商業(yè)房地產(chǎn)投資技術(shù)分析方法

商業(yè)房地產(chǎn)投資技術(shù)分析方法在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資分析技術(shù)的使用過程中，SWOT和十三參數(shù)分析往往是從項目整體上進行分析的工具（詳見商業(yè)地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析法），而在對項目細節(jié)的處理上，則更多的是使用定量、定性和典型性商業(yè)分析。定量分析是從產(chǎn)品量的角度進行細化分析的工具；定性則是從質(zhì)的角度進行分析。而典型性商業(yè)（包括典型性競爭對手）則從定量、定性的基礎上進一步的細化和調(diào)整，從而對項目的產(chǎn)品各項定位，如業(yè)態(tài)、價格、建筑等提供具體的解決方案。下面是各項使用方法的介紹。一、定量分析定量分析在商業(yè)房地產(chǎn)中是計算支撐量的一個分析方法。任何一個市場建設都是有成本的，此成本可以通過投資預算得知，而成本回收則是依靠商戶的租金和銷售來完成的。有多少商戶和多少價格的租金支撐著市場，這一點通過定量分析，就可預先計算出來，從而在投資中可以預先控制建設規(guī)模及建設檔次，使投入的成本合理化，并使成本回收科學化。定量分析就是在現(xiàn)有商圈內(nèi)，主要分析項目核心商圈內(nèi)的所有商戶，統(tǒng)計商戶的總數(shù)量、經(jīng)營面積、價格的主流波動水平，及各業(yè)態(tài)的細分統(tǒng)計等等。尤其重要的是，在定量分析中，要針對典型性商業(yè)進行細致的分析。如果典型性商業(yè)（即與我們開發(fā)項目建設是同質(zhì)型的商業(yè)）存在轉(zhuǎn)讓費的問題，則據(jù)此定量中就應有一個放大量，而具體放大量還要根據(jù)轉(zhuǎn)讓費價格的高低而放大縮小。轉(zhuǎn)讓費只是個虛量，在供求關(guān)系中甚至有5%的價格線的浮動，都會使轉(zhuǎn)讓費的總體價格發(fā)生改變，因此它是一個動態(tài)量。定量分析的核心是對支撐的量化分析。支撐量大小是商業(yè)能否運作的關(guān)鍵所在。關(guān)于支撐，包含考察兩個方面，消費者與商戶。其中核算量一般選商戶；消費者只是個限制量。以下就支撐做簡單的論述。消費者：由區(qū)域有效消費者的總數(shù)量乘以人均可支配收入就可大體得知該區(qū)域內(nèi)的總消費支撐額，這就是區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)年營業(yè)額，或是間接的零售總額。當然這只是個估算量，這一級的消費者是終極消費者，一般指在綜合性區(qū)域消費類市場內(nèi)的消費者，而專業(yè)性批發(fā)市場的消費者則與此類不同。專業(yè)性批發(fā)市場的消費者以分銷式商戶作為消費對象，它是以人流量來計算的。因為分銷的商戶是較固定的動態(tài)量，一般都固定人流量與每次進貨的總價值量同時乘以有效天數(shù)，就可得出總的消費量，這種模式適合于單一性的商圈，但如果有多個商圈，則就需要考慮關(guān)聯(lián)度問題。通過一個年營業(yè)總量及行業(yè)利潤率可以得出年利潤，這樣相應的租金總額的上限就可得知了，如果再除以總經(jīng)營面積，就可再得出單位租金的上限。這些都是從消費者的角度推算的，但消費者的角度常常會因為調(diào)查時的數(shù)據(jù)的不準確而產(chǎn)生偏差，因此這只能是一個大體的框算。商戶：若從商戶的角度判斷商業(yè)支撐則方便得多。（1）對區(qū)域內(nèi)商戶的總量進行調(diào)查，共有多少經(jīng)營戶，總的經(jīng)營面積是多少，主流租金水平又在什么價位波動，這樣很快就可以得出區(qū)域商圈項目的租金總量。年租金總量×10=總的商業(yè)產(chǎn)權(quán)價額。（以10年回報周期為參考核算）由于商業(yè)地產(chǎn)市場中，商業(yè)物業(yè)價值中商業(yè)價值大于土地及建筑物價值，也正因如此，如造價600元/m2的大棚，租金卻要300元/m2/月，年租金高達3600元/m2，這就是該行業(yè)的暴利和魅力所在，它體現(xiàn)的是地塊的商業(yè)附加價值。（2）對商戶數(shù)量與經(jīng)營面積只需通過點數(shù)就可完成，在對租金的調(diào)查中，常會出現(xiàn)轉(zhuǎn)租金與轉(zhuǎn)讓費。轉(zhuǎn)租金和轉(zhuǎn)讓費屬于虛量。一手攤位盤給二手，二手再倒給三手，這種非第一手的攤位在第二手租賃時就會加價。轉(zhuǎn)租金在定量分析中只作為供需熱度的參考值，核算則要以一手租金來核算，如果轉(zhuǎn)租金普遍高，則相應的租金主流水平就需略提高一點。由于轉(zhuǎn)讓費在租金核算里只做參考，因而可以不計算。舉例如下，某商圈現(xiàn)有商戶總?cè)萘繛?00戶，經(jīng)營面積不等，有5m2、10m2和30m2，主流面積為10m2，經(jīng)營面積共約為3500m2。租金水平在90元/m2/月左右波動，好位置攤位轉(zhuǎn)租金則為150元/m2/月，這就是一個典型的三級城市小市場，市場好位置攤位的轉(zhuǎn)讓費為1萬元，差位置攤位為5千元甚至無攤位轉(zhuǎn)讓費，可見其認同度一般，消化量與供應量之間熱度也不高。