【房地產(chǎn)】本項(xiàng)目具體分析

【房地產(chǎn)】本項(xiàng)目具體分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的是為了成功獲利和成功避險(xiǎn)。獲利是建立在成功避險(xiǎn)的基礎(chǔ)之上。那么為了獵取最后的成功，我們就要認(rèn)真分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有哪些？要緊體現(xiàn)在什么地點(diǎn)？如果顯現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)能否有針對(duì)性的解決方案和措施？目前，本案開(kāi)發(fā)所面臨和以后可能面臨的咨詢(xún)題要緊有以下幾個(gè)方面：沙河整治的最終成效不明確，可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)咨詢(xún)題。沙河整治現(xiàn)在能夠講是人人皆知，媒體報(bào)道推波助瀾，各級(jí)政府也相當(dāng)重視，社會(huì)對(duì)該項(xiàng)工程寄予厚望，寬敞市民和開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)工程的期望值專(zhuān)門(mén)高。然而由于內(nèi)地政府所特有的“雷聲大，雨點(diǎn)小”的機(jī)關(guān)作風(fēng)，再加上一些不確定的市場(chǎng)因素，沙河改造的最終成效能否令人中意依舊值得懷疑的。那么，為了回避那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我們能夠把項(xiàng)目的推盤(pán)時(shí)刻提早，與沙河改造的時(shí)刻同步，借改造的春風(fēng)，享受各級(jí)政策優(yōu)待，享受媒體報(bào)道所帶來(lái)的好處。事半功倍，輕松的達(dá)到成功的彼岸。沙河整治的最終完成時(shí)刻較長(zhǎng)（估量為6年），可能帶來(lái)的負(fù)面阻礙的咨詢(xún)題。由于沙河改造的完工時(shí)刻長(zhǎng)達(dá)6年，在這么長(zhǎng)的時(shí)刻內(nèi)，各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)層出不窮：市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波峰波谷的變化，政策導(dǎo)向變化，國(guó)際宏觀(guān)面的變化等，這些差不多上開(kāi)發(fā)商難以把握和事先預(yù)知的，而一旦顯現(xiàn)該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的打擊是致命的。所謂“把握現(xiàn)在，展望以后”就告訴我們，應(yīng)該認(rèn)真分析當(dāng)今市場(chǎng)是否是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良機(jī)，以后市場(chǎng)的開(kāi)拓是建立在我們對(duì)當(dāng)今市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和成功開(kāi)發(fā)。沙河整治所帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮，帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，造成房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難的咨詢(xún)題。沙河改造牽動(dòng)本市眾多開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)，眾商家對(duì)此處的開(kāi)發(fā)都虎視眈眈，都想吞下這塊肥肉?！皟苫⑾酄?zhēng)，必有一傷”況且是如此之多的老虎呢？而泰豐公司作為房地產(chǎn)界的一位新岳，不管從各個(gè)方面來(lái)講，都處于明顯的下風(fēng)：沒(méi)有成功樓盤(pán)的體會(huì)，眾人贊揚(yáng)的樓盤(pán)形象，令人信服的公司形象等，又如何能輕易逃出“虎口”，而獨(dú)樹(shù)一幟，進(jìn)展壯大呢？為了躲開(kāi)猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們應(yīng)該躲開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的要緊沖突和認(rèn)真分析其他開(kāi)發(fā)商可能契入市場(chǎng)的時(shí)候，抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)空白點(diǎn)，利用有利條件，勝利突圍，取得成功。綜合分析，眾多開(kāi)發(fā)商都把進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)放在沙河改造進(jìn)行到一定的時(shí)期，有一個(gè)較好的環(huán)境和氛圍時(shí)，簡(jiǎn)單的看，看起來(lái)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部時(shí)機(jī)較好，各方面外圍條件較具備，然而，他們可能忽略了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在，或者講是自認(rèn)為強(qiáng)大，并不把對(duì)手放在眼里，實(shí)際上是相當(dāng)危險(xiǎn)的。因此，本項(xiàng)目應(yīng)回避以上咨詢(xún)題，抓住機(jī)會(huì)，第一時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。如果沙河整治最終不能達(dá)到預(yù)期的成效，所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)咨詢(xún)題。一旦沙河整治的實(shí)際成效出乎人們的想像，達(dá)不到市民的要求，那么，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將無(wú)從談起，市場(chǎng)需求將大幅度下降，相對(duì)而言，供將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)處于絕對(duì)的失衡狀態(tài)，不得不防??！