計算比較房地產(chǎn)價值-選取可比實(shí)例（房地產(chǎn)估價課件）

比較法搜集交易實(shí)例搜集大量交易實(shí)例的必要性、途徑、要求、建立交易實(shí)例庫選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例的必要性、數(shù)量要求、質(zhì)量要求、應(yīng)注意的其他問題建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整的含義、市場狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義、內(nèi)容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實(shí)例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實(shí)例的必要性從交易實(shí)例中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。將這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例稱為可比實(shí)例。比較法搜集交易實(shí)例搜集大量交易實(shí)例的必要性、途徑、要求、建立交易實(shí)例庫選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例的必要性、數(shù)量要求、質(zhì)量要求、應(yīng)注意的其他問題建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整的含義、市場狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義、內(nèi)容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實(shí)例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實(shí)例的數(shù)量要求從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實(shí)例即可。比較法搜集交易實(shí)例搜集大量交易實(shí)例的必要性、途徑、要求、建立交易實(shí)例庫選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例的必要性、數(shù)量要求、質(zhì)量要求、應(yīng)注意的其他問題建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整的含義、市場狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義、內(nèi)容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實(shí)例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，應(yīng)符合以下4個要求：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價目的；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡接近價值時點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個條件：①在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)。具體地說，可比實(shí)例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。②在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。③在權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。國有土地與集體土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求④在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。檔次是指按照一定標(biāo)準(zhǔn)，如裝飾裝修、設(shè)備(如電梯、空調(diào)、智能化)、環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度分成的不同等級，賓館劃分的五星級、四星級、三星級，寫字樓劃分的甲級、乙級。住宅：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、一般公寓、普通住宅⑤在規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。大類建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)與估價目的吻合抵押、折價、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例。而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。選取土地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時，一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。（價格低且不符合法定方式）（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點(diǎn)——相隔一年如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價值，也可選為可比實(shí)例；如果房地產(chǎn)市場變化快，此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。（4）可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格要求可比實(shí)例的成交價格是正常價格，或者能夠修正為正常價格。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求【分析】實(shí)例A：不適合作為比較實(shí)例。因其為鋼混結(jié)構(gòu)綜合大樓，房屋結(jié)構(gòu)和使用性與待估房地產(chǎn)不同。實(shí)例B：不適合做比較實(shí)例。因其出售時間為2年前，距今相差較長，不符合與待估對象時間相近的要求。實(shí)例C：適合作為比較實(shí)例。其各種條件和待估房地產(chǎn)的條件基本相符，是較為理想的評估實(shí)例。實(shí)例D：不適合作為比較實(shí)例。因其地區(qū)級別為5級，與待估房地產(chǎn)的地區(qū)級別相差太大。實(shí)例E：不適合作為比較實(shí)例。因其評估的目的為抵押而不是出售，抵押價值不能作為買賣價格來做評估的比較依據(jù)。比較法搜集交易實(shí)例搜集大量交易實(shí)例的必要性、途徑、要求、建立交易實(shí)例庫選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例的必要性、數(shù)量要求、質(zhì)量要求、應(yīng)注意的其他問題建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整的含義、市場狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義、內(nèi)容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實(shí)例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題選取可比實(shí)例時，一般是指估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題選取可比實(shí)例還有“分配法”如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，