XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷管理辦法

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷管理辦法主控部門文件版本初次公布時刻初次實(shí)施時刻合同小組項(xiàng)目部A/02007年005月2007年006月二、文件修改記錄序號修改日期申請人修改的頁次、章節(jié)改后版次三、有關(guān)部門評審簽署董事長助理行政部財(cái)務(wù)部預(yù)算部采購部業(yè)務(wù)部營銷部項(xiàng)目進(jìn)展部物業(yè)公司四、審批簽署審核董事長批準(zhǔn)此文件是公司的知識產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)禁私自復(fù)制。歡迎您對任何文件提出修改意見，但在您的意見沒有被批準(zhǔn)之前，必須執(zhí)行文件要求。

名目名目 2第1章 合同治理方法 31. 單項(xiàng)合同的立項(xiàng) 32. 群體合同的立項(xiàng) 33. 合同的形成 34. 合同的版本 35. 合同的計(jì)價 36. 合同的起草 37. 合同的評審 38. 合同的蓋章 49. 合同的封裝 410. 合同的發(fā)放 411. 合同的執(zhí)行治理 4第2章 合同治理作業(yè)流程 4第3章 合同治理表格 61. 合同治理表格名目 62. 治理表格使用講明 62.1. 合同立項(xiàng)的報(bào)審 62.2. 合同協(xié)議的評審 6名目 2第1章 營銷推廣的治理 41. 營銷推廣的治理 41.1. 營銷推廣方式 41.2. 電視廣告投放的治理 41.3. 戶外廣告宣傳的治理 41.4. 樓書及宣傳品的治理 41.5. 現(xiàn)場包裝物料的治理 41.6. 宣傳禮品的治理 51.7. 營銷公關(guān)活動治理 52. 營銷的打算與總結(jié) 52.1. 營銷方案的策劃 52.2. 營銷的打算編制 52.3. 營銷日常會議的主持 63. 營銷的招標(biāo)與簽約 63.1. 競爭性談判原則 63.2. 營銷合同版本治理 63.3. 合同的時刻治理 63.4. 電視廣告招標(biāo)的治理 73.5. 報(bào)紙廣告的招標(biāo)治理 73.6. 物料制作商的招標(biāo)治理 73.7. 營銷合同的后評審治理 84. 營銷費(fèi)用與支付 84.1. 年度費(fèi)用預(yù)算的治理 84.2. 月度營銷費(fèi)用的治理 84.3. 營銷費(fèi)用報(bào)銷治理 84.4. 費(fèi)用支付的治理 95. 樓盤的銷售與簽約 95.1. 銷售價格的治理 95.2. 認(rèn)購的治理 95.3. 定金的治理 95.4. 房款繳交的治理 105.5. 簽署商品房買賣合同 105.6. 客戶專門要求 105.7. 客戶投訴治理 106. 傭金計(jì)取 117. 樣板房的治理 118. 營銷資料的治理 12第2章 營銷的流程治理 132.1. 銷售過程作業(yè)流程 13第3章 治理表格 143.1. 營銷活動的治理 143.1.1. 使用講明 143.1.2. 執(zhí)行程序 143.2. 廣告商的治理 143.2.1. 使用講明 143.2.2. 執(zhí)行程序 143.3. 客戶的治理 153.3.1. 使用講明 153.3.2. 執(zhí)行程序 15

營銷推廣的治理營銷推廣的治理營銷推廣方式營銷推廣的方式包括報(bào)紙、雜志、電臺、海報(bào)、單張、夾報(bào)、DM廣告等方式。銷售部應(yīng)按照需要選擇合理的營銷組合方式進(jìn)行立體全方位的營銷推廣，以在合理的時刻內(nèi)在樓市中形成品牌效應(yīng)，使目標(biāo)客戶群能熟知樓盤的情形。銷售部并按照銷售打算分解至月度媒體的具體投放安排表。電視廣告投放的治理銷售部負(fù)責(zé)提出影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本，報(bào)送地產(chǎn)公司對影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本進(jìn)行共同評審，提出評審意見。銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)評審意見執(zhí)行影視廣告制作。并安排影視廣告投放排期，按確認(rèn)后的投放排期進(jìn)行電視廣告宣傳投放。戶外廣告宣傳的治理包括車身、路牌廣告、銷售部負(fù)責(zé)提出戶外廣告投放及內(nèi)容方案，報(bào)送公司對投放打算及廣告內(nèi)容進(jìn)行審批和確認(rèn)。銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后的投放打算和廣告內(nèi)容執(zhí)行。樓書及宣傳品的治理銷售部負(fù)責(zé)安排項(xiàng)目樓書及宣傳品的設(shè)計(jì)，在定稿前，報(bào)送公司銷售部會同項(xiàng)目部對樓書中有關(guān)總體規(guī)劃、建筑平面及立面圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑特點(diǎn)等進(jìn)行評審，由有關(guān)負(fù)責(zé)人員簽字確認(rèn)后反饋給銷售部。銷售部負(fù)責(zé)執(zhí)行正稿輸出以及印刷制作事宜。銷售部每月對己制作的宣傳物料進(jìn)行清理檢查．制作宣傳物料制作使用情形記錄形成登記，以便及時補(bǔ)充?，F(xiàn)場包裝物料的治理包括售樓部宣傳展板、廣告畫、燈箱、旗幟、指示牌、告示牌等包裝物料。銷售部負(fù)責(zé)會同廣告公司編制賣場包裝專題方案，報(bào)送公司批準(zhǔn)。銷售部按公司評審確認(rèn)后的方案執(zhí)行。宣傳禮品的治理包括雨傘、T恤、水杯等為促進(jìn)銷售和項(xiàng)目宣傳宣傳而制作的禮品。銷售部在月度營銷宣傳預(yù)算中講明禮品用途及制作打算，經(jīng)公司審批完成后方可執(zhí)行。銷售部在禮品發(fā)放時負(fù)責(zé)安排領(lǐng)取者做好禮品領(lǐng)取登記，形成登記文件并存檔。營銷公關(guān)活動治理銷售部在公關(guān)活動預(yù)定舉辦日期的7天前（緊急情形不得少于3天），提交活動方案及具體費(fèi)用預(yù)算給公司審核形成《營銷活動費(fèi)用申請表》及其附件《營銷活動日程表》、《營銷活動預(yù)算書》。如需其他各部門的配合，銷售部至少提早5個工作日（緊急情形不得少于2個工作日）向各部門提交需各部門配合的函件；各部門負(fù)責(zé)按照函件關(guān)心銷售部和諧需要配合的事宜。銷售部于每月10日前提交上月公關(guān)活動的總結(jié)（在每月營銷總結(jié)中體現(xiàn)）。并按照該總結(jié)在每月15日前對上月公關(guān)活動進(jìn)行評判形成《營銷成效評審表》，每個月應(yīng)對此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)形成《月營銷活動成效評估統(tǒng)計(jì)表》。銷售部在活動終止后，填寫與我司合作的公關(guān)公司（指雙方有合同關(guān)系）的檔案登記卡片，交檔案部存檔。營銷的打算與總結(jié)營銷方案的策劃在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)確定后，銷售部應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)和市場宣傳銷售進(jìn)度，于項(xiàng)目開售前5個月提交一份完整的項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告形成《樓盤營銷策劃方案》，包括銷售目標(biāo)、銷售策略、宣傳打算、銷售打算及定價初步方案，報(bào)送公司批準(zhǔn)執(zhí)行。銷售部在每年的十二月十日前提出下一年的年度銷售打算草案，包括相應(yīng)的市場分析，月度銷售目標(biāo)打算、營銷費(fèi)用開支打算和宣傳打算形成《年度營銷打算書》并應(yīng)于十二月三十一日前差不多確定。營銷的打算編制銷售部應(yīng)按照項(xiàng)目特點(diǎn)和策劃主題，提出項(xiàng)目的營銷宣傳策劃和實(shí)施打算（包含相應(yīng)的宣傳手段及費(fèi)用打算）形成《營銷推廣專題報(bào)告》，具體包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場包裝、售樓部及示范單位賣場包裝、公關(guān)活動、促銷活動、宣傳資料、銷售資料、認(rèn)購資料的制作等內(nèi)容，批準(zhǔn)后落實(shí)執(zhí)行。