華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案

華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案2024/3/24華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案尚未走出寒冬期的市場下如何引導(dǎo)天匯廣場項目邁向成功華燕通過市場理解、策略制定、推廣執(zhí)行三大層面進行詳細解讀華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案調(diào)控市場下的價值發(fā)現(xiàn)區(qū)位價值潛力產(chǎn)品價值潛力市場數(shù)據(jù)支持下的潛力推導(dǎo)產(chǎn)品價格理解產(chǎn)品客群理解逆市中尋找突破點規(guī)劃定位李嘉誠項目交通……競品比較同質(zhì)產(chǎn)品比較……產(chǎn)品核心價值理解產(chǎn)品形象新定位未來客群細分定位充分理解后的策略定向順勢而為打開機會點策略總綱：板塊與產(chǎn)品雙線并進策略及營銷目標定向后的執(zhí)行實現(xiàn)市場理解篇策略指定篇執(zhí)行推進篇年度目標確立精準價格體系下分階段分產(chǎn)品的推案策略產(chǎn)品線細分時間線細分資金回籠詳解階段入市，步步為營年度推廣節(jié)點詳解產(chǎn)品細分后推廣節(jié)點策略詳解及媒體選擇三線并進的媒體推廣配合媒體活動現(xiàn)場包裝推廣以及客戶渠道的落實品質(zhì)感的文字及畫面體現(xiàn)客戶渠道的配合銷售框架與制度的搭建華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案一、市場分析

市場研究/區(qū)域規(guī)劃/市場分析/客群分析/核心價值二、項目定位及核心定位

核心價值發(fā)現(xiàn)/總體形象定位/slogan三、銷售策略

總策略/銷售目標/推盤策略四、推廣策略

廣告策略/媒體策略/客戶渠道/平面表現(xiàn)目錄華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案金龍觀勢龍年已至，時局紛亂，政策迷離；若要龍騰九霄則必須擦亮眼睛，撥云見日華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案1-宏觀市場研究2-區(qū)域規(guī)劃發(fā)展3-區(qū)域市場分析華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案1.宏觀市場研究華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案宏觀政策解讀——2011年政策回眸2011.1.26第一條：進一步落實地方政府責任第二條：加大保障性安居工程建設(shè)。第三條：嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。第四條：強化差別化住房信貸政策。第五條：嚴格住房用地供應(yīng)管理。第六條：合理引導(dǎo)住房需求第七條：落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制第八條：堅持和強化輿論引導(dǎo)2011年1月28日起，限購令出臺，并對居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征稅，起征面積為人均60平方米，稅率為0．6％和0．4％2011.1.14存準率提高0.5個百分點2011.2..9存準率提高0.25個百分點，住房公積金貸款提高0.5個百分點2011.2.18存準率提高0.5個百分點2011.3.25存準率提高0.5個百分點2011.4.6存貸款利率分別提高0.25個百分點2011.4.17存準率提高0.5個百分點2011.6.20存準率提高0.5個百分點第一條：加強商品住房銷售方案備案審核。第二條：加強商品住房預(yù)訂行為監(jiān)管

第三條：繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限售政策。第四條：開展房地產(chǎn)經(jīng)紀市場專項整治。2011.1.312011.7.26本輪調(diào)控主要方向本輪調(diào)控主要手段華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案市場反映——上海市場各種大幅優(yōu)惠消息相應(yīng)產(chǎn)生華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案市場反映反映——率先作出反應(yīng)搶占市場先機

