02-大灣區(qū)“工業(yè)上樓”產(chǎn)品研究與實(shí)踐思考

12301“工業(yè)上樓”尚未有統(tǒng)一定義不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進(jìn)行生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)為在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、辦公設(shè)計(jì)的新型工業(yè)樓宇模式。從部署文件來(lái)看，只要是屬于非單層、生產(chǎn)研發(fā)復(fù)合利用的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)即符合“工業(yè)上樓”的特征。通常認(rèn)知深圳集中在泰華梧桐島天安云谷萬(wàn)科云城科興科技園僑城坊M0創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房探索-傳統(tǒng)制造業(yè)外遷轉(zhuǎn)移佛山市場(chǎng)試水深圳舊改初探東莞后來(lái)居上深圳重新站位灣區(qū)全面開花20052012201820222023松湖智谷寮步智慧谷坪山新能源汽車產(chǎn)業(yè)園寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園東莞佛山珠海順德天富來(lái)國(guó)際寶安全至科技創(chuàng)新園工業(yè)城華訊產(chǎn)業(yè)園灣區(qū)智谷黃花嶺工業(yè)上

新橋東先進(jìn)制樓項(xiàng)目

造園區(qū)惠州肇慶中山東莞借勢(shì)，“工業(yè)

深圳重拾

“先進(jìn)制引入港資合作開展村工業(yè)園改造，首創(chuàng)“商品廠房”，容積率從0.35提升到2.8深圳城市更新“工改工”和“工業(yè)用地提容”政策下的市場(chǎng)化產(chǎn)物，位于寶安107國(guó)道傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶，誕生深圳首個(gè)制造業(yè)上樓項(xiàng)目，最高23層。灣區(qū)各地全面學(xué)習(xí)深圳，政策頻出，加快推進(jìn)“工業(yè)上樓”以圖破解土地約束和產(chǎn)業(yè)升級(jí)雙重困境。上樓”快速發(fā)展造”，20+8，每年2000萬(wàn)方京津冀城鎮(zhèn)群疏導(dǎo)非首都職能后，對(duì)“離不開、走不遠(yuǎn)”的既有產(chǎn)業(yè)，依托周邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以“工業(yè)上樓”的模式保留升級(jí)，以局地實(shí)踐為主。北京經(jīng)開區(qū).天空之境產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)環(huán)渤海城鎮(zhèn)群“工業(yè)上樓”起步較早，以青島為代表，已形成開工一批、竣工一批、儲(chǔ)備一批的梯次化推進(jìn)格局，已落地裝配式、坡道上樓等先鋒嘗試。青大工業(yè)園中德生態(tài)園長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群以蘇州學(xué)習(xí)新加坡“堆疊廠房”起步，近期上海、杭州政策出臺(tái)加速，臺(tái)州、昆山等傳統(tǒng)制造業(yè)重鎮(zhèn)依托城市更新啟動(dòng)試點(diǎn)研究。蘇州工業(yè)園-騰飛新蘇工業(yè)坊珠三角城鎮(zhèn)群以環(huán)灣城市為核心，全面鋪開，政策、市場(chǎng)雙向驅(qū)動(dòng)，實(shí)踐案例密集程度高、產(chǎn)品創(chuàng)新性強(qiáng)。2021年7月21日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知（47條）》——全國(guó)“工業(yè)上樓”

升溫提速，年度熱點(diǎn)！歐美國(guó)家土地緊約束壓力相對(duì)較小，工業(yè)上樓主要體現(xiàn)為城市舊工業(yè)區(qū)復(fù)興、制造業(yè)內(nèi)核重塑，體現(xiàn)形式為先進(jìn)制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的融合。歐美亞太香港-工業(yè)大廈活化為商廈、數(shù)據(jù)中心、藝術(shù)中心、迷你倉(cāng)儲(chǔ)等美國(guó)布魯克林造船廠通過(guò)城市更新成為紐約智能制造主要承載區(qū)新加坡-兀蘭騰飛（2000）-MAPEX工業(yè)園(2016)?

堆疊式廠房（9層）?

貨車上樓?

強(qiáng)政策引導(dǎo)?

為大型綜合性園區(qū)保留制造環(huán)節(jié)，促成產(chǎn)研一體?

