監(jiān)獄物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)承諾及保障措施

監(jiān)獄物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)承諾及保障措施目錄第一節(jié)項(xiàng)目服務(wù)承諾 1第二節(jié)項(xiàng)目服務(wù)保障措施 5一、建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)行體系 5二、科學(xué)的人力資源管理體系 9三、嚴(yán)密的安全管理和保密體系 10四、人、財(cái)、物的有力保障 11五、提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理保障能力 12六、高效的監(jiān)獄工作人員管理和信息處理平臺(tái) 13第三節(jié)各項(xiàng)管理實(shí)施措施 15一、項(xiàng)目管理運(yùn)行措施 15二、房屋及配套設(shè)施、公用設(shè)施、場所管理措施 16三、停車場、道路管理措施 16四、機(jī)電設(shè)備管理措施 17五、設(shè)施設(shè)備急修措施 18六、設(shè)備返修措施 18七、零星、小修質(zhì)量管理措施 18八、綠化管理措施 19九、衛(wèi)生保潔措施 19十、資料保存措施 20十一、治安管理措施 20十二、消防管理措施 20十三、人員培訓(xùn)措施 21十四、投訴處理措施 21十五、違章處理措施 22十六、溝通服務(wù)措施 22第一節(jié)項(xiàng)目服務(wù)承諾一、項(xiàng)目服務(wù)承諾內(nèi)容本服務(wù)承諾提供了我公司對(duì)XX監(jiān)獄進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基本要求與標(biāo)準(zhǔn)，本服務(wù)承諾指標(biāo)依據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》標(biāo)準(zhǔn)制訂。我公司承諾：無因管理原因發(fā)生重大治安、刑事案件、火災(zāi)發(fā)生率為0。服務(wù)滿意率達(dá)95%以上。針對(duì)監(jiān)獄物業(yè)的重要性和特點(diǎn)，我公司承諾接管XX監(jiān)獄的物業(yè)管理工作后一切服務(wù)內(nèi)容有條不紊地開展；深化XX監(jiān)獄物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象，確保監(jiān)獄工作人員滿意率達(dá)95%以上。（一）承接物業(yè)管理之前與委托方簽訂的物業(yè)管理合同。（二）管理區(qū)域有常設(shè)機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理事務(wù)所為用戶提供24小時(shí)服務(wù)。（三）事務(wù)所設(shè)立專門服務(wù)電話，接受用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求、報(bào)修、求助、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。（四）物業(yè)管理事務(wù)所標(biāo)識(shí)清晰，辦公環(huán)境安靜、整潔、有序。（五）服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶公布。（六）服務(wù)人員休息室有序、整潔。（七）物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)有保安值守。（八）服務(wù)人員統(tǒng)一配置專門服裝。（九）保安人員配置對(duì)講機(jī)等安防工具。（十）每個(gè)樓層配備有垃圾收集、果皮箱。（十一）應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。（十二）管理資料辦公樓監(jiān)獄工作人員資料完善、齊全，所有工作人員聯(lián)系方式清晰，完整率、準(zhǔn)確率達(dá)100%。實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，發(fā)生變更后一周內(nèi)予以完善。（十三）房屋及共用設(shè)施、設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)。（十四）各種物業(yè)管理資料、記錄分類保存，失效的資料有作廢標(biāo)識(shí)或銷毀記錄。更改有更改人及審批人簽名。（十五）設(shè)備管理建立設(shè)備24小時(shí)管理制度、操作規(guī)程，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整；建立健全設(shè)備管理臺(tái)賬、計(jì)量器具及維保工具臺(tái)賬和技術(shù)性文件資料明細(xì)表，完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%；建立備品備件臺(tái)賬，備品備件擺放整齊，定期檢查，不變質(zhì)、變形，保證隨時(shí)提供設(shè)備維修；各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，符合設(shè)備要求；潤滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)；設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。（十六）消防系統(tǒng)消防設(shè)施配備齊全、完好率100%，可隨時(shí)啟用，無火災(zāi)安全隱患；消防器材標(biāo)識(shí)清晰，按規(guī)定懸掛，不超過保質(zhì)期；消防箱標(biāo)識(shí)完好清晰，消防栓閥座不固死，水龍帶無破損和漏水現(xiàn)象；消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水；消防泵運(yùn)行正常，壓力表正常；水池（箱）進(jìn)口、出口和浮標(biāo)功能正常，清洗水池（箱）要預(yù)警并標(biāo)識(shí)，清洗，盡快達(dá)到規(guī)定水量；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，建立義務(wù)消防隊(duì)，明確消防責(zé)任人，簽訂責(zé)任書；消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時(shí)可以啟用，中心24小時(shí)值守操作，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整，日、周、月檢記錄完整。