2021年物業(yè)管理師實(shí)務(wù)模擬試題

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》重點(diǎn)內(nèi)容復(fù)習(xí)建議一、把握本門(mén)課程核心內(nèi)容，重點(diǎn)內(nèi)容上多下功夫《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》核心內(nèi)容就是指物業(yè)管理核心工作內(nèi)容，也即在有關(guān)法規(guī)規(guī)范下物業(yè)管理實(shí)際工作，涉及公司資質(zhì)問(wèn)題、招投標(biāo)及方案設(shè)計(jì)、初期介入與前期物業(yè)管理、入住與裝修管理及各項(xiàng)常規(guī)管理內(nèi)容。就教材內(nèi)容來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)是前面十一章內(nèi)容。對(duì)這些內(nèi)容，既要熟悉法規(guī)規(guī)定，又要掌握詳細(xì)工作流程及規(guī)定，還要關(guān)注各個(gè)環(huán)節(jié)中要注意問(wèn)題，如裝修管理或公共安全防范管理中公司責(zé)任界定問(wèn)題?？碱}也許會(huì)將教材內(nèi)容與實(shí)際工作進(jìn)行結(jié)合，因而還需靈活掌握。二、關(guān)注物業(yè)管理實(shí)際工作中熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，為答好案例分析題做準(zhǔn)備本門(mén)課程有案例分析題，分值是40分，因而案例分析題得分狀況也許會(huì)影響到成績(jī)與否會(huì)及格。依照判斷，案例分析題由于分值比重大，因而極有也許是綜合性非常高題目，會(huì)涉及物業(yè)服務(wù)公司實(shí)際工作方方面面。這就規(guī)定人們?cè)谡莆蘸诵膬?nèi)容基本上提高自己對(duì)于實(shí)際問(wèn)題分析與解決能力?？汕‘?dāng)關(guān)注物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量不高問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率不高問(wèn)題、業(yè)主投訴問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)公司與建設(shè)單位關(guān)系協(xié)調(diào)問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）之間溝通問(wèn)題、緊急事件解決效果問(wèn)題、詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)工作及管理責(zé)任問(wèn)題以及各個(gè)工作環(huán)節(jié)中也許存在問(wèn)題等。三、記憶教材中某些細(xì)節(jié)性問(wèn)題某些細(xì)節(jié)性問(wèn)題存在于教材各個(gè)某些，平時(shí)工作、學(xué)習(xí)中都不太注意，這樣就需要在復(fù)習(xí)時(shí)著重地進(jìn)行一下記憶，以便在做選取題時(shí)可以回答精確。例如教材中提到某些分類(lèi)、某些環(huán)節(jié)程序、某些工作詳細(xì)規(guī)定等?！段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)》模仿試卷一及分析一、單項(xiàng)選取題（30題，每題1分）1．依照《公司法》規(guī)定，公司設(shè)立須向（）進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。A．房地產(chǎn)行政主管部門(mén)B．物業(yè)管理行政主管部門(mén)C．工商行政主管部門(mén)D．稅務(wù)登記部門(mén)答案：C解析：依照《公司法》規(guī)定，公司設(shè)立須向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。因而，物業(yè)服務(wù)公司在營(yíng)業(yè)前必要到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與普通公司相似。2．物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)級(jí)別分為（）。A．一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)B．一級(jí)和二級(jí)C．一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和暫時(shí)資質(zhì)D．一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和四級(jí)答案：A解析：按照《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》（），物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)級(jí)別分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司，其資質(zhì)級(jí)別按照最低級(jí)別核定，并設(shè)一年暫定期。3．物業(yè)服務(wù)公司是（）。A．政府派出機(jī)構(gòu)B．事業(yè)單位性質(zhì)C．獨(dú)立公司法人D．福利型房屋管理單位答案：C解析：物業(yè)服務(wù)公司是依法成立、具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具備獨(dú)立公司法人地位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特性可以歸納為如下三點(diǎn)：第一，是獨(dú)立公司法人。第二，屬于服務(wù)性公司。第三，具備一定公共管理性質(zhì)職能。4．國(guó)家三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司注冊(cè)資本規(guī)定在（）萬(wàn)元以上。A．200B．100C．150D．50答案：D解析：按照《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》（），一級(jí)資質(zhì).注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；二級(jí)資質(zhì).注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上。5．