項(xiàng)目全程策劃樣本

房地產(chǎn)廣告策劃、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整頓，大體可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃過(guò)去、當(dāng)前和將來(lái)。

1、概念策劃模式

2、賣點(diǎn)群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃內(nèi)涵

（1）土地價(jià)值研判

（2）概念設(shè)計(jì)

（3）視覺設(shè)計(jì)

（4）營(yíng)銷策劃

（5）市場(chǎng)推廣、媒體組合

（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制

（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)

（8）品牌培植與運(yùn)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目選取與論證

──房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃內(nèi)容與辦法

一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目選取與論證結(jié)識(shí)誤區(qū)

誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)樸化、概念化

誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營(yíng)銷、廣告萬(wàn)能化

誤區(qū)三：房地產(chǎn)項(xiàng)目選取與論證形式化

以上結(jié)識(shí)誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)公司不注重開發(fā)項(xiàng)當(dāng)前期選取與論證，或?qū)⒃擁?xiàng)工作簡(jiǎn)樸行事，令項(xiàng)目草率上馬，以致項(xiàng)目市場(chǎng)目的不表，定位不明，設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)或盲目跟風(fēng)，公司無(wú)一套系統(tǒng)開發(fā)模式和資金營(yíng)運(yùn)籌劃，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這樣項(xiàng)目是難以成功。

二、從房地產(chǎn)開發(fā)基本特性結(jié)識(shí)項(xiàng)目選取與論證重要性

1、房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌辦大量資金，投資各方須要理解項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)；

(2)由于開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)者需要預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)限度；

(3)開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險(xiǎn)能力與限度。

一項(xiàng)成功地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，可以換來(lái)高額或穩(wěn)定回報(bào)，但一種疏忽、些徽延誤，會(huì)令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開局好壞是項(xiàng)目成敗核心所在。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項(xiàng)目選取與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資失敗是無(wú)可挽回。

(2)項(xiàng)目選址不當(dāng)，前期市場(chǎng)定位與建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤項(xiàng)目建成后，如無(wú)特別客觀條件變化，任何營(yíng)銷、策劃高招都是難以挽救。

3、房地產(chǎn)開發(fā)具備很強(qiáng)地區(qū)性和產(chǎn)品差別性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)都必要與本地開發(fā)條件與市場(chǎng)狀況相適應(yīng)；

(2)同一地塊不同步期，不同開發(fā)方式會(huì)產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

因而，缺少前期對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)與開發(fā)專業(yè)研究論證工作，任何人都不能輕談對(duì)發(fā)展項(xiàng)目有勝把握。

4、房地產(chǎn)開發(fā)具備很強(qiáng)系統(tǒng)性和時(shí)序性。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從實(shí)務(wù)上來(lái)講具備很強(qiáng)操作程序。前期不做好全面開發(fā)籌劃工作，見步行步，會(huì)導(dǎo)致入手容易，實(shí)行難，是諸多開發(fā)公司普遍遇到問(wèn)題，更是眾多項(xiàng)目工期屢次延誤，成本低開高走，局面難以控制重要因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選取概念和環(huán)節(jié)

1、概念：項(xiàng)目選取是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗核心。

2、項(xiàng)目選取環(huán)節(jié)：

a、廣泛尋找投資項(xiàng)目

b、精心篩選投資項(xiàng)目

c、對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究）

d、項(xiàng)目投資談判

e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）

f、公司決策與實(shí)行

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證（可行性研究或發(fā)展策劃）

1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證是在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)研究和分析，運(yùn)用已有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)評(píng)價(jià)辦法，尋找到項(xiàng)目較合理市場(chǎng)目的、市場(chǎng)定位及獲得土地最大效益開發(fā)、營(yíng)銷模式，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最后擬定該項(xiàng)目與否可行綜合研究。其研究成果應(yīng)對(duì)日后項(xiàng)目實(shí)行操作具備較高策劃指引作用。

2、項(xiàng)目論證階段性

(1)項(xiàng)目投資開發(fā)機(jī)會(huì)性論證

指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)前提下，以經(jīng)驗(yàn)為主，按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)普通條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項(xiàng)目特點(diǎn)，就其開發(fā)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、開發(fā)條件、投資效果和也許浮現(xiàn)市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究論證。

(2)項(xiàng)目投資開發(fā)詳細(xì)論證

指在規(guī)劃、開發(fā)條件基本擬定后，對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行全面、進(jìn)一步、細(xì)致分析研究工作。本論證不但要解決投資技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問(wèn)題，還要擬定開發(fā)、營(yíng)銷基本方向與模式。因而，從事該項(xiàng)工作所規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)系統(tǒng)性必要更高和更為全面。

3、項(xiàng)目論證要解決問(wèn)題

(1)立項(xiàng)時(shí)宏觀環(huán)境是如何

重要理解項(xiàng)目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，本地居民生活特性、風(fēng)俗習(xí)慣及都市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢(shì)、外來(lái)人口增長(zhǎng)等因素。

(2)立項(xiàng)時(shí)微觀環(huán)境是如何

理解公司環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況所在區(qū)域有關(guān)樓盤與典型樓盤狀況，項(xiàng)目基本條件與建設(shè)條件、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)規(guī)定，項(xiàng)目參加各方狀況與優(yōu)勢(shì)。

(3)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析

涉及市場(chǎng)細(xì)分，選取目的市場(chǎng)，市場(chǎng)定位三個(gè)方面，這是論證重點(diǎn)，核心是要找到項(xiàng)目發(fā)展方向，擬定項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)地位。

(4)初步擬定項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)規(guī)定及概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

投資建設(shè)成本估算，從管理角度向項(xiàng)目開發(fā)提建議。

(5)項(xiàng)目開發(fā)分期與樓價(jià)初步設(shè)定，項(xiàng)目投資與效益測(cè)定

(6)項(xiàng)目發(fā)展存在問(wèn)題、解決也許性、項(xiàng)目可操作性、投資與經(jīng)營(yíng)可行性。

五、項(xiàng)目選取與論證要注意問(wèn)題

1、營(yíng)銷與規(guī)劃設(shè)計(jì)必要前期介入，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)為先導(dǎo)同步又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。

2、項(xiàng)目定位以市場(chǎng)調(diào)查為根據(jù)，但核心在于對(duì)市場(chǎng)表象有質(zhì)提高。

3、項(xiàng)目客觀市場(chǎng)條件與研件因素是項(xiàng)當(dāng)前期決策基本。

4、開發(fā)者能力與素質(zhì)是決定項(xiàng)目后期成敗核心。

5、既要借鑒成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，又要從失敗項(xiàng)目中尋找到教訓(xùn)。

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃工作理念簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃工作理念

1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策

2、對(duì)客戶適應(yīng)性：滿足需求→引導(dǎo)需求→發(fā)掘需求

3、服務(wù)目的：

(1)建立可以達(dá)致利潤(rùn)最大化發(fā)展模式

(2)建立資金運(yùn)用最優(yōu)化策劃案

七、最佳服務(wù)過(guò)程：全程參加（前期發(fā)展研究→過(guò)程參加→營(yíng)銷培訓(xùn)與監(jiān)測(cè)）

八、前期發(fā)展研究重要服務(wù)模塊：

1、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值評(píng)估；

2、項(xiàng)目地塊開發(fā)價(jià)值評(píng)估；

3、重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)監(jiān)控與分析；

4、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估（重要細(xì)分市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)）；

5、項(xiàng)目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發(fā)模式選用（細(xì)分市場(chǎng)缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比）；

7、市場(chǎng)定位（基于消費(fèi)者搜索之上營(yíng)銷策劃案）；

8、物業(yè)管理規(guī)定；

9、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案規(guī)定與評(píng)估；

10、成本效益分析；

11、風(fēng)險(xiǎn)分析。

九、為“全程參加”工作模式所進(jìn)行必要準(zhǔn)備

1、信息積累──基本數(shù)據(jù)系統(tǒng)收集、整頓與分析與經(jīng)驗(yàn)積累

★目：建立快捷、敏捷數(shù)據(jù)庫(kù)，減少營(yíng)運(yùn)成本

★基本信息內(nèi)容：①新推樓盤監(jiān)控；②行業(yè)聚焦點(diǎn)監(jiān)控；③供求關(guān)系監(jiān)控；④工程技術(shù)信息；⑤其她基本信息。

★形成中間信息產(chǎn)品：①對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)觀點(diǎn)；②對(duì)行業(yè)聚焦點(diǎn)評(píng)述；③區(qū)域市場(chǎng)分析；④特異性分析。

