中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f

30三月2024中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f核心問題：如何面對目前市場環(huán)境？如何面對未來競爭？如何最大限度降低風險，實現(xiàn)快打快銷？如何實現(xiàn)價值最大化？產(chǎn)品定位面臨的問題中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f報告思路政策背景產(chǎn)品規(guī)劃建議市場定位產(chǎn)品定位規(guī)劃條件外部因素內部因素市場競爭空間及定位關鍵點項目定位客戶定位微觀市場交通條件宏觀市場周邊情況中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f1234市場情況本體分析項目定位產(chǎn)品建議方案架構中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f

政策背景Part1市場情況中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f2011年1月26日新國八條2011年2月16日京十五條2011年3月29日北京調控目標出臺2011年4月27一房一價細則出臺2010年10月始存款準備金率持續(xù)上調黨中央領導溫家寶、李克強等多次表示將調控進行到底嚴格限購，提高二套房首付至60%，停止發(fā)放第三套房貸款提高限購標準，京籍已有一套住房家庭，限購一套；外籍無法提供連續(xù)五年社保及納稅證明，限購目標：穩(wěn)中有降多名知名開發(fā)商被點名，執(zhí)行力度嚴格例如：綠地、中鐵建等11家2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日目前我國大型金融機構和中小型金融機構的存款準備金率已經(jīng)分別高達20.5％和17％的歷史高位。時間政策核心內容市場情況——政策背景未來政策將從嚴、從緊，導致一定時期內主力購房客戶以剛需首置首改客戶為主中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f

總體概述Part2市場情況平谷區(qū)域介紹平谷住宅整體概況區(qū)域客戶概況中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——區(qū)域介紹平谷區(qū)平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)馬坊鎮(zhèn)是平谷區(qū)西南的大門，距北京建國門50千米，到首都機場35千米，面積44平方千米，總人口2萬人。平谷區(qū)地處北京、天津、河北三個省市的交界處，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心位置。平谷區(qū)位于北京和天津兩大中心城市之間，北京的東北部，天津的西北部。西距北京市區(qū)70公里，東距天津市區(qū)90公里，是連接兩大城市的紐帶。全區(qū)勞動力總數(shù)為18萬人，漢族占全區(qū)人口的95.6%，滿、壯、蒙、回、彝、苗、土、瑤等少數(shù)民族占總人口4.4%，人口密度每平方公里400人。2007年平谷區(qū)轄2個街道辦事處、14個鎮(zhèn)，2個鄉(xiāng)馬坊工業(yè)區(qū)——未來平谷發(fā)展的依托產(chǎn)業(yè)是北京市十六個市級工業(yè)開發(fā)區(qū)之一.依托首都政策資源優(yōu)勢和平谷區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，重點發(fā)展臨空現(xiàn)代加工制造、生物醫(yī)藥、新型建材及印刷、包裝等都市型產(chǎn)業(yè)。目前區(qū)內固定投資總額達11.6億元，預計明年上半年將全部建成投產(chǎn)，屆時可年創(chuàng)產(chǎn)值18億元，實現(xiàn)利稅2.2億元，安排就業(yè)人員8000人中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景——2010年平谷區(qū)宏觀經(jīng)濟情況項目平谷區(qū)北京市工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）192.4億元社會消費品零售額82.4億元稅收總額41.6億元財政收入40.1億元2353.9億存款余額273.6億元

