XX小區(qū)前期物業(yè)管理方案

XX小區(qū)前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)治理方案第一章物業(yè)治理處機制架構(gòu)物業(yè)治理服務(wù)定位、服務(wù)目標(biāo)、治理模式、實施措施（一）物業(yè)治理服務(wù)定位XX小區(qū)是AA市首個大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾23萬平方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境文雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設(shè)施完整，適合按三級物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)實施治理。我們將按照標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)實行以住宅小區(qū)為主，適當(dāng)配合對商鋪的物業(yè)治理服務(wù)開展工作。（二）物業(yè)治理服務(wù)目標(biāo)1.治理處嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理條例的規(guī)定，按照前期物業(yè)治理服務(wù)合同的約定及物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量的承諾，開展物業(yè)治理服務(wù)工作。2.與寬敞業(yè)主一道遵守和愛護《臨時治理規(guī)約》及各項小區(qū)內(nèi)部治理規(guī)章制度，努力營造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒服、溫馨的居住環(huán)境。3.力求做到小區(qū)實現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營與服務(wù)，治理無盲點，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務(wù)，人文治理。4.最終達(dá)到物業(yè)治理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主完美合作的目的。共同創(chuàng)建XX的物業(yè)治理品牌形象，爭取兩年內(nèi)達(dá)到文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)AA市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)稱號。（三）治理模式和實施措施1．治理模式我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以職員為全然”的治理理念，把為業(yè)主（住戶）服務(wù)作為工作的“關(guān)注焦點”，把“熱情服務(wù)、精益求精、盡忠職守、創(chuàng)新進取”的工作作風(fēng)引入到物業(yè)治理的服務(wù)中去。通過制度規(guī)范治理，依法經(jīng)營，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體職員的主動性，實行直線式治理，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機構(gòu)和進行人員定編，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。按照現(xiàn)代化的物業(yè)治理方式，實行規(guī)?；?、科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的治理，創(chuàng)立獨具長島特色的服務(wù)治理模式，力爭成為行業(yè)的佼佼者。2．實施措施（1）在努力通過規(guī)模化治理做好物業(yè)治理服務(wù)的同時，把個性化服務(wù)，人性化治理作為公司的重點工作目標(biāo)，以“公平”原則為指針，依法治理，以情服務(wù)，以“業(yè)主的需要確實是我們的追求”為服務(wù)理念，真正發(fā)揮“總管”的作用。（2）將治理處工作細(xì)劃分，共分為綜合部、保安隊、工程修理部、綠潔部四個模塊，由小區(qū)主任一管到底，各專業(yè)組直截了當(dāng)對主任負(fù)責(zé)。對這些模塊實行專業(yè)化治理，參照ISO9000質(zhì)量治理體系，推行全面質(zhì)量治理，確保小區(qū)物業(yè)治理工作從一開始就走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。（3）檢驗各模塊專業(yè)化治理的成效采納績效考核方法，選取要緊工作過程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為績效考核的依據(jù)，每月評比一次，達(dá)到提升各模塊服務(wù)質(zhì)量的目的。二、“XX”小區(qū)一期治理處人員配置人員配備打算、崗位職責(zé)及素養(yǎng)要求部門學(xué)歷職稱崗位職責(zé)素養(yǎng)要求主任主任1負(fù)責(zé)物業(yè)治理處的全面治理工作熟練把握與業(yè)務(wù)有關(guān)的政策、法規(guī)、制度，具有豐富的物業(yè)治理體會，有較強的組織和諧治理、解決咨詢題和語言、文字表達(dá)能力。保安隊保安隊長1高中以上文化，持有專業(yè)培訓(xùn)上崗證負(fù)責(zé)護衛(wèi)部的全面治理工作具有從事小區(qū)護衛(wèi)治理工作的體會，責(zé)任心強，綜合素養(yǎng)好。綜合部管理員3中專以上文化，持有治理員上崗證具有一定的文化、公關(guān)素養(yǎng)，有一定和諧能力，熟悉物業(yè)，明白電腦操作。保安隊保安員12初中以上文化，退伍軍人或通過專業(yè)培訓(xùn)、有上崗證執(zhí)行各崗位職責(zé)，確保小區(qū)良好的工作、生活環(huán)境。責(zé)任心強，政治素養(yǎng)好，有專業(yè)知識和護衛(wèi)治理工作體會，有一定獨立處理突發(fā)事件能力，形象好。身高男1.68～1.73米之間，女1.55～1.6米之間。工程修理部維修員3通過專業(yè)培訓(xùn)、有專門工種上崗證負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋、水電、機電等設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護和治理。具有水電崗位的技術(shù)技能，體會豐富，修理搶修能力強，能吃苦耐勞。綠化潔衛(wèi)部綠化員2技工以上文化、園林專業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共綠化地及植物的養(yǎng)護和治理。園藝專業(yè)或有多年實際操作體會，熟悉綠化養(yǎng)護、治理與種植，能吃苦耐勞。保潔員4通過專業(yè)培訓(xùn)負(fù)責(zé)小區(qū)的各項保潔、清潔工作。熟悉日常的和專門的清潔保潔工作，責(zé)任心強，能吃苦耐勞。三、治理處組織機構(gòu)、運作機制及治理制度㈠治理處組織機構(gòu)為更好開展“XX”小區(qū)的物業(yè)治理服務(wù)工作，提升XX小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，按照小區(qū)業(yè)務(wù)需要，治理處擬設(shè)置綜合部、工程修理部、保安隊、綠化潔衛(wèi)治理部共四個部門，采納簡單的直線式的組織結(jié)構(gòu)，各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，如下圖所示。1．如此治理，結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)力集中，責(zé)任分明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，符合量化治理要求。2．XX治理處作為B物業(yè)治理有限公司的下屬機構(gòu)，財務(wù)上實行成本獨立核算。公司管理管理處主任綜合部保安隊綜合部保安隊工程修理部綠潔部潔衛(wèi)員綠化員修理員門衛(wèi)崗巡邏崗隊長治理員潔衛(wèi)員綠化員修理員門衛(wèi)崗巡邏崗隊長治理員㈡運作機制治理處在內(nèi)部治理上將治理活動和治理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉的回路，形成工作任務(wù)分配、實施、檢查、總結(jié)、整改一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞅O(jiān)控回路。⑴組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。治理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的治理處主任負(fù)責(zé)制。⑵治理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少治理環(huán)節(jié)，提升工作效率。⑶內(nèi)部運作系統(tǒng)：治理處在內(nèi)部治理上，采取的是將治理活動和治理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，如此才能形成有效的治理運作，否則，如果治理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的操縱，那么內(nèi)部治理必定是無效的。⑷在具體運作中，治理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，供主任做出校正、判定、總結(jié)。在整個過程中，主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)覺治理中存在的咨詢題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了治理的有效性。2．在對業(yè)主/住戶服務(wù)的操縱上，我們通過以下措施提升服務(wù)質(zhì)量：⑴制定各部門的工作手冊，各崗位的工作流程、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)，來保證我們的服務(wù)質(zhì)量；⑵建立對顧客的回訪制度，來檢查業(yè)主/住戶對我們治理服務(wù)工作的中意度；⑶建立“主任意見箱”，隨時征集顧客對服務(wù)工作的意見，并使信息的真實性和及時性得到保證。3．在內(nèi)部治理上，我們通過建章立制，規(guī)范治理；職員培訓(xùn)，提升職員綜合素養(yǎng)；通過例會、職員之間的信息溝通及時了解住戶的要求期望，職員情緒的細(xì)小變化，物業(yè)設(shè)備的專門反應(yīng)等等。凡是對治理質(zhì)量產(chǎn)生阻礙的，在自己職權(quán)和能力范疇內(nèi)解決不了的，都將作為信息反映給主任，以便及時作出處理，和諧關(guān)系和解決咨詢題。第二章治理處各部門要緊職責(zé)及治理制度一、各部門要緊職責(zé)1．綜合部——房屋治理。——入住、裝修治理?！獔D紙、住戶檔案治理。——住戶投訴治理。——房屋租賃治理?！艋卦L?！鈪f(xié)外聯(lián)業(yè)務(wù)。——社區(qū)文化治理。——水電費、物業(yè)治理服務(wù)費的收繳治理。——物資采購、供應(yīng)及庫房治理?！?lián)系家政服務(wù)及有償服務(wù)工作。——治理處人員出勤考核、工資發(fā)放工作。——定期公布各種物業(yè)費用收支情形。——參加房屋竣工驗收的查驗工作。2．工程修理部——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備安全檢查、保養(yǎng)和修理。——治理好小區(qū)設(shè)備設(shè)施及技術(shù)圖紙資料。——處理住戶水、電、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開展修理業(yè)務(wù)。