直線制公司組織形式重要長(zhǎng)處是（）。A．權(quán)責(zé)分明B．加強(qiáng)了專(zhuān)業(yè)管理C．增進(jìn)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)D．調(diào)動(dòng)各方面積極性答案：A解析：直線制是最簡(jiǎn)樸公司管理組織形式，它特點(diǎn)是：公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行所有管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)職能機(jī)構(gòu)。這種組織形式合用于業(yè)務(wù)量較小小型物業(yè)服務(wù)公司初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜物業(yè)管理。重要長(zhǎng)處：領(lǐng)導(dǎo)可以集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。6．協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系是（）重要職責(zé)之一。A．總經(jīng)理室B．市場(chǎng)拓展部C．品質(zhì)管理部D．經(jīng)營(yíng)管理部答案：C解析：品質(zhì)管理部重要職責(zé)涉及：公司質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴解決，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。7．物業(yè)管理招投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序招投標(biāo)行為擬定（）活動(dòng)。A．物業(yè)使用權(quán)B．物業(yè)管理權(quán)C．物業(yè)所有權(quán)D．物業(yè)租賃權(quán)答案：B解析：考核物業(yè)管理招投標(biāo)基本概念。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序招標(biāo)投標(biāo)行為擬定物業(yè)管理權(quán)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟體現(xiàn)。8．招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式，一方面應(yīng)依法發(fā)布（）。A．招標(biāo)公示B．招標(biāo)文獻(xiàn)C．招標(biāo)邀請(qǐng)D．投標(biāo)須知答案：A解析：公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公示，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件物業(yè)服務(wù)公司參加投標(biāo)招標(biāo)方式。招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式，一方面應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公示。招標(biāo)公示必要載明招標(biāo)人名稱(chēng)和地址、招標(biāo)項(xiàng)目基本狀況和獲取招標(biāo)文獻(xiàn)辦法等詳細(xì)事項(xiàng)。招標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)當(dāng)明確開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。9．居住類(lèi)型物業(yè)管理重點(diǎn)重要集中在（）。A．基本性物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面B．經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面C．人員出入管理方面D．對(duì)緊急事件防止與解決方面答案：A解析：普通而言，商用類(lèi)型寫(xiě)字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)重點(diǎn)及難點(diǎn)重要體當(dāng)前經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨品、人員出入管理有特殊服務(wù)需求；—政府物業(yè)管理特殊性重要體當(dāng)前維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類(lèi)型物業(yè)重點(diǎn)重要集中在基本性物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類(lèi)型物業(yè)管理服務(wù)重點(diǎn)及難點(diǎn)重要在于保證公用設(shè)施無(wú)端障正常運(yùn)營(yíng)，對(duì)緊急事件防止與解決(涉及惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。10．前期物業(yè)管理職責(zé)是在新建物業(yè)投人使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于（）與常規(guī)物業(yè)管理之間。A．竣工驗(yàn)收B．初期介入C．質(zhì)量監(jiān)測(cè)D．投入使用答案：B解析：前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承辦查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司為止物業(yè)管理階段。11．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移送有一種狀況是原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或（）移送A．業(yè)主委員會(huì)B．物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位C．業(yè)主委員會(huì)主任D．