★對(duì)信息服務(wù)規(guī)定：積極、熱情、迅速

2、人才積累──人才系統(tǒng)招聘與培訓(xùn)與專業(yè)組合；

★目：提高服務(wù)質(zhì)量、形成行業(yè)差別

★人員招聘條件：①良好基本素質(zhì)：分析力與創(chuàng)造力；②專業(yè)規(guī)定：規(guī)劃與建筑、市場(chǎng)研究與營(yíng)銷、財(cái)會(huì)與數(shù)學(xué)分析等；③工作經(jīng)驗(yàn)：豐富閱歷是創(chuàng)造力源泉。

★人員培訓(xùn)：①基本技能培訓(xùn)：信息收集、整頓與分析辦法、形成工作程序、進(jìn)行專業(yè)理論培訓(xùn)等；②“在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)習(xí)”。

★人員積累：公平、公開勉勵(lì)機(jī)制、逐漸提高福利待遇、均等機(jī)會(huì)等。

★良好工作氛圍：上進(jìn)勤奮、積極熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。

★專業(yè)部門構(gòu)成：發(fā)展策劃部、建筑部、營(yíng)銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)信息部、電腦部。

3、客戶積累──檢查策劃成果和與客戶雙嬴

★目：“養(yǎng)客”之道

★工作辦法：①求同存異；②盡量滿足其“不合理規(guī)定”；③曉之以利害；④強(qiáng)調(diào)“雙贏”方略

投資分析篇

案例名稱：住宅投資分析與價(jià)值研判體系

項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大兌現(xiàn)與量化

◆第一段：如何創(chuàng)立“投資分析報(bào)告”目錄？

一、項(xiàng)目概況

1、地理位置

2、重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3、項(xiàng)目規(guī)劃

4、戶型指標(biāo)

二、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

（一）本地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望

1、’97回顧

2、’98展望

3、結(jié)論

（二）本地住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析

1、供求關(guān)系

2、價(jià)格走勢(shì)

3、結(jié)論

（三）所在區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析

1、回顧與展望

2、市場(chǎng)特點(diǎn)

3、結(jié)論

（四）項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析

1、區(qū)位特點(diǎn)

2、個(gè)盤素質(zhì)

3、結(jié)論

三、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析

（一）土地價(jià)值

1、地理位置

2、周邊景觀

3、環(huán)境、污染

4、市政配套

5、鄰近樓盤素質(zhì)

（二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析

（三）結(jié)論

四、可提高價(jià)值研判

1、類比土地價(jià)值

2、規(guī)劃能力對(duì)于土地價(jià)值提高

3、單體設(shè)計(jì)

4、建筑形式

5、市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位

6、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝

7、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

8、物業(yè)管理

9、結(jié)論

五、項(xiàng)目投資估算

六、財(cái)務(wù)評(píng)估

七、敏感性分析

1、盈虧平衡分析

2、成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)影響

3、銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)影響

◆第二段：如何進(jìn)行項(xiàng)目概況分析？

“知已知彼”和“自知之明”都是一種贏家不可缺少品質(zhì)。俗話說(shuō)：追鹿者不見山。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者要既能鉆進(jìn)去，又可跳出來(lái)。更何況，最難認(rèn)清面孔往往就是自己。

1、地理位置

地處南山區(qū)深南大道以北，金麒麟路立交橋交叉口西北側(cè)。

2、重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

A、用地面積：23689平米

B、占地面積：4605平米

C、覆蓋率：19.5%

D、地上總建筑面積：58960平米

地下總建筑面積：4617平米

其中：住宅：58160平米

紫蝶苑：16695平米

金麟閣：21605平米

玉蟾樓：19860平米

配套商業(yè)：800平米

防空地下室：1200平米

架空層：3470平米

E、容積率：2.49

F、綠化率：33%

G、建筑密度：

H、總戶數(shù)：565戶

I、車位數(shù)：221個(gè)

其中：地上車位：41個(gè)

架空層及地下車位：180個(gè)

J、自行車位：1120輛

K、車位占總戶數(shù)比例：39.1%

3、項(xiàng)目規(guī)劃

從如下四個(gè)方面分析：

A、社區(qū)整體風(fēng)格

金麒麟花園總體規(guī)劃在于創(chuàng)立一種回歸自然、崇高、新穎、別致而布滿文化情趣社區(qū)。在詳細(xì)社區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀(jì)居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出了如下特點(diǎn)：

在總體布局上，采用了“一三三”布局格式，即：

·一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。

·以三個(gè)建筑組團(tuán)為核心，1區(qū)“玉蟾樓”，由四棟13層住宅圍合而成；2區(qū)“紫鑫閣”，由三棟T字形住宅聯(lián)體而成；3區(qū)“紫蝶苑”，由三棟住宅以歐式柱廊作弧形拼接而成。

·相應(yīng)三個(gè)組團(tuán)是三個(gè)主題各異環(huán)藝廣場(chǎng)。

B、建筑風(fēng)格

順應(yīng)消費(fèi)者對(duì)人性化住宅心理需求，金麒麟花園采用了新古典歐陸風(fēng)格建筑形式。

·在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻高檔涂料，使三個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

·社區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上，12-18層住宅錯(cuò)落有致，擺布有序，三個(gè)組團(tuán)頂造型豐富，整個(gè)社區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。

C、社區(qū)配套（略）

D、社區(qū)環(huán)境

社區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過(guò)人造豐富社區(qū)景觀層次，以環(huán)藝質(zhì)素提高社區(qū)品味和檔次。

整個(gè)社區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個(gè)主題廣場(chǎng)配合三個(gè)建筑組團(tuán)，整體內(nèi)外空間交錯(cuò)穿插，一氣呵成。廣場(chǎng)、步行道、綠地、小品等先后呼應(yīng)，渾然一體。

4、戶型指標(biāo)

金麒麟花園戶型設(shè)計(jì)典型實(shí)用，靈活多變。單體采用典型平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)節(jié)。詳細(xì)戶型上以75-105平米兩房、三房為主，并引入大戶型復(fù)式房作配合。其戶型比例如下：

A、按戶型分

戶型一室一廳兩室兩廳三室兩廳復(fù)式

套數(shù)8922821335

比例15.8%40%37.7%6.5%

B、按形式分（略）

C、按面積分（略）

◆第三段：如何對(duì)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)作出分析？

房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有試探可言，只有看準(zhǔn)了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。

如下工作是非做不可。

（一）本地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望

（二）本地住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析

（三）項(xiàng)目所在都市區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析

（四）項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析

（一）深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望

1、1997年回顧（略）

2、1998年展望（略）

3、結(jié)論：

1997年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，開始進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。

1998年受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府住宅政策傾斜影響，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展，某些刺激政策也許出臺(tái)。

（二）深圳市住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析

1、市場(chǎng)供求關(guān)系（略）

2、價(jià)格走勢(shì)（略）

3、結(jié)論

1997年深圳市商品住宅市場(chǎng)有效需求明顯增長(zhǎng)，空置率下降，供求壓力減輕，整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)看好。

商品住宅市場(chǎng)中，多層住宅依然是主流。反映在市場(chǎng)價(jià)格上，多層住宅價(jià)格有較大幅度增長(zhǎng)，而高層住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，某些區(qū)域甚至有回落。

（三）南山區(qū)住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析

1、回顧與展望（略）

2、市場(chǎng)特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡性

南山區(qū)商品住宅樓市場(chǎng)具備明顯地區(qū)不平衡性特性，可以將其劃分為如下五個(gè)子區(qū)域市場(chǎng)：

(1)區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，重要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻，市場(chǎng)地價(jià)低，同步商品樓價(jià)格也較低。由于具微利房特性，將來(lái)基我市政設(shè)施會(huì)有配套。

(2)區(qū)域二：北環(huán)大道以內(nèi)，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。重要為華僑城和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場(chǎng)地價(jià)較高，商品樓檔次和價(jià)格也相應(yīng)較高。但市政設(shè)施配套不是很以便。

(3)區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以西區(qū)域。重要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域重要住宅是南山舊城區(qū)民房，商品住宅較少，其他是工業(yè)廠房。該區(qū)市場(chǎng)地價(jià)較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。金麒麟花園項(xiàng)目正位于該區(qū)域。

(4)區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)域?yàn)槟仙絽^(qū)商業(yè)文化中心，市場(chǎng)地價(jià)中檔，同步商品樓價(jià)格也適中。隨著南山區(qū)市政規(guī)劃實(shí)行，該區(qū)域作為南山區(qū)中心地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，在市政設(shè)施方面也將越來(lái)越齊全以便。

