商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評估模型

商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評估模型商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評估模型商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評估模型摘要信貸風(fēng)險是商業(yè)銀行面臨的最重要風(fēng)險之一，房地產(chǎn)信貸在商業(yè)銀行貸款中占有較大的比重，2018年年末，房地產(chǎn)信貸所占比重已達到18.3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占比例約為6.7%。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險既來自貸款項目本身，也來自商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的自身缺陷。商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有單筆貸款金額較大，不良率高，受政策阻礙大等特點。因此，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險分析與評估的研究有重要的現(xiàn)實意義。本文在借鑒國內(nèi)外風(fēng)險研究相關(guān)文獻基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險的特點、來源及成因進行深入分析，并結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估治理方法，構(gòu)建了評判指標體系并設(shè)置了風(fēng)險等級評判標準，以便為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險提供更加科學(xué)的評判方法。全文要緊內(nèi)容如下：關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項目評估，風(fēng)險分析，層次分析法第1章緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)具有涉及面廣、投資規(guī)模大及關(guān)聯(lián)性強等特點。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，帶動國內(nèi)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟也在快速升漲，房地產(chǎn)業(yè)差不多成為我國經(jīng)濟進展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房地產(chǎn)市場進展十分迅速，房價快速上升，市場需求旺盛，為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供了龐大的契機，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人住房消費貸款已成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是有先天高風(fēng)險性的行業(yè)，金融業(yè)與其緊密的聯(lián)系決定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險存在的必定性。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險既來自房地產(chǎn)業(yè)和貸款項目本身，也來自銀行系統(tǒng)以及房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的自身缺陷。例如，房地產(chǎn)市場的不確定性、項目的千差萬不，以及信用體系缺失、借貸者信息不真實、各銀行信息互相不聯(lián)通都增加了房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。假如房地產(chǎn)信貸顯現(xiàn)借款人財務(wù)危機或項目進展不利而無力還款時，再加上目前變現(xiàn)渠道的不通暢和存在法律障礙，銀行信貸資金本金按時、按質(zhì)回收的能力受到專門大制約。這對大約5萬億元房地產(chǎn)貸款存量的銀行業(yè)來講，潛在壓力和風(fēng)險顯而易見。我國房地產(chǎn)信貸具體情形如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額快速增長房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，僅僅是為了拿一塊建設(shè)用地，開發(fā)商少則投入幾千萬，多達數(shù)十個億，假如沒有銀行的信貸資金支持，房地產(chǎn)業(yè)只能步履蹣跚。1998年以來，我國金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持由過去以房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持為主轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個方面支持。專門是對個人的信貸支持成了目前房地產(chǎn)業(yè)進展最大動力。依照《2018年中國房地產(chǎn)金融報告》，2018年12月末，我國銀行用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額已達到1.93萬億元，與1998年相比增長了約8.5倍（詳見圖1）；同期個人住房消費信貸余額也從1998年的0.05億元至2018年末的2.98萬億元，增長了約64倍。以上數(shù)據(jù)講明，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額呈不斷上升趨勢。而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度明顯快于同期全部金融機構(gòu)貸款增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機構(gòu)貸款余額中的比重越來越大。2018年末，金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占人民幣貸款余額的18.3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占比例約為6.7%，與1998年相比，所占比重提高了近兩倍。圖11998-2018年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額進展趨勢（2）商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金額大，不良率高2002年11月，人民銀行對部分都市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款情形進行了檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380.5億元，個人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43.4億元。從中能夠看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)量盡管少，但每筆貸款涉及的金額都專門高；一旦發(fā)生風(fēng)險，將給銀行帶來較大缺失，而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款涉及面廣，阻礙面也專門大。依照2004年我國四大商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況的統(tǒng)計，除農(nóng)行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大銀行的不良貸款率均在3%~5%之間，四大銀行匯總的不良貸款率低于5%。其中匯總的個人購房貸款不良貸款率為1.5%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率則在7%~13%左右。能夠看出，開發(fā)商的貸款不良率高于行業(yè)平均水平，資產(chǎn)質(zhì)量則低于行業(yè)平均水平（詳見表1）。自1997年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直高達75%，其開發(fā)資金中約55%直截了當(dāng)或者間接來自銀行，房地產(chǎn)貸款擔(dān)保、保險和房地產(chǎn)貸款二級市場發(fā)育又嚴峻不足，商業(yè)銀行缺乏風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移的機制，使得房地產(chǎn)市場所集合的風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行，其危險不容忽視。表12004年四大商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款情形銀行房地產(chǎn)貸款余額(億元)房地產(chǎn)貸款不良率小計開發(fā)商貸款個人購房貸款小計開發(fā)商貸款個人購房貸款工行5810168541243%7.4%1.2%農(nóng)行48.1%16.6%2.1%中行3784101827664.8%12.8%1.8%建行57.7%7.3%1.2%合計1944.6%10.5%1.5%注:本表按“五級”分類標準，不良貸款包括“次級”、“可疑”、“缺失”三類貸款。資料來源:《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》（3）宏觀調(diào)控政策頻繁出臺，給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸帶來潛在風(fēng)險在房地產(chǎn)業(yè)快速進展時期，國家為了防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。例如，2003年央行相繼出臺了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的治理的通知》和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理指引》，從宏觀政策上對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險加強了治理和引導(dǎo)；2005-2007年，在我國房價快速上升時期，為了穩(wěn)固住房價格，國家連續(xù)出臺了一系列措施，如《關(guān)于切實穩(wěn)固住房價格的通知》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門<關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固住房價格意見>的通知》和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知》以及2007年的六次加息等。房地產(chǎn)行業(yè)是受宏觀調(diào)控阻礙專門大的行業(yè)，其過冷過熱都將對我國商業(yè)銀行的信貸產(chǎn)生專門大阻礙，帶來更大的潛在風(fēng)險。更況且目前我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險治理還處于初級時期，關(guān)于在新一輪的“房地產(chǎn)熱”中顯現(xiàn)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是不容忽視的。1.1.2研究意義正是基于上述緣故和背景，考慮到我國信用制度及商業(yè)銀行內(nèi)部信貸制度的不完善，房地產(chǎn)業(yè)對銀行的高度依靠性勢必會帶來潛在的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。另外，假如宏觀經(jīng)濟、政策以及房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，也可能就會給商業(yè)銀行造成資產(chǎn)缺失，形成不良資產(chǎn)。例如，美國次貸事件，不僅造成部分銀行破產(chǎn)，而且還導(dǎo)致了全球金融危機，使得更多商業(yè)銀行加入破產(chǎn)行列。本文旨在通過對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款治理方法的梳理及房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險研究，結(jié)合項目風(fēng)險分析與評判的理論和方法，為商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險分析與評估構(gòu)造更科學(xué)、直觀、簡便的評判指標體系并設(shè)置了風(fēng)險等級評定標準。