名雅居銷售策劃方案

名雅居銷售策劃方案銷售策劃報告書零零五年四月二十日2005年肇慶市區(qū)房地產(chǎn)市場走勢。受國家宏觀調(diào)控的影響十分猛烈與樓盤開發(fā)建設(shè)水平素養(yǎng)要求不斷提高；五是周邊縣 (市)區(qū)與外地居民到來肇慶市區(qū)購房置業(yè)根據(jù)肇慶市區(qū)調(diào)查綜合資料顯示：2005年肇慶市區(qū)商品房開發(fā)總計劃規(guī)模為140萬平方米(包含上年結(jié)轉(zhuǎn)到今年繼續(xù)施工的建筑面積與目前新開工或者準(zhǔn)備在年內(nèi)新上的計劃面積),比上年(全年)減少16萬平方米，下降10.26%。其中商品住宅為124萬平方米，比上年減少10萬平方米，下降7.46%。根據(jù)市區(qū)上年商品房竣工率37.02%推算今年(全年)商品房竣工面積可達(dá)52萬平方米，加上上年空置面積經(jīng)運算后預(yù)測今年全年商品房可供量為77萬平方米，其中商品住宅可供量為59萬平方米。調(diào)查27個樓盤(別墅樓盤不包含在內(nèi)),綜合住宅銷售套內(nèi)面積為38526平方米，比去年同期調(diào)查數(shù)減少62472平方米，下降61.85%;總銷售金額為9076.72萬元，每平方米平均售價為2356元，比上年調(diào)查數(shù)增加37元，增長1.60%,綜合價格指數(shù)為101.60%。根據(jù)上年商品房銷售率為67.96%與目前銷量情況，預(yù)測今年商品房銷量可達(dá)52萬平方米，其中住宅45萬平方米。預(yù)測城區(qū)商品房空置面積由上年底25萬平方米降至22萬平方米，其中商品住宅由14萬平方米降至10萬平方米。預(yù)測今年全年商品住宅銷售價升幅為每平方米上升100元根據(jù)調(diào)查資料顯示：今年1-2月肇慶市區(qū)新開發(fā)重點樓盤(不包含舊樓盤)樓層住宅最高價每平方米為4500元；中價(通常價)為3500元左右；最低價為1850元今年1-2月肇慶市區(qū)重點樓盤住宅銷售人群結(jié)構(gòu)比例：分為肇慶市區(qū)居民購買綜合數(shù)占70.06%;周邊縣(市)區(qū)(包含慶等)占22.11%;與港澳臺，外商及外地來購買占7.83%。1、概況。項目位于肇慶市芙蓉公園旁嘉仕翠苑西側(cè)，南北朝向，樓高九層，原用途為海事局招待所，內(nèi)設(shè)置套房標(biāo)準(zhǔn)間、電梯井、會議室、食堂布局等，總建筑面積約5530.9m2,樓后院約有800平方米停車空地；約停放20多臺小車；項目東面是與芙蓉路、芙蓉公園(片區(qū)內(nèi)主干道)相通僅隔幢嘉仕翠苑住宅小區(qū)，南前方是國稅局辦事處，西面連通西江路(肇慶市道路主干道)相隔僅隔幢舊住宅商品樓，北面是住宅小區(qū)；項目位于的片區(qū)是肇慶市房地產(chǎn)進(jìn)展最為成熟的區(qū)域，由于毗鄰體育中心、郵電局、醫(yī)院、星湖旁、大型酒店等，周邊1公里半徑是肇慶市飲食、娛樂事業(yè)最發(fā)達(dá)地區(qū)，售價最低2000元/m2,最高3600元/m2,住房條件與房價居肇慶房地產(chǎn)最高水平，該片區(qū)銷售方面一直是肇慶市本地、外地置業(yè)者首選；由于周邊的商業(yè)發(fā)達(dá)，該片區(qū)的二手租售市場最為活躍，特別租金方面是肇慶租金市場的風(fēng)向標(biāo)；三、房地產(chǎn)市場調(diào)查與具體分析1、體育中心板塊二級市場重點樓盤銷售價格調(diào)查情況表(2004年～2005年開發(fā)