（十七）給排水系統(tǒng)具有“二次供水設(shè)施許可證”和“二次供水衛(wèi)生合格證”；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查，低位水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖，水表房、管道井房上鎖，供水設(shè)備操作人員持有健康證。二次供水、蓄水設(shè)備設(shè)施及周圍環(huán)境無雜物、無二次污染隱患。水泵油標(biāo)、軸承溫度、出水壓力等保持正常，每日巡檢兩次，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)日處理。閥門、管道等二次供水設(shè)施無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無脫漆、銹蝕現(xiàn)象。每周進(jìn)行一次檢查記錄完整。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題及日處理，各類閥門開閉靈活。水泵運(yùn)行正常，遇故障在15分鐘趕到現(xiàn)場，無大面積跑水、泛水現(xiàn)象；非正常停水不超過48小時(shí)，設(shè)備完好率達(dá)95%以上，冬季前供水管道及配件做好防凍措施，水表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。制定停水及事故處理方案；限水、正常停水提前24小時(shí)通知用戶，自來水公司未通知除外。排水、排污系統(tǒng)通暢無阻塞外溢現(xiàn)象，無積水、浸泡現(xiàn)象，無殘損現(xiàn)象。（十八）供電系統(tǒng)維修管理人員持有專業(yè)上崗證書，各類安全和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。配電房上鎖，標(biāo)識(shí)清晰完好，具有防鼠措施。配電盤、柜器件齊全，接地、運(yùn)行完好；配線絕緣完好可靠；報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。正常限電、停電提前24小時(shí)通告用戶；應(yīng)急恢復(fù)用電在15分鐘內(nèi)完成。供電線路規(guī)范，無私搭亂接現(xiàn)象。高壓配電裝置有明顯隔離網(wǎng)隔離。嚴(yán)格執(zhí)行供電系統(tǒng)管理措施，每日巡檢兩次以上記錄完整；電表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。（十九）弱電系統(tǒng)制定弱電系統(tǒng)工作制度。每月巡檢一次，記錄完整，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)處理。智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好，有記錄并按規(guī)定期限保存。中央空調(diào)系統(tǒng)維修管理人員持有專業(yè)上崗證書，各類安全和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。機(jī)房上鎖，標(biāo)識(shí)清晰完好，機(jī)房具有防鼠措施。正常送、停提前24小時(shí)通告用戶，維修有警示。供電線路規(guī)范，無私搭亂接現(xiàn)象。機(jī)組、閥門、管道等設(shè)施無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。嚴(yán)格執(zhí)行系統(tǒng)管理措施，記錄完整，準(zhǔn)確。每日運(yùn)行及傳動(dòng)部位溫度檢查兩次，保證提前運(yùn)行正常。滿足不定時(shí)供應(yīng)延長。（二十）電梯管理1.日檢衛(wèi)生廳門地勘槽除塵、轎廂門地勘槽除塵、打掃轎廂內(nèi)衛(wèi)生，上下無人運(yùn)行兩次、轎廂在運(yùn)行中無碰撞、轎廂在運(yùn)行中無明顯搖動(dòng)警鈴、照明、呼梯按鈕、顯示、各門鎖、安全觸板等能正常使用。2.周檢每周檢查衛(wèi)生情況，并做保養(yǎng)。檢查門開關(guān)靈活、內(nèi)呼指令（指示燈、到站?？浚┱＃I廂照明風(fēng)扇良好正常使用、安全回路、控制屏信號(hào)燈指示正常、零部件無漏電現(xiàn)象、配電盤空開正常及螺旋保險(xiǎn)完好。第二節(jié)項(xiàng)目服務(wù)保障措施一、建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)行體系ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系。在監(jiān)獄的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入這三種管理體系，并將這三種管理體系進(jìn)行完全整合，形成一個(gè)全新而充滿活力的整合型管理體系，進(jìn)而制訂綜合的管理方案，進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實(shí)現(xiàn)多種的管理目標(biāo)，從而在監(jiān)獄的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，對(duì)用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且把XX監(jiān)獄創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為XX市一顆亮麗的明珠，同時(shí)，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過程，并按“計(jì)劃——執(zhí)行——檢查——處理”四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們整合型管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開展每項(xiàng)工作，應(yīng)先有設(shè)想或計(jì)劃，然后按計(jì)劃去實(shí)施，即執(zhí)行，計(jì)劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整，即核對(duì)檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒有解決的問題反映給下一個(gè)循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。