銷售部定期制定銷售工作打算，匯報(bào)銷售業(yè)績及情形，并完成月度、季度、年度營銷總結(jié)，提交公司。銷售部應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場客戶和銷售信息的收集和整理，并定期提交來訪客戶以及成交客戶的差不多情形分析。營銷的主管部門應(yīng)對年度打算進(jìn)行動態(tài)調(diào)整形成季度銷售打算，并按季度銷售打算進(jìn)行實(shí)施。營銷日常會議的主持營銷主管部門應(yīng)每天按照銷售地情形召開日會，全面布置每天的營銷任務(wù)。召開月度營銷工作例會（如需要能夠召開緊急會議），會議將要緊圍繞客戶來訪情形、需要情形、市場情形與銷售有關(guān)的各種咨詢題展開，并形成會議紀(jì)要。營銷的招標(biāo)與簽約競爭性談判原則首次投放某一類型的電視廣告時，銷售部負(fù)責(zé)與電視廣告投放代理公司聯(lián)系，收集至少三家公司的投放時段、價格、付款條件及其優(yōu)劣勢等情形。首次投放某種類型的夾報(bào)及DM時，收集至少三家公司的報(bào)價、付款條件及其優(yōu)劣勢等情形。并在此基礎(chǔ)上與之洽談并做初次還價，填寫《營銷合作商選擇報(bào)審表》報(bào)送公司審核確認(rèn)。三個月內(nèi)投放相同類型的電視廣告，半年內(nèi)投放相同類型的夾報(bào)或DM，可不用比價，注明此次投放參考哪次比價結(jié)果。電視廣告投放超過三個月時刻，夾報(bào)或DM超過半年時刻，需重新進(jìn)行價格比較。營銷合同版本治理各類媒介投放，夾報(bào)及DM，各類活動策劃、代理及贊助費(fèi)必須要簽署合同；印刷、物料制作類費(fèi)用大于1000元以上的）必須要有制作合同。銷售部負(fù)責(zé)各類合同的審批工作：在收到乙方電子版本和書面版本合同后，并改版形成標(biāo)準(zhǔn)合同格式后，填寫并形成《合同會審表》報(bào)送公司，并按照審批結(jié)果落實(shí)合同修訂及簽訂。銷售合同條款、補(bǔ)充協(xié)議等法律文件由公司確認(rèn)，銷售部按確認(rèn)版本執(zhí)行。合同的時刻治理公關(guān)活動類合同必須在活動舉行后5日內(nèi)送報(bào)公司。媒介投放類合同必須在媒介投放前將合同送公司。物料類合同必須在制作前將合同送公司。電視廣告招標(biāo)的治理針對在項(xiàng)目銷售過程中設(shè)計(jì)、代理平面廣告、銷售資料等工作的總代理廣告公司，原則上由其各類廣告、包裝的設(shè)計(jì)等內(nèi)容。銷售部負(fù)責(zé)編制《招標(biāo)文件》。標(biāo)書對市場分析要盡可能全面，對目標(biāo)客戶群要有較準(zhǔn)確的定位，對產(chǎn)品的優(yōu)劣形勢有一定的分析。銷售部負(fù)責(zé)向所有擬邀請招標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)邀請函，在收到受邀請單位確定參與投標(biāo)的回執(zhí)回復(fù)后，發(fā)出招標(biāo)文件。為免市場信息的過度擴(kuò)散，要求在回標(biāo)的同時返還招標(biāo)文件。銷售部負(fù)責(zé)組織由其他有關(guān)人員參加的應(yīng)標(biāo)廣告公司回標(biāo)方案的闡述會。銷售部負(fù)責(zé)在闡述會后整理匯總有關(guān)評審意見，形成初步評審建議。公司在初步評審意見的基礎(chǔ)上，形成最終評審意見并確定建議的中標(biāo)廣告公司。由銷售部發(fā)出中標(biāo)通知書。在必要的情形下，能夠進(jìn)行多輪投標(biāo)，以確定最佳的廣告代理公司。工作量大或?qū)ｉT情形時，銷售部可按照實(shí)際情形選用合適的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行補(bǔ)充設(shè)計(jì)，但事前須取得認(rèn)可。