中海與萬科物業(yè)管理的模式比較

中海與萬科物業(yè)管理的模式比較中海物業(yè)治理方案-治理多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進的治理技術(shù)不僅得到寬敞業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗100余面。中央電視臺、深圳各大報刊以及香港《文匯報》、《大公報》、《商報》、《星島日報》，國內(nèi)的《人民日報》、《經(jīng)濟日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體對中海物業(yè)治理經(jīng)營情形的報道多達700余次，慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。中國海外集團有限公司于1979年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè)——中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。1992年，集團之旗艦中國海外進展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直截了當上市之先河，市值曾逾330億港元，集團現(xiàn)有雇員約4,300名。中國海外集團自成立以來，便致力于專業(yè)化與規(guī)?；M展目標，專門從事建筑工程承包、咨詢、設(shè)計治理，以及地產(chǎn)進展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時遍及香港和內(nèi)地。公司以“服務(wù)社會、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場運做氣概，集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實現(xiàn)著對社會的承諾，先后在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了500多個工程項目，建成各種樓宇1,157萬平方米；開山填海造地逾9,000公頃；鋪設(shè)輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽為二十世紀全球十大建筑的香港新機場客運大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項目。差不多建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧?988年起，中國海外集團積極投身中國內(nèi)地風起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會阻礙的高質(zhì)素的工程項目，逐步成為享譽內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，中海集團在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)治理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已進展成擁有總資產(chǎn)183億港元的大型企業(yè)集團，企業(yè)實力與社會阻礙與日俱增。

展望以后，中國海外集團將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟一體化及中國經(jīng)濟市場化的機遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認的施工體會、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進取，精益求精，為“服務(wù)社區(qū)、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”作出更加杰出的奉獻。

我司針對銀信商座項目的實際情形特編制本物業(yè)治理顧咨詢初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)治理顧咨詢服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。

一、顧咨詢方式概述：

1、為保證銀信商座項目有一個高起點的物業(yè)治理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡稱“顧咨詢商”）將指導(dǎo)沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“進展商”）聘請的物業(yè)治理公司(以下簡稱“治理商”)負責銀信商座項目物管工作的具體實施運作；以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、治理體會、治理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢為寬敞業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù)。

2、雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)治理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧咨詢團及委派駐場顧咨詢，依照銀信商座的具體情形，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)治理工作，指導(dǎo)治理商制訂全套治理方案、程序文件、治理制度、服務(wù)質(zhì)量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧咨詢服務(wù)內(nèi)容為治理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧咨詢治理服務(wù)。

3、考慮到銀信商座項目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其治理難度隨之加大，故為保證治理目標的實現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)治理模式，我司將于顧咨詢實操指導(dǎo)時期派駐一名物業(yè)治理資深人仕擔任駐場經(jīng)理，作為治理商治理的實體“核心”，并輔之以公司顧咨詢團以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)治理工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進行考察指導(dǎo)，依照項目現(xiàn)場發(fā)覺的咨詢題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧咨詢團與駐場顧咨詢二者的共同努力下，將為治理商日后的物業(yè)治理工作打下良好的基礎(chǔ)。

4、我司提供顧咨詢治理服務(wù)的目的在于為治理商培養(yǎng)一支高水準、高質(zhì)素的治理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進銀信商座物業(yè)的租售；在顧咨詢期限內(nèi)，我司承諾進展商就銀信商座項目向外界使用“中海物業(yè)顧咨詢治理”等文字進行宣傳推廣。◆顧咨詢服務(wù)方式示意圖：

二、顧咨詢期限

顧咨詢期限估量共計二十五個月（以項目入伙時刻估量為2005年3月1日為準）。顧咨詢期分前期介入、實操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個時期。其中前期介入時期為10個月（估量自2004年3月至2004年12月），實操指導(dǎo)時期為12個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計（估量自2005年1月1日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期為實操指導(dǎo)時期終止后首三個月。三、駐場顧咨詢和顧咨詢團工作職責◆駐場顧咨詢工作職責：依照項目的實際情形，在實操指導(dǎo)時期（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項目現(xiàn)場派駐一名物業(yè)治理資深人仕擔任駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負責以下各類工作：

全面考察項目，收集關(guān)于針對該項目類型的物管法規(guī)、人文情形，并將這些信息傳遞給顧咨詢商的該項目顧咨詢團。

將顧咨詢團針對本項目制定的物業(yè)治理具體打算付諸實施。

將項目物業(yè)治理打算推行過程中遇到的情形、咨詢題和執(zhí)行進度及時反饋給顧咨詢團，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助治理商落實解決。