（一）ISO9000質(zhì)量管理體系本物業(yè)公司于XX年通過ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，ISO9000質(zhì)量管理體系對(duì)公司對(duì)監(jiān)獄所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序化，通過月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段，嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品地提供及監(jiān)獄工作人員滿意程度，使得各項(xiàng)工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入監(jiān)獄，保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。（二）ISO14000環(huán)境管理體系目前在各地建設(shè)規(guī)劃中，涉及到生態(tài)環(huán)境方面，“零排放系統(tǒng)”理念被一再提及并倡導(dǎo)。所謂“零排放系統(tǒng)”，也就是在生產(chǎn)和消費(fèi)過程中形成一個(gè)“資源——產(chǎn)品——再生資源”的物質(zhì)循環(huán)使用過程，最大限度減少廢棄物向外界排放，使其外排量無限接近于“零”。僅從廢棄物的循環(huán)利用來說，“零排放系統(tǒng)”就是循環(huán)經(jīng)濟(jì)要達(dá)到的最終目的?；谌缟峡紤]，本物業(yè)公司將在XX監(jiān)獄通過ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證并采用其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理。ISO14000環(huán)境管理體系是關(guān)于環(huán)境管理方面的一個(gè)體系，它是融合世界上許多發(fā)達(dá)國家在環(huán)境管理方面的經(jīng)驗(yàn)于一身，而形成的一套完整的、操作性強(qiáng)的體系標(biāo)準(zhǔn)。作為一個(gè)有效的手段和方法，該標(biāo)準(zhǔn)在組織原有管理機(jī)制的基礎(chǔ)上建立一個(gè)系統(tǒng)的管理機(jī)制，這個(gè)新的管理機(jī)制不但提高環(huán)境管理水平，而且還可以促進(jìn)組織整體管理水平。我公司將在XX監(jiān)獄力爭通過ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證并采用其標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)生產(chǎn)過程進(jìn)行有效控制，體現(xiàn)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)到最終服務(wù)產(chǎn)品地提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對(duì)環(huán)境的影響因素，（比如垃圾分類的處理程序及受控）。并通過設(shè)定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案以及運(yùn)行控制對(duì)重要的環(huán)境因素進(jìn)行控制，有效地促進(jìn)減少污染，節(jié)約資源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項(xiàng)環(huán)境費(fèi)用（投資、運(yùn)行費(fèi)、賠罰款、排污款）。從而明顯地降低成本，不但獲得環(huán)境效益，而且可獲得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。在XX監(jiān)獄通過ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證并實(shí)施其管理標(biāo)準(zhǔn)，首先符合XX市政府提出的“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”概念，為XX市建立一個(gè)“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”生態(tài)城市具有不可估量的垂范意義和深刻影響。另一方面，也順應(yīng)國際和國內(nèi)在環(huán)境方面越來越高的要求，不受國內(nèi)外在環(huán)保方面的制約，而且可以優(yōu)先享受國內(nèi)外在環(huán)保方面的優(yōu)惠政策和待遇，有效地促進(jìn)組織環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展，對(duì)于提升XX政府公眾形象、招商引資等都具有不可估量的積極意義。（三）OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系：二十世紀(jì)八十年代以來，隨著國際社會(huì)對(duì)職業(yè)安全問題的日益關(guān)注，以及ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系在世界各國得到廣泛認(rèn)可與成功實(shí)施，一些發(fā)達(dá)國家率先開展研究及推廣職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系的活動(dòng)。目前國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）正著手研究和討論職業(yè)健康與安全管理體系標(biāo)準(zhǔn)化問題，許多國家也相應(yīng)建立了自己的工作小組開展這方面的研究，并在本國或所在地區(qū)發(fā)展這一標(biāo)準(zhǔn)。