12000元/平米精裝公寓！

位于嘉定新城的龍湖酈城于9月18日取得316套預(yù)售證報價18000元/㎡，于10月16日正式推售?，F(xiàn)場優(yōu)惠方案空前給力：

兩套優(yōu)惠方案直接使原先總價150萬起的龍湖酈城直降至總價120萬起。95平米兩房售出最低單價為12000元/平米。截至10月末已成交300余套房源。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案市場反映——上海春節(jié)期間交易冷清城市成交套數(shù)成交面積成交均價（單位：套）（單位：平方米）（單位：元/平）北京------上海16174917099廣州2328609236深州222569.45--杭州1172.32--重慶17515865.89--成都221834.78--武漢212234.47--南京111141--青島189.16--濟南00--東莞2564.7211791.51無錫00--寧波00--常州182057.765429三亞17216864.9324110.49合肥141123--南寧------貴陽13----昆山15----福州243023--昆明4381.56--惠州3350--哈爾濱00--徐州83----揚州4490--佛山7--5300南昌6598.47--春節(jié)期間：0開盤，16套成交全國29城普跌，上海排名第8；同比2011年春節(jié)期間0.24萬平的簽約量同樣萎縮27.9%，成交均價則依舊低于2萬/平，報于17099元/平，同比下探8.3%。成交量創(chuàng)2007年春節(jié)以來最低點。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案市場走勢判斷——“暴利時代”已經(jīng)遠去本輪宏觀調(diào)控,國內(nèi)樓市將經(jīng)歷四個階段:整個調(diào)控周期:保守在一年，最快也將在明年四季度季度才有提升萎縮期滯脹期洗牌期回暖期階段特征客戶觀望成交下滑價格放緩價格高位運行成交低位徘徊有價無市局部地區(qū)個別樓盤價格回調(diào)，同時范圍與力度將擴大,優(yōu)勝劣汰剛性需求逐步釋放成交回升，投資進場，整體量價趨于利好時間階段2011年上半年1-6月2011年二三季4-9月2011下半年~2012上半年2012年下半年~2013年華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案2.區(qū)域規(guī)劃發(fā)展華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案在上海的地位——“一城四心”之一徐家匯五角場花木下一站“明星”真如人民廣場上海僅存的內(nèi)中環(huán)可持續(xù)發(fā)展區(qū)域華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——上海“西大堂”規(guī)劃結(jié)構(gòu)：分為南、中、北三大片區(qū)。南片：中山北路，內(nèi)環(huán)線以南地區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化商業(yè)，物資貿(mào)易、辦公、文化娛樂、餐飲，中高檔居住。中片：真北路以東、中山北路以西地區(qū)，主要是大型住宅區(qū)集聚地，以居住、社區(qū)服務(wù)、旅游為主。北片：真北路以西地區(qū)，以發(fā)展大型商貿(mào)、物流、市場、工業(yè)、倉儲功能為主，同時發(fā)展大型集中的居住區(qū)。普陀區(qū)將建設(shè)成為服務(wù)、輻射長三角的現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū)和國際大都市亮麗的“西大堂”南片中片北片本案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案真如發(fā)展規(guī)劃——縱橫雙軸南北兩心商街合環(huán)縱橫雙軸曹楊路——商貿(mào)功能軸銅川路——文化休閑軸南北兩心曹楊路和銅川路交匯的文化商貿(mào)中心上海西站中心商街合環(huán)曹楊路兩側(cè)商貿(mào)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃環(huán)通的商業(yè)內(nèi)街銅川路南側(cè)結(jié)合桃浦河規(guī)劃帶狀城市綠地華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域經(jīng)濟狀況——健康穩(wěn)定的增長2011年普陀區(qū)財政總收入自2008-2010年，連續(xù)三年GDP保持8%左右的速率增長，人均收入增高，帶動消費提升。2011年1-12月份財政總收入達到191.5億元，同比增長26%(平均值）。區(qū)域整體經(jīng)濟，發(fā)展水平處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。2008-2010年普陀區(qū)GDP華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——一個副中心，五大產(chǎn)業(yè)組團五大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：1、長風生態(tài)商務(wù)區(qū)2、真北組團商貿(mào)群3、桃浦服務(wù)聚集區(qū)4、長壽綜合服務(wù)帶5、西北物流產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)主要集中于批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)，這三個行業(yè)占全區(qū)產(chǎn)業(yè)的70％以上。未來將重點發(fā)展物流貿(mào)易、商務(wù)會展、文化旅游等功能。本案13245真如城市副中心華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域交通規(guī)劃——西部交通樞紐中心1條市域快速鐵、5條市區(qū)軌道線路（含規(guī)劃在建）。以真如西站為核心換乘樞紐，連接嘉定、寶山等外環(huán)區(qū)域，同時輻射內(nèi)環(huán)虹口、楊浦、靜安、浦東新區(qū)。上海南站國際會議中心嘉定新城曹家渡環(huán)南二大道魯迅公園祁連居住區(qū)金橋環(huán)西二大道軍工路環(huán)西一大道川沙L2L1L3M3M6M5L2上海西站江灣鎮(zhèn)M11M7中山北路站已建(2006-2009)(2010年后）(2010年后）(2010年后）（十一五計劃）(2005-2009)(2007-2010)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案普陀區(qū)真如板塊——一個發(fā)展中，即將崛起的城市副中心區(qū)域核心定位經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)產(chǎn)業(yè)布局科學(xué)西部交通樞紐觀點小結(jié)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案3.區(qū)域市場分析華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域市場供需走勢（住宅）普陀區(qū)2011年住宅量價走勢普陀住宅市場2011年成交量約2萬余方，整體成交均價約在29000—34000元/平米。2011年該區(qū)域住宅新增供應(yīng)量38.4萬方，而成交量只有2.08萬方，供求比達到18:1，供遠大于求，存量壓力巨大。市場整體成交均價在29000-34000元/平米左右，同比2010年上升21.3%。第四季度價格開始走低，部分項目（如：香溢花城）進入以價換量時代，搶占有限的客戶資源。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域市場供需走勢（商辦）普陀區(qū)2011年商辦量價走勢普陀商辦市場2011年成交量約12.9萬余方，整體成交均價約在22000—26000元/平米。2011年該區(qū)域住宅新增供應(yīng)量14.8萬方，成交量12.9萬方，多個項目在臨近年底開始集中放量，供求比為1.15:1，供求狀況基本保持平衡。市場整體成交均價在22000-26000元/平米左右，同比2010年上升16.6%。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案怎樣的項目可作為競品競品選擇標準相近的區(qū)域板塊：項目周邊、內(nèi)、中環(huán)周邊相似的定位發(fā)展：城市副中心相似的交通現(xiàn)狀：軌交沿線，靠近站點？華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域競品分布周邊競品大致沿已通車或規(guī)劃在建中的軌交線分布，距離最近的站點約200-500米左右。7酒店公寓住宅公寓香溢花城34111415天匯廣場1316西站真如財富杰座大華虎城中環(huán)名品7品尊國際華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案住宅競品一覽住宅項目一覽表樓盤名稱板塊總建面積（萬㎡）開盤日期當期戶數(shù)（套）裝修（元/㎡）價格（元/㎡）主力面積（㎡）10-12月份去化量（套）上海香溢花城光新46.82010.12760精裝約400030500-3300086-125158品尊國際真如702009.11594精裝約500041000-4300096-15327（尾盤）中環(huán)名品公館桃浦802011.09442精裝約400032000-3400089-13830大華錦繡華城北蔡3.62011.09324毛坯28000-30000104-12750浦東古北御庭花木6.42011.10387精裝修35500-3650073-14770大寧瑞仕花園大寧14.22011.04355精裝約450034000-36000101-17774住宅競品均價約28000-43000元/平米，因區(qū)域和裝修標準不同，差價較大。主力面積在86-177平米，基本以4000-5000元/平米精裝修為主。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案3、4號軌交沿線，周邊商圈成熟，46萬方綜合體，溫德姆星級酒店入駐。精裝修結(jié)合節(jié)能環(huán)保技術(shù)，5萬平米集中綠地。區(qū)位石泉東路180號（光新板塊）主力戶型86-125二房、三房總體量46.8萬方開盤時間2010.10總層數(shù)22-30層裝修情況精裝修(4000元/m2）車位地上120個地下480個發(fā)展商上海昊川置業(yè)有限公司均價30500-33000元/m2去化情況約57%個案解讀——上海香溢花城項目特點華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案2011年四季度采取降價17%優(yōu)惠活動，三個月內(nèi)成交158套，成功回籠資金5.4億元。目前在售8、9、11號樓棟。東面套128平米的三房戶型因附加值較高，戶型方正，成交突出。尚余85平米的二房戶型居多，且享受立減50萬優(yōu)惠。8911個案解讀——上海香溢花城項目動態(tài)客戶來源主力購買客戶還是以普陀本區(qū)客戶占優(yōu)。另外一部分是在本區(qū)域內(nèi)工作以及被前期價格所吸引而來的閘北，寶山等外區(qū)客戶。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)位嵐皋路567號（真如板塊）主力戶型96-153二房、三房總體量70萬方開盤時間2009.11總層數(shù)31層裝修情況精裝修(5000元/m2）車位地上500個地下2991個發(fā)展商上海明捷置業(yè)有限公司均價41000-43000元/m2當期去化約43%個案解讀——品尊國際項目特點7號線上蓋，離靜安寺4站路。70萬方綜合體項目。3萬方弘基時尚中心，近4萬方海島風情空中花園，800平米露天泳池和4500平米的MOB健身會所。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案個案解讀——品尊國際目前在售二期13號樓，

