商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范-以工商銀行為例

摘要中國人口——世界之最，自古以來，“成家立業(yè)”是中國傳統(tǒng)文化中的主要理念之一，是中國人衡量自己的人生是否取得成功的重要標(biāo)志，因此，從古至今住房問題一直受到中國社會(huì)的高度重視。改革開放以來，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了跨躍式的進(jìn)展，成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要的融資模式。以工商銀行的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)為例，至2016年末，工商銀行的個(gè)人房貸余額達(dá)到了1.55萬億元，全年増加了2587億元，增速達(dá)到了20%，充分顯示出我國個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)強(qiáng)勁的生命力。但是，近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)逐漸步入了新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速逐漸回落，宏觀調(diào)控政策紛至沓來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整期，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也逐步開始顯現(xiàn)。至2016年末，工商銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的不良余額己達(dá)49.80億元，較上年末增加了11.93億元，増幅高達(dá)31.5%，而貸款不良占比則較上年末增加了0.03個(gè)百分點(diǎn)，由此可見，商業(yè)銀行己經(jīng)不能簡(jiǎn)單地將個(gè)人住房抵押貸款看作是風(fēng)險(xiǎn)最低的優(yōu)良的信貸資產(chǎn)。因此，深入研究個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理具有一定的意義。本文在上述背景下，選取工商銀行為研究主體，將個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理作為研究對(duì)象，在對(duì)工商銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，提出具有一定針對(duì)性和可操作性的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，這對(duì)工商銀行的更好經(jīng)營具有一定的現(xiàn)實(shí)和指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范一、緒論（一）研究背景及意義1研究背景在最近的十多年來，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的發(fā)展壯大，在二零一六年又出現(xiàn)了新的高點(diǎn)。房地產(chǎn)也成為國民關(guān)注的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)了個(gè)人消費(fèi)。為了獲得新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)，中國的各種商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款事業(yè)也出臺(tái)更有利于個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展的政策。這些措施大大促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，讓買方能夠享受到新的高品質(zhì)住宅，改善生活環(huán)境，而房地產(chǎn)開發(fā)商則可以加速資本回收、提高銷售額和獲得更高利潤(rùn)。2016年初，為了促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)庫存減縮、加速城市化，中國的中央銀行和中國銀行控制委員會(huì)分別發(fā)表了關(guān)于家庭住房貸款的新政策。除幾個(gè)一流城市限制購房外，國內(nèi)居住者在購買其他城市的第一個(gè)房子時(shí)，首付比例由25%降至20%;在國內(nèi)居住的人購買第二套房子（第一家有住房貸款且付款沒有完成）時(shí)，首付必須達(dá)到30%以上。由于這個(gè)政策的出臺(tái)，居民對(duì)購買住宅的熱情高漲，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇上升，房?jī)r(jià)也急劇上升，部分城市創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。在此背景下，在2016年的國慶節(jié)里，20個(gè)以上的城市發(fā)行了住宅購買限制。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策既復(fù)雜又不可預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向也越來越不確定。雖然還不知道中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從，但據(jù)統(tǒng)計(jì)中國人口紅利的消失、老齡化狀況的惡化，城市化的水平已經(jīng)面臨著更高水平的挑戰(zhàn)。在一些城市，未完工的建筑物數(shù)量，還有空置的幽靈都市的現(xiàn)象都在增加。與此同時(shí)，銀行不得不將很多違約房地產(chǎn)用現(xiàn)金循環(huán)利用。根據(jù)相關(guān)專業(yè)研究和過去的經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住宅出售后的5至8年是家庭住宅貸款違約發(fā)生率很高的期間。