(5)區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，重要指蛇口、赤灣。該區(qū)域擁有豐富海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅集中區(qū)域。但由于當(dāng)前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓價(jià)位相對(duì)較低。

3、結(jié)論

在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展早中期、南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到當(dāng)前，商品住宅價(jià)格要比前者低能0-40%。

深圳市中心區(qū)西移，南山區(qū)西部建設(shè)加速，為南山區(qū)區(qū)位功能進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同步為南山區(qū)房地產(chǎn)，特別是商品住宅市場(chǎng)提供了契機(jī)。

南山區(qū)商品住宅市場(chǎng)存在顯示區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)加快，以及發(fā)展商努力，這種不平衡性將日益縮小。

（四）金麒麟項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析

1、區(qū)位特點(diǎn)：如上（三）2.所述

2、個(gè)盤素質(zhì)

金麒麟花園項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅不是諸多，如下是金麒麟花園項(xiàng)目鄰近地段重要樓盤資料：

(1)佳鵬大廈

A、位置：深南大道邊，在該地塊西南方向。

B、性質(zhì)：高層集合型大廈，5層以上是住宅，5層如下為商業(yè)用途。

C、價(jià)格：起價(jià)5000元/平方米（第5層價(jià)），每上升一層加80元/平方米。

其他（略）

3、結(jié)論

金麒麟花園處在南山區(qū)由東向西走向一種連接地帶，是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存一種住宅商品化限度不高區(qū)域，因而在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時(shí)仍有局限性。鄰近商品住宅較少，且缺少高素質(zhì)可比樓盤，樓價(jià)普遍較低。

◆第四段：如何進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及地塊優(yōu)劣勢(shì)分析？

“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”這是房地產(chǎn)界名言。于是便有人拘泥于地段好環(huán)。其實(shí)好壞只是相對(duì)，核心是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處在哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說(shuō)法，要緊是能否賺錢。

（一）土地價(jià)值

一種項(xiàng)目土地價(jià)值是其各種因素綜合伙用成果，項(xiàng)目地理位置、環(huán)境與污染狀況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目土地價(jià)值。金麒麟花園土地價(jià)值各要素如下：

1、土地性質(zhì)綜述：

項(xiàng)目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，某些用地上原有廠房建筑，事實(shí)上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程某些有兩個(gè)大坑之外，土地絕大某些平整?？傊?，地塊屬較抱負(fù)建筑用地。

2、地塊周邊景觀

(1)自然景觀

A、前方景觀（東方）

該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望視線都被干擾。因而，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂棚戶、散落廢物削弱。

B、后方景觀（西方）

后方景觀，雖然因緊臨幾種社區(qū)開發(fā)未完畢，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn)景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色山景中嵌進(jìn)彩色建筑圖象，如視點(diǎn)在8層以上，還可看到左后方（西北方）中山公園山景。

C、左方景觀（北方）（略）

D、右方景觀（南方）（略）

(2)人文、歷史景觀

A、人文、歷史景觀（略）

B、歷史古跡，人文景觀（略）

(3)景觀綜述

從地塊周邊環(huán)臨景觀及遠(yuǎn)景視野開闊限度看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周邊景觀應(yīng)屬該地塊弱項(xiàng)。但因該地塊形狀南北方向較長(zhǎng)，東西方向較窄，故將來(lái)可以設(shè)法通過(guò)環(huán)藝設(shè)計(jì)來(lái)弱化南北方向上不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。

外部景觀如青青世界、世界之窗、動(dòng)物園等，直達(dá)交通極為以便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀──天主教堂。這些外部景觀及其交通便利限度應(yīng)屬該地塊優(yōu)勢(shì)。

3、環(huán)境、污染狀況

(1)水、空氣、土地污染狀況：

地塊周邊因有工廠和某些無(wú)規(guī)劃雜亂棚戶，工廠廢氣、廢水排放，棚戶區(qū)住戶亂拋廢物，使周邊水、空氣和土地都受到一定限度污染。

(2)噪音污染（略）

(3)社會(huì)治安狀況（略）

4、地塊周邊交通條件

環(huán)臨地塊公共交通極為便利，并且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因而該地塊交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢(shì)條件。

5、配套設(shè)施

(1)菜市場(chǎng)（略）

(2)商店、購(gòu)物中心（略）

(3)小學(xué)（略）

(4)中學(xué)（略）

(5)醫(yī)院（略）

(6)體育娛樂(lè)場(chǎng)合（略）

(7)銀行、郵局、酒店（略）

6、近鄰周邊樓盤狀況

見第三段（三）。

（二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析

1、地理?xiàng)l件分析

就此地塊客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列諸項(xiàng)要素及簡(jiǎn)要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：

S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）

“七能”+交通景觀+拆遷費(fèi)

購(gòu)物娛樂(lè)+銀行、郵局

污染

O（機(jī)會(huì)）T（威脅）

1、掌握“前?！?、“玉泉”詳細(xì)狀況，直接對(duì)手

在設(shè)計(jì)風(fēng)格、入市機(jī)會(huì)等避開對(duì)手；前?；▓@

2、概念、環(huán)藝設(shè)計(jì)弱化景觀劣勢(shì)、減少玉泉花園

噪音影響。

從以上四個(gè)象限中因素分布狀況可以看出：地塊環(huán)臨幾種重要條件如交通、購(gòu)物、醫(yī)療都非弱勢(shì)；地形地貌亦無(wú)特別劣勢(shì)；幾種劣勢(shì)因素（污染、景觀）都可通過(guò)將來(lái)社區(qū)合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同限度改進(jìn)。因而該地塊無(wú)完全劣勢(shì)。就金麒麟項(xiàng)目開發(fā)、投資而言，將來(lái)開發(fā)營(yíng)銷工作，只要注意威脅（T）因素，把握機(jī)會(huì)（O）因素，那么，地塊地理?xiàng)l件就不會(huì)成為影響整個(gè)社區(qū)價(jià)值劣勢(shì)因素。

2、環(huán)臨競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比

從環(huán)臨地塊7個(gè)樓盤地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)多層住宅（最高8層），價(jià)格均不超過(guò)3500元/平方米，與地塊直連兩樓盤售價(jià)最低僅為2200元/平方米。

（三）結(jié)論

從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，金麒麟花園地塊是較抱負(fù)住宅建筑用地。

依照SWOT分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具備暫劣勢(shì)，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計(jì)以屏蔽交通喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少，在建樓盤售價(jià)均偏低。

綜合以上各項(xiàng)，比照地塊周邊地產(chǎn)開發(fā)水平。金麒麟項(xiàng)目常規(guī)類比土地價(jià)值在3500元/平米左右。若結(jié)合全程策劃，在社區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營(yíng)銷推廣等方面進(jìn)行綜合提高，則項(xiàng)目單位平均價(jià)值可上升至5000元以上。

◆第五段：海綿里利潤(rùn)：如何進(jìn)行可提高價(jià)值研判？

潛在價(jià)值兌現(xiàn)最大化方為成功

美食家評(píng)判廚師水準(zhǔn)，常以“家常菜”為根據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，真把世界上蘿卜白菜“做出來(lái)了”，才叫真功夫。這句話潛臺(tái)詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物潛能，才干形成真正競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可比性并不簡(jiǎn)樸在于價(jià)格和利潤(rùn)。如果據(jù)說(shuō)那個(gè)發(fā)展商將住宅樓賣出了每平方3萬(wàn)元天價(jià)，也不必急于對(duì)其欽佩得五體投地。若項(xiàng)目自身潛在價(jià)值是每平方3.5萬(wàn)元，那么該發(fā)展商就并非一種高手了。

相反，如果某地段公認(rèn)只能蓋出3500元每平方房子，而你卻能做到4500元每平方并且賣得不錯(cuò)，才稱得上最真正成功。

那么，如何最大提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值？如何進(jìn)行可提高價(jià)值研判？

利潤(rùn)就像是海綿生水，只要樂(lè)意擠總是會(huì)有。要想進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值，必要“從頭壓擠每一種環(huán)節(jié)”。如下：

1、類比土地價(jià)值

如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊單位建筑面積類比價(jià)值在3500元左右。

2、規(guī)劃能力對(duì)土地價(jià)值提高

既有規(guī)劃思想閃光之處：

A、凈化功能，將項(xiàng)目規(guī)劃為純住宅。

B、人車分流。

C、首層架空，增強(qiáng)視覺通透感。

D、通過(guò)人造景觀豐富社區(qū)景觀層次。

E、以環(huán)芤質(zhì)素提高社區(qū)品味和檔次。

綜合以上較為超前規(guī)劃要點(diǎn)可提高物業(yè)價(jià)值500-1000元。

3、單體設(shè)計(jì)

