房地產(chǎn)項目開發(fā)投資分析-房地產(chǎn)項目開發(fā)收入與稅金估算

房地產(chǎn)開發(fā)收入測算1、房地產(chǎn)投資收入類型銷售收入出租收入自營收入轉(zhuǎn)售收入避稅收入無形收入

2、房地產(chǎn)投資收入合理構(gòu)成投資利息管理報酬風險報酬3、

房地產(chǎn)投資收入估算原則一般性原則一般性原則就是指在估算房地產(chǎn)投資收入時，通常只估算正常市場條件及正常使用狀態(tài)下房地產(chǎn)本身的各種可能的合理收入，不能把市場的特殊變化以及房地產(chǎn)投資人的特殊情況，如資金、管理、經(jīng)營等考慮到收入估算中來。市場性原則房地產(chǎn)投資收入與宏觀經(jīng)濟發(fā)展以及房地產(chǎn)市場、旅游市場、文化娛樂市場等的變化密切相關(guān)。應(yīng)變性原則如果出現(xiàn)直接影響宏觀經(jīng)濟和各類產(chǎn)業(yè)市場的重大事件或重大政策的變化，投資分析人員就應(yīng)該及時地充分研究這些事件或變化對未來市場的影響程度、影響范圍以及影響時間等，同時應(yīng)合理地調(diào)整影響收入的租金、價格等收入因子，以保證估算出來的投資收入是符合市場情況的客觀收入。返回本章目錄4、租售收入的估算租售收入的估算公式

（P/F，i，n）]式中S——銷售收入或出租的租金收入；qn——第n期的租售數(shù)量（面積或個數(shù)等）；pn——第n期的租售價格；m——租售計算期；租售收入估算公式的說明（1）對于房地產(chǎn)銷售，上述估算公式只是簽約后一次付款的表達式，而現(xiàn)實中通常都是多次付款，計算起來更為復(fù)雜。（2）對出售房地產(chǎn)來說，由于受市場的影響，其售價通常會有一些調(diào)整。（3）對出租房地產(chǎn)來說，由于出租所經(jīng)過的時間較長，租金會因市場的變化而有一定的變化。4、租售收入的估算銷售收入影響因素分析

（1）銷售方式的選擇：委托銷售、自行銷售

（2）付款方式與優(yōu)惠折扣的確定

（3）銷售價格策略的制定：低開高走、高開高走出租收入影響因素分析

（1）房地產(chǎn)所處地段：地段好、出租率高、租金高；

（2）房地產(chǎn)物業(yè)類型（3）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

（4）房地產(chǎn)交易市場狀況（5）租約的具體規(guī)定：絕對毛租約、絕對凈租約、協(xié)商或者混合租約

4、

租售收入的估算租售價格的選擇確定

（1）定價目標確定：充分根據(jù)定價目標考慮上限與下限價格

以資金回籠為目標？利潤目標：最大還是平均利潤目標？競爭目標：與競爭對手較量還是避免競爭？（2）定價方法1）成本導(dǎo)向定價法①完全成本定價法②目標利潤定價法2）需求導(dǎo)向定價法3）競爭導(dǎo)向定價法：隨行就市或跟隨定價法

4、租售收入的估算租售方案的確定

（1）房地產(chǎn)的經(jīng)營方式（2）租售的時間安排以及各階段內(nèi)租售面積（3）租售價格的確定（4）收款方式和收款計劃的確定

【注意】

（1）項目的租售期可以是年、半年、季、月；

（2）開工竣工日期：1月開工、9月竣工；

（3）合理安排組租售比例、租售數(shù)量。5、轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算貨幣數(shù)量估算法

出租或自營期間10-20年的現(xiàn)金流量進行分析，然后計算10年中這些年中現(xiàn)金流量的價值，最終估算轉(zhuǎn)售價格。百分率變化估算法

假設(shè)持有期內(nèi)價值變動的百分率，依此估算轉(zhuǎn)售收入。5、轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算自營收入的估算自營收入涉及到第三產(chǎn)業(yè)的各個方面，收入種類千差萬別，同時它又與房地產(chǎn)的使用密切相關(guān)，具體估算起來非常復(fù)雜。進行自營收入估算時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響。具體估算時，通常要利用比較法，即選擇一些可比自營企業(yè)進行比較，最后計算出本自營企業(yè)未來的營業(yè)額。避稅收入的估算折舊與攤銷引起的避稅收入=不考慮折舊時應(yīng)納稅所得額－考慮折舊時實際應(yīng)納稅額所得額

5、轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算無形收入的估算心理感覺或享受、難以量化，有時需考慮投資人的心理感受或無形收入并且進行評價。5、轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算房地產(chǎn)開發(fā)投資稅費1、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收土地使用權(quán)取得契稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅印花稅建筑企業(yè)增值稅及城市維護建設(shè)稅、教育費附加開發(fā)環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收持有環(huán)節(jié)稅收買方契稅、印花稅賣方增值稅及城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅2、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)收費土地補償費、安置補助費、地上附著物與青苗補償費、耕地開墾費、土地復(fù)墾費、征收管理費……城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新墻基金、人防費……