，但是泰達(dá)和天房作為上市公司都要考慮公司業(yè)績問題。萬科錦廬項(xiàng)目概況萬科錦廬項(xiàng)目由天津萬科下屬的天津生態(tài)城萬宏置業(yè)有限公司開發(fā)。建筑面積126000平米，占地面積90000平米，容積率1.4，綠化率40%。2010年12月25日開盤，2012年7月30日入住。裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為1600元/平米。物業(yè)費(fèi)為3.5元。由新聯(lián)康(中國)代理銷售。推售狀況三棟高層已經(jīng)售罄，現(xiàn)售的5層洋房（無電梯）戶型為110-170平米，還剩1、3、4、6、7號(hào)樓5棟部分未售出。現(xiàn)均價(jià)14000元/平米，全款實(shí)惠3%，貸款首付五成以上實(shí)惠2%，五成以下實(shí)惠1%，贈(zèng)送車位。一層贈(zèng)送小院，頂層贈(zèng)送露臺(tái)。樣板間為110-145平米的花園洋房，裝修采納歐式貴族風(fēng)格，彰顯業(yè)主尊貴的身份和地位，開間7-7.7米，寬敞光明，視野開闊。小區(qū)的園林綠化已在修建之中，另外緊鄰小區(qū)一側(cè)，是政府規(guī)劃，萬科投資的景觀花園，竹林蔥郁，空氣清爽，設(shè)施齊全，售樓處四周一派朝氣盎然。世茂濕地公元項(xiàng)目概況世茂濕地公元項(xiàng)目為世茂房地產(chǎn)開發(fā)，均為11、18、21、24層的高層，戶型為80-144平米的一室和兩室，更有60平米左右小戶型供客戶選擇。精裝修費(fèi)用2000元/平米，包括空調(diào)、熱水器、潔具等，贈(zèng)送車位。建筑面積220000平米，占地面積158000平米，容積率1.4，綠化率40%。銷售和物業(yè)等均為世茂下屬公司代理，物業(yè)費(fèi)2.5-3元/平米。推售狀況現(xiàn)均價(jià)13000元。一二號(hào)地塊2010年9月開盤，一號(hào)地塊僅剩尾房，2012年6月入??；二號(hào)地塊在售，2012年12月入住，三四五號(hào)地塊預(yù)料今年開盤。并無中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計(jì)。樣板間采納海派裝修風(fēng)格，園林采納法式風(fēng)格，全部潔具均為TOTO品牌，地板品牌為圣象。高層的開間為客廳4.2-4.5米，臥房3.6米。售樓處采納類似世博會(huì)展館和科技館風(fēng)格的科普學(xué)問、電影播放和燈光展示，并有一個(gè)大規(guī)模的規(guī)劃實(shí)體模型，與電影、燈光同步，動(dòng)態(tài)演示，使人眼前一亮。科普學(xué)問主要講解中新生態(tài)城規(guī)定的26項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)，包括垃圾分類處理、中水循環(huán)利用等，以與世茂濕地公元項(xiàng)目自己開發(fā)的眾多節(jié)能環(huán)保措施，包括新型節(jié)水馬桶、不用開窗的自動(dòng)換氣通道和空氣取水裝置，以與多種低碳環(huán)保的裝修材料等。電影播放和燈光展示具體全面具體地展示了中新生態(tài)城的整體規(guī)劃，包括距天津中心城區(qū)45公里，距北京150公里，總面積約31.23平方公里，規(guī)劃居住人口35萬。規(guī)劃中的一條中心軸線、三個(gè)中心（城市中心、居住中心和生態(tài)中心）、六條生態(tài)通道以與在建的希爾頓超五星級(jí)酒店項(xiàng)目等等。二、開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目概況遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)，建筑面積200萬平米，占地面積70萬平米，綠化率40%，容積率2.6，毛坯房，物業(yè)費(fèi)1.8元。四期為70-107平米一室兩室小戶型，共9棟?，F(xiàn)為開發(fā)商自己銷售，五期會(huì)引入偉業(yè)進(jìn)場(chǎng)聯(lián)合銷售。推售狀況現(xiàn)四期僅剩尾盤，均價(jià)9200-9300元，為實(shí)惠之后價(jià)格。一期已經(jīng)入住，二三期2011年底入住，四期2012年10月入住，五期開盤時(shí)間和價(jià)格未定。一期案名香頌園、二期濱悅園、三期濱慧園、三期濱翔園。毛坯房，開間3.8米，無贈(zèng)送車位，但基本保證每戶都有車位。售樓處有電影、燈光協(xié)作簡易模型展示，主要展示遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目便利的交通條件，包括距離天津市區(qū)25公里、距離塘沽區(qū)政府4公里、距離濱海國際機(jī)場(chǎng)15公里，緊鄰輕軌胡家園站、京津塘高速馬路、華北陶瓷市場(chǎng)、濱?？瓦\(yùn)總站等；豐富的教化資源，包括斥資引入的塘沽一中、塘沽區(qū)試驗(yàn)小學(xué)和塘沽一幼等，還會(huì)興建塘沽區(qū)最大的的風(fēng)雨操場(chǎng)和圖書館；多樣的商業(yè)模式，包括購物、咖啡廳、酒吧、影院和塘沽區(qū)第一個(gè)室內(nèi)溜冰場(chǎng)等。有樣板間展示，風(fēng)格偏向年輕人口味。