96、126平2房和153平3房。精裝修均價在41000-43000元/平米，因項目處于尾盤階段，資金回籠任務(wù)已基本完成，無任何優(yōu)惠活動，12月份僅成交一套。整個社區(qū)偏向于高檔住宅社區(qū)打造，因此主力購買客戶以項目本身的產(chǎn)業(yè)客和在普陀及周邊區(qū)域工作和創(chuàng)業(yè)的高級管理階層為主。13品尊國際成交量價走勢項目動態(tài)客戶來源華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案個案解讀——中環(huán)名品公館區(qū)位古浪路288弄（桃浦板塊）主力戶型89-138二房、三房總體量80萬方開盤時間2011.09總層數(shù)27層裝修情況精裝車位未知發(fā)展商上海智富茂城置業(yè)有限公司均價32000-34000元/m2當期去化約10%項目特點中環(huán)大型產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型城市綜合體，美國leed（節(jié)能環(huán)保）綠色認證品質(zhì)，戶型方正朝南寬敞舒適送面積得房率110%，一軌四線交通尚在規(guī)劃，自帶20萬方商業(yè)繁華。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案個案解讀——中環(huán)名品公館目前在售89-138平米的2至3房，樣板間近期已公開，均價32000-34000元/平米。一次性付款94折優(yōu)惠，分期95折，貸款96折。812中環(huán)名品公館成交量價走勢項目基本以區(qū)域本地客自住為主，還有部分是區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場經(jīng)營者及物流園區(qū)管理階層，以自住客或外地（皖、蘇）投資為目的。項目動態(tài)客戶來源華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案競品住宅小結(jié)產(chǎn)品特點量價表現(xiàn)均價約在30500-34000元/㎡（精裝）左右，當前銷售速率約在10套/月左右，前期大幅降價項目（香溢花城）可達到40-45套/月客戶情況住宅公寓以86-128㎡（二房）、139-177（三房）為主力面積段項目以精裝修為主，裝修標準約4000-5000元/㎡以本區(qū)域客戶或生活、工作在區(qū)域附近的自住需求為主，對價格敏感度較高華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案住宅價格研判——市場比較法靜態(tài)價格華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案住宅價格評估結(jié)果計算公式：項目價格*權(quán)重*100/系數(shù)累加

華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案商辦競品一覽商辦項目一覽表樓盤名稱板塊總建面積（萬㎡）開盤日期當期戶數(shù)（套）裝修（元/㎡）價格（元/㎡）主力面積（㎡）10-12月份去化量（套）大華虎城第三空間大華402011.10390毛坯復(fù)31000-33000平23000-2400045-8063中環(huán)財富杰座真新4.62011.07650全裝約800復(fù)22000-23000平18000-1900040-9030CITY155長壽7.42011.08338精裝約2500平30000-3400040-8014海倫國際四川北路1.82011.11121毛坯平24000-26000120-15089三湘未來海岸新江灣城6.02011.11229毛坯復(fù)31000-3300045、6271商辦競品均價約在18000-35000元/平米（平層），因區(qū)域和裝修標準不同，差價較大，主力面積約在40-90平米左右，基本以毛坯或簡裝為主。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)位真華路928號（大華板塊）主力戶型45-80（LOFT、平層）總體量40萬方開盤時間2011.10總層數(shù)11層-14層裝修情況現(xiàn)在：毛坯原精裝約4000車位車位比：1:1發(fā)展商大華（集團）有限公司均價LOFT:約31000元/m2平層：約24000元/m2當期去化約18%個案解讀——大華虎城第三空間項目特點立足于成熟的大華生活區(qū)域內(nèi)（30萬居住人口），項目是以商業(yè)、休閑、娛樂為主體的綜合體。15號軌交規(guī)劃中，5.4米的LOFT公寓、3.9米的平層商住，今后可能成為絕版戶型。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案12目前在售2號樓45、57、80平米LOFT酒店式公寓。原采用精裝修（4000元/平米）交付，目前因產(chǎn)品重新定位，改為毛坯。預(yù)計2012年將推出1號樓平層商住辦公樓。產(chǎn)品定位為酒店式公寓，但前期客群基本以辦公為目的居多，因此項目改變策略，取消精裝，更適合商住一體的客戶需求。客戶主要依托大華區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)客和居住在板塊內(nèi)的創(chuàng)業(yè)客。個案解讀——大華虎城第三空間大華虎城第三空間成交量價走勢項目動態(tài)客戶來源華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案個案解讀——中環(huán)財富杰座區(qū)位梅川路1788弄（真新板塊）主力戶型40-50(LOFT)90(平層）總體量4.6萬方開盤時間2011.09總層數(shù)22層裝修情況全裝修800-1000元/m2車位301個發(fā)展商上海智富茂城置業(yè)有限公司均價平層：約18000元/m2LOFT：約22000元/m2當期去化約23%項目特點緊靠中環(huán)線，臨近三條軌交（規(guī)劃在建中），距離梅川路商業(yè)街和中環(huán)百聯(lián)咫尺，低總價，4.5米挑高精裝SOHO，50平米市區(qū)中環(huán)內(nèi)的稀缺戶型。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案個案解讀——中環(huán)財富杰座目前在售面積40—90㎡，全裝小戶型，有裝修和毛坯兩種選擇，差價約800-1000元/平米。LOFT層高4.5米，低總價75萬元起。商鋪已售罄，均價30000元/平米。區(qū)域內(nèi)客戶居多，主要是看中區(qū)域升值潛力，以投資為目的。另外有部分看中中環(huán)交通便利的辦公需求客戶。中環(huán)財富杰座成交量價走勢項目動態(tài)客戶來源華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案個案解讀——CITY155區(qū)位長壽路360號（長壽板塊）主力戶型40-80（SOHO）總體量7.2萬方開盤時間2011.08總層數(shù)37層裝修情況精裝修約2500元/m2車位--發(fā)展商上海致源置業(yè)有限公司均價平層：約32000元/m2當期去化約13%項目特點位于亞新生活廣場和頻道壹廣場兩大商業(yè)廣場中間，鄰近南京西路、火車站、靜安寺、曹家渡等高端商圈。軌道交通7、13號線（在建中）近在咫尺。是長壽路沿線目前最高的樓。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案個案解讀——CITY155目前剩余多套酒店式公寓在售，精裝標準2500元/平米，成交均價約在30000-35000元/平米。預(yù)計2012年6月底精裝交房，物業(yè)費9.8元/平.月。成交客戶以上?？蛻敉顿Y、自住居多，看重區(qū)位優(yōu)勢，主要分布在當?shù)丶爸苓厖^(qū)域客戶（閘北、虹口、寶山、靜安），投資和自住需求各占一半。CITY155成交量價走勢項目動態(tài)客戶來源華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案商辦競品小結(jié)產(chǎn)品特點量價表現(xiàn)均價約在30000-33000元/㎡（毛坯LOFT），22000-24000元/㎡（毛坯平層）銷售速率約在10-20套左右/月，以小面積高附加值的LOFT戶型去化占優(yōu)客戶情況商辦產(chǎn)品以40-80㎡（LOFT）以及45-90㎡（平層）為主面積段產(chǎn)品裝修基本以毛坯或簡裝為主，裝修標準從800-2500元/㎡不等主要是看中區(qū)域升值潛力，以投資為目的。另外有部分看中中環(huán)交通便利的辦公需求客戶。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案商辦價格研判——市場比較法靜態(tài)價格華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案商辦價格評估結(jié)果計算公式：項目價格*權(quán)重*100/系數(shù)累加

