江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案

江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案2024/3/27江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案報告思維導(dǎo)圖項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略VI體系展示營銷實施客戶分析目標(biāo)下的問題推售及形象策略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案城市屬性徐州是全國鐵路交通樞紐，而睢寧就處在這個交通優(yōu)勢圈內(nèi)。睢寧距徐州80公里，距隴海鐵路40公里，境內(nèi)104國道、寧宿徐高速公路橫貫東西，與連霍高速、京滬高速、京福高速相連，從睢寧到徐州市區(qū)只有50分鐘的車程，到南京僅三個小時，到連云港國際港口一個半小時。國家民航干線機場——徐州觀音機場就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內(nèi)，從縣城到觀音機場只要半個小時。通過境內(nèi)的徐洪河，800噸下貨船可以直通黃金水道——京杭大運河。睢寧位于江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè)城市屬性睢寧縣地處江蘇省西北部，是徐州東南門戶。北臨邳州市，東與宿遷市毗鄰，西南部與安徽泗縣、靈壁接壤。為東部沿海與中部地區(qū)的結(jié)合部和蘇皖邊界地區(qū)的重要節(jié)點城市，江蘇省規(guī)劃建設(shè)三個特大城市圈之一——徐州特大城市圈中“一城兩翼”的重要一翼。睢寧縣縣域總面積1773平方公里，轄16個鎮(zhèn)，一個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全縣人口約130萬人。2006年睢寧縣城建成區(qū)面積約18平方公里，人口約18萬人。有巨山、慶安湖等山水資源，睢寧兒童畫更是享譽海內(nèi)外，被文化部命名為中國“兒童畫之鄉(xiāng)”。2008年，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到127家，個體工商戶達(dá)到1.3萬戶，民營企業(yè)總數(shù)達(dá)到2.6萬家。外商達(dá)到49家；實際利用外資8822萬美元，年均增長19．8％。天虹紡織城、港威制革、益友化工、金博藥業(yè)、益友特鋼、漢韻木業(yè)、鼎鴻激光、神龍巨力、海吉亞生物制藥等一批重大項目落戶睢寧，是睢寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新生力量。全縣基本形成了以紡織、板材、皮革、鋼鐵為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。其中天虹紡織城項目，建設(shè)規(guī)模江蘇第二，全國第三。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案區(qū)域?qū)傩猿鞘卸ㄎ桓鶕?jù)睢寧縣城總體規(guī)劃（2005-2020）要求，將睢寧縣城定位為：睢寧縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫之鄉(xiāng)。城市發(fā)展重點“東進(jìn)、北擴、西展”戰(zhàn)略，重點加快東部市場區(qū)、北部新城區(qū)、西部開發(fā)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進(jìn)南部區(qū)域和老城區(qū)改造。睢寧城市定位于重要的交通節(jié)點和商貿(mào)中心城市，并具有濱河園林特色社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)（1）GDP年均遞增：到2010年為13%左右，2011—2015年為11%左右，2016—2020年為9%左右。（2）縣域總?cè)丝冢旱?010年為137萬，2020為146萬；（3）城市化水平：2010年達(dá)到39%左右，2020年達(dá)到47%左右；（4）市域城鎮(zhèn)人口：2010年為53萬，2020年為69萬；（5）市區(qū)人口規(guī)模：2010年為22萬，2020年為30萬；（6）城市建設(shè)用地：2010年22平方公里，2020年為30平方公里；江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案區(qū)域?qū)傩砸惑w兩翼一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)?！叭S”指兩橫一縱三條城市功能發(fā)展軸。商業(yè)發(fā)展軸：依托老城區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯(lián)片區(qū)級商業(yè)中心形成商業(yè)發(fā)展軸線。公共服務(wù)軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共服務(wù)軸線。中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。項目位于104國道與泰和路的交匯處，屬于城西下邳生活居住片區(qū)“八片區(qū)”城市由綠廊分隔形成八個片區(qū)。下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。位于徐寧路南、小睢河西，主要為高福工業(yè)區(qū)和常青工業(yè)區(qū)配套居住。用地規(guī)模141.3ha，規(guī)劃居住人口5.2萬。元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)；樂園片區(qū)：即市場倉儲區(qū)；潘城片區(qū)：即教育科研集中區(qū)及行政辦公區(qū)；天虹片區(qū)：即文化體育區(qū)；觀音片區(qū)：即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)；高福片區(qū)：即工業(yè)集中區(qū)；常青片區(qū)：規(guī)劃為化工園工業(yè)園區(qū)?！拔逍摹奔胁季中纬上鄬Ψ蛛x的五個功能中心。行政中心：位于徐寧路北濱河公園西側(cè)，集中布置睢寧的行政辦公用地。商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地?？平讨行模何挥谂顺瞧瑓^(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學(xué)校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設(shè)施。文體中心：位于天虹大道西側(cè)，集中布置睢寧大型文化展覽設(shè)施和縣級體育中心。市場物流中心：位于樂園片區(qū)城市東環(huán)路內(nèi)側(cè)，依托生產(chǎn)資料市場以及便利交通條件做大市場，建設(shè)區(qū)域物流中心。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案項目屬性項目四至：項目的東面沿著104國道，有一個加油站，對面為在建金港國際大型300萬平方米家具家居購物市場；項目的南面目前為小型加工企業(yè)，不久將建成休閑娛樂為主的泰和廣場；項目的西面主要是未拆遷的房屋；項目的北面靠著泰和路，對面為民房，規(guī)劃為二期住宅用地。經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地：43129㎡住宅用地：37857㎡商業(yè)用地：5764㎡商業(yè)建筑密度：55%住宅建筑密度：26%住宅容積率：1.7商業(yè)容積率：3.5總建筑面積：71743㎡多層建筑面積:62588㎡商業(yè)建筑面積：13055㎡配套建筑面積：240㎡綠地率：30%地面車位：64個總建筑面積：71743㎡商住項目，小型規(guī)模，以多層住宅為主，沿街商業(yè)為輔江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案城市屬性區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩怨I(yè)交通四線城市睢寧位于江蘇西北部，重要的交通樞紐，紡織、板材、皮革、鋼鐵為支柱產(chǎn)業(yè)1、主城區(qū)邊緣2、城西生活區(qū)1、小型規(guī)模2、配套檔次低總建筑面積：71743㎡商住項目，小型規(guī)模，以多層住宅為主，沿街商業(yè)為輔以“東進(jìn)、北擴、西展”為戰(zhàn)略，形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)項目周邊配套較全，但檔次較低；未來商業(yè)配套和休閑廣場是區(qū)域亮點項目界定：工業(yè)交通型四線城市主城區(qū)邊緣，配套檔次較低及小型規(guī)模的商住項目項目位于104國道與泰和路的交匯處，屬于城西下邳生活居住片區(qū)江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案報告思維導(dǎo)圖項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略VI體系展示營銷實施客戶分析目標(biāo)下的問題推售及形象策略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案09年上半年國家通過降低房貸利率，降低新房公積金等措施救市政策一：四大銀行存量房貸利率打7折