不僅如此,房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金籌措渠道變窄,在許多城市中,住宅價(jià)格上漲過快,房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者的接觸越來越少,而住宅價(jià)格的不確定性使得銀行的不良債權(quán)比例也大幅上漲。這些風(fēng)險(xiǎn)不僅影響銀行資金的安全性，也影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的安全和穩(wěn)定的運(yùn)營。受中國財(cái)政政策和金融政策變化影響，我國住房?jī)r(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)不同趨勢(shì)，甚至?xí)霈F(xiàn)巨大波動(dòng)和泡沫現(xiàn)象。正如2016年初制定的一系列政策和央行新住房貸款政策一樣，直接促進(jìn)房?jī)r(jià)攀升，加劇商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。2研究意義理論意義作者搜集、整理并閱讀了大量的有關(guān)個(gè)人住房貸款的報(bào)刊、書籍與文章，了解了國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的最新政策動(dòng)向以及國內(nèi)、外對(duì)這一課題的最新研究成果，它還為促進(jìn)商業(yè)銀行的個(gè)人抵押貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展提供了一些有益參考和一系列在對(duì)于實(shí)踐方面的相關(guān)的意義。（2）實(shí)踐意義本文的研究中，系統(tǒng)并且全面地研究了人抵押貸款業(yè)務(wù)的實(shí)施，對(duì)于商業(yè)銀行的作用和商業(yè)銀行在這些業(yè)務(wù)方面所進(jìn)行的相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理，而且還對(duì)現(xiàn)有的或潛在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了客觀而且詳細(xì)的分析。并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了一些有效、可行的應(yīng)對(duì)的策略。從而達(dá)到提高商業(yè)銀行的對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理能力，以及擴(kuò)大與貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模和銀行員工在工作過程中的效率。使得業(yè)務(wù)的發(fā)展和安全的擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模這兩者之間，可以達(dá)到有機(jī)的統(tǒng)一。使得商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)發(fā)展的速度和質(zhì)量，效率和成本上的統(tǒng)一相結(jié)合。從而使得個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)能夠穩(wěn)步的進(jìn)行發(fā)展。（二）國內(nèi)外研究綜述1國外研究現(xiàn)狀在上世紀(jì)的五十年代末和六十年代初期，Markovvitz（1959）和他的學(xué)生Sharp（1964）以及Litner（1965）就提出了現(xiàn)代投資組合的相關(guān)的理論。對(duì)于給定的收益率，投資組合風(fēng)險(xiǎn)顯著降低?，F(xiàn)代投資組合理論是現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，也是商業(yè)銀行衡量和管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本理論。Minskey（1991）提出了金融不穩(wěn)定假說，指出商業(yè)周期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有重大影響。有人指出，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入蕭條時(shí)，商業(yè)銀行將不可避免地收緊信貸。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，很難借入流動(dòng)資金來維持業(yè)務(wù)?，F(xiàn)金流不足和資本周轉(zhuǎn)困難將不可避免地涉及與之合作的金融機(jī)構(gòu)，最終將導(dǎo)致一系列連鎖反應(yīng)，從而就會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)。Altman（1968）的研究理論引領(lǐng)了古典信用風(fēng)險(xiǎn)管理從定性分析到定量分析的質(zhì)的飛躍，并創(chuàng)建了一個(gè)五變量z評(píng)分模型。上世紀(jì)的八十年代，《巴塞爾協(xié)議》提出了規(guī)范信用風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)數(shù)的管理方法，規(guī)定了商業(yè)銀行必須達(dá)到的最低的資本要求，從而最大限度的降低相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。它規(guī)定了商業(yè)銀行必須滿足的最低資本要求，以盡量減少金融風(fēng)險(xiǎn)。在本世紀(jì)初期，《新巴塞爾協(xié)議》基于內(nèi)部模型建立了信用風(fēng)險(xiǎn)管理的新思路。外國研究人員對(duì)個(gè)人住房抵押貸款及其風(fēng)險(xiǎn)管理的研究側(cè)重于個(gè)人住房抵押貸款的信用的風(fēng)險(xiǎn)。