貸款余額104.5億元農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入12036元13262元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23606元29073元（數(shù)據(jù)來源：平谷區(qū)政府網(wǎng)、北京2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）由上表可以看出，平谷區(qū)的財政收入較北京市總體水平差距巨大，但農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與北京市平均水平差距不大，說明平谷居民有一定支付能力。中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——住宅整體概況2010年1月——2011年4月整體供應2010年6月、9月、11月為集中供應期，其中，9月供應量最大，達到6萬平米以上從各城區(qū)供應上看，平谷區(qū)一年半內供應量102014平米左右，占總體供應量的1%住宅供應量有限，住宅產(chǎn)品較為稀缺各城區(qū)2010-1月-2011-4月（含）住宅供應面積（平米）平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅供應面積（平米）中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——住宅整體概況2010年1月——2011年4月整體成交平谷從2010年1月至2011年4月由于供應量少，因此成交量不高，僅在2010年10-11月供應量較大時，產(chǎn)生成交高峰從各城區(qū)供應上看，僅次于延慶縣和東城區(qū)，一年半成交10萬平米左右，占總成交量的0.08%成交量與供應成正比，區(qū)域供需平衡各城區(qū)2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面積（平米）中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——住宅整體概況2010年1月—2011年4月整體價格漲幅從2010年9月騰龍源城上市，區(qū)域均價開始超萬，目前市場價格以達1.3萬/平米以上從各城區(qū)供應上看，平谷區(qū)成交均價處于最低，成交均價在7000元/平米左右一年半，整體成交均價較低，2010年9月起，進入萬元時代中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——區(qū)域客戶概況區(qū)域客戶構成，以本地地緣性客戶為主，其中，本地拆遷戶、開發(fā)區(qū)職工和本地公務員占絕大部分比例，其他為本地大學教師及本地生意人少量北京區(qū)域投資客，看重平谷價值洼地，區(qū)域外無法承受高房價的擠壓外溢人群，看重平谷較低房價以及優(yōu)良的自然環(huán)境，前來購房、養(yǎng)老中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——結論供應量少，成交量與供應量成正比，說明該區(qū)域對住宅需求空間較大；目前價格已經(jīng)達到1.2萬/平米以上，未來隨著市場不斷完善、品質不斷提高，釋放購買需求，價格拉動空間極大主力客戶以地緣性客戶為主，且具備一定的經(jīng)濟基礎，對居住產(chǎn)品的更新?lián)Q代具有強烈需求中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f在售市場分析Part3整體供應主力戶型及價格銷售及客戶情況未來供應市場情況中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——整體供應路興旺達嘉園紫貴莊園騰龍源城建筑設計同質化嚴重，落后，毫無特點平谷主要在售以普通住宅為主，目前尚無別墅項目在售中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——整體供應項目名稱建筑形式建筑面積（㎡）容積率總量（套）銷售狀態(tài)路興旺達嘉園塔樓、板塔結合661942.1269在售紫貴莊園板樓,塔樓1507762.381247尾房騰龍源城板樓、板塔結合、高層750541.5639尾房目前平谷在售項目較少，且多是集中在平谷市區(qū)內的老項目，接近尾房，市場供應量較少；平谷在售項目以普宅為主，建筑形式相對較老，密度較高，中低檔項目為主，基本以滿足區(qū)域內客戶首置和首改需求。紫貴莊園路興旺達嘉園騰龍源城平谷區(qū)在售項目馬坊鎮(zhèn)關鍵詞：供應量少，中低檔產(chǎn)品，產(chǎn)品形式落后，同質化嚴重中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——主力戶型及價格項目名稱主力面積（㎡）均價（元/㎡）總價（萬/套）路興旺達嘉園124平二居，144-150平三居13000161-195紫貴莊園96平二居，96-139平三居，149平四居13000115-178騰龍源城90平二居，130平三居16000108—132平谷在售住宅產(chǎn)品面積集中在90平米兩居和120-140平米三居，產(chǎn)品面積較為寬松；目前在售項目集中在平谷中心，價格區(qū)間在13000元/㎡-16000元/㎡；主力總價集中在150萬—200萬元。中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——戶型設計騰龍源城紫貴莊園路興旺達嘉園戶型設計落后，舒適度較差，整體市場產(chǎn)品有待于提升中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——銷售及客戶情況項目名稱開盤時間已售套數(shù)總體月均銷售套數(shù)路興旺達嘉園2010-6-2715313紫貴莊園2009-8-30115755騰龍源城2010-9-2960976平均值