協(xié)助顧咨詢團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。

日常物業(yè)治理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。

緊急事故的應(yīng)對與處理技巧?！纛欁稍儓F工作職責：顧咨詢團由一批有著豐富治理專業(yè)體會的物業(yè)治理專家組成，分不于前期介入、實操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個時期針對項目進度并結(jié)合進展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)，以下為建議各時期赴現(xiàn)場的時刻供參考：

前期介入時期

首次考察

工程交接驗收時期

實操指導(dǎo)時期

物業(yè)入伙當月

入伙后的正常治理期

服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期

本時期末顧咨詢團（約3-5人）于前期介入時期、實操指導(dǎo)時期和服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期三個時期的考察次數(shù)總共不超過五次，顧咨詢團具體赴現(xiàn)場的工作時刻將配合進展商的工程進度和項目的實際需要來安排。顧咨詢團要緊負責工作如下：

由顧咨詢團依照駐場顧咨詢及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的治理體會為項目度身訂造一整套物業(yè)治理實施方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容。

負責解決物業(yè)治理工作中的重點和難點等。

定期對項目治理商進行全方位考核，并提出整改意見。

對駐場顧咨詢的工作予以考察、評判和完善。顧咨詢工作安排（詳見下頁表）

工作階段人員構(gòu)成工作方式現(xiàn)場工作安

排

前期介入時期（10個月）顧咨詢團3—5人

駐場經(jīng)理1人（開盤前后各一個月）定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作2次

實操指導(dǎo)

（12個月）顧咨詢團3~5人定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作2次。

駐場顧咨詢1人常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo)本時期內(nèi)常駐現(xiàn)場實地工作。

服務(wù)質(zhì)量跟蹤

（3個月）顧咨詢團3~5人

定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo)建議本時期末赴現(xiàn)場工作1次。

另：除上表中所列顧咨詢團定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧咨詢期內(nèi)，顧咨詢商還可應(yīng)進展商及治理商的要求，并結(jié)合顧咨詢治理服務(wù)的實際需要，不定期派遣顧咨詢團人員到項目施工現(xiàn)場進行實地工作指導(dǎo)，并對治理商進行相應(yīng)的考核評判。顧咨詢團不定期赴現(xiàn)場的費用另計,收費標準為人民幣6000.00元/次（往返差旅費及現(xiàn)場食宿由進展商承擔）。

講明：

1.顧咨詢團人員將依照各時期工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量治理、機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店治理等物業(yè)治理需涉及的各專業(yè)資深治理人仕組成，并長期為該項目服務(wù)。

2.顧咨詢期限內(nèi)，顧咨詢團除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)治理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。

◆為了配合進展商的開盤銷售工作，我司將在項目開盤前后的一個月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作：

1、對售樓人員進行物業(yè)治理方面的培訓(xùn)

2、職業(yè)禮儀培訓(xùn)

3、售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責指導(dǎo)

第二節(jié)顧咨詢治理工作范疇一、樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)治理方面的指導(dǎo)。二、房屋建筑本體共用部位的修理、養(yǎng)護和治理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。三、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的修理、養(yǎng)護、治理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。四、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)治理范疇的公用設(shè)施的修理、養(yǎng)護和治理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。五、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的修理、養(yǎng)護和治理。六、專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修治理。七、公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與治理。八、公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。九、交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)治理。

十、對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全治理，確保安全。十一、治理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。十二、同意物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)修理、養(yǎng)護提出的托付并合理收費。十三、全方位商務(wù)服務(wù)支持。十四、協(xié)助治理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)治理服務(wù)費等政府規(guī)定的各項費用，愛護全體物業(yè)使用人的公共利益。十五、理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)治理法規(guī)政策的行為進行處理。

第三節(jié)

顧咨詢治理工作內(nèi)容

一、前期介入時期

時限界定：由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個月（估量2004年3月至2004年12月）

結(jié)合物業(yè)治理角度在項目施工驗收時期提供合理化建議，為今后開展物管工作及操縱治理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進入實操指導(dǎo)時期做好充分的預(yù)備工作。

（一）由顧咨詢團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、明白得進展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助治理商對治理檔次進行定位。

（二）顧咨詢團依照項目實際情形，從提高物業(yè)治理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的修理保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)咨詢題給出整改意見。

（三）

依照我司長期從事物業(yè)治理實踐積存的豐富體會，從物業(yè)治理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使進展商在項目的投入上既能準確把握以后業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)治理的成本操縱及提高治理質(zhì)量。