由此可見，在該區(qū)域內(nèi)建一個2萬m2的市場，使用面積以1萬m2計算，如果欲以供應量10m2為標準來計算則能容納1000戶，但這樣供應量就過大了；若租金再以100元/月收取，則會造成該區(qū)域的商業(yè)供應量過大，從而出現(xiàn)對市場的支撐量不足，這樣就會導致空置。（3）另一種就是對商戶的年營業(yè)額進行調(diào)查得出總的銷售額，通過利潤率得出租金的上升空間量。租金與銷售量之間的關(guān)系基本上已明確，租金尤其是轉(zhuǎn)租金是反映這個值的最佳指標，一個標準轉(zhuǎn)租金除以行業(yè)利率就是它的攤位月平均銷售額，現(xiàn)市場經(jīng)濟很標準地就給出了一個動態(tài)考核量。當然，這里所指的市場都是較成熟規(guī)范的市場，在市場初級階段或突發(fā)事件階段，要靈活使用這種方法。由此可見，通過比較多個量之間的關(guān)系，就可以從各個角度進行分析，得出項目的支撐量是否足夠。支撐量是分析商業(yè)地產(chǎn)的核心，是最關(guān)鍵的地方，因此不可不詳察。對定量分析中支撐的計算需要登記表與審核表配合使用，方便記錄和核算有效性。關(guān)于登記表，在定量分析中，需對市場商戶設計登記表或記錄表，通過登記表建立商戶數(shù)據(jù)庫，進而進行量化分析，這就是數(shù)據(jù)庫營銷。各種市場對商戶的登記資料不同，但其主要的幾個點都是一致的：1.日期。什么時間來訪，反映了每日上門或來電來訪的量，通過觀察這個量的變化，就可以了解推廣策略和推廣節(jié)點；2.商戶姓名、電話（聯(lián)系方式）。3.經(jīng)營產(chǎn)品即現(xiàn)從事什么業(yè)態(tài)，在何地經(jīng)營，對產(chǎn)品和商圈范圍的確定有個大致的了解。4.商戶對價格、樓層招商方式的認同等。見表3-1客戶登記表。所有的登記表都可以做成電子數(shù)據(jù)庫，以方便查詢和記錄，具體數(shù)據(jù)庫有電子版出售。點擊北京金力天商業(yè)房地產(chǎn)投資服務公司的網(wǎng)站即可免費下載使用。登記表是一個泛量，登記量中有意向的和無意向的、隨機的商戶都有，因此一個標準的登記量除以3就是最終的簽約商戶。如果一個市場有商戶供應量500個攤位，則登記量就要達到1500個方可，若登記量確定在1000個左右就要局部開盤或分批開；如果登記量在500左右，則不能開盤。定量分析中還要注意泛量轉(zhuǎn)化為有效商戶量的比例，在實際中，登記量的質(zhì)量也很重要，具體要根據(jù)實際情況有所增減。審核表是在登記表的基礎上深化而成的，對登記商戶審核可以了解最終的有效商戶量和商戶的真實需求，還可以對登記情況有清晰的了解。表3-1和3-2為某服裝市場商戶登記表和客戶資質(zhì)審核表，以供參考使用。表3-1某服裝市場客戶登記表序號日期姓名籍貫聯(lián)系方式具體經(jīng)營品種品牌名稱經(jīng)營年限意向攤位數(shù)量意向面積招商方式來源備注記錄人審核人租賃使用權(quán)產(chǎn)權(quán)來電來訪--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------定量分析在項目投資分析前期和項目實施階段都可進行，以上的登記表和審核表是在項目實施中進行使用的。通過這兩個表格可以對項目的目標群量和把握有個較清晰的概念。在項目前期則可以通過調(diào)解、對所有目標項目群已存在的量進行調(diào)研，從中進行分析。在眾多的量中，可首先區(qū)分出有效量和無效量，其中有效量中就有典型性商業(yè)。典型性商業(yè)可以是一個，也可以是多個。具體有關(guān)典型性商業(yè)之后會有詳細的論述。在所有的有效量中，主要是對各業(yè)態(tài)進行細分，然后匯總，而價格一般則最好都換算成一個標準進行比較，比如每天每平米，每月每平米。價格一般也最好換算成租賃價，比較時一般以一手租金為標準進行比較，轉(zhuǎn)租金和轉(zhuǎn)讓費則不要進行換算，因為它是一個虛量。租金最后會以一個價格波動值為標準，如以15元/m2/天為波動，則波動范圍為1～2元，即14～16元/m2，以此類推。在各業(yè)態(tài)的細分匯總中，同業(yè)態(tài)中對不同的規(guī)格也要進行相應的匯總，這樣有利于對項目的設計提出輔助的依據(jù)。表3-2某服裝市場客戶資質(zhì)審核表客戶名稱年齡籍貫聯(lián)系方式通信地址：電話：網(wǎng)址：現(xiàn)經(jīng)營地址產(chǎn)品類型現(xiàn)具體種類現(xiàn)經(jīng)營品牌：目前狀況A.街鋪B.市場攤位C.商場專柜D.商場專賣電E.其他目前經(jīng)營面積A.無B.5m2以下C.5～12m2D.12~20m2E.20~35m2