——做好各種公共設(shè)施設(shè)備運行、檢查、修理記錄?！?fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)施的養(yǎng)護及培訓(xùn)指導(dǎo)使用?！?fù)責(zé)托付外部修理工程的聯(lián)系業(yè)務(wù)。3．綠化潔衛(wèi)部——負(fù)責(zé)綠化地的養(yǎng)護、修剪與治理。——負(fù)責(zé)培養(yǎng)花苗?！?fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生清潔?！?fù)責(zé)綠化潔衛(wèi)用具、化肥、農(nóng)藥、物品的使用和治理。4．保安治理部——協(xié)助公安部門搞好小區(qū)內(nèi)的治安工作。——協(xié)助消防部門搞好小區(qū)內(nèi)的消防工作?！獏f(xié)助處理突發(fā)性事件?！?fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)道路交通、車輛停放秩序的日常治理與車位收費?！?fù)責(zé)保安部門物品、設(shè)施設(shè)備的治理?！?fù)責(zé)與派出所、社區(qū)委員會的和諧工作。二、日常治理制度1.公司行政治理制度。2.保安部治理手冊。3.綠潔部治理手冊。4.綜合部治理手冊。5.工程修理部治理手冊。6.財務(wù)部治理規(guī)定。7.保安治理員考核制度。8.工程修理人員考核制度。9.房屋治理員考核制度。10.綠化員考核制度。11.潔衛(wèi)員考核制度。第三章XX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案前期物業(yè)治理工作打算方案分三個時期進行：第一時期：前期介入至業(yè)主入伙前。第二時期：業(yè)主入伙至業(yè)主委員會成立前。

第三時期：業(yè)主委員會成立至業(yè)主全面入住。一、前期介入服務(wù)方案㈠依據(jù)與開發(fā)商簽訂的《XX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》開展以下工作：1．組建治理機構(gòu)。2．作為物業(yè)治理顧咨詢，前期介入跟進XX小區(qū)項目的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、施工質(zhì)量監(jiān)理、設(shè)備的安裝及調(diào)試。3．配合開發(fā)商制訂《臨時治理規(guī)約》，與購房者簽訂《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》。4．代表業(yè)主對XX小區(qū)物業(yè)治理區(qū)域?qū)嵤┤娴慕庸茯炇铡?．做好業(yè)主入伙運作方案預(yù)備工作。㈡前期介入要緊服務(wù)工作內(nèi)容1.前期介入工作流程項目介入項目介入開發(fā)商提供小區(qū)各有關(guān)圖紙資料查看圖紙資料了解設(shè)計情形現(xiàn)場查看（建施、電現(xiàn)場查看（建施、電施、水施、市政配套）參加現(xiàn)場施工會議提建議性意見開發(fā)商提供開發(fā)商提供“商品房銷售合同”示范文本開發(fā)商提供“商品房質(zhì)量保證書”、“商品房使用講明書”組織售樓人員學(xué)習(xí)物業(yè)治理差不多知識制定各種文件、規(guī)定、表格、協(xié)議制定各種文件、規(guī)定、表格、協(xié)議參加工程竣工驗收與開發(fā)商交接房屋鑰匙做好業(yè)主入伙運作方案預(yù)備工作2.對“XX”項目周邊情形的了解和收集物業(yè)有關(guān)資料。了解的要緊項目有：供電、供排水、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等。⑴機構(gòu)名稱、地點。⑵機構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。⑶設(shè)備容量是否能夠滿足要求。⑷如設(shè)備管線發(fā)生突發(fā)故障，與其聯(lián)系方法等。3.周邊的社會、文化機構(gòu)情形的了解。了解與物業(yè)治理有關(guān)系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機構(gòu)、派出所、消防部門等。對住宅小區(qū)有服務(wù)關(guān)系的部門有：醫(yī)院、游樂、購物場所、郵局、學(xué)校、幼兒園等。把握——⑴機構(gòu)名稱、地點。⑵機構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。⑶戶口遷移手續(xù)。⑷通郵地址。⑸周邊服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范疇、接待能力、檔次。⑹學(xué)校幼兒園的入學(xué)、入園手續(xù)等。㈢前期介入工作打算工作打算表序號項目內(nèi)容2006年5月6月7月8月9月10月11月12月負(fù)責(zé)部門1制訂治理方案—公司總部2物業(yè)前期介入————————前期介入小組3治理處籌建1.建章立制2.職員聘請培訓(xùn)3．入伙、裝修資料預(yù)備——公司總部4綠化工程施工—————綠化部5畫停車場車位線——治理處6物業(yè)辦公用房裝修——公司總部7物業(yè)辦公用品配備—公司總部8保安進駐—保安部9資料交接、入伙前對接會—房開、客服、售樓、物業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)10工程接管資料驗收—————前期介入小組11對驗房交房區(qū)域全面清洗—治理處12驗房——前期介入小組13發(fā)入伙通知書—治理處14辦理入伙、交房—治理處15驗房回訪登記—16裝修治理——————治理處17日常物管職能運營——————治理處㈣實施措施1．各部門按照上述打算安排工作。2．要求各級治理人員按照打算和執(zhí)行打算的操縱標(biāo)準(zhǔn)對治理工作進行實施、衡量和評判。3．在顯現(xiàn)偏差時進行糾正和修訂。4．上述工作打算可按照小區(qū)工程進度進行調(diào)整。二、前期介入治理工作方案要緊是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項目的隱藏工程、水電、安防、消防、市政設(shè)施、綠化等設(shè)計規(guī)劃及實施方案，從今后方便治理、方便業(yè)主、符合實際情形動身向開發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見。㈠收集政府對“XX”項目的審批手續(xù)及文件資料1.《營業(yè)執(zhí)照》。2.《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書》。3.《項目開發(fā)批準(zhǔn)報告》。4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5.《投資許可證》。6.《國有土地使用證》。7.《商品房銷售（預(yù)售）證》。8.《建設(shè)用地紅線圖》。9.《建筑開工許可證》等等。㈡小區(qū)物業(yè)項目配置情形資料的收集。物業(yè)治理企業(yè)對住宅項目進行后期的物業(yè)治理時，專門可能因前期的設(shè)計、施工造成治理上的困難。前期物業(yè)治理的企業(yè)介入物業(yè)項目專門大的一項工作確實是收集設(shè)計資料，按照物業(yè)治理體會提出改進方案。要緊收集的資料及需要注意的咨詢題有以下幾個方面：1.房屋戶型及面積、戶內(nèi)裝修、設(shè)施配置情形。2.戶內(nèi)設(shè)施安裝情形（水、電、燃?xì)?、電視、寬帶、電話、空調(diào)預(yù)留位置、廚衛(wèi)通風(fēng)道等），了解這些設(shè)施在設(shè)計上對各種管線的修理是否方便、對各種管線的設(shè)計是否安全、業(yè)主家中常用備件是什么？3.建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)備設(shè)施的情形。要緊有：⑴小區(qū)樓宇的情形（包含：樓宇的平面、立體圖、水、電、燃?xì)?、寬帶、電視、電話安裝圖，項目本身配套設(shè)備名錄、產(chǎn)地及造價）。注意在設(shè)計上對各種管線的修理是否方便，對各種管線的設(shè)計是否安全，與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。在設(shè)備顯現(xiàn)咨詢題時供應(yīng)商多長時刻能夠到達(dá)現(xiàn)場解決咨詢題，今后檢修工作中需常備的備件是什么，需庫存多少合適等。⑵綠化的情形。要緊有：綠化的布局及品種是否符合大眾化的生活適應(yīng)，綠化用植物的品種是否有毒，是否會給業(yè)主帶來人身損害。綠化用植物的品種是否會給業(yè)主帶來生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。綠化種植的植物品種是否符合當(dāng)?shù)氐臍夂?，綠化種植的植物品種養(yǎng)護要求是什么。⑶小區(qū)商業(yè)及辦公用房等配套用戶的情形（位置、面積、戶型）。⑷小區(qū)商業(yè)及辦公用房的面積是否能夠滿足需要，與小區(qū)的建筑面積比是否符合國家規(guī)定。位置、戶型是否能夠滿足治理及服務(wù)的需要。⑸了解《房屋使用講明書》、《房屋質(zhì)量保證書》的詳細(xì)內(nèi)容，以分清責(zé)任。4.對項目的建議（后面專項論述）。5.配合開發(fā)商制訂《臨時治理規(guī)約》。6.與購房戶簽訂《前期物業(yè)治理協(xié)議》。7.與開發(fā)商配合，對售樓工作人員舉辦物業(yè)治理差不多知識培訓(xùn)班，使售樓人員明白得向購房者講明物業(yè)治理方面的差不多知識及物業(yè)養(yǎng)護和二次裝修應(yīng)注意的事項。8.設(shè)置和制訂業(yè)主預(yù)備入住時需使用的各種文件、檔案和表格（附后）三、設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境布局的建議方案按照“XX”小區(qū)提供的總平面規(guī)劃圖，結(jié)合小區(qū)物業(yè)治理體會，從物業(yè)使用功能的實際動身，對“XX”的設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境佈局提出如下建議性意見：㈠物業(yè)治理用房物業(yè)治理用房按國家有關(guān)的法律法規(guī)要求，由開發(fā)商無償提供給物業(yè)公司。在設(shè)計上應(yīng)考慮提供必要的物業(yè)治理用房應(yīng)作為物業(yè)治理處辦公用房（含治理人員生活住房、廚房、衛(wèi)生間等）。㈡市政設(shè)施設(shè)備市政設(shè)施設(shè)備應(yīng)按照小區(qū)的實際情形合理配置。1道路小區(qū)的道路建設(shè)應(yīng)考慮滿足搶救、消防、運貨及搬家具的車輛通行要求，居住生活單元及道路寬度應(yīng)在6M左右。2給排水系統(tǒng)⑴閥門和水表的配置：水表前后和旁通管上應(yīng)配置檢修閥門,水表與表后閥門之間應(yīng)配置泄水裝置。⑵給水系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置：閥門井、水表井、消火栓井、接合井，便于系統(tǒng)的修理、保養(yǎng)。⑶排水系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置：檢查井、跌水井，便于定期修理、清理，疏通管道。3.管道燃?xì)猓涸谌細(xì)夤艿赖闹鞲晒芊种帒?yīng)配置閥門，以便操縱燃?xì)饬髁亢驮谌細(xì)夤苈沸蘩頃r或突發(fā)性事件時截斷燃?xì)饬髁俊＂绻┧?、供電共用設(shè)施設(shè)備1.公共區(qū)域用水、用電計量分表的配備，應(yīng)考慮單獨配置，如綠化用水、水景觀、路燈、安防智能系統(tǒng)、電梯、物業(yè)治理用房、公共衛(wèi)生間、會所、便民商店、消防、自來水二次加壓等都應(yīng)安裝分表，以便后期物業(yè)治理統(tǒng)計、收費工作。2.