1、考查整體工程進度，協(xié)助進展商各專業(yè)工程的時期性實施進

度打算提議方案；

2、建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物

業(yè)治理的需求；

3、設(shè)備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求；

4、對樓宇室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等咨詢題的建

議；

5、依照清潔治理體會及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建筑位置

和建筑價格建議；

6、治理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準，治理用房位置

的參考意見以及治理用房的布局；

7、在不增加進展商總投資的情形下，為配合國際環(huán)保理念的推

行，對適當設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；

8、在空調(diào)工程施工前，依照設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于治理的角度

提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后修理治理，對需改變安裝位置和工藝的地點提出建議；

9、從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；

10、依照國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中

的缺陷(例如布局不合理造成人力白費等)，提出糾正及修改建議；

11、依照物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地

制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)治理的咨詢題提出調(diào)整建議；

12、從治安治理、職員生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改

建議；

13、依照公共部位建筑材料的選用情形，提供保潔標準和程序建

議；

14、對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，

使之保持長久的美觀；

15、依照項目規(guī)模、物業(yè)治理目標及服務(wù)范疇、深度、當?shù)匦袠I(yè)

治理相關(guān)法規(guī)政策等，對治理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類職員的任職條件和素養(yǎng)要求等提出建議；（四）從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：

1、從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。

2、用電負荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。

3、住戶門是否有明顯標識。

4、是否有方便殘疾人進出、行走的通道，是否有非機動車停車位。（五）從智能化的角度，提出專業(yè)建議：

1、考察整體工程進度，提出智能化工程的時期性實施進度打算；

2、針對進展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并依照當前市場情形，提出增加智能化功能的建議；

3、依照進展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進，設(shè)計合理、有用；

4、協(xié)助進展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：

1、依照我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功體會提供專業(yè)建議；

2、依照會所增設(shè)的項目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。（七）從物業(yè)治理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：

1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等；

2、公共部分裝修材料的選用；

3、協(xié)助進展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方

面確定最優(yōu)方案，最終關(guān)心擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；

4、滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)

助進展商選擇性能穩(wěn)固、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；

5、依照治理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、

施工等的成功體會；

6、依照項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費

用的咨詢；

7、解答進展商及治理商關(guān)于物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供

相關(guān)法規(guī)、政策文本；（八）在施工過程中，協(xié)助進展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情形，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按打算完工，同時能夠降低日后物業(yè)設(shè)備治理難度。（九）指導(dǎo)進展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（十）指導(dǎo)進展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由進展商責成有關(guān)施工單位進行整改，然后進行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。

1、指導(dǎo)進展商及治理商制定工程、設(shè)備驗收程序及發(fā)覺相關(guān)咨詢題的處理程序。

2、指導(dǎo)開發(fā)商進行資料驗收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。

3、樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗。

4、公共配套設(shè)施設(shè)備的驗收。

5、協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗收記錄（十一）依照物業(yè)項目檔次定位、物業(yè)當?shù)刂卫碣M市場情形和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)治理收費政策，指導(dǎo)進展商制訂物業(yè)治理收費標準。（十二）配合進展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、要緊業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。（十三）配合進展商樓盤租售工作：

1.對售樓現(xiàn)場人員進行物業(yè)方面的培訓(xùn)、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。

2.指導(dǎo)現(xiàn)場保安人員進行交通指揮、車輛治理、導(dǎo)向工作。

3.指導(dǎo)物業(yè)現(xiàn)場人員對關(guān)于樓盤物業(yè)治理方面的咨詢題進行答疑。

4.對樓盤宣傳資料中關(guān)于物業(yè)治理方面的咨詢題，提出專業(yè)化建議。

（十四）小區(qū)會所前期建議

1、會所的規(guī)模和格局：依照小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向進展商提出會所的規(guī)模和格局建議。

2、會所的功能設(shè)置：依照市場情形結(jié)合小區(qū)特點（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而有用。

3、會所項目的面積要求：依照項目特點和市場需求，測算出精確的（某些體育項目）、科學又合理的面積數(shù)據(jù)。

4、會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著緊密的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項目要求，提出適宜的裝修建議。

5、會所的器材配置：向進展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。

6、會所的節(jié)能要求：會所的許多項目與ISO14000環(huán)境治理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。

7、會所的治理和經(jīng)營：包括會所的治理方案、治理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價位以及人員配備等方面的建議。三、實操指導(dǎo)時期

合作期限：共12個月，由本物業(yè)入伙之日前二個月起計，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常治理四個時期。前期籌備期

指物業(yè)入伙前，中海協(xié)助治理商從機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為物業(yè)入伙做

相應(yīng)籌備的工作時期。

（一）在進展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，協(xié)助進展商進行整改，并提供切實可行的方案和解決方法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)固。（二）協(xié)助治理商建立各專業(yè)治理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：（三）協(xié)助治理商依照物業(yè)項目實際情形，測算物管成本，提出物業(yè)治理收費標準，報當?shù)卣飪r部門審批。

1、人工費用測算；

2、設(shè)備耗能費用測算；

3、設(shè)備修理保養(yǎng)費用測算；

4、清潔定額費用測算；

5、

園藝綠化項目的定額費用測算等。（四）協(xié)助治理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊伍：