報(bào)紙廣告的招標(biāo)治理報(bào)紙廣告簽約有兩種方式一：公司直截了當(dāng)與報(bào)社簽訂折扣和投放合同，銷售部負(fù)責(zé)跟進(jìn)支付代理廣告公司設(shè)計(jì)和代理費(fèi)等事宜。方式二：通過廣告代理公司進(jìn)行投放，銷售部安排與廣告公司簽訂折扣和投放合同，支付廣告公司投放、代理和設(shè)計(jì)費(fèi)。盡量選擇雜志或電臺的一級代理廣告公司進(jìn)行投放，專門情形請講明緣故，經(jīng)公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行物料制作商的招標(biāo)治理銷售部負(fù)責(zé)與有關(guān)專業(yè)制作商聯(lián)系，一樣每項(xiàng)制作業(yè)務(wù)的第一次展開，印刷或物料制作由銷售部組織三家以上公司比價。并形成《宣傳物料合作商選擇報(bào)審表》公司批準(zhǔn)。對相同物料進(jìn)行加印或重復(fù)制作時，原則上沿用原制作商，除非我方對第一次印刷或制作的成效不中意，銷售部負(fù)責(zé)另行選擇制作商。關(guān)于相同類型的印刷或物料制作，一年之類可不用比價，注明此次投放參考哪次比價結(jié)果。超過一年時刻，需重新進(jìn)行價格比較。關(guān)于宣傳物料的使用，銷售部應(yīng)對物料的使用情形進(jìn)行登記，填寫形成《營銷類物料使用記錄統(tǒng)計(jì)表》。營銷合同的后評審治理營銷類合同在合作間，全面完成合同義務(wù)后，銷售部應(yīng)督促合作商填報(bào)《營銷類合同執(zhí)行情形確認(rèn)表》，用為營銷費(fèi)用的結(jié)算前置性條件。營銷類合同在合作間全面完成合同義務(wù)后，銷售部應(yīng)填寫形成《營銷類合同執(zhí)行情形確認(rèn)表》。作為營銷合同價款的結(jié)算前置依據(jù)。營銷費(fèi)用與支付年度費(fèi)用預(yù)算的治理銷售部每年負(fù)責(zé)按照樓盤所在地，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)編制具體項(xiàng)目的年度營銷費(fèi)用總預(yù)算形成《年度營銷費(fèi)用預(yù)算表》。包括但不限于詳細(xì)的媒體、公關(guān)及促銷活動、銷售物料制作、宣傳品等分類預(yù)算細(xì)目。營銷費(fèi)用預(yù)算書通過公司的審核程序批準(zhǔn)后實(shí)施進(jìn)行。月度營銷費(fèi)用的治理月度營銷預(yù)算的治理：銷售部負(fù)責(zé)按照已確定的年度營銷預(yù)算，每月25日前上報(bào)《月度營銷費(fèi)用預(yù)算表》。月度營銷結(jié)算的治理：每月10日前應(yīng)完成上一月度的營銷費(fèi)用的結(jié)算。營銷費(fèi)用報(bào)銷治理經(jīng)辦人將發(fā)生費(fèi)用的發(fā)票及有關(guān)附件整理好，填寫費(fèi)用報(bào)銷審批單，需注明付款方式，按程序批準(zhǔn)。經(jīng)辦人將審批完成后的費(fèi)用報(bào)銷審批單交到財(cái)務(wù)部出納處，報(bào)銷費(fèi)用。費(fèi)用報(bào)銷時，費(fèi)用報(bào)銷審批單的附件均要有發(fā)票、該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算審批文件、雙方已簽署蓋章完成的合同或報(bào)價單、確認(rèn)后的比價申請表（之前有比價程序的）以及驗(yàn)收記錄（如為物料）。平面媒體投放類費(fèi)用報(bào)銷的憑證附件：需附兩份媒體投放樣刊（一份用于財(cái)務(wù)部存檔，一份用于檔案室存檔）；電視、電臺投放類需要有DVD光盤或樣帶、媒體播放證明。印刷、制作類物料或禮品費(fèi)用報(bào)銷時需附樣品或?qū)嵨镎掌V告設(shè)計(jì)費(fèi)用報(bào)銷時，費(fèi)用報(bào)銷審批單需附雙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)稿（媒體投放類的除外）。銷售中心各類物料添置購買費(fèi)用報(bào)銷時需附有電腦小票或購買清單，固定資產(chǎn)類需要有固定資產(chǎn)登記表。