金麒麟花園常規(guī)小戶型典型設(shè)計(jì)最大限度地滿足了實(shí)用、舒服功能需求，使每平方米均得到有效運(yùn)用。復(fù)式大戶型設(shè)計(jì)則領(lǐng)先市場(chǎng)，注重主人空間獨(dú)立和舒展，尊重隱私權(quán)。其價(jià)值提高空間可在500-1000元。

4、建筑形式

項(xiàng)目建筑形式涉及建筑風(fēng)格、建筑符號(hào)和建筑色彩等，在日益成熟商品住宅市場(chǎng)中，是物業(yè)市價(jià)值判斷重要原則之一，1997年深圳熱點(diǎn)住宅中百仕達(dá)花園、東海愛地花園、萬(wàn)科都市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細(xì)琢，獲得了高于同類物業(yè)1000-元單位價(jià)值。

金麒麟花園新古典歐陸風(fēng)格建筑形式設(shè)計(jì)迎合了消費(fèi)者對(duì)人性化住宅心理需求，在南山區(qū)該地段同類物業(yè)中較為突出，將提高500元以上相對(duì)單位價(jià)值。

5、市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位

從項(xiàng)目鄰近樓盤客戶群狀況看，沒有任何一種能具備傾向性較強(qiáng)，職業(yè)層次單一客戶群。究竟因素，有如下幾點(diǎn)因素：

A、由于此地地理位置，依然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間“軟肋”。

B、兩頭都靠不上，地價(jià)較低房屋成本低，售價(jià)低。因而，這種低價(jià)位住宅覆蓋潛在客戶面就廣。只要收入水平達(dá)到一定限度，即有能力購(gòu)買入住。這些價(jià)位覆蓋社會(huì)層次越寬，往往客戶群社會(huì)成分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)別她們，而只能用其收入水平（中檔收入，年收入5-8萬(wàn)元，即有能力購(gòu)房）來(lái)界定。

C、由南山區(qū)人文地理?xiàng)l件決定：整個(gè)南山區(qū)大某些被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)人員從業(yè)構(gòu)造特殊性，即科研共員、公司管理人員和普通工人、外資方代表等。在這些公司中，除少數(shù)高檔管理人員和外方代表以外，絕大某些普通職工和中、低檔管理人員，其收入水平均局限性以支持購(gòu)買中、高檔價(jià)位（5000-8000元/平方米）住宅。因而，中低檔價(jià)位住宅更適合該地區(qū)中高層公司人員和某些科研人員。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上各行各業(yè)人都也許購(gòu)買同樣住房，使這些社區(qū)居民成分復(fù)雜化。同步，南山區(qū)內(nèi)尚有許多本地村民，這些村民因各種因素（如征地補(bǔ)償、各種經(jīng)營(yíng)或股票投資等）有相稱收入和積蓄，她們完全有能力在該地區(qū)選取恰當(dāng)住宅，這就使這些社區(qū)居民成分更加復(fù)雜。

總之，由于各方面因素制約，金麒麟花園附近房?jī)r(jià)低，限制了該地區(qū)住宅開發(fā)檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。

綜上所述，對(duì)金麒麟花園主力客戶群判斷，應(yīng)基于如下幾種基本：

A、中檔收入公司中，高檔管理人員，某些政府機(jī)關(guān)工作人員（集體購(gòu)買），這些人更趨向選取于中、小戶型（50m2-90m2）。

B、購(gòu)房更注意經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生明顯社會(huì)階層界限（如“萬(wàn)科都市花園“，被多數(shù)人以為是”成功人士“選取）。

C、小戶型面對(duì)住戶，是第一次購(gòu)房客戶（從記錄幾種臨近樓盤看小戶占相稱大比例，近六成）。

6、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及平面設(shè)計(jì)

現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)形象好壞重要依賴視覺感官?zèng)_擊效果，最后體現(xiàn)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和平面設(shè)計(jì)上。

在本項(xiàng)目操作中，引入項(xiàng)目VI（項(xiàng)目的記、工地圍板、營(yíng)銷中心等）至少每平方米可以提高價(jià)值500元以上。

7、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

營(yíng)銷策劃水平是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)限度重要因素，金麒麟項(xiàng)目借助于國(guó)企營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)和操作能力，通過(guò)強(qiáng)賣點(diǎn)提示與推廣，可以使物業(yè)單位價(jià)值提高500元以上。

8、物業(yè)管理

引入先進(jìn)物業(yè)管理思想和管理體制，是建立名牌效應(yīng)有效途徑。物業(yè)管理3：11原理表白，如果社區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響傳播面將是1：11。而好物業(yè)管理傳播面是1：3。由此，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)價(jià)值提高有著重要影響。如萬(wàn)科物業(yè)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提高空間在1000元以上。

9、結(jié)論

以上各因素兌現(xiàn)對(duì)于金麒麟項(xiàng)目?jī)r(jià)值提高起著直接驅(qū)動(dòng)作用，雖然以上每一項(xiàng)只擠出20元潛在利潤(rùn)，那么你每平方就可以多賺160元，如果在幾種重要項(xiàng)目上做足功夫，則可使每平方價(jià)值上升至5000元以上。

◆第六段：如何進(jìn)行項(xiàng)目投資估算？

序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）單位成本（萬(wàn)元）備注

1土地征用及拆遷費(fèi)6993.471100

2前期工程費(fèi)33052

3建安工程費(fèi)14012.372204

4前期費(fèi)用35055

5公共配套設(shè)施費(fèi)33051.9含網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等

6不可預(yù)見費(fèi)490.177按總成本2%計(jì)

7期間費(fèi)用2161.62340

管理費(fèi)80

財(cái)務(wù)費(fèi)用60按萬(wàn)元貸款,2年期限計(jì)

銷售費(fèi)用200

8土地增值稅327.4251.5按總收入1%計(jì)提

9共計(jì)24994.983931.5

◆第七段：如何進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估？

1、利潤(rùn)預(yù)測(cè)

銷售平均價(jià)格：4660元/平方米

（入市價(jià)格：4300元/平方米）

（所有銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)格：6000元/平方米）

單位成本：3931.5元/平方米

可售面積：63577平方米

銷售收入：29245.42元

稅前利潤(rùn)：4250.44元

稅前利潤(rùn)率：4250.44÷24994.98=17%

2、其她（略）

◆第八段：如何進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析？

1、盈虧平衡點(diǎn)分析

盈虧平衡分析預(yù)測(cè)表

序號(hào)總投資（萬(wàn)元）金額（萬(wàn)元）

1土地費(fèi)用6993.47

2管理費(fèi)508.62

3配套費(fèi)330

網(wǎng)球場(chǎng)70

綠化小品及環(huán)藝100

會(huì)所100

保安監(jiān)控及圍欄60

4固定成本共計(jì)7932.09

5單位固定成本（元/平方米）1231.91

6總變動(dòng)成本17062.89

7單位變動(dòng)成本（元/平方米）2683.81

其中：

A、盈虧平衡點(diǎn)（保本銷售量）=固定成本÷（銷售單價(jià)-單位變動(dòng)成本）

=79320900÷（4600-2683.81）=41395.11平米

B、保本銷售額=銷售單價(jià)×A=19041.75萬(wàn)元

2、成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)影響

籌劃平均成本為3931.5元。在銷售景觀與銷售量不變狀況下，單位成本每增長(zhǎng)100元，即比籌劃成本提高2.54%，則利潤(rùn)將減少635.77萬(wàn)元，比籌劃利潤(rùn)減少14.5%。即單位成本每增長(zhǎng)1%，將導(dǎo)致利潤(rùn)減少5.71%。

3、銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)影響

籌劃平均售價(jià)為4600元，若平均售價(jià)減少100元，即減少2.17%，在成本不變狀況下，利潤(rùn)將減少635.77萬(wàn)元，比籌劃利潤(rùn)減少14.5%。即平均售價(jià)每減少成本1%，將導(dǎo)致利潤(rùn)減少6.77%。

當(dāng)期市場(chǎng)需求衡量

營(yíng)銷主管普通得預(yù)計(jì)市場(chǎng)總需求、區(qū)域市場(chǎng)需求及實(shí)際銷售額占有率。

一、預(yù)計(jì)市場(chǎng)總需求

市場(chǎng)總需求定義為：產(chǎn)品市場(chǎng)總需求指在特定產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平，特定期期、特定地區(qū)及特定營(yíng)銷環(huán)境特定顧客群產(chǎn)品購(gòu)買總量。

