早期介入與前期物業(yè)管理-物業(yè)裝修管理（物業(yè)管理課件）

裝修管理一、物業(yè)裝飾裝修管理二、物業(yè)裝飾裝修管理流程三、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容四、物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任五、裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題1、思考：物業(yè)裝修對(duì)物業(yè)使用產(chǎn)生什么影響？（1）二次裝飾可能破壞樓宇結(jié)構(gòu)，影響公共利益。（2）二次裝修一般是在已有入住業(yè)主或非業(yè)主使用人的情況下進(jìn)行的，因此施工時(shí)會(huì)影響住（用）戶(hù)的正常工作及生活。（3）對(duì)施工人員進(jìn)出小區(qū)造成安全管理困難。（4）在裝修的過(guò)程中，容易損壞毗連房屋和公用設(shè)備設(shè)施，要注意安全和防火。小品《裝修》一、物業(yè)裝飾裝修管理2、物業(yè)裝修管理定義

物業(yè)管理公司依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)和條例，受房屋開(kāi)發(fā)商或全體業(yè)主委托，對(duì)物業(yè)管轄范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人住宅室內(nèi)裝修活動(dòng)實(shí)施審查、監(jiān)督和管理的行為。依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部《住戶(hù)裝修管理規(guī)定》物業(yè)管理企業(yè)制訂二、物業(yè)裝飾裝修管理流程（一）流程示意圖備齊資料填寫(xiě)申報(bào)登記表登記辦理開(kāi)工手續(xù)施工驗(yàn)收簽訂管理服務(wù)協(xié)議（二）流程分述1．備齊資料：物業(yè)所有權(quán)證明、申請(qǐng)人身份證原件復(fù)印件、裝飾裝修設(shè)計(jì)方案、裝修施工單位資質(zhì)、原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。2．物業(yè)裝飾裝修申報(bào)：用戶(hù)須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫(xiě)申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。3.物業(yè)裝飾裝修登記：以書(shū)面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。裝修申請(qǐng)表

業(yè)主名稱(chēng)住址聯(lián)系電話(huà)施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話(huà)開(kāi)工時(shí)間完工時(shí)間裝修內(nèi)容

管理處意見(jiàn)

出入證工本費(fèi)＿＿＿元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)＿＿＿元，合計(jì)＿＿＿元。

審核人簽字：＿＿＿＿＿＿年月日說(shuō)明1、凡申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目要有圖紙說(shuō)明：2、本申請(qǐng)表超過(guò)申請(qǐng)裝修完成日期后自動(dòng)失效，若需要繼續(xù)裝修要重新申請(qǐng)；3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》5．辦理開(kāi)工的一般手續(xù)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位（或指定方）交納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開(kāi)工證、出入證等。裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。6．施工：物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查。7．驗(yàn)收：物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收。物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容方法

（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理1．一般裝修時(shí)間：是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間。作業(yè)時(shí)間：8：00—12：0014：00—18：00

拆打時(shí)間：8：30—11：3014：30—17：302．特殊裝修時(shí)間：是指節(jié)假日休息時(shí)間。一般節(jié)假日原則上不允許裝修。3．裝修期：是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)間。一般情況下不超過(guò)三個(gè)月。（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求1．有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2．有無(wú)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；3．有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；4．有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5．有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（三）物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理1．管理服務(wù)費(fèi)；因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量，設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2．垃圾清運(yùn)費(fèi)：裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理1．嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)2．加強(qiáng)巡視，防患于未然3．控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益4．強(qiáng)化管理，反復(fù)核查三、物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任（一）裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任1．因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等；2．裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害；3．裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)；4．裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)；5．裝飾裝修企業(yè)自行采購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)；6．將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的……7．未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物；8．裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》；9．裝飾裝修企業(yè)違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任1．禁止行為告知責(zé)任2.現(xiàn)場(chǎng)檢查、違法行為制止責(zé)任3.發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告責(zé)任；四、裝修管理不予批準(zhǔn)的情況未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；將沒(méi)有防水的房間改為衛(wèi)生間和廚房的；擴(kuò)大承重墻上洞口尺寸的損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果的未經(jīng)批準(zhǔn)搭建建筑構(gòu)筑物的；未經(jīng)批準(zhǔn)搭建建筑構(gòu)筑物的改變外立面的拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。案例某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶(hù)排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話(huà)聯(lián)系兩小時(shí)后，物管人員消除了堵塞現(xiàn)象事后，李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物管公司提出索賠要求。李先生受損的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢物。1、物業(yè)公司該不該滿(mǎn)足李先生的賠償要求？為什么？2、遇到這種情況，您將如何處理？處理結(jié)果及依據(jù)該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，在實(shí)際的工作中，每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。同時(shí)，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在這一事件中，物管公司確實(shí)也按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊(duì)伍簽定了裝修協(xié)議書(shū)，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，也經(jīng)常派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。這次事件，是裝修工人在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒人極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺(jué)。所以在這個(gè)問(wèn)