研究工作的意義和作用要緊表現(xiàn)在：（1）為完善商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險分析和評判提供借鑒。由于我國的市場經(jīng)濟體制正處在不斷規(guī)范和完善的時期，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險意識尚淺，更多集中于信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險的分析與評估意識淡薄。面對不斷變化的房地產(chǎn)市場，貸款項目面臨的風(fēng)險將更大，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險分析和評估，降低貸款項目風(fēng)險，成為商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款治理部門急需重視的咨詢題。（2）通過研究現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估存在的不足，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險特點，構(gòu)建了商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評判指標體系并設(shè)置了風(fēng)險等級評定標準，為商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目科學(xué)決策提供參考。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀（1）國外風(fēng)險治理現(xiàn)狀對風(fēng)險治理研究起源于人們早期對保險的認識，在國外，公元前916年的共同海損制度及公元前400年的船舶抵押貸款，是保險思想的雛形，也是風(fēng)險治理思想的雛形。到18世紀產(chǎn)業(yè)革命時，法國治理學(xué)家享利·法約爾（HenryFayo）在《一樣治理與工業(yè)革命》[4]一書中正式把風(fēng)險治理思想引進企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域，但長期以來沒有形成完整的體系和制度；到了20世紀50年代，美國才將風(fēng)險治理進展成為一門獨立的學(xué)科。1963年，美國的梅爾（Mehr）和赫奇斯（Hedges）合著的《企業(yè)的風(fēng)險治理》[4][5]（RiskManagementinBusinessEnterprise）對風(fēng)險治理理論進行了系統(tǒng)分析研究，1975年，美國成立了美國保險治理學(xué)會（ASIM）、風(fēng)險與保險治理學(xué)會（RIMS），標志著風(fēng)險治理從原先以用保險方式處置風(fēng)險變?yōu)檎嬲凑诊L(fēng)險治理的方式處置風(fēng)險。20世紀70年代以來，西方發(fā)達國家差不多上形成了一個體系較完整的新學(xué)科和獨立的研究領(lǐng)域。1983年的RIMS年會上，世界各國專家學(xué)者共同討論并通過了“101條風(fēng)險治理準則”，作為各國風(fēng)險治理的一樣準則，其中包括風(fēng)險識不與衡量、風(fēng)險操縱、風(fēng)險財務(wù)處理、索賠治理、國際風(fēng)險治理等。此次行動講明風(fēng)險治理與研究成為全球范疇內(nèi)的國際性運動，風(fēng)險治理研究上升到一新的水平。在風(fēng)險評判中，西方國家通過了由定量、定性評判方法向定量和定性相結(jié)合評判方法轉(zhuǎn)變的道路。20世紀80年代未，英國C.B.CHAPMAN教授提出了“風(fēng)險工程”的概念[6]，該框架模型的構(gòu)建補償了單一過程的風(fēng)險評判技術(shù)的不足，使得在大規(guī)模地應(yīng)用風(fēng)險分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。1995年，美國空軍電子系統(tǒng)中心（ESC）提出了風(fēng)險評判矩陣[7]，提供了一種新的風(fēng)險評判方法，具有操作簡單、相對客觀的優(yōu)點；Tixier等人于2002年曾歸納出工業(yè)工程中通常使用的包括定量、定性以及定量和定性相結(jié)合等在內(nèi)的62種風(fēng)險分析方法，并做出評論[8]。（2）境外商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理境外商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理一樣具有風(fēng)險貸款出售、風(fēng)險貸款證券化、銀行跨業(yè)經(jīng)營等做法。美國②瑞典瑞典銀行實行總分行制，總行和分行差不多上獨立核算中心，總行對各分行貸款風(fēng)險的干預(yù)由不良貸款的制約機制通過利益再分配表現(xiàn)出來，即假如各分行的貸款逾期60天，則該筆貸款的全部債權(quán)債務(wù)都移交到總行的資產(chǎn)保全部處理，其認真分析后區(qū)分貸款不同情形分不采取積極催繳、債務(wù)重組、風(fēng)險貸款訴諸法律等方式努力清收逾期貸款，但同時各分行要向總行交納一筆罰金，作為貸款治理不善的懲處。由于各分行是獨立核算的實體，因此這種利益制約機制的有效性是相當(dāng)明顯的。正是在這種機制的作用下，借助完善的金融市場休系，瑞典銀行的貸款風(fēng)險得到了有效地操縱，保證了對不良貸款的及時處理。③泰國在20世紀90年代末所發(fā)生的亞洲金融危機中，危機國家商業(yè)銀行處理貸款風(fēng)險亦奇招迭出。如危機發(fā)源地的泰國，其處理不良資產(chǎn)的做法可概括為三點。一是出售不良資產(chǎn)給情愿承擔(dān)風(fēng)險的第三方，以轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險;二是與借款企業(yè)協(xié)商或按照法院裁定通過以借款企業(yè)資產(chǎn)清償債務(wù)、以債務(wù)轉(zhuǎn)為資本和修改其他債務(wù)條件等方式進行債務(wù)重組；三是通過增加銀行資本金(提取呆賬預(yù)備金、再籌資和政府注資)來沖銷不良資產(chǎn)。國外各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險治理一樣具有如下三種做法：1）風(fēng)險貸款出售。為了保證銀行本身把握高質(zhì)量的資產(chǎn)，降低貸款風(fēng)險，國外商業(yè)銀行采取的重要措施中一樣差不多上將風(fēng)險貸款從自身剝離，出售給市場上情愿承擔(dān)風(fēng)險者，如金融資產(chǎn)治理公司。2）利用完善的金融市場體系。國外商業(yè)銀行都專門重視依靠金融市場體系來預(yù)防和化解貸款風(fēng)險，正是由于金融市場體系的健全和完善，才使得商業(yè)銀行能及時有效地防范貸款風(fēng)險，處理不良貸款。例如在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險時，房地產(chǎn)抵押貸款證券化是一種普遍和成功的作法。3）銀行跨業(yè)經(jīng)營．隨著世界經(jīng)濟的空前繁榮、金融服務(wù)的自由化、全球化和國際化將成為21世紀金融業(yè)進展的新趨勢。現(xiàn)時期銀行業(yè)競爭空前猛烈，合并、重組狂潮迭起。順應(yīng)經(jīng)濟形勢的進展，日本、美國相繼通過法案，承諾金融機構(gòu)跨業(yè)經(jīng)營，使商業(yè)銀行預(yù)防和化解貸款風(fēng)險查找到了新途徑。④香港房地產(chǎn)貸款在香港貸款總額中所占比重達到54%，但香港銀行業(yè)專門注意建立審慎的風(fēng)險操縱措施。一是操縱按揭成數(shù)。香港銀行同業(yè)經(jīng)協(xié)商，自愿采納以樓價的七成為每筆貸款的按揭上限，1200萬港元以上的“豪宅”的最高按揭成數(shù)是六成或840萬港元，以較高者為準；二是注重借款人還款能力。要求個人抵押貸款貸款人提供房地產(chǎn)抵押，但并不依靠抵押品的價值，而更為看重借款人的還款能力。三是嚴格操縱開發(fā)商貸款風(fēng)險。土地購置貸款，銀行給予購置金額50%的額度，開發(fā)商以自有資金出了50%之后，在辦妥土地抵押后提供剩下的地價款。四是堅持較高的資本充足率。按照金管局的要求，銀行實行資本充足比率制度，1999年底所有香港本地注冊認可機構(gòu)的資本充足率堅持在18.8%的高位，堅持較高的資本充足率使銀行在任何時候都能夠較好的抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的沖擊。五是按揭貸款證券化。六是強化不良資產(chǎn)處置。從以上境外研究現(xiàn)狀能夠看出，國外商業(yè)銀行風(fēng)險治理重在商業(yè)銀行對不良貸款風(fēng)險的操縱和處理，除了美國之外，對貸款審批中可能顯現(xiàn)的風(fēng)險預(yù)防和各種警告信號重視不足。香港的有些做法值得借鑒：如操縱按揭成數(shù)，有助于幸免類似美國次貸危機的情形發(fā)生；此外，注重借款人的還款能力，而不是依靠抵押品的價值，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目本身的分析與評估，關(guān)注項目的現(xiàn)金流及償債能力，則更值得借鑒。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀（1）國內(nèi)風(fēng)險治理現(xiàn)狀國內(nèi)風(fēng)險治理研究的起步比較晚。20世紀80年代初，西方風(fēng)險治理的理論逐步引入國內(nèi)，中國學(xué)者在消化西方研究成果基礎(chǔ)上進行研究，并取得一些成果。1987年，清華大學(xué)教授郭仲文編著《風(fēng)險分析與決策》[4]一書，對風(fēng)險分析的方法、風(fēng)險分析的過程及風(fēng)險環(huán)境下的決策咨詢題進行了比較系統(tǒng)的研究，標志著我國風(fēng)險研究的開始。通過“照搬、消化與吸取”，國內(nèi)逐步形成帶有中國特色的項目風(fēng)險評估體系，1987年，國家計委頒布了《建設(shè)項目經(jīng)濟評判方法與參數(shù)》[9]、《建設(shè)項目經(jīng)濟評判方法與參數(shù)》（第三版）于2006年修訂完畢，提出對建設(shè)項目經(jīng)濟評判需進行不確定性分析(其中含盈虧平穩(wěn)分析、敏銳性分析和概率分析)，以推測項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，確定項目在財務(wù)、經(jīng)濟上的可靠性。目前，國內(nèi)風(fēng)險研究在許多行業(yè)得到了推行，王家遠等編著了《建設(shè)項目風(fēng)險治理研究》[6]，研究建設(shè)項目的風(fēng)險分析；徐培德等編著了《項目風(fēng)險分析理論方法及應(yīng)用》[7]，研究了武器開發(fā)項目的風(fēng)險分析；從1987年起至1996年，天津大學(xué)治理學(xué)院“三峽工程風(fēng)險研究”課題組承擔(dān)了三峽工程的風(fēng)險分析研究，在國內(nèi)首次對大型工程項目進行風(fēng)險分析與評判。在此研究成果上1999年于九如主編《投資項目風(fēng)險分析》[9]，對大型工程項目風(fēng)險分析理論與應(yīng)用進行了系統(tǒng)的闡述。2004年，陳立文在《項目投資風(fēng)險分析理論方法及應(yīng)用》系統(tǒng)總結(jié)了項目投資各種風(fēng)險分析理論與方法[10]。（2）國內(nèi)銀行貸款風(fēng)險治理研究中國對銀行風(fēng)險的研究始于上世紀80年代末90年代初，專門是亞洲金融危機的爆發(fā)，引起了中國銀行業(yè)實踐界的高度關(guān)注，紛紛從不同角度探討銀行風(fēng)險及風(fēng)險治理咨詢題。銀監(jiān)會主席劉明康撰文指出：風(fēng)險治理的本質(zhì)確實是用科學(xué)、先進的方法，在業(yè)務(wù)進展、盈利需要和風(fēng)險之間找出平穩(wěn)點。國內(nèi)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)由于起步較晚，對其風(fēng)險治理的研究相對滯后。近年來，從目前研究方向和研究成果看，側(cè)重于房地產(chǎn)信貨風(fēng)險識不和信貨風(fēng)險治理方法選擇等方面。1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款治理方法。中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款治理暫行方法》，從而標志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。