世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

25三月2024世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

目錄魅力之城系列產(chǎn)品簡(jiǎn)介杭州魅力之城市場(chǎng)表現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析問(wèn)題與借鑒地段分析配套分析產(chǎn)品分析營(yíng)銷(xiāo)分析世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告萬(wàn)科在中國(guó)7個(gè)城市開(kāi)發(fā)魅力之城系列產(chǎn)品，總開(kāi)發(fā)面積近270萬(wàn)平方米萬(wàn)科魅力之城城市占地面積（單位：平方米）1，無(wú)錫96萬(wàn)2，鎮(zhèn)江50萬(wàn)3，成都44萬(wàn)4，武漢27萬(wàn)5，沈陽(yáng)21萬(wàn)6，青島21萬(wàn)7，杭州8.5萬(wàn)項(xiàng)目在中國(guó)城市布局以渤海灣為主并從珠三角向西延伸至內(nèi)陸主要省會(huì)城市世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告魅力之城是萬(wàn)科繼城市花園后又一針對(duì)大眾設(shè)計(jì)的城郊系列成熟產(chǎn)品1992年，上海城市花園脫穎而出，這是萬(wàn)科集團(tuán)城市花園品牌系列的第一個(gè)項(xiàng)目，這一城郊產(chǎn)品極大地推動(dòng)了七寶當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展，并成為地區(qū)的核心。魅力之城根據(jù)不同城市會(huì)有不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。例如，在鎮(zhèn)江有大面積連排產(chǎn)品，在青島則有花園洋房設(shè)計(jì)，而在杭州則以90平方米小戶型為主要產(chǎn)品萬(wàn)科魅力之城所代表的意義除了地段上均為城郊以外,還有城的意義.即成為產(chǎn)品類(lèi)型齊全，將城市生活、工作、休閑、交通等若干功能整合于一體的優(yōu)越大城綜合社區(qū)魅力之城世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告杭州萬(wàn)科魅力之城兩次開(kāi)盤(pán)大捷，二次開(kāi)盤(pán)886組客戶搶購(gòu)96套房源79108612345杭州魅力之城銷(xiāo)售情況：4月22日第一次開(kāi)盤(pán)(8,9幢)（全部為89平方米兩房,價(jià)格區(qū)間為100元一層）：均價(jià)7100元/平方米接近市場(chǎng)均價(jià)180套房源，3天售空

6月16日第二次開(kāi)盤(pán)（10幢）：均價(jià)7400元/平方米96套房源3小時(shí)售空

7月下旬第三次開(kāi)盤(pán)（2幢，6幢項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目分為4個(gè)組團(tuán),分別享有各自的景觀花園總占地面積84667平方米一期占地面積:43753平方米總建筑面積:99442平方米一期總戶數(shù):約900戶容積率:2.30綠化率:30%18層高層與11層小高層組成產(chǎn)品類(lèi)型為89平方米兩房與130,135平方米三房為主世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告現(xiàn)階段,九堡市場(chǎng)能夠與魅力之城發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)僅有旅游紅蘋(píng)果晨光綠苑總建筑面積8.4萬(wàn)平方米主力戶型130-160平方米金海香檳灣總建筑面積5.3萬(wàn)平方米主力戶型150-250平方米圓夢(mèng)園總建筑面積2.8萬(wàn)平方米高檔生活小區(qū)

旅游紅蘋(píng)果總建筑面積:20萬(wàn)平方米主力戶型90-130平方米華鴻匯盛德堡總建筑面積7萬(wàn)方左右定位為25歲至35歲的年輕人群名城左鄰右舍總建筑面積8.7平方米主力戶型為70-120平方米萬(wàn)均九月庭院總建筑面積13萬(wàn)平方米戶型范圍90-160平方米綠城麗江公寓總建筑面積25萬(wàn)平方米戶型以約90平方米的兩室為主宋都陽(yáng)光領(lǐng)秀總建筑面積25萬(wàn)平方米客戶定位是“年輕的創(chuàng)業(yè)者