F.35m2以上月流水額A.無B.5千~1萬C.1萬～2萬D.2萬~3萬E.3萬以上產(chǎn)品渠道A.無B.廠家C.代理D.加盟E.一般進貨雇員人數(shù)A.無B.1人C.2人D.2人以上經(jīng)營年限A.新戶B.1年以內(nèi)C.2年D.3年E.3年以上獲取信息途徑A.電臺B.報紙C.短信D.網(wǎng)絡E.其他考察人意見:考察人:年月日審核人意見:審核人:年月日評分A.80～100B.60～80C.60以下D.不通過備注二、定性分析定性分析則是通過對商戶和消費者做有針對性的訪談問卷，在“質(zhì)”的方面進行定位分析，即得出大廈定位、商戶定位和消費者定位的依據(jù)。通過定性訪談，可以了解商戶的需求及意愿，為大廈定位打下基礎。而通過對消費者的訪淡，即可以了解消費者的意愿。核心商圈及輻射商圈內(nèi)的消費者都要進行訪談，其中要注意訪談的量，一般要超過100位。對商戶的訪談，就主要是針對目標商戶群，以核心商圈為主。定性分析主要針對兩部分，即商戶和消費者。通過對商戶的問卷訪談對市場定位、商戶定位和產(chǎn)品定位都有參考作用。而通過對消費者定性訪談也可為市場消費者的定位提供參照。表3-3為某住宅針對購買者（消費者）的定性訪談表。表3-3購買住房調(diào)查問卷1.性別男女2.年齡27歲以下27—35歲36—55歲56歲以上3．職業(yè)公務員教師、軍官工人私營企業(yè)主或個體戶商業(yè)、服務業(yè)人員專業(yè)技術(shù)人員4．教育小學初中高中大學5．家庭人數(shù)3人以下3人—5人5人以上6．家庭每月收入1000元以下1000—1500元1500—2500元2500—3000元3000元—4000元4000元—5000元5000元以上7．請問您現(xiàn)在住的房子，是哪一類的房子？（請只回答一項）平房公寓多層樓房7層以上住宅四合院別墅其他8．您現(xiàn)在的住房，面積有多大？（請只回答一項）20平方米以下30平方米40平方米50平方米60平方米70平方米80—100平方米100平方米以上9．您現(xiàn)在住的房子，所有權(quán)是誰的？（請只回答一項）自己所有租的朋友借的單位的國家的10．您打算什么時候買房子？不打算買一年內(nèi)1—3年內(nèi)3—5年內(nèi)5年以后11．下列哪種原因，是您買住宅的主要理由？（可以同時選取數(shù)個答案）不想買住宅想有套自己的房子現(xiàn)有住宅功能不全現(xiàn)有住宅地點不好現(xiàn)有住宅太小現(xiàn)有住宅已破舊想住更舒服的房子想住更氣派的房子想要有一幅度假用的別墅想要投資房地產(chǎn)12．您打算買哪一類的房子呢？（請只回答一項）不想買房子公寓多層樓房7層以上住宅獨立別墅13．您打算買多大的房子？（請只回答一項）不打算買20平方米以下30平方米40平方米50平方米60平方米70平方米80—100平方米100平方米以上14．您希望買幾房幾廳的住宅？（請只回答一項）不打算買沒有隔間的房子一房一廳二房一廳三房一廳三房二廳四房一廳四房二廳四房二廳以上15．就環(huán)境而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）附近有公園四周有樹木、花草附近有百貨公司附近有學校附近有菜市場附近有運動場所附近有電影院歌廳等其他16．就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）外觀方向室內(nèi)設計工程質(zhì)量配套設施采光通風17．您覺得下列哪種房間最需要寬敞？（請只回答一項）客廳餐廳主臥房廚房浴廁陽臺其他房間18．您認為住宅的最重要條件是什么？（請只回答一項）質(zhì)量寬敞舒適方便安靜美觀氣派19．您如果買房子，最注意的是什么？（請只回答一項）交通是否便利價格是否公道房子是否堅固設計是否完善是否增值快環(huán)境是否良好其他20．以總房價來說，您打算買什么價格的房子？（假設無貸款）5萬以下5萬—10萬10萬—15萬15萬—20萬20萬—30萬30萬—40萬40萬—50萬50萬—60萬100萬100萬以上21．您認為下列哪些資料是您決定購買以前必須知道的？（可多項選擇）付款方法建筑方式施工單位房屋名稱發(fā)展商建材種類外觀圖片設計特點貸款金額環(huán)境狀況入住時間交通狀況房廳數(shù)平面圖五證附近公共設施22．您如果預購尚未開工的房子，下列哪一點最使您擔心？（只答一項）產(chǎn)權(quán)不清楚不能如期交房偷工減料外觀比例相差很多交款后，開發(fā)商宣倒閉開發(fā)商要求追加款項親友不喜歡那套房子附近地區(qū)變得越來越亂領居水準不高面積缺斤少兩23．您覺得目前所在地新建的房子，在規(guī)劃設計上，一般而言是否設想周到？設想非常周到設想相當周到設想還算周到普普通通有一些疏忽疏忽的地方相當多疏忽的地方非常多24．下列哪一類房子，您最喜歡？（請只回答一項）新現(xiàn)房已經(jīng)有人住的現(xiàn)房已開發(fā)半年內(nèi)可以蓋好的房子已開工一年內(nèi)可以蓋好的房子剛推出尚未開工的房子25．對尚未開工的房子，您認為最大的缺點是什么？（請只回答一項）沒看到現(xiàn)成的房子無法仔細挑選易受廣告欺騙開發(fā)商不按圖施工怕倒帳開發(fā)商不按期交房立刻搬進去住其他26．對尚未開工的房子，您認為最大的優(yōu)點是什么？（請只回答一項）可以在施工的時候，加以監(jiān)督可以按自己的意思做室內(nèi)設計可以分期付款可以看到房子慢慢蓋好，充滿樂趣可以有較大的選擇機會通過以上問卷可以看出，1～9項為消費者本身的基本資料，10～26項則都是對產(chǎn)品的意向調(diào)查，其中包括價格、戶型、動機、產(chǎn)品等。