在90年代末，我國各商業(yè)銀行出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估操作方法，如《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款評估暫行方法》、《交通銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估指南》、《中國銀行貸款評估操作指南》、《華夏銀行固定資產(chǎn)貸款項目評估方法》及《中國工商銀行商品房開發(fā)貸款治理暫行方法》。房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的要緊內(nèi)容有：借款人資信、項目概況、項目市場情形、投資估算、財務(wù)效益、貸款方式、綜合效益及風(fēng)險防范等。對這些方面的評估主是通過定性和定量方法來分析，盡管內(nèi)容較為齊全，但并未形成評判指標體系和風(fēng)險等級評定標準，缺少整體的量化分析。張嵐東、田昆在《從資金平穩(wěn)的視角來看房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范》[11]一文中，強調(diào)商業(yè)銀行必須將風(fēng)險識不和操縱焦點從借款人特點擴展到借款人與市場并重。不能夠僅僅從債權(quán)人角度孤立的考慮如何保證債權(quán)安全，而要從借款人角度動身，綜合、整體的考慮整個投資過程是否可行、可能存在的要緊風(fēng)險因素是什么、如何規(guī)避等咨詢題。張國洪在其碩士論文《商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險治理咨詢題研究》[12]中，從宏觀、區(qū)域、微觀三個層面分析了房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的要緊風(fēng)險，并提出了防范、操縱與化解房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的相關(guān)制度或措施；謝禮蘇在其碩士論文《C銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范研究》[13]中，對C銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款現(xiàn)狀和存在的風(fēng)險咨詢題進行分析，從商業(yè)銀行角度對C銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成的緣故進行探討，并提出一些意見和建議。李鵬雁等人在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險分析》[14]中，確定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險評判指標體系，應(yīng)用層次分析法對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)中隱含的各種風(fēng)險進行了綜合評判。雷茂沖等人在《層次分析法在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險預(yù)警中的應(yīng)用》[15]中，采納SWOT分析法進行開發(fā)風(fēng)險識不，然后利用層次分析法構(gòu)建風(fēng)險評判模型，求解各風(fēng)險相關(guān)于總風(fēng)險的權(quán)重，從而有助于房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警治理。綜上可見，關(guān)于信貸風(fēng)險的研究，國內(nèi)外的專家、學(xué)者以及金融界人士做了大量工作，產(chǎn)生了許多成果。然而，從商業(yè)銀行細分角度來評判房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險分析與評估的文章不多，結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評判指標體系及量化分析的文章就更少，通過梳理現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估治理方法，結(jié)合實際情形，改進或完善現(xiàn)行的商業(yè)銀行開發(fā)貸款項目風(fēng)險分析與評估，便是本文的動身點。通過分析研究，構(gòu)建出商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評判指標體系和風(fēng)險等級評定標準，以便為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險，提供更加科學(xué)的評判方法。1.3研究內(nèi)容與框架本文在借鑒國內(nèi)外風(fēng)險研究相關(guān)文獻基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險的特點，來源及成因進行深入分析，并結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估治理方法，構(gòu)建了評判指標體系并設(shè)置了風(fēng)險等級評定標準，以便為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險提供更加科學(xué)的評判方法。具體內(nèi)容如下：第一，介紹了風(fēng)險的一樣性概念和特點、一樣性規(guī)律和項目風(fēng)險分析過程、內(nèi)容與方法，給項目風(fēng)險分析提供理論基礎(chǔ)。項目風(fēng)險分析是由項目風(fēng)險識不、風(fēng)險估量與風(fēng)險評判構(gòu)成的一個過程，同時項目風(fēng)險分析每個環(huán)節(jié)差不多上完整的操作過程。第二，通過對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險的特點、來源及成因的深入分析，結(jié)合項目風(fēng)險分析一樣性規(guī)律，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目進行風(fēng)險識不、風(fēng)險估量與風(fēng)險評判。第三，通過對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估治理方法的研究，運用專家調(diào)查法及層次分析法，構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評判指標體系并設(shè)置了風(fēng)險等級評定標準，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評判得以量化，具有較強的可操作性。最后，對本文要緊研究內(nèi)容進行了總結(jié)，并提出了本文研究所需進一步解決的咨詢題和進展方向。第2章項目風(fēng)險分析及房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目概述2.1風(fēng)險的定義與特點2.1.1風(fēng)險的定義一樣而言，風(fēng)險的差不多含義是缺失的不確定性。風(fēng)險一詞包括兩方面的內(nèi)涵：一是指風(fēng)險意味著顯現(xiàn)了缺失，或者是未實現(xiàn)預(yù)期的目標；二是這種缺失顯現(xiàn)與否是一種不確定性隨機現(xiàn)象，能夠用概率表示顯現(xiàn)的可能程度，但不能對顯現(xiàn)與否做出確定性判定。但對這一差不多概念，在經(jīng)濟學(xué)家、統(tǒng)計學(xué)家、決策理論家中尚無一個適用于他們各個領(lǐng)域的、一致公認的定義。本文將風(fēng)險定義為：一個事件由于因素的復(fù)雜性和變動性阻礙，使實際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果發(fā)生背離而導(dǎo)致利益缺失的可能性和不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險是指銀行在貸款的審批、發(fā)放及回收的過程中，由于受事先無法預(yù)料的不確定因素阻礙，使銀行的信貸資金到期不能收回，或不能如數(shù)足值收回，從而使信貸資金有蒙受缺失的可能。2.1.2風(fēng)險的特點依照風(fēng)險的定義，能夠引伸出風(fēng)險的如下特點：（1）客觀性風(fēng)險是客觀存在的，不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，人們只能發(fā)覺、認識和利用它，而不能改變它。因此，人們能做的是在一定范疇內(nèi)改變風(fēng)險形成和進展的條件，降低風(fēng)險事故發(fā)生的概率，減少缺失程度，而不能使風(fēng)險從客觀世界中完全消逝。（2）突發(fā)性風(fēng)險的產(chǎn)生往往給人一種突發(fā)的感受。當(dāng)人們面臨突然產(chǎn)生風(fēng)險時，往往不知所措，其結(jié)果是加劇了風(fēng)險的破壞性。風(fēng)險的這一特點，要求我們加強對風(fēng)險的預(yù)警和防范研究，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)和防范機制。（3）可推測性不確定性是風(fēng)險的本質(zhì)屬性，但這并不講明人們對它束手無策。我們能夠依照以往發(fā)生過的類似事件的統(tǒng)計資料，通過概率分析，對某種風(fēng)險發(fā)生的頻率及其造成缺失的程度做出主觀上的判定和體會上的總結(jié)，從而對可能發(fā)生的風(fēng)險進行推測和衡量。（4）潛在性風(fēng)險是包含在項目中確定事物內(nèi)的。以風(fēng)險的規(guī)律來看，其具有潛在性，不是顯現(xiàn)在表面的東西。盡管處處充滿風(fēng)險，投資時有遭受風(fēng)險缺失的可能，但風(fēng)險事件轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實是有條件的。因此潛在性是風(fēng)險存在的差不多形式。認識風(fēng)險的潛在特點，關(guān)于預(yù)防風(fēng)險，具有重要意義。（5）無形性風(fēng)險不像一樣的物質(zhì)實體，能夠被專門確切地描畫和刻畫出來，但能被我們所感知。對風(fēng)險無形性的認識和度量，更多的是需要我們的體會。盡管，風(fēng)險的無形性增加了人們認識和把握風(fēng)險的難度，但只要把握了風(fēng)險治理的科學(xué)理論，系統(tǒng)分析產(chǎn)生風(fēng)險的內(nèi)外因素，恰當(dāng)?shù)剡\用技術(shù)方法和工具手段，就能夠有效地治理風(fēng)險。（6）損益雙重性風(fēng)險是以后事物結(jié)果的不確定性，始終相伴著缺失和收益，即風(fēng)險具有正負兩面性，一樣情形下，風(fēng)險越大，成功的收益也越高。因此，風(fēng)險的雙重性要求風(fēng)險投資者不應(yīng)消極的預(yù)防，而是將風(fēng)險作為一種經(jīng)營機會，利用風(fēng)險帶來的機遇，敢于承擔(dān)風(fēng)險，戰(zhàn)勝風(fēng)險。2.2項目風(fēng)險分析的差不多內(nèi)容2.2.1項目風(fēng)險分析的概念項目風(fēng)險分析是指識不阻礙項目風(fēng)險因素基礎(chǔ)上，對這些風(fēng)險因素阻礙結(jié)果進行定性和定量評估、評判，并在此基礎(chǔ)上制訂風(fēng)險治理方案，為項目風(fēng)險治理和項目決策提供依據(jù)。項目風(fēng)險分析一樣包括狹義和廣義兩種，狹義的項目風(fēng)險分析是指在項目風(fēng)險識不基礎(chǔ)上，描述并量化完成任務(wù)所需的風(fēng)險變量的概率分布及其阻礙程度，通常要求建立模型進行分析；廣義的風(fēng)險分析則不僅要做狹義風(fēng)險分析所要做的工作，而且還包括進行風(fēng)險規(guī)劃、風(fēng)險辯識、風(fēng)險治理方案的制定及選擇等各個方面。項目風(fēng)險分析的要緊特點有：（1）定性分析與定量分析相結(jié)合任何項目運作差不多上一個動態(tài)過程，其間會受到許多不同種類風(fēng)險因素的阻礙，有些風(fēng)險阻礙是能夠定量估量的，如利率對一定時刻內(nèi)的資金使用成本的阻礙，而有些風(fēng)險阻礙是不能夠定量估量的，只能采納定性估量，如項目治理者能力對項目成功的阻礙程度，專門難用一個確定數(shù)來評判。因此，項目運作是一個定性與定量分析相結(jié)合的過程，專門一些受許多風(fēng)險因素阻礙的大型項目。（2）主觀估量與客觀估量相結(jié)合進行項目運作時，運作者通常會參考相同或類似以往項目運作案例，包括項目治理模式、項目風(fēng)險阻礙的估量等，假如有相同或類似項目案例數(shù)據(jù)作為參考，同時可從這些數(shù)據(jù)得出一些規(guī)律性數(shù)據(jù)，利用這種方式進行風(fēng)險分析確實是客觀估量。否則，我們只能憑自己和專家的體會進行主觀估量，由于時刻和周圍環(huán)境的變化，相同或類似項目的歷史數(shù)據(jù)也往往不一定可靠。因此，主觀估量在項目風(fēng)險分析也是專門重要的。