競(jìng)爭(zhēng)掃描在售項(xiàng)目,主力戶型在130平方米以上,定位為高端客戶,豪宅系列產(chǎn)品08年以后推出項(xiàng)目,主力戶型為90-130平方米,定位為年輕人群一次置業(yè)世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告旅游紅蘋(píng)果在06年開(kāi)盤(pán)至今,也曾屢次創(chuàng)下九堡銷(xiāo)售之最競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品旅游房產(chǎn)集團(tuán)成立于1993年，為昆侖控股集團(tuán)兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目主要有紅蘋(píng)果，水印城，橡樹(shù)園，銀座大廈等。整體布局呈扇型,中間六幢可享有中央景觀,也是目前仍沒(méi)有推出的六幢占地面積:58849平方米總建筑面積:20萬(wàn)平方米總戶數(shù):1280多戶容積率:2.7規(guī)劃：17幢小高層，高層住宅，下沉式廣場(chǎng)產(chǎn)品主要以90-130平方米戶型為主.產(chǎn)品多樣,有近20種戶型可供顧客選擇未售未售未售未售未售未售世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告旅游紅蘋(píng)果每次開(kāi)盤(pán)均可達(dá)到85%以上銷(xiāo)售率，目前推出樓棟中僅剩極少量房源一期房源2006年9月16日：推出14號(hào)樓均價(jià)6000元/平方米主要戶型：115平方米三房2006年10月3日：推出13號(hào)樓均價(jià)6100元/平方米主要戶型：90-110平方米三房2006年10月28日：推出15號(hào)樓均價(jià)6300元/平方米主要戶型：90-110平方米三房2007年1月15日：推出16，17號(hào)樓均價(jià)6500元/平方米主要戶型：108平方米三房70平米兩房二期房源2007年1月29日：推出6號(hào)樓均價(jià)6500元/平方米主要戶型：130平方米三房2007年4月9日：推出5號(hào)樓均價(jià)7300元/平方米主要戶型：120－144平方米三房躍層2007年5月18日：推出2，3號(hào)樓均價(jià)6900元/平方米主要戶型：115平方米三房2007年5月26日：推出1，4號(hào)樓均價(jià)7100元/平方米主要戶型：105-130平方米三房競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告杭州提出的“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，九堡是“城市東擴(kuò)”的排頭兵