時間：2009年1月1日回顧：在沉默多日之后，中、農(nóng)、工、建四大國有銀行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。但一些中小銀行仍對存量房貸享受7折利率，設(shè)置了各種各樣的門檻。

政策二：新房公積金首付降為兩成

時間：2009年1月19日

回顧：2008年樓市低迷，為了救市，“省十條”出臺。公積金新政緊隨其后，規(guī)定貸公積金買新房的首付由原來的最低三成降為兩成，貸公積金買二手房的首付由原來的最低四成降為最低三成，同時取消二次貸公積金的限制。

政策三：13年來首次下調(diào)商品房資本金比例

時間：2009年5月27日回顧：國務(wù)院將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，普通商品房項目20%的最低資本金比例已恢復(fù)到1996年水平。

政策四：二套房貸收緊，首付4成、利率上浮10%

時間：2009年下半年

回顧：2008年樓市成交低迷，為了刺激購房，一些銀行的二套房貸政策形同虛設(shè)。2009年4月份開始，樓市全面回暖，投資性和投機性購房井噴，二套房貸也多了起來。到下半年，銀行放貸額度差不多完成了，也就逐漸收緊了二套房貸，要求首付最低4成，基準(zhǔn)利率上浮10%。

政策五：國土資源部嚴(yán)懲囤地，南京嚴(yán)打囤房

時間：2009年9月

回顧：9月11日，在國內(nèi)重點城市房地產(chǎn)價格上漲過快之際，國土資源部對開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地開發(fā)情況，出重拳打擊囤地。同期，9月7日，南京市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場專項檢查的通知》，打擊抬價捂盤、炒房號等行為。