例如，英國頒布《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系指南》國家標(biāo)準(zhǔn)；美國工業(yè)協(xié)會(huì)制定了《職業(yè)安全體系》的指導(dǎo)性文件；日本工業(yè)安全協(xié)會(huì)提出了《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系導(dǎo)則》；挪威船級(jí)社制定了《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》。此后，由全球數(shù)家最知名的標(biāo)準(zhǔn)制度研究、認(rèn)證機(jī)構(gòu)——BSI、DNV、SGS、BVQI、NSAI、AS/NZ、UNE、LRQA、SABS等13個(gè)組織共同頒布了職業(yè)健康與安全衛(wèi)生評(píng)估系列（OHSAS）標(biāo)準(zhǔn)，即OHSASXXXX1：《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系——規(guī)范》，OHSASXXXX2：《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系——OHSASXXXX1實(shí)施指南》，成為目前國際社會(huì)普遍采用的職業(yè)健康與安全認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，工作人員與監(jiān)獄工作人員之間的接觸必不可少。因此，我們將通過OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生，也為監(jiān)獄工作人員創(chuàng)造一個(gè)更為健康和安全的環(huán)境。二、科學(xué)的人力資源管理體系物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務(wù)”，物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向監(jiān)獄工作人員提供服務(wù)的過程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果，公司在XX監(jiān)獄的物業(yè)管理中，對(duì)人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。（一）定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。（二）保安人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。（三）實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶”制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步，著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神，提高整體管理水平，增強(qiáng)凝聚力，使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。（四）科學(xué)培訓(xùn)。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論，讓員工隨時(shí)掌握行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外較新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。（五）崗位“動(dòng)態(tài)”管理，競爭上崗，激勵(lì)員工求知上進(jìn)。（六）內(nèi)部職稱評(píng)定?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。（七）崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪、保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。三、嚴(yán)密的安全管理和保密體系（一）以“外弛內(nèi)張”為原則，以治安管理、消防管理、車輛管理、保密管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全安排，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。（二）重大活動(dòng)、按性質(zhì)采取一級(jí)加強(qiáng)保衛(wèi)、二級(jí)保衛(wèi)、三級(jí)保衛(wèi)等三種方案。（三）治安狀態(tài)管理：根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)到位，通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào)，確保及時(shí)、迅速、有效地處理各類異常情況。（四）消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范，制訂實(shí)施重點(diǎn)部位的消防管理措施。（五）保密管理1.所有員工均要接受《中華人民共和國保守國家秘密法》的專門培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。2.對(duì)重要場所進(jìn)行有效的管制，限定進(jìn)入權(quán)限。3.對(duì)可能造成泄密的設(shè)備設(shè)施維修施工事先經(jīng)管理處批準(zhǔn)，并由物業(yè)管理處派專人現(xiàn)場監(jiān)管。4.物業(yè)管理人員撿到的具有秘密性的內(nèi)部文件、資料、一律上交XX機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門處理，廢舊文件定點(diǎn)存放，定點(diǎn)監(jiān)控銷毀。5.將保密管理納入公司的整合型管理體系中，并定期進(jìn)行考核。6.物業(yè)管理檔案資料按保密等級(jí)分類存放和使用。