公共區(qū)域照明開關(guān)組合設(shè)計配備盡量細(xì)劃，不宜一個開關(guān)操縱一片燈，應(yīng)按每組燈的要求配備開關(guān)。如：要求24小時開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來配備組合開關(guān)，以達(dá)到日后物業(yè)治理者按照成效功能及節(jié)能要求來任意操縱，在硬件上做好設(shè)計配備工作。㈣安防系統(tǒng)為營造小區(qū)安全、高效、文明、方便、舒服的社區(qū)環(huán)境，建議開發(fā)商把小區(qū)建成智能化社區(qū)，在安全防范配備、防火防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動、網(wǎng)絡(luò)信息、電視監(jiān)控、停車自動收費等系統(tǒng)方面上一個新平臺。㈤消防設(shè)施按照消防部門的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)合理配備消火栓、消防器材、移動式消防滅火器。㈥網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、有限電視系統(tǒng)的愛護由專營公司負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置系統(tǒng)專用電表。㈦公共設(shè)施設(shè)備的配置：1.建議在小區(qū)大門設(shè)置宣傳廣告櫥窗和小區(qū)平面指示牌。2.建議完成小區(qū)內(nèi)各種警示標(biāo)識、指示牌、宣傳欄、牛奶箱、單元報刊箱、單元公共生活垃圾桶。小區(qū)內(nèi)主干道相距30M左右設(shè)置一個果皮箱。3.對消防、電梯、自來水二次加壓、安防等重點部位的應(yīng)急供電，建議安裝自備發(fā)電機系統(tǒng)。電梯應(yīng)安裝停電自動平層裝置及5方呼叫系統(tǒng)，以確保突然停電時業(yè)主不被困在電梯間。4.自來水二次加壓系統(tǒng)實行分層加壓，對自來水公司能正常供水的樓層不進行二次加壓，以節(jié)約能源。5.樓屋頂安裝太陽能熱水器咨詢題。由于涉及到結(jié)構(gòu)、消防、防雷、外立面美觀、管線布置等咨詢題，如小區(qū)開發(fā)商同意給安裝，在設(shè)計上應(yīng)預(yù)留各種配置?，F(xiàn)在提倡節(jié)約型社會，太陽能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計時需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。6.商鋪空調(diào)安放位置和排水管應(yīng)統(tǒng)一預(yù)留。住戶空調(diào)外機的安裝位置應(yīng)合理，外機安裝簡捷、安全。住宅窗框的寬度要稍寬于空調(diào)外機尺寸，易于將空調(diào)外機挪出去安裝。㈧其他建議1.為便于小區(qū)的治安治理，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一能夠作為綠化美化環(huán)境，二能夠起防盜作用,三能夠減少保安治理的成本。2.考慮小區(qū)為半坡建筑群體，設(shè)計時對所有護坡要加設(shè)護欄，以保證業(yè)主/住戶的居住安全。3.沿街鋪面的設(shè)計使用上，應(yīng)考慮酒樓飲食的慮排煙、排污、噪音、和配電咨詢題，要符合環(huán)保要求，不能阻礙左鄰右舍及社區(qū)業(yè)主的正常生活。在售房合同中應(yīng)有此項約定。4.作為生活社區(qū)，小區(qū)應(yīng)該設(shè)有娛樂室、文化活動室、綠化觀景點、休閑椅等。5.用戶配電方面，隨著大戶型房屋的顯現(xiàn)，每戶的用電負(fù)荷增長專門快，有些業(yè)主需要在其套間內(nèi)安裝好幾臺空調(diào)。另外還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器等大功率電器，如此用電負(fù)荷猛增。因此設(shè)計時要盡量考慮配足用電量,以免造成住戶進小區(qū)不久，就要申請增容，否則常常跳閘、停電，甚至還會引發(fā)火災(zāi)。四、XX接管驗收的工作打算㈠接管驗收原則㈡接管驗收應(yīng)具備的條件㈢接管驗收標(biāo)準(zhǔn)㈣職責(zé)分工㈤日期安排及工作內(nèi)容、驗收要求·成立小區(qū)接管驗收小組1.提早派工程技術(shù)人員及治理人員進駐現(xiàn)場，與開發(fā)建設(shè)單位參與前期物業(yè)治理及小區(qū)竣工收尾監(jiān)理工作。2.與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商小區(qū)交接咨詢題和制訂驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)。3.預(yù)備接管驗收的各種表格。4.編制小區(qū)驗收打算，驗收方案?！ば^(qū)接管驗收應(yīng)具備的條件依據(jù)《AA市房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用治理暫行方法》實施：1.已取得經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計單位勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗收意見書》；2.已取得市公安消防部門核發(fā)的《建筑工程消防驗收意見書》；3.已取得市政治理部門核發(fā)的《都市排水許可證》；4.已取得市供電部門簽署的供配電設(shè)施驗收合格意見；5.已取得市自來水公司出具的同意用水證明；6.已取得市拆遷治理部門出具的落實拆遷安置證明（舊改項目）；7.小區(qū)道路已按規(guī)劃要求完成建設(shè)；8.小區(qū)室外燃?xì)夤芫€敷設(shè)完成，住宅室內(nèi)敷設(shè)到戶；9.小區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線敷設(shè)到戶；10.小區(qū)綠化方案經(jīng)市園林治理部門備案，綠化工程按方案要求進行建設(shè)；11.已依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)，并簽訂了書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。12.分期實施建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠分期辦理交付使用備案手續(xù)?！⑴c竣工驗收1查驗內(nèi)容：⑴主體結(jié)構(gòu)⑵外墻面⑶屋面⑷樓地面⑸室內(nèi)裝修⑹水、電、氣⑺通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)⑻消防、安防設(shè)施⑼附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地⑽環(huán)境綠化2參與房屋竣工驗收工作，要緊是從物業(yè)治理的角度動身，重點對房屋主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為要緊內(nèi)容進行查驗，發(fā)覺有不符合實際或?qū)ξ飿I(yè)使用功能有重大阻礙的，及時報告開發(fā)商?！ば^(qū)的預(yù)驗收接到開發(fā)商接管驗收的通知后，驗收小組核對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時刻。屆時，驗收小組按照驗收打算、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進行預(yù)驗收：1.驗收小組對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進行預(yù)驗收，對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠。并清點數(shù)量、安裝位置等。2.在預(yù)驗收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出書面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時刻內(nèi)由移交單位或工程施工單位進行整改。3.對驗收中的單獨設(shè)備進行試運轉(zhuǎn)驗收。要緊驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的要緊技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。4.預(yù)驗收后形成一份預(yù)驗收報告，交公司總經(jīng)理審查?！ば^(qū)的正式驗收預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的小區(qū)驗收。小區(qū)的設(shè)備驗收，做到三符合：⑴圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量相符合。⑵工程的要緊設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置相符合。⑶設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能相符合。驗收完畢將驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。2.對小區(qū)的其他公共配套設(shè)施進行驗收，重點放在預(yù)檢時已記錄在案的咨詢題方面，其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。3.各專業(yè)按照驗收后的情形，寫出單項工程驗收報告。驗收小組按照單項驗收報告，做出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。4.公司總經(jīng)理代表小區(qū)的接收單位，同小區(qū)的交接單位進行正式移交。物業(yè)治理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。五、入伙治理和資料預(yù)備入伙治理歷來是物業(yè)治理工作重點，難度較大。由物業(yè)公司協(xié)同開發(fā)商共同進行，入住以后以治理處和業(yè)主為差不多主體，為轉(zhuǎn)入日常治理做好鋪墊和預(yù)備。必須嚴(yán)格按以下程序進行。⑴業(yè)主入伙程序向業(yè)主發(fā)出入伙通知書（通過快速專遞發(fā)送）核對業(yè)主身份，購房合同、入伙通知書，填寫“住戶差不多情形表”治理員陪同業(yè)主查驗房屋（房屋現(xiàn)場），抄水電表底數(shù)，填“房屋交接單”業(yè)主交納首期治理費、修理資金、水電費周轉(zhuǎn)金領(lǐng)《住宅使用講明書》《房屋質(zhì)量保證書》《住戶手冊》，業(yè)主領(lǐng)鑰匙簽“物業(yè)服務(wù)協(xié)議”“臨時治理規(guī)約”等重新通知業(yè)主驗房（物業(yè)處）對不合格項進行保修、整改（開發(fā)商）“房屋保修單”（業(yè)主填寫）對不合格項進行確認(rèn)（治理處報開發(fā)商）⑵做好入伙前的各項預(yù)備工作：各種治理表格、協(xié)議。②核對各房號鑰匙。水、電、氣、電話、電視、智能化系統(tǒng)設(shè)施開通的有關(guān)手續(xù)。④財務(wù)收費票證等。⑤入伙資料及表格如下：序號編號資料名稱數(shù)量（份）紙型備注1一、房屋質(zhì)量保證書32開裝訂成冊2房屋使用講明書裝訂成冊3二、住戶手冊A4裝訂成冊41臨時治理規(guī)約A452臨時治理規(guī)約承諾書A46三、前期物業(yè)治理協(xié)議A47四、裝修手冊32開裝訂成冊81住宅室內(nèi)裝飾裝修治理服務(wù)協(xié)議A4加印92住宅室內(nèi)裝飾裝修申請表A4加印103防火責(zé)任書A4加印114裝修施工承諾書A4加印125業(yè)主安裝分體式空調(diào)機承諾書A4加印136業(yè)主房屋裝飾裝修承諾書A4加印14五、入伙資料151入伙通知書A4162入伙須知A4173入伙手續(xù)書A4184繳款通知書A4195收費一覽表A4206業(yè)主入伙資料一覽表A4217入伙程序示意圖A4228房屋交房驗收表A4239房屋修理整改單A42410鑰匙托管協(xié)議A42511業(yè)主差不多情形綜合登記表A426六、與開發(fā)商交接資料表格271房屋本體接管驗收表A4282公共配套設(shè)施接管驗收表A4293機電設(shè)備接管驗收表A4304鑰匙驗收交接表A4315資料接管驗收表A4326接管驗收咨詢題整改表A4二、成立前期介入工作小組1．