雖然不支出任何費(fèi)用來(lái)刺激需求也會(huì)有基本銷售額，咱們稱為最低市場(chǎng)需求。當(dāng)營(yíng)銷支出高到某一水平時(shí)，已無(wú)法刺激需求水平再上一層，這就是市場(chǎng)需求上限，稱為市場(chǎng)潛量。

市場(chǎng)潛量與最低市場(chǎng)需求差距，代表需求營(yíng)銷敏感性。

二、預(yù)計(jì)區(qū)域市場(chǎng)需求

所有公司都需考慮如何選取最佳市場(chǎng)區(qū)域，并以最恰當(dāng)方式將營(yíng)銷預(yù)算分派到這些區(qū)域，因而有必要預(yù)計(jì)各個(gè)地區(qū)市場(chǎng)潛量。

（一）市場(chǎng)累加法

市場(chǎng)累加法必要找出每一市場(chǎng)內(nèi)所有潛在顧客，然后預(yù)計(jì)她們也許購(gòu)買數(shù)量。

（二）市場(chǎng)因素指數(shù)法

最普遍辦法是找出與區(qū)域市場(chǎng)潛量關(guān)于市場(chǎng)因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購(gòu)買力指數(shù)就是其中知名例子。

三、預(yù)計(jì)實(shí)際銷售額與市場(chǎng)占有率

第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本

商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄

1.0項(xiàng)目基本狀況

1.1項(xiàng)目背景

1.2項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介

1.3主辦單位之合伙意向

1.4可行性研究重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2.0項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

2.1廣州市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本狀況

2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)基本概況

2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展較快

2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工作量迅速增長(zhǎng)

2.2.3商品房銷售量不斷提高

2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)效益明顯

2.2.5對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2.3運(yùn)用外資開發(fā)法律根據(jù)

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)狀況

2.4.1供應(yīng)狀況

2.4.2需求狀況

2.4.3物業(yè)出租狀況

2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體評(píng)價(jià)分析

2.5對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)功能、規(guī)模、原則及營(yíng)銷建議

3.0項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案分析

3.1地塊及周邊環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件

3.1.1地理位置及道路交通

3.1.2地形、地質(zhì)

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基本及公建配套設(shè)施

3.1.4綜合評(píng)述

3.2地塊拆遷安頓狀況

3.3場(chǎng)地三通一平安排

4.0項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)組織與實(shí)行籌劃

5.0項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措籌劃

5.1基本參數(shù)

5.2土地成本（如下均為人民幣計(jì)算）

5.3建安工程成本

5.4前期費(fèi)用

5.5紅線內(nèi)外工程技工建配套費(fèi)

5.6不可預(yù)見費(fèi)

5.7開發(fā)期稅費(fèi)

5.8資金籌措籌劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

5.8.1資金籌措

5.8.2財(cái)務(wù)費(fèi)用

6.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)選定和預(yù)測(cè)

6.1售樓收入測(cè)定

6.1.1住宅銷售單價(jià)測(cè)定

6.1.2商鋪銷售單價(jià)測(cè)定

6.1.3單位銷售單價(jià)測(cè)定

6.1.4建議銷售價(jià)

6.1.5實(shí)際銷售總收入

6.2大廈經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出

6.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅繳交

6.4土地增值稅

6.5所得稅

7.0項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

7.1項(xiàng)目賺錢能力分析

7.1.1內(nèi)部收益率（IRR）

7.1.2凈現(xiàn)值（NPV）

7.1.3凈現(xiàn)值率（NPVR）

7.1.4投資回報(bào)率

7.2項(xiàng)目不擬定性分析

7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析

7.2.2項(xiàng)目敏感性分析

7.2.3概率分析

8.0可行性研究結(jié)論與建議

8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

8.2關(guān)于闡明及建議

8.3項(xiàng)目重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表

附表、附圖

附表一項(xiàng)目綜合收益表

附表二項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表

附表三項(xiàng)目投資利息估算表

附表四土地增值稅計(jì)算表

附表五項(xiàng)目敏感性分析表

附表六概率分析

附圖一項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線

附圖二項(xiàng)目敏感性分析圖

附錄

1.0—2.3（略）

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)狀況

2.4.1供應(yīng)狀況

1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量登記表

單位：平方米

住宅商場(chǎng)寫字樓共計(jì)

93年推出面積4252391616600586899

占當(dāng)年推出比例72.5%27.5%0%100%

94年推出面積79671318806173560

占當(dāng)年推出比例46%18.3%35.7%100%

95年總供應(yīng)量504901935406760459

所占比例66.4%25.4%8.2%100%

由此可見，荔灣區(qū)商品房開發(fā)以住宅開發(fā)為主，因素在于受特定地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃整體性及商業(yè)發(fā)展環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，當(dāng)前推出大型高檔商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店改造，大大增進(jìn)了該區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)。

以上供應(yīng)量記錄是依照政府以發(fā)預(yù)售允許證數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在記錄范疇內(nèi)。據(jù)當(dāng)前所知，舊項(xiàng)目所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。此外，鄰近項(xiàng)目所在地地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)詳細(xì)狀況見表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵影響，正式動(dòng)工日期當(dāng)前仍無(wú)法預(yù)計(jì)，預(yù)測(cè)尚有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量開發(fā)狀況有待日后進(jìn)一步跟蹤。

地鐵首期工程某些上蓋發(fā)展物業(yè)狀況一覽表

序號(hào)地塊編號(hào)所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）

1HR-2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)107874

2HR-3荔灣區(qū)華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南公寓、商業(yè)76508

3HR-4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓233656

4HR-5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884

現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出多層物業(yè)普通規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積普通在2—4萬(wàn)平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），重要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出居住物業(yè)中，內(nèi)銷占17.4%，外銷占82.6%。

2.4.2需求狀況

2.4.2.1樓宇成交總體狀況及分析

從廣州市關(guān)于部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交登記表白，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售樓盤總面積實(shí)際為441256平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出面積總數(shù)作供應(yīng)量記錄數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷售面積48.1%。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其她舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)總成交量最高。在成交商品房中，住宅占大某些，比例為70.2%。由此可見，將來(lái)幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大需求。

1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售狀況

單位：平方米

住宅商場(chǎng)寫字樓共計(jì)

93年成交面積876782420090098

占該年總成交97.3%2.7%0%100%

94年成交面積61413106529777122258

占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%

95年總成交量1490943348529777212356

所占比例70.2%15.8%14%100%

由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后狀況，實(shí)際成交率往往高于政府登記數(shù)，通過(guò)對(duì)典型樓盤調(diào)查可對(duì)商品房需求狀況有更進(jìn)一步和較精確理解。

2.4.2.2樓盤調(diào)查范疇

本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個(gè)高層及3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)銷售狀況。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬(wàn)平方米，占荔灣區(qū)所有高層居住物業(yè)83.3%。

2.4.2.3樓盤銷售狀況分析

在調(diào)查8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交狀況較抱負(fù)當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。（見后表）

西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，因此1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已所有售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。

至于荔灣廣場(chǎng)，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為普通樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長(zhǎng)壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場(chǎng)是荔灣區(qū)規(guī)模最大大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米，同步也是廣州市舊城改造典范，受到政府關(guān)于部門高度注重和廣大市民關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時(shí)間就完畢了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（涉及香港地區(qū)）刊登。

2.4.3物業(yè)出租狀況（略）

2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體評(píng)價(jià)分析

（1）供應(yīng)方面，商品房開發(fā)以居住物業(yè)開發(fā)為主并向高層發(fā)展。

（2）需求方面，住宅需求不不大于商業(yè)用房需求。買家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元銷路較大。

（3）建議本地區(qū)之開發(fā)項(xiàng)目宜選取面向大眾市場(chǎng)方略。通過(guò)對(duì)附近樓宇售價(jià)及銷售狀況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不適當(dāng)過(guò)高，均價(jià)為每平方米8500—9000港元左右。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。

2.5對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)功能、規(guī)模、原則及營(yíng)銷建議

1.文昌廣場(chǎng)位于廣州舊城區(qū)人口稠密地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或重要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較抱負(fù)住宅開發(fā)地點(diǎn)。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)發(fā)展與廣州其她地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要依照詳細(xì)條件加以分析，以擬定適當(dāng)市場(chǎng)目的及開發(fā)營(yíng)銷方式。

2.依照市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示以及項(xiàng)目所在地點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)發(fā)展在廣州受老式商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能影響甚大，以當(dāng)前文昌廣場(chǎng)改造局部商業(yè)環(huán)境是難以形成都市商業(yè)中心，過(guò)大規(guī)模以及過(guò)高原則建設(shè)商業(yè)用房，容易導(dǎo)致此后在出售和出租上困難。建議商業(yè)用房在3層如下，原則則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適當(dāng)。