費(fèi)用支付的治理付款方式盡量采納事后支付，如需預(yù)付款，一樣預(yù)付款項(xiàng)不得超過合同總金額的30%，且款項(xiàng)的支付必須是在合同（或其他約定文件）簽署之后（專門情形除外）。盡量采納轉(zhuǎn)帳支票、轉(zhuǎn)帳、電匯形式支付款項(xiàng)。如專門情形，費(fèi)用可采納現(xiàn)金報(bào)銷方式。支票抬頭必須與發(fā)票章以及合同的當(dāng)事人的名字一致。采納現(xiàn)金支付的，為了便于審核，每張報(bào)銷審批單請盡量減少款項(xiàng)類不。若有專門情形與以上規(guī)定不符，可額外注明，經(jīng)各級領(lǐng)導(dǎo)審批通過方可。樓盤的銷售與簽約銷售價格的治理銷售部提交詳細(xì)的銷售策略或促銷活動方案和定價方案并形成《分期銷售營銷方案》）報(bào)公司批準(zhǔn)后，由營銷主管部門落實(shí)執(zhí)行。認(rèn)購的治理銷售人員解答客戶的各種疑咨詢，并將樓盤的《認(rèn)購須知》等詳細(xì)資料交于客戶；客戶確定購買單元后，銷售中心與客戶簽訂購房認(rèn)購書。認(rèn)購書中需填寫清晰業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、認(rèn)購單元情形、價格、付款方式等，銷售部核對無誤后買賣雙方簽字蓋章。認(rèn)購變更：認(rèn)購變更包括認(rèn)購單元的轉(zhuǎn)換、認(rèn)購單位的加名、減名等內(nèi)容，顯現(xiàn)認(rèn)購變更后，需在售樓軟件中按換房進(jìn)行操作形成《購房變更證明書》關(guān)于介紹購房的應(yīng)由銷售部填寫《介紹購房獎勵報(bào)審表》，報(bào)有關(guān)部門審批后，由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行承兌。定金的治理認(rèn)購書簽訂后經(jīng)營銷部門負(fù)責(zé)人審核之后，由銷售經(jīng)辦人員陪同客戶到財(cái)務(wù)部交納定金，財(cái)務(wù)部收取定金無誤后開據(jù)定金收據(jù)。原則上定金不可退。臨時定金：在準(zhǔn)買家未按照指定的時刻補(bǔ)齊定金的情形下，銷售人員需聯(lián)系買家，講明清晰各種情形。在準(zhǔn)買家確信表示不予購買時，或在預(yù)定的時刻沒有補(bǔ)齊定金，通過銷售部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可同時可將該單元進(jìn)行另行銷售。房款繳交的治理銷售部應(yīng)配合財(cái)部收取銷售的應(yīng)收款項(xiàng)，落實(shí)執(zhí)行各種資金回籠打算，配合落實(shí)按揭資金。按照購房認(rèn)購書付款方式的繳款日期，由銷售部聯(lián)系客戶按期交款，逾期超過15天不繳樓款的客戶或不按時簽約或不辦理按揭手續(xù)，由銷售部門托付律師發(fā)《催辦通知單》，催辦通知單發(fā)出后7天內(nèi)仍無回復(fù)的將作通知財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部門再次直截了當(dāng)通知客戶在30天內(nèi)交納房款，否則，將按收取滯納金處理。銷售部應(yīng)完整儲存掛號信存根，以便今后查證。簽署商品房買賣合同客戶交付第一期樓款的同時，必須簽署《商品房買賣合同》）。買賣合同須按公司確認(rèn)的版本簽署，原則上不能修改合同內(nèi)容，如專門情形修改條款需公司確認(rèn)可后方修改。買賣合同需認(rèn)真填寫，字跡清晰整齊。經(jīng)業(yè)主簽署后銷售部要認(rèn)真核對，確保各項(xiàng)條款準(zhǔn)確無誤。合同簽署時，銷售部必須提供鑒證所需的有關(guān)資料。買賣合同簽署后，在該商品房涂銷抵押手續(xù)按時完成情形下，銷售部部門將買賣合同移交銷售部門內(nèi)的售后服務(wù)組，在合同簽署之日起三十日內(nèi)將買賣合同送房管局交易所辦買賣合同登記備案手續(xù)。如果按規(guī)定需要贈品發(fā)送給客戶，則銷售部門應(yīng)實(shí)行登記制度《贈品發(fā)放登記表》?？蛻魧ｉT要求專門優(yōu)待折扣：銷售部在其權(quán)益范疇內(nèi)給予客戶優(yōu)待折扣的，則銷售部門直截了當(dāng)在有關(guān)文件上簽署。