我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析內(nèi)容摘要:發(fā)展REITs需要一系列條件的支持:完善的社會信用體系,清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,完善寬松的法律環(huán)境,理性成熟的投資供求主體。從我國現(xiàn)狀來看,我們在法律和政策、供求主體、經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)等方面具備了一定的可行性基礎(chǔ)。如果將可行變?yōu)楝F(xiàn)實,我們還需要在發(fā)展REITs的選擇對象上、法律制度上、完善機構(gòu)和人才培養(yǎng)上以及風險控制上作出努力。

關(guān)鍵詞:REITs可行性基礎(chǔ)

從國際范圍來看,房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達國家已經(jīng)很成熟了,而在我國還是一種新生事物,處于發(fā)展初級階段。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件

發(fā)展REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源,降低金融風險,為投資者提供多元化的融資渠道,繁榮房地產(chǎn)市場,但前提是必須具備一定的條件:

社會信用體系的支撐。信用制度是市場經(jīng)濟的重要組成部分,也是市場經(jīng)濟制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎(chǔ)上的委托投資,因此完善的信用體系非常重要,它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進行。信用程度高,REITs的風險和收益匹配處于平衡狀態(tài),發(fā)展也順暢。

清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在國外的REITs發(fā)展中,由于大都實行的是私有制度,本身具有明確的產(chǎn)權(quán)制度和清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,基于財產(chǎn)所形成的法律關(guān)系也比較容易理清。而在我國,由于產(chǎn)權(quán)制度的不健全,清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件,是確定REITs成立、運行、收益分配等的重要考慮因素。

完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎(chǔ)上的,以利益為目的的,難免會出現(xiàn)由于不規(guī)范運作所帶來的市場失靈問題,產(chǎn)生風險,雖然一定的風險是必要的,但超出收益匹配的范圍,就會損害市場的運行,如道德風險、經(jīng)營風險等。因此完善的法律環(huán)境是必須的,通過一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時,REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇,法律環(huán)境需要完善,也需要寬松,才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風險的目的,否則過緊的法律環(huán)境會阻礙REITs的發(fā)展。

理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體,如政府部門、投資者隊伍、投資基金的管理者,他們是否成熟,是否理性對于REITs的發(fā)展和完善同樣重要,尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關(guān)鍵在于是否具備科學的風險意識。

我國發(fā)展REITs的可行性

法律和政策基礎(chǔ)。在黨的十六大三中全會上,我國第一次將信托提到一個高度,與銀行、證券和保險共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來,我國先后出臺了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等,以及發(fā)布的政策文件,如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件,這些構(gòu)成了REITs賴以運行和發(fā)展的政策基礎(chǔ)。

供求主體基礎(chǔ)。如今我國REITs發(fā)展面臨的情況跟當初美國的情況近似,一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化,過去單一依賴銀行的做法很難行的通了,據(jù)估測,很長一段時間里,銀行貸款占開發(fā)投資的比重始終維持在50%-60%,大大高于發(fā)達國家的15%-20%,造成了大量的銀行不良資產(chǎn),給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來威脅。中央銀行在“121號文件”和“212號文件”中對銀行貸款的進入門檻進行了重新設(shè)置,因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道,尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面,個體投資者群體形成,房地產(chǎn)是一項能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來收益現(xiàn)金流的資產(chǎn),個體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配,但由于房地產(chǎn)的價值巨大,過去參與的方式就是購買或出租,渠道單一,對象僅限于價值較低的住宅,因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有,就是我國的機構(gòu)投資者慢慢成熟,數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高,包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金;間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險公司、儲蓄機構(gòu)和退休基金等,它們有著共同的特點就是:資金來源或者負債以長期資金為主,如人壽保險和退休基金,因此它們偏好于具有長期收益結(jié)構(gòu)的投資;追求長期穩(wěn)定的收益來滿足本身或委托人的要求。