大業(yè)主答案：B解析：移送工作分為三種狀況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移送給物業(yè)服務(wù)公司；二是在業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)公司并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移送給物業(yè)服務(wù)公司；三是在物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終結(jié)物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目同步，由物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移送或交接物業(yè)。12．空調(diào)冷源按()可分為中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)等等。A．安裝方式B．制冷程序C．工作原理D．冷源設(shè)備布置狀況答案：D解析：空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機(jī)和吸取式制冷機(jī)；按冷源設(shè)備布置狀況可分為中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)等等。13．()就是對(duì)其運(yùn)營(yíng)狀況、工作性能、磨損限度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，通過(guò)檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況變化和劣化限度，針對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間。A．設(shè)備檢查B．狀態(tài)檢測(cè)C．防止性實(shí)驗(yàn)D．技術(shù)性診斷答案：A解析：設(shè)備檢查就是對(duì)其運(yùn)營(yíng)狀況、工作性能、磨損限度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，通過(guò)檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況變化和劣化限度，針對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間。設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)分為停機(jī)監(jiān)測(cè)和不斷機(jī)監(jiān)測(cè)(又稱(chēng)在線監(jiān)測(cè))，是在設(shè)備運(yùn)營(yíng)使用過(guò)程中通過(guò)有關(guān)儀器儀表所批示參數(shù)，直接或間接地理解掌握設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況和設(shè)備自身狀態(tài)。14．如下不是綠化管理基本規(guī)定是（）。A．保持植物正常生長(zhǎng)B．創(chuàng)立社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳C．督促業(yè)主進(jìn)行種草植樹(shù)活動(dòng)D．加強(qiáng)枯枝黃葉清理及綠化保潔工作答案：C解析：綠化管理基本規(guī)定：(1)保持植物正常生長(zhǎng)；(2)加強(qiáng)枯枝黃葉清理及綠化保潔工作；(3)及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)綠化植株進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化導(dǎo)致危害；(4)創(chuàng)立社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。15．配備在各項(xiàng)目消防器材，每（）均應(yīng)做一次全面記錄工作。A．日B．月C．季D．年答案：B解析：配備在各項(xiàng)目消防器材，每月均應(yīng)做一次全面記錄工作。按照各區(qū)域分類(lèi)記錄，以保證項(xiàng)目配備消防器材完整、齊全，對(duì)已失效、損壞器材應(yīng)進(jìn)行重新配備。配備在每個(gè)項(xiàng)目及各個(gè)場(chǎng)合消防器材，應(yīng)由項(xiàng)目管理員簽字確認(rèn)，有專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。這是細(xì)節(jié)上規(guī)定。16．（）是指物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過(guò)程中，由于公司或公司以外自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)意外損失。A．物業(yè)管理缺陷B．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)C．物業(yè)管理?yè)p失D．物業(yè)質(zhì)量缺陷答案：B解析：風(fēng)險(xiǎn)是指因?qū)?lái)不擬定性所帶來(lái)也許損失，是收益或成果偏離盼望值或平均值也許性。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過(guò)程中，由于公司或公司以外自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)意外損失?？己嘶靖拍?7．物業(yè)承辦查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)公司對(duì)（）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承辦查驗(yàn)。A．新建項(xiàng)目B．原有項(xiàng)目C．在管項(xiàng)目D．新接管項(xiàng)目答案：D解析：物業(yè)承辦查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)公司對(duì)新接管項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承辦查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)承辦查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承辦查驗(yàn)兩種類(lèi)型。18．物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個(gè)方面（）。A．事件B．變更C．狀況D．歷史記錄答案：D解析：檔案是歷史原始記錄。物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個(gè)方面歷史記錄。這是檔案主線性質(zhì)與價(jià)值所在。19．員工辭退即物業(yè)服務(wù)公司與員工解除勞動(dòng)合同。