1、提供人員配置及相應(yīng)素養(yǎng)要求的具體方案；

2、協(xié)助對聘請人員進行筆試、面試、實操考核。（五）協(xié)助治理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素養(yǎng)。

1、提供職員入職及崗前培訓(xùn)參考打算，并協(xié)助做好培訓(xùn)打算；

2、協(xié)助擬制職員在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實施進度、落實

情形等進行跟蹤檢查和指導(dǎo)；

3、協(xié)助對操作工進行操作培訓(xùn)；

4、協(xié)助對操作工進行常見故障診斷及設(shè)備治理培訓(xùn)；

5、就治理商職員外培事宜提供咨詢和協(xié)助；（六）協(xié)助制定入伙交接驗收標準及實施程序：（七）指導(dǎo)治理商預(yù)備設(shè)備移交、接管驗收的相關(guān)資料，協(xié)助治理商與進展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程

的竣工資料的交接工作等）。（八）指導(dǎo)治理商對設(shè)備外觀顯現(xiàn)的缺陷進行整改，對運行中的設(shè)備進行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備治理質(zhì)量。（九）協(xié)助治理商按ISO9000體系標準編制各項治理制度及建立相關(guān)

資料、文件：

1、提供治理運作所需的工作程序藍本，并結(jié)合項目實際協(xié)助管

理商進行修訂、充實和完善；

2、協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程

序；

3、協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備治理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維

修保養(yǎng)標準、程序和措施；

4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；

5、依照設(shè)計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全

規(guī)程、應(yīng)急處理方案、修理保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；

6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機電設(shè)備等項目治理方

案；

7、協(xié)助治理商制訂清潔保潔標準和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；

8、協(xié)助制訂園藝綠化操作標準，擬制綠化養(yǎng)護規(guī)范；

9、提供職員手冊和人事治理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員

工手冊及人事工作相關(guān)制度；

10、依照項目配套設(shè)施情形，協(xié)助編制項目年度社區(qū)文化活動規(guī)

劃；

11、提供質(zhì)量治理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項目治理

目標和質(zhì)量要求協(xié)助治理商進行修訂和取舍；

12、結(jié)合會所的實際，協(xié)助制定一套完善的治理制度；協(xié)助進展

商做好會所宣傳工作；協(xié)助制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等；

13、協(xié)助制定項目公眾制度；

14、協(xié)助設(shè)置會計帳薄，建立會計核算體系；

15、協(xié)助建立健全財務(wù)治理制度。（九）協(xié)助治理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、修理保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)治理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。

1、產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件等。

2、技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工圖、工程合同、隱藏工程驗收簽證等。

3、物業(yè)資料：住宅區(qū)差不多資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設(shè)施資料等。

4、住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。

5、其他相關(guān)資料。（十一）協(xié)助治理商制定日常物業(yè)治理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包項目的評審、質(zhì)量操縱等有關(guān)程序，協(xié)助評判和選擇各專業(yè)分包方。（十二）指導(dǎo)會計核算，關(guān)心進行財務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟效益。（十三）協(xié)助制定入伙前工作打算。（十四）指導(dǎo)治理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，依照市/省/國家級優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)的考核評比標準，對各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)治理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)改進建議。為此中海物業(yè)將提供以下顧咨詢服務(wù)，以保證入伙工作順利進行，為今后物業(yè)治理的正常進行打下良好的基礎(chǔ)：

指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個工作組責任制度。

指導(dǎo)制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。

協(xié)助進展商有關(guān)部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。

場景布置：依照制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)高掛氣球等。

設(shè)置導(dǎo)向路標，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。

治理處與進展商之地產(chǎn)部、財務(wù)部在入伙接待處進行聯(lián)合辦公，實行一條龍服務(wù)。

指導(dǎo)治理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，提供給業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊等。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進行二次裝修，直至搬遷入駐的工作時期。現(xiàn)在物業(yè)治理公司的工作難點有二：面對大量不同的裝修單位和素養(yǎng)較低的裝修工人，如何利用有效的治理手段和一定的治理力度去對其加以操縱，愛護公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，幸免遺留安全隱患等。

業(yè)主入駐有先有后，如何樣兼顧先入駐業(yè)主的正常生活和后入駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而幸免被有效投訴，也是一個棘手的咨詢題。

為此，中海將提供一整套依照長期實踐體會總結(jié)出來的行之有效的治理方法，有效關(guān)心解決以上咨詢題，要緊內(nèi)容包括：

指導(dǎo)建立嚴格的裝修審批程序。

指導(dǎo)建立裝修單位進場治理工作流程。

指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。

指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督治理制度等。

指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗收制度。

指導(dǎo)建立裝修單位退場治理工作流程。

指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住治理方法。

正常治理期

指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已差不多完成，銀信商座環(huán)境的愛護、機電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。