生活配套與生產(chǎn)空間混合布局，垂直分布香港從上世紀(jì)50年代起步，已經(jīng)歷興起-繁榮-消退-更新活化的完整歷程韓國(guó)-公寓式工廠大灣區(qū)主要城市“工業(yè)上樓”產(chǎn)品參數(shù)規(guī)定大灣區(qū)主要“工業(yè)上樓”項(xiàng)目分布02“工業(yè)上樓”五要素模型主要城鎮(zhèn)群和城市已發(fā)布的鼓勵(lì)上樓產(chǎn)業(yè)內(nèi)容清單《深圳市光明區(qū)“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指南》工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)垂直布局意向:

上研發(fā)、中組裝、下生產(chǎn)，上下樓即上下游生產(chǎn)制造上樓一般以不超過(guò)70米為宜（設(shè)備吊裝吊臂長(zhǎng)度），通常在12層以下。7500720070006500600055005000450040006200590054005300

5300

5300520051004900

490048001F

2F

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11F

12F惠州仲愷某12層工業(yè)大廈每層銷售價(jià)格變化傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳某城市更新項(xiàng)目：“工業(yè)上樓”城市更新項(xiàng)目允許提供30%住宅用作經(jīng)濟(jì)平衡，必然呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園與居住社區(qū)毗鄰甚至兼用配套，要求“工業(yè)上樓”新型產(chǎn)業(yè)園必須社區(qū)化。工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套宿舍配套商業(yè)配套浙江臺(tái)州黃巖某舊改項(xiàng)目：原規(guī)劃為工改居，現(xiàn)考慮按“工業(yè)上樓”

保留都市產(chǎn)業(yè)，提質(zhì)增效。用地毗鄰城市中心、周邊生態(tài)景觀資源優(yōu)越、居住氛圍成熟，必須按產(chǎn)業(yè)社區(qū)規(guī)劃建設(shè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、三生合一?！吧蠘恰焙蟮漠a(chǎn)業(yè)社區(qū)清潔生產(chǎn)、用地緊湊集約、生產(chǎn)生活配套完善、環(huán)境品質(zhì)提升，和城市融為一體。經(jīng)濟(jì)型分段組合型堆疊組合型分段型區(qū)間定位層高范圍樓層荷載適配產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)各類輕生產(chǎn)、工藝設(shè)計(jì)與測(cè)試環(huán)節(jié)12F11F4-4.5M0.6-0.8T（4.2M為主流參（0.65T為主流參數(shù)）數(shù)）輕型生產(chǎn)10F9F8F7F6F5-12F新一代通信設(shè)備芯片設(shè)計(jì)及測(cè)試、光模塊制造等高端醫(yī)療器械醫(yī)療耗材生產(chǎn)、3D打印環(huán)節(jié)等新材料LCP/MPI生產(chǎn)、半導(dǎo)體陶瓷基板等新材料部分組裝及調(diào)試環(huán)節(jié)4-5M（4.5M為主流參數(shù)）0.65-0.85T（0.8T為主流參數(shù)）上下游產(chǎn)鏈及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的輕型生產(chǎn)、中試、試驗(yàn)型小產(chǎn)線生產(chǎn)、研發(fā)辦公超高清視頻顯示ITO玻璃、SMT裝配車間智能裝備電位器生產(chǎn)、可旋轉(zhuǎn)碼盤生產(chǎn)等生物醫(yī)藥合成生物實(shí)驗(yàn)與研發(fā)、生物藥品制造等5F4F3F2F各類器械生產(chǎn)、封裝、裝配環(huán)節(jié)中型生產(chǎn)2-4F4.5-6M1-1.5T（5M為主流參數(shù)）（1.2T為主流參數(shù)）對(duì)荷載、層高有一定要求的中游核心生產(chǎn)新一代通信設(shè)備集成電路、芯片封裝工序等智能裝備大部分生產(chǎn)環(huán)節(jié)智能傳感器各類傳感器生產(chǎn)、大部分封裝環(huán)節(jié)等各類涉及重型設(shè)備的生產(chǎn)環(huán)節(jié)重型生產(chǎn)6-9M1.5-3T1F1F（7-8M為主流參數(shù)）

（2T為主流參數(shù)）（通用型高層廠房，不涉及特殊定制或?qū)I(yè)型高層廠房）超高清視頻顯示顯示面板制造、PCB、手機(jī)鏡頭等新材料高頻覆銅板生產(chǎn)、半導(dǎo)體材料環(huán)氧樹脂等安全節(jié)能環(huán)保造紙、包裝、大型塑料生產(chǎn)、熔斷等環(huán)節(jié)（右側(cè)產(chǎn)業(yè)類別來(lái)源于《深圳市光明區(qū)“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指南》

“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)目錄）核心要素創(chuàng)新設(shè)計(jì)：分區(qū)貨梯貨品轉(zhuǎn)運(yùn)空間核心要素包括:首層裝卸貨平臺(tái)+裝卸停車位+垂直貨梯+層內(nèi)貨梯廳+吊裝口吊裝口貨梯廳

