晴廬業(yè)委會對萬科物業(yè)費(fèi)監(jiān)督情況報(bào)告

晴廬業(yè)委會對萬科物業(yè)費(fèi)監(jiān)督情況報(bào)告來源：晴廬業(yè)委會晴廬家園2023-12-1316:30浙江晴廬小區(qū)全體業(yè)主：根據(jù)晴廬業(yè)委會與萬科物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》第5頁第4條約定：

乙方（萬科物業(yè)）應(yīng)當(dāng)于每季度首月20日之前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況。甲乙雙方每年1月份對上一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)審計(jì)并公示，審計(jì)費(fèi)用各自承擔(dān)一半。合同第一年，每半年審計(jì)一次。第二、三年每年進(jìn)行審計(jì)一次。審計(jì)單位由甲方（晴廬業(yè)委會）指定。

根據(jù)《物業(yè)選聘文件》第18頁第（六）項(xiàng)約定：為充分保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，最終中選物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保證合同期內(nèi)每年物業(yè)費(fèi)總飽和收入稅后利潤不超過10%，且每年需接受甲方指定的專業(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)。

根據(jù)《物業(yè)管理投標(biāo)書》（競聘文件）第4頁約定：為充分保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，萬科物業(yè)承諾在合同期內(nèi)每年物業(yè)費(fèi)總飽和收入稅后利潤不超過10%，其余全部用于小區(qū)的投入，且我方愿意每年接受審計(jì)。另，萬科物業(yè)進(jìn)駐后，會立即開展小區(qū)洗臉行動和歸家之路亮燈行動。

綜上，晴廬業(yè)委會有權(quán)指定審計(jì)單位對萬科物業(yè)進(jìn)行審計(jì)，確保全體業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)真實(shí)、公平、合理地用在晴廬小區(qū)維護(hù)和建設(shè)，防止萬科物業(yè)挪用晴廬物業(yè)費(fèi)。

2022年度物業(yè)費(fèi)收支情況（審計(jì)出現(xiàn)重大問題）：

2023年1月，晴廬業(yè)委會委托浙江岳華會計(jì)師事務(wù)所對萬科物業(yè)費(fèi)收支進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。物業(yè)服務(wù)期間為：2022年6月1日至2022年12月31日。審計(jì)過程中，審計(jì)組發(fā)現(xiàn)了萬科物業(yè)費(fèi)收支存在重大問題，包括挪用物業(yè)費(fèi)、支出沒有佐證、財(cái)務(wù)虛報(bào)計(jì)提費(fèi)用等。

針對以上重大問題，晴廬業(yè)委會向萬科物業(yè)發(fā)送了審計(jì)聯(lián)系單（見：審計(jì)報(bào)告附件2），至今為止萬科物業(yè)未采取任何處置措施。

一、2022年萬科應(yīng)收物業(yè)費(fèi)2022年6月1日，晴廬業(yè)委會與萬科物業(yè)《物業(yè)服務(wù)合同》正式生效，截至2022年12月31日，共計(jì)7個(gè)月的物業(yè)服務(wù)期。根據(jù)晴廬小區(qū)住宅、商鋪、會所、地下車位面積和數(shù)量，年度物業(yè)費(fèi)應(yīng)收總額為1073.54萬元。7個(gè)月，應(yīng)收物業(yè)費(fèi)總額為：626.23萬元。二、（2022年6月1日至2022年12月31日）7個(gè)月期間，物業(yè)費(fèi)收支審計(jì)問題。

根據(jù)萬科物業(yè)提供的報(bào)表數(shù)據(jù)和相關(guān)票據(jù)，萬科物業(yè)晴廬項(xiàng)目支出（7個(gè)月期間）為563.72萬元。

（一）人工費(fèi)用116.67萬元。審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，存在部分員工人不在晴廬小區(qū)，但是工資、社保在晴廬小區(qū)支出的情況。經(jīng)過溝通，此項(xiàng)人工費(fèi)用應(yīng)該去除。

但是，至今為止，萬科物業(yè)依然將別的小區(qū)成本費(fèi)用列支在晴廬小區(qū)。

（二）行政費(fèi)用，32.71萬元。支出細(xì)項(xiàng)混亂，沒有分類。物資到貨及使用的沒有佐證，不能確認(rèn)在晴廬小區(qū)發(fā)生。采購辦公物資較多，某些物品數(shù)量較大。杭州奉源信息技術(shù)有限公司會務(wù)及招標(biāo)代理費(fèi)，10.9萬元，為萬科投標(biāo)晴廬項(xiàng)目應(yīng)自行承擔(dān)費(fèi)用。

至今為止，萬科物業(yè)依然沒有提供采購物資的佐證，以證實(shí)費(fèi)用真實(shí)發(fā)生在晴廬小區(qū)。

（三）維修及物料消耗，74.9萬元。服裝及配件費(fèi)用7.2萬，日常零星維修及材料費(fèi)55.58萬，工程及專項(xiàng)維修材料費(fèi)12.12萬。費(fèi)用中有大量的物資采購費(fèi)用，沒有物資到貨簽收和使用記錄，應(yīng)扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用。

