房屋及設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)備管理

083物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理

物業(yè)設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設(shè)施設(shè)備的原理性能，對(duì)其進(jìn)行保養(yǎng)維修，使之能夠保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，最有效地發(fā)揮效用，從而為業(yè)主和客戶提供一個(gè)更高效和更安全、舒適的環(huán)境。3．2．1物業(yè)設(shè)備的分類

物業(yè)設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡(jiǎn)稱。它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部分。1．供水設(shè)備指用人工方法提供水源的設(shè)備，由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)構(gòu)成；組成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。2．排水設(shè)備指用來排除生活污水和屋頂雨雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風(fēng)管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。3．熱水供應(yīng)設(shè)備包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。4．消防設(shè)備指房屋設(shè)備中的消防裝置部分，包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭、消防泵等5．衛(wèi)生與廚房設(shè)備指房屋衛(wèi)生間與廚房?jī)?nèi)部的各種設(shè)備。衛(wèi)生設(shè)備包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。6．供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備（1）室內(nèi)供暖設(shè)備包括鍋爐、壁爐、鼓風(fēng)機(jī)、水片、回龍泵等設(shè)備。（2）室內(nèi)供冷設(shè)備包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回龍泵等設(shè)備。（3）室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備包括通風(fēng)機(jī)、排水門及一些凈化除塵設(shè)備等。7．燃?xì)庠O(shè)備房屋的燃?xì)鉀]備包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。8．電氣工程設(shè)備房屋建筑電氣工程設(shè)備主要包括：（1）供電及照明設(shè)備這是指給房屋提供電源及照明的各種裝置。（2）弱電設(shè)備這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設(shè)備與裝置（3）電梯設(shè)備這是高層建筑中不可缺少的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯機(jī)房、轎廂、井道等部分。（4）防雷裝置包括接閃器、引下線和接地裝置等。3．2．2物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)公共、共用設(shè)備實(shí)施管理的內(nèi)容，主要包括以下幾個(gè)方面：1．設(shè)備使用管理設(shè)備使用管理主要通過制訂、實(shí)施一系列規(guī)章制度來實(shí)現(xiàn)。2．設(shè)備維修管理設(shè)備維修管理的內(nèi)容包括設(shè)備的定期檢查修維修制度，維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修人員管理制度等。3．設(shè)備安全管理設(shè)備安全管理的內(nèi)容包括國家對(duì)安全性能要求較高的設(shè)備實(shí)行合格證制度，維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后的持證上崗制度，以及企業(yè)實(shí)施的消防通道管理、電梯安全使用管理等.4．設(shè)備技術(shù)檔案資料管理設(shè)備技術(shù)檔案資料管理的內(nèi)容包括建立設(shè)備的登記卡片、技術(shù)檔案、工作檔案、維修檔案等。3．2．3物業(yè)設(shè)備維修工程的分類

為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。1．設(shè)備保養(yǎng)的分類房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng))（1）日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。（2）一級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。（3）二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。（4）設(shè)備點(diǎn)檢。是指根據(jù)要求利用檢測(cè)儀器、設(shè)備或人的感覺器官，對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查。2．設(shè)備維修的分類房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：（1）零星維修工程。（2）中修工程（3）大修工程（4）設(shè)備更新和技術(shù)改造（5）故障維修[案例3-3]

A花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居，一個(gè)住6樓，一個(gè)住5樓。去年10月21日上午9時(shí)許，物業(yè)公司開始給這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓（系分戶供暖）未開，就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開。下午陳某及妻子離開了家，15時(shí)許，住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水，就趕緊上樓找陳某，但發(fā)現(xiàn)其家無人，后找到物業(yè)公司將總閥門關(guān)閉。但這時(shí)，劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查，是陳某家的暖氣接頭處松動(dòng)漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清，劉某將物業(yè)公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)劉某的“損失”鑒定結(jié)論為：被水浸物品折合人民幣3576元。物業(yè)公司應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任，賠償劉某財(cái)產(chǎn)損失3576元。因?yàn)槲飿I(yè)公司對(duì)所管理的房屋供暖設(shè)備及設(shè)施負(fù)有管理、修繕的義務(wù)。本案中，物業(yè)公司在對(duì)住戶加壓供水前，未對(duì)