宏觀政策江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案09年下半年國家就通過二套房貸收緊，利率上升，加快中小戶型土地供應(yīng)，打擊囤地等措施壓制房價上漲過快政策六：公積金收緊，貸款額度縮水

時間：2009年10月9日

回顧：一是實際可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由0.45調(diào)整為0.3，使得每月繳公積金較少的人，貸不到30萬/人的最高額度。二是買144平方米以上的房子，以及夫妻雙方有一方曾貸過公積金、現(xiàn)在買房再貸，個人最多只能貸15萬，夫妻雙方最多貸30萬，相當(dāng)于最高額度打?qū)φ邸?/p>

政策七：個別銀行首套房7折利率調(diào)為8折

時間：2009年11-12月

回顧：11月5日，南京招行率先將首套房7折利率上調(diào)為8折，在買房人中間引起軒然大波。12月1日，本報又獨家披露深發(fā)展也跟風(fēng)招行，將首套房7折利率變?yōu)?折。而“外資銀行”———東亞銀行南京分行行長許華接受本報記者獨家專訪時表示，東亞銀行將把首套房7折利率進(jìn)行到底。

政策八：中央繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策

時間：2009年12月5日至7日

回顧：中央經(jīng)濟(jì)工作會議決定，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，同時加強廉租住房等保障性住房建設(shè)。

政策九：營業(yè)稅征免時限2年改5年

時間：2009年12月9日發(fā)布，2010年1月1日執(zhí)行

回顧：中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束后，國務(wù)院召開會議，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。

政策十：中央將遏制部分城市房價過快上漲

時間：2009年12月14日

回顧：溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案從圖中可以看出，東面樓盤數(shù)量最多達(dá)到13個，與本案產(chǎn)生直接競爭的是成侯花園和西盛園在售項目江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案成侯花園——目前為城西片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，是本項目競爭對手之一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：25萬㎡產(chǎn)品形態(tài)：多層，小高層，花園洋房，沿街商鋪戶型配比：80-140㎡競爭策略樓盤規(guī)模大，廣告品質(zhì)感強，主要針對在西邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的人員產(chǎn)品組合花園洋房+多層+小高層+沿街商鋪營銷方式關(guān)鍵優(yōu)勢樓盤規(guī)模大，廣告品質(zhì)感強，總價低，周邊配套學(xué)校、大型超市以及成侯休閑廣場

客戶關(guān)系營銷、體驗展示關(guān)鍵劣勢離縣城中心較遠(yuǎn)推廣訴求一樣的睢寧，不一樣的居住最新動態(tài)2009-12-10成侯花園推出八一路邊的沿街商鋪，價格在7500元/平方左右。

2008-12-09成侯花園現(xiàn)均價1900元/平米。

2008-11-21成侯花園推出一期A組團(tuán)4棟景觀房，面積在86-126平米之間，均價為1900元/平米。成侯花園江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案西盛園——與本項目距離最近，體量達(dá)到30萬方，是項目最直接的競爭對手經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：30萬㎡產(chǎn)品形態(tài)：多層，小高層，沿街商鋪戶型配比：80-140㎡競爭策略樓盤規(guī)模大，售樓處氣勢宏大，價位低產(chǎn)品組合多層+小高層+沿街商鋪營銷方式關(guān)鍵優(yōu)勢樓盤規(guī)模大，價位低，7萬方的生態(tài)園林，大型醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校配套齊全

道旗、大牌、體驗展示、客戶營銷關(guān)鍵劣勢離縣城中心較遠(yuǎn)，廣告品質(zhì)感不高推廣訴求30萬平方米睢寧首席生態(tài)大盤最新動態(tài)45#,59#,60#,61#,62#,63#,64#,65#,66#,67#,68#,69#,70#,71#