2.2.2項目風(fēng)險分析的內(nèi)容和過程對一個項目進行風(fēng)險分析，其過程可分為三個時期：風(fēng)險識不、風(fēng)險估量和風(fēng)險評判，項目風(fēng)險分析是對風(fēng)險識不、估量和評判做出全面的、綜合的分析，這三個部分是一個完整的整體、相輔相成，不可分割。風(fēng)險識不是指從系統(tǒng)的觀點動身，通過一定的方法，對大量來源可靠的信息進行分析，找出阻礙項目目標實現(xiàn)的風(fēng)險因素，分析風(fēng)險產(chǎn)生的緣故，選擇確定運作過程中應(yīng)予以考慮的風(fēng)險因素并對其進行歸類的過程，風(fēng)險識不始于存在與期望狀態(tài)之間的差異，是主觀的。風(fēng)險估量是在風(fēng)險識不的基礎(chǔ)上，采納定性與定量方法相結(jié)合的方法，對項目運作過程中存在的風(fēng)險進行量化，確定這些風(fēng)險可能的阻礙程度，客觀的予以衡量。風(fēng)險評判是指在項目風(fēng)險識不與估量基礎(chǔ)上，綜合考慮風(fēng)險屬性、風(fēng)險治理的目標和風(fēng)險主體的風(fēng)險承擔(dān)能力，確定項目面臨的風(fēng)險對系統(tǒng)的阻礙程度，以便進一步對風(fēng)險進行評判決策，正確選擇風(fēng)險處理的方法。風(fēng)險分析與決策緊密相關(guān)，是決策的科學(xué)依據(jù)，其目的是為了幸免盲目的、失誤的決策。但風(fēng)險分析不能取代決策，它只是一種風(fēng)險分析技術(shù)，是決策必不可少的一部分，項目風(fēng)險分析是決策的基礎(chǔ)和前提，在整個風(fēng)險治理過程中占有專門重要的地位。項目運作風(fēng)險分析過程如圖2。風(fēng)險分析風(fēng)險分析風(fēng)險識不風(fēng)險估量風(fēng)險評判風(fēng)險發(fā)生的概率大??？風(fēng)險概率分布情形？風(fēng)險事項后果大?。宽椖磕牟糠謺馐茱L(fēng)險等？項目運作包括哪些活動？各種活動存在哪些風(fēng)險？風(fēng)險產(chǎn)生的緣故？項目哪些風(fēng)險是要緊的？各風(fēng)險變量之間是否相關(guān)等？風(fēng)險阻礙總體結(jié)果？哪些是可同意的風(fēng)險？哪些做法會使項目遭受風(fēng)險？如此的做法是否能被同意？有不的方案可幸免該風(fēng)險等？圖2項目運作風(fēng)險分析過程2.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目特點2.3.1一樣來講，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指用于房屋建筑、土地開發(fā)過程中所需資金的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款按貸款用途分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流淌資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其它房地產(chǎn)開發(fā)貸款。確切地講，房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于對公司貸款的范疇，指商業(yè)銀行向具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的貸款。按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款有以下幾種類型:(1)住房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)及市場銷售的貸款。(2)商業(yè)用房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建筑向市場銷售的、要緊用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款；(3)土地開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流淌資金貸款。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請的貸款，不與具體項目相聯(lián)系，由于最終仍舊用來支持地產(chǎn)開發(fā)，因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。在不同銀行，房地產(chǎn)開發(fā)貸款含義往往不同。比如，在中國農(nóng)業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)貸款分為商品房開發(fā)貸款、土地儲備和高校房地產(chǎn)貸款。商品房開發(fā)項目貸款系指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房、商業(yè)用房、綜合用房、學(xué)生公寓等房屋構(gòu)建項目建設(shè)的貸款。按貸款用途，項目貸款分為住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、綜合用房開發(fā)貸款、學(xué)生公寓開發(fā)貸款及其他商品房開發(fā)貸款。依照《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理指引》，房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。要緊包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放用于開發(fā)、建筑向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目貸款；個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建筑和大修理各類型住房的貸款；商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建筑和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)貸款。結(jié)合各種定義，本文認為《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理指引》中對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義較為合適，本文將房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義為重點討論住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款項目的風(fēng)險分析與評估咨詢題。2.3.2貸款發(fā)放的要緊流程在不同的商業(yè)銀行會有所不同，但差不多流程是大同小異，現(xiàn)以XX商業(yè)銀行為例，其貸款發(fā)放流程如下:XX銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款差不多操作流程包括受理、調(diào)查評判、審批、發(fā)放及貸后治理五大時期，按照信貸業(yè)務(wù)先客戶評級、后額度授信、再具體支用的原則，除總行專門規(guī)定能夠不予確定授信額度的客戶外，所有客戶在XX銀行辦理具體信貸業(yè)務(wù)均應(yīng)先評級并報批授信額度。（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的受理受理時期要緊包括:客戶申請---資格審查---客戶提交材料---初步審查等操作環(huán)節(jié)。受理人員依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章制度及XX銀行的信貸政策審查客戶的資格及其提供的申請材料，決定是否同意客戶的信貸業(yè)務(wù)申請。①客戶申請該環(huán)節(jié)能夠是客戶主動到XX銀行申請信貸業(yè)務(wù)，也能夠是XX銀行主動向客戶營銷信貸業(yè)務(wù)，請客戶向XX銀行提出信貸申請。信貸人員既要了解客戶的需求情形，又要介紹XX銀行的有關(guān)信貸規(guī)定(包括借款人的資格要求、信貸業(yè)務(wù)的利率、費率、期限、用途、優(yōu)待條件及客戶的違約處理)等。②資格審查客戶資格要求:按照《貸款通則》的要求，借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政治理機關(guān)(或主管機關(guān))核準登記的企業(yè)(事業(yè))法人、其他經(jīng)濟組織和兼具經(jīng)營和治理職能且擁有貸款卡(證)的政府機構(gòu)。③提交材料對符合資格要求的客戶，受理人員向客戶發(fā)送《信貸業(yè)務(wù)申請書》，載明借款企業(yè)差不多概況、借款金額、借款用途、償還能力及擔(dān)保方式、還款來源等。企業(yè)應(yīng)提供以下資料:借款人及保證人的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證和貸款證、卡;財政部門核準或會計(審計)事務(wù)所審計的近三個年度財務(wù)報告和審計報告及最近的報表；抵押物、質(zhì)押物清單和權(quán)屬證明:有處分權(quán)人的同意抵押、質(zhì)押的證明及保證人同意保證的有關(guān)證明文件;項目借款需提供項目建議書、可行性報告;貸款人認為需提供的其他有關(guān)資料。④初步審查受理人員收到客戶申請材料后，按《XX銀行信貸業(yè)務(wù)申請材料清單》清點材料是否齊全，對材料的完整性、合法性、規(guī)范性、真實性和有效性進行初步審查?？蛻羯暾埐牧蠈徍撕?，如不合格，經(jīng)辦人員將申請材料退還客戶，并作好講明工作;如合格，經(jīng)辦人員將用于核對的原件退回客戶，進入調(diào)查時期。（2）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查評判進入調(diào)查評判時期，假如客戶需要XX銀行出具貸款意向書，第一進行初步調(diào)查工作，若初步調(diào)查不合格，應(yīng)將材料退回客戶；若初步調(diào)查合格，則先出具貸款意向書，再進行深入的調(diào)查；假如客戶不需要出具貸款意向書，則直截了當(dāng)進行調(diào)查評判工作。①調(diào)查評判并撰寫報告調(diào)查評判包括客戶信用評級、業(yè)務(wù)評判及擔(dān)保評判三部分，由直截了當(dāng)評判人員、評判審查人員與評判審定人員共同完成。②審定評判報告評判審查人員審核直截了當(dāng)評判人員撰寫的各類評判報告，評判審定人員審定評判報告。③信用等級審定原則上XX銀行應(yīng)先對客戶進行信用評級，再對其辦理具體信貸業(yè)務(wù)。在辦理額度授信或單筆業(yè)務(wù)之前，信貸人員應(yīng)將客戶信用評級報告及有關(guān)附件等材料報有權(quán)審批行信貸審批部門進行信用等級審定。④申報審批認定客戶信用等級后，經(jīng)辦行應(yīng)按信貸授權(quán)規(guī)定的權(quán)限組織信貸業(yè)務(wù)申報材料，報有權(quán)審批行審批。（3）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批按照《法人授權(quán)書》或轉(zhuǎn)授權(quán)文件規(guī)定的信貸授權(quán)權(quán)限受理審批信貸業(yè)務(wù)，包括報批材料合規(guī)性審查和審批。①合規(guī)性審查合規(guī)性審查分新項目、續(xù)議項目、復(fù)議項目、變更貸款條件項目四種情形。②審批貸款審批人員在閱讀審查申報材料的基礎(chǔ)上，依照國家有關(guān)方針政策、法律法規(guī)和XX銀行的信貸規(guī)章，審查信貸業(yè)務(wù)的技術(shù)、經(jīng)濟和商業(yè)可行性，分析申報項目的要緊風(fēng)險點及其風(fēng)險規(guī)避和防范措施，依據(jù)該筆信貸業(yè)務(wù)估量給XX銀行帶來的風(fēng)險和收益決定是否批準該筆信貸業(yè)務(wù)。（4）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放信貸業(yè)務(wù)的發(fā)放包括五個步驟，一是落實貸前條件，二是簽訂合同，三是落有用款條件，四是支用，五是信貸登記。（5）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后治理貸后治理包括對信貸資產(chǎn)的檢查、回收、展期、借新還舊及不良資產(chǎn)治理等內(nèi)容。不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營治理的對象要緊是表內(nèi)、外信貸業(yè)務(wù)形成的次級、可疑及缺失類不良貸款(墊款)，應(yīng)遵循合規(guī)性、效益性和創(chuàng)新性原則，遵循國家法律法規(guī)及XX銀行規(guī)章制度，規(guī)范操作。