員工辭退涉及員工辭職、辭退和()三種狀況。A．開(kāi)除B．脫離C．停止合同D．資遣答案：D解析：?jiǎn)T工辭退即物業(yè)服務(wù)公司與員工解除勞動(dòng)合同。員工辭退涉及員工辭職、辭退和資遣三種狀況。還要注意區(qū)別這三種狀況。20．客戶滿意度調(diào)查應(yīng)當(dāng)注意問(wèn)題不涉及（）。A．全員注重B．目的明確C．持續(xù)改進(jìn)D．協(xié)同運(yùn)作答案：A解析：客戶滿意度調(diào)查應(yīng)當(dāng)注意五個(gè)方面：(1)目的明確。(2)領(lǐng)導(dǎo)注重。(3)持續(xù)改進(jìn)。(4)協(xié)同運(yùn)作。(5)基于事實(shí)。21．（）是法定機(jī)關(guān)與組織按照特定規(guī)范體式、通過(guò)一定解決程序制成，并在特定范疇內(nèi)使用書(shū)面文字資料，是傳達(dá)意圖、辦理公務(wù)和記載工作一種工具。A．事務(wù)公文B．行政公文C．制度公文D．司法公文答案：B解析：行政公文，是法定機(jī)關(guān)與組織按照特定規(guī)范體式、通過(guò)一定解決程序制成，并在特定范疇內(nèi)使用書(shū)面文字資料，是傳達(dá)意圖、辦理公務(wù)和記載工作一種工具。行政公文不但合用于政府機(jī)關(guān)、人民團(tuán)隊(duì)和事業(yè)單位，還合用于公司法人單位。物業(yè)管理慣用行政公文涉及決定、告知、通報(bào)、報(bào)告、請(qǐng)示、批復(fù)、意見(jiàn)、函和會(huì)議紀(jì)要等。22．一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司規(guī)定物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等有關(guān)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于（）人。A．15B．20C．25D．30答案：D解析：一級(jí)資質(zhì)規(guī)定物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等有關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具備中級(jí)以上職稱(chēng)人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具備相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。幾種數(shù)字要進(jìn)行記憶。23．（）是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)延伸服務(wù)。A．外墻清洗B．泳池清潔C．上門(mén)有償清潔服務(wù)D．專(zhuān)項(xiàng)清潔工作答案：C解析：清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容涉及：建筑物外公共區(qū)域清潔、建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔、垃圾收集與解決、管道疏通服務(wù)、外墻清洗、泳池清潔、上門(mén)有償清潔服務(wù)（上門(mén)有償清潔服務(wù)是為了滿足業(yè)主(客戶)需求而提供上門(mén)家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專(zhuān)項(xiàng)清潔等服務(wù)，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)延伸服務(wù)。）、專(zhuān)項(xiàng)清潔工作。24．解決緊急事件應(yīng)以（）為前提，不能因急于解決，而不顧后果，導(dǎo)致更大損失。A．控制發(fā)展B．保護(hù)人員C．不導(dǎo)致?lián)p失D．不導(dǎo)致新?lián)p失答案：D解析：在解決緊急事件規(guī)定中提到：解決緊急事件應(yīng)以不導(dǎo)致新?lián)p失為前提，不能因急于解決，而不顧后果，導(dǎo)致更大損失。25．酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于（）次發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金收支狀況。A．4B．3C．2D．1答案：D解析：酬金制下，物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定金額或比例收取酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符狀況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)服務(wù)公司而言，由于酬金是按照預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金提取，具備相對(duì)固定性，可以使公司在一定限度上規(guī)避收支不平衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金收支狀況。26．電梯每年要由（）進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才干繼續(xù)使用。A．房地產(chǎn)行政主管部門(mén)B．電梯維修專(zhuān)業(yè)公司C．電梯生產(chǎn)廠家D．政府技術(shù)監(jiān)督部門(mén)答案：D解析：電梯管理工作內(nèi)容之一：電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才干繼續(xù)使用。27．物業(yè)服務(wù)公司支付商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入（）。A．其她業(yè)務(wù)支出B．成本費(fèi)用C．間接費(fèi)用D．營(yíng)運(yùn)成本答案：A解析：物業(yè)服務(wù)公司其她業(yè)務(wù)支出內(nèi)容中，物業(yè)服務(wù)公司支付商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其她業(yè)務(wù)支出。28．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的某些用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由（）享有或承擔(dān)。A．業(yè)主委員會(huì)B．業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司共同C．