前期介入工作小組成員組長：副組長：組員：2．要緊分工組長：負(fù)責(zé)全面介入的總領(lǐng)導(dǎo)工作。副組長：負(fù)責(zé)前期介入工作的治理、培訓(xùn)、入伙資料的預(yù)備、房屋驗收交接工作。組員1：負(fù)責(zé)前期介入工作的跟進治理、培訓(xùn)；房屋、設(shè)備的驗收、移交；工程資料的交接工作。組員2：負(fù)責(zé)前期介入的監(jiān)督治理及后勤工作。組員3：負(fù)責(zé)隱藏工程的拍照、業(yè)主資料、物業(yè)治理資料的收集、存檔；驗房、辦理入伙手續(xù)等工作。組員4：負(fù)責(zé)前期介入隱藏工程的跟進工作，把握隱藏工程的走向，了解各種設(shè)施設(shè)備的安裝情形；參與房屋、設(shè)備的驗收、移交；工程資料的交接及辦理入伙手續(xù)等工作。2.業(yè)主入伙至業(yè)主委員會成立前時期（1）對XX小區(qū)實施正常的物業(yè)治理服務(wù)。（2）在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責(zé)范疇內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施的返修咨詢題。（3）和諧業(yè)主和開發(fā)商、建設(shè)單位的關(guān)系，督促或和諧開發(fā)商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的咨詢題。（4）在保修期滿時，代表業(yè)主對其產(chǎn)權(quán)范疇內(nèi)的物業(yè)進行一次全面的檢查。3.業(yè)主委員會成立至業(yè)主全面入?。?）協(xié)助有關(guān)部門組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。（2）協(xié)助業(yè)主委員會起草《業(yè)主委員會章程》、《臨時治理規(guī)約》。（3）與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)治理服務(wù)托付合同》。㈢鼓舞機制1.物業(yè)治理將企業(yè)效益、職員的業(yè)績與個人收入掛鉤，給予各級人員與其奉獻(xiàn)相適應(yīng)的酬勞。2.月度考評與年度考評相結(jié)合，每年按照考評結(jié)果，決定人員的去留，調(diào)整人員的待遇、職位。每年開展一次評優(yōu)爭先活動，從職員中選出一名優(yōu)秀職員。對優(yōu)秀職員要求工作表現(xiàn)突出，當(dāng)年無任何不良記錄，經(jīng)公司考核同意，另發(fā)給獎金，以示嘉獎。3.實行工資福利等級機制。職職員資收入實行差不多工資、崗位工資、職務(wù)工資、效益工資、適當(dāng)補貼構(gòu)成的結(jié)構(gòu)型工資制度。每年按照考評結(jié)果，適當(dāng)時候進行工資待遇調(diào)整。4.通過規(guī)范考核，實行優(yōu)勝劣汰機制。5.實施量化考核機制。6.實行獎勵機制為了鼓舞職員的主動性，治理處制訂一套職員考核和獎罰制度，要緊有：⑴獎勵規(guī)定①半年內(nèi)無一次違紀(jì)記錄者，公司一次性獎勵50元。②一年無一次違紀(jì)記錄者浮動一級工資。③一年內(nèi)無一次違紀(jì)記錄，公司一次性獎勵100元。7.實行工作人員輪換機制。適當(dāng)時機，適度實施人職員作輪換法，即有利于培養(yǎng)一專多能之才，也利于克服惰性，激活職員潛力。5.實行工資福利機制。職員除實行差不多工資以外，還實行等級工資、效益工資、生活補貼、夜班補助、節(jié)日加班費、過節(jié)福利、服裝費補貼、養(yǎng)老金、醫(yī)療補貼、工齡工資等工資福利機制，關(guān)懷職員生活，調(diào)動職員主動性。6.實行職員思想教育機制。政治思想工作，是精神文明建設(shè)重要內(nèi)容。治理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給職員加大思想素養(yǎng)、政治素養(yǎng)、道德素養(yǎng)的教育，鼓舞職員參與物業(yè)治理工作和治理新技術(shù)，開展各種文體活動，從而建設(shè)一支有思想、有道德、有文化、守紀(jì)律的職員隊伍。通過鼓舞機制的運作，使職員體驗出自己的利益與治理處的生存和進展緊密有關(guān)從而產(chǎn)生強烈的責(zé)任感，鼓舞職職員作熱情，也給職工制造了具有挑戰(zhàn)性和成就感的機遇。規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒服、方便、安全的先天制約條件，大多數(shù)建筑設(shè)計院在規(guī)劃設(shè)計時，僅考慮房屋及配套設(shè)施兩個重要組成部分，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)治理，給住戶造成了苦惱，給物業(yè)公司帶來了不便甚至困難。有鑒于此，物業(yè)治理服務(wù)在基礎(chǔ)工程建設(shè)開始介入，讓物業(yè)治理與規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、機電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進行互動。（四）小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，按照本區(qū)的實際情形，認(rèn)為比較適宜開展經(jīng)營服務(wù)活動的項目如下：1.物業(yè)租售代理：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務(wù)。2.圖書、音像出租：3.小區(qū)外墻廣告位出租、新型廣告體出租（如和廣告公司聯(lián)合投資經(jīng)營電子屏幕、彩色燈箱等）。4.百貨、果菜、燃?xì)夤?yīng)。（為了不阻礙小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，蔬菜最好通過摘冼后用保鮮袋裝擺賣）。5.綠化工程服務(wù)：經(jīng)營花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。6.修理服務(wù)：業(yè)主（住戶）室內(nèi)的水電、家電、家具修理。7.裝修服務(wù)、家務(wù)服務(wù)，各種代辦服務(wù)等。8.餐飲服務(wù)：【在幸免噪聲、廢氣、塵灰、煤煙、污水等阻礙小區(qū)業(yè)主（住戶）生活的前提下經(jīng)營】（五）XX小區(qū)建設(shè)施工時期的現(xiàn)場秩序愛護、操縱、治理、協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位監(jiān)督調(diào)試、配套設(shè)施安裝的工作方案。1.小區(qū)建設(shè)施工時期的現(xiàn)場秩序愛護、操縱、治理的建議①小區(qū)建設(shè)施工時期，要有專人負(fù)責(zé)愛護施工現(xiàn)場的秩序，設(shè)置門崗，24小時值班戒備。②加大對進出人員的治理，實行來訪人員登記，車輛出入登記。嚴(yán)格操縱閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進入工地。施工人員須佩帶工作牌進出施工場所。對進出施工現(xiàn)場的材料、物品實行嚴(yán)格檢查核實。貴重、大件物品、材料必須經(jīng)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或通過核實后才給予放行，即采取“放行條”的措施。③施工場所和施工生活區(qū)嚴(yán)格隔離分開。④護衛(wèi)員加大對施工現(xiàn)場的巡視，施工人員下班后對施工現(xiàn)場進行清場。2.協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位監(jiān)督調(diào)試、配套設(shè)施安裝的工作建議。①依據(jù)設(shè)計規(guī)范要求，檢查前期的工程質(zhì)量，系統(tǒng)隱藏工程是否符合設(shè)計要求。②熟悉所要調(diào)試、安裝配套設(shè)施的性能、原理及操作方法。③協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位，按照設(shè)計要求對配套設(shè)施進行安裝、調(diào)試、管線布置，并進現(xiàn)場監(jiān)督。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。（六）配合開發(fā)建設(shè)單位銷售項目，為售樓人員舉辦物業(yè)治理差不多知識的培訓(xùn)方案，以及配合售樓現(xiàn)場對物業(yè)治理咨詢題進行解答的工作方案。1.開發(fā)商在商品房營銷促銷初期，通過宣傳互動，主動引進物業(yè)治理觀念。在樓盤廣告宣傳的同時，介紹物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)治理收費方案，“總管式”物業(yè)治理服務(wù)項目，讓業(yè)主了解物業(yè)、解除后顧之憂，促進樓盤的銷售。2.配合開發(fā)商制定《臨時治理規(guī)約》，與購房戶簽訂《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議。3.與開發(fā)商配合，對售樓工作人員舉辦物業(yè)治理差不多知識培訓(xùn)班，培訓(xùn)的要緊內(nèi)容是針對業(yè)主購房時比較關(guān)懷的物業(yè)治理服務(wù)咨詢題進行講授。售樓人員物業(yè)治理差不多知識培訓(xùn)方案序號培訓(xùn)時刻培訓(xùn)內(nèi)容課時培訓(xùn)目的與要求主講人1樓盤銷售前兩周一、物業(yè)治理1、物業(yè)治理的概念。2、物業(yè)治理的內(nèi)容。3、什么緣故要實行物業(yè)治理。2了解物業(yè)治理的概念，明白得物業(yè)治理的內(nèi)容以及實行物業(yè)治理的必要性由從事多年物業(yè)治理實踐體會的治理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課2樓盤銷售前兩周二、前期物業(yè)治理服務(wù)1、前期物業(yè)治理服務(wù)概念。2、XX“前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》的要緊內(nèi)容4了解前期物業(yè)治理服務(wù)概念，明白得XX《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》的要緊內(nèi)容由從事多年物業(yè)治理實踐體會的治理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課3樓盤銷售前兩周三、物業(yè)治理服務(wù)費1、什么是物業(yè)治理服務(wù)費？2、小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是什么？3、業(yè)主（住戶）入住時應(yīng)繳交哪些費用？4、空置物業(yè)是否要交物業(yè)治理服務(wù)費？2了解物業(yè)治理服務(wù)費的概念，收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)繳交的費用，空置房的收費標(biāo)準(zhǔn)。由從事多年物業(yè)治理實踐體會的治理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課4樓盤銷售前兩周四、修理資金1.修理資金的概念。2.