3.當(dāng)前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)高層住宅大某些以高檔外銷為主，荔灣區(qū)出售樓宇更為突出，從成交狀況分析，該區(qū)外銷住宅成交好于其他老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和都市規(guī)劃規(guī)定，此后該區(qū)發(fā)展重要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量增長(zhǎng)，當(dāng)前較高外銷率將會(huì)逐漸回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這某些市場(chǎng)將會(huì)增長(zhǎng)，因而文昌廣場(chǎng)住宅市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在擬定建設(shè)原則與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價(jià)不適當(dāng)超過(guò)港幣8500元，外銷房不適當(dāng)超過(guò)港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右?？紤]到銷售對(duì)象變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以40—50平方米為主，并具備較高實(shí)用率。

4.由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷售時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)銷售方略是十分重要。首期銷售應(yīng)在構(gòu)造出地面，或完畢裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷來(lái)說(shuō)都是十分必要。隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，投資者對(duì)物業(yè)結(jié)識(shí)設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量高低、公司信譽(yù)以及售樓先后服務(wù)好壞是十分重要，發(fā)展商在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上工作。

5.隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因而，開發(fā)與營(yíng)銷過(guò)程中密切注重市場(chǎng)變化，嚴(yán)格控制成本在此后將顯得特別重要，對(duì)營(yíng)銷影響甚大。

序號(hào)樓盤名稱裝修原則設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2一次性付款折后均價(jià)

1荔灣廣場(chǎng)玻璃幕墻，裙樓高檔花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500各種車位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬(wàn)71.6%93.195.12118949247110008800

商場(chǎng)：22-17012萬(wàn)30.8%93.995.1281810326575657545260

2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠迅速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高檔潔具全套，商場(chǎng)采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?chǎng)100個(gè)車位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.612575815298507289

商場(chǎng)：11-20301360080%94.196.647201131582212517700

3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高檔瓷磚到頂?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車場(chǎng)合有出售，價(jià)位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.31954395008550

商場(chǎng)：12-53（2,3層）578165%93.996.339435124542267120857

4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái)?。好麖S電梯2部，配高檔潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī)-1到-3層停車場(chǎng)合有用作出租，租價(jià)待定住宅：70-100地面3層238.7%93.1296.69200830085008500

商場(chǎng)：12-53（2,3層）4000未推出

5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂住：名廠電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場(chǎng)，租金待定住宅：71-118現(xiàn)樓可交付使用22169100%92.594.129283686585008500

商場(chǎng)：共四上一大客包租商場(chǎng)：共四層由一大客包租850092.594.12

6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花住：高檔電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定住宅：98-120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%93.194.1210542816790008100

商場(chǎng)：13-73450075%93.194.1228972206132430021870

7荔怡中心外墻高檔配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高檔防滑地磚，高檔瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等地下車庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：64-165復(fù)式：186挖椿井1380039.2%94.795.1297008070910079170

商場(chǎng)：13-170（首層）277094.795.1241000280003698032172

8逢源大廈外墻錦磚及高檔紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高檔，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一種，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一種地下車庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：88-110復(fù)式：151地面2層1700063.2%93年95.912400750085007650

沒有商場(chǎng)

9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高檔玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場(chǎng)，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.17400420065006305

商場(chǎng)：不賣314095.1

10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.127700667072006264

商場(chǎng)：不賣98795.12

11寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅：32-68開始做三通一平442021.5%94.995.128480828083007968

商場(chǎng)：未推出126794.1195.122

3.0項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案分析（略）

3.1地塊及周邊環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件

3.1.1地利位置及道路交通

本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)送車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過(guò)五分鐘），將來(lái)交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將社區(qū)別割，影響了項(xiàng)目整體性，并會(huì)為將來(lái)管理帶來(lái)不便。

標(biāo)影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素變化較為敏感，特別是銷售價(jià)格因素。

3.1.2地形、地質(zhì)（略）

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基本及公建配套設(shè)施（略）

3.1.4綜合評(píng)述（略）

3.2—7.1（略）

7.2項(xiàng)目不擬定性分析

7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析（略）

7.2.2項(xiàng)目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

依照市場(chǎng)調(diào)查成果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)較基準(zhǔn)方案高機(jī)會(huì)較小，而投資增長(zhǎng)機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間互相獨(dú)立）等不擬定因素也許發(fā)生變化及其發(fā)生概率值見下表。

較基準(zhǔn)方案變化+10%0-10%

銷售價(jià)格30%50%20%

建設(shè)投資40%50%10%

不擬定性因素變化概率值

貼取現(xiàn)率為15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得盼望值為379萬(wàn)港元，有機(jī)會(huì)浮現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本也許性較小。

8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）

8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)理評(píng)價(jià)

上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估成果闡明，本項(xiàng)目作為住宅為主項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，特別是處在老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%優(yōu)惠，地價(jià)有償使用支付金額較低，運(yùn)用外資開發(fā)可有效地減少資金成本。在實(shí)際測(cè)算中采用較穩(wěn)妥銷售收入方式，測(cè)算成果仍能達(dá)到較抱負(fù)投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。初步評(píng)估成果表白，該項(xiàng)目可行；與廣州市當(dāng)前普通房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具備較大優(yōu)勢(shì)。

8.2關(guān)于闡明及建議

1.本報(bào)告是在未有詳細(xì)擬定合伙方式與條件前提下進(jìn)行投資測(cè)算，僅反映項(xiàng)目自身效益狀況，待擬定合伙方式與條件后，才干測(cè)算出合伙各方實(shí)際投資效益狀況。

2.本報(bào)告投資估算是按照廣州市當(dāng)前同類型項(xiàng)目投資水平及初步考察本地基本設(shè)施條件后估算，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和辦法還需進(jìn)一步貫徹研究，搬遷準(zhǔn)備與籌劃尚有待完善，實(shí)際投資成本將依照設(shè)計(jì)修改與工程研究進(jìn)一步及搬遷工作貫徹作相應(yīng)調(diào)節(jié)。

3.由于拆遷工作在前期開展，以及投入啟動(dòng)資金很大，其拆遷周期長(zhǎng)短、成本控制好壞，對(duì)項(xiàng)目投資整體效益影響是很大，當(dāng)前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量工作，此后還需予以充分注重，與后期開發(fā)必要緊密銜接。

4.本項(xiàng)目位于地鐵長(zhǎng)壽路站鄰近，地鐵優(yōu)勢(shì)與影響此后售樓是十分重要，一旦擬定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一種最重要市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分運(yùn)用。

5.鑒于廣州市當(dāng)前及此后相稱一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)變化，以及以內(nèi)銷為主變化，售價(jià)將是最敏感因素之一，同步物業(yè)質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好售價(jià)水平是至關(guān)重要，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選取適當(dāng)市場(chǎng)方略外，還規(guī)定合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平開發(fā)管理隊(duì)伍。從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目賺錢目的。

8.3項(xiàng)目重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表（略）

附圖、附表、附錄某些（略）

商業(yè)物業(yè)篇

案例名稱：中旅商業(yè)城

商場(chǎng)成功營(yíng)銷架構(gòu)

案例經(jīng)要

不勉勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。中華人民共和國(guó)幾大都市商場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩已是不爭(zhēng)事實(shí)。可上了船，也不能等著往冰山上撞。

據(jù)說(shuō)中旅商業(yè)城最初目的利潤(rùn)是0，即只要保本就算成功。營(yíng)銷策劃人員通過(guò)科學(xué)市場(chǎng)調(diào)研與分析，從項(xiàng)目市場(chǎng)診斷入手，進(jìn)行土地價(jià)值分析。并通過(guò)投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析，制定嚴(yán)密投資成本和價(jià)格方略，令市場(chǎng)承受精確無(wú)誤，在專業(yè)運(yùn)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。

第一段：項(xiàng)目概況

第二段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱

第三段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)

第四段：商場(chǎng)樓層功能定位闡明

第五段：從折頁(yè)編輯思路看營(yíng)銷思路

第六段：穩(wěn)步贏得市場(chǎng)

第一段：項(xiàng)目概況

具備原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性大型物業(yè)

“中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開發(fā)大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店原址，更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線交匯處，日人流量達(dá)113萬(wàn)人次。

中旅商業(yè)城總建筑面積12萬(wàn)平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)“三位一體”組合。地下2層到地面7層為5.6萬(wàn)平方米大型綜合商業(yè)、飲食、娛樂(lè)中心，10層到17層為3.7萬(wàn)平方米當(dāng)代化高檔寫字樓，18到25層是圍合式，為都市成功人士量身訂做頂級(jí)豪宅，總層高80米。