四、人、財(cái)、物的有力保障（一）實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略委派精銳骨干組成監(jiān)獄專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，我們將委派現(xiàn)任我公司項(xiàng)目經(jīng)理、具有打造“精品”物業(yè)經(jīng)驗(yàn)、組織能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的同志出任XX監(jiān)獄物業(yè)管理處的經(jīng)理、委派具有精湛技術(shù)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任監(jiān)獄的物業(yè)管理處技術(shù)總工程師，從公司現(xiàn)有十多個(gè)管理處中抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干，組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專業(yè)技術(shù)齊全的高效團(tuán)隊(duì)。（二）配置齊全、先進(jìn)的監(jiān)獄物業(yè)管理設(shè)備，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。公司經(jīng)過十年的良性運(yùn)作，具備了一定的資金實(shí)力和物質(zhì)基礎(chǔ)，XX監(jiān)獄將作為公司的管理重點(diǎn)之一，重點(diǎn)保障。五、提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理保障能力正式進(jìn)駐后，立即完成機(jī)電設(shè)備檔案及可操作性強(qiáng)的管理方案，制度，確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。（一）設(shè)施設(shè)備日常管理要點(diǎn)1.預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。2.對(duì)設(shè)備做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”?！叭谩奔从煤?、修好和管理好重要設(shè)備；“四會(huì)”即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。3.實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護(hù)相結(jié)合的方式，以專業(yè)修理為主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)和小修。4.完善設(shè)備管理和定期維修制度。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。5.修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修材料費(fèi)用。6.制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案，確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時(shí)及時(shí)有序處理。六、高效的監(jiān)獄工作人員管理和信息處理平臺(tái)本物業(yè)公司多年來一直把“以監(jiān)獄工作人員為中心”，追求最高程度監(jiān)獄工作人員滿意率作為不懈努力的工作目標(biāo)。在XX監(jiān)獄物業(yè)管理項(xiàng)目中，本物業(yè)公司將一如既往關(guān)注監(jiān)獄工作人員需求，通過定期回訪、隨時(shí)溝通等方式在第一時(shí)間了解監(jiān)獄工作人員的服務(wù)需求與服務(wù)咨詢，并以本物業(yè)公司的24小時(shí)監(jiān)獄工作人員投訴中心配合本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，力爭讓監(jiān)獄工作人員獲得滿意服務(wù)。物業(yè)的所有使用人是外部監(jiān)獄工作人員，員工是內(nèi)部監(jiān)獄工作人員，正確處理好這兩種監(jiān)獄工作人員，及時(shí)處理各種信息，實(shí)現(xiàn)員工滿意，監(jiān)獄工作人員、用戶滿意。具體方法如下：（一）實(shí)施監(jiān)獄工作人員滿意戰(zhàn)略以監(jiān)獄工作人員為中心，把監(jiān)獄工作人員的需求（包括潛在的需求）作為我們物業(yè)管理服務(wù)工作的輸入，在服務(wù)中最大限度地使監(jiān)獄工作人員感到滿意。（二）構(gòu)建數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站擬構(gòu)建集知識(shí)、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)——數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建用戶頻道，內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)用戶、公司、物業(yè)管理處三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理，通過用戶頻道，用戶可把自己的意見或需求（如報(bào)修、投訴等），直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)管理處協(xié)調(diào)、調(diào)度有關(guān)部門落實(shí)，并將落實(shí)反饋給監(jiān)獄工作人員。通過內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時(shí)了解，監(jiān)督、控制各部門，物業(yè)管理處的管理情況，在管理處中，通過內(nèi)部局域網(wǎng)連接，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和物業(yè)管理自動(dòng)化。同時(shí)，公司可通過網(wǎng)站，對(duì)現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運(yùn)行和管理問題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到“運(yùn)籌帷幄，決勝千里”，在數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站上，我們還將設(shè)立公司物業(yè)公司形象宣傳區(qū)，公司物業(yè)管理展示區(qū)，服務(wù)展示區(qū)，社區(qū)文化，生活常識(shí)，物業(yè)管理法規(guī)園地等功能區(qū)，方便用戶了解物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，并可通過網(wǎng)站獲取各種服務(wù)。