田村項(xiàng)目策劃思路060228

田村項(xiàng)目策劃思路0602282024/3/29田村項(xiàng)目策劃思路060228田村項(xiàng)目策劃思路北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司田村項(xiàng)目策劃思路060228前言

感謝豪景苑地產(chǎn)的各位領(lǐng)導(dǎo)，給予我司這次參與項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。 我司真心地希望參與到本項(xiàng)目的工作當(dāng)中，通過我們的專業(yè)能力以及全心全意的服務(wù)，與貴司一道在田村區(qū)域乃至西部板塊打造一個(gè)一流的明星樓盤！田村項(xiàng)目策劃思路060228內(nèi)容

1、地段與地塊

2、市場(chǎng)現(xiàn)狀

3、對(duì)原有規(guī)劃的評(píng)析

4、方案調(diào)整思路

5、推廣方向探討

田村項(xiàng)目策劃思路060228

地段與地塊田村項(xiàng)目策劃思路060228地段分析石景山

田村本案田村項(xiàng)目策劃思路060228區(qū)域特點(diǎn)處于四環(huán)與五環(huán)間的田村居住板塊交通較為便利，且有改善的利好消息屬于居住特性較為突出的地段田村項(xiàng)目策劃思路060228圣華園雪芳園項(xiàng)目地塊分析育強(qiáng)中學(xué)田村路阜石路王致和田村項(xiàng)目策劃思路060228地塊特點(diǎn)地塊處于田村路與阜石路之間，南側(cè)為山體地塊內(nèi)部較為規(guī)整，可操作部分為矩形周邊環(huán)境較差，配套設(shè)施不全道路現(xiàn)狀不佳，有南北側(cè)噪音干擾地塊對(duì)住宅類產(chǎn)品舒適度與品質(zhì)感提升的支持度不高田村項(xiàng)目策劃思路060228