樓盤)結(jié)論：由表分析，體育中心板塊二級市場最低售價(套內(nèi)均價)2100元/m2,最高售價(套內(nèi)均價)3100元/m2,均價(套內(nèi)均價)2624元/m2,而體育中心板塊中子板塊芙蓉公園板塊最低價(套內(nèi)均價)康樂明庭2300元/m2,最高售價(套內(nèi)均價)2680元/m2,均價(套內(nèi)均價)2513元/m2,本項目是介乎于二級物業(yè)與三級物業(yè)之間，因此定價務(wù)必考慮參考到二級市場的定位，也要考慮參考到三級市場的定位。2、項目鄰近租金參考資料：(2005年3月份)地點內(nèi)容租金(元/月)芙蓉公園東側(cè)三樓芙蓉公園西側(cè)六樓百花園桃花苑三樓53平米二房一廳不帶家私35平米一房一廳帶家私40平米一房一廳不帶家私芙蓉公園順景六樓65平米二房二廳不帶家私結(jié)論：體育中心板塊的租賃市場是肇慶城區(qū)出租率與租價最高的區(qū)域，要緊客戶是集聚在以體育中心為核心的為數(shù)眾多的商業(yè)白領(lǐng)、打工一組、娛樂公關(guān)小姐等，而租賃市場又是以小戶型一房一廳及單間最為緊俏，要緊原因是該類適合獨立性較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)、注重個人私生活的客戶群，為此，本項目定位應(yīng)科學(xué)的細(xì)分市場中找到屬于自己的3.項目鄰近三級市場放盤情況芙蓉西一街33號單價(元/m2)八層南向91平方米95,000元芙蓉二街18號98,000元芙蓉西一街33號2棟九層86平方米95,000元康樂北路翡翠小區(qū)110000元芙蓉西二街新華苑九層70平方米88,000元八層117平方米155,000元芙蓉街芙蓉大廈二層103平方米125,000元芙蓉西一街九號150,000元星荷豪苑六層?xùn)|238平方米750,000元新世界花園一層?xùn)|125平方米335,000元芙蓉路芙蓉雅居八層75平方米135,000元芙蓉路嘉士翠園八層133平方米355,300元芙蓉雅居八層63平方米140,000元芙蓉西二街康樂名庭140,000元芙蓉路芙蓉雅居八層75平方米135,000元芙蓉西街六層58平方米95,000元芙蓉花園二層110平方米220,000元2000鄰近雷同物業(yè)參考雅居閣距項目一路之隔(約50米)定位單身公寓樓盤，單面采光，售價1850～1950元/m2,帶家私裝修出租500元/月，由公開發(fā)售起半年內(nèi)售馨。購房者多為投資者與年輕小資；2、肇慶市小戶型(單間)三級市場放盤情況單價(元/m2)康樂北路單間二層15平方米32,000元天寧廣場單間二層22平方米端州6樓康怡居單間二層48平方米55,000元南溪路(車庫)一層28平方米75,000元康樂北路翡翠小區(qū)二層21平方米32,000元九層24平方米30,000元天南廣場東雅苑50,000元一房一廳48平方米天寧廣場一房一廳三層22平方米東堤灣一房一廳41平方米75,000元一房一廳六層45平方米租金匯報率假設(shè)30平方單元單價2100元/m2購房款共63000元，辦證費1260元，裝修10000元，投資額共74260,帶裝修部分家電出租600元/月，回報周期10年，不考慮加租等因素，收益率如下：年收益：600元/月×12月=7200元7200元/74260元=9.6%租金與按揭首期關(guān)系表(八成10年)單價/元平方面積首期款月供租金回報600元/月600元/月600元/月600元/月三、項目定位劣勢分析產(chǎn)品1、外墻略微殘舊，消費者潛下二手樓意識的會給本項目高檔價格造成直接