在商業(yè)地產(chǎn)中也是如此，無論針對商戶，還是消費者，其問卷的內(nèi)容和住宅都差不多，都是首先羅列出訪談對象的基本資料，然后對產(chǎn)品的意向要求進行調(diào)查。以下是針對消費者、商戶和投資者的定性訪談表（僅供參考）某通訊辦公用品市場消費者問卷調(diào)查訪問地點：訪問時間：訪問員編號：問卷編號：復核方式：復核員：1.您從哪個區(qū)域到達此地？（如西城區(qū)）北京：□朝陽區(qū)□海淀區(qū)□東西城、宣武崇文□豐臺□其他城區(qū)外地：□呼和浩特□石家莊□太原□濟南□沈陽□其他２.您通常怎樣到達此區(qū)域（確定消費群來源\經(jīng)濟實力）□公交□地鐵□的士□開車□自行車□步行□其他３.您來此買什么樣的產(chǎn)品通訊產(chǎn)品：□卡□二手手機□配件□維修□整機□數(shù)碼產(chǎn)品□其他辦公用品：□辦公用品及辦公設備（含耗材）□體育用品□文化用品□禮品□數(shù)碼產(chǎn)品□其他４.您在此購買產(chǎn)品的用途□自用□自己經(jīng)營□公司□其他５.您上個月來此區(qū)域的次數(shù)？（確定消費群頻次，核定人流支撐）□一次以下□一次□二次□三次□三次以上６.您通常會在上述地方的花費多少？（確定消費群消費能力）零售：□100以內(nèi)□101－200□201－300□301－500□501－800□801－1000□1001－1200□1201－1500□1501－2000□2001以上批發(fā)：□5千以下□5千~1萬□1～2萬□2～3萬□3～5萬□5～10萬□10萬以上７.吸引您來此區(qū)域購物有以下哪種原因？（確定消費群心理）□交通方便□商品齊全□價格□其他８.您到上述區(qū)域消費購物是如何獲知他們的信息的（確定消費群信息來源）□朋友介紹□電視□平面廣告□戶外□網(wǎng)絡□其他９.如在某某路，有一個通信及辦公用品市場，您是否會去消費？（確定消費群消費意向）□是□否１０.請選擇您的年齡范圍（確定消費年齡構(gòu)成、業(yè)態(tài)消費年齡構(gòu)成）□18歲以下□19－25□26－30□31－35□36－40□41歲以上對消費者的定性訪談主要是要做好有效消費者人群的細分。如果是在琉璃廠古董市場，其消費者一般為國際旅游和古董愛好者，那么就要針對這些目標人群進行訪談，而不能針對宣武門外地區(qū)的居民和路邊人群訪談。對消費者訪談還需要做好基本量即樣本數(shù)（即100或500之類的標準值），樣本數(shù)越大分析數(shù)據(jù)則越準確，從而在此樣本數(shù)下，即可了解到市場購物中消費者的動機、消費產(chǎn)品、金額、購物頻率、對市場的硬件、軟件的要求，以及消費理由建議等。這樣通過對有效人群的訪談，就可為市場理念和定位是否準確提供較為準確的參照依據(jù)。商戶定性訪談表（以某服裝市場為例）某服裝市場商戶問卷【注：填寫問卷時，在選項前的方框內(nèi)打“√”即可?！刻畋砣掌冢耗暝氯?.您目前經(jīng)營鋪位的地點：2.您經(jīng)營的類型：（單選）□男裝□女裝□箱包□工藝品□小百貨□鞋□涉外用品□戶外運動□其他3.您是否擁有品牌□有□無4.您目前的經(jīng)營鋪位類型：（單選）□柜臺□攤位□小房間□大房間5.您目前商鋪的經(jīng)營面積為（單選）□5m2以下□5～12m2□13～25m2□26～35m2□36～50m2□51m2以上6.您的店鋪經(jīng)營月流水額約為（單選）□5千以下□5千～1萬□1～2萬□2～3萬□3～5萬□5萬以上7.您所經(jīng)營的產(chǎn)品進貨渠道為：（單選）□無□廠家□加盟□代理□一般進貨8.您經(jīng)營產(chǎn)品的產(chǎn)地（多選）□北京□廣州□江浙□香港□國外□其他9.您所經(jīng)營產(chǎn)品的銷售方式（多選）□批發(fā)□零售□訂單□批零兼營□其他10.您所經(jīng)營產(chǎn)品的銷售對象（多選）□周邊居民□外國旅游團□常駐華外籍人士□白領□娛樂界人士□其他11.您對庫房的要求?（單選）□無□無所謂□有□10m2以下□10～20m2□20～30m2□30～50m2□50m2以上12.庫房距離的要求□附近□較遠□無所謂13.庫房的租金價格□0.5～1□1～1.5□1.5～2(元/天m2)14.您通常獲得市場信息渠道（多選）□北晚□京華□精品□雜志□電視□廣播□宣傳單□戶外□網(wǎng)絡□朋友介紹15.您對您所從事的市場行業(yè)發(fā)展趨勢和看法？（單選）□朝陽行業(yè)□沒落行業(yè)□發(fā)展中□成熟不斷規(guī)范16.您所從事的市場行業(yè)經(jīng)營期間的旺季時間？（多選）1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月17.您對市場的硬性指標的關(guān)注度？（多選）□位置□建筑立面□公共部分的裝修□電梯數(shù)量□停車位數(shù)量□交通狀況□商鋪價格□周邊環(huán)境18.您對市場的軟性指標的關(guān)注度？（多選）□市場經(jīng)營定位□市場管理□推廣活動□開發(fā)商實力□配套服務19.假設在某處開設一個服裝市場，您有進場的意愿嗎？（單選）□有□無□看看再說20.如果一個10m2的標準鋪位,租金15元/天/m2,10年使用權(quán)買斷價格為3.3萬元/m2,產(chǎn)權(quán)為5.5萬元/m2您會選擇以下哪種經(jīng)營方式。