2國內(nèi)研究現(xiàn)狀中國對(duì)商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)防的研究主要集中在信用風(fēng)險(xiǎn)分類，識(shí)別和原因的分析上，研究和結(jié)果主要集中在本世紀(jì)的最初的十年里，具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。首先，我們分析了影響房地產(chǎn)貸款的主要原因，即：羅曉華（2006）和易憲容（2008）來自宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化。中央財(cái)經(jīng)研究生創(chuàng)新基金特別工作組（2009）從監(jiān)管和管理角度對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)解釋了相關(guān)的影響的因素。何勇（2008）和李兆霞（2009）對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部因素進(jìn)行了相關(guān)研究。其次，實(shí)證研究。馮佳（2009）結(jié)合我國的股票市場(chǎng)，結(jié)合了十多家上市銀行的具體情況，使用壓力測(cè)試來衡量房地產(chǎn)行業(yè)在房?jī)r(jià)下跌時(shí)對(duì)銀行業(yè)凈收入的影響，以及在銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中使用壓力測(cè)試的實(shí)施提出了一些建議。最后是政策研究。隨著2010年上半年房?jī)r(jià)飆升，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，所以相關(guān)的專家學(xué)者對(duì)于相關(guān)的政策建議的學(xué)術(shù)研究也增加了不少。秦風(fēng)偉（2011）基于抵押貸款的參與者：銀行，開發(fā)商和購房者進(jìn)行了研究。從參與者的角度來看，有人指出，這三者中任何一個(gè)的違約都會(huì)使銀行面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)參與公司的潛在違約情況，提出了兩項(xiàng)政策建議：向購房者說明開發(fā)商的責(zé)任以及使保險(xiǎn)業(yè)全面的參與抵押貸款的過程中。（三）研究思路及方法1研究思路本文的主題是工商銀行的個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，結(jié)合個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的概念和相關(guān)理論，描述了工商銀行個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展。深入研究現(xiàn)階段工商銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，最后提出防范措施以及建議。本文一共分為五部分：第一部分是首先介紹了本文的研究背景和意義，然后討論了國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，并分析了本文的主要研究思路和方法。第二部分概述了個(gè)人抵押貸款和風(fēng)險(xiǎn)理論，首先解釋了個(gè)人抵押貸款的概念，然后總結(jié)和闡述了個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)理論。第三部分是工商銀行個(gè)人抵押貸款發(fā)展的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)分析。首先，介紹了工商銀行的基本情況，然后解釋了個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r，最后解釋了個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。第四部分從外部環(huán)境因素、申請(qǐng)人自身因素、內(nèi)部因素三個(gè)方面對(duì)工商銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行了分析。第五部分為研究結(jié)論，根據(jù)本文的研究?jī)?nèi)容，對(duì)論文進(jìn)行了總結(jié)，針對(duì)所提出的各類風(fēng)險(xiǎn)提出了針對(duì)性的控制措施和建議。2研究方法（1）文獻(xiàn)研究法：該論文在寫作的過程中所查閱的資料主要來自中國知網(wǎng)上的期刊、優(yōu)秀碩士和博士論文等，有些數(shù)據(jù)來自網(wǎng)絡(luò)資源。本論文運(yùn)用文獻(xiàn)研究法，確定關(guān)鍵詞后進(jìn)行文獻(xiàn)檢索，大量閱讀并收集相關(guān)資料。（2）案例研究法:本文以工商銀行為例，對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了探討和研究。二、個(gè)人住房貸款及其風(fēng)險(xiǎn)理論概述（一）個(gè)人住房貸款概念在中國人民銀行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中，個(gè)人抵押貸款的定義如下：個(gè)人抵押貸款是貸款人向借款人發(fā)行的購買房屋的貸款。借款人必須在貸款人發(fā)放個(gè)人抵押貸款時(shí)提供擔(dān)保。如果借款人無法在到期時(shí)償還貸款本金和利息，那么貸主有權(quán)根據(jù)法律處置抵押物，或擔(dān)保人將連帶償還本金和利息。（二）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論1個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)理論(1)信用風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論信用風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也就是指一種道德風(fēng)險(xiǎn)。意思就是，在當(dāng)事人簽訂合同后或者做了口頭保證以后，由于一方當(dāng)事人不遵守合同內(nèi)容，從而損害另一方的利益。