華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案項目周邊二手房——成交低迷，有價無市名稱房齡房型面積（m2）均價（元/m2）總價（萬元）陽光西班牙8年兩室兩廳100-11020500-21500約228-235中亞公寓10年兩室兩廳88-9219500-20500約178-190恒力錦滄花園

7年兩室兩廳92-9821000-23000約200-215金紡苑8年兩室兩廳92-10021000-23000約208-220曹陽五月天6年兩室兩廳96-10422500-24000約218-240綠翡翠家園10年兩室兩廳82-8820000-21500約165-185星河世紀城7年兩室兩廳91-9621000-23500約193-215二手房（含裝修）出售約在20500~23500元/平米，90~110平米左右的房源（簡配）租金約在2800~3800元/月。曹陽五月天恒力錦滄花園

華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案項目周邊商業(yè)情況——沿街商鋪為主，商業(yè)尚處于初級階段項目周邊大多為小型沿街商鋪，沒有大型購物中心，最近的“家樂福”距離本項目3公里左右，“金盛家具廣場”距本項目約2公里。目前周邊最近且頗具規(guī)模和影響的商業(yè)主要是“銅川路水產(chǎn)市場”和“三官堂橋食品批發(fā)市場”。周邊沿街商鋪租金約在2.5-4元/平米/天。商業(yè)尚處于初級階段。本項目對面的長江集團商業(yè)中心項目已經(jīng)啟動，未來將帶動板塊內(nèi)的商業(yè)發(fā)展，改變和提升商業(yè)格局。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域市場觀點市場去化緩慢，觀望情緒依舊，存量壓力進一步放大，“以價換量”是目前市場上唯一行之有效的手段。成交量減少優(yōu)惠力度放大存量情況嚴峻二手市場萎靡就目前現(xiàn)狀來看：華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案他山之石，可以攻玉——沿軌交綜合體案例綜合體項目鑒賞華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案龍湖酈城——嘉定新城首個50萬方超大型城市綜合體優(yōu)勢龍湖酈城國際社區(qū)與11號軌交距離只有300米，交通方便。品牌開發(fā)商，社區(qū)景觀建設(shè)到位。嘉定新城擁有成熟規(guī)劃，未來具有升值潛力，無論自住還是投資都非常合適。區(qū)位雙單路1509弄建筑面積50萬平方米板塊安亭汽車城板塊開盤時間首期2009年9月24日容積率1.44裝修情況精裝公寓銷售均價18000元/平方米折后14000元/平方米發(fā)展商上海恒馳房地產(chǎn)有限公司