房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險是指銀行在貸款的審批、發(fā)放及回收的過程中，由于受事先無法預(yù)料的不確定因素阻礙，使銀行的信貸資金到期不能收回，或不能如數(shù)足值收回，從而使信貸資金有蒙受缺失的可能。依據(jù)以上風(fēng)險治理的理論，本文將著重從風(fēng)險識不、風(fēng)險估量與評判指標體系構(gòu)建等幾個方面來分析和研究房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險分析及評估。第3章商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險識不3.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險識不3.1.1風(fēng)險因素識不是風(fēng)險分析工作的起點和基礎(chǔ)，其任務(wù)是通過一定的方法和手段，盡可能地找出潛在顯著阻礙項目成功的風(fēng)險因素。項目風(fēng)險識不方法專門多，常用的方法有德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法、情形分析法、核對表法和面談法。（1）德爾菲法德爾菲法是專家調(diào)查法中的一種。采納該方法，第一是由項目治理人員選定和該項目有關(guān)領(lǐng)域的專家，并與之建立直截了當(dāng)?shù)暮兟?lián)系，通過函詢進行調(diào)查，收集意見后加以綜合整理，然后，將整理后的意見通過匿名的方式返回專家再次征求意見，如此反復(fù)多次后，專家之間的意見將會逐步趨于一致，能夠作為最后推測和識不的依據(jù)。由于有些不確定性專門難在短時刻內(nèi)用統(tǒng)計的手段、實驗分析的方法或因果關(guān)系論證得到證實，要緊是依靠實際體會和推斷，采納德菲爾法是專門有用的。但運用此方法，必須對聘請的專家在數(shù)量和素養(yǎng)有明確的規(guī)定。所聘請的專家應(yīng)熟悉該行業(yè)和所評估的風(fēng)險因素，并能做到客觀公平。為減少主觀性，專家個數(shù)越多越好，一樣不低于10位。（2）頭腦風(fēng)暴法頭腦風(fēng)暴法又稱智暴法，它由美國專家奧斯本于1939年首創(chuàng)，是一種通過召開專家討論會，促進產(chǎn)生新思想的方法。這種方法的特點是采納召開小型的專家討論會對咨詢題進行討論確認。其優(yōu)點在于集中的信息量較大、考慮咨詢題比較方便全面。但也有容易屈服于專家及大多數(shù)人的意見、會議組織費用高等缺點。（3）情形分析法情形分析法是一種假設(shè)分析方法，第一總結(jié)整個項目系統(tǒng)內(nèi)外的體會和教訓(xùn)，依照項目進展的趨勢，預(yù)先設(shè)計出多種以后的情形，對整個過程做出自始至終的情形描述；與此同時，結(jié)合各種技術(shù)、經(jīng)濟和社會因素的阻礙，對項目風(fēng)險進行推測和識不。它研究的重點是諸多因素中某一因素變化時，整個情形所發(fā)生的變化以及會有什么風(fēng)險發(fā)生。這種方法能夠擴展風(fēng)險分析人員的視野，增強其精確分析以后的能力。不確定性分析中的敏銳性分析確實是典型地運用了情形分析法的差不多思想。這種方法也有專門大的局限性：即所謂“隧道眼光”現(xiàn)象，因為所有的情形分析差不多上圍繞著分析者目前的考慮、價值觀和信息水平進行的。（4）核對表法核對表法是一種十分常用和有效的風(fēng)險識不方法，它要緊用核對表作為風(fēng)險識不的工具。這種方法實質(zhì)上確實是把人們經(jīng)歷過的風(fēng)險事件及其來源排列出來，寫成一張核對表，上面包括項目的環(huán)境、項目產(chǎn)品和技術(shù)數(shù)據(jù)以及內(nèi)部因素（如項目成員的技能和不足）等。該方法利用人們考慮咨詢題的聯(lián)想適應(yīng)，在過去體會的啟發(fā)下，對以后可能發(fā)生的風(fēng)險因素進行推測。該方法的優(yōu)點在于使風(fēng)險識不的工作變得較為簡單，容易把握；缺點是對單個風(fēng)險的來源描述不足，沒有揭示出風(fēng)險來源之間的相互依靠關(guān)系，對指明重要風(fēng)險的指導(dǎo)力度不足，而且受制于某些項目的可比性，有時不夠詳盡，沒有列入核對表上的風(fēng)險容易發(fā)生遺漏。（5）面談法它是風(fēng)險治理人員通過和項目相關(guān)人員直截了當(dāng)進行交流面談，收集不同人員對項目風(fēng)險的認識和建議，了解項目進行過程中的各項活動，這將有助于識不那些在常規(guī)打算中容易被忽視的風(fēng)險因素。進行訪談時的記錄，往往是識不風(fēng)險的良好素材。除以上方法外，風(fēng)險識不方法還有分解分析法、圖解法、SWOT法以及現(xiàn)場觀看法等。在實踐中，風(fēng)險識不方法是靈活多變的，不同性質(zhì)的風(fēng)險，識不的方法和過程可能會截然不同，任何能發(fā)覺風(fēng)險信息的方法都能夠作為風(fēng)險識不工具，而不同的方法都有自身的優(yōu)缺點，都有一定的適用條件，有時需要多種方法共同使用。由于貸款項目是一個系統(tǒng)工程，會受到許多不同的方面風(fēng)險因素阻礙，進行貸款項目風(fēng)險因素識不時各類專家一起進行評估。因此，德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法由于具有集專家聰慧于一體的優(yōu)點，在貸款項目風(fēng)險識不中得到廣泛應(yīng)用。3.1.2（1）確定風(fēng)險識不的對象。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估的要緊作業(yè)過程進行分解，盡量不顯現(xiàn)漏項，確定出識不的對象。（2）收集資料。風(fēng)險識不中的專門多方法都需建立在大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，一樣認為風(fēng)險是數(shù)據(jù)和信息不完備而引起的。因此，收集并處理生成項目過程中和風(fēng)險有關(guān)的各種信息一樣是專門困難的，然而風(fēng)險事件總不是孤立的，可能會存在一些與其相關(guān)的信息，或是與其有間接聯(lián)系的信息，或是與項目能夠模擬的信息。（3）不確定性的分析與判定。運用收集、處理生成的信息并結(jié)合項目治理人員的體會，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目所面臨的不確定性進行分析與判定。（4）選擇風(fēng)險識不技術(shù)與工具。結(jié)合風(fēng)險對象的特性，選擇有效的識不方法。有的可能需要一種技術(shù)與工具，有的可能需要幾種技術(shù)與工具結(jié)合使用。（5）確定風(fēng)險事件并分類。通過以上選擇的風(fēng)險識不方法確定風(fēng)險事件，并依照房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險分類的方法，運用現(xiàn)有的風(fēng)險信息和風(fēng)險治理人員的體會，對確定出的風(fēng)險進行分類分析，以便全面識不風(fēng)險的各種屬性。（6）推測風(fēng)險事件的進展過程及結(jié)果。確實是指結(jié)合實踐體會對分類后的風(fēng)險事件進行推斷與推測，以判定風(fēng)險何時發(fā)生以及引發(fā)其發(fā)生的緣故何時會顯現(xiàn)，以哪種形式顯現(xiàn)。發(fā)生后會如何進展、結(jié)果如何等等。（7）風(fēng)險識不報告。每進行一次項目的風(fēng)險識不，都要在最后給出一份風(fēng)險識不報告。該報告不但要包括貸款項目現(xiàn)有的風(fēng)險清單，而且要有風(fēng)險的分類、緣故分析和講明、風(fēng)險后果及其價值量的表述，以及全部風(fēng)險操縱的優(yōu)先序列等。項目風(fēng)險報告的形式可依照具體情形而定。由于風(fēng)險識不中要考慮的因素較多，有些因素又難以定量描述，總結(jié)起來，風(fēng)險識不方法存在以下三個方面的咨詢題：①可靠性咨詢題。貸款項目運作是否有嚴峻的或潛在的風(fēng)險未被發(fā)覺或認識清晰。②成本咨詢題。風(fēng)險識不對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險分析來講是必不可少的，但有時研究的成本往往較大，到底需要多少經(jīng)費從事風(fēng)險識不研究，哪些經(jīng)費是必要開支，哪些能夠節(jié)約，存在研究成效與成本矛盾咨詢題。③偏差咨詢題。由于客觀事件或環(huán)境的限制，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目估算的數(shù)據(jù)、現(xiàn)象與實際有出入，或者由于研究者主觀上的緣故，使調(diào)查結(jié)果發(fā)生偏差。3.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險的特點房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金，獲得利息收入，同時保證貸款的安全回收所做的臨時性努力。與個人按揭貸款屬于消費性貸款不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于生產(chǎn)性貸款，有其鮮亮的特點：（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險更大。個人按揭貸款面對的客戶分散于不同的行業(yè)，單筆貸款量較小，因而貸款風(fēng)險容易被分散，一樣屬于銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。而開發(fā)貸款面臨的客戶更加集中，單筆貸款金額更大，因而一旦發(fā)生風(fēng)險，缺失也更大。同時開發(fā)貸款屬于生產(chǎn)性貸款，因而容易受到來自宏觀經(jīng)濟政策變動、區(qū)域經(jīng)濟波動、項目選擇、開發(fā)商資質(zhì)等諸多因素的阻礙，只要相關(guān)的某一因素發(fā)生劇烈變動就容易導(dǎo)致開發(fā)貸款顯現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的這一特點講明導(dǎo)致開發(fā)貸款風(fēng)險的因素專門多，既涉及到宏觀經(jīng)濟政策，也涉及到區(qū)域經(jīng)濟波動，同時微觀層面的諸多因素都會阻礙到開發(fā)貸款的安全。這就要求銀行必須把握多方面的信息，隨時監(jiān)測相關(guān)信息的變化，并分析變化對開發(fā)貸款的阻礙。（2）開發(fā)貸款還貸來源取決于項目銷售本身，要緊風(fēng)險來源于項目本身的正常運作。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往由投資者組建項目公司開發(fā)與銷售，這類公司貸款實際上類似于項目貸款，因為在發(fā)放貸款時看不到經(jīng)營業(yè)績，貸款本息的償還要緊取決于項目是否開發(fā)成功，按預(yù)定打算完成銷售，項目的銷售回款及投資利潤是還本付息的要緊來源。開發(fā)貸款的這一特點就要求商業(yè)銀行在貸款發(fā)放之前必須對項目市場狀況及償還能力進行全面分析，并注意貸后風(fēng)險的治理，隨時跟蹤項目銷售情形、資金回籠情形等貸后信息的變化以保證貸款的安全回收。（3）抵押物價值的多變性，使得開發(fā)貸款項目面臨著第二還款（抵押擔(dān)保）保證度較低的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一樣是以所購?fù)恋丶霸诮üこ套鳛榈盅?，隨著項目商品房銷售的推進，原抵押物價值必定降低，同時由于土地或者在建工程價值波動專門大，因而開發(fā)貸款還款保證度較低。開發(fā)貸款的這一特點就要求銀行必須注意擔(dān)保抵押的有效性，在辦理開發(fā)貸款時，應(yīng)當(dāng)全面了解開發(fā)商的實力，考察擔(dān)保抵押是否合法，是否足值等條件，增強第二還款能力，保證貸款安全。（4）房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的產(chǎn)品形式出現(xiàn)多樣化，項目風(fēng)險程度差異性大。按照房地產(chǎn)的產(chǎn)品形式來劃分，房地產(chǎn)產(chǎn)品要緊有居住物業(yè)（經(jīng)濟適用住房、一般住宅、公寓和不墅）和商業(yè)物業(yè)（辦公樓及商業(yè)用房）等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目也出現(xiàn)多樣化，不同類型的產(chǎn)品形式中涉及風(fēng)險因素及其阻礙程度是不相同的。具體如下:①居住物業(yè)：居住物業(yè)一樣是指供人們生活居住的建筑，包括一般住宅、公寓、不墅等。這類物業(yè)購買者都以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租。居住物業(yè)交易以居民個人購買行為為主，交易規(guī)模較小，但由于各種緣故使人們更換自己的住宅，交易量專門大。居住物業(yè)的市場需求潛力龐大，投資風(fēng)險較小。