吊裝口位置選擇、平時(shí)與用時(shí)形式的切換層內(nèi)貨梯廳貨梯廳

吊裝口貨梯廳是否獨(dú)立、與生產(chǎn)空間、儲(chǔ)藏空間的關(guān)系垂創(chuàng)新設(shè)計(jì)：多首層垂直貨梯貨梯的載重及數(shù)量貨梯廳

吊裝口直貨貨梯廳梯裝卸貨平臺(tái)吊裝口平臺(tái)的尺寸、高度，以及與貨梯的連接裝卸貨停車位車位數(shù)量、尺寸、貨車倒車卸貨順暢便捷產(chǎn)業(yè)定位決定產(chǎn)品面積流水線長(zhǎng)度決定廠房長(zhǎng)度生產(chǎn)線寬度與數(shù)量決定柱網(wǎng)尺度考慮機(jī)電變量開放管道區(qū)域規(guī)劃層面建筑層面廠房選址遠(yuǎn)離振源，如地鐵、高設(shè)備平臺(tái)鐵、工礦等。定量機(jī)電+變量機(jī)電注意防止因柱距過(guò)寬導(dǎo)致自振；考慮加厚樓板、加強(qiáng)結(jié)構(gòu)等手段。被動(dòng)隔振防止建筑結(jié)構(gòu)振動(dòng)對(duì)生產(chǎn)影響減震隔振定量變量做好建設(shè)質(zhì)量管理，杜絕因質(zhì)量問(wèn)題造成振動(dòng)。施工層面產(chǎn)業(yè)篩選技術(shù)隔振定量機(jī)電：標(biāo)準(zhǔn)層給排水、強(qiáng)弱電、暖通、排煙等保障建筑運(yùn)營(yíng)基本的已知機(jī)電條件，宜建筑內(nèi)部布設(shè)管井集中解決。對(duì)振動(dòng)歸類：按對(duì)振動(dòng)的敏感程度分類布局。開放管道區(qū)域主動(dòng)隔振防止機(jī)器設(shè)備振動(dòng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)影響屋面機(jī)電設(shè)備拓展空間減震支架、底座、橡膠、彈簧的技術(shù)手段主動(dòng)隔振。變量機(jī)電：不同企業(yè)工藝需要自行改造的各類煙道、排氣、壓縮機(jī)管道等未知機(jī)電條件，宜在建筑外側(cè)指定區(qū)域預(yù)留條件屋面層變電機(jī)電管道區(qū)域，預(yù)留與屋面機(jī)電設(shè)備拓展空間連接條件加強(qiáng)結(jié)構(gòu)設(shè)備減震支架重型設(shè)備底座投資策略+操盤策略+競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域發(fā)展條件儲(chǔ)備產(chǎn)業(yè)資源運(yùn)營(yíng)策略開發(fā)指標(biāo)研判政策影響研判產(chǎn)品構(gòu)成主力產(chǎn)品選型基本產(chǎn)品參數(shù)配套比例構(gòu)成開發(fā)建設(shè)分期……產(chǎn)業(yè)布局分區(qū)產(chǎn)業(yè)空間適配產(chǎn)業(yè)資源落位……產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)趨勢(shì)研判設(shè)計(jì)條件政策產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目標(biāo)企業(yè)調(diào)研成功經(jīng)驗(yàn)借鑒設(shè)計(jì)單位開展方案設(shè)計(jì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)獲行業(yè)認(rèn)可，招商運(yùn)營(yíng)成績(jī)獲市場(chǎng)認(rèn)可

一期、二期工業(yè)大廈已完成100%去化，其中二期為企業(yè)定制，竣工交付即售罄

已導(dǎo)入企業(yè)百余家，其中國(guó)高46家，專精特新20家，總產(chǎn)值超4億，稅收超千萬(wàn)