物業(yè)類型城市綜合體銷量開盤至今共銷售面積達到95%劣勢龍湖酈城國際社區(qū)所在的嘉定新城目前比較空曠，處于發(fā)展起步階段，周邊配套幾乎是零，成熟需要3-5年時間發(fā)展。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案龍湖酈城MOCO國際2011年9月推出的53號樓，總高29層，每層面積均達到700余平方米，單套面積保持在40-60平方米之間，更有將近20種精裝戶型可供業(yè)主選擇。龍湖酈城——敏銳的嗅覺率先搶占市場華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案江橋萬達廣場——江橋板塊大體量商業(yè)綜合體優(yōu)勢項目在虹橋大樞紐輻射范圍之內(nèi)，無論交通還是整體規(guī)劃，具有潛力。軌交14號線（規(guī)劃中）終點站華江路站正位于江橋萬達廣場，交通便利。區(qū)位華江路988號建筑面積55萬平方米板塊江橋板塊開盤時間2010.04容積率2.63裝修情況精裝公寓銷售均價17000-18500元/平米（二手含裝修）發(fā)展商嘉定萬達投資有限公司物業(yè)類型城市綜合體銷量已售罄劣勢周圍有飛機場，飛機噪音有些許影響。附近環(huán)境較差，華江路上土方車、集卡等行駛比較頻繁，空氣質(zhì)量差。有許多外來人員，人員比較混雜。萬達廣場華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案江橋萬達廣場——以商業(yè)取勝推升住宅價值從2004年開始，萬達開始轉(zhuǎn)為商業(yè)采用只租不售的策略。目前，萬達已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美、蘇寧、第一食品、巴黎春天等30多家頂尖企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略結(jié)盟協(xié)議，其中有12家是世界500強企業(yè)，成為萬達忠實“追隨者”。萬達城市綜合體的運營價值主要取決于商業(yè)人流價值鏈，商業(yè)帶動商住產(chǎn)品，助推各環(huán)節(jié)人流價值鏈良性循環(huán)。歷史演變第一代產(chǎn)品“沃爾瑪＋萬達”如今三代萬達品牌綜合體華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案項目認知華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案項目認知——住宅+SOHO+商業(yè)，小體量復(fù)合型項目產(chǎn)品面積套數(shù)總建筑面積70280平米-容積率3.48-精裝修住宅17567平米101戶精裝修服務(wù)式公寓46659平米615套商業(yè)5358平米-項目地處真如板塊核心位置，距市中心（南京西路）約6公里；項目B1地塊由3棟服務(wù)式公寓、1棟住宅、1棟會所及部分底商組成。商辦公寓精品住宅商業(yè)、會所34562商辦公寓商辦公寓華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案項目地塊——與地產(chǎn)界巨人為鄰長江實業(yè)地塊本案總建面積：114萬方住宅：14.4萬方商辦：22.3萬方辦公：24萬方酒店、商業(yè)：21.4萬方南部商貿(mào)核心圈華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案項目周邊環(huán)境家樂福金盛家居蘇寧電器海鮮市場批發(fā)市場普陀中醫(yī)院金明大酒店宏康醫(yī)院宏泉麗笙酒店農(nóng)業(yè)銀行工商銀行“5線10站”交通規(guī)劃，將構(gòu)筑便捷真如，且已運行的11號線站點離本案僅500米。生活配套成熟，但商業(yè)檔次不高，離大型商業(yè)中心有一定距離。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案項目SWOT分析緊靠地鐵11、14號線，臨近7、15、16號線，主干道曹楊路沿線可達性較強；城市副中心，規(guī)劃逐漸完善，未來可持續(xù)發(fā)展。天匯廣場項目項目優(yōu)勢項目劣勢項目機會項目威脅商業(yè)配套檔次低，周邊人群消費能力較低；固川路批發(fā)市場道路等各項環(huán)境較差。隨著長江商業(yè)地塊的開發(fā)啟動，會帶來機會點；目前板塊價值處于“洼地”，有較大的升值可能。當前整體經(jīng)濟調(diào)控期，投資消費轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)發(fā)展大勢不容樂觀。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案三個緯度下的項目獨特USP發(fā)現(xiàn)！區(qū)位環(huán)境/產(chǎn)品價值/客群特征華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案板塊潛力巨大4大城市副中心的最后一塊處女地，李嘉誠重金投入項目的市場助推；讓我們輕松站在巨人的肩膀之上交通迅捷暢達7、11、14號（在建）、15（在建）、16號（在建）五條軌交環(huán)繞；上海西站直連長三角財富寶地；城市菁英匯聚的焦點區(qū)位環(huán)境/產(chǎn)品價值/客群特征華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案基于項目的區(qū)位環(huán)境，提出項目獨特賣點傳播賣點確立——賣潛力、賣將來——區(qū)位環(huán)境/產(chǎn)品價值/客群特征華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案首席城市綜合體真如城市副中心的首個城市綜合體項目，主題商業(yè)、精品辦公、精裝酒店式公寓、奢裝大宅；生活全方位的滿足與提升不限購、低總價小戶型低總價，不限購不限貸，自住投資皆宜；低價格門檻坐享城市核心生活品質(zhì)，豐厚回報在望區(qū)位環(huán)境/產(chǎn)品價值/客群特征華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)位環(huán)境/產(chǎn)品價值/客群特征基于項目的產(chǎn)品價值，提出項目獨特賣點傳播賣點確立——賣城市綜合體——華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)位環(huán)境/產(chǎn)品價值/客群特征強強聯(lián)手品質(zhì)保證香港上市公司合景泰富與中國百強企業(yè)綠地集團聯(lián)手以國際標準的高力物業(yè)依托深厚的開發(fā)與管理經(jīng)驗打造業(yè)內(nèi)頂級的產(chǎn)品與服務(wù)；客群特征有一定區(qū)域情結(jié)、享受居住&環(huán)境高度舒適，同時更離不開城市繁華生活的那群人。名師名品精裝國際背景香港設(shè)計師呂元祥執(zhí)筆設(shè)計，一線奢裝品牌，時尚兼顧實用，為名仕菁英呈閱頂級生活的極致奢華；把握時尚生活的脈動華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)位環(huán)境/產(chǎn)品價值/客群特征基于項目的客群特征，提出項目獨特賣點傳播賣點確立——賣品質(zhì)生活——華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案產(chǎn)品是理性的，消費者是感性的，他們需要看見我們?yōu)樗麄兠枥L的美好未來！華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案本項目總體定位就是新核時代品尚城中城上海最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘懈敝行钠肺稌r尚生活首席城市綜合體華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案根據(jù)項目產(chǎn)品的不同屬性，客戶群體也會出現(xiàn)不一樣的專屬特性酒店式公寓&辦公/高端住宅/商業(yè)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域客戶主要購買目的是具有區(qū)域情節(jié)，長久在區(qū)域內(nèi)工作生活或是區(qū)域內(nèi)有實業(yè)經(jīng)營的高收入群體。進城客戶主要購買目的是將居住區(qū)位進行升級（外環(huán)升級中環(huán)），希望居住地段變得更好的高收入群體。投資客戶主要購買目的是通過未來規(guī)劃成熟帶動板塊價值提升賺取利潤的專業(yè)投資群體。短期居住客戶主要購買目的是滿足過渡性居住需求的特殊群體，諸如單身青年、小企業(yè)主、高級經(jīng)理人等?？