（單選）□租賃□10年使用權(quán)買斷□產(chǎn)權(quán)21.您對物業(yè)管理費用（元/月/m2）承受能力為（單選）□15元以下□15～25元□25～35元□35～45□45～60元22.如果您選擇購買產(chǎn)權(quán)，您的付款方式為：（單選）□一次性□銀行按揭23.如果您選擇10年使用權(quán)買斷，您的付款方式為：（單選）□一次性□一年分期付清□兩年分期付清□三年分期付清由此可見商戶訪談表也可分為兩部分內(nèi)容，一部分是商戶的基本資料（包括姓名、電話、籍貫），之所以考察籍貫是因為一般商戶背后都有一個群體，單一籍貫的人多從事某一行業(yè)，如眼鏡行業(yè)多為浙江、廣東人；箱包行業(yè)為浙江、河北、廣東人；文化用品行業(yè)則多為潮汕人等。了解籍貫，對于平衡市場的各種力量和管理是大有裨益。另一部分內(nèi)容則是經(jīng)營地址、經(jīng)營產(chǎn)品（了解產(chǎn)品有無品牌）。根據(jù)經(jīng)營狀況和經(jīng)營面積可以判別商戶實力：是否為主力商戶，是否有經(jīng)驗，是否有固定消費客源。一般情況下，通過了解這幾項，一個商戶的基本資料也就明了了。其中對經(jīng)營地址和產(chǎn)品還需做質(zhì)的分析，這對于商圈定位和最終業(yè)態(tài)比例關(guān)系是十分有裨益的。此外，對產(chǎn)品的要求，無非就是對樓層、規(guī)格、價格、招商方式、銷售方式和硬件軟件等的要求。通過這幾大塊，從“質(zhì)”的方面而言，對市場的定價及業(yè)態(tài)定位就有了細致的依據(jù)。投資者定性訪談表（以某產(chǎn)權(quán)服裝市場投資戶為例）某市場投資者訪談問卷訪問地點:訪問時間:訪問員編號:問卷編號:復核方式:復核員:1.您做過以下哪種方式的投資？（可多選）（）A股票B證券C基金D房地產(chǎn)E保險F其他2.您在房地產(chǎn)投資方面做過以下哪種？（可多選）（）A住宅公寓B寫字樓C產(chǎn)權(quán)式酒店D市場類商鋪E底商F其他3.您有無意向在房地產(chǎn)方面進行投資？（如答了NO.2，則不需答此題）（）A有B沒有4.您對于投資市場類商鋪的預算總額一般會控制在以下哪個范圍？（）A30萬元以下B30～50萬C50～80萬D80～100萬E100～125萬F125萬元以上5.您可以接受付款方式（）A一次性B銀行按揭6.您可以接受的商鋪首付款范圍？（）A15萬元以下B15～25萬C25萬～40萬D40～50萬E50～75萬F75萬以上7.您希望投資的商鋪是包租，還是自己出租？（）A包租B自己出租8.您希望包租的年投資回報率為多少?（）A6％B8%C9%D10%9.您希望包租的年限為以下哪種？（）A2年B3年C5年D10年10.您對市場類商鋪的以下各要點的關(guān)注程度？（）A開發(fā)商實力（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）B項目地段（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）C經(jīng)營管理公司（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）D商鋪價位（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）E是否有擔保公司（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）F項目經(jīng)營定位（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）G人流量（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）H硬件配套（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）I停車位（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）11.提到某地，您最直觀的印象是以下哪種？（）A酒吧B使館區(qū)C市場D其他12.您對在某街投資市場類商鋪的使用面積的要求是多少?（）A6平米B8平米C10平米D15平米E20平米F其他13.您對在某街投資市場類商鋪的硬件要求的關(guān)注程度。（）A電梯數(shù)量（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）B消防設備（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）C停車位數(shù)量（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）D人流（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）E建筑外立面（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）14.您對在某街投資市場類商鋪的硬件要求的關(guān)注程度。