，一期推出靠后的14棟多層，二三層已去化完成，均價在2350元/平方米西盛園江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案報告思維導(dǎo)圖項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略VI體系展示營銷實施客戶分析目標(biāo)下的問題推售及形象策略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案客戶分析本次睢寧問卷調(diào)研的主要目的是調(diào)查睢寧縣居民對住宅的需求及偏好情況。問卷的發(fā)放主要是通過調(diào)研人員分頭到睢寧縣城的各個區(qū)域，并進(jìn)行實地考察，指導(dǎo)填寫并回收。本次關(guān)于住宅問卷總共發(fā)放130份，回收問卷122份，有效問卷116份，回收率為94％，有效率為95％，符合問卷調(diào)查有效性分析的標(biāo)準(zhǔn)。問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計分析內(nèi)容34%的調(diào)查者將在二年內(nèi)買房，而一年內(nèi)買房的人數(shù)占了整個被調(diào)查者的28%，而將在三年內(nèi)買房的比例為83%，雖然不能精確的計算出購房人數(shù)，但是這一數(shù)據(jù)在一定程度上說明睢寧縣的房產(chǎn)需求市場。通過進(jìn)一步的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，購房人群中基本上以首次在縣城購房為主，有不少鄉(xiāng)下在縣城做生意的老板雖然在農(nóng)村已有住房，但其在縣城買房的欲望還是比較強烈。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在睢寧，買房投資性成分比較小，90%的調(diào)查者買房是為了自住。07年一年睢寧房價上漲較快，08年房價較平穩(wěn)，09年房價上漲過快，在目前狀況下，投資性購房比例更小。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案客戶分析多層仍然是市場的主流產(chǎn)品，產(chǎn)銷戶型面積在90—110平方米之間從圖上可以看出，多層住宅仍是最受歡迎的住房類型，占到了整個市場的34%，而小高層的認(rèn)同度也在不段上升，達(dá)到了31%，高層住宅占了28%?？梢婎幙h居民對小高層和高層正在慢慢地接受，需要一個引導(dǎo)和接受的過程。從我們的實地考察來看，新開發(fā)的樓盤有不少小高層，高層建筑占的比例相對較少。從面積的選擇上來看，當(dāng)?shù)厥忻襁x擇的范圍基本是在100-120㎡，占了56%。其次為80-100㎡的，占了17%的比例，120-140㎡選擇人群占了整個被調(diào)查者的14%，80㎡以上和140㎡以上選擇的人都比較少。從當(dāng)?shù)貥潜P的銷售情況來看，暢銷面積在為90—110㎡。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案客戶分析價格接受范圍在2000—2500元/㎡符合城西市場現(xiàn)狀，三居室是睢寧的主流戶型從圖上可以看出，三居室是睢寧市民的一大主流，選擇該居室的比例占到了整個被調(diào)查者的76％。相比較而言，選擇三室二廳一衛(wèi)的人群的比例較大，占了31％.對于在問卷中我們列出的1500—3500元/㎡的單價范圍，調(diào)查結(jié)果為三種選擇，59%的調(diào)查者能接受的單格是在1500—2000元/㎡之間。這個數(shù)據(jù)，一般購房者均會在市場前提下降低15%的系數(shù)，也就是說，實際購買行為發(fā)生時能夠承受的價格應(yīng)該在此基礎(chǔ)上增加15%，這一數(shù)字與我們調(diào)查得到的目前在售樓盤的價格相比較是比較合理的。7%的被訪者接受的價格范圍為2500-3000元/㎡，城中樓盤，從銷售來看，這一價格已經(jīng)被市場所接受。其地理位置有著得天獨厚的優(yōu)勢。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案客戶分析總價在20—30萬之間為大多數(shù)人所接受，地段、配套、房價、戶型是影響購房的主要因素在被問及可接受總價這一項中，調(diào)查結(jié)果顯示77％的人選擇了能夠負(fù)擔(dān)的購房總額在20-30萬元之間。這一比例基本上與單價接受度與面積選擇相一致。地段、周邊配套及房價、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購房的因素。生活的便利性被認(rèn)為是一個很重要的考核標(biāo)準(zhǔn)。同時戶型結(jié)構(gòu)也被認(rèn)為是比較重要的因素，因此我們需在戶型設(shè)計上突出實用性和舒適性。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案客戶分析在調(diào)查中被認(rèn)為最重要的四項依次是便利店、診所、健身器材、運動場所，在小區(qū)的周邊配套設(shè)施方面，被調(diào)查者認(rèn)為最重要的四項分別是超市、醫(yī)院、公園、學(xué)校。生活便捷與否是評定一個小區(qū)的一個重要標(biāo)志。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)親戚朋友介紹，戶外廣告/路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹這三種方式是獲得信息的最主要方式。在營銷的過程中應(yīng)該重點老客戶帶新客戶，戶外廣告，房產(chǎn)銷售人員宣傳這三種宣傳途徑。需要特別指出的是，據(jù)調(diào)查，在睢寧縣城，一個人可以帶動出115個潛在的消費者，所以在營銷的過程中，要特別重視口碑這一宣傳途徑。親戚朋友介紹，戶外廣告/路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹這三種方式是獲得信息的最主要方式