風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是信息的不對(duì)稱，受害方了解的信息較少，也沒有較好把握他方的行動(dòng)特性和性格特性。由住房抵押貸款的參與主體來看，信用風(fēng)險(xiǎn)主要分為開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)，借款人信用風(fēng)險(xiǎn)和抵押品信用風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)Jackson和Kaserman（1980）的觀點(diǎn)，抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)理論可以概括為權(quán)益理論和還款能力理論。正常還款，拖欠還款，提前償還和未付違約是權(quán)益理論認(rèn)為在此期間住房的貸款人將可能做出的四項(xiàng)決定。需要借款的人會(huì)根據(jù)自己的成本收益而做出決策，最大化的收益是其想要達(dá)到的主要目的，如果違約成本過大，其成本大于繼續(xù)還款所帶來的收益那么借款方不會(huì)選擇違約，相反他們可能會(huì)選擇違約。當(dāng)然這種分析是需要借款人為“經(jīng)濟(jì)人”且行為理性為前提的。另外三個(gè)決策的分析與此決策大致類似。權(quán)益理論若是算作一種主觀決策理論的話，那么還款能力理論則是基于客觀事實(shí)償還能力的決策。該理論覺得借款方違約的理由是財(cái)務(wù)緊張。每月償還貸款時(shí),貸款家庭可用于償還貸款的可支配收入部分大于每月的應(yīng)還款額，借款的人就不會(huì)違約。因此，借款人的家庭凈收入和每月的還款額度與抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，與其他因素?zé)o關(guān)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指，由于供需機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的共同作用下，資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生變化，從而影響商業(yè)銀行的利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，造成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是政治，經(jīng)濟(jì)和意外事件的發(fā)生。這些因素的變動(dòng)，反映在市場(chǎng)中并將在短時(shí)間內(nèi)引起快速的市場(chǎng)變化。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分為利率風(fēng)險(xiǎn)，匯率風(fēng)險(xiǎn)，股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。在利率風(fēng)險(xiǎn)方面，自從商業(yè)銀行的股權(quán)控制的制度產(chǎn)生以來，中國的利率市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高。利息基本上反映著資金的需求和供給的水平。但是受行政介入、宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期、政策負(fù)擔(dān)以及民營銀行的不足等多重影響,銀行業(yè)界的競(jìng)爭(zhēng)仍然是不夠的,商業(yè)銀行的主要地位及主權(quán)沒有被充分保證,因此設(shè)定的利率政策和市場(chǎng)需求之間還有一些差距。商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要是擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，住房抵押貸款是用房子作為抵押物來進(jìn)行貸款的，從美國的金融危機(jī)中可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)上抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較小。但是，一旦形成下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的價(jià)值儲(chǔ)存功能就會(huì)消失。特別是在當(dāng)前情況下，中國住宅流通市場(chǎng)仍然不健全，擔(dān)保物變現(xiàn)較為困難，實(shí)現(xiàn)成本高，因此銀行在處理擔(dān)保物上的難度增高。2個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理理論分析理性違約與被動(dòng)違約理論從理論上講，合同違約可分為理性違約和被動(dòng)違約。主要區(qū)別在于借款人的主觀意愿，即選擇理性違約的是一種主動(dòng)違約的行為。理性違約一是如果借方確定違約損失低于持續(xù)還款損失，則交易者選擇違約。當(dāng)借款人的經(jīng)濟(jì)能夠支付全部還款額時(shí)，它會(huì)選擇提前償還全部或部分還款以減少利息支付。任何形式的理性違約都會(huì)給商業(yè)銀行帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。被動(dòng)違約的最重要的形式是借款人的償還能力降低，貸款的本金和利息無法按時(shí)償還。商業(yè)銀行可以通過某些措施防止被動(dòng)違約的發(fā)生，如提高貸款審查的嚴(yán)格程度，加強(qiáng)貸款動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)監(jiān)控債權(quán)人的信用狀況，提高商業(yè)銀行內(nèi)部控制的標(biāo)準(zhǔn)。（2）信息不對(duì)稱理論信息不對(duì)稱理論最初是由三位美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的，他們?yōu)槭袌?chǎng)理論奠定了廣泛的基礎(chǔ)，是現(xiàn)代信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心。