（）A經(jīng)營管理團隊（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）B養(yǎng)市推廣（不關(guān)心不太關(guān)心一般比較關(guān)心非常關(guān)心）15.針對某街市場商鋪，您更傾向于投資哪類市場？（）A雅秀（國際旅游類市場）B佳藝（國內(nèi)時尚前衛(wèi)類市場）C文化休閑類D無所謂E其他16.您有沒有意向投資某街的市場類商鋪？（）A有B沒有C不好說17.對于某街的市場類商鋪的投資方式，您會接受哪種?（）A使用權(quán)B產(chǎn)權(quán)C說不清18.您獲得投資的信息的渠道是以下哪種？（多選）（）A朋友介紹B電視C平面廣告D戶外E網(wǎng)絡F其他19.是否有車（）A有B沒有20.職業(yè)（）A教師B公職人員C工程/技術(shù)D銷售/采購E人事/行政F企業(yè)管理G其他21.月收入水平（）A5000元以下B5001～8000元C8001～10000元D10001～12000E12001元以上在對投資者訪談中，需要注意的是由于投資者的來源廣泛且不易集中定向，因而這里有個小訣竅：◆對項目周邊居民進行訪談時，往往只需面對常住人口進行，而流動人口則不要考慮；◆對于現(xiàn)正售的開發(fā)項目，可在項目的售樓處附近做路邊攔截，針對有效人群進行訪談。漫無目的調(diào)研，只會導致效率低下，而且采集樣本數(shù)的質(zhì)量很低。三、典型性商業(yè)分析典型性商業(yè)分析是在商業(yè)房地產(chǎn)定量分析和定性分析的基礎上延伸和深化而成的，主要是針對項目同質(zhì)物業(yè)中非常有典型性的商業(yè)進行分析，簡稱典型性分析。它是主要進行細化分析的一項工作。在定量、定性分析的基礎上，針對有競爭性的項目或目標市場分析，從中可得出具體的價格定位、價差、業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)之間的關(guān)系，功能分區(qū)等細節(jié)方面的結(jié)論。典型性商業(yè)分析是得出市場業(yè)態(tài)定位和價格定位，以及建筑硬件定位、市場細分定位的一項有利工具。通過典型性商業(yè)分析，首先可以完成業(yè)態(tài)定位，例如各樓層業(yè)態(tài)關(guān)系等。又如某服裝小百貨市場中的典型性商業(yè)定位為鞋包為地下一層，地上一層為小商品飾品，二層為女裝，三層為男裝，四層為電器等，則開發(fā)項目就依據(jù)此定位進行業(yè)態(tài)劃分，這就是所謂針對典型性商業(yè)的特點即可以得出未來本案的大體結(jié)構(gòu)。通過典型性商業(yè)分析還可得出價格定位（即應用比較法）。其實典型性分析就是定量分析的細化，在很多報告中，都將此直接劃在定量分析中。在支撐量足夠、不足和完全不夠的情況下，典型性商業(yè)在進行分析量時總支撐量中有個比較關(guān)系，例如一個典型性商業(yè)的價格為每天5元/m2，總量為200戶，規(guī)模為4000m2的市場，且不存在轉(zhuǎn)讓費，而本案商業(yè)總供應量在1萬m2，供應量則達400戶商戶，相比而言，顯然支撐量不足。那么就要在典型性商業(yè)價格的基礎上，降低定價，或者分批推出。通過定量和典型性商業(yè)分析可以得出基價，即價格的基礎定位價，基價最好是日租金，日租金的標準是推算出其他各種價格的基礎價格，如產(chǎn)權(quán)價、使用權(quán)價等都可以由日租金的價格推算出來。具體計算公式在下文定價方法中詳述。關(guān)于通過典型性商業(yè)得出的基價之間的比較，如表3-4某某大廈典型性商業(yè)案例所示。表3-4某某項目核心商圈典型性商業(yè)租金表(某某核心商圈購物業(yè)態(tài)市場型商鋪租金水平匯總分析)市場原始日租金轉(zhuǎn)租金目前均日租金轉(zhuǎn)讓費(萬)交租方式雅秀16.67332820一年半付佳藝16.67332515年付新秀水166637.6――年付那里172320――年付同里172320――年付日壇商務2027.7235押二付一秀水2號12.516.67133押二付二通過表3-4的典型性商業(yè)可以得出日租金主流波動水平在20~25元之間，這樣對基價的定位就能有所幫助。而主流價格的波動對判斷基價的建立是很重要的。此外還要考慮項目的建筑成本和相鄰的建筑地產(chǎn)價格，雖然商業(yè)地產(chǎn)中價值定量是以其商業(yè)產(chǎn)值的多少來衡定的，但當涉及到基價時，尤其是售價時，就與周邊建筑底商、住宅發(fā)生了關(guān)系，從中即可以做比較；或者也可通過投入成本預算來得出成本價，從中再進行比較。任何商業(yè)都不是孤立的，如果在沒有商業(yè)基礎的土地上開發(fā)商業(yè)，而其輻射區(qū)域內(nèi)也有和它同質(zhì)的典型性商業(yè)，則可以進行分析。因此，典型性商業(yè)分析是項目進入初中期階段最主要的分析方法。例如，北京秀水街大廈，其商圈是北京所有從事國際旅游和時尚休閑服裝、鞋、百貨等的商戶。商戶覆蓋范圍很廣，包括服裝類的雅寶路與雅秀市場及小百貨類的潘家園、紅橋、琉璃廠等市場。在定量分析中，考慮總量時則都需將這些市場考慮在內(nèi)。秀水街大廈旁的老秀水街就是典型性商業(yè)地產(chǎn)。