由于遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目定位為經(jīng)濟(jì)小戶型，客戶大多為了購置婚房，并且由于長期推廣宣揚(yáng)力度較大，所以銷售狀況受到限購政策影響較小。售樓處工作人員著藍(lán)色統(tǒng)一服裝，讓人感覺與遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目形成搭配。且用詞和親和力都較為良好。四季風(fēng)情項(xiàng)目概況四季風(fēng)情項(xiàng)目為貽成集團(tuán)開發(fā)，建筑面積40萬平米，占地面積12萬平米，容積率2.5，綠化率30%，為毛坯房，物業(yè)費(fèi)2.1元。2010年12月25日開盤，2011年6月入住。項(xiàng)目由代理公司易居和開發(fā)商聯(lián)合銷售。推售狀況現(xiàn)均價(jià)11000元/平米，最低實(shí)惠價(jià)格10400元/平米，全款實(shí)惠8%，貸款實(shí)惠4%。分為法式、美式、中式、澳式四個(gè)地塊，現(xiàn)僅剩11和12號(hào)樓。售樓處為永久性建筑，今后會(huì)改造成業(yè)主會(huì)所，包括室內(nèi)外的咖啡廳、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、大型露天活動(dòng)場(chǎng)地等等。樣板間分為90平米和122平米，裝修簡潔大方，符合年輕人的品嘗。售樓人員也相對(duì)較為熱忱。萬科海港城項(xiàng)目概況萬科海港城項(xiàng)目為天津萬科下屬的天津萬港投資有限公司開發(fā)。建筑面積37萬平米，占地面積15萬平米，容積率2.5，綠化率42%，精裝修，物業(yè)費(fèi)2.5元。戶型為80-90平米的兩室、116-127平米的三室，開間為客廳3.8米，臥房3.5-3.6米。剛剛成立的新生代公司獨(dú)家代理銷售。推售狀況項(xiàng)目共分三期，現(xiàn)一期尾房在售，均價(jià)12000元/平米，實(shí)惠為全款3%，貸款首付五成以上2%，五成以下1%，不贈(zèng)車位，由于所剩無幾，也會(huì)推出一口價(jià)房源，二期排號(hào)中，暫未定價(jià)。精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米，不贈(zèng)空調(diào)，廚衛(wèi)齊全，墻面全部采納乳膠漆?，F(xiàn)階段一周銷量十余套，限購政策出臺(tái)之前一周銷量二三十套。案場(chǎng)銷售人員服裝整齊，氣質(zhì)極佳，對(duì)項(xiàng)目的表述特別精確、流利。案場(chǎng)宣揚(yáng)詞2010熱銷傳奇，2010領(lǐng)領(lǐng)航濱海2010年10月1日，萬科海港城首次開盤3小時(shí)400余套產(chǎn)品全部售完。12月11日再次開盤，又創(chuàng)建了3.5億銷售額的樓市傳奇，成為當(dāng)月銷售冠軍。市場(chǎng)熱捧充分證明白海港城在濱海樓市的領(lǐng)軍地位。并且榮獲“年度人氣口碑大獎(jiǎng)”，實(shí)至名歸。萬通生態(tài)城新新家園/萬通新城國際項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)商為萬拓置業(yè)有限公司，項(xiàng)目位置接近漢沽，建筑面積為171000平米，占地面積78300平米，容積率1.62，綠化率40%，總戶數(shù)940戶。戶型全部為精裝修，6-6.5層的花園洋房，戶型區(qū)間為100-180平米；17-18層的高層，戶型面積為100-148平米，物業(yè)費(fèi)3元。開盤時(shí)間為2010年11月20日，入住時(shí)間2012年下半年。萬通兩個(gè)項(xiàng)目同在一個(gè)售樓處，萬通生態(tài)城新新家園目前一期在售，而萬通新城國際目前由于尾盤在售，余房不多，所以樣板間已經(jīng)拆除，整個(gè)售樓處也在從新整理之中。另外銷售人員服裝并不統(tǒng)一，項(xiàng)目介紹用詞與熱忱也較為一般。推售狀況萬通生態(tài)城新新家園項(xiàng)目，目前洋房小高層均在售，小高層均價(jià)11500元/平米，洋房均價(jià)14000元/平米，購房全款享受97折實(shí)惠，首付六成以上98折，六成以下99折。另外萬通新城國際尾盤在售，現(xiàn)均價(jià)13000-14000元/平米，毛坯房，贈(zèng)送地下車位。主推114平米兩室和150-170平米三室。樣板間已拆，售樓處將拆。泰達(dá)御海項(xiàng)目借鑒建議零成本建議加強(qiáng)職業(yè)顧問的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素養(yǎng)熬煉，對(duì)項(xiàng)目的各方面狀況應(yīng)當(dāng)做到爛熟于心，盡量不要死記硬背，而要特別流利自如、如數(shù)家珍。同時(shí)學(xué)會(huì)換位思索，使職業(yè)顧問站在客戶的角度考慮置業(yè)須要，增加置業(yè)顧問的親和力，讓客戶有賓至如歸的感覺。必要的時(shí)候可以協(xié)作適當(dāng)?shù)募为?jiǎng)和懲處措施。低成本建議由公司為置業(yè)顧問統(tǒng)一配備服裝，不僅要整齊劃一，也要符合泰達(dá)御海項(xiàng)目較為高端的定位，和造價(jià)不菲的售樓處——小木屋軟硬件相匹配，做到形神合一。為即將開放的樣板間在裝修設(shè)計(jì)和家居配飾