但居住物業(yè)中又有所不同，經(jīng)濟適用住房，定向銷售，變現(xiàn)能力最好，風(fēng)險最小，一般居住物業(yè)需求也較大，變現(xiàn)能力相對較好，風(fēng)險次之，公寓不墅等高檔居住物業(yè)，風(fēng)險則較大。②商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)有時也稱為收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括商業(yè)樓宇、寫字樓、酒店等。這類物業(yè)購買者大多以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營收入回收投資并賺取利潤，其中有的是以自營、自用為目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會經(jīng)濟狀況有關(guān)。這類物業(yè)的變現(xiàn)能力相對較差，風(fēng)險也相對較大。從風(fēng)險阻礙收益的深度和廣度來看，風(fēng)險程度依次上升的排序為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)。商業(yè)銀行應(yīng)依照自己對各風(fēng)險因素的把握程度和對各種風(fēng)險的承擔(dān)能力，進行多個貸款項目之間的選擇，并做出明智的貸款決策。（5）開發(fā)貸款項目處于不同時期，其風(fēng)險大小也不一致任何房地產(chǎn)形狀大都通過一個房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程，在那個過程中，不同產(chǎn)品都會經(jīng)歷各個時期性的風(fēng)險考查，因此，要想明確風(fēng)險的具體分布，就要對房地產(chǎn)開發(fā)投資過程各個時期的風(fēng)險進行了解。房地產(chǎn)投資過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售，資金回收的整個過程。這是一個動態(tài)的過程，一樣可分為投資決策時期、前期工作時期、開發(fā)建設(shè)時期、銷售時期。不同的時期具有不同的風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的四個時期的不斷進行，開發(fā)商對可能發(fā)生的結(jié)果也知之愈多，同時，機動靈活性也隨之減少。在開發(fā)初期，開發(fā)商擁有最大的不確定性和機動靈活性:到開發(fā)終止時，所有的結(jié)果都清清晰楚，開發(fā)商再也無法改變其產(chǎn)品，項目將面臨一個特定的消費市場，要么顧客盈門，供不應(yīng)求；要么門可羅雀，無人咨詢津。因此，想取得房地產(chǎn)開發(fā)的成功，應(yīng)從風(fēng)險識不開始。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個時期的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的，它相伴著各個時期的要緊任務(wù)而產(chǎn)生。在投資決策時期，圍繞何時何地開發(fā)何種類型房地產(chǎn)，要緊是有關(guān)開發(fā)區(qū)域、開發(fā)物業(yè)類型、開發(fā)時機的風(fēng)險。在前期工作時期，結(jié)合土地獵取、項目規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償及資金籌集等工作，應(yīng)重點關(guān)注開發(fā)成本確定風(fēng)險、市場風(fēng)險、土地與拆遷安置風(fēng)險和籌資風(fēng)險。在項目建設(shè)時期，針對所開發(fā)的項目招標選擇承包商，商訂分包合同，進行工期質(zhì)量成本操縱等要緊任務(wù)，應(yīng)考慮招標模式、承包方式、承包合同、項目自然條件、工期、質(zhì)量、成本操縱和施工索賠等面臨的要緊風(fēng)險。在租售治理時期，面對出租、銷售和物業(yè)治理工作，應(yīng)注意租售合同風(fēng)險、銷售時機風(fēng)險、自然災(zāi)難和意外事故風(fēng)險。3.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險來源房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險要緊是指貸款項目在房地產(chǎn)開發(fā)項目運作過程中，由于外部環(huán)境的不確定性、項目本身的復(fù)雜性、項目治理者自身能力的有限性，而導(dǎo)致項目運作過程中存在阻礙、終止或失敗，達不到預(yù)期的收益、進度等可能性。貸款項目的風(fēng)險要緊來源于以下幾個方面：3.3.1國內(nèi)經(jīng)濟形式不穩(wěn)固性、政策法規(guī)變動、市場需求變動、競爭對手顯現(xiàn)變動等，專門是隨著宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化、政策和法規(guī)環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目阻礙也較大。（1）受國民經(jīng)濟進展周期阻礙的風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)的進展周期與國民經(jīng)濟進展周期有著極大的相關(guān)性，因此，能否對經(jīng)濟的進展周期有正確的推測，并針對經(jīng)濟進展周期各個時期的特點相應(yīng)調(diào)整公司的經(jīng)營行為，在相當(dāng)程度上阻礙著公司的業(yè)績。（2）市場不夠發(fā)達和存在市場分割的風(fēng)險目前，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的要緊資源，其供應(yīng)的市場化程度依舊不高，房地產(chǎn)的二級市場也不夠發(fā)達；再加上房地產(chǎn)這一專門商品本身所具有的高度地域性，以及目前某些地點仍存在政府行為干預(yù)市場運作的現(xiàn)象。因此，公司面臨著市場不夠發(fā)達和存在市場分割的風(fēng)險。3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目經(jīng)常會涉及各種物業(yè)類型，不同的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品形狀中涉及風(fēng)險因素及其阻礙程度是不相同的。項目在整體風(fēng)險操縱上差不專門大，存在較大難度與復(fù)雜性。按照房地產(chǎn)細分市場來劃分，房地產(chǎn)市場要緊包括有地產(chǎn)市場、經(jīng)濟適用住房市場、一般商品住宅市場、公寓市場、不墅市場、寫字樓市場及商業(yè)用房市場等，具體包括:（1）地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險 土地是地理環(huán)境、政治政策、經(jīng)濟、社會等各方面的綜合函數(shù)。地價受政府政策阻礙而變動的程度最大，因此政策的變化是地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險因素。一個國家或地區(qū)，假如政治穩(wěn)固，政策變化小，其經(jīng)濟進展的環(huán)境就受到保證，地產(chǎn)市場也就至少處于穩(wěn)固或進展的狀態(tài)。相反，經(jīng)濟進展的環(huán)境無保證，地產(chǎn)價格會急劇下降。為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險，保證投資收益，把握投資的政治及經(jīng)濟時機最為重要。了解和隨時把握都市規(guī)劃及其變更情形，專門是對土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢做出正確的分析和判定，能夠在專門大程度上降低投資的風(fēng)險缺失。（2）居住物業(yè)風(fēng)險居住物業(yè)的風(fēng)險要緊來自產(chǎn)品本身，環(huán)境營造是否優(yōu)越，硬件設(shè)計是否專門，軟件服務(wù)能否滿足戶主口味，是其銷售風(fēng)險的要緊致因；而對“經(jīng)濟適用”含義的準確把握，對各種收入階層的消費心理，消費適應(yīng)的透徹分析，也是項目風(fēng)險的關(guān)鍵。（3）商業(yè)物業(yè)風(fēng)險商業(yè)物業(yè)市場的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會經(jīng)濟狀況有關(guān)。工商貿(mào)易、金融保險、顧咨詢、咨詢、旅行等行業(yè)進展也與其緊密相關(guān)。商業(yè)物業(yè)以機構(gòu)投資為主，這是因為該物業(yè)資金數(shù)量相當(dāng)龐大。商業(yè)物業(yè)的使用者進行經(jīng)營活動，用部分經(jīng)營所得支付租金。酒店、商業(yè)樓宇的收益要緊來自租賃，租金是商業(yè)經(jīng)營利潤的一部分。所在街道繁華度，交通便利性，市區(qū)人口密集度等因素對商業(yè)利潤有專門大的阻礙。這類收益也與這些因素正相關(guān)。酒店、零售、商業(yè)用房所在地區(qū)商業(yè)競爭的猛烈程度是其要緊風(fēng)險。適當(dāng)競爭的商業(yè)集合區(qū)域能增大客流量、增加商業(yè)利潤；但過度競爭又增加商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，間接阻礙租金回報。寫字樓要緊用于商務(wù)活動和行政辦公，其收益在微觀方面與其所處區(qū)域的整體狀況和樓內(nèi)設(shè)施的現(xiàn)代化程度有關(guān)，物業(yè)治理水平也直截了當(dāng)阻礙租售收益。能否吸引有名望的客戶也間接阻礙其價值定位和收益水準。從長期動態(tài)來看，寫字樓的風(fēng)險還要緊來自宏觀經(jīng)濟形勢。經(jīng)濟上升和繁榮時期，寫字樓市場需求增長專門快，反之亦然。區(qū)域經(jīng)濟相關(guān)性是寫字樓投資的明顯特點。3.3.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目過程前面闡述了不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場具有的風(fēng)險情形，然而任何房地產(chǎn)形狀大都通過一個房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程，在那個過程中，不同產(chǎn)品都會經(jīng)歷各個時期性的風(fēng)險考查，因此，要想明確風(fēng)險的具體分布，就要對房地產(chǎn)開發(fā)全過程各個時期的風(fēng)險進行了解。房地產(chǎn)開發(fā)過程是指從房地產(chǎn)立項到房地產(chǎn)出售，資金回收的整個過程。這是一個動態(tài)的過程，一樣可分為前期工作時期、開發(fā)建設(shè)時期、銷售時期。不同的時期具有不同的風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)開發(fā)三個時期的不斷進行，開發(fā)商對可能發(fā)生的結(jié)果也知之愈多。同時，機動靈活性也隨之減少。在前期工作時期，開發(fā)商擁有最大的不確定性和機動靈活性：到開發(fā)終止時，所有的結(jié)果都清清晰楚，開發(fā)商再也無法改變其產(chǎn)品，項目將面臨一個特定的消費市場，要么顧客盈門，供不應(yīng)求；要么門可羅雀，無人咨詢津。因此，想取得房地產(chǎn)開發(fā)的成功，應(yīng)從風(fēng)險識不開始。就房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目而言，處于開發(fā)周期各個時期的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的，它相伴著各個時期的要緊任務(wù)而產(chǎn)生。在前期工作時期，結(jié)合土地獵取、項目規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償及資金籌集等工作，應(yīng)重點關(guān)注開發(fā)成本確定風(fēng)險、市場風(fēng)險、土地與拆遷安置風(fēng)險和籌資風(fēng)險。在項目建設(shè)時期，針對所開發(fā)的項目招標選擇承包商，商訂分包合同，進行工期質(zhì)量成本操縱等要緊任務(wù)，項目自然條件、工期、質(zhì)量、成本操縱等事項是面臨的要緊風(fēng)險。在租售治理時期，面對出租、銷售和物業(yè)治理工作，應(yīng)注意租售合同風(fēng)險、銷售時機風(fēng)險、自然災(zāi)難和意外事故風(fēng)險。項目經(jīng)營者治理能力的差異性。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目是一個復(fù)雜、系統(tǒng)工程，需要項目治理者具備技術(shù)、市場、法律、金融等企業(yè)價值運營各環(huán)節(jié)所需知識和體會，而事實上，單個項目治理者不可能具備這些素養(yǎng)，必須由組成一個項目治理團隊來完成。