經(jīng)濟基礎(chǔ)——城鄉(xiāng)居民的儲蓄額增長。從改革開放以來,人均GDP不斷增長,1980年人均GDP為460元,而2005年人均GDP已經(jīng)達到1703美元。在收入水平迅速增長的同時,無論是定期還是活期,居民儲蓄額一直處于上升趨勢,重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年-2005年,不管利率怎樣下調(diào),儲蓄只升不降,從1996年到2005年底儲蓄總量由38520.8億元增加到14多億元,九年增加了10億元多。在1996年之前,年均增長速度在30%以上,而從1996年之后到2000年,年均增長速度不斷下降,從1994年的41.5%,一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4%、11.6%、7.9%,同時,新增儲蓄存款的增長速度開始出現(xiàn)負值,從2001年起又恢復了加速增長。這一過程中民間資本不斷壯大,也在努力尋找可靠的風險投資工具,例如在1996-2000年期間對證券市場股票和債券等的資本轉(zhuǎn)移,我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷:風險結(jié)構(gòu)不合理,風險結(jié)構(gòu)倒置,高風險產(chǎn)品占主要地位,目前在我國證券市場上的可交易品種,大約80%為風險較高的股權(quán)類產(chǎn)品;低風險產(chǎn)品品種單一,不但是市場規(guī)模小,而且品種極為單調(diào),只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債,不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此,有側(cè)重地發(fā)展低風險市場產(chǎn)品,使我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理,是證券市場發(fā)展的重點之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)和相當?shù)目尚行浴?/p>

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。收益性房地產(chǎn),REITs針對的對象是具有完全產(chǎn)權(quán)和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱為出租型商用物業(yè),即所謂成熟物業(yè),如寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購物中心等。雖然我國的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后,并且更加重視住宅房地產(chǎn),但不可否認的是,商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展,并將在未來得到更大程度上的重視和完善,這將構(gòu)成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)信托在我國已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月,房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行額30億元,到了2003年底,猛增至60億元,2004年底,房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行額達到了111.74億元,比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日,信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只,募集資金規(guī)模157.27億元,絕對額大幅增加了27.78億元,分別較去年同期增長11%和28.73%。

發(fā)展REITs的障礙和政策建議

(一)選擇對象方面

目前我國并沒有REITs,按照國外的發(fā)展經(jīng)驗,REITs一般選擇的對象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個條件:產(chǎn)權(quán)清晰并且完整,房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包括土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán),但在這個問題上我國一直糾紛不斷,很多的房地產(chǎn)項目在建成后也沒有取得土地使用權(quán),另外,獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開發(fā)商是以持有產(chǎn)權(quán)為目的,現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)項目多為產(chǎn)權(quán)出售,將整個物業(yè)大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主。如果要做REITS,整合產(chǎn)權(quán)有一定的難度;優(yōu)質(zhì)性,只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入,吸引投資者的資金,但目前這樣的項目不多,主要集中在一些大城市中。

針對于這樣的情況,發(fā)展REITs,首先需要完善的產(chǎn)權(quán)制度,確保進入REITs的房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)清晰,要求房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、管理和交易必須遵循嚴格的法律規(guī)定。需要轉(zhuǎn)變觀念,鼓勵投資。對于商業(yè)房地產(chǎn),目前政府強調(diào)的政策是支持買房自用,而不是鼓勵投資出租。因此今后應(yīng)該更加強調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性,政府在政策上即使不鼓勵房地產(chǎn)投資,至少也應(yīng)該是引導投資,而不是限制投資。應(yīng)該允許和鼓勵出租,對于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中,要遵循科學、合理的原則,提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益,在將來能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

(二)法律制度方面

加快立法,目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》,必須將法律制定工作細化、完備化,首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次,制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施,如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等,以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外,還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場,使基金的資金收入與回收機制更為完善。另外,我國這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定,對目前的稅法進行改革,避免雙重征稅問題,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴格的信息批露制度,從國外基金市場發(fā)展來看,信息越公開,基金市場越發(fā)達。因此,要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時、準確地傳遞給信息需求者,使大家在信息公開化情況下,從事REITS的運作,才能促進我國REITS的順利發(fā)展。

(三)完善機構(gòu)和人才培養(yǎng)

在美國REITS的資金來源中很大一部分是機構(gòu)投資者的資金。像保險基金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者,資金量大而且信息靈通,投資技術(shù)高,能夠為REITS提供穩(wěn)定的資金。我國目前真正意義上的機構(gòu)投資者還很少,這對于REITS的長遠發(fā)展是不利的。因為只有在一個機構(gòu)投資者占主體的市場上,才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方,保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外,推動REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù),又了解房地產(chǎn)市場,并熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多,基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域,很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營運作,所以發(fā)展我國REITS迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

(四)風險控制方面

在REITS運行中,主要存在這樣幾種風險:道德風險,房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項目風險,對項目的選擇是REITS的首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則投資產(chǎn)品無論怎么設(shè)計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。行業(yè)風險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè),時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費品,又是投資品,在一定市場環(huán)境下,還可能滋生投機風險,如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力,就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達到一定程