市場(chǎng)現(xiàn)狀田村項(xiàng)目策劃思路060228項(xiàng)目區(qū)域分析本案永達(dá)·逸家中國房子蘭德華庭樂府·江南玉泉新城玉阜嘉園遠(yuǎn)洋山水陽光星期八湯泉·逸墅觀瀾國際誠品建筑曦景長(zhǎng)安西成憶樹田村項(xiàng)目策劃思路060228市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱總占地面積總建筑面積容積率建筑形式開盤時(shí)間入住時(shí)間目前均價(jià)目前銷售率車位比例樂府江南11.5301.9板樓2004.4.102005.6.30780098%1∶1蘭德華庭11212.13板塔2003.8.12004.5.1735080%1∶0.8遠(yuǎn)洋山水501304塔板2005.7.232006.6680082%未定誠品建筑5.9314.82.3高板2004.2.12004.61100085%595個(gè)玉泉新城61.78105.622.28板樓、板塔結(jié)合2005.5.12005.12.31600080%—曦景長(zhǎng)安2.977.84.7板樓、塔樓2005.8.182007.5.31580075%—觀瀾國際8.1172.06板樓2003.4.192004.1.31746098%890個(gè)中國房子4.37281.9高板2003.122004.10.315200100%1∶0.8永達(dá)逸家4133塔、板2004.2.292004.12.316300100%500多個(gè)陽光星期八5.8142.5板樓—2005年底6000100%—玉阜嘉園3.7132.2塔板結(jié)合2001.3.162002.8.305500100%700個(gè)湯泉逸墅5121.82板樓2004.11.202005.12.318500100%充足西成憶樹25.72.3塔板結(jié)合2004.4.62005.5.314470100%—在周邊市調(diào)的13個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)清盤，其余7個(gè)銷售率均已超過75%。西區(qū)住宅項(xiàng)目銷售情況良好。田村項(xiàng)目策劃思路060228戶型面積分析1居面積45-70平米2居面積95-120平米3居面積120-160平米4居面積165-230平米本區(qū)域周邊項(xiàng)目戶型面積主要為45-230平方米的一居至四居，特種戶型（復(fù)式、錯(cuò)層）面積范圍較大，130-300平方米均有。田村項(xiàng)目策劃思路060228戶型比例分析項(xiàng)目名稱1居比例2居比例3居比例4居比例特種戶型比例樂府江南5%45%45%5%—蘭德華庭15%15%65%5%—遠(yuǎn)洋山水13%42%40%5%1%誠品建筑10%23%30%35%2%玉泉新城5%40%45%5%5%曦景長(zhǎng)安20%55%25%——觀瀾國際—20%50%30%—中國房子25%50%25%——永達(dá)逸家35%40%25%——湯泉逸墅—40%55%5%—西成憶樹19%38%38%5%—本區(qū)域周邊項(xiàng)目戶型種類豐富，二居、三居所占比重較大，一居、四居次之，特種戶型（復(fù)式、錯(cuò)層）最小。田村項(xiàng)目策劃思路060228價(jià)格分布表項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間入住時(shí)間目前均價(jià)目前銷售率樂府江南2004.4.102005.6.30780098%蘭德華庭2003.8.12004.5.1735080%遠(yuǎn)洋山水2005.7.232006.6680082%誠品建筑2004.2.12004.61100085%玉泉新城2005.5.12005.12.31600080%曦景長(zhǎng)安2005.8.182007.5.31580075%觀瀾國際2003.4.192004.1.31746098%中國房子2003.122004.10.315200100%永達(dá)逸家2004.2.292004.12.316300100%陽光星期八—2005年底6000100%玉阜嘉園2001.3.162002.8.305500100%湯泉逸墅2004.11.202005.12.318500100%西成憶樹2004.4.62005.5.314470100%本區(qū)域周邊在售項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)為6800元/平方米左右（精裝修的誠品建筑除外），已經(jīng)清盤的項(xiàng)目均價(jià)接近6000元/平方米。田村項(xiàng)目策劃思路060228成交均價(jià)分析本區(qū)域周邊在售項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)在6540元/平方米左右（精裝修的誠品建筑除外）項(xiàng)目名稱成交均價(jià)樂府江南7101蘭德華庭7239遠(yuǎn)洋山水6089玉泉新城6251曦景長(zhǎng)安5675觀瀾國際6889誠品建筑8997田村項(xiàng)目策劃思路060228總價(jià)分析項(xiàng)目名稱1居總價(jià)2居總價(jià)3居總價(jià)4居總價(jià)特種戶型總價(jià)樂府江南34.385.8117156—蘭德華庭49.275109.5139.7—遠(yuǎn)洋山水42.871.491.8129.2115.6玉泉新城41.469104.4126180誠品建筑64.9128.7137.5242247.5曦景長(zhǎng)安37.76577.7——觀瀾國際—73.9122.3161.1—中國房子36.457.267.6——永達(dá)逸家40.366.291.4——陽光星期八—5775——玉阜嘉園37.460.582.590.8—湯泉逸墅—114.8116.5119.8—西成憶樹24.644.362.673.8—本區(qū)域周邊項(xiàng)目總價(jià)大多數(shù)控制在130萬元/套以內(nèi)（精裝修的誠品建筑除外），其中一居總價(jià)25-45萬元/套，二居總價(jià)50-75萬元/套，三居總價(jià)70-120萬元/套，四居總價(jià)100-150萬元/套，特種戶型總價(jià)120-250萬元/套田村項(xiàng)目策劃思路060228市場(chǎng)現(xiàn)狀綜合分析該區(qū)域住宅項(xiàng)目較為集中，居住氛圍基本形成在售項(xiàng)目的銷售率均達(dá)到75%，銷售情況良好周邊項(xiàng)目面積控制在45-230平方米，其中在售項(xiàng)目面積普遍高于早期項(xiàng)目10-20平方米該區(qū)域普通住宅二、三居所占比例較大，一居、四居所占比例較小，幾乎沒有特種戶型該區(qū)域普通住宅在售項(xiàng)目的均價(jià)為6800元/平方米左右，而實(shí)際成交均價(jià)為6540元/平方米左右該區(qū)域周邊項(xiàng)目總價(jià)集中控制在30-130萬元/套，其中在售項(xiàng)目總價(jià)控制在40-140萬元/套本區(qū)域住宅市場(chǎng)已經(jīng)由放量式增長(zhǎng)向提高舒適度轉(zhuǎn)變，有很大的上升空間田村項(xiàng)目策劃思路060228

對(duì)原有規(guī)劃的評(píng)析田村項(xiàng)目策劃思路060228圣華園雪芳園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)12—14層板樓有部分獨(dú)立商業(yè)及底商全地下停車基本沒有園林田村項(xiàng)目策劃思路060228對(duì)原有規(guī)劃的評(píng)析原規(guī)劃方案已基本達(dá)到成熟狀態(tài)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)已經(jīng)除限高外基本用足受經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制，樓座改動(dòng)余地不大初步判斷戶型面積比較常規(guī)，屬于“不出錯(cuò)”的設(shè)計(jì)（190—200平米/層）田村項(xiàng)目策劃思路060228原規(guī)劃的問題原規(guī)劃沒有錯(cuò)誤，屬于本區(qū)域第一代產(chǎn)品是個(gè)“保底”的方案??！無法達(dá)到拉升價(jià)格和提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的！！田村項(xiàng)目策劃思路060228