江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案市場問卷分析被調(diào)查者中目前59%的調(diào)查者所能承受的單價是1500-2000元/㎡，77%的將考慮購買總價在20—30萬元之間的房子。而其支付能力和市場狀況之間存在著一定的差距，但差距不是很大。多層建筑依然最受熱捧，小高層、高層也慢慢的被市場所接受。100-120㎡的三房是首選，少數(shù)人青睞于兩廳一衛(wèi)。在追求高品質(zhì)住房的同時，小區(qū)的配套設(shè)施將受到越來越多人的關(guān)注，地段、周邊配套及房價、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購房的因素。注重生活的舒適度和便捷性。但對日后與己息息相關(guān)的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視，這對開發(fā)商而言，增加了消費理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。便利店、診所、健身器材、運動場所被認(rèn)為是小區(qū)必備的，而周邊有醫(yī)院、學(xué)校、超市、公園的樓盤注定有著得天獨厚的優(yōu)勢。信息渠道呈現(xiàn)多元化趨勢，而最普遍的媒介——親戚朋友介紹占主流，戶外廣告/路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹緊隨其后。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案以高福和常青工業(yè)園區(qū)的管理人員及周邊改善型居民為本項目的主要客群

1）大中型民企中高層管理人員2）城西改善型居住的客戶核心客戶重要客戶偶得客戶城西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來的居住需求主體：1）睢寧外來務(wù)工者2）市區(qū)外溢客戶1）結(jié)婚購置的外出打工者2）子女上學(xué)的農(nóng)村家庭重要客戶：偶得型客戶：客戶定位江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案報告思維導(dǎo)圖項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略VI體系展示營銷實施客戶分析目標(biāo)下的問題推售及形象策略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案本報告要解決的核心問題Q1：在激烈競爭的區(qū)域市場中，如何能做到脫穎而出，超越同質(zhì)化競爭？——形象定位的問題Q2：如何能在以最節(jié)省的成本和最快捷的方式在短期內(nèi)累積大量目標(biāo)客戶？——推廣渠道問題Q3：如何在大批量的推售中，協(xié)調(diào)不同產(chǎn)品的推售節(jié)奏與價格關(guān)系，實現(xiàn)持續(xù)全面熱銷?！N售節(jié)奏問題江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案報告思維導(dǎo)圖項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略VI體系展示營銷實施客戶分析目標(biāo)下的問題推售及形象策略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案營銷戰(zhàn)略營銷定位思路1：客戶聚焦。鎖定對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“中高層管理者”和區(qū)域內(nèi)地緣性的“改善居住客戶”比擴大市區(qū)客戶范圍更具優(yōu)勢。營銷定位思路2：小池塘里做大魚。從認(rèn)知、市場、項目屬性都說明本項目在被市場邊緣化的同時，想要突破市場，需要在本區(qū)域中實現(xiàn)中心化，需要通過自我創(chuàng)造中心化價值。從而達(dá)到對本區(qū)域客戶而言，我不是邊緣化我是中心化的效果。營銷定位思路3：營銷本土化。只有施行本土化的營銷，項目才能有效突破，尊天公司具備協(xié)助中海進(jìn)行本土化營銷的經(jīng)驗。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案成就區(qū)域中心化戰(zhàn)略突圍的三步走營銷戰(zhàn)略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案報告思維導(dǎo)圖項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略VI體系展示營銷實施客戶分析目標(biāo)下的問題推售及形象策略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案營銷實施江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案金域中央位于市區(qū)城北邊緣，與本項目相似