交通方面，九堡距杭州市中心約10公里,是杭州市第一批享受到地鐵便捷的地區(qū)，東西走向的德勝快速路經(jīng)過(guò)九堡，華東地區(qū)最大的汽車(chē)客運(yùn)中心也將在九堡開(kāi)始建設(shè)產(chǎn)業(yè)方面，中國(guó)四季青服裝交易中心位于九堡鎮(zhèn)，準(zhǔn)備先期啟動(dòng)的一期服裝交易區(qū)坐落在九堡鎮(zhèn)內(nèi)，交易中心規(guī)劃二期可利用土地1135畝，另有后備物流發(fā)展用地3336畝人氣方面，九堡經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目是杭州市最大的經(jīng)濟(jì)適用房，占地2480畝，規(guī)劃建筑面積130萬(wàn)平方米，建成之后將有近5萬(wàn)人入住。周邊配套：目前主要依賴九堡鎮(zhèn)中心配套.九堡幼兒園、九堡中心小學(xué)、九堡醫(yī)院、聯(lián)華超市、九堡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。交通地段紅蘋(píng)果魅力之城四季青汽車(chē)總站九堡交通主干道杭州市中心10公里世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告魅力之城實(shí)際地處九堡工業(yè)園區(qū)內(nèi)，2公里以內(nèi)無(wú)公交通過(guò)，商業(yè)配套不容樂(lè)觀。項(xiàng)目位于九堡工業(yè)園區(qū),園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，以外資為重點(diǎn)，著重引進(jìn)和發(fā)展電子信息、機(jī)電設(shè)備、生物醫(yī)藥、軟件開(kāi)發(fā)與制造材料新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和有一定科技含量、發(fā)展前景好的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目將于2008年12月交房，地鐵將于2010年通車(chē)，屆時(shí)物業(yè)將為業(yè)主配置由小區(qū)至九堡交通樞紐地帶的公共巴士,現(xiàn)階段周邊2公里內(nèi)無(wú)公交站臺(tái)，計(jì)程車(chē)很少通過(guò)。目前周邊幾乎無(wú)商業(yè)配套，所需便民服務(wù)均需要行至距小區(qū)2公里以外的九堡鎮(zhèn)魅力之城世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告紅蘋(píng)果位于大型居住板塊中心地帶,臨近的艮山東路為市區(qū)通向九堡的主要交通干道旅游紅蘋(píng)果項(xiàng)目位于大型住宅用地中心地帶,未來(lái)人居環(huán)境優(yōu)越臨近的艮山東路為交通主干道,現(xiàn)有9條直達(dá)市中心的公交車(chē)距項(xiàng)目1公里的快速公交1號(hào)線已于4月開(kāi)通，成為全國(guó)第二條快速公交線，時(shí)速可打28公里/小時(shí)2007年3月地鐵一期工程正式開(kāi)工，地鐵九堡東站距項(xiàng)目約800米周邊配套：目前以九堡鎮(zhèn)配套為主,未來(lái)項(xiàng)目南面2公里處將建成超級(jí)市場(chǎng)麥德龍，百安居，佳好佳等世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告魅力之城面積：約89平方米戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)比例:60%以上客廳的開(kāi)間都在4米或4米以上，使會(huì)客空間更為敞亮，而主臥的面寬則至少達(dá)到3.8米，但絕不超過(guò)4.2米衛(wèi)浴間：干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)布局合理：大開(kāi)間，短進(jìn)深，舒適敞亮，拒絕空間浪費(fèi)南北通透，通風(fēng)自然，光照充足多位陽(yáng)臺(tái)：設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，擴(kuò)大尺寸，景觀陽(yáng)臺(tái)，與自然零距離。創(chuàng)意廚房：中西合壁，時(shí)尚生活，潔污分離，操作流線合理魅力之城89平方米兩房戶型設(shè)計(jì)做到居住舒適，無(wú)空間浪費(fèi)，戶型經(jīng)典世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告旅游紅蘋(píng)果95平方米兩房設(shè)計(jì)有亮點(diǎn)，同時(shí)也存在明顯不足旅游紅蘋(píng)果兩間朝南臥室開(kāi)間均為3.6米，客廳進(jìn)深3.9米優(yōu)勢(shì)：儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)，增加空間利用率步入式衣柜，增添主臥使用舒適度劣勢(shì)：客廳朝北，采光有不足餐廳采光明顯不足進(jìn)深過(guò)大局部空間有浪費(fèi)世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告魅力之城135平方米三房設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，市場(chǎng)無(wú)抗性，無(wú)特別亮點(diǎn)面積：約135平方米戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)比例:20%以上客廳的開(kāi)間4.2米，使會(huì)客空間更為敞亮，而主臥的面寬達(dá)到3.9米，功能齊全，大開(kāi)間，短進(jìn)深，舒適敞亮，南北通透，通風(fēng)自然，光照充足，三房朝南：客廳，雙臥均朝南，臥室皆備嵌入式衣柜，為生活起居提供便利。聯(lián)動(dòng)陽(yáng)臺(tái)：客廳，次臥雙陽(yáng)臺(tái)全面貫通，令自然風(fēng)情空間無(wú)阻創(chuàng)意廚房：中西合壁，時(shí)尚生活魅力之城世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告旅游紅蘋(píng)果130平方米三房設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，市場(chǎng)認(rèn)可程度高，但整體遜色于魅力之城客廳的開(kāi)間4.2米，使會(huì)客空間更為敞亮，而主臥的面寬3.6米，功能齊全，大開(kāi)間，短進(jìn)深，舒適敞亮，南北通透，通風(fēng)自然，光照充足，三房朝南：客廳，雙臥均朝南，為生活起居提供便利。聯(lián)動(dòng)陽(yáng)臺(tái)：客廳，次臥雙陽(yáng)臺(tái)全面貫通，令自然風(fēng)情空間無(wú)阻東面有斜角，使用略有影響主臥為暗衛(wèi)設(shè)計(jì)旅游紅蘋(píng)果世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告魅力之城在杭州中心地段進(jìn)行集中密集宣傳，儼然一副引領(lǐng)杭州地產(chǎn)態(tài)勢(shì)項(xiàng)目在黃龍世貿(mào)中心廣場(chǎng)前放置多幅大型廣告展版及大量昭示性強(qiáng)的路旗項(xiàng)目市內(nèi)售樓處位于環(huán)城北路云天財(cái)富中心，為市區(qū)去往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)必由之路，該售樓處設(shè)置大量路旗項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍檔醒目，昭示性強(qiáng)項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)的必經(jīng)之路設(shè)有引導(dǎo)性強(qiáng)的路牌及高炮中心設(shè)立售樓處直接導(dǎo)致魅力之城的客戶組成中75%為城西客戶,戶外傳播世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告不論是售樓處包裝，還是銷(xiāo)售員的培訓(xùn)，足見(jiàn)萬(wàn)科做足功夫銷(xiāo)售道具：區(qū)域模型，沙盤(pán)模型，掛幅，樓書(shū)，戶型圖，宣傳短篇，銷(xiāo)控表，客戶登記表銷(xiāo)售代表（新聯(lián)康代理）：7名銷(xiāo)售代表，著裝整齊，有規(guī)范的接待流程，講辭完善。對(duì)該項(xiàng)目熟悉程度高，有充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)客戶的說(shuō)辭看房班車(chē)：一天兩班，早9：30晚13：30現(xiàn)場(chǎng)氛圍：現(xiàn)場(chǎng)氛圍積極，銷(xiāo)售代表熱情案場(chǎng)銷(xiāo)售市內(nèi)售樓處現(xiàn)場(chǎng)售樓處世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告景觀先行,現(xiàn)場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放，明顯增強(qiáng)看房客戶購(gòu)房信心項(xiàng)目共有三處中央景觀,萬(wàn)科首先將距離小區(qū)入口最近的中央景觀提前設(shè)計(jì),并且完成施工.對(duì)外開(kāi)放，同時(shí)對(duì)外展示擁有良好景觀的樣板間。這一做法明顯增強(qiáng)客戶消費(fèi)信心.現(xiàn)場(chǎng)氛圍樣板房景觀先行小區(qū)入口世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告相對(duì)于魅力之城的戶外宣傳，旅游紅蘋(píng)果則略顯小家子氣項(xiàng)目在艮山東路入口設(shè)有導(dǎo)示性圍檔項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有巨幅昭示性名稱，昭示效果好。項(xiàng)目圍檔醒目，昭示性強(qiáng)相對(duì)于萬(wàn)科戶外大量的高炮,導(dǎo)示性路旗,市中心密集轟炸,紅蘋(píng)果的戶外營(yíng)銷(xiāo)宣傳略顯薄弱現(xiàn)場(chǎng)昭示世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告盡管紅蘋(píng)果也有市中心,現(xiàn)場(chǎng)兩處展示銷(xiāo)售點(diǎn),但均未發(fā)揮其應(yīng)有的效果紅蘋(píng)果在市區(qū)的展示中心位于體育場(chǎng)路昆侖大廈一樓，同時(shí)展出的還有另外3個(gè)旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目，目前該展示中心主推橡樹(shù)園，顧展示掛幅為橡樹(shù)園，并且該中心無(wú)任何紅蘋(píng)果資料，銷(xiāo)售代表對(duì)項(xiàng)目情況十分模糊?，F(xiàn)場(chǎng)售樓處有代表3名，著裝自由，無(wú)銷(xiāo)售講辭，銷(xiāo)售能力依人而異銷(xiāo)售道具：沙盤(pán)模型，樓書(shū)，戶型圖現(xiàn)場(chǎng)不開(kāi)放，銷(xiāo)售代表對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度不清楚案場(chǎng)銷(xiāo)售市內(nèi)售樓處現(xiàn)場(chǎng)售樓處世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告兩個(gè)項(xiàng)目能做到開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)85%以上的好成績(jī)離不開(kāi)市場(chǎng)形勢(shì)的一片大好宏觀環(huán)境分析：市場(chǎng)處于上升階段：