現(xiàn)在中海要緊提供的顧咨詢服務(wù)內(nèi)容有：

一、通過日常工作中的實際運作進一步完善物業(yè)公司之治理機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及治理等行政方面事務(wù)。二、指導(dǎo)建立嚴格的封閉化安全治理制度，包括保安巡查制度、緊急情形處理制度等。三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評治理制度。四、指導(dǎo)建立財務(wù)治理制度、財務(wù)人員崗位責任制。五、指導(dǎo)建立機電設(shè)備修理保養(yǎng)治理制度。六、按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系標準建立物業(yè)治理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實貫徹到日常治理工作之中。七、顧咨詢團定期對項目進行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范疇進行全面檢查，指出咨詢題，分析緣故并提出整改意見，跟蹤糾正落實情形：

1、各項治理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情形：

2、按ISO9000標準對治理商的各專業(yè)設(shè)備治理體系運行狀態(tài)、修理、保養(yǎng)情形進行檢查；

3、依照治理商運作過程的實際情形，對涉及各專業(yè)治理的文件進行修正補充。八、會所的開業(yè)籌備及正式投入運轉(zhuǎn)后的指導(dǎo)。

1、對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，依照會所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)覺器材配置不夠完善，達不到營業(yè)要求，及時向進展商提出建議，以期達到預(yù)期成效。

2、提供人員配置、素養(yǎng)要求以及人員培訓(xùn)的具體方案：假如要代管會所，就需對人員進行實操培訓(xùn)演練。

3、結(jié)合會所的實際，提供一套完善的治理制度（包括會員章程、各娛樂點治理制度、職員治理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價格等），并制作成冊。

4、開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協(xié)助進展商做好宣傳工作。

5、會所的裝飾：開業(yè)前，須對會所進行全面裝飾，增加喜氣，渲染氣氛。

6、開業(yè)酬賓：開業(yè)之日，邀請業(yè)主、進展商以及相關(guān)人員前來觀摩娛樂，了解會所、熱愛會所。

7、會所運轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人職員作流程、顧客消費方式（單次消費、各類消費卡；會員消費、貴賓消費等）、消費價格、營業(yè)時刻、帳務(wù)治理等。九、建立日常治理資料

保潔治理相關(guān)記錄、保安治理相關(guān)記錄、出租屋治理相關(guān)記錄、車輛治理檔案、裝修治理檔案、工程返修檔案、設(shè)備治理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。

三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期

合作期限：實操指導(dǎo)時期終止后的三個月。

服務(wù)質(zhì)量跟蹤時期是中海的顧咨詢團在駐場顧咨詢撤出一段時刻后，再次實地考察項目，對項目物業(yè)治理機構(gòu)進行全面的檢查、考評，檢驗其治理

水平是否穩(wěn)固的同時提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。假如有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡

象，考察團將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)治理機構(gòu)限期完成整改，

以確保中海物業(yè)所提供顧咨詢服務(wù)質(zhì)量的連續(xù)穩(wěn)固。（一）顧咨詢團對項目現(xiàn)場進行考核評判，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中存在的咨詢題或不足，給出書面整改意見及建議。（二）解決遺留的疑難咨詢題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)治理正常運行。（三）依照治理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。

一、治理總體目標

在中國市場經(jīng)濟中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的治理模式，有能力、有信心指導(dǎo)治理商使銀信商座項目成為沈陽市物業(yè)治理的經(jīng)典樓盤，為進展商及治理商樹立良好的市場口碑。1、治理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化治理服務(wù)的原則。通過我們的指導(dǎo)與建議，促使治理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素養(yǎng)治理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)治理。將銀信商座項目治理成為文明、安全、清潔、優(yōu)美、舒服、方便的人文社區(qū)，成為沈陽市獨具特色的商住樓宇。2、效益定位：社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧咨詢商專業(yè)化治理特長和成本治理體會，通過有效操縱治理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)治理商合理地開源節(jié)流。二、治理目標承諾

中海物業(yè)憑借長期物業(yè)治理軟件輸出的體會，在進展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對銀信商座項目的物業(yè)治理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：

1、執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)治理主管部門規(guī)定的各項標準。2、保質(zhì)保量、按時完成全部工作內(nèi)容。3、物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國際質(zhì)量治理體系進行治理，符合ISO9000國際質(zhì)量治理體系的標準要求。

第五節(jié)

顧咨詢服務(wù)設(shè)想1、以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。

傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，多依照“物業(yè)治理條例”和“業(yè)主公約范本”制定一套規(guī)章制度與約束條件，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照執(zhí)行，較少考慮業(yè)主的實際感受；但酒店式物業(yè)治理，完全是以業(yè)主為核心，實行“針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)”，推出例如私人區(qū)域清潔服務(wù)；接飛機、火（汽）車服務(wù)；代客洗衣服務(wù)；代訂酒店客房服務(wù)等，通過訓(xùn)練有素的、具有星級酒店服務(wù)水準的物業(yè)從業(yè)員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。2、以星級酒店為樣板，營造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。