什么緣故要建立物業(yè)修理資金？3.物業(yè)修理資金繳交的標(biāo)準(zhǔn)？4.物業(yè)修理資金如何建立？5.物業(yè)修理資金如何使用？6.物業(yè)修理資金的使用、治理、監(jiān)督。2了解修理資金的概念，修理資金如何建立，使用，治理，監(jiān)督，繳交的標(biāo)準(zhǔn)。由從事多年物業(yè)治理實踐體會的治理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課5樓盤銷售前兩周五、《臨時治理規(guī)約》1.臨時治理規(guī)約的要緊內(nèi)容。2.臨時治理規(guī)約的作用？4了解《臨時治理規(guī)約》的要緊內(nèi)容和作用。由從事多年物業(yè)治理實踐體會的治理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課6樓盤銷售前兩周六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù)2了解業(yè)主辦理入住手續(xù)的全過程。由從事多年物業(yè)治理實踐體會的治理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課4.為配合開發(fā)商銷售樓盤，公司派具有物業(yè)治理服務(wù)體會的人員到售樓部對物業(yè)治理服務(wù)咨詢題進行解答。通過解答，了解業(yè)主對物業(yè)治理服務(wù)的明白得和要求。了解業(yè)主對樓盤的需求及其他合理性意見和建議，對日后的物業(yè)治理起到一定的主動作用。（五）業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案●為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作1.向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。通知書的內(nèi)容包括：（1）辦理入伙手續(xù)的時刻地點。（2）業(yè)主須攜帶的證件。a購房合同原件。b業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份。c業(yè)主及家人每人各三張近期同版黑白或彩色一寸照片。d已交房款的收據(jù)。e如業(yè)主托付他人代辦代辦人除帶上述所述材料外，還需帶業(yè)主的托付代辦書原件和業(yè)主身份證復(fù)印件及代表人身份證原件和復(fù)印件一份）。2.告知業(yè)主須繳納的款項?！褶k理業(yè)主入伙手續(xù)及交樓的工作方案1.核對業(yè)主身份、買房合同及入伙通知書。2.業(yè)主填寫《業(yè)主情形登記表》。3.財務(wù)結(jié)算。（1）驗證購房款發(fā)票或收據(jù)。（2）收、退購房款余額。4.驗房。由接待員陪同業(yè)主、物業(yè)公司驗房，登記戶主水電表底數(shù)。合格則填寫《房屋交樓驗收表》收存。不合格則填寫《房屋修理整改表》。5.收樓簽約發(fā)放《住宅使用講明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預(yù)埋管線走向圖》及填寫《交房驗收一覽表》。6.物業(yè)治理簽約：業(yè)主簽約《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》，發(fā)放《住戶手冊》和《住戶出入證》，交付首期物業(yè)治理費。7.提供服務(wù)：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庥嘘P(guān)開通服務(wù)。第三章“XX”一期小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)經(jīng)費預(yù)算方案一、收費標(biāo)準(zhǔn) 1.物業(yè)治理服務(wù)費住宅：0.6元／月·平方米。商鋪：1.00元/月·平方米?？罩梅浚I(yè)主已購未裝修）：按以上收費標(biāo)準(zhǔn)50%向業(yè)主收取。未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商支付。２.生活垃圾處理費按市政府文件標(biāo)準(zhǔn)收取。３.公共水電管線損耗、公共水電公攤由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實分?jǐn)偂?.電梯電費、維保費、年檢費：小高層30元/戶/月，當(dāng)發(fā)生大、中修理而業(yè)主/住戶所交納資金不足時，由使用該電梯的單元業(yè)主集資?？罩梅浚I(yè)主已購未裝修）：按以上收費標(biāo)準(zhǔn)全額向業(yè)主收取。未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商全額支付。物業(yè)治理服務(wù)收入預(yù)算1.物業(yè)治理服務(wù)費⑴7月交房住宅:12058.57平方米×0.60元/月·平方米=7235元／月小計：物業(yè)治理服務(wù)費每月收入為7235元。⑵9月交房住宅：16502.13平方米×0.60元/月·平方米=9901元／月小計：物業(yè)治理服務(wù)費每月收入為9901元。⑶合計：9月份后物業(yè)治理服務(wù)費每月收入為17136元。三、XX物業(yè)治理處人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)部門崗位人數(shù)（人）月薪標(biāo)準(zhǔn)（元／人）月工資總額（元／人）試用期轉(zhuǎn)正治理處主任１20002000綜合部治理員兼文員38002400工程部修理員38002400綠潔部綠化員25501100潔衛(wèi)員45502200保安部隊長１10001000門衛(wèi)崗67504500巡邏崗37502250合計2617850序號項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）備注一人工費以28560m2為基礎(chǔ)測算，定崗26人?？傊翟凑談趧硬块T及勞動力市場等情形綜合確定1職職員資17850元2社會保險費工資總額的23.3%（含養(yǎng)老21%、失業(yè)2%、工傷0.5%、生育0.8%）4159元3福利費工資總額的14%2499元4教育經(jīng)費工資總額的1.5%268元5法定節(jié)假日加班費（500÷21.5×人數(shù)×天數(shù)×200%）÷12(月)1008元法定節(jié)假日按每年10天計二辦公費元1交通、通訊費電話2部、手機6部、市內(nèi)交通費500.00元序號項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）備注2辦公用水電費300元3業(yè)務(wù)費人均60元/月480.00元通訊三清潔衛(wèi)生費按33.3萬m2衛(wèi)生保潔面積配33人，1萬m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗。23110.00元1工具費多功能清洗機2250元/臺，高速拋光機6600元/臺，吸塵吸水機3150元/臺，均按2年折舊；塵推、進口海綿水刮、伸縮桿、兩用榨水桶、長梯、短梯1000.00元塵推63元/套×20套，進口海綿水刮24元/個×20個，伸縮桿96元/個×20個，兩用榨水桶135元/個×20個2消殺費每月消殺2次，每次600元600.00元3保潔耗用品拖把、毛巾、掃把、垃圾鏟、垃圾桶、塑料袋2000.00元塑料袋小500個×2次×30天×0.03元/個4垃圾費及垃圾清運費（1）含代市政府代收代繳7元/月.戶垃圾費（2）學(xué)院所有的生活垃圾清運費。13000.00元5設(shè)備修理費300.00元序號項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）備注6保潔用水按規(guī)范和體會用水量乘水價6210.00元/月.M3四辦公室固定資產(chǎn)折舊費電腦1臺、打字機1臺、辦公桌椅、復(fù)印機1臺300.00元五服裝費每人按兩年4套，230元/人.套計1333.00元六不可預(yù)見費第一至第五項費用之和的3%650元七企業(yè)治理及利潤總收入×8%5200.00元八稅費總收入×5.9%3835.00元合計65862.30元全年790347.6元四、XX物業(yè)服務(wù)成本費用測算工資福利項目測算依據(jù)月支出額（元）人職員資17850福利、保險費工資×32%5712教育經(jīng)費工資的1.5%267法定節(jié)假日加班費每年按10天計養(yǎng)老保險250合計6592日常修理及材料（修理資金開支）合計辦公費辦公費100低值易耗品100交通費通訊費50社區(qū)文化費辦公水電費100合計350綠化養(yǎng)護殺蟲藥30肥料20工具易耗品購置費50其他（含服裝）50合計150衛(wèi)生保潔費1000保潔用品費50合計1200護衛(wèi)治理費器械更換修理費100其他（含服裝）50合計150其他治理費收入×5%300稅費收入×稅率5.6%380合計680總計7922五、收支情形分析XX小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)費按定向招標(biāo)單價測算，物業(yè)治理服務(wù)費每月收入按100％收費率運算約為6420元，而每月支出最低限度為7922元。分析：如收費面積準(zhǔn)確，按100％收費率帳面運算：每月收入6420元－支出成本7922元=－1502元（虧）全年虧18024元。（前期投入費用未含在內(nèi)）。解決虧損的方法：1.減員，采取一兼多職的方式。2.開展有償服務(wù)。3.要求將小區(qū)的停車位交由我公司治理，收入全額作為小區(qū)物業(yè)治理處收入的補充。4.適當(dāng)提升治理費收費標(biāo)準(zhǔn)。5.適當(dāng)壓縮可變費用的開支，六、建議1.建議開發(fā)商按慣例對小區(qū)物業(yè)治理給予一定的補貼，（方案另定）2.完善XX的安防系統(tǒng)。第四章XX小區(qū)修理、養(yǎng)護、治理方案一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常和定期的修理養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)1.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護差不多原則因地制宜，合理修繕。對不同的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備制定不同的修理養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)。（1）按照共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定修理保養(yǎng)的類不、等級、周期與內(nèi)容，實行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。（2）按照共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的工作內(nèi)容和要求，制定修理保養(yǎng)制度，由修理治理人員具體實施、監(jiān)督和檢查。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢修、保養(yǎng)（1）以修理員為主，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。（2）修理治理員通過對小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的進行日常的常規(guī)性保養(yǎng)和日常巡視、檢查，及時解決共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理愛護咨詢題，做到“水電急修只是夜，小修項目只是三日，一樣項目只是五日”。愛護共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的缺失及時得到修復(fù)，最大限度的延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。