（三）建立監(jiān)獄工作人員服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)1.設(shè)立監(jiān)獄工作人員服務(wù)中心管理處專設(shè)監(jiān)獄工作人員服務(wù)中心，與XX物業(yè)公司已設(shè)立的省唯一一家24小時(shí)值守的監(jiān)獄工作人員投訴中心聯(lián)網(wǎng)，并在各功能區(qū)各設(shè)立一個(gè)物業(yè)管理信息卡發(fā)放和收集點(diǎn)，用戶可通過網(wǎng)絡(luò)、電子郵件、電話、面談或填寫信息卡等多種形式提出需求信息，服務(wù)中心根據(jù)需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)管理處各個(gè)職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，高速反饋，處理用戶的意見和需求。2.建立用戶信息庫，注重監(jiān)獄工作人員導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新將監(jiān)獄工作人員的各類需求信息依照不同類別儲(chǔ)存于計(jì)算機(jī)中，每月將用戶需求、回訪結(jié)果利用科學(xué)的方法進(jìn)行深入細(xì)致的統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)分析結(jié)果不斷創(chuàng)新調(diào)整工作思路和工作方法，最大限度地滿足用戶的需求，不斷提升我們的服務(wù)水平，隨著社會(huì)的發(fā)展，科技的進(jìn)步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展之路，監(jiān)獄工作人員導(dǎo)向正逐漸取代監(jiān)獄導(dǎo)向，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前監(jiān)獄，更在于監(jiān)獄工作人員對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在的需求，監(jiān)獄的物業(yè)管理服務(wù)，將趨于更新、更高的科技、文化和信息含量，不僅僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到”，更要求服務(wù)上品位，講科學(xué)，有文化內(nèi)涵和真新穎感。所以，物業(yè)管理服務(wù)需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新，我們需借助各種知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作，使物業(yè)管理工作更具活力，更具新意。第三節(jié)各項(xiàng)管理實(shí)施措施一、項(xiàng)目管理運(yùn)行措施1.應(yīng)用現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2.各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、管理工作流程完善。3.建立健全持續(xù)有序的全員、全方位、全過程的規(guī)范化管理模式，在管理空間上消滅盲區(qū)和死角，時(shí)間上消滅空檔和斷點(diǎn)，形成嚴(yán)密、高效、科學(xué)的管理格局。4.制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃、實(shí)施方案，并落實(shí)到各部門和各具體責(zé)任人。5.配備資料檔案管理人員，實(shí)行物業(yè)檔案資料的系統(tǒng)化、電腦化、科學(xué)化管理。二、房屋及配套設(shè)施、公用設(shè)施、場所管理措施1.根據(jù)監(jiān)獄的具體情況，參考國家和省有關(guān)法律、法規(guī)（地方性法規(guī)），編制房屋本體維修，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及配套設(shè)施、公用設(shè)施場所大、中修及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)獄工作人員委員會(huì)審批后實(shí)施。2.將房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，由專人控制質(zhì)量，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡視和定期巡查相結(jié)合。3.針對(duì)房屋建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及配套設(shè)施材料的特性，進(jìn)行科學(xué)地維護(hù)、保養(yǎng)，延長其使用壽命。4.嚴(yán)格裝修審批、登記、驗(yàn)收制度，對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及房屋建筑及配套設(shè)施安全的行為。5.每年由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)房屋及配套設(shè)施、公用設(shè)施場所勘查、鑒定一次，根據(jù)勘查、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。6.公用設(shè)施場所管理制度規(guī)范，執(zhí)行到位，建立管理人員人人監(jiān)督機(jī)制。三、停車場、道路管理措施1.制訂完善的停車場管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行。2.指定專人對(duì)停車場、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)，按規(guī)定巡視檢查，維護(hù)保養(yǎng)記錄建檔備查。3.通過有效手段有效控制外來車輛隨便進(jìn)入停車（庫）。4.制定停車場管理規(guī)定，指定人員對(duì)停車場及配套設(shè)施進(jìn)行巡視檢查、定期保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。