酒店業(yè)是整個服務(wù)行業(yè)的代表與典范，酒店的經(jīng)營理念是“賓至如歸，即讓客人住在酒店如住在家里般溫順和舒服”，客人在酒店里能夠得到超凡的享受，體會到作為消費者的尊貴與自豪。而物業(yè)治理相對來講，確實是保安、修理和清潔衛(wèi)生，服務(wù)機械而且呆板，缺少感情色彩。中海物業(yè)治理公司的酒店式物業(yè)治理模式則將酒店服務(wù)與物業(yè)治理有機的結(jié)合起來，倡導(dǎo)“讓業(yè)主住在家里如住酒店般尊貴和方便”，讓業(yè)主在自己擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才可能提供的服務(wù)，例如大堂里設(shè)接待服務(wù)總臺，由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待員24小時恭候服務(wù)；出入大門口設(shè)門童，專職負責客人的迎送；大廈里見不到穿著保安降服的保安員，改為技術(shù)監(jiān)控和便衣巡視代替等。不管是進展商，依舊業(yè)主、住用戶，讓他們每一刻都能夠從內(nèi)心感受到與眾不同的尊貴和自豪。4、調(diào)整組織架構(gòu)，實行科學化治理。

傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)的項目治理處，將職員分為治理層和操作層兩大級不，存在權(quán)、責不清，人人負責而人人都負不了責的現(xiàn)象，嚴峻阻礙職員的士氣；對外服務(wù)與治理透亮度不高，業(yè)主有需求找到治理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰來處理卻又摸不著頭緒。而酒店式物業(yè)治理，采納星級酒店治理模式，在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級治理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)法則重新設(shè)置，達到了權(quán)、責、利的統(tǒng)一；從財務(wù)收支、內(nèi)部治理、后勤保證、資源經(jīng)營四個目的動身，治理處下設(shè)財務(wù)部、行政部、總管部和經(jīng)營部四大部門。在對外服務(wù)和接待上，服務(wù)中心提供一站式服務(wù)；又將所有能提供的服務(wù)項目、服務(wù)時刻、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，既加大了治理與服務(wù)的透亮度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信任感大大加強，從而奠定了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。5、建立信息網(wǎng)絡(luò)平臺，為客戶提供全方位后勤支援與保證。

傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，仍舊還停留在治理處不涉及經(jīng)營項目的狹隘觀念里，僅靠收取微薄的物業(yè)治理費來堅持整個社區(qū)的正常運行，由于可調(diào)動使用的資金有限，因此在社區(qū)文化的建設(shè)、服務(wù)環(huán)境改善、服務(wù)層次的提升等方面捉襟見肘。更況且假如物業(yè)治理成本一旦失控，更是入不敷出，陷入虧損的尷尬境地。酒店業(yè)與物業(yè)治理行業(yè)最大的不同之處確實是具有的經(jīng)營性（酒店所有服務(wù)項目的設(shè)置差不多上以經(jīng)濟效益為中心）。因此具備資源經(jīng)營思想是酒店式物業(yè)治理模式的另一重要特點，充分利用小區(qū)的既有資源，廣泛建立和編織社會合作網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主和業(yè)戶提供全方位的后勤支持和保證。例如會議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務(wù)代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色服務(wù)；電梯廣告和戶外廣告位的招租等等，通過對自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭先惠顧，一是在社會上樹立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開財源，為提升治理水平和改善服務(wù)環(huán)境贏得必需的資金，減輕進展商、業(yè)主、物業(yè)治理企業(yè)的投入負擔。6、營造社區(qū)精神，倡導(dǎo)“無為而治”的物業(yè)治理崇高境域。

社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)治理行業(yè)的一個老話題，新課題。傳統(tǒng)物業(yè)治理行業(yè)的社區(qū)文化建設(shè)一直以來都僅僅停留在組織業(yè)主搞搞文體活動的淺薄層次，將社區(qū)文化片面的明白得為小區(qū)里的文體活動。而中海物業(yè)酒店式物業(yè)治理模式所倡導(dǎo)的社區(qū)文化，核心確實是社區(qū)精神的建設(shè)與營造，通過環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化達到引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂、鼓舞、改造的目的，最終建立良好的社區(qū)關(guān)系和形象，實現(xiàn)“無為而治”、“氛圍治理”，“寓治理于服務(wù)之中”物業(yè)治理的至高境域。例如組織社區(qū)有目的的向政府部門、街道辦事處、當?shù)伛v軍、學校等捐贈；舉辦慈善舞會；特定的生活派代表訪咨詢敬老院、孤兒院、部隊、醫(yī)院、殘疾人學校等社會福利機構(gòu)，參加社會上公益活動；挖掘業(yè)主潛力，在酒吧定期舉辦用戶收藏品講座與觀賞、酒類品賞等專題活動；邀請知名作家、文學家、音樂家到社區(qū)內(nèi)與用戶舉辦專題交流，如簽名售書、電影觀賞、音樂講習等。