中旅商業(yè)城整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂體現(xiàn)得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與當(dāng)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，涉及寫字樓和全國(guó)范疇內(nèi)絕無(wú)僅有城堡式空中花園，純石材制造，具備很強(qiáng)視覺沖擊力。

從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，好像一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式解決：

1.裙房某些，運(yùn)用巨柱式與拱圈高低變化強(qiáng)調(diào)空間開放性和公共性，并運(yùn)用純古典細(xì)部古材裝飾，體現(xiàn)了建筑歷史并體現(xiàn)其人情味；

2.上部豪宅某些，同樣采用純古典風(fēng)格，運(yùn)用圍合形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想歐洲中世紀(jì)城堡形象；

3.建筑中段某些，運(yùn)用簡(jiǎn)潔、肌理與質(zhì)感全異組合幕墻，與建筑上、下兩某些形成視覺上強(qiáng)烈對(duì)比。

中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在遼闊空間里。

領(lǐng)導(dǎo)將來(lái)商業(yè)動(dòng)向

中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了當(dāng)代商業(yè)趨勢(shì)，自身?yè)碛徐`活多變商業(yè)形勢(shì)和合理商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合當(dāng)代品位，領(lǐng)導(dǎo)將來(lái)商業(yè)發(fā)展新動(dòng)向。

1.商業(yè)形式。中旅商業(yè)城代表了新型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)，具備了其她百貨公司所不具備多樣性。從商鋪面積上看，最小面積為31.24平方米，最大面積達(dá)228.53平方米，面積設(shè)立非常靈活，既適合大型商場(chǎng)商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店經(jīng)營(yíng)手法。從經(jīng)營(yíng)手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承旅游意識(shí)引進(jìn)到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中來(lái)，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂(lè)、健身、購(gòu)物、觀光于一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí)，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來(lái)便是潛在其中巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。

2.商業(yè)布局。中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集“通”“透”之勢(shì)，使所有店鋪都極盡便利。所謂通，就是商場(chǎng)不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無(wú)意間已逛便了商場(chǎng)每一種區(qū)域。所謂透，就是保持視覺開闊性，讓來(lái)到中旅商業(yè)城顧客經(jīng)常性地在一種范疇可視角度內(nèi)，這樣就使每一種商鋪都具備了叫強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.獨(dú)特構(gòu)想。中旅商業(yè)城有獨(dú)特雙層騎樓，首層騎樓保存了老式騎樓商業(yè)氛圍，使整個(gè)商場(chǎng)開放性大大增強(qiáng)，而二層則與都市規(guī)劃中類似香港都市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽(yáng)避雨，進(jìn)入商場(chǎng)也十分以便。

整體偏淡而個(gè)盤熱賣市場(chǎng)背景

中旅商業(yè)城入市時(shí)，廣州商鋪行情并不樂(lè)觀。

從1997年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。

商鋪空置量繼續(xù)上升。

宏觀商業(yè)環(huán)境不景氣和商鋪供過(guò)于求是商鋪市場(chǎng)整體偏淡重要因素。

總體市場(chǎng)淡市，并不排除局部市場(chǎng)活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里靈活市場(chǎng)應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)重要因素。

除了有利地利位置之外，新中華人民共和國(guó)大廈、天河城廣場(chǎng)等發(fā)展商靈活招商方略是其商鋪熱銷核心。這些發(fā)展商改革了過(guò)去以散鋪為主租售方式，而改以優(yōu)惠條件吸引了大型商家、食樓進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其她商鋪出售。

此外，商鋪內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否重要因素。某些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活商鋪是投資者和用家首選。

局部走強(qiáng)核心

可以預(yù)見，此后一段時(shí)間商鋪市場(chǎng)熱點(diǎn)也只也許在局部個(gè)盤浮現(xiàn)。這些個(gè)盤一方面要具備較高素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超推廣方略。

1.發(fā)展商市場(chǎng)應(yīng)變能力

商鋪?zhàn)鳛橘I家經(jīng)營(yíng)用地，具備增值價(jià)值，同步又存在很大經(jīng)營(yíng)成本回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)。因而，具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光發(fā)展商會(huì)讓知名度較高商家使用，共同投資、經(jīng)營(yíng)管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。

2.商鋪樓盤素質(zhì)

商鋪內(nèi)部間隔、空間和出口等規(guī)劃靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃實(shí)用而富于特色等都是外銷商鋪所必要具備基本素質(zhì)。

3.地理位置

位于新興商業(yè)文化中心，具備優(yōu)越地理位置所謂“旺鋪”，將依然是市場(chǎng)追逐熱點(diǎn)。廣州市地鐵一號(hào)線開通，將為地鐵沿線商鋪提供一種淡市中強(qiáng)勁賣點(diǎn)。

4.營(yíng)銷推廣方略

制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪?zhàn)陨硭刭|(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商推廣方略是能否營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)重要因素。在恰當(dāng)時(shí)機(jī)以恰當(dāng)價(jià)格推出恰當(dāng)商鋪是發(fā)展商必要精心策劃核心。

第二段：中旅商業(yè)城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱

一、建筑某些

（一）建筑整體定位

1.中旅商業(yè)城廣場(chǎng)在廣州商圈中位置

2.衡量指標(biāo)

A.吸引人流目的

B.延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間目的

C.提高顧客消費(fèi)率目的

D.提高銷售額目的

（二）建筑風(fēng)格定位

1.整體建筑風(fēng)格

2.關(guān)于商業(yè)符號(hào)

3.商業(yè)、寫字樓、住宅某些提示（外立面、騎樓）

二、功能某些

（一）關(guān)于人流

1.地下人流

2.地面人流

3.建筑物內(nèi)垂直人流和水平人流

（二）關(guān)于物流

1.商場(chǎng)物流

A.購(gòu)物中心每日貨流量

B.貨流水平通道和垂直通道（貨品極限尺寸）

C.貨品運(yùn)送

D.貨品場(chǎng)外存儲(chǔ)和場(chǎng)內(nèi)存儲(chǔ)

E.停車位

2.寫字樓、豪宅住戶物流

A.極限尺寸

B.運(yùn)送通道

（三）關(guān)于車流

1.購(gòu)物中心車流量（進(jìn)貨、出貨）

2.高峰期、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰）

3.裝卸車位、停車位分析

三、建筑內(nèi)部空間組織

（一）商場(chǎng)

1.商業(yè)空間

A.如何適應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)需要

B.如何適應(yīng)第一主力店需要

C.如何適應(yīng)食品超市需要

2.公共空間

A.每層停留空間設(shè)計(jì)

B.中廳

C.邊廳

3.服務(wù)空間

A.各層存貨空間

B.暫時(shí)加工空間

C.保安、銷售人員信息

D.公共廁所等

（二）寫字樓

1.寫字樓型式安排

A.大型

B.中型

C.小型

2.寫字樓公共空間

A.中廳

B.綠化及小品

（三）空中豪宅

1.戶型

2.會(huì)所、架空層空中花園提示

3.豪宅要素及提示

四、關(guān)于環(huán)境

（一）外部環(huán)境

1.廣場(chǎng)

A.廣場(chǎng)風(fēng)格

B.小品、雕塑

C.硬地

D.綠化

2.出入口

A.地鐵出入口與商場(chǎng)出入口關(guān)系及解決

B.商場(chǎng)出入口

3.本建筑與周邊建筑關(guān)系

A.風(fēng)格

B.體量

C.本項(xiàng)目對(duì)人們吸引力

4.外部環(huán)境延展

A.路沿石、道路

B.立交橋

C.地鐵

5.燈光

（二）內(nèi)部環(huán)境

五、營(yíng)銷環(huán)境營(yíng)造

（一）銷售中心

1.銷售中心提示

2.銷售中心布置

（二）樣板房

1.豪宅

2.商場(chǎng)

第三段：中旅商業(yè)城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)

一、建筑某些

（一）中旅商業(yè)城廣場(chǎng)在廣州商圈中位置

中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅綜合性商業(yè)建筑。

依照中旅商業(yè)城所處地緣優(yōu)勢(shì)，中旅商業(yè)城極有也許與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大綜合購(gòu)物中心。中旅商業(yè)城能否實(shí)現(xiàn)上述定位，取決于在如下幾項(xiàng)指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅。

（二）總體目的

使中旅商業(yè)城廣場(chǎng)成為廣州商圈中“最可去”地方。

“休閑日哪里去—廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知廣告語(yǔ)

中旅商業(yè)城有什么—只要你能想到，它均有

（三）分目的

1.最可逛

2.最可購(gòu)