方案調(diào)整思路田村項(xiàng)目策劃思路060228調(diào)整原則調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃方案，以產(chǎn)品特色帶動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)提升調(diào)整項(xiàng)目推廣思路，依靠產(chǎn)品特色提升項(xiàng)目品質(zhì)對(duì)于任何一個(gè)項(xiàng)目而言，調(diào)整思路均為兩條路：順向：以現(xiàn)有產(chǎn)品為藍(lán)本，修改不合理處，放大優(yōu)勢(shì)逆向：跳出思維慣性，在顯性供給下尋找隱性需求，出“奇”制勝田村項(xiàng)目策劃思路060228方案一

既然現(xiàn)有規(guī)劃調(diào)整余地不大，那么我們使之更為合理，即調(diào)整戶型面積以及比例，修改戶型，添加戶型種類，豐富產(chǎn)品序列，修改園林、變換外立面、出奇的包裝推廣………這是一種最常規(guī)不過的手法，是一種地產(chǎn)人的本能反應(yīng)，也是一種最偷懶的想法。田村項(xiàng)目策劃思路060228方案一符合市場(chǎng)主流產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不會(huì)有市場(chǎng)阻力方案一會(huì)保證銷售率和銷售速度方案一不會(huì)大幅提升項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)格方案一不會(huì)給項(xiàng)目推廣提供任何支撐因此，我司推翻了方案一，這個(gè)方案對(duì)于本項(xiàng)目不適合。評(píng)價(jià)方案一田村項(xiàng)目策劃思路060228方案二

進(jìn)而我們開始逆向思維，看一看有沒有什么可以“跳”出來的地方。我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，西區(qū)樓盤的印象就是：適中戶型+景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)+中國傳統(tǒng)推廣+政府背景40-50歲客群但是，西區(qū)難道就真的只是這樣了嗎？是否會(huì)有被顯性供給所掩蓋下的隱性需求？？如果我們找到了這個(gè)隱性需求，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的推進(jìn)作用？？田村項(xiàng)目策劃思路060228方案二經(jīng)過我司在西區(qū)多年的實(shí)戰(zhàn)，我們認(rèn)為西區(qū)存在著很大的待開發(fā)“地帶”，其中：小戶型項(xiàng)目是這個(gè)區(qū)域中的空白。西區(qū)同樣存在年輕人（本地工作+地鐵1號(hào)線的運(yùn)力）西區(qū)有其它區(qū)域不可比擬的巨大升值潛力——投資性同時(shí)，我司在西區(qū)的項(xiàng)目以及其它項(xiàng)目中的小戶型部分及其暢銷，在這個(gè)位置做一個(gè)純小戶型項(xiàng)目是否會(huì)產(chǎn)生極大的銷售力？？田村項(xiàng)目策劃思路060228方案二小戶型在這個(gè)位置上是否可行？？?jī)?yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)無競(jìng)爭(zhēng)、單價(jià)上升空間大劣勢(shì)：成本增加、改變現(xiàn)有指標(biāo)、審批困難、機(jī)會(huì)：交通利好威脅：這個(gè)區(qū)域沒有開發(fā)商嘗試小戶型、物業(yè)糾紛風(fēng)險(xiǎn)增加、綜上，我司認(rèn)為本項(xiàng)目小戶型定位不可行田村項(xiàng)目策劃思路060228方案二一個(gè)疑問：為什么不做大戶型？與湯泉逸墅和雍景天成相比地段不支持配套不支持經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不支持田村項(xiàng)目策劃思路060228北京集合住宅市場(chǎng)發(fā)展的階段劃分：第一代產(chǎn)品：塔樓－點(diǎn)塔、蝶塔第二代產(chǎn)品：板樓－多層、高層板樓第三代產(chǎn)品：薄板－進(jìn)深壓縮到13米以內(nèi)第四代產(chǎn)品：短薄板－進(jìn)深13米以內(nèi)，兩個(gè)單元一組第五代產(chǎn)品：高科技生態(tài)住宅建筑自身形態(tài)的升級(jí)技術(shù)設(shè)備的創(chuàng)新方案三其發(fā)展順序是一個(gè)住宅向舒適化、人性化發(fā)展的過程，這個(gè)過程促使了社區(qū)規(guī)劃的日趨合理。田村項(xiàng)目策劃思路060228我司定位本項(xiàng)目為：高科技住宅＋短薄板住宅第五代產(chǎn)品田村項(xiàng)目策劃思路060228本項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)基本確定，調(diào)整余地不大高科技生態(tài)住宅比起無法維護(hù)的大面積水景、必出爭(zhēng)議的精裝修，都具有著更強(qiáng)的真實(shí)的可執(zhí)行性。高科技生態(tài)住宅只對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品做加法，不必犧牲掉戶型等既得設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)。做西部乃至北京第一個(gè)全高科技住宅，這樣將項(xiàng)目從“出售”上升“地產(chǎn)革新”的層次，從而形成貴司對(duì)北京地產(chǎn)的貢獻(xiàn)！田村項(xiàng)目策劃思路060228我公司是北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，對(duì)于高科技住宅研究最深入的公司。在從2005年下半年開始我公司已經(jīng)為3個(gè)開發(fā)商策劃了高科技住宅，均將于2006年秋季入世。高科技住宅將成為北京2006年及2007年的房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展主流！下面，就為貴司和盤推出我司對(duì)于高科技住宅的理解以及實(shí)際應(yīng)用到本項(xiàng)目中的策劃方案！亞豪在高科技住宅方向田村項(xiàng)目策劃思路060228