酒店式服務(wù)項目(服務(wù)指南)

通過在多個項目成功實施酒店式物業(yè)治理的實踐，中海物業(yè)積存了豐富的體會，我們將對銀信商座提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)的顧咨詢指導(dǎo)。1.特約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔

服務(wù)中心衛(wèi)生清潔人員會在您指定的時刻段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。

您能夠填寫《衛(wèi)生清潔預(yù)約卡》離開時交給服務(wù)臺，也能夠直截了當致電服務(wù)中

心。

此服務(wù)需至少提早一天預(yù)約。

2.家庭花藝服務(wù)

業(yè)戶可致電服務(wù)中心預(yù)定插花，由花房上門提供樣本照片供客人選擇，在指定時刻送到。

價格見樣本名目，需至少提早三小時以上預(yù)定。3.醫(yī)務(wù)服務(wù)

為了業(yè)戶的保健衛(wèi)生，設(shè)立醫(yī)務(wù)保健室，24小時當值，備有常規(guī)藥局，日間更有資格醫(yī)師提供專業(yè)安全的意見。

此項服務(wù)僅限本物業(yè)?。ㄓ茫艏捌溆H友使用。4.特約接機、車服務(wù)

信譽良好之營業(yè)車隊，為您接送機場、車站和公務(wù)游玩。

詳盡價目表將在《服務(wù)指南》中附。5.郵政服務(wù)

代寄收郵件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等郵政業(yè)務(wù)。

可直截了當留在大廳服務(wù)臺并登記簽收或致電服務(wù)中心上門收取。

收費按國家郵政標準執(zhí)行。6.票務(wù)代理

機票、火車票24小時同意預(yù)定。免收服務(wù)費。7.物品代購服務(wù)

由閣下指定物品品牌、地點和指導(dǎo)價格。

我們將派人替您購物，并由您支付指定的交通方式費用。

業(yè)主須提早填妥授權(quán)書和支付貨款。

收費標準：參照服務(wù)指南。8.飲品小食平價即送服務(wù)

閣下可參閱服務(wù)指南中附的飲品小食名目，致電20分鐘內(nèi)送到。以上項目的收費，將在服務(wù)指南中詳細列明。二、健康式物業(yè)治理健康物業(yè)治理模式是參照國家《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點》要求，以促進業(yè)主身心健康為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)治理的基礎(chǔ)上提出，采納現(xiàn)代化的、復(fù)合型的治理手段，結(jié)合社會各方面的資源，全面保證業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)治理模式。

“健康物業(yè)治理模式”由日常物管中心和健康物管中心兩大部分組成。其中日常物管中心（環(huán)境治理中心）的功能是完成傳統(tǒng)物管的修理、清潔、保安、園林養(yǎng)護等基礎(chǔ)服務(wù)環(huán)節(jié)，堅持居住環(huán)境的舒服、健康。為業(yè)主提供健康生活指引：

1、節(jié)約用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、盡量少用常流水等。

2、減少水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。

3、節(jié)約用電：隨時關(guān)燈、不開長期燈、采納節(jié)能燈具等。

4、減少尾氣排放：少開私家車等。

5、操縱噪聲污染：公共場所不要大聲喧嘩、養(yǎng)成輕開輕關(guān)、輕拿輕放的適應(yīng)、操縱電器音量等。

6、珍愛紙張：多用草稿紙、開展“減卡救樹”等活動。

7、少用一次性用品等。三、商務(wù)全程式中海物業(yè)本著“以人為本”的服務(wù)理念，考慮到銀信商座物業(yè)所處的優(yōu)越地理位置，以及其本身的功能設(shè)置中有酒店式公寓這一情形，同時考慮到銀信商座必將成為沈陽市商業(yè)旺盤這一特點，同時從銀信商座租售角度動身，擬選擇該項目在沈陽市首家推行“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理服務(wù)這一全新物業(yè)治理模式?！吧虅?wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式的宗旨是：通過整合內(nèi)部優(yōu)勢和調(diào)動一切能夠利用的外部資源，最大限度的滿足物業(yè)使用人各方面（專門是商務(wù)活動方面）的需要，并以此為基礎(chǔ)，建立一種開放式的服務(wù)延伸體系，依照物業(yè)使用人新的商務(wù)需求，不斷更新服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)形式，真正實現(xiàn)“商務(wù)全程式服務(wù)”?！吧虅?wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式基于以后進駐銀信商座的企業(yè)在辦公資源配備方面，專門難達到本身的實際需求，例如沒有獨立會議室，不愿購置復(fù)印機乃至公務(wù)車，不愿配備專業(yè)秘書等，而我司“商務(wù)全程式”服務(wù)模式能夠使以上咨詢題輕松得以解決，真正為使用人提供一個既方便周到又花費不多的商務(wù)環(huán)境。