關(guān)于授權(quán)以外的優(yōu)待折扣，則由銷售部門填寫《專門優(yōu)待銷售價格申請表》按審批程序逐級申報(bào)審批后，銷售部方可承諾買家。滯納金，客戶可到銷售部填寫《客戶延期付款報(bào)審表》。關(guān)于沒有正常理由的，營銷部門應(yīng)下達(dá)《催款通知單》。發(fā)票：財(cái)務(wù)部門在收取定金與進(jìn)度款時出具收據(jù)，房款全部收齊后出具發(fā)票，購房人應(yīng)直截了當(dāng)與銷售部門的售后服務(wù)組聯(lián)系?？蛻敉对V治理銷售人員接收客戶的投訴，并進(jìn)行投訴記錄登記，盡可能處理，如遇到無法解決的咨詢題，逐級向上反映；銷售部及時將客戶投訴情形上報(bào)公司，由公司統(tǒng)籌安排處理。銷售現(xiàn)場設(shè)置客戶投訴意見箱，凡客戶需對現(xiàn)場有關(guān)咨詢題進(jìn)行投訴時，可直截了當(dāng)?shù)娇蛻敉对V意見箱處投遞意見?！犊蛻敉对V咨詢題處理表》傭金計(jì)取關(guān)于銷售的傭金計(jì)取，另行制訂方法樣板房的治理樣板房的規(guī)劃方案營銷主管部門應(yīng)按照市場情形與銷售的需要，提出樣板房的要求對樣板房的選址、戶型、提出樣板房規(guī)劃方案。設(shè)計(jì)單位的選擇營銷主管部門應(yīng)與設(shè)計(jì)主管部門共同選擇室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)承包方式有二種，一種為單一設(shè)計(jì)單位承包模式，另一種為設(shè)計(jì)施工一體化模式，按照具體情形選擇。合同主管部門主辦簽訂《樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)合同》、《樣板房施工合同》。物料供應(yīng)商的選擇營銷主管部門應(yīng)與合同主管部門、預(yù)算主管部門共同確討論樣板房物料供應(yīng)方式，預(yù)算主管部門運(yùn)算出樣板房物料總清單并分離出《樣板房甲供物料清單》、《甲指乙購物料清單》。由合同主管部門按合同治理方法選定樣板房供應(yīng)商并與之簽訂《樣板房物料采購合同》。樣板房的施工過程治理工程主管部門應(yīng)對整個施工質(zhì)量與工期進(jìn)行治理，設(shè)計(jì)主管部門與營銷主管部門完成對樣板的確認(rèn)與對板。樣板房的驗(yàn)收與移交樣板房全面完工后，應(yīng)由工程主管部門組織驗(yàn)收并辦理有關(guān)手續(xù)，在移交時，應(yīng)辦理資產(chǎn)盤點(diǎn)登記造冊后，移交物業(yè)公司治理。營銷主管部門為樣板房的使用部門，應(yīng)對樣板房在展現(xiàn)過程中進(jìn)行日常治理。樣板房的銷售按照實(shí)際的銷售進(jìn)度，如果需要對樣板房進(jìn)行銷售，對樣板房的定價、裝修款的確定，由營銷主管部門填報(bào)《樣板房銷售方案》報(bào)公司審批后執(zhí)行。樣板房的交樓營銷主管部門應(yīng)按照購房合同，通知客戶收樓，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小業(yè)主的收樓工作。關(guān)于收樓過程小業(yè)主提出的咨詢題，按公司有關(guān)規(guī)定辦理。營銷資料的治理營銷電子檔案庫的建立和分工銷售部負(fù)責(zé)建立營銷電子檔案庫，包括項(xiàng)目營銷電子檔案的匯總、分類、編號和按要求格式儲備。銷售部負(fù)責(zé)確認(rèn)的銷售面積數(shù)據(jù)、銷售圖紙、項(xiàng)目介紹講明、裝修標(biāo)準(zhǔn)等原始資料，完成項(xiàng)目售前的各項(xiàng)銷售資料的預(yù)備和制作，并確保其準(zhǔn)確、完整和統(tǒng)一。因項(xiàng)目進(jìn)展、市場和銷售等方面的策略、資料發(fā)生變更，由公司及時以書面形式下達(dá)通知，銷售部必須自收到變更文件通知之日起執(zhí)行，確保按更新文件依據(jù)進(jìn)行銷售。銷售部負(fù)責(zé)收集每季各類營銷宣傳資料，并按地產(chǎn)公司檔案治理實(shí)施細(xì)則具體執(zhí)行，并向檔案室移交。