同屬于具有能牽引市區(qū)客戶的地塊項目合計占地：8.95萬建面：24萬方二期住宅4號地塊占地：1.87萬方容積率：2.5建面：4.7萬方5號地塊：占地：1.65萬方容積率：1.5建面：2.5萬金域中央本項目所在位置靠近五塘廣場。距離中央門商圈5分鐘車程，鼓樓商圈15分鐘車程，新街口商圈20分鐘程。緊臨幕燕風(fēng)景區(qū)，幕燕風(fēng)景區(qū)占了金陵十八景中的六景。參考案例標(biāo)準(zhǔn)城市邊緣、內(nèi)向型樓盤江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案項目牽引市區(qū)客戶的過程中同樣受到客戶認(rèn)知和板塊競爭的挑戰(zhàn)，向外輻射困難項目所在幕府西路板塊周邊以拆遷房和幾個專業(yè)市場為主，周邊配套缺乏，客戶（尤其是老南京人）對該區(qū)域認(rèn)知較低本土化營銷金域中央采取了以開拓區(qū)域內(nèi)客戶為主，市區(qū)客戶為輔的策略江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案策略轉(zhuǎn)變后，金域中央在淡市下、短期內(nèi)取

得了較好的銷售業(yè)績2008年10月20日正式進(jìn)場，11月15日開盤推出4-01，4-02，4-04，12月6日加推4-03，合計推出住宅共4棟，226套，面積24288.5㎡截至2009年2月7日，不足3個月時間共銷售150套，總銷面積1.8萬㎡總銷金額1.2億元完美超越原先預(yù)期本土化營銷江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案營銷推廣策略重點策略1：通過占領(lǐng)區(qū)域優(yōu)勢戶外大盤資源，建立了區(qū)域內(nèi)視覺最高點因為本項目客戶多為地緣性客戶，因此選擇項目周邊（如五塘廣場，建寧路）的戶外媒體進(jìn)行投放，吸引路過和附近的客戶上門進(jìn)線，戶外大牌效果較好。道旗、公交車廣告前期效果不明顯，持續(xù)效果較好。重點策略2：通過夾報、DM、派單直效渠道深耕區(qū)域客戶針對項目客戶的地緣性特質(zhì)，主要選取下關(guān)區(qū)的小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、私營企業(yè)等渠道進(jìn)行直效媒體投放，價格較低，而產(chǎn)出較高。重點策略3：通過相對低成本的搜房和365網(wǎng)絡(luò)營銷實現(xiàn)了項目的高知名度本項目主要在搜房網(wǎng)進(jìn)行了全程網(wǎng)絡(luò)投放，另關(guān)鍵節(jié)點在365上進(jìn)行投放。網(wǎng)絡(luò)方面雖在提升上門量方面效果不夠突出，但吸引客戶進(jìn)線量較多，對拓寬本項目的認(rèn)知度和知名度有很大的作用。本土化營銷江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案實現(xiàn)本土化只是一個基礎(chǔ)，在滿足了客戶需求的情況下還必須做好產(chǎn)品精細(xì)化策略實施江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案區(qū)域產(chǎn)品面積集中，僅僅是做到面積細(xì)分還不夠的，還需要在相同面積段情況下，針對不同的客戶需求而展開需求細(xì)分產(chǎn)品精細(xì)化江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案住宅產(chǎn)品策略：全面超越市場現(xiàn)有水平的產(chǎn)品系列：附送系列——