二、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常和定期修理、養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)的工作規(guī)程房屋修理、養(yǎng)護治理對物業(yè)進行合理有效的愛護及修繕治理，目的在于延長物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，保證物業(yè)形象和物業(yè)正常的完好率。1.治理范疇（1）建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承擔(dān)構(gòu)件、非承重墻、屋面等）（2）建筑外墻（3）紅線內(nèi)道路（4）停車場（5）樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等。2.治理內(nèi)容（1）樓宇的安全檢查：定期和不定期對供（配）電設(shè)施進行運行治理和養(yǎng)護。1.操作規(guī)程（1）工程修理部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。（2）變壓器、變電房嚴(yán)禁外來人員入內(nèi)，高壓設(shè)備檢修時必須停電進行，并有專人監(jiān)護及警告牌。電流互感器嚴(yán)禁次級開路，電壓互感器嚴(yán)禁次級短路，高壓操作須按供電部門規(guī)定進行，并有安全技術(shù)措施。（3）配電板的閘刀開關(guān)禁止帶負(fù)荷拉閘。配電房內(nèi)高、低壓部份嚴(yán)禁帶電清潔。（4）配電房如發(fā)生突然跳閘停電，在未查清緣故不準(zhǔn)合閘供電。（5）開關(guān)操作A斷電：斷開分路開關(guān)切斷總開關(guān)拉開空氣開關(guān)拉開閘刀開關(guān)。B合閘：合上閘刀開關(guān)合上總開關(guān)合上空氣開關(guān)合上分路開關(guān)。2.修理保養(yǎng)規(guī)程（1）變壓器修理保養(yǎng)外委供電局進行，低壓配電設(shè)備工程修理部能修理、保養(yǎng)的自己進行，技術(shù)力量不足可申請外委處理，但機電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程修理人員負(fù)責(zé)。（2）修理保養(yǎng)時，必須穿戴絕緣鞋和手套，在確保安全措施后方可施工。（3）主管每年12月前應(yīng)制訂設(shè)備檢查保養(yǎng)打算表，經(jīng)治理處領(lǐng)導(dǎo)審核后報小區(qū)業(yè)主委員會審批。（4）修理機電設(shè)備終止后，應(yīng)填寫修理記錄表存檔。（5）供、配電設(shè)備故障修理一樣不超過8小時，若8小時內(nèi)無法解決而阻礙住戶用電的，應(yīng)告示住戶明白，限期完成。（6）低壓配電柜檢查保養(yǎng)要緊項目：配電瓶、電器外表、繼電器、交流接觸器、斷路器、操縱回路、電容無功補償、母線排、配電及對地測試等，按各項目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進行清潔、測試、整定。（7）變壓器檢查保養(yǎng)要緊項目：外觀、絕緣電阻值、零地接線端子、母線排、絕緣等，按各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進行清潔、測試、調(diào)整。（四）給排水設(shè)備設(shè)施運行和養(yǎng)護治理規(guī)程1.工程修理人員每月檢查小區(qū)內(nèi)排水排污管道、管井一次，每次暴雨之后加大檢查排水管道、井道，發(fā)覺堵塞、移位、損壞及時修理，并填寫檢查記錄表。2.每年至少對每棟樓的進水閥、消防水閥檢查修理一次，部份閥門在雜物房、車庫房內(nèi)的要列冊登記，方便檢查。（五）其它公共設(shè)施治理期對樓宇房屋進行檢查，把握房屋健康狀況。（2）樓宇修理施工治理：編制每年的修繕打算，安排年度修繕投資，審核修繕方案，監(jiān)督施工。（3）樓宇修理檔案資料治理：對房屋建筑、房屋的各項技術(shù)資料、修理記錄等檔案資料嚴(yán)格按照物業(yè)檔案治理規(guī)定進行治理。3.治理要點（1）建立完善樓宇房屋使用、修理和養(yǎng)護的各項責(zé)任制度，落實責(zé)任。（2）所有修理項目必須嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)及ISO9000質(zhì)量治理體系文件的要求進行。（3）科學(xué)的、規(guī)范的制定各項修繕方案，有效的操縱成本。（4）修理工程完成后，要對物業(yè)使用人進行修理后回訪，聽取物業(yè)使用人對修理的各種意見，了解物業(yè)使用人的中意度。（5）各巡視人員及保潔崗在工作中加大對房屋、停車場、道路等狀況的巡查、發(fā)覺咨詢題及時報告補修，做到“整修只是夜”。（6）定期檢查所有標(biāo)志、損壞或脫落的標(biāo)識類標(biāo)志，將在發(fā)覺后24小時內(nèi)予以修復(fù)，大型標(biāo)志48小時內(nèi)修復(fù)。（二）房屋設(shè)施養(yǎng)護和修繕治理1.一樣性修繕（1）給水管道的修理。明裝管道沿管線檢查，埋地管道第一進行觀看，對地面長期潮濕、積水和冒水的管段進行聽漏、同時參考原設(shè)計圖紙和現(xiàn)有的閘門箱位、準(zhǔn)確確定滲漏位置、進行開挖修理。修理終止后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無滲漏。（2）公共電表修理。①確認(rèn)底數(shù)后，斷開電源進行拆裝。新裝電表應(yīng)該是具有檢驗合格證的同一型號的電表，安裝時注意進出線接法正確。②安裝終止后合閘送電，用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常。③修理人員會同綜合治理人員和業(yè)主做好舊表、新表底數(shù)記錄。（3）修理開關(guān)、電燈、燈管、插座、線路檢測①修理前需用外表測試、檢查損壞斷電緣故②更換同類型規(guī)格的電氣零部件。③安裝修繕完畢，送電測試正常后，在修理通知單上簽字，并記錄在“修理登記表”上備案。（4）門窗、扶手等修繕，檢查損壞緣故后，采取牢固、加油、清除雜物、更換玻璃等處理。（5）每月對公共照明情形填寫“公共照明檢查記錄表”。2.非一樣性修繕重大修理項目如天面漏水、外墻脫落、道路損壞等，工程修理部填寫修理申請單報開發(fā)商或業(yè)主委員會批復(fù)后，托付專業(yè)公司進行。（三）1.小區(qū)內(nèi)路面保持完好，發(fā)覺損壞及時修理。2.公共設(shè)施，工程修理人員每天巡視檢查，發(fā)覺損壞、失靈的應(yīng)及時修復(fù)，保證完好率達(dá)95%。3.停車場、車棚定期檢查修理。（六）智能系統(tǒng)的治理、養(yǎng)護“XX”小區(qū)若提供有智能治理系統(tǒng)，本公司將充分利用這一高科技手段，提升治理效率，降低能耗，減少漏洞，優(yōu)化服務(wù)，為用戶提供一個高品質(zhì)、免干擾、強安全的優(yōu)良居住環(huán)境。1.智能系統(tǒng)的治理以人為本，加大引進高科技人才和高科技手段的力度，注重人員培訓(xùn)，以適應(yīng)高科技水平持續(xù)進展的要求，充分體現(xiàn)中元物業(yè)“規(guī)?；⒖茖W(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化”四專業(yè)化服務(wù)的治理方式。2.注重設(shè)備的基礎(chǔ)治理（運行和愛護），通過科學(xué)治理，正確使用、精心愛護、定期保養(yǎng)、適時更新、提升各種設(shè)備運行可靠性和運行效率，持續(xù)挖潛降耗，使之保值、增值，充分發(fā)揮設(shè)備系統(tǒng)的綜合效益。3.運行治理——值班人員必須按有關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定（崗位職責(zé)、工作方式、運行操作規(guī)程）操作和監(jiān)視，分系統(tǒng)定期檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點和工作及運行狀態(tài)，形成日、月記錄表。發(fā)覺專門，及時處理?！拥礁鞣N報警編號（防盜報警、火警、煤氣泄漏、監(jiān)視圖像專門等），趕忙指揮有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場，及時處理各類事作并作好記錄。——保持監(jiān)控室的清潔，作好運行記錄和交接部記錄。護衛(wèi)治理人員、房屋治理員、工程修理人員要不定期對智能化系統(tǒng)各種設(shè)施設(shè)備進行巡察，發(fā)覺咨詢題及時處理。4.愛護和保養(yǎng)（1）每年要對智能系統(tǒng)制訂愛護保養(yǎng)打算，明確愛護保養(yǎng)人員，責(zé)任到人。（2）智能化系統(tǒng)愛護養(yǎng)護項目表。（七）設(shè)備三級人員治理1.治理處主任：設(shè)備安全之第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)修理工作的檢查、監(jiān)督。2.設(shè)備主管：負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)、修理工作的組織、安排和實施，建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題。(八)設(shè)備六級保養(yǎng)修理1.日檢：屬日常巡視檢查愛護，檢查設(shè)備運行狀態(tài)是否正常。2.月檢：屬測試性檢查，對設(shè)備進行性能測試、調(diào)整。3.季檢：屬愛護性修理，對設(shè)備進行清掃、加油、調(diào)試。4.年檢：屬復(fù)原性修理，對設(shè)備局部解體，著重復(fù)原設(shè)備的電器性能、機械和精度，檢修或更換部件及附屬裝置。5.屬完全性修理，對設(shè)備全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試、更換全部不合格零件或附屬裝置。6.分承包方保養(yǎng)修理：依據(jù)分包合同的約定進行定期保養(yǎng)及故障處理。（九）設(shè)備治理要點（1）建立設(shè)備的治理檔案和各類重要設(shè)備的技術(shù)檔案。（2）設(shè)備治理必須落實設(shè)備責(zé)任人，做到責(zé)任到人。（3）設(shè)備治理首要任務(wù)是保證整個小區(qū)所有設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。（4）消防系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。（5）機房、設(shè)備房屬安全和消防重點，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入。（6）完整詳細(xì)的設(shè)備治理工作紀(jì)錄是設(shè)備治理質(zhì)量的必要保證。（十）回訪按照公司制訂的修理養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)回訪制度，及時了解業(yè)主對修理養(yǎng)護服務(wù)的工作中意度，通過意見箱、發(fā)意見征詢表、電話、上門征求意見等方式進行回訪，針對業(yè)主提出的意見和建議，改進工作方法。（十一）共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)和保修期外工程質(zhì)量的修復(fù)工作方案1.共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)工程質(zhì)量咨詢題的修復(fù)工作方案共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)損壞，由修理人員到現(xiàn)場核實，確定屬于保修期內(nèi)的修理，則按照《工程質(zhì)量治理條例》第四十一條規(guī)定，由施工單位履行保修義務(wù)。