項(xiàng)目的廣告創(chuàng)意成果(影視廣告過程稿及正稿、平面報(bào)廣創(chuàng)意過程稿及正稿、刊登稿、樓書、宣傳單張、平面圖等)由銷售部廣告治理人員負(fù)責(zé)整理。按時將整理好的資料分類分期移交至檔案室統(tǒng)一治理，其中平面創(chuàng)意部分要求許多于一式二份，并要求廣告公司提供蘋果格式的光盤，影視創(chuàng)意廣告要求儲存專業(yè)Beta帶和DVD光盤。資料存檔要求檔案內(nèi)容包括文檔和圖檔兩類，為方便儲存、治理和利用。均需使用電子文檔或圖檔。圖檔質(zhì)量要求：以滿足專業(yè)印刷為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一由專業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)拷盤或刻錄。以TIF格式為主．JPG格式為輔。精度分為A、B、C三級，其中A級圖檔文件大小為2M以下（JPG格式）（供一樣查找索引用），B級圖檔為2－20M，C級圖檔為20M以上（注供戶外展板用的圖檔要求大于40M）。銷售資料的治理銷售部負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)及客戶資料的收集和錄入，并確保有關(guān)客戶資料的準(zhǔn)確性；銷售資料陳設(shè)治理：樓書、價格表等平面宣傳品日常所用的樓書、平面圖、價格表、認(rèn)購須知由銷售部負(fù)責(zé)存放，并保證存放資料整齊統(tǒng)一。銷售部負(fù)責(zé)宣傳海報(bào)、樓書等宣傳品的庫存與使用，并確保各種宣傳品的充足供應(yīng)，但應(yīng)杜絕白費(fèi)現(xiàn)象；模型、展板等立體宣傳品售樓部內(nèi)的模型、展板等宣傳品必須合理布置；集中銷售期或公關(guān)活動期間所用的宣傳品在擺放到位；集中銷售期或公關(guān)活動終止后，已收回的宣傳品并進(jìn)行交接登記，登記后放回售樓部指定的倉庫。資料的調(diào)用治理檔案庫資料實(shí)行動態(tài)治理，隨時更新和補(bǔ)充，并及時向上級領(lǐng)導(dǎo)傳遞。營銷電子檔案庫屬于保密資料，由專人制作、更新、治理。利用和拷貝資料應(yīng)事先進(jìn)行審批和登記，講明利用目的、方式。項(xiàng)目營銷電子檔案由銷售部負(fù)責(zé)治理。合同治理方法單項(xiàng)合同的立項(xiàng)為了規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)的合同治理，建立以合同治理為核心的治理方法，每個部門在簽訂合同之前必須按規(guī)定格式填寫《合同立項(xiàng)需求報(bào)審表》，并按合同立項(xiàng)的程序進(jìn)行合同立項(xiàng)的報(bào)審。在得到批準(zhǔn)后才能進(jìn)行合同的洽談工作。群體合同的立項(xiàng)關(guān)于一個項(xiàng)目，合同小組應(yīng)按照項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏對項(xiàng)目進(jìn)行合同分判，形成《合同分判定清單》，作為《合同立項(xiàng)需求報(bào)審表》之附件，進(jìn)行群體合同的立項(xiàng)。合同的形成合同形成方式有公布招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競價談判、直截了當(dāng)洽商四種方式，一樣情形下應(yīng)進(jìn)行公布招標(biāo)或邀請招標(biāo)，關(guān)于直截了當(dāng)洽商方式應(yīng)嚴(yán)格操縱。合同的版本合理選擇合適的合同版本對地產(chǎn)商規(guī)避風(fēng)險是十分重要的，關(guān)于以下合同，將由公司統(tǒng)一提供合同版本：設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、總承包合同、總包服務(wù)合同、分包合同、采購合同、零星合同。合同版本的升級應(yīng)由公司合同起草小組對合同進(jìn)行整體定期升級，形成統(tǒng)一的版本號，版本號的編制規(guī)則將另行按照公司的情形進(jìn)行規(guī)定。