物業(yè)服務(wù)公司D．業(yè)主答案：D解析：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。這是酬金制區(qū)別與包干制一大特點(diǎn)。29．物業(yè)管理屬（）服務(wù)行業(yè)，因而物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算和物業(yè)管理運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余。A．賺錢(qián)性B．有償性C．微利性D．經(jīng)營(yíng)性答案：C解析：在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)考慮因素中提到，物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算和物業(yè)管理運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在保證物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)維護(hù)和管理前提下，獲取合理利潤(rùn)，使物業(yè)服務(wù)公司得以可持續(xù)發(fā)展。30．如下不屬于物業(yè)管理尋常運(yùn)作過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)是（）。A．管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)B．法律概念不清導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)C．公共媒體在宣傳報(bào)道中輿論風(fēng)險(xiǎn)D．管理項(xiàng)目外包存在風(fēng)險(xiǎn)答案：B解析：物業(yè)管理尋常運(yùn)作過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)有五個(gè)方面：(1)管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)；(2)替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在風(fēng)險(xiǎn)；(3)管理項(xiàng)目外包存在風(fēng)險(xiǎn)；(4)物業(yè)管理員工服務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)；(5)公共媒體在宣傳報(bào)道中輿論風(fēng)險(xiǎn)二、多項(xiàng)選取題（15題，共30分）31．物業(yè)服務(wù)公司按照股東出資形式可以分為（）。A．外資物業(yè)服務(wù)公司B．民營(yíng)物業(yè)服務(wù)公司C．物業(yè)管理有限責(zé)任公司D．股份合伙型物業(yè)服務(wù)公司E．物業(yè)管理股份有限公司答案：CDE解析：物業(yè)服務(wù)公司分類(lèi)辦法有諸各種。按照投資主體經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分為全民所有制物業(yè)服務(wù)公司、集體所有制物業(yè)服務(wù)公司、民營(yíng)物業(yè)服務(wù)公司、外資物業(yè)服務(wù)公司、其她物業(yè)服務(wù)公司。按股東出資形式來(lái)劃分為物業(yè)管理有限責(zé)任公司、物業(yè)管理股份有限公司、股份合伙型物業(yè)服務(wù)公司。32．依照《公司法》和《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立程序分為（）兩個(gè)階段。A．稅務(wù)登記B．資格審查C．注冊(cè)審查D．資質(zhì)審批E．工商注冊(cè)登記答案：DE解析：依照《公司法》和《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。依照《公司法》規(guī)定，公司設(shè)立須向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。因而，物業(yè)服務(wù)公司在營(yíng)業(yè)前必要到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與普通公司相似。物業(yè)服務(wù)公司在辦理公司注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)提交由具備法定資質(zhì)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)資證明，以及必要審批文獻(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司如果符合規(guī)定條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。物業(yè)服務(wù)公司在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持關(guān)于資料向本地房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。33．物業(yè)管理招標(biāo)主體普通是（）。A．物業(yè)使用人B．物業(yè)建設(shè)單位C．業(yè)主大會(huì)D．重要業(yè)主E．物業(yè)產(chǎn)權(quán)人答案：BCE解析：物業(yè)管理招標(biāo)主體有物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人等。前期物業(yè)管理普通以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，普通以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基本設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。34．物業(yè)管理方案中核心性內(nèi)容涉及（）。A．費(fèi)用測(cè)算與成本控制B．管理方式、運(yùn)作程序及管理辦法C．管理制度制定D．物資裝備E．工作籌劃答案：AB解析：核心性內(nèi)容涉及：(1)項(xiàng)目整體設(shè)想與構(gòu)思(涉及項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)擬定)；(2)組織架構(gòu)與人員配備；(3)費(fèi)用測(cè)算與成本控制；(4)管理方式、運(yùn)作程序及管理辦法。