商業(yè)銀行和借款人之間存在非常典型的信息不對(duì)稱，包括聲譽(yù)，擔(dān)保的條件，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和利益，借款人對(duì)貸款制度有很好的理解，但商業(yè)銀行卻不是。因此，商業(yè)銀行由于對(duì)信息缺乏準(zhǔn)確全面的判斷，只能參照以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行驗(yàn)證，必然會(huì)導(dǎo)致借款人為了達(dá)到自己的借款的目的，對(duì)銀行所提供的情況的失真，造成借款人質(zhì)量的下降。三、工商銀行個(gè)人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)分析（一）工商銀行基本情況簡(jiǎn)介中國工商銀行的建立是在上世紀(jì)的八十年代，正處于我國的改革開放的初期階段，這就要求該行需要有能力和強(qiáng)烈的責(zé)任感進(jìn)行全面的擔(dān)負(fù)起原來由于中國人民銀行進(jìn)行辦理的工商信貸的相關(guān)的業(yè)務(wù)和百姓的日常的儲(chǔ)蓄的業(yè)務(wù)，從而進(jìn)行發(fā)展和積累了社會(huì)財(cái)富，在支持國家建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。在本世紀(jì)初以來，中國工商銀行首先完成了股份制的改革，正式更改名字，從而稱為了“中國工商銀行股份有限公司”(以下簡(jiǎn)稱“ICBC”)。并且在2006年ICBC在上海和香港都同時(shí)的發(fā)行了相應(yīng)的股票。ICBC在中國有著為數(shù)不多的市場(chǎng)地位、高質(zhì)量的客戶基礎(chǔ)、多樣的事業(yè)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)有力的革新力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)秀的品牌價(jià)值。這就使得ICBC在不斷地發(fā)展的過程中所希望達(dá)到的向前邁進(jìn)的目標(biāo)就是:建立和發(fā)展世界級(jí)的現(xiàn)代金融公司，幫助全球客戶管理其資產(chǎn)，并通過誠信的服務(wù)和專業(yè)的能力去創(chuàng)造更多的財(cái)富。（二）工商銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀1997年的個(gè)人住房貸款項(xiàng)目成立以來,龐大數(shù)量的消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營理念,秉持市場(chǎng)擴(kuò)大和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防共同發(fā)展的事業(yè)方針,展開住宅貸款項(xiàng)目在全國的組織體系和營銷網(wǎng)絡(luò),個(gè)人住房貸款事業(yè)一直維持這穩(wěn)健且高速的發(fā)展。據(jù)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)報(bào)導(dǎo)，2017年工商銀行個(gè)人住房貸款余額3.94萬億元，同比增長(zhǎng)21.53%，占工商銀行全部貸款比重為27.67%。2018年末，中國全國個(gè)人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速較上年末低4.4個(gè)百分點(diǎn)。此后也呈現(xiàn)出急速的發(fā)展趨勢(shì)。圖3-1工商銀行2017年個(gè)人住房貸款額圖3-2工商銀行2017年個(gè)人住房貸款額來源：本段中數(shù)據(jù)來自《中國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告》。（三）工商銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析1個(gè)人信用評(píng)估嚴(yán)重缺乏如今，各大商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，ICBC的口號(hào)是加快貸款投放的速度，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。借款人所在單位開具的收入證明等資料是銀行評(píng)定信用的基礎(chǔ),,其時(shí)效性及可靠性是很難判斷,個(gè)人的信用狀況缺乏合理且完整的標(biāo)準(zhǔn)。故而有效的事前控制就成為了工商銀行面臨的困難之一。2銀行經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的控制力較薄弱首先，由于ICBC信貸部門的巨大工作負(fù)荷，導(dǎo)致貸主調(diào)查中經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤的直接原因是，職員的責(zé)任感不強(qiáng)，綜合事業(yè)的質(zhì)量不高。其次，審查不夠嚴(yán)格，審批過于形式化，導(dǎo)致貸款時(shí)審查的失誤。給不符合條件的貸款者提供了個(gè)人住房貸款。最后,基層負(fù)責(zé)人未能充分發(fā)揮貸后管理的作用。因此,貸款后的檢查出現(xiàn)失誤。不能使銀行發(fā)現(xiàn)貸款的隱藏性危險(xiǎn)，不能采取有效的預(yù)防措施。上述貸款前、貸款期間以及貸款后的管控很弱。因此，引發(fā)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的可能性大大增加。3操作風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的學(xué)習(xí)不足工商銀行重視操作風(fēng)險(xiǎn)的組織層次的學(xué)習(xí)，但潛在操作風(fēng)險(xiǎn)管理能力波動(dòng)相對(duì)較大，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銀行員工層次及團(tuán)隊(duì)層次的組織學(xué)習(xí)，促進(jìn)操作風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的積累，從而有效提升操作風(fēng)險(xiǎn)管理能力。