1、高效保溫隔熱外墻體系

2、熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù)

3、高效保溫隔熱屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計(jì)

4、高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)

5、高性能保溫隔熱玻璃技術(shù)與選用

6、高性能遮陽技術(shù)系統(tǒng)

7、建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)

8、置換式全新風(fēng)系統(tǒng)

9、住宅主動(dòng)通風(fēng)與“房屋呼吸”技術(shù)系統(tǒng)

10、能量活性建筑基礎(chǔ)與地源熱泵系統(tǒng)

11、高效太陽能利用系統(tǒng)

12、PCM_相位變化蓄熱材料技術(shù)體系的應(yīng)用

13、衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng)

14、隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術(shù)

15、提高住宅光環(huán)境舒適性的技術(shù)系統(tǒng)

16、綠色屋面技術(shù)系統(tǒng)

17、中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)

18、智能樓宇自控系統(tǒng)高科技生態(tài)住宅建筑的18大系統(tǒng)已經(jīng)非常的成熟和完善，而且造價(jià)非常低廉。目前已經(jīng)成熟的18大系統(tǒng)田村項(xiàng)目策劃思路060228 我們可以負(fù)責(zé)任的說，上述全部18套高科技住宅技術(shù)的應(yīng)用所需付出的代價(jià)，只需要在住宅部分每平米的建安成本中增加800元/建筑平米！田村項(xiàng)目策劃思路060228

1、高效保溫隔熱外墻體系 2、高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)

3、高性能遮陽技術(shù)系統(tǒng)

4、建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)

5、中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)

6、智能樓宇自控系統(tǒng)

本項(xiàng)目真實(shí)需要的高科技系統(tǒng)田村項(xiàng)目策劃思路060228

1、磚幕墻干掛2、LOW-E玻璃窗 3、滑動(dòng)式外遮陽板

4、建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)

5、智能樓宇自控系統(tǒng) 選裝的系統(tǒng)：住宅新風(fēng)系統(tǒng)＋房屋空氣置換系統(tǒng)＝會(huì)呼吸的住宅

本項(xiàng)目只需要增加的系統(tǒng)田村項(xiàng)目策劃思路060228

1、磚幕墻干掛

我們只需要增加的系統(tǒng)田村項(xiàng)目策劃思路0602282、LOW-E玻璃窗

我們只需要增加的系統(tǒng)田村項(xiàng)目策劃思路060228 3、滑動(dòng)式外遮陽板

我們只需要增加的系統(tǒng)上地MOMA田村項(xiàng)目策劃思路060228 4、水泥輻射采暖制冷

我們只需要增加的系統(tǒng)田村項(xiàng)目策劃思路060228 5、智能房屋系統(tǒng)

我們只需要增加的系統(tǒng)田村項(xiàng)目策劃思路060228

我們用增加不足800元/平米成本換來的是西區(qū)第一住宅升級(jí)產(chǎn)品西區(qū)第一生態(tài)節(jié)能住宅西區(qū)的高科技普通住宅豪景苑房地