合同的信息化治理關(guān)于合同的治理，公司有條件的情形下，應(yīng)利用合同治理軟件進(jìn)行統(tǒng)一電子化治理，關(guān)于合同的電腦編號與合同編號將按照公司的情形另行規(guī)定其編碼規(guī)則。合同的計(jì)價合同的計(jì)價方式有固定總價包干、綜合單價包干、定額費(fèi)率計(jì)價，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包干等方式，合同治理人員應(yīng)按照合同標(biāo)的特點(diǎn)、合同談判的預(yù)備時刻等因素綜合考慮計(jì)價方式，以合理轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險。合同的起草一樣情形下，所有合同的起草工作應(yīng)由開發(fā)商合同專職人員進(jìn)行起草，提交時，只提交書面版本給合作商，由合作商提出修改意見后反饋給開發(fā)商后再定稿。合同的評審合同完成談判后，應(yīng)由合同治理的主辦部門（需求部門）填寫《合同約協(xié)議會審表》在地產(chǎn)公司部門進(jìn)行流程會審，主辦部門應(yīng)督促各部門的會審時刻不應(yīng)超過時限。合同的蓋章在完成合同的評審后，由主辦部門對各部門的會審意見進(jìn)行整理修正，并呈董事長審批簽字后后填寫《蓋章申請表單》進(jìn)行正式簽字并蓋章后生效。合同的封裝為了便于合同的治理與存檔要求，合同必須統(tǒng)一按要求的份數(shù)進(jìn)行膠裝，封面用亞白紙，并蓋騎縫章后按要求發(fā)放有關(guān)部門。合同的發(fā)放合同由合同治理人員主辦部門統(tǒng)一發(fā)放給各有關(guān)部門，；并同時建立《合同臺賬》。序號合同類不總份數(shù)合作商檔案室項(xiàng)目部采購部預(yù)算部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)部行政部董事辦1工程類合同8411112營銷類合同631113采購類合同73111114人事類合同4211合同的執(zhí)行治理在合同的執(zhí)行過程中，主管合同的部門在合同執(zhí)行過程中如果發(fā)覺合同當(dāng)事人有違約行為，則簽發(fā)《合同違約通知書》，告之合同當(dāng)事人之違約行為，并按照情節(jié)的嚴(yán)峻性對之進(jìn)行違約扣款。并將通知書送達(dá)預(yù)算部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行備案。關(guān)于合同執(zhí)行期完成后，合同執(zhí)行監(jiān)管部門督促合同當(dāng)事人應(yīng)簽發(fā)《合同執(zhí)行情形確認(rèn)表》，作為合同結(jié)算的依據(jù)并將確認(rèn)表送到預(yù)算部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行備案。在合同的執(zhí)行過程中，合同的主管部門應(yīng)每個月對合同執(zhí)行情形進(jìn)行全面評估，對合同當(dāng)事人的工作進(jìn)度、合作態(tài)度進(jìn)行全面評估形成《供方月度評估報(bào)告》。合同的后評估治理合同履行完成其合同義務(wù)之后，應(yīng)由合同執(zhí)行監(jiān)督的主辦部門對合同的執(zhí)行情形進(jìn)行全面考核，形成《合同執(zhí)行情形確認(rèn)表》。合同治理作業(yè)流程序號作業(yè)內(nèi)容總時限頁碼1合同立項(xiàng)申請作業(yè)流程2工程類合同評審作業(yè)流程3營銷類合同評審作業(yè)流程4采購類合同評審作業(yè)流程

合同治理表格3.1合同治理表格名目序號表格名稱行文人簽名人人數(shù)文件發(fā)至1合同立項(xiàng)報(bào)審表需求人經(jīng)辦，主管，分管，董事長4董事辦2合約協(xié)議會審表需求人經(jīng)辦，主管，財(cái)務(wù)，律師，董事辦，董事長6＋X流轉(zhuǎn)各部門3蓋章報(bào)審表需求人主管1董事辦4特急蓋章申請表需求人主管，行政部，董事長3行政部5蓋章登記表行政部13.2治理表格使用講明3.3合同立項(xiàng)的報(bào)審序號執(zhí)行人執(zhí)行時效執(zhí)行內(nèi)容形成的文件1需求人實(shí)際需求