以上是體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和公司綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力核心內(nèi)容，因而，在物業(yè)管理方案制定過(guò)程中，需要認(rèn)真研究招標(biāo)文獻(xiàn)、進(jìn)一步調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目基本狀況和業(yè)主服務(wù)需求，運(yùn)用科學(xué)、合理辦法編制切實(shí)可行實(shí)行方案。35．物業(yè)管理方案中，管理指標(biāo)普通由（）構(gòu)成。A．物業(yè)管理規(guī)模指標(biāo)B．業(yè)績(jī)指標(biāo)C．物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)D．物業(yè)管理數(shù)量指標(biāo)E．經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)答案：CE解析：管理指標(biāo)普通由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩某些構(gòu)成，在招標(biāo)文獻(xiàn)中普通均有詳細(xì)規(guī)定，在物業(yè)管理方案中要對(duì)招標(biāo)人提出各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確響應(yīng)。36．物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同重要區(qū)別有（）。A．服務(wù)內(nèi)容有本質(zhì)差別B．合同期限不同C．訂立合同當(dāng)事人不同D．前期物業(yè)服務(wù)合同是免費(fèi)合同E．服務(wù)對(duì)象不同答案：BC解析：物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相似，重要差別在于：(1)訂立合同當(dāng)事人不同。(2)合同期限不同。37．物業(yè)服務(wù)公司組織形式有（）。A．直線制B．公司部制C．事業(yè)部制D．矩陣制E．公司制答案：ACD解析：物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)依照自身實(shí)際狀況，選取適當(dāng)組織形式。物業(yè)服務(wù)公司組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。并應(yīng)理解每種組織形式特點(diǎn)。38．房屋基本構(gòu)成某些有（）。A．裝修某些B．承重構(gòu)件C．設(shè)施設(shè)備某些D．基本E．構(gòu)造某些答案：ACE解析：房屋基本構(gòu)成某些(1)構(gòu)造某些——基本、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)裝修某些——門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等；(3)設(shè)施設(shè)備某些——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目。39．防止性維修有如下幾種方式：()。A．籌劃性防止維修B．改進(jìn)性防止維修C．完善性防止維修D(zhuǎn)．保養(yǎng)性防止維修E．狀態(tài)監(jiān)測(cè)下防止維修答案：ABE解析：為了減少故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定修理籌劃和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行維修活動(dòng)，稱(chēng)為防止性維修。防止性維修有如下幾種方式：籌劃性防止維修、狀態(tài)監(jiān)測(cè)下防止維修、改進(jìn)性防止維修。40．機(jī)關(guān)單位綠化管理規(guī)定（）。A．莊嚴(yán)B．整潔C．幽靜D．富有氣憤E．高雅答案：ABE解析：機(jī)關(guān)單位綠化管理規(guī)定莊嚴(yán)、整潔、高雅。機(jī)關(guān)單位綠化多作規(guī)則式設(shè)計(jì)，比較講究立體空間垂直綠化，其綠化造型及材料選用普通都比較嚴(yán)格，在進(jìn)行綠化管理時(shí)應(yīng)按設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行規(guī)則式修剪。修剪及清除枯枝黃葉應(yīng)是機(jī)關(guān)綠化管理重點(diǎn)。41．公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采用一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。內(nèi)容涉及：()等工作。A．出入管理B．安防系統(tǒng)使用、維護(hù)和管理C．施工現(xiàn)場(chǎng)管理D．犯罪分子擒拿E．配合政府開(kāi)展社區(qū)管理答案：ABCE解析：公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采用一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。內(nèi)容涉及：出入管理，安防系統(tǒng)使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)管理，配合政府開(kāi)展社區(qū)管理等工作。42．如下不屬于物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成有（）。A．辦公費(fèi)用B．公費(fèi)旅游經(jīng)費(fèi)C．與其她單位聯(lián)誼經(jīng)費(fèi)D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用E．物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊答案：BC解析：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成普通涉及如下某些：(1)管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取福利費(fèi)等；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(6)辦公費(fèi)用；(7)物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊；(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(9)經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)其她費(fèi)用。