蛻艚M成酒店式公寓&辦公/高端住宅/商業(yè)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案客戶的屬性特征1、職業(yè)：中高收入的白領(lǐng)等人群，部分自營小企業(yè)主與投資客；2、關(guān)注重點：產(chǎn)品性價比——總價、交通、生活配套；3、傳播途徑：區(qū)域性廣告通路，各類報紙雜志及電視；4、客戶區(qū)域：普陀本區(qū)為主，部分周邊區(qū)域，乃至周邊省市；5、年齡構(gòu)成：30-40歲為主要客戶年齡層；酒店式公寓&辦公/高端住宅/商業(yè)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案區(qū)域客戶主要購買目的是將原有住房進行改善，滿足與長輩同住的高收入群體。進城客戶主要購買目的是將居住區(qū)位進行升級（外環(huán)升級中環(huán)），希望居住地段變得更好的高收入群體。產(chǎn)業(yè)客戶主要購買目的是兼顧到現(xiàn)在或是將來在本區(qū)域內(nèi)有固定產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的經(jīng)營者與高級管理者群體。客戶組成酒店式公寓&辦公/高端住宅/商業(yè)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案客戶的屬性特征1、職業(yè)：版塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)的高級管理者、白領(lǐng)等人群；2、關(guān)注重點：產(chǎn)品實用價值——戶型、價格、生活配套；3、傳播途徑：區(qū)域性廣告通路，各類報紙雜志及電視；4、客戶區(qū)域：普陀本區(qū)為主，部分嘉定青浦等周邊區(qū)域5、年齡構(gòu)成：35-45歲為主要客戶年齡層；酒店式公寓&辦公/高端住宅/商業(yè)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案投資客主要購買目的是通過未來規(guī)劃成熟帶動板塊價值提升賺取利潤的專業(yè)投資群體?？蛻舻膶傩蕴卣?、職業(yè)：無固定行業(yè)，擅長并專注于閑置資金的投資；2、關(guān)注重點：產(chǎn)品升值潛力；產(chǎn)品附加值——區(qū)位規(guī)劃、板塊定位、資金投入量；3、傳播途徑：人際圈信息為主，各類房產(chǎn)資訊渠道；4、客戶區(qū)域：長三角地區(qū)為主5、年齡構(gòu)成：35-45歲為主要客戶年齡層；酒店式公寓&辦公/高端住宅/商業(yè)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案part1總策略part2目標part3推盤策略華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案金龍破市時值群龍亂舞之際；若要從龍群中翹首脫出則必須以特例獨行之勢沖破常規(guī)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案順勢而為，因勢利導(dǎo)的總體策略通過板塊價值塑造與產(chǎn)品價值塑造并進的模式；充分考慮2012年將會出現(xiàn)的市場格局，以精準的價格入市；推廣手段以偏重精準數(shù)據(jù)庫圈層式營銷，配合線上廣告的概念式宣傳作為輔助；產(chǎn)品上打開部分房源以辦公房模式銷售的局面，擴大客群受眾面；以客戶來訪量的提升作為先期改變，達到最終完成成交量的提升。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案策略總控圖城市副中心板塊炒作天匯廣場城市綜合體工程節(jié)點配合刺激購買欲區(qū)域價值打造項目品牌塑造現(xiàn)場體驗與服務(wù)項目開發(fā)者背景強化板塊公關(guān)活動輿論控制新聞營銷大系統(tǒng)小系統(tǒng)線上線下網(wǎng)絡(luò)式營銷客戶渠道營銷板塊價值產(chǎn)品價值信心購買華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案板塊炒作【真如】最具潛力的上海4大城市副中心之一人民廣場徐家匯花木五角場真如2.2平方公里城市商業(yè)、文化、體育中心2.3平方公里知識創(chuàng)新城市公共活動中心2.6平方公里行政文化市民活動中心2.4平方公里長三角產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心上海西北城市活動中心華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案真如未來發(fā)展方向關(guān)鍵詞：縱橫雙軸：曹楊路商務(wù)功能和銅川路文化休閑軸。南北雙心：南部曹楊路銅川路交匯點，北部上海西站及周邊形成集中建設(shè)的核心區(qū)。商街合環(huán)：曹楊路兩側(cè)商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)規(guī)劃環(huán)通的商業(yè)內(nèi)街，由步行道、通廊和地下空間連接形成步行休閑購物空間。帶型公園：在銅川路南側(cè)結(jié)合桃浦河規(guī)劃形成城市公園帶。本項目商務(wù)功能軸文化休閑軸帶狀公園系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃核心建設(shè)規(guī)劃核心環(huán)形商業(yè)街系統(tǒng)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案目標借勢板塊炒作，資源整合優(yōu)化，實現(xiàn)項目利潤最大化2012年完成16億元的總銷目標結(jié)合2011年的實際市場情況，預(yù)判2012將會出現(xiàn)的市場格局；在大政策環(huán)境不發(fā)生劇烈變化、媒體推廣積極跟進的前提下，有效整合利用華燕及開發(fā)商資源；2012年我們有信心完成16億元的總銷目標。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案概況概述根據(jù)目前現(xiàn)狀對后市情況進行研判目前天匯廣場已開盤推出房源599套，大定48套，其中簽約32套。目前剩余可售總面積約為34132平方米。（數(shù)據(jù)來自房地網(wǎng)）華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案3幢15號樓備注：3幢15號樓由于僅開了3、4、10三個樓層，故銷售狀況有所影響。（數(shù)據(jù)來自房地網(wǎng)）華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案（數(shù)據(jù)來自房地網(wǎng)）4幢13號樓5幢6號樓小結(jié)：先期所開3幢樓棟中，僅有4幢13號樓去化約35%，其余去化情況均不甚理想。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案我們需要根據(jù)策略調(diào)整加快去化速度我們需要更加精準的制定階段去化目標整體去化狀況不理想去化房源位置不均勻現(xiàn)狀結(jié)論推導(dǎo)結(jié)果華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案銷售策略根據(jù)上述推導(dǎo)得出銷售策略更改推廣思路，以辦公配合酒店式公寓概念進行推廣更加精準的階段去化目標高效率的資金回籠計劃穩(wěn)健以及有空間的價格走勢華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案價格策略根據(jù)銷售策略制定價格走勢策略根據(jù)項目先期的銷售狀況，建議將項目3號樓調(diào)整為毛坯+簡裝+豪裝三種形式進行出售，利用價格階梯性進行掩護出街163452豪裝27500元/M2簡裝24500元/M2毛坯22000元/M2華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案價格策略根據(jù)銷售策略制定價格走勢策略2012.32012.4---62012.7---102012.11---12天匯項目根據(jù)推案部分的不同，采用逐步走高的價格策略。商辦21000-22500商辦23000-26000商鋪50000-55000商辦25000-30000奢裝公寓35000-36500奢裝公寓34500-36000華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤節(jié)奏節(jié)點根據(jù)推盤策略相應(yīng)銷售動作配合引入辦公概念，對商辦部分進行毛坯類產(chǎn)品推盤，降低總價進行在第一期產(chǎn)品預(yù)熱市場后，推出奢裝公寓產(chǎn)品，并增加簡裝商辦產(chǎn)品在去化奢裝公寓與簡裝商辦的同時，積蓄商業(yè)與豪裝商辦產(chǎn)品客戶，并在最后一季度推出商業(yè)與豪裝商辦產(chǎn)品階段策略9月10月12月4月5月3月6月7月8月2月2012年11月商辦第一批毛坯第二批簡裝第三批豪裝商業(yè)奢裝公寓以簡裝商辦與奢裝公寓為主力產(chǎn)品進行持續(xù)去化，同時去化毛坯尾盤4、5號樓華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤策略根據(jù)銷售策略決定項目的推盤策略推案時間：2012年3月中下旬推出房源：3#3-10層套數(shù)：220套建筑面積：約10158平方米4號與5號樓持續(xù)銷售