通過老秀水街的典型性商業(yè)分析可以了解其現(xiàn)在的總量為500戶左右，現(xiàn)經(jīng)營面積為3～4m2/攤位，價格為6萬元/年，二手轉(zhuǎn)租價格好差不等，一般在40萬/年左右，轉(zhuǎn)讓費為100多萬。現(xiàn)在服裝、鞋、小百貨各類業(yè)態(tài)比例中服裝占60%、鞋包占20%、小百貨20%，這樣通過對秀水街的典型性分析，就可以得出新大廈的業(yè)態(tài)關(guān)系。相應業(yè)態(tài)的比例也可在典型性商業(yè)基礎上得出，但還需另外考慮以總商圈量作參照，其攤位面積、價格需在此基礎上通過商戶定性訪談可知是否需放大，或放大成多大面積適合未來發(fā)展。因此有關(guān)市場的幾個關(guān)鍵要素，規(guī)格，業(yè)態(tài)定位、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)比例和價格，都需要有個全面精確的參照，而商圈定量定性分析則從宏觀上給了范圍。又如，北京雅寶路天雅大廈的興建，其典型性商業(yè)吉利大廈與它只有一街之隔。商戶認為吉利大廈16m2的房間小，則天雅房間就適當擴大；吉利大廈鞋類業(yè)態(tài)放在6層，相應的天雅也在6層、7層；吉利租金為800元/月/m2，天雅前期的租金則為630元/月/m2，相應在天雅開業(yè)時就有競爭力。以此為參照，其中由于邊貿(mào)行業(yè)的特殊性，樓層的階差小，因而相應地天雅在階差上也很小。在設計中典型性商業(yè)的商鋪是什么規(guī)格，硬件是什么條件，相應項目就應在此基礎上適當提高，或彌補其不足。因此可以說研究典型性商業(yè)是投資分析的一項法寶。四、定價方法商業(yè)地產(chǎn)的定價與住宅的定價在基礎點上是一致的。從成本法上考慮，商業(yè)地產(chǎn)的定價卻是在一定的建設成本的基礎上加上相關(guān)費用和利稅，最終參考市場和項目本身的特點而得出的一個恰當?shù)闹?。所有項目都是在一個基礎的價值上進行浮動或波動的，這里先以住宅的價差做參考來做入門了解。(一)住宅的價差處理方法（參考）◆朝向差價。一般而言，根據(jù)我國獨特的地理環(huán)境和文化背景，朝南的單元較貴，東南向、西南向的次之，朝北的則最便宜。若所有的廳和臥室都朝南，則最貴；若所有的廳和臥室都朝北，則最便宜，其他依次類推。◆樓層差價。對高層樓房而言，通常是由低層向高層逐漸趨貴，但最頂層的則比它下面的3、4個層面要便宜。對6層公寓而言，一般的情況是，3、4層最貴，2、5層次之，1、6層最便宜?！暨呴g差價。對公寓而言，三面臨空，且三面采光的房屋最貴，兩面臨空兩面采光的房屋次之。對別墅而言，四面臨空的獨棟別墅最貴，三面臨空的雙拼別墅次之，兩面臨空的連體別墅最便宜。◆面積差價。因面積大小而導致的差價系數(shù)的不同，往往和總價配比有關(guān)。當一個樓盤的總價范圍波動很小，但因市場需要，要求拉開總價落差的時候，就會因?qū)Σ煌拿娣e單元確定不同差價系數(shù)來加以實現(xiàn)，以鎖定不同客戶的總價需求。而且由于人們在不同面積的房屋中生活的舒適感程度完全不一樣，因此房屋面積應有一個適度的規(guī)模，面積太大或太小的房屋價格都不可能太貴，而以最適宜人們生活尺寸的房屋價格較貴?！粢曇安顑r。如果房屋面臨公園、湖泊，視野較佳，人生活在里面就會感到輕松自然，但這樣的房屋一般價格較貴。而面臨鬧市區(qū)或采光不佳、視野較差的房屋，即使在同一幢樓的同一樓層，價格也應相對便宜。◆產(chǎn)品差價。房地產(chǎn)是由建筑材料構(gòu)成的，而建材又有許多檔次，價格差異較大，其中以外墻到屋內(nèi)建材價格差異最大。例如，木質(zhì)、鋁質(zhì)門窗和銅鑄大門、高級鋁門窗價格相差很大，而大理石、花崗石地板也不是一般的瓷磚價能比擬的，外國進口的廚房設備、衛(wèi)生設備更是要比國內(nèi)產(chǎn)品貴好幾倍?！粼O計差價。室內(nèi)格局、大小公共設施的配置都會影響房地產(chǎn)的價格。另外，如開放空間、休閑空間的設計也會因提高了居住品質(zhì)而提高了房地產(chǎn)的價位?！艨诓刹町悺Ｒ话銇碚f，雙數(shù)的樓層門牌號貴一些，單數(shù)的樓層門牌號便宜一些；有13、14號碼的便宜一點，而含有8、6、9號碼的則貴一點。以上幾點在住宅中有關(guān)價差需要考慮的因素點，在商業(yè)地產(chǎn)中也類似，一樣存在價差，其主要是在基價的基礎上進行各種調(diào)整的。所不同的是由于商業(yè)的價值差異性大，其價差往往比住宅大得多。(二)基價基價是市場的主要定價標準，市場一般在其地塊上就賦于了其商業(yè)的價值，基價租金就是一個指標。根據(jù)其典型性商業(yè)或商圈的承載力，就可以確定基價租金，常規(guī)的如在一級城市市區(qū)內(nèi)一般以每天10元/m2為標準，二級城市則是每天5～6元/m2，三級城市為每天1.5～2元/m2。租價是最反映市場承載量的一個值，租價為3元/m2/天，則其售價為1萬元，按此標準來計算是個較為簡便的方法。其對應的面積關(guān)系也是一致的，如果是使用面積則都為使用面積；如果是建筑面積則都為建筑面積。10年使用權(quán)買斷是介于售價與租價之間的價位，它的標準是售價的60%，具體定價可根據(jù)住宅定價尾數(shù)就8原則來確定（也有特例就9原則）。如定價為3.5萬元則可考慮定為3.58萬元，如定價為1萬元則可考慮定為9800元，依此類推。