4工商銀行的市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制現(xiàn)時(shí)工商銀行的激勵(lì)機(jī)制是直接的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，工商銀行在給予信貸員及客戶經(jīng)理物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)往往忽略了某些行政上的激勵(lì)和思想教育，從而導(dǎo)致客戶經(jīng)理為獲得更高的報(bào)酬而長(zhǎng)期與其他商業(yè)銀行去爭(zhēng)奪一些高風(fēng)險(xiǎn)高效益的項(xiàng)目。四、工商銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析在本篇文章中，我們使用了工行的分支機(jī)構(gòu)抵押貸款的相關(guān)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。截至2016年共5327筆業(yè)務(wù)，經(jīng)過對(duì)樣本的篩選，剔除信息不完全和不符合要求的樣本，最后選取了3043個(gè)樣本。（一）外部環(huán)境因素1貸款金額特征分析表4-1貸款金額統(tǒng)計(jì)表根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)，未滿30萬元違反合同的比例在30萬元以上，最高比例在10(包括)-20范圍內(nèi)。和正常組相比較而言10(包括)-20范圍內(nèi)的債務(wù)不履行的比率較高,可能是因?yàn)榈赜蚍績(jī)r(jià)較高，借款方的月收入較低,每月可用于償還的款項(xiàng)不是那么充裕,雖然每月不用還太大的金額，但是家庭的負(fù)擔(dān)仍然較大。從貸款的絕對(duì)金額的觀點(diǎn)來看，與默認(rèn)沒有明顯的關(guān)聯(lián)。2貸款期限特征分析表4-2貸款期刊統(tǒng)計(jì)表貸款年限（年）違約阻正常組合計(jì)（人）人數(shù)百分比人數(shù)百分比1-92921.01%48816.80%51710-198259.42%183262.75%190520-302719.57%59420.45%621合計(jì)138100%2905100%3043該圖表顯示，這段時(shí)間在10到19年內(nèi)的違約概率遠(yuǎn)高于其他兩段時(shí)間，可能是因?yàn)橘J款期限相對(duì)于1到9年較長(zhǎng)，違約可能性相對(duì)較大。僅僅從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，貸款周期和違約之間存在的關(guān)系并不明顯。但是一般的貸款期限長(zhǎng),貸款期間存在房?jī)r(jià)下跌的可能性等,面臨著不確定的因素,住宅抵押貸款的價(jià)值低于貸款金額的價(jià)值,買家有可能不履行。（二）申請(qǐng)人自身因素1申請(qǐng)人的年齡特征分析從下表可以看出，銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的人數(shù)最多的年齡段在30到40歲之間，可能是這個(gè)年齡段的人收入比較穩(wěn)定，存款比較少，住房需求也比較大，但是很難全款買房。關(guān)于不履行債務(wù)的違約率來看，30（含）到40歲的債務(wù)人是不履行債務(wù)最多的?？赡苡捎谶@個(gè)年齡段的人們有較低的存款率，每月較多金額用于日?；ㄤN，家庭支出比重較大。表4-3申請(qǐng)人年齡特征分析表年齡違約阻正常組合計(jì)（人）人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）20（含）-30歲2921.0176426.3079330（含）-40歲6647.83113739.14120340（含）-50歲2719.5785029.2687750（含）-60歲128.691234.2313560歲以上42.90311.0735合計(jì)138100290510030432申請(qǐng)人職業(yè)特征分析表4-4申請(qǐng)人職業(yè)特征分析表組別職業(yè)違約阻正常組人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）一組公務(wù)員、教師、醫(yī)生、事業(yè)單位2719.5767823.34二組金融、電信、電力等1510.8737112.77三組其他企業(yè)職員5136.96104736.04四組私營業(yè)主1712.312538.71五組其他2820.2955619.41合計(jì)1381002905100一般來說，職業(yè)和貸款者的收入水平、收入的穩(wěn)定性、收入的傾向都是緊密相關(guān)的。從這個(gè)圖可以看出，公務(wù)員、教師、公共機(jī)構(gòu)和私營業(yè)主不履行債務(wù)比較少，收入也比較穩(wěn)定。從上面的圖來看，其他企業(yè)職員不履行債務(wù)的可能性最高，可能是因?yàn)樗麄兊恼w收入高但不穩(wěn)定，并且很大程度上受到事業(yè)運(yùn)營、資本回轉(zhuǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等的影響，因此該組借款人容易違約。（三）內(nèi)部因素本文所選擇的樣本周期相對(duì)較大，且每個(gè)周期的房?jī)r(jià)都不同，因此本章節(jié)只分析住房類型和抵押區(qū)域的特性，不分析價(jià)格特性。1住房類型特征分析表4-5住房類型熱癥分析表住房類型違約阻正常組合計(jì)（人）人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）一手房期房11381.89222576.592338現(xiàn)房1611.5936112.43377二手房96.5231910.98328合計(jì)13810029051003043從表中不難看出,一手期房的違約概率最高,可能是由于期房不確定性更大,可能出現(xiàn)開發(fā)商不能按時(shí)或按照承諾建成并交房。