物業(yè)公司按照共用設(shè)施設(shè)備的損壞情形，致函給建設(shè)單位，由建設(shè)單位進行修理。修理完畢，修理人員要進行檢查驗收直至合格。2.共用設(shè)施設(shè)備保修期外的工程質(zhì)理咨詢題的修復(fù)工作方案●大修（1）范疇：①房屋蓋層面大面積滲漏。②修補粉刷建筑物的外墻面以及樓道內(nèi)墻面。③拆、砌挖補局部墻體，拆換或加固梁柱。④室內(nèi)、外的上、下水管道斷裂。⑤供電設(shè)備、給排水設(shè)備嚴(yán)峻損壞或整機損壞。⑥公共上下管道喉管、水閘損壞。⑦照明設(shè)備電路及電力裝置的局部或全部修復(fù)。（2）大修費用承擔(dān)：經(jīng)業(yè)主委員會審批后由全體或單元業(yè)主分?jǐn)??！裰行蓿?）范疇=1\*GB3①小區(qū)公共部位所有門、窗、五金器具的局部損壞及整體修復(fù)。②公共墻壁、天花板、地板的局部損壞。（2）中修費用承擔(dān)：經(jīng)業(yè)主委員會審批后由全體或單元業(yè)主分?jǐn)偂！裥⌒藜叭粘ｐB(yǎng)護范疇（1）范疇①小區(qū)各公共部位、樓層電器的熔斷絲、插座、空氣開關(guān)、漏電開關(guān)、電源插頭座、各種燈頭、燈座的故障修理及零配件更換。②小區(qū)公用部位各種水龍頭失靈故障、各種閥門損壞、上下水道堵塞不暢、各種零配件失靈故障、水表故障、各種衛(wèi)生潔具損壞。③公共宣傳窗、柜局部油漆銹蝕，欄桿、樓梯扶手局部油漆銹蝕脫落。④公共用電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的清潔、潤滑及調(diào)試加固、零星配件的更換，化糞池、沉沙井的清理。（2）費用承擔(dān)：由物業(yè)治理公司收取的公共專項修理資金支付。三、緊急情形和突發(fā)設(shè)備故障的應(yīng)急方案1.電梯困人（1）如有乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視及對講機，則須把電視機鏡頭移至困人的電梯，觀看電梯內(nèi)的活動情形，詳細(xì)詢咨詢被困者有關(guān)情形及通知治理人員到電梯門外及保持聯(lián)系。（2）趕忙通知電梯保養(yǎng)公司緊急修理站派人開釋被困者及修理該電梯，在打電話時必須詢咨詢對方姓名及告知有人被困。（3）被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須專門留意，必要時要求消防人員協(xié)助。（4）被困者救出后，須詢咨詢：①是否有不適，是否需要關(guān)心等。②提供姓名、地址，聯(lián)系電話及到本小區(qū)的緣故。③如被困者不合作或自行離去，則必須記錄備案。（5）必須記錄事件從開始到終止的時刻，詳細(xì)情形及修理人員、消防員、警員、搶救人員到達(dá)和離去的時刻，消防車、警車及搶救車號碼等。（6）必須記錄被困者救出的時刻或傷員離開時刻及查詢傷員送往何處醫(yī)院。2.爆水喉及水箱過滿如發(fā)覺小區(qū)內(nèi)有漏水現(xiàn)象，必須趕忙到現(xiàn)場觀看及采取以下措施：（1）檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，趕忙設(shè)法禁止漏水，如關(guān)上水掣。若不能禁止時應(yīng)趕忙通知工程人員，治理處經(jīng)理及中央操縱中心，尋求支援。在支援人員到達(dá)前須盡量操縱現(xiàn)場，防止范疇擴散。（2）觀看四周環(huán)境，漏水是否阻礙各項設(shè)備，如電力變壓房、升降機、電線槽等。（3）利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水摻入升降機等設(shè)備，并須將升降機趕忙升上最高樓層，以免被水浸濕而使機件受損。（4）利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。（5）如漏水可能阻礙日常操作，保養(yǎng)及申報保險金等咨詢題，須拍照片以作日后存檔及證明。（6）通知清潔部清潔現(xiàn)場積水，檢查受阻礙范疇，通知受阻礙住戶。（7）日常巡邏時，應(yīng)留意渠道是否有污泥，雜物或塑料袋，隨時加以清理潔凈，以免堵塞。（8）如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須預(yù)備足夠沙包，作為爆水喉及雨季使用。3.停電、電力故障（1）若電力公司預(yù)先通知小區(qū)臨時停電，應(yīng)趕忙將詳情和有關(guān)文件出現(xiàn)交主任。（2）治理處主任應(yīng)安排電工值班。（3）有關(guān)停電通知預(yù)先張貼在小區(qū)大門明顯處。（4）當(dāng)供電復(fù)原時，治理員必須與電工技術(shù)員檢查小區(qū)內(nèi)所有電掣的正常運作情形，如有損壞，須趕忙報告主任，安排修理。（5）治理處必須隨時預(yù)備電筒和其他照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電時使用。（6）當(dāng)小區(qū)晚間發(fā)生突然停電事故時，治理員應(yīng)趕忙通知主任及操縱中心，安排工程部人員修理，并通知住戶或業(yè)主有關(guān)停電情形，防止偷盜和搶掠，必要時應(yīng)關(guān)閉小區(qū)大門。4.易燃?xì)怏w泄漏（1）當(dāng)收到懷疑泄漏易燃?xì)怏w報告時，應(yīng)趕忙通知主任，并盡快趕到現(xiàn)場查看怎么講。（2）抵達(dá)現(xiàn)場后，要慎重行事，敲門進入后，不可開燈開風(fēng)扇及任何電掣。必須趕忙打開所有窗門，關(guān)閉煤氣或石油氣掣。嚴(yán)禁現(xiàn)場吸煙。（3）通知所有人離開現(xiàn)場，有關(guān)人員到場檢查，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場。（4）如發(fā)覺有受傷不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待搶救人員及警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場。（5）治理員在平常巡邏時應(yīng)提升小心。遇有不平常氣品味道時，應(yīng)小心處理。對煤氣及石油氣總掣的位置和開關(guān)方法應(yīng)了解和把握。（6）將詳細(xì)情形記錄下來，盡快呈交主任。5.觸電事故的應(yīng)急處理（1）發(fā)覺有人觸電應(yīng)趕忙趕到現(xiàn)場并關(guān)閉電源。（2）在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人，以防連自己也觸電，應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開。（3）趕忙進行人工急求，并電告醫(yī)院趕忙派大夫搶救或送院急救。6.突發(fā)性水浸事故（1）當(dāng)接到用戶投訴或報告后，即時前往現(xiàn)場觀看。（2）抵達(dá)現(xiàn)場后，趕忙查找出水的來源，檢查出水閥位置，并趕忙關(guān)閉有關(guān)的水閥。下水道堵塞，應(yīng)趕忙疏通。（3）觀看現(xiàn)場鄰近的電掣。如有浸水應(yīng)趕忙切斷電源，以防水浸漏電傷人。四、物業(yè)治理服務(wù)指標(biāo)的承諾詳見本標(biāo)書第51頁《物業(yè)治理內(nèi)容及承諾指標(biāo)》五、業(yè)主自用部位的裝飾、裝修治理方案（一）房屋裝修治理為加大本小區(qū)房屋裝修的治理和監(jiān)督，有效禁止違章裝修行為，保證房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，愛護住戶的生活秩序，使住戶安居樂業(yè)，按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法》，現(xiàn)將我公司對房屋裝修的有關(guān)事項規(guī)定如下，凡業(yè)主（住戶）進行室內(nèi)裝修，均需遵守：1.裝修審批（1）室內(nèi)裝修應(yīng)提早7天由業(yè)主本人或業(yè)主托付人（持業(yè)主書面托付書）到治理處申報，并如實填寫《裝修申請表》，經(jīng)治理處審批后，方可進行裝修。業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)同時在《裝修申請表》上簽字蓋章。裝修公司（施工單位）應(yīng)交驗《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《經(jīng)營資質(zhì)等級證書》，提供其帶紅章的復(fù)印件給治理處備案。（2）裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到治理處辦理裝修出入證，憑裝修出入證，方可進入小區(qū)進行裝修。（3）住戶申請裝修時，施工單位應(yīng)預(yù)交裝修保證金（見《裝修收費項目及繳納標(biāo)準(zhǔn)》）。工程完工后，經(jīng)治理處驗收，無違章或滲漏、堵、損壞等情形發(fā)生，治理處退回全部保證金。否則，要從保證金中扣除賠償費用或違約金，多退少補。裝修完工半年內(nèi)，如發(fā)覺有上述咨詢題，仍由裝修戶負(fù)責(zé)。2.裝修范疇（1）房屋裝修，不得改變或損壞房屋原有的結(jié)構(gòu)、外貌及公共設(shè)施，不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。（2）承諾對房屋樓地面、內(nèi)墻面、天棚進行表面裝修。樓地面不得鑿除原水泥，只許鑿毛。地面裝修材料不得超過20毫米。（3）窗戶承諾在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)。防盜網(wǎng)、防盜條都必須按治理處規(guī)定的規(guī)格及樣式安裝。安裝防盜門不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞旁邊墻面瓷片，不能占用公共通道，防盜門必須是不銹鋼材質(zhì)，防盜網(wǎng)不處門洞邊不準(zhǔn)包門套。（4）承諾改換廚房的灶臺、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。（5）外門窗不得隨意改動，天臺花園的柵欄不準(zhǔn)改動，不準(zhǔn)私搭亂建。（6）嚴(yán)禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水主管道、供電線路、屋面的防水隔熱層、室內(nèi)防水層等。（7）樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面均屬公共建筑，嚴(yán)禁擅自占用，嚴(yán)禁在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)等。（8）如需拆、改煤氣管道，須到煤氣公司辦理相應(yīng)手續(xù)，由煤氣公司專職人員施工，嚴(yán)禁私自拆、改，一經(jīng)發(fā)覺將被主管部門處以1000-2000元罰款。3.裝修施工治理（1）從裝修開工起趕忙采取防火措施，確保戶內(nèi)外安全，治理處對裝修每天不定時進行巡查。裝修人員憑裝修出入證出入小區(qū)，工作時需佩戴裝修出入證。（裝修出入證于治理處辦公室辦理）。不佩戴證件、涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將按違約處理，直至取消裝修資格。（2）裝修施工時刻為正常工作日上午8:00-12:00，下午3:00-7：00。其余時刻（含節(jié)假日）原則上不承諾施工。如在非工作時刻內(nèi)施工，阻礙他人休息，造成不良阻礙及投訴的，治理處將進行歸勸，對不聽勸講者，治理處將按照雙方簽訂的裝修治理協(xié)議的約定，扣除違約金。（3）治理處按規(guī)定收取裝修治理費和裝修保證金（見裝修收費項目及標(biāo)準(zhǔn)），如有違章或賠款，從保證金中抵扣，多退少補。（4）裝修垃圾必須按照治理處指定位置、方式和時刻進行堆放、清運。嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。