策略：由于項目重新包裝推廣，將低區(qū)以毛坯商辦的新概念推出，以低價入市，并同時帶動客戶對項目整體的關(guān)注度。以2月底3月初為進場時間，所需蓄水期為30天163452華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤策略根據(jù)銷售策略決定項目的推盤策略推案時間：4月下旬推出房源：3#11-20層、6#樓東幢套數(shù)：簡裝商辦：205套；奢裝公寓：51套建筑面積：簡裝商辦：約11038平方米奢裝公寓：約8799.91平方米4號與5號樓尾盤銷售。策略：采用加推的方式推出簡裝商辦與奢裝公寓東幢，對項目產(chǎn)品線進行產(chǎn)品補充。145236華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤策略根據(jù)銷售策略決定項目的推盤策略推案時間：6月中旬推出房源：6#樓西幢套數(shù)：奢裝公寓：50套建筑面積：奢裝公寓：約8599.91平方米

策略：在奢裝公寓持續(xù)銷售近2個月時再度進行加推西幢，以減少客戶的流失率。145236華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤策略根據(jù)銷售策略決定項目的推盤策略推案時間：10月中下旬推出房源：商業(yè)：2號樓商鋪以及3、4號樓底商部分公寓：3號樓21-27層套數(shù)：商業(yè)約50套公寓辦公約69套建筑面積：商業(yè)約5358.26平方米公寓辦公約4500平方米

策略：與年底最后關(guān)頭推出商鋪，在項目全年度聲望最高的時間節(jié)點進一步豐富項目產(chǎn)品，同時利用年內(nèi)的蓄水進行商鋪的去化；并對3號樓進行最后的加推，完成3號樓的整體去化。162345華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案資金回籠預(yù)測根據(jù)推盤節(jié)點進行相應(yīng)資金回籠預(yù)測商辦部分當期新推量預(yù)估可售面積當期去化面積當期去化率銷售單價銷售金額2-3月1015818172.173634.4310.78%2150078,140,3314-5月1103825575.7412787.8737.93%21500274,939,1626-7月012787.874475.7513.28%2150096,228,7078-9月08312.116649.6919.73%21500142,968,36410-11月45006162.424313.7012.80%2150092,744,46412月以后01848.731848.735.48%2150039,747,627總計33710.17

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724,768,655商業(yè)部分當期新推量預(yù)估可售面積當期去化面積當期去化率銷售單價銷售金額10-11月5358.265358.263750.7870.00%50000187,539,10012月以后01607.481607.4830.00%5000080,373,900總計5358.26

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267,913,000奢裝公寓部分當期新推量預(yù)估可售面積當期去化面積當期去化率銷售單價銷售金額4-5月8799.918799.912639.9715.17%3500092,399,0556-7月8599.9114759.852951.9716.97%35000103,318,9298-9月011807.883542.36320.36%35000123,982,71510-11月08265.516612.41138.00%35000231,434,40112月以后01653.101653.109.50%3500057,858,600總計17399.82

100.00%

608,993,700華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案資金回籠預(yù)測根據(jù)推盤節(jié)點進行相應(yīng)資金回籠預(yù)測根據(jù)以上節(jié)點預(yù)測，預(yù)計在2012年12月底可完成全部16億總銷金額。整體資金當期新推量預(yù)估可售面積當期去化面積當期去化率銷售單價銷售金額2-3月1015818172.173634.436.44%2150078,140,3314-5月19837.9134375.6515427.8427.32%23810367,338,2176-7月8599.9127547.727427.7213.15%26865199,547,6368-9月020119.9910192.0518.05%26192266,951,07910-11月9858.2619786.2014676.8925.99%34866511,717,96512月以后05109.315109.319.05%34834177,980,128總計56468.25

100.00%

1,601,675,355華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案part1廣告策略建議part2媒體策略建議part3客戶渠道part4平面表現(xiàn)華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案part1廣告策略建議華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案商辦部分：拆分推廣4、5號樓延續(xù)精裝修酒店公寓名品生活的定位持續(xù)推進，3號樓將根據(jù)樓層高低不同以毛坯、簡裝、精裝三段式裝修依次推向市場，先期推出低樓層的毛坯房源迎合商辦類市場，5月份時推出簡裝版房源提升項目品質(zhì)與市場認知，10月份推出精裝版房源滿足市場最終的價值回歸。整體推盤節(jié)奏：階段性入市，步步為營奢裝公寓：借勢入場媒體營造出初期酒店式公寓及商辦類產(chǎn)品市場接受度良好，5月、6月份順勢分批加推6號樓奢裝大宅產(chǎn)品沖擊市場，進行項目的產(chǎn)品升級。商業(yè)部分：乘勝追擊持續(xù)成交與客戶積累后，媒體營造出上佳的項目成熟度，10月份向市場推出2號樓與其他樓棟底商，側(cè)重穩(wěn)收益、高回報。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案1、形象、調(diào)性重新強化3、奢裝公寓蓄勢4、奢裝公寓開盤階段6、商業(yè)部分開盤12年3月12年4月12年5月12年10月5、持續(xù)去化戰(zhàn)略微調(diào)12年6-9月2、酒店式公寓重新開始去化12年3-4月訴求