因此，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)宜早不宜遲。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前瞻性。（1）、房地產(chǎn)產(chǎn)品不是一次性商品，它要能經(jīng)受一定時(shí)刻的檢驗(yàn)，不管其產(chǎn)品的質(zhì)量，以及建筑的風(fēng)格都要經(jīng)得起歷史的評(píng)述。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期投資，一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期要好幾年。本案的開(kāi)發(fā)周期大致為3年，那么，至少要求本項(xiàng)目在3年的時(shí)刻周期內(nèi)不能落伍，只有如此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功才有把握。如果項(xiàng)目在十年內(nèi)都有口皆碑，這確實(shí)是一個(gè)成功的樓盤(pán)。從上述能夠得出，房地產(chǎn)產(chǎn)品需要前瞻性。不然而產(chǎn)品要有，觀(guān)念要有，而且還要從市場(chǎng)需求的角度去分析需求的前瞻性。（2）、把握時(shí)機(jī)，早契入市場(chǎng)，樹(shù)立形象，為后期項(xiàng)目的運(yùn)作制造條件。因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)期沙河沿線(xiàn)無(wú)有名樓盤(pán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)空擋，一片未開(kāi)墾的處女地，如何盡快契入市場(chǎng)，樹(shù)立起項(xiàng)目及公司形象是一個(gè)值得認(rèn)真考慮的咨詢(xún)題。如果我們抓住時(shí)機(jī)，不以賺取超額利潤(rùn)為前提而是以培養(yǎng)市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)，樹(shù)立項(xiàng)目形象為目的，從這方面去更好地制造以后市場(chǎng)，為項(xiàng)目的二、三期開(kāi)發(fā)制造有利條件，獵取更高地利潤(rùn)空間。猶如置信公司在雙楠初期創(chuàng)業(yè)時(shí)，開(kāi)發(fā)的“雙楠誼苑”一樣，不可謂不成功；從單個(gè)項(xiàng)目看，它可能并沒(méi)有獲得較其他同區(qū)域項(xiàng)目的利潤(rùn)多，然而其后期的阻礙是大伙兒有目共睹的：“培養(yǎng)了市場(chǎng)，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，制造了牌子，提升了形象?！敝眯诺暮笃陧?xiàng)目的價(jià)格不可謂低，然而市場(chǎng)依舊強(qiáng)烈地同意，靠的確實(shí)是它帶給客戶(hù)的信心。因此，我們也能夠參考和學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)操盤(pán)體會(huì)。從而以最低風(fēng)險(xiǎn)去博取最大利潤(rùn)。分期開(kāi)發(fā)建議由于沙河改造還未全面啟動(dòng)和對(duì)以后市場(chǎng)的良好期望，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目能夠分為二至三期開(kāi)發(fā)，緣故如下：第一、通過(guò)一期的開(kāi)發(fā)，建立品牌形象，樹(shù)立客戶(hù)信心?，F(xiàn)沙河沿線(xiàn)（本項(xiàng)目周邊）還沒(méi)有多少較佳的樓盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于一個(gè)空白點(diǎn)。然而，客戶(hù)市場(chǎng)依舊存在的。如果，本項(xiàng)目一期拿出30畝左右的土地來(lái)搞開(kāi)發(fā)，做出一個(gè)有環(huán)境，戶(hù)型優(yōu)，外立面有特色的樓盤(pán)，不以賺取利潤(rùn)為目的，而是一建立品牌形象，樹(shù)立客戶(hù)信心為目的，達(dá)到極好的口碑效應(yīng)，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制高點(diǎn)，形成本區(qū)域房產(chǎn)的龍頭形象。如果達(dá)到如此的目的，隨著沙河的改造推進(jìn)和本區(qū)域客戶(hù)的認(rèn)可，通過(guò)對(duì)二、三期的運(yùn)作，達(dá)到賺取最大利潤(rùn)的目的。第二、結(jié)合市場(chǎng)，綜合分析，確定二、三期的開(kāi)發(fā)。通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)一期的成功運(yùn)作，達(dá)到良好的效應(yīng)，形成極廣的客戶(hù)層面，使他們對(duì)二、三期翹首以待。另外，隨著沙河改造的推進(jìn)和周邊環(huán)境的大為改善，再結(jié)合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的有關(guān)因素，確定最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，一旦時(shí)機(jī)成熟，開(kāi)發(fā)成熱火朝天的局面之時(shí)，建議二、三期合并開(kāi)發(fā)，一次性入市。若市場(chǎng)較為客觀(guān)，則二、三期依舊分開(kāi)開(kāi)發(fā)為佳。定量分析現(xiàn)對(duì)建議開(kāi)發(fā)的一期作定量分析，供參考：土地成本80萬(wàn)/畝*30畝=2400萬(wàn)容積率1.5建筑面積29970M2土建成本1150元/M2土地成本2400萬(wàn)÷29970M2=800元/M2房屋成本為1150元/M2+800元/M2=1950元/M2建議（1）、總平一次性設(shè)計(jì)完成（2）、一期的開(kāi)發(fā)要緊為多層（6躍7層）（3）、一期的售價(jià)為2200元/M2——2400元M2，按照市場(chǎng)的具體情形，最后確認(rèn)。（4）、套型面積建議：80——100M二室一廳一衛(wèi)25%100——120M三室兩廳兩衛(wèi)