2抵押房產(chǎn)面積特征分析表4-6抵押房產(chǎn)面積特征分析表抵押房產(chǎn)面積（平方米）違約阻正常組合計(jì)（人）人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）90以下1510.8741214.1842790-1202921.0277126.541000120-1506144.20119541.141256150以上3323.9152718.14560合計(jì)13810029051003043從統(tǒng)計(jì)圖上看，大多數(shù)買房者愿意購大于120平方米的房子，即使最初有較大負(fù)擔(dān)，也不打算選擇更小的房子。一般來說，面積越大，合計(jì)金額就會(huì)越高，貸款額也會(huì)越多，不履行債務(wù)的可能性就會(huì)越高。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,擁有超過120平方米的住宅貸款面積借款方不履行債務(wù)的概率高于120平方米以下的,因此,銀行在貸前審查階段,對(duì)超過120平方米的借款方的審查更需要注意。五、研究結(jié)論及建議（一）研究結(jié)論最近一段時(shí)期以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，利用商品房進(jìn)行相關(guān)的個(gè)人抵押貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展也取得了一些進(jìn)步，但在利用個(gè)人的住房進(jìn)行抵押貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)中，所存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的管理就需要得到進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。對(duì)金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定起了重要作用。本文淺析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展，并借工商銀行為例，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)存在的成因分析，最后提出了對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。如設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)、評(píng)估系統(tǒng)、加強(qiáng)法律追蹤、預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)等。希望能有效地為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范，使得我國商業(yè)銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健的發(fā)展。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施及建議1個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部防范措施在介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)并且引入房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管制政策的背景下，對(duì)中國商業(yè)銀行的商業(yè)住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步研究，尋找有效的預(yù)防對(duì)策，這一舉措是必不可少的。最近的一段時(shí)間以來，中國的大多數(shù)的商業(yè)銀行已經(jīng)開始進(jìn)行調(diào)整了信貸的相關(guān)的結(jié)構(gòu)，因此，就使得銀行開始積極的實(shí)施零售戰(zhàn)略的發(fā)展計(jì)劃，個(gè)人的信貸業(yè)務(wù)也就成為了提高資本盈利能力和促進(jìn)商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。在這個(gè)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展中，還是要十分注意可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，那么關(guān)于個(gè)人的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的公司內(nèi)部注意事項(xiàng)如下。(1)強(qiáng)化銀行的責(zé)任感和內(nèi)部業(yè)務(wù)的管理關(guān)于信用交易業(yè)務(wù)，加強(qiáng)信用交易違規(guī)的防范和管理，增強(qiáng)銀行員工團(tuán)隊(duì)精神，提高銀行員工關(guān)于管理風(fēng)險(xiǎn)的知識(shí)和能力，防止信貸人員的不作為和不正當(dāng)行為。(2)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款貸前合作項(xiàng)目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)，科學(xué)合理且相對(duì)嚴(yán)格的評(píng)估制度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的抵押貸款的業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于其正在運(yùn)行的項(xiàng)目質(zhì)量以及相應(yīng)的購買率、買賣價(jià)格等因素，進(jìn)行嚴(yán)格的，全方位的評(píng)估。除此之外，還可以制定一系列的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?/p>