而不同的團隊治理者，在體會、能力及市場把控、客戶需求都有專門大差不，項目治理難免顯現(xiàn)各種被忽視的咨詢題，帶來潛在風(fēng)險。3.3.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的政策房地產(chǎn)業(yè)受政策阻礙龐大，政策的變動直截了當(dāng)阻礙到房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本和收益，從而對銀行信貸質(zhì)量產(chǎn)生阻礙。①與都市建設(shè)總體進展不同步的風(fēng)險都市供水、供電、供暖、供氣(煤氣、天然氣)、通信、道路、交通等市政配套與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系極大，而市政建設(shè)是依照都市的總體進展規(guī)劃有步驟、有打算地進行，假如市政配套建設(shè)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)進度，將會極大地阻礙房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本和開發(fā)進度。②房屋拆遷政策變化的風(fēng)險國家對都市房屋拆遷有明確的政策和規(guī)定。隨著經(jīng)濟的進展和都市建設(shè)的需要，都市房屋拆遷的標準、要求有可能會發(fā)生變化。房屋拆遷政策的變化會阻礙公司的開發(fā)成本，從而阻礙公司的收益。③房地產(chǎn)業(yè)稅收變化的風(fēng)險國家經(jīng)常采納稅收調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，如土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)劑稅、契稅等。這些稅收政策存在變化的可能。假如國家提高稅收標準或開征其他稅種，將使公司的盈利水平降低。④購房貸款政策變化的風(fēng)險目前依靠銀行按揭貸款方式購置商品房的客戶所占比例越來越高，假如銀行改變房地產(chǎn)信貸政策，則會阻礙公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)與銷售。近期房地產(chǎn)政策的變更要緊是中國人民銀行公布了銀發(fā)［2003］121號《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知》，121號文對房地產(chǎn)企業(yè)信貸、建筑施工企業(yè)信貸和個人住房貸款做出了更為嚴格的規(guī)定。由于新政策對供給和需求兩個方面的貸款都有所收緊，因此房地產(chǎn)投資增幅、竣工面積增幅、銷售面積增幅、銷售價格增幅等反映房地產(chǎn)行業(yè)的指標有可能顯現(xiàn)回落。盡管《通知》要緊是對中高價房、商業(yè)用房、土地出讓金等貸款政策的收縮或改變(而公司要緊從事中等價格的住宅商品房開發(fā)和銷售)，結(jié)合公司具體情形的分析，121號中的規(guī)定將可能導(dǎo)致購買第二套以上(含第二套)住房的目標客戶群體因為首付資金比例的提高或個人住房貸款利率的提高而產(chǎn)生心理上的觀望或待購情形，從而對公司在建、在售項目短期內(nèi)的銷售價格波動和銷售款回籠進度構(gòu)成一定的負面阻礙，使公司的以后經(jīng)營面臨一定的風(fēng)險。3.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成緣故分析防范風(fēng)險的前提是對產(chǎn)生風(fēng)險的成因進行合理的講明和分析。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的產(chǎn)生要緊基于四方面緣故：一是由于房地產(chǎn)項目開發(fā)本身具有高風(fēng)險性，二是信息不對稱條件下各方基于利益相互博弈的結(jié)果；三是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放額度要緊依據(jù)評估價值來確定，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場狀況、現(xiàn)金流及償債能力分析與評估不足。3.4.1房地產(chǎn)項目開發(fā)本身具有高風(fēng)險性（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不高，自有資金不足，大部分資金來自于銀行信貸資質(zhì)低意味著大部分企業(yè)不具備利用自有資金開發(fā)大型項目的實力。開發(fā)商籌資過程中，除了開發(fā)商直截了當(dāng)向銀行籌措開發(fā)貸款外，其他資金的來源也有相當(dāng)部分間接來自銀行貸款。一是自籌資金要緊是依靠預(yù)售房款和銀行的流淌資金貸款，而消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來也是“自籌資金”的一個重要來源，而關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金中有相當(dāng)部分來自于銀行貸款。規(guī)模較大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一樣都采納注冊項目公司的做法。所謂項目公司是指針對一房地產(chǎn)項目開發(fā)而設(shè)立的公司。各項目公司的母公司實際操縱著各項目公司的資金運作和治理。由于各項目公司的開發(fā)周期不一樣，母公司可將項目間的資金“調(diào)劑”使用，而關(guān)聯(lián)公司的資金專門難排除銀行資金參與。三是建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他”資金來源的組成部分。由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點和積存有限，因此它們的代墊款多來自于銀行貸款。由此可見，不管資金以何種形式顯現(xiàn)，大多差不多上從銀行出去的。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采取滾動開發(fā)模式進行融資由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例低，負債比率高，通常則采納滾動開發(fā)模式進行項目融資，適應(yīng)性拖延銀行資金轉(zhuǎn)作自身下一步開發(fā)資金的來源。開發(fā)商通常把開發(fā)的項目分成幾期，如“一期”、“二期”和“三期”，先投入部分資金，在啟動項目，取得土地，辦理“四證”之后開發(fā)“一期”，在銷售許可證等“五證”齊全之后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入。用“一期”預(yù)售收入完成“一期”工程并著手開發(fā)“二期”。銀行的信貸資金一旦進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“滾動開發(fā)”的資金來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量本應(yīng)歸還銀行的信貸資金投入到滾動開發(fā)中，而開發(fā)過程要受到建筑材料價格，地質(zhì)勘探費用，以及市場競爭等諸多不確定因素的阻礙，當(dāng)這些不確定因素發(fā)生波動時，開發(fā)商無法承擔(dān)的負擔(dān)必將最終轉(zhuǎn)移給銀行，銀行將成為最終的風(fēng)險承擔(dān)者。（3）信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流淌過程，產(chǎn)生了相應(yīng)的風(fēng)險特點那個過程可分為以下三個時期：一是土地一級開發(fā)時期。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，那個時期的要緊任務(wù)是把“生地”變成“熟地”。承擔(dān)這一任務(wù)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又要緊來源于土地轉(zhuǎn)讓。二是房地產(chǎn)開發(fā)時期。這一時期是開發(fā)商集中向商業(yè)銀行借貸開發(fā)貸款時期。三是房地產(chǎn)銷售時期。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，需要由銀行向業(yè)主提供購房貸款支持。（4）房地產(chǎn)市場過熱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對經(jīng)濟宏觀上的把握，對房地產(chǎn)行業(yè)狀況也缺乏全局性的認識，為了追求高利潤，盲目上規(guī)模、上檔次，形成房地產(chǎn)市場的局部泡沫，而由此導(dǎo)致的咨詢題越來越嚴峻。一是商品房空置面積、空置率上升。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圈地面積越來越大，圈地速度明顯加快，這必定導(dǎo)致地價的攀升，從而帶動房價非理性上揚。三是商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡，高檔房、不墅占比不合理。這一切必將導(dǎo)致企業(yè)過度借貸，使其財務(wù)風(fēng)險、投資風(fēng)險上升，最終威逼銀行信貸資金的安全。3.4.2銀企之間信息不對稱由于房地產(chǎn)市場的龐大容量和進展?jié)摿σ约敖陙砼畈M展的良好勢頭，為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了龐大的商機，隨之而來的房地產(chǎn)金融風(fēng)險也日漸顯現(xiàn)，盡管形成風(fēng)險的緣故各異，但深層次的緣故確實是由信息不對稱所導(dǎo)致的逆向選擇風(fēng)險和道德風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依靠銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用財務(wù)手段，制造虛假報表來虛增自有資金的比例。按中國人民銀行規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金達到35%以后才能申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但在實際操作中，專門難判定自有資金是資本金依舊借款資金。多頭貸款，拆東墻補西墻是開發(fā)企業(yè)的一貫做法。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)是眾所周知的隱秘。在我國國有土地使用權(quán)的取得并不是完全取決于房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力，更多的是依靠資金實力以外的關(guān)系和背景。取得了土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不用投入多少自有資金，將銀行信貸資金作為其長期周轉(zhuǎn)金，完全利用銀行信貸資金為其賺取高額利潤，經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行信貸資金上。一旦企業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的缺失，銀行不良貸款由此產(chǎn)生。3.4.3對項目的現(xiàn)金流、償債能力及市場狀況分析與評估不足房地產(chǎn)開發(fā)貸款一樣是以所購?fù)恋丶霸诮üこ套鳛榈盅汉桶l(fā)放貸款的要緊依據(jù)，然而開發(fā)貸款還貸來源應(yīng)該取決于項目銷售本身產(chǎn)生現(xiàn)金能力，而不是擔(dān)保價值上。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往由投資者組建項目公司開發(fā)與銷售，這類公司貸款實際上類似于項目貸款，因為在發(fā)放貸款時看不到經(jīng)營業(yè)績，貸款的歸還完全取決于項目是否開發(fā)成功，項目的銷售利潤是還本付息的來源。因此，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目對處于不同開發(fā)時期、不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的市場風(fēng)險操縱不足；對項目現(xiàn)金流、項目經(jīng)濟效益及償債能力的關(guān)注不夠，缺少對貸款項目的綜合評估。第4章房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險估量與評判指標體系構(gòu)建4.1項目風(fēng)險估量原理項目風(fēng)險估量一樣遵循以下原理：（1）大數(shù)法則大數(shù)法則為風(fēng)險估量奠定了理論基礎(chǔ)，它闡述了大量隨機現(xiàn)象的平均結(jié)果出現(xiàn)出穩(wěn)固性的規(guī)律。依照大數(shù)法則只要被觀看的風(fēng)險單位足夠多，就能夠?qū)θ笔Оl(fā)生的概率，缺失的嚴峻程度衡量出一定的數(shù)值來。