通過露臺、入戶花園等的附送實現(xiàn)實惠居家舒適系列——

通過附送使居家產(chǎn)品舒適度進(jìn)一步升華創(chuàng)新系列——

位置較差處，通過創(chuàng)新重新定義價值體系產(chǎn)品精細(xì)化江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案他們的生活剛剛進(jìn)入一種穩(wěn)定的狀態(tài)，但是事業(yè)和社會地位尚且不穩(wěn)定，屬于一個上升的爬坡階段，他們需要的物業(yè)并不祈求奢華、舒適，而是給自己及愛人一個依靠的港灣，疲累時得以棲息。他們對房子的理解并不奢華，而是有品質(zhì)的實用；對性價比指數(shù)敏感；二房產(chǎn)品客戶：婚房置業(yè)/年輕一組江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案附送系列關(guān)鍵詞：性價比/面積贈送本項目必備突破點，與當(dāng)前市場常用差異化，升級實用贈送客戶關(guān)注點：高性價比/實用性增加常用方式：露臺、凸窗、陽臺等本項目可突破點：增加有效贈送，強調(diào)實用性2房變3房江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案70-80平米左右2房戶型：通過控制面積控制總價，同時通過凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等多個贈送點增強2房舒適性。按奇偶層，利用內(nèi)庭院，結(jié)合露臺，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達(dá)到提升產(chǎn)品價值的目的。布局：通過凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等多個贈送點增強2房的實用性。通過入戶花園、超大陽臺等贈送點增強舒適性；N+1多變空間滿足主人個性居住需求。70-80㎡2房2廳1衛(wèi)70-80㎡2房2房變3房江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案基本設(shè)置——區(qū)域最優(yōu)產(chǎn)品，高附加值（30%贈送率），可改3房，給客戶絕對的實惠，提升項目在區(qū)域的絕對競爭力。創(chuàng)新方向——戶內(nèi)花園、入戶花園可改房間通過凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等多個贈送點增強2房的功能空間及舒適性。2房戶型建議江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案他們或處于青年或已步入中年為人父母，事業(yè)、生活均已處于穩(wěn)定狀態(tài)，小有經(jīng)濟(jì)實力，但想提升生活質(zhì)量到較高的檔次還是心有余而力不足，闊綽三房令其囊中羞澀，兩房已不能滿足需求，一部到位的經(jīng)濟(jì)型三房是首選；隨著兒女的逐漸成長，家庭空間漸顯狹窄，換房成為他們不得回避的問題，而事業(yè)已小有所成使他們經(jīng)濟(jì)實力大增為其換房提供了充分條件。三房產(chǎn)品客戶：小三口之家/改善型江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案舒適系列關(guān)鍵詞：面積附送/功能細(xì)分和舒適度提升本項目建議在戶型設(shè)計時考慮應(yīng)用此點，并做重點突破方向客戶關(guān)注點：功能完備性、空間舒適度特點：強調(diào)戶內(nèi)尺寸、功能空間數(shù)量及舒適度方式：尺寸、情趣空間、功能細(xì)分、多用于中大戶型產(chǎn)品三房設(shè)計江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案100-110平米經(jīng)濟(jì)型3房戶型：布局緊湊、動靜分區(qū)合理；入戶陽臺及超大凸窗增加了主人情趣空間。戶型方正，布局緊湊，動靜分區(qū)合理，主臥私密性強；3.15M進(jìn)深雙層挑高露臺提供室內(nèi)的情趣大SHOU場；1.05M超寬凸窗，拓寬室內(nèi)空間尺度；13—15㎡寫意入戶陽臺，靈活實用。利用入戶花園，結(jié)合露臺，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達(dá)到提升產(chǎn)品價值的目的。120-135平米的舒適3房：精致內(nèi)花園，三房輕松變四房，三面采光、無梁設(shè)計，舒適尺度做生活的主人。120-135㎡3房2廳2衛(wèi)100-110㎡3房三房設(shè)計精致內(nèi)花園，三房輕松變四房；無梁設(shè)計，舒適尺度自我掌控。2㎡戶內(nèi)花園，空間靈動；利用入戶花園，結(jié)合露臺，提高戶型舒適度及品質(zhì)，并為改房提供可能，增強實用性，達(dá)到提升產(chǎn)品價值的目的。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案基本設(shè)置——南向、景觀良好、方正實用、南北通透主臥設(shè)置獨立衛(wèi)生間及衣帽間；主臥≥25㎡創(chuàng)新方向——贈送內(nèi)庭院、空中花園及大陽臺、露臺經(jīng)濟(jì)性三房考慮功能完備性，設(shè)超寬凸窗及入戶花園，拓寬室內(nèi)空間、提高戶型品質(zhì)，并為改房提供可能；舒適性三房考慮空間舒適度，通過內(nèi)庭院及陽臺贈送提升。改變功能空間組合順序使主臥功能化擴充。三房戶型建議江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案他們年輕氣盛，精力充沛，但工作用腦量較大，忙碌無序的生活使其向往的生活方式為：便捷、舒適、簡單的“懶人生活”；他們每天起早貪黑地拼搏，回到家里，全無后顧之憂的社區(qū)服務(wù)，是他們選擇物業(yè)的一個重要指標(biāo)！年輕一組支付能留有限，但對生活空間又有“小追求”，他們對房子的理解并不奢華，而是有品質(zhì)的舒適與實用；對性價比指數(shù)敏感；創(chuàng)新產(chǎn)品客戶：企業(yè)“定制”/年輕一組江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案關(guān)鍵詞：創(chuàng)新小復(fù)式本項目建議采用此明星產(chǎn)品，高實用性/高舒適度小復(fù)式，引爆市場客戶關(guān)注點：實用性，舒適度，性價比特點：實用性或舒適度的增加當(dāng)前方式：戶型創(chuàng)新本項目可借鑒：提高小復(fù)式舒適性和實用性創(chuàng)新小復(fù)式江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案兩房兩廳建筑面積：80-90平方米贈送面積：45-55平方米可改四房，約140平方米客廳、主臥開間3.9米、次臥開間也在2.9-3米左右戶型特征：高舒適度、高附加值、功能完備、合理借助復(fù)式戶型自身特點，可在二層改房，結(jié)合入戶花園、露臺的全部贈送，成為小戶型產(chǎn)品中贈送面積最多，產(chǎn)品附加值最高的明星產(chǎn)品。