43．營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)公司從事物業(yè)管理和其她經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得各項(xiàng)收入，涉及（）。A．物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入B．房租收入C．服務(wù)費(fèi)收入D．維修收入E．其她業(yè)務(wù)收入答案：AE解析：營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)公司從事物業(yè)管理和其她經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得各項(xiàng)收入，涉及物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其她業(yè)務(wù)收入。44．物業(yè)管理慣用檔案分類(lèi)辦法有（）。A．組織機(jī)構(gòu)分類(lèi)法B．年度分類(lèi)法C．項(xiàng)目分類(lèi)法D．事件分類(lèi)法E．日期分類(lèi)法答案：ABD解析：物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個(gè)方面歷史記錄。物業(yè)管理慣用檔案分類(lèi)辦法有如下幾種：年度分類(lèi)法、組織機(jī)構(gòu)分類(lèi)法、事件分類(lèi)法。45．對(duì)于員工獎(jiǎng)勵(lì)如下說(shuō)法對(duì)的是（）。A．要把物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使兩者相輔相成B．對(duì)不同員工要采用相似獎(jiǎng)勵(lì)方式C．獎(jiǎng)勵(lì)限度要與員工貢獻(xiàn)相符D．獎(jiǎng)勵(lì)方式要保持不變E．員工作出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)原則后來(lái)，管理者應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以獎(jiǎng)勵(lì)答案：ACE解析：?jiǎn)T工獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)注意五個(gè)方面：(1)要把物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使兩者相輔相成；(2)員工作出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)原則后來(lái)，管理者應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以獎(jiǎng)勵(lì)；(3)對(duì)不同員工要采用不同獎(jiǎng)勵(lì)方式；(4)獎(jiǎng)勵(lì)限度要與員工貢獻(xiàn)相符；(5)獎(jiǎng)勵(lì)方式可以恰當(dāng)變化。三、案例分析題（2題，共40分）案例分析題（一）李先生購(gòu)買(mǎi)了某社區(qū)一套住宅，購(gòu)買(mǎi)時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李先生稱(chēng)，入住已有半年，非但有關(guān)配套設(shè)施沒(méi)有貫徹，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米。物業(yè)公司說(shuō)"發(fā)展商說(shuō)不算數(shù)"，收費(fèi)是根據(jù)關(guān)于原則。而發(fā)展商則稱(chēng)物業(yè)管理已移送，自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。請(qǐng)按規(guī)定回答如下問(wèn)題：?jiǎn)栴}1：購(gòu)房合同中發(fā)展商與否可以承諾物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則？為什么（5分）答：發(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)原則。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立民事主體，互相之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。購(gòu)房合同中不應(yīng)單方面承諾此后物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)原則。問(wèn)題2：物業(yè)服務(wù)公司擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)是什么？（5分）答：物業(yè)服務(wù)公司擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則根據(jù)是物業(yè)服務(wù)公司與建設(shè)單位訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。這份合同雖然是由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司訂立，但將來(lái)服務(wù)對(duì)象和繳費(fèi)主體卻是業(yè)主，入住后，業(yè)主必要按合同商定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。問(wèn)題3：業(yè)主購(gòu)房時(shí)應(yīng)如何理解入住后物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)原則？（5分）答：在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，售房單位應(yīng)向購(gòu)房人明示前期服務(wù)合同及暫時(shí)管理規(guī)約，讓購(gòu)房人通過(guò)這些合同來(lái)理解入住后關(guān)于物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)。問(wèn)題4：業(yè)主應(yīng)如何解決這樣問(wèn)題？（5分）答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同，