年租價、10年使用權(quán)價、售價三者的比例關(guān)系，一般為1：6：10，如租價為10元/m2/天，年租即為3600元/m2，10年使用權(quán)價就在1.8萬元左右，售價為3萬元左右，但此比例不是絕對的，在項目的不同認同度下，其比例也是在不斷改變的，如很多項目的產(chǎn)權(quán)售價與租價之間的比例是12：1或是13：1、11：1。在項目內(nèi)部的不同業(yè)態(tài)、不同樓層，由于業(yè)態(tài)差和樓層差的緣故，比例也往往會在此基礎上產(chǎn)生波動，甚至有的項目僅10年使用權(quán)的比例就達到了10：1。此外，在供應量頗大，超過市場需求量的情況下，則還要考慮規(guī)模的放大量，放大就意味著消化速度慢、承受力弱。所以尤其是在市場前期，在基價上要適當放低，而等市場發(fā)展成熟了，方可再適當增加。表3-5為某項目年租、10年使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)之間的比值關(guān)系，以供參考。表3-5某某項目年租價、10年使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)價三者的項目價格體系樓層日租金產(chǎn)權(quán)使用權(quán)售均價（元/平米）比值（售價/年租金/平米）售價（元/平米）比值（售價/年租金/平米）1F19.87980011．19428006．002F17.86780010．58380005．933F15.8568009．88340005．954F13.8438008．75298005．805F11.8358008．42248005．82B113.8438008．75298005．80算術(shù)平均值15.554600--33300--在表3-5中，需要注意的是比值。因為當進行產(chǎn)權(quán)銷售時，一樓的認同度較高，越往上則認同度就越低，所以在設置價格時，一樓可以設置為回報率為8%，即12年左右可回本，比值為12；而二樓就可以設置為9%，即11年左右回本，比值為11。依此類推，3、4、5樓分別可設置為10%、11%、12%的回報率，比值為10、9、8等以吸引投資者對較高樓層的購買。而當使用權(quán)銷售時，主要對象是針對經(jīng)營戶的。他們對樓層產(chǎn)品定位的要求較高，因此三者間相應的比值就比較均衡，差距也就不大。(三)價差1.位置差位置差：如同住宅的視野差、朝向差一樣，位置差也是相應乘以系數(shù)，在住宅中系數(shù)一般較小，但在商業(yè)市場中，系數(shù)價差就很大，具體在招商中利用系數(shù)還可以進行租控或銷控調(diào)整。在基價的基礎上，由于攤位布局的優(yōu)劣，會出現(xiàn)“金角銀邊”現(xiàn)象。參量就是位置差，在電梯口、主通道等人流量大、標識性明顯的位置，其價值就大，因而要相應地乘以系數(shù)，它類似于住宅的系數(shù)標準。在同質(zhì)的情況下，電梯口攤位的價位是普通攤位的兩倍，即乘以2，主通道把角則為1.5倍，其余的可設定為1，但絕不可以出現(xiàn)小于1的情況，也就是系數(shù)的底價就為1。在一個直線型通道的市場中，兩頭把角（頭攤）因展示面的關(guān)系較優(yōu)。另一個就是黃金點，即0.618處的攤位位置，也是相對比較好的。2.面積差面積差與住宅一樣，在產(chǎn)權(quán)商鋪或十年使用權(quán)中，考慮到要以總價與面積之間的配比關(guān)系，來鎖定投資者的總款要求，所以銷控中要對面積差進行系數(shù)調(diào)整，此系數(shù)的波動比較小，一般不會超過1.5。3.層差如果出現(xiàn)多樓層，在同質(zhì)的情況下，層差即為1/2，即2層是1層的一半，如果垂直運輸良好，則層差小。如果市場各層的規(guī)模、業(yè)態(tài)不同，層差也應相應地調(diào)整，不可死按1/2的標準。如果樓面越小，垂直運輸越差，則層差越大；反之垂直運輸越好，則層差就越小。如果樓大，垂直運輸差，層差就大；反之垂直運輸好，則層差相應會小些。在層差中一樓最高，地下1層可與3層相當（拋去業(yè)態(tài)差）。也有因為地域歷史的淵源，其他樓層反而較好，例如山西大同市東關(guān)商圈就認為服裝在２層比１層更好，在山西朝陽路郝莊精品服裝城中，則認為樓層越高越好，因而4、5、6層反而比1、2、3層好。具體在使用中，在有關(guān)區(qū)域認同特殊性的問題上，一定要慎重對待層差。4.業(yè)態(tài)差由于各樓層業(yè)態(tài)有所區(qū)別，因而單位利潤率大的，其業(yè)態(tài)就可以彌補樓層差。如表3-6某市場業(yè)態(tài)樓層價格表。不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)利潤不同，對市場租金的承受力也不同，如鞋包的行業(yè)利潤一般大于服裝，服裝中男裝又大于女裝，（但男裝的總量一般小于女裝）；又如小百貨業(yè)態(tài)中飾品、化妝品的行業(yè)利潤較高，（但化妝品行業(yè)進程最短，在二級城市中它已完成進程，只有在人均收入600元/月左右的城市才會生存，）其次文化用品的行業(yè)利潤也較高，而工藝禮品、襪子等行業(yè)的利潤就較低。行業(yè)利潤的