50㎡小復(fù)式80㎡（2房變4房）創(chuàng)新小復(fù)式江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案基本特征——高附加值，高創(chuàng)新，制造稀缺分布在地塊較差位置，提升整體質(zhì)素營銷意義>產(chǎn)品意義創(chuàng)新方向——從使用者的角度出發(fā)，思考功能空間組合順序，預(yù)留功能空間，提供實用率更高的室內(nèi)空間，利用收納技術(shù)提升小戶型物業(yè)空間利用率與實用價值?？勺鰥A層創(chuàng)新復(fù)式戶型建議江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案戶型設(shè)計重點創(chuàng)新方向建議江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案商業(yè)關(guān)鍵詞：一層商業(yè)挑高，內(nèi)外街相結(jié)合沿街商業(yè)一層挑高，把商業(yè)后面的住宅底層改為商業(yè)形成內(nèi)街，使內(nèi)外街形成循環(huán)體系，與對面金港國際家具家居購物市場形成互補的商業(yè)步行街。商業(yè)體上建筑四層左右創(chuàng)新小復(fù)式，實現(xiàn)利潤最大化。商業(yè)建議內(nèi)街外街江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案商業(yè)建議本項目劃鋪方式建議：以50平米為基本單

元、橫向縱向靈活組合劃鋪原則在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)劃小，利于控制總價、擴大招商面、快速變現(xiàn)、提升單價；充分利用沿街面實現(xiàn)商業(yè)價值；平面標(biāo)準(zhǔn)單元進(jìn)深：根據(jù)居住區(qū)街鋪型商業(yè)各種業(yè)態(tài)所需的基本經(jīng)營面積，商業(yè)進(jìn)深在10-15米為宜；考慮以餐飲為主營業(yè)態(tài)帶動其他業(yè)態(tài)，及充分實現(xiàn)商業(yè)價值，建議本項目商業(yè)基本進(jìn)深在12米；開間：建議項目最小開間在4.2米；基本單元最小平面單元面積在4.2*12=50m2；江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案建立產(chǎn)品優(yōu)勢之后，需要制造熱點創(chuàng)造自我中心化，建立新的評估標(biāo)準(zhǔn)策略實施江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案星河國際，在區(qū)域競爭力和產(chǎn)品優(yōu)勢都不突出的情況下，通過營銷突破成就了一個經(jīng)典樓盤案例借鑒占地33946平米，建面26.5萬平米，容積率4.5。項目位于深圳市新中心區(qū)南區(qū)。2007年入市之初，中心區(qū)沒有居住氛圍，項目面臨北區(qū)黃埔雅苑等項目的競爭。容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊項目，且沒有任何可以利用的資源，最終憑借自身產(chǎn)品力以及高舉高打的氣勢形成區(qū)域中心化。主要策略1——拋磚引玉，推廣上高舉[高打國際化概念]制造轟動項目的系列推廣都是圍繞國際化概念而展開，得到社會各界的廣泛關(guān)注，在社會上形成良好的口碑，提升了星河國際的社會形象及樓盤知名度。江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案主要策略2——推出國際化樣板間吸引客戶上門參觀米蘭工作室樣板房主要策略3——推出國際化居住的八大綱領(lǐng)，引領(lǐng)居住潮流案例借鑒客戶購買不完全明確自身需求，其購買行為屬于[追求熱點、跟風(fēng)]的購買行為江蘇泰和麗景花園項目策略推廣方案但實際成交客戶——以做生意的潮州人為主，而不是國際人項目受到區(qū)域認(rèn)知限制，同時在區(qū)域板塊競爭處于劣勢，所以項目只能從區(qū)域客戶突破，但如果按照一般的思維，若做針對潮州土老板，就應(yīng)該做一些很“土豪”、“很暴發(fā)戶”式的產(chǎn)品才能符合他們的需求，但是，星河國際卻通過走國