5.加強(qiáng)對(duì)停車場（庫）的巡視檢查力度，嚴(yán)格禁止閑雜人員進(jìn)入停車場（庫）。6.做好車輛安全防范宣傳工作，及時(shí)提醒車主鎖好車門窗，不給犯罪分子可乘之機(jī)。7.加強(qiáng)對(duì)停車場（庫）的安全監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑分子立即進(jìn)行阻攔盤查。8.嚴(yán)格落實(shí)停車場（庫）管理崗位責(zé)任制。四、機(jī)電設(shè)備管理措施1.把主要機(jī)電設(shè)備分包給專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并按程序文件要求對(duì)分包商的工作全過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和質(zhì)量控制。2.主要機(jī)電設(shè)備的日常巡視維護(hù)由各系統(tǒng)責(zé)任人負(fù)責(zé)，同時(shí)加強(qiáng)技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。3.所有技術(shù)工人全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)值班制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。4.利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能，借助先進(jìn)的儀器、儀表和科學(xué)的管理手段，正確使用、精心保養(yǎng)、定期維護(hù)好設(shè)備，保證設(shè)備安全、優(yōu)質(zhì)、高效運(yùn)行。5.制定各系統(tǒng)應(yīng)急處理方案。五、設(shè)施設(shè)備急修措施1.以優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)為宗旨，物業(yè)管理處設(shè)立服務(wù)電話并向監(jiān)獄工作人員公開，實(shí)行24小時(shí)值班制度，受理各類零修、急修申報(bào)。2.接到急修任務(wù)，維修人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場并立即處理。零修任務(wù)及時(shí)完成；一般問題當(dāng)班處理好；當(dāng)班處理不了的問題對(duì)監(jiān)獄工作人員應(yīng)有交代，同監(jiān)獄工作人員共同協(xié)商處理措施并限時(shí)完成。3.實(shí)行首問責(zé)任制，由接到報(bào)修申請(qǐng)或在日常巡視、定期巡查中發(fā)現(xiàn)問題的人員負(fù)責(zé)督促相關(guān)職能人員進(jìn)行維修并負(fù)責(zé)回訪。4.根據(jù)配套設(shè)備、設(shè)施的特點(diǎn)，從合格供應(yīng)商處采購一定數(shù)量常用備件和材料做好儲(chǔ)備，以備急用。六、設(shè)備返修措施1.加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。2.實(shí)行分項(xiàng)目工程師負(fù)責(zé)制，有針對(duì)性地提高維修人員的專業(yè)技能。3.維修工作效率、維修質(zhì)量與維修人員的工作業(yè)績考核掛鉤。4.對(duì)工程全過程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。5.對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行分項(xiàng)檢查，嚴(yán)格把好質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)。七、零星、小修質(zhì)量管理措施1.對(duì)零星、小修項(xiàng)目建立回訪制度?；卦L方式多樣化，如上門回訪、電話回訪、網(wǎng)上回訪等。2.利用計(jì)算機(jī)建立維修回訪檔案。3.管理處經(jīng)理定期對(duì)監(jiān)獄工作人員進(jìn)行專訪。八、綠化管理措施1.實(shí)行全員管理，每一位員工都有責(zé)任對(duì)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，積極開展宣傳工作，人人有義務(wù)對(duì)損壞綠化的行為進(jìn)行制止，并認(rèn)真聽取監(jiān)獄工作人員意見，接受監(jiān)獄工作人員監(jiān)督。2.嚴(yán)格審核綠化工作計(jì)劃，內(nèi)容包括時(shí)間要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.根據(jù)各種植物的生長特性，制定科學(xué)的日常養(yǎng)護(hù)、維護(hù)計(jì)劃，并結(jié)合實(shí)際情況認(rèn)真實(shí)施；根據(jù)周圍的環(huán)境和人文特點(diǎn)修剪具有藝術(shù)性的造型。4.每周對(duì)綠化工作完成情況、工作質(zhì)量進(jìn)行檢查、考核。九、衛(wèi)生保潔措施1.清潔區(qū)域分包到人，實(shí)行定崗、定時(shí)、定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)污染及時(shí)科學(xué)地處理。2.垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染。3.定期進(jìn)行消殺。4.杜絕亂張貼現(xiàn)象。5.管理員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理。6.加強(qiáng)環(huán)保建設(shè)的宣傳工作，對(duì)破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為及時(shí)制止。十、資料保存措施1.房屋及配套設(shè)備設(shè)施檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善。2.房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)完整。3.日常管理資料完整，分類明確，查閥方便。4.建立健全的檔案資料借閱審批、登記制度。十一、治安管理措施1.執(zhí)行24小時(shí)保安巡查制度，實(shí)