“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式具體構(gòu)成舉例：

1）配置公共秘書，為規(guī)模較小的企業(yè)提供電話接聽、前臺禮儀及部分后

勤服務(wù)。

2）成本價提供辦公區(qū)域花卉出租、公務(wù)車出租等服務(wù)。

3）在進展商提供硬件的基礎(chǔ)上，提供公共會議室的預(yù)定、預(yù)留、布置等服務(wù)。

4）設(shè)立功能齊全的商務(wù)中心，提供包括打字、復(fù)印、傳真等一系列的辦

公服務(wù)。

5）建立家園服務(wù)網(wǎng)平臺，提供各項配送服務(wù)?！吧虅?wù)全程式”寫字樓物業(yè)治理模式是我司依照寫字樓使用人的特點與需求，制定的一整套商務(wù)后勤服務(wù)解決方案，此模式推廣前的良好遠景和推廣后的不俗成效，關(guān)于銀信商座的租售，無疑有極大的促進作用。

一、培訓(xùn)總體思路

1、培訓(xùn)范疇全員性。銀信商座物業(yè)治理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力,因此要把全體職員都列入培訓(xùn)范疇，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。

2、培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。搞好物業(yè)治理需要專業(yè)知識和技能，同時也離不開其他相關(guān)的知識和能力。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當著眼于提高職員的綜合素養(yǎng)，不能單打一。我們將制定系統(tǒng)的培訓(xùn)內(nèi)容，提高寬敞職員的綜合素養(yǎng)。

3、培訓(xùn)組織層次性。由于職員的基礎(chǔ)不同，因此其同意能力、求知取向也不盡相同。在組織培訓(xùn)時，我們將從各自能夠同意、樂于同意的起點動身，分層施教。

4、培訓(xùn)重點有用性。既要十分重視理論灌輸，更要著重強調(diào)技能提高。培訓(xùn)工作的開展，將始終注意緊密圍繞銀信商座物業(yè)治理工作的實際，旨在提高職員解決本崗位實際咨詢題的能力以及處理復(fù)雜物業(yè)糾紛的能力。

5、培訓(xùn)方式靈活性。職員培訓(xùn)工作的實施是一個復(fù)雜的實務(wù)過程，必須充分調(diào)動上級與下級、組織與個人、內(nèi)部與外部各個方面的積極性。實施的方式和方法將因時、因地、因人制宜，不拘一格。

6、訓(xùn)目標超前性。我們的目標在于永久保持國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無疑要為實現(xiàn)這一目標服務(wù)。因而將不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向以后，不斷豐富充實職員的知識儲備。二、培訓(xùn)內(nèi)容框架

1、崗前就業(yè)培訓(xùn)

指物業(yè)治理職員上崗之前，對其進行的地產(chǎn)公司及物業(yè)公司背景、職業(yè)要求、崗位責任和獎勵方法、行為規(guī)范等方面的教育。

2、職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)

指按照中海物業(yè)治理從業(yè)人員的一樣要求，對所有職員進行的國家時事政策、企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量保證體系、消防知識、日常禮儀等公共課目的培訓(xùn)。

3、專業(yè)實務(wù)培訓(xùn)

指為了使職員更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進行的崗位應(yīng)知應(yīng)會知識和技能的培養(yǎng)訓(xùn)練。

4、專題強化培訓(xùn)

指為了進一步提高治理服務(wù)水準，所進行的針對性較強、內(nèi)容相對集中、時刻比較連貫的培訓(xùn)。

要緊培訓(xùn)內(nèi)容參考：

工

種序號培

訓(xùn)

內(nèi)

容

培訓(xùn)時刻培訓(xùn)方式

全員1公司企業(yè)文化1課時集中授課

2物業(yè)治理基礎(chǔ)知識1課時集中授課

3物業(yè)治理差不多法規(guī)1課時集中授課

4工作崗位職責和質(zhì)量標準1課時集中授課

5物業(yè)治理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)1課時集中授課

6公司人事及福利待遇政策1課時集中授課

7公司《職員手冊》1課時集中授課

8公司文件體系10課時集中授課

9物業(yè)治理各專業(yè)綜合常識3課時集中授課

10公司規(guī)章制度、部門設(shè)置1課時集中授課

服務(wù)中心1如何處理