3.最可吃

4.最可玩

（四）詳細(xì)衡量指標(biāo)

1.提高日均吸引人流目的

A.中旅商業(yè)城對(duì)顧客規(guī)定要有廣泛適應(yīng)性：男女老少皆宜

B.中旅商業(yè)城對(duì)顧客規(guī)定強(qiáng)烈吸引力：我省人、外省人、旅游者、外國(guó)人

C.中旅商業(yè)城要充分運(yùn)用地鐵最大出口站。這一優(yōu)勢(shì)，將地鐵人流最大限度地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來(lái)。

2.延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間目的

家庭集體購(gòu)物：留住小孩、留住丈夫、留住夫婦、留住老人

對(duì)非家庭購(gòu)物

A.本地人（可玩、可吃、可看、可買）

B.外地人（可玩、可吃、可看、可買、可?。?/p>

a.中旅商業(yè)城可去點(diǎn)要盡量增多

b.走累了有地方休息

c.小孩子有地方玩

d.餓了有地方吃

e.有地方娛樂(lè)

C.提高顧客消費(fèi)率目的

a.該買能買到

b.該玩能玩到

c.想吃能吃到并且干凈、價(jià)格可接受

d.想看能看到

3.提高日均銷售額及利潤(rùn)目的

多元化價(jià)格方略

平價(jià)A：堅(jiān)持薄利多銷

中檔價(jià)B：想買、能買到、價(jià)不貴

高價(jià)C：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí)

二、建筑風(fēng)格定位

（一）建筑整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。

使中旅商業(yè)城在廣州商圈當(dāng)代建筑群中獨(dú)具一格，體現(xiàn)出與眾不同王者風(fēng)范。用獨(dú)特風(fēng)格來(lái)相應(yīng)中旅商業(yè)城代表新商業(yè)業(yè)態(tài)。

（二）選用城堡式復(fù)合建筑。

使商場(chǎng)、寫字樓、空中花園式豪宅形成一種既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合整體。外型上可使有足夠歐陸建筑元素使建筑物具備充分商業(yè)符合?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等各種不同視角看到建筑更加挺拔，使建筑“標(biāo)記”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購(gòu)、食、玩”功能于一體得以更好地體現(xiàn)。

（三）采用三段式結(jié)合。

整體三段式與空中花園豪宅局部三段式組合，有助于增長(zhǎng)建筑韻味。不同燈光組合方案也許使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同效果，以突出中旅商業(yè)城富貴和上部豪宅典雅風(fēng)范。

三、功能某些

（一）關(guān)于人流

北京、上海大型百貨商場(chǎng)人流

1.常規(guī)人流密度

2.依照中旅商業(yè)城廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)位，并考慮到此后發(fā)展，其常規(guī)人流爭(zhēng)取達(dá)到北京百貨大樓、西單商場(chǎng)10萬(wàn)人/日水平，如能達(dá)到上海巴黎春天15萬(wàn)人/日水平則更抱負(fù)。對(duì)永久性設(shè)施應(yīng)留有恰當(dāng)人流增長(zhǎng)空間，以便于隨著人流增長(zhǎng)，作恰當(dāng)調(diào)節(jié)后即可滿足。

工農(nóng)業(yè)面積（平方米）客流量

平均日（萬(wàn)人）節(jié)假日

北京百貨大樓180001020

北京西單商場(chǎng)01020

上海一百170002030

上海巴黎春天465001525

從上表可以推算出：大型百貨商場(chǎng)人流密度

商場(chǎng)名稱平日節(jié)假日

北京百貨大樓5.6人/m2日11.2人/m2日

北京西單商場(chǎng)5人/m2日10人/m2日

上海一百11.8人/m2日17.6人/m2日

上海巴黎春天3.3人/m2日5.4人/m2日

（二）關(guān)于物流

購(gòu)物中心是消費(fèi)雙方進(jìn)行商品交易活動(dòng)空間，每日巨大人流帶來(lái)了大量購(gòu)買；大量購(gòu)買帶來(lái)了大量物品流動(dòng)。物品由倉(cāng)庫(kù)到商店到消費(fèi)者流動(dòng)是購(gòu)物中心發(fā)展商和設(shè)計(jì)者必須考慮問(wèn)題。

1.庫(kù)房

購(gòu)物中心需要一定庫(kù)房，庫(kù)房作為貯存商品場(chǎng)合。庫(kù)房普通可分為都市儲(chǔ)運(yùn)公司和商場(chǎng)專有倉(cāng)庫(kù)，而商場(chǎng)專有倉(cāng)庫(kù)又分為銷售現(xiàn)場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)和店外倉(cāng)庫(kù)。

都市儲(chǔ)運(yùn)部門倉(cāng)庫(kù)面積普通為：平均每萬(wàn)元庫(kù)存商品需12m2。

而對(duì)于商店庫(kù)房面積大小，除與進(jìn)貨方式、管理制度有關(guān)外，與庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)關(guān)于，國(guó)內(nèi)普通為40天。國(guó)內(nèi)某些大型百貨商店?duì)I業(yè)面積和庫(kù)房面積如表所示。

國(guó)內(nèi)大型百貨商店?duì)I業(yè)、庫(kù)房面積分派表（單位：m2）

商場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積庫(kù)房面積庫(kù)營(yíng)比備注

上海一百1780085000.48:1

北京王府井1439095620.66:1

北京西單1040796730.93:1店外700（倉(cāng)庫(kù)）

深圳萬(wàn)佳1730075000.43:1店內(nèi)600（倉(cāng)庫(kù)）

深圳萬(wàn)佳百貨店外倉(cāng)庫(kù)為7500m2，與營(yíng)業(yè)面積之比為0.43:1，萬(wàn)佳店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)為600m2。為了保證中旅商業(yè)城廣場(chǎng)能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)面積。特別是對(duì)第一主力店某些，應(yīng)考慮足夠店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，以免因考慮不周影響此后招商。

2.車流

國(guó)內(nèi)大型百貨商店中，貨運(yùn)車輛普通為十輛左右，特大型商店接近20輛。例如上海第一百貨商店有貨運(yùn)卡車11部、貨運(yùn)三輪5部。

據(jù)商業(yè)部門過(guò)去記錄，百貨商店每一萬(wàn)元商品裝載一卡車。隨著人們生活水平提高和物價(jià)指數(shù)提高，對(duì)中旅商業(yè)城此類大型高檔商業(yè)公司來(lái)說(shuō)，過(guò)去記錄已經(jīng)不合用。依照咱們對(duì)幾類商品測(cè)算，平均約為人民幣10萬(wàn)元商品裝載一卡車。

由于中旅商業(yè)城廣場(chǎng)地面停車面積有限，并且機(jī)動(dòng)車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、導(dǎo)致阻塞。

中旅商業(yè)城空間構(gòu)造與布局

分層功能定位空間原則裝飾風(fēng)格定位

正九層美食文化博物館以文化裝飾和數(shù)量集中為特色中西結(jié)合之樓層

正八層

正七層

正六層精品店大回環(huán)小回環(huán)純古典維多利亞精品商場(chǎng)

正五層

正四層

正三層百貨公司流線、清晰當(dāng)代古典恰當(dāng)古典符號(hào)體現(xiàn)

正二層

正一層

負(fù)一層平價(jià)商場(chǎng)大通透后當(dāng)代：簡(jiǎn)潔、平價(jià)概念物化體現(xiàn)

負(fù)二層

分層功能定位

正九層美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達(dá)

正八層

正七層

正六層精品店已達(dá)5、6、7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人疲勞，必須在裝飾上予以符號(hào)強(qiáng)化

正五層

正四層

正三層盡量保存百貨公司基本性質(zhì)，并插入適量娛樂(lè)功能

正二層

正一層

負(fù)一層追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價(jià)”感覺

負(fù)二層

樓層功能分布示意表（如下）

樓層主題功能主營(yíng)項(xiàng)目

九層飲食城廣東粥博物館、海洋博物館

八層娛樂(lè)城1.電子類：游戲機(jī)、雀牌機(jī)2.文體類：臺(tái)球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺(tái)、音樂(lè)中心3.影像類：家庭影院、自助影院4.小朋友游戲：游戲場(chǎng)、旱冰5.高新技術(shù)產(chǎn)品展示：電腦、DVD6.照相：個(gè)人寫真、MTV、照相棚

七層小朋友用品童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂(lè)器

六層大眾文化城精品圖書、雜志（含港、臺(tái)）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂(lè)器、文具、體育、健身用品

五層家電城電視、視盤機(jī)、音響、攝錄機(jī)、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、名牌店、專賣店