被觀看的單位越多，估量值與實際值就越接近。（2）概率推理原理項目風(fēng)險事件發(fā)生是隨機的，引起缺失的程度也是不確定的，但就總體而言，風(fēng)險事件的發(fā)生又出現(xiàn)出統(tǒng)計學(xué)上的規(guī)律性，因此，在項目風(fēng)險估量中，采納概率論方法，通過判定隨機變量的取值特點和其它特性，據(jù)此判定隨機變量符合何種概率分布，確定參數(shù)，從而估量出風(fēng)險事件顯現(xiàn)狀態(tài)的各種概率。（3）類推原理由于沒有足夠的風(fēng)險統(tǒng)計資料，因此，依照事件的相似關(guān)系，借鑒已把握的整體或局部類似項目的風(fēng)險統(tǒng)計資料，就能夠估量目標風(fēng)險的風(fēng)險狀況。（4）慣性原理因為事物進展具有連續(xù)性，即慣性原理，能夠利用那個特點來估量房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險，同時要求系統(tǒng)具有相對的穩(wěn)固性，能夠保持其進展的差不多趨勢。4.2貸款項目風(fēng)險估量方法風(fēng)險估量確實是估量風(fēng)險的性質(zhì)、風(fēng)險事件發(fā)生的概率及其后果大小，以減少項目計量的不確定性。風(fēng)險估量的對象是項目的各個單個風(fēng)險，非項目整體風(fēng)險。風(fēng)險估量要緊考慮風(fēng)險事件發(fā)生的概率和可能造成的缺失，要緊分為確定性風(fēng)險估量和非確定性風(fēng)險估量。在貸款項目風(fēng)險估量中，項目風(fēng)險估量的方法要緊有以下幾種：（1）不確定性風(fēng)險估量方法不確定性風(fēng)險估量方法要緊包括盈虧平穩(wěn)分析法和敏銳性分析方法。盈虧平穩(wěn)分析是研究項目投資產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量、成本和利潤三者之間的關(guān)系，以收益與成本平穩(wěn)，即利潤為零時的情形為基礎(chǔ)，測算項目的生產(chǎn)負荷狀況，計量項目的風(fēng)險承擔(dān)能力。盈虧平穩(wěn)點越低，講明項目適應(yīng)市場變化的能力越強，承擔(dān)風(fēng)險的能力越大。敏銳性分析方法是利用敏銳性的方法，敏銳性是指由于特定因素或變量（如材料價格）的變化而引起評估目標（如成本）的變動幅度。假如這一因素在一定范疇內(nèi)變動但不對評估目標造成變化，就能夠被認為對評估目標是弱敏銳性因素，反之為強敏銳性因素。變動因素能夠是一個，也能夠是多個。盈虧平穩(wěn)分析法和敏銳性分析方法是靜態(tài)風(fēng)險估量方法，它們盡管能夠回答哪些變數(shù)或假設(shè)對開發(fā)貸款項目阻礙大,但不能回答哪些變數(shù)或假設(shè)最有可能發(fā)生變化以及變化的概率,這是它們在開發(fā)貸款項目風(fēng)險估量方面的缺點。（2）確定性風(fēng)險估量方法確定性風(fēng)險估量方法要緊定量、定性或兩種結(jié)合方法，定量方法要緊是利用歷史統(tǒng)計資料進行風(fēng)險估量；定性方法要緊是利用體會推斷進行風(fēng)險估量。貸款項目從立項、設(shè)計、可行性分析、批復(fù)到實施過程中是一個復(fù)雜的動態(tài)過程，在那個過程中會每個環(huán)節(jié)都會受到來自不同的風(fēng)險因素阻礙，因此，開發(fā)貸款項目中的風(fēng)險是由許多風(fēng)險構(gòu)成的動態(tài)風(fēng)險體系，這些風(fēng)險可能進行定量或定性估量。因此，定性與定量結(jié)合風(fēng)險估量方法在貸款項目中得到廣泛應(yīng)用，綜合推斷法確實是其中要緊的一種風(fēng)險估量方法。綜合推斷法又稱外推法，是利用已有數(shù)據(jù)并結(jié)合主觀分析判定，來估量項目風(fēng)險發(fā)生概率的一種綜合風(fēng)險估量方法。綜合推斷法又可分為前推法、后推法和旁推法。①前推法前推法確實是依照房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目往常的歷史體會和資料推斷出以后事件發(fā)生的概率和后果，是最為常用的外推方法。假如歷史數(shù)據(jù)具有明顯的周期性，那么外推就可認為今后的情形會是歷史簡單重現(xiàn)，也確實是歷史數(shù)據(jù)的序列特性直截了當(dāng)投射到以后的狀況中，據(jù)此直截了當(dāng)對項目風(fēng)險做出周期性評估。假如從歷史記錄中看不出明顯的周期性或歷史數(shù)據(jù)不能構(gòu)成專門好的序列，有時需要從邏輯上的可能性及實踐體會動身，去推斷過去未發(fā)生的事件在今后是否有可能發(fā)生。②后推法后推法是手頭沒有房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目歷史數(shù)據(jù)可供使用時所采納的一種方法。由于項目的一次性和不可重復(fù)性，因此在項目風(fēng)險估量經(jīng)常用此法。后推法確實是把未知的想象的事件及后果與某一已知事件及后果聯(lián)系起來，也確實是把以后風(fēng)險事件歸結(jié)到有數(shù)據(jù)可查的造成這一風(fēng)險事件的一些初始事件，從而對風(fēng)險做出評估和分析。例如，對某項目需考慮自然災(zāi)難風(fēng)險，假如沒有該地區(qū)自然災(zāi)難方面的直截了當(dāng)歷史數(shù)據(jù)，可將自然災(zāi)難的概率與一些自然災(zāi)難數(shù)據(jù)聯(lián)系起來考慮，估算出足以引起自然災(zāi)難的“假象大雨”或“假象風(fēng)暴”等等，依照這些假象災(zāi)難發(fā)生的概率，就能夠?qū)椖窟\作中的自然風(fēng)險做出風(fēng)險估量。③旁推法旁推法確實是利用與房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目類似項目的數(shù)據(jù)進行外推，用某一項目的歷史記錄對新的類似項目可能遇到的風(fēng)險進行分析評估和分析。例如，能夠通過搜集類似項目的數(shù)據(jù)來估量本項目所面臨經(jīng)濟風(fēng)險等發(fā)生的概率和缺失程度。4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險估量的計量標度風(fēng)險計量結(jié)果需要用有關(guān)指標來表示，通常使用標識、序數(shù)、基數(shù)和比率四種標度。（1）標識標度。標識對象或事件，用來區(qū)分不同的風(fēng)險，但不涉及數(shù)量。不同的顏色和符號都能夠作為標識標度。在尚未充分把握風(fēng)險的所有方面或同其它已知風(fēng)險的關(guān)系時，使用標識標度。（2）序數(shù)標度。事先確定一個基準，然后按照與那個基準的差距大小將風(fēng)險排出先后順序，使之彼此區(qū)不開來。利用序數(shù)標度還能判定一個風(fēng)險是大于、等于、依舊小于另一個風(fēng)險。然而，序數(shù)標度無法判定風(fēng)險之間的具體差不大小。將風(fēng)險分為已知風(fēng)險、可推測風(fēng)險和不可推測風(fēng)險用的確實是序數(shù)標度。（3）基數(shù)標度。使用基數(shù)標度不但能夠把各個風(fēng)險彼此區(qū)不開來，而且還能夠確定他們彼此之間差不的大小。（4）比率標度。不但能夠確定他們彼此之間差不的大小，還能夠確定一個計量起點。風(fēng)險發(fā)生的概率確實是一種比率標度。4.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險估量的流程一樣情形下，開發(fā)貸款項目風(fēng)險估量需要通過以下幾個步驟。（1）確定項目風(fēng)險估量的目的與要求。（2）搜集、整理風(fēng)險資料。數(shù)據(jù)是風(fēng)險估量的基礎(chǔ)，風(fēng)險估量資料包括與項目有關(guān)的風(fēng)險歷史資料以及現(xiàn)有的項目的有關(guān)資料。（3）選擇項目風(fēng)險估量的方法。風(fēng)險估量方法專門多，應(yīng)依照風(fēng)險估量標的風(fēng)險狀態(tài)特點以及后續(xù)的風(fēng)險處置的需要，確定項目風(fēng)險估量的目的要求、搜集、整理風(fēng)險數(shù)據(jù)、選擇風(fēng)險估量方法、估量風(fēng)險發(fā)生概率估量風(fēng)險可能引起后果或缺失的嚴峻程度得出結(jié)論。（4）估量項目風(fēng)險發(fā)生概率。估量風(fēng)險后果或缺失的嚴峻程度。（5）修正偏差并得出結(jié)論。風(fēng)險估量過程涉及主觀概率，并會因為風(fēng)險估量中人們會傾向于采納小數(shù)法則所產(chǎn)生的系統(tǒng)性偏差，因此要對風(fēng)險結(jié)論進行檢驗和修正以使風(fēng)險估量結(jié)果更客觀。房地開發(fā)貸款項目風(fēng)險估量流程如圖3所示。圖3房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險估量流程房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目所需建設(shè)資金的貸款。目前我國的商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸增長速度快，1998年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2018年達到19300億元，年均增長25.8%。然而，隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的不斷擴大，它給銀行帶來的風(fēng)險和潛在風(fēng)險也在積存，因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險評估應(yīng)引起足夠的重視，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險作到早監(jiān)測、早防范。4.5房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風(fēng)險評估依照我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款治理方法的規(guī)定，目前我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風(fēng)險治理要緊是通過項目評估來完成。房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的評估內(nèi)容，重點是在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，從銀行的角度對項目在技術(shù)上、財務(wù)上和經(jīng)濟上的可行性和可靠度進行全面評估。重點內(nèi)容包括：（1）承貸企業(yè)資信評判要緊包括：承貸企業(yè)差不多情形（歷史沿革和公司差不多情形）、承貸企業(yè)經(jīng)營者情形（法人、公司高層治理人員及公司人員整體水平）、承貸企業(yè)經(jīng)營情形（開發(fā)業(yè)績及組織結(jié)構(gòu)）、承貸企業(yè)財務(wù)狀況（資產(chǎn)狀況、負債狀況及所有者權(quán)益狀況）、財務(wù)指標（償債能力評判：資產(chǎn)負債率、流淌比率和速動比率，盈利能力分析：銷售利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)利潤率及總資產(chǎn)凈利潤率等）（2）項目概況評判要緊包括：項目差不多情形、項目建設(shè)合法性評判、項目進展評判及相關(guān)單位的資質(zhì)評判（3）項目市場分析要緊包括：投資環(huán)境分析、總體市場分析、區(qū)域市場分析及項目SWOT分析；（4）投資估算和資金籌措評估要緊包括：總投資估算（土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、治理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用及不可預(yù)見費用）、投資進度及打算（已投入資金情形和后續(xù)投資打算）及自有資金評判；（5）項目財務(wù)分析與評判要緊包括：項目財務(wù)效益推測（收入測算、銷售稅金、投資成本、利潤總額及凈利潤）、財務(wù)現(xiàn)金流量分析（項目財務(wù)內(nèi)部收益率、項目財務(wù)凈現(xiàn)值）、資金來源與運用分析、借款清償能力分析（利息備付率、償債備付率）、不確定性分析（盈虧平穩(wěn)點（BEP）、敏銳性分析）。（6）貸款方式分析及項目風(fēng)險效益評判貸款風(fēng)險評判是將項目貸款按五大方面、四類風(fēng)險程度進行打分評判。風(fēng)險評判五方面是：政策和地區(qū)性風(fēng)險、借款人風(fēng)險、項目風(fēng)險、擔(dān)保風(fēng)險、其他風(fēng)險。四類風(fēng)險程度由低到高的順序為：低風(fēng)險、較低風(fēng)險、較高風(fēng)險