房地產(chǎn)市場(chǎng)走向旺市,05-06年土地儲(chǔ)備有限,政策壓制剛性需求,供需平衡被打破,所以市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品一經(jīng)面市,就受到熱捧，并屢次創(chuàng)下銷(xiāo)售高峰未來(lái)發(fā)展規(guī)劃利好：

城市東擴(kuò)帶來(lái)消費(fèi)信心，地鐵1號(hào)線將通向九堡，足見(jiàn)政府發(fā)展東部的決心項(xiàng)目小結(jié)世聯(lián)杭州萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告市場(chǎng)的大好可以讓紅蘋(píng)果的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)到85%以上,但是萬(wàn)科可以做到100%以上

項(xiàng)目本體開(kāi)發(fā)商品牌萬(wàn)科地產(chǎn)旅游地產(chǎn)交通距地鐵1500米無(wú)公交距地鐵800米8條公交產(chǎn)品品質(zhì)高中高周邊環(huán)境工業(yè)廠房集中地住宅集中地景觀規(guī)劃各幢樓均享有景觀

個(gè)別樓享有中央景觀

營(yíng)銷(xiāo)手段產(chǎn)品推廣3種戶型近20種戶型推盤(pán)節(jié)奏開(kāi)盤(pán)時(shí)間間隔為35-54天開(kāi)盤(pán)時(shí)間間隔為15-40天銷(xiāo)售能力專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)+個(gè)人能力僅靠個(gè)人能力案場(chǎng)環(huán)境銷(xiāo)售氛圍濃郁銷(xiāo)售氛圍冷清戶外宣傳市中心集中轟炸現(xiàn)場(chǎng)昭示明顯