至今為止，萬科物業(yè)依然沒有提供采購物資的佐證，也沒有使用記錄。涉嫌虛構(gòu)成本開支。

（四）外包費(fèi)用，307.21萬。其中物業(yè)外包費(fèi)用（6401.04.01）294.45萬元。9月份，支付卓恒物業(yè)管理有限公司費(fèi)用，106347元、179649元、87169元，三筆費(fèi)用應(yīng)明確對應(yīng)考勤明細(xì)，現(xiàn)無法對應(yīng)；10月份，支付杭州星龍環(huán)境服務(wù)有限公司，建筑垃圾清運(yùn)9000元、18000元、13500元、、32871元（12月），需要提供合同、結(jié)算清單；10月份，支付杭州欣晨保潔服務(wù)有限公司，95072元、20696元，需要提供合同、結(jié)算清單；11月份，支付奉源信息科技有限公司，承接查驗(yàn)費(fèi)用18.7萬元，不應(yīng)由晴廬小區(qū)物業(yè)費(fèi)承擔(dān)。

支付杭州萬御安防科技有限公司的費(fèi)用11月和12月。10952.99元、16343.27元、7198.32元、9181.91元、166639.71元、12899.25元、9665.17元、147655.52元、5991.28元、200761.41元，共計(jì)58.08萬元。此項(xiàng)費(fèi)無合同、無發(fā)生費(fèi)用具體原因，無并提供具體業(yè)務(wù)的佐證材料。

人員借調(diào)費(fèi)（6401.04.17）12.76萬元。無人員名單、借調(diào)來源、金額、發(fā)放日期。

至今為止，萬科物業(yè)沒有向晴廬業(yè)委會提供備案合同，萬科物業(yè)也未履行備案審批。大量發(fā)生的費(fèi)用不符合《物業(yè)服務(wù)合同》約定，嚴(yán)重違約。

（五）能源消耗費(fèi)用。

晴廬小區(qū)2022年6月1日至2022年12月31日，未列清公共能耗費(fèi)應(yīng)收總額（包括住宅和商鋪），實(shí)際支出總額及其分項(xiàng)明細(xì)（電梯、照明、公共用水）。未準(zhǔn)確計(jì)算晴廬小區(qū)公共充電樁，三大運(yùn)營商能耗，作為應(yīng)收賬款。計(jì)算晴廬小區(qū)商業(yè)電費(fèi)，代付總額，應(yīng)收總額及實(shí)收總額。

經(jīng)查明，萬科物業(yè)違規(guī)使用小區(qū)物業(yè)費(fèi)，用全體業(yè)主物業(yè)費(fèi)墊付小區(qū)商鋪電費(fèi)，包括醫(yī)療美容等商鋪的電費(fèi)，共計(jì)69.2萬。但是，萬科物業(yè)未及時(shí)收取電費(fèi)，導(dǎo)致商鋪尚有36.37萬元電費(fèi)未及時(shí)歸賬，業(yè)主利益受損。（六）營銷推廣費(fèi)28318.59元，應(yīng)由萬科物業(yè)承擔(dān)。（七）宣傳推廣費(fèi)32383.31元，經(jīng)審查該筆費(fèi)用為貴司入場儀式費(fèi)用，應(yīng)由萬科物業(yè)承擔(dān)。

萬科物業(yè)支出存在大量不合理費(fèi)用，不應(yīng)在晴廬小區(qū)物業(yè)費(fèi)中支出。

經(jīng)除去上述萬科物業(yè)虛報(bào)費(fèi)用，經(jīng)計(jì)算，晴廬小區(qū)2022年6月1日至2022年12月31日合理支出應(yīng)為：410.12萬元。

2023年3月，業(yè)委會已將審計(jì)情況報(bào)告給業(yè)主大會，業(yè)委會將根據(jù)業(yè)主大會決議及時(shí)追回存在爭議的費(fèi)用或無證據(jù)費(fèi)用，完成有關(guān)問題費(fèi)用結(jié)算，最大限度保障晴廬小區(qū)業(yè)主利益。去年7個(gè)月的飽和收入626.23萬元。截至今日，針對去年7個(gè)月，萬科物業(yè)已完成98%物業(yè)收費(fèi)率，合計(jì)收費(fèi)為：613.70萬元。2022年度萬科物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)費(fèi)應(yīng)結(jié)余：203.58萬元。

三、萬科物業(yè)利益最大化，嚴(yán)重違約。

結(jié)合審計(jì)數(shù)據(jù)，以及晴廬小區(qū)業(yè)主大會會議的決議（第五項(xiàng)）（參考：晴廬小區(qū)2023年第一次業(yè)主大會決議的公告）：

針對審計(jì)的問題，晴廬小區(qū)業(yè)主大會要求業(yè)委會嚴(yán)格根據(jù)合同要求深入審計(jì)，要求萬科物業(yè)配合提供佐證資料。本次業(yè)主大會公示結(jié)束后，假如萬科物業(yè)依然無法提供佐證資料的，業(yè)主大會認(rèn)為以上8項(xiàng)費(fèi)用中部分費(fèi)用不真實(shí)，不應(yīng)由晴廬全體業(yè)主承擔(dān)。

結(jié)合審計(jì)，2022年度萬科物業(yè)服務(wù)的7個(gè)月期間，晴廬物業(yè)費(fèi)結(jié)余為203.58萬元。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，這些費(fèi)用都應(yīng)投入晴廬小區(qū)建設(shè)。然而，在實(shí)際中，萬科物業(yè)經(jīng)常性以項(xiàng)目虧損為由，拒絕對小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)，甚至采取敷衍維修維護(hù)的方式應(yīng)對。

萬科物業(yè)通過挪用物業(yè)費(fèi)、財(cái)務(wù)虛報(bào)計(jì)提、涉嫌虛