GBE辦公建筑大獎(jiǎng)2022“年度最佳產(chǎn)業(yè)園獎(jiǎng)·金獎(jiǎng)”、中國(guó)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城標(biāo)桿（央廣網(wǎng)）惠州星河IMC產(chǎn)業(yè)園7.5m層高(m)首層7.5/其他層4.57層/8層/13層長(zhǎng)頸鹿的高度就是高標(biāo)廠房的態(tài)度層數(shù)柱距(m)8.4*10/8.4*1111m標(biāo)準(zhǔn)層面積(㎡)1200/1500/1900鯨魚的體積就是高標(biāo)廠房的格局惠州·星河IMC以先進(jìn)制造業(yè)為核心，兼具研發(fā)生產(chǎn)、中試檢測(cè)等功能的高端智能制造產(chǎn)業(yè)基地。首層2T、二三層1T、其他層0.8T荷載(T)2T貨運(yùn)每戶2臺(tái)貨梯、3T+5T大象的重量就是高標(biāo)廠房的容量總用地15.6萬(wàn)㎡，總建面46.54萬(wàn)㎡，容積率約3.0；主力產(chǎn)品為12-14層工業(yè)大廈。產(chǎn)品參數(shù)來(lái)自于深入的市場(chǎng)調(diào)研和精準(zhǔn)的客戶把握向上生長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)03生產(chǎn)線全數(shù)字化管理數(shù)字化模型(產(chǎn)品端BIM）（企業(yè)端）產(chǎn)業(yè)園區(qū)智慧運(yùn)維（開發(fā)主體端）能耗使用精確計(jì)劃設(shè)備運(yùn)行高效護(hù)航園區(qū)安全精準(zhǔn)保障星河.南京星河WORLD智慧運(yùn)維系統(tǒng)園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)能力提升2020年4月證監(jiān)會(huì)及發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的958號(hào)文并出臺(tái)配套指引，標(biāo)志國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)展正式啟航。適用行業(yè)：適用于多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，排除商業(yè)、住宅。權(quán)屬合規(guī)：項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰，已經(jīng)履行投資管理、用地、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等行政審批手續(xù)，具備轉(zhuǎn)讓條件。運(yùn)營(yíng)成熟：運(yùn)營(yíng)3年以上，具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力，已經(jīng)產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流與收益，且不依賴于第三方補(bǔ)貼。中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園張江光大園大量國(guó)際資本介入產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)高瓴資本：入股天集產(chǎn)城，成本新基建組。紅杉中國(guó)：募集首支“新基建”基金，投資方向涵蓋新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等。黑石集團(tuán)：2021年黑石參股聯(lián)東旗下子品牌粵浦科技，合作發(fā)展重資產(chǎn)持有型產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)。東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園合肥高新產(chǎn)業(yè)園湖北科投產(chǎn)業(yè)園政策明文鼓勵(lì)利用REITS支持“工業(yè)上樓”項(xiàng)目和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園招商蛇口產(chǎn)業(yè)園已上市產(chǎn)業(yè)園類REITs2023年10月，上海市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》政策；鼓勵(lì)上海園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展基金、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）支持項(xiàng)目建設(shè)。在申請(qǐng)中產(chǎn)業(yè)園類或其他類型項(xiàng)目REITs年

月，首批

支產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募2021

63REITs正式上市；截至

年23

3月，以產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的公募REITS達(dá)到9個(gè)。深圳某國(guó)企擬建食品科技產(chǎn)業(yè)園（——星河產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)服務(wù)輸出，閑置土地盤活）整售部分自持部分操盤思路：城市更新工業(yè)用地提容，提容部分限自持，運(yùn)營(yíng)期滿后以REITs退出自持與可售完全分離獨(dú)立管理、產(chǎn)權(quán)清晰、嚴(yán)控?zé)o效成本

整售部分獨(dú)立布局，包括地下車庫(kù)和配套；

自持部分獨(dú)立布局，架空大板與整售部分分離，保證相關(guān)配建車位、設(shè)備房等配套空間產(chǎn)權(quán)清晰；

擬發(fā)REITS部分僅配置必要生產(chǎn)配套，減少無(wú)效成本，保證運(yùn)營(yíng)收益；

各部分出入口及消防場(chǎng)地均按獨(dú)立設(shè)計(jì)、無(wú)連廊的空間連接，杜絕產(chǎn)權(quán)隱患；

······產(chǎn)品設(shè)計(jì)前置保障資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)珠三角地區(qū)華東地區(qū)蘇州上

海?

2022年11月，蘇州市政府辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效工作的若干意見》，各市區(qū)落實(shí)意見，相繼出臺(tái)具體措施力爭(zhēng)三年內(nèi)推出3000萬(wàn)平方米“智造空間”?

2023年6月，蘇州市政府審議通過(guò)《蘇州市鼓勵(lì)“工業(yè)上樓”工作試點(diǎn)方案》起步提速?

2022年9月《上海市推進(jìn)高端制造業(yè)發(fā)展的若干措施》?

2023年9月《關(guān)于推動(dòng)“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》浙江?

2023年12月《上海市“智造空間”生態(tài)環(huán)境保護(hù)指引（2023年版）》（全國(guó)首份關(guān)于“工業(yè)上樓”的環(huán)保指引文件）嚴(yán)控新增建設(shè)用地，支持工業(yè)用地“上樓下地”?