對裝修過程中，違章堆放、拋棄裝修垃圾或損壞公共設(shè)施、公用管線、道路綠化的，可按規(guī)定扣除違約金，并責(zé)令賠償缺失。如有同一棟樓兩戶以上同時進行裝修施工，不能分清責(zé)任的，各裝修住戶共同負(fù)責(zé)。（5）裝修施工用電，應(yīng)提早7天向治理處申報，并講明電器工具的品種、負(fù)荷、使用時刻、操作人員等。住戶不得私悠閑戶外接駁水、電，違者照章扣違約金。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。（6）住戶安裝空調(diào)，必須到治理處申請，并按指定位置安裝，空調(diào)支架應(yīng)用不銹鋼或鋁合金材料，不得使用鐵架子。否則，裝修住戶要承擔(dān)由此造成的返工及其它損害后果（如鐵銹污染外墻面等等）。（7）住戶裝修時，進戶門承諾更換（加裝）防盜金屬門，但不得改變防盜門原有的安裝位置及原有門洞尺寸，不得阻礙鄰近住戶出入及占用公共通道。（8）裝修人員必須遵守有關(guān)消防條例及治理處關(guān)于安全、保衛(wèi)等方面的有關(guān)規(guī)定。裝修屋內(nèi)必須備有1只以上滅火器。（9）裝修人員必須保證公共設(shè)施完好、清潔，不得隨意在樓道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫。否則將按違約處理。（10）需暫住樓宇內(nèi)的裝修人員必須持有效證件由業(yè)主本人出面到治理處辦理擔(dān)保手續(xù)后，方可準(zhǔn)許暫住，如私自居住在樓宇內(nèi)，一經(jīng)發(fā)覺，按有關(guān)治理規(guī)定處理或交當(dāng)?shù)嘏沙鏊幚?。裝修流程圖一、到治理處辦公室領(lǐng)取裝修申請表格、資料一、到治理處辦公室領(lǐng)取裝修申請表格、資料二、業(yè)主本人確定裝修方案，選定施工單位，并與之簽訂施工合同二、業(yè)主本人確定裝修方案，選定施工單位，并與之簽訂施工合同三、到治理處辦理申報、審批手續(xù)，簽訂三、到治理處辦理申報、審批手續(xù)，簽訂“裝修治理服務(wù)協(xié)議”四、由施工單位到治理處繳納各項裝修治理費用和裝修保證金四、由施工單位到治理處繳納各項裝修治理費用和裝修保證金五、到治理處辦公室辦理施工人員進場手續(xù)及領(lǐng)取《施工許可證》五、到治理處辦公室辦理施工人員進場手續(xù)及領(lǐng)取《施工許可證》六、裝修施工六、裝修施工整改整改七、治理處初檢七、治理處初檢 違規(guī)不合格八、辦理施工人員退場手續(xù)八、辦理施工人員退場手續(xù)九、治理處復(fù)檢（初檢三個月后）九、治理處復(fù)檢（初檢三個月后）治理處檢查治理處檢查返工、整改返工、整改有質(zhì)量咨詢題十、退領(lǐng)裝修保證金十、退領(lǐng)裝修保證金第五章公共秩序愛護治理方案強化治安、消防意識：堅決貫徹“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的方針，樹立安防意識，做好安防工作。建立安防制度：建立完善的治安治理、消防治理制度，明確崗位職責(zé)，責(zé)任到人。一、治安消防治理（一）公共護衛(wèi)治理1.小區(qū)內(nèi)的護衛(wèi)治理各崗位必須嚴(yán)格執(zhí)行AA市中元物業(yè)治理有限責(zé)任公司制訂的內(nèi)部《護衛(wèi)治理部治理制度》。2.護衛(wèi)治理員的治理實行統(tǒng)一著裝，配備對講機、統(tǒng)一住宿作息，日常行為執(zhí)行部隊內(nèi)務(wù)、紀(jì)律、隊列三大條令。依法、文明值勤，尊重業(yè)主、禮貌待人。作為一支文明、訓(xùn)練有素的職業(yè)化護衛(wèi)治理隊伍。要讓業(yè)主感到有安全感。3.小區(qū)出入口24小時有人值班，對重點區(qū)域、重點部位巡邏次數(shù)每小時至少巡邏1次。嚴(yán)格檢查進入小區(qū)的可疑人員、空置房、各樓層、治安死角等。機動車輛進出小區(qū)實行憑牌出入制度，嚴(yán)禁閑雜人員進入小區(qū)。小區(qū)內(nèi)禁止機動車輛亂停亂放。4.護衛(wèi)治理部同意公安派出所的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，經(jīng)常分析小區(qū)內(nèi)治安、消防隱患，加大監(jiān)督檢查，防微杜漸。協(xié)助公安部門、消防部門做好安全、消防工作。5.陽臺上禁止堆放超重物品，護欄上禁止放置無任何防護措施的花盆等物品。（二）消防治理1.護衛(wèi)治理部協(xié)助有關(guān)部門做好小區(qū)內(nèi)消防日常治理，按照《中華人民共和國消防法》和本公司《護衛(wèi)治理部治理制度》等指導(dǎo)文件要求實施治理，工程修理部和護衛(wèi)治理部共同負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的修理與保養(yǎng)。2.定時檢查消防設(shè)施設(shè)備完好情形，發(fā)覺損壞或故障，及時修復(fù)，做到發(fā)生災(zāi)難隨時可啟用。3.每年進行一至兩次消防知識宣傳和消防演練，務(wù)必使小區(qū)業(yè)主和安全員在應(yīng)急時把握差不多的應(yīng)變措施和安全救生方法。二、車輛治理建立車輛治理制度，對進出小區(qū)的車輛實行規(guī)范化治理，車輛停放有序，確保小區(qū)內(nèi)交通要道暢通無阻。治理要點：1.進入小區(qū)的車輛需憑車輛出入牌出入。2.進入小區(qū)內(nèi)停放的車輛，必須停放在劃定的停車位內(nèi)，并按規(guī)定交納車輛占道費。行車通道、消防通道及非車位禁止停車。3.凡裝有易然、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁出入小區(qū)。4.駛?cè)胄^(qū)內(nèi)的車輛應(yīng)減速行駛，禁止鳴笛。5.車輛停放后，必須鎖好車門，關(guān)好車窗，并保持車位清潔衛(wèi)生。6.無車輛出入證或車輛號牌與存查紀(jì)錄不符時，其車輛不得離開小區(qū)，由門衛(wèi)值班員暫代保管該車輛，并報公安機關(guān)處理。7.護衛(wèi)員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)覺可疑情形及時報告，并認(rèn)真做好交接班工作。8.小區(qū)內(nèi)設(shè)置有車輛行駛、泊車引導(dǎo)標(biāo)識，如指示方向牌、限速牌、禁停牌、禁鳴笛牌、坡度牌、超重車輛禁止進入等標(biāo)志牌。進入小區(qū)的車輛必須按指定位置停放，小區(qū)公共通道嚴(yán)禁機動車輛亂停亂放。三、突發(fā)事件應(yīng)急處理1.盜竊、匪警應(yīng)急處理程序（1）護衛(wèi)員、治理員發(fā)覺案情后，趕忙報告值班領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)治理處，並保持冷靜，設(shè)法降服罪犯，禁止虐待犯罪嫌疑人。（2）值班領(lǐng)導(dǎo)、治理處接到報告后，要趕忙趕到現(xiàn)場，通知門崗封鎖出入口。（3）發(fā)動其他人員組織追捕，同時趕忙撥打“１１０”報警。（4）要愛護案發(fā)覺場。（5）如有受傷人員，要趕忙設(shè)法盡快送醫(yī)院救治并報告公安機關(guān)。（6）護衛(wèi)治理部做好現(xiàn)場記錄，寫出書面報告報物業(yè)處。2.斗毆事件處理（1）執(zhí)勤中（或住戶投訴）發(fā)覺有人爭吵、斗毆的現(xiàn)象時，要及時禁止。（2）禁止原則：①勸講、阻止雙方住手、住口。②勸爭吵或斗毆的雙方或一方住戶離開現(xiàn)場。③有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。④報告物業(yè)處出面調(diào)解。（3）處理過程中，切記不可動粗，不承諾惡言相向。3.執(zhí)勤中發(fā)覺可疑分子、酗酒鬧事、精神病人、急癥病人的處理（1）發(fā)覺可疑分子時，要查驗其證件，對無法提供有效證件或無正當(dāng)理由的人，必須禮貌勸其離開小區(qū)。發(fā)覺可疑嫌疑人員要嚴(yán)加盤查，驗明證件，必要時可及時向派出所報告。（2）小區(qū)內(nèi)發(fā)覺酗酒鬧事人或精神病人，要采取操縱措施和監(jiān)督措施。屬于本小區(qū)的人員，要趕忙通知其家屬領(lǐng)回。損壞公物、鬧事無法禁止的，應(yīng)趕忙報“110”處理。處理此類事件，要沉著平復(fù)，把握政策和工作原則，禮貌用語，妥善處理。（3）發(fā)覺急癥病人，應(yīng)趕忙通知住戶單位及家屬，如情形危險，趕忙撥打120急救電話，送病人去醫(yī)院救治。4.強對流天氣、專門天氣或臺風(fēng)的預(yù)防措施（1）接到有強對流天氣、專門天氣或臺風(fēng)警報，趕忙在宣傳欄上公布預(yù)防訊息。（2）提醒住戶撤離放在陽臺及花架上的花盆及各類雜物。（3）物業(yè)處治理人員提早做好天臺、溝渠、地漏的清掃工作，確保平臺、下水道及各水渠流水暢通，緊閉公共場所的門窗，固定捆綁好路燈罩、指示牌等。（4）刮臺風(fēng)期間，治理處必須安排人員值班，發(fā)生水、電、其他事故，要緊急處理。（5）職員參加搶險救災(zāi)，要注意自身安全，同時幸免逗留在空曠地點。5.火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序（1）發(fā)覺火警信號后，趕忙通知巡邏崗到火情現(xiàn)場確認(rèn)是否有火情。（2）火情嚴(yán)峻，即向119報警，同時報物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)，在物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)下統(tǒng)一實行救火。（3）相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、按照火災(zāi)性質(zhì)，開啟滅火器和噴淋，啟動防排煙系統(tǒng)的設(shè)施。（4）關(guān)閉火災(zāi)現(xiàn)場電源和關(guān)閉燃?xì)夤艿?。?）治理處人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場愛護秩序，蔬散現(xiàn)場群眾，保證通道暢通并協(xié)助消防隊工作。（6）消防隊到達(dá)現(xiàn)場時，及時向消防隊報告火情，按消防隊統(tǒng)一方案滅火。（7）撲滅火災(zāi)后，按照消防隊的火災(zāi)緣故總結(jié)報告，向全體業(yè)主公布有關(guān)災(zāi)情及緣故，教育群眾。6.求救應(yīng)急處理程序屋內(nèi)業(yè)主求救------接到求救信號，第一時刻內(nèi)，值班人員必須到現(xiàn)場堅持秩序。了解求救情形。安撫被困人員。向治理處報告并及時施救。如情形嚴(yán)峻，則必須向110及有關(guān)部門報告并配合施救。第六章保潔、綠化治理服務(wù)方案1.治理模式：按照保潔綠化區(qū)域劃分責(zé)任范疇（保潔崗、綠化崗），落實責(zé)任人。按照各保潔綠化環(huán)節(jié)不同和各區(qū)域不同的物業(yè)特點，將定時或定期集中作業(yè)方式與日常巡視保潔綠化的作業(yè)方式相結(jié)合，制定物業(yè)保潔綠化方案。2.作業(yè)要求：嚴(yán)格參照公司ISO9000質(zhì)量治理體系文件有關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的要求，規(guī)范化作業(yè)。（1）清潔保潔治理①潔衛(wèi)員實行分區(qū)域、分片清潔保潔責(zé)任制，按合同約定及本公司制訂的《綠化潔衛(wèi)部治理制度》的規(guī)定實施。②按照小區(qū)的實際情形，裝修建筑垃圾要求裝修人員集中到《垃圾收集池》，由物業(yè)處統(tǒng)一請環(huán)衛(wèi)站處理。生活垃圾由住戶袋裝放到共用垃圾桶內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)站統(tǒng)一拉走（每天一次）。③裝修建筑垃圾、生活垃圾按規(guī)定收費，實行有償服務(wù)。④要求物業(yè)清潔區(qū)域內(nèi)任何部位必須潔凈整潔，無衛(wèi)生死角，垃圾及時清理，免除空氣的污染。