推進城市副中心首個綜合體項目概念強化低總價享受內(nèi)中環(huán)成熟生活區(qū)域奢裝大宅的亮相，區(qū)域首個滿足高品質(zhì)生活的產(chǎn)品板塊內(nèi)產(chǎn)品稀缺性，生活價值的體現(xiàn)結(jié)合價格、配套與未來升值潛力，體現(xiàn)項目性價比區(qū)域首個綜合體商業(yè)產(chǎn)品亮相，成熟配套帶動升值潛力媒體

推進報紙/電視地鐵/網(wǎng)絡(luò)短信/直郵/巡展報紙/電視地鐵/網(wǎng)絡(luò)短信/直郵/巡展報紙/電視地鐵/巡展短信/直郵現(xiàn)場配合客戶互動活動價格促銷策略客戶互動活動價格促銷策略主題活動客戶互動活動價格促銷策略各類主題活動目標蓄客450組400組450組1300組500組華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤節(jié)奏節(jié)點訴求

推進9月10月12月4月5月3月6月7月8月2月2012年11月商辦第一批毛坯第二批簡裝第三批豪裝4、5號樓第一階段第二階段第三階段精裝酒店式公寓板塊內(nèi)稀缺，低總價毛坯商辦戶型入市，投資自用皆宜板塊發(fā)展?jié)摿薮?，坐等升值開發(fā)設(shè)計服務(wù)相關(guān)企業(yè)品牌形象建立產(chǎn)品品質(zhì)升級，簡裝版戶型入市，投資自用皆宜李嘉誠項目帶動區(qū)域經(jīng)濟效應(yīng)，回報近在眼前板塊初具形態(tài)，成熟度自然展現(xiàn)眼前產(chǎn)品品質(zhì)再次升級，精裝版戶型入市，品質(zhì)生活展現(xiàn)項目市場口碑效應(yīng)明顯，成熟社區(qū)形象展現(xiàn)板塊形態(tài)日臻成熟，最后的機會把握華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案廣告建議：著重強調(diào)板塊潛力與未來增值潛力酒店式公寓：傲領(lǐng)中央，欽點未來商辦：天賦稀貴，財富榮譽華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤節(jié)奏節(jié)點訴求

推進未來市場進行產(chǎn)品預(yù)熱，信息告知開發(fā)設(shè)計服務(wù)相關(guān)企業(yè)品牌形象建立版塊內(nèi)稀缺奢裝豪宅的產(chǎn)品類型強調(diào)結(jié)合配套優(yōu)勢著重未來精品生活的展望板塊成熟度趨于完善核心板塊的生活格調(diào)體現(xiàn)9月10月12月4月5月3月6月7月8月2月2012年11月奢裝公寓華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案廣告建議：著重強調(diào)板塊內(nèi)產(chǎn)品稀缺性與高品質(zhì)生活奢華大宅：天之大作，奢華傾城華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案推盤節(jié)奏節(jié)點訴求

推進9月10月12月4月5月3月6月7月8月2月2012年11月商業(yè)版塊內(nèi)稀缺商業(yè)的信息告知結(jié)合大環(huán)境板塊定位對于產(chǎn)品價值以及投資回報的探討開發(fā)設(shè)計服務(wù)相關(guān)企業(yè)品牌形象建立產(chǎn)品面市成熟環(huán)境下的稀缺產(chǎn)品的獨特價值點的挖掘華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案廣告建議：著重強調(diào)核心板塊首發(fā)產(chǎn)品與未來增值潛力商業(yè)部分：財富博弈，勝在挑選華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案part2媒體策略建議媒體線/活動線/現(xiàn)場線華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案媒體策略建議2012年推廣費用預(yù)估1200萬實際投放情況根據(jù)項目推進時的市場環(huán)境進行戰(zhàn)略調(diào)整華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案9月10月12月4月5月3月6月7月8月2月2012年11月商辦第一批毛坯第二批簡裝第三批豪裝商業(yè)奢裝公寓4、5號樓第一階段第二階段第三階段費用投放360萬元600萬元240萬元比重30%50%20%華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案3月2012年推廣組合晨報媒體活動巡展渠道品味生活名媛薈車友會聯(lián)動大華巴黎春天龍之夢理財講座4月5月6月7月時代報晨報時代報晚報加推房源開盤電視時代報時代報房展會DM直郵+短信DM直郵+短信軌交媒體軌交媒體華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案8月2012年推廣組合媒體活動巡展渠道銀行金卡會員活動名媛薈圣誕活動大華巴黎春天龍之夢中秋答謝會9月10月11月12月晨報晚報加推房源開盤電視時代報時代報房展會DM直郵+短信DM直郵+短信晨報軌交媒體晨報軌交媒體華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案傳統(tǒng)媒體報紙/電視/雜志/網(wǎng)絡(luò)傳統(tǒng)媒體的超大信息覆蓋面進行項目形象的再次強化，提升項目的市場知曉度，同時通過炒作將板塊潛力再次挖掘與提升，加大市場影響力。媒體線/活動線/現(xiàn)場線華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案報紙主流：新聞晨報、新民晚報主要目的在于目標群體的信息覆蓋，同時借助主流報紙的品牌效應(yīng)帶出項目的品質(zhì)感，配合專業(yè)的軟性炒作提升板塊熱度，形成聚焦。輔助：地鐵時代報有效利用其受眾群體的精準性，以軟硬結(jié)合方式炒作項目所在區(qū)位板塊的價值所在，有效覆蓋地鐵人群，打開市場。華燕上海天匯廣場B1地塊項目全程營銷代理競標提案電視第一財經(jīng)頻道&今日房產(chǎn)關(guān)注群體與目標客戶有著直接的覆蓋，通過電視廣告可以對項目進行更為直觀的宣傳，通過視覺的直接沖擊進行項目價值的再次提升。華燕上海天