48銷售情況平谷在售項目相對稀缺，且產(chǎn)品貼合區(qū)域大多數(shù)客戶需求，開盤價格便宜，因此銷售情況普遍不錯，總體區(qū)域月均銷售套數(shù)48套左右；由于受政策影響且中心位置價格上漲較快，已達到10000元以上，因此月銷量有所減少，根據(jù)調研，目前消化速度普遍在10-20套/月左右。客戶情況以平谷區(qū)域地緣性客戶為主，區(qū)域外客戶較少；客群構成集中在自己做生意的、拆遷戶，大學老師，本地的公務員，開發(fā)區(qū)的職工這幾類；客群需求主要是首置和改善。中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——未來供應土地供應宗地名稱宗地位置建設用地面積(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)規(guī)劃用途受讓單位平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-1區(qū)3號工業(yè)項目平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-1區(qū)3號13197.6615837工業(yè)北京廣廈大鑫石化設備有限公司平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-9區(qū)1號工業(yè)項目平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-9區(qū)1號地塊內14286.5117143工業(yè)北京百美特生物制藥有限公司平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)E06-02、E06-31地塊商業(yè)金融、其它類多功能平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)內66023152145C2商業(yè)金融、F3其它類多功能北京馬坊工業(yè)基礎設施開發(fā)建設有限公司馬坊工業(yè)園區(qū)E03-06地塊B區(qū)工業(yè)用地項目北京馬坊工業(yè)園區(qū)內62138.2674566M工業(yè)北京一志車科技有限公司馬坊工業(yè)園區(qū)E03-06地塊A區(qū)工業(yè)用地項目北京馬坊工業(yè)園區(qū)內33260.5139913M工業(yè)北京真金昌汽車科技有限公司平谷區(qū)馬坊北區(qū)A03.02地塊平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)4660084000居住即將入市B09-01、B10-01馬坊鎮(zhèn)——165204居住項目用地即將入市B05-01、B05-02馬坊鎮(zhèn)——106168居住、社會停車場庫項目用地即將入市總量

235505.94654976

區(qū)域內供應土地8塊，6塊位于平谷馬坊鎮(zhèn)內，與本案同屬一個區(qū)域，3塊以住宅為主規(guī)劃建筑面積約35萬，剩余1塊為商業(yè)金融用地數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心該三塊地以取得其中一塊，其余兩塊首城志在必得未來區(qū)域住宅供應主要來自于首城，因此競爭壓力不大中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——未來供應項目供應項目名稱宗地位置建設用地面積(平米)規(guī)劃用途開發(fā)商本案平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)183372居住、商業(yè)金融、社會停車場庫北京首城置業(yè)有限公司平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)賈各莊村東側居住項目王辛莊鎮(zhèn)賈各莊村70041普通住宅北京昂內房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京亞太環(huán)宇投資管理有限公司平谷1號地平谷鎮(zhèn)340000普通住宅建機天潤平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)E06-32地塊F3其它類多功能平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)內28144普通住宅北京華康天怡生物科技有限公司思創(chuàng)厚德商務中心平谷區(qū)馬坊環(huán)島西南角新馬房5959340年商業(yè)北京嘉厚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未來馬坊鎮(zhèn)區(qū)域公有3個項目即將上市，除本案外，住宅未來供應僅不足3萬平米，競爭壓力??；思創(chuàng)厚德商務中心為商住項目，競爭力度不大；從近期區(qū)域市場情況來看，本項目在區(qū)域內規(guī)模體量較大，品牌實力較強，具有良好的區(qū)域領跑條件。中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f市場情況——結論平谷整體供應量較少，產(chǎn)品形式單一，市場主流產(chǎn)品以中低端普宅為主，區(qū)域內缺乏標桿項目；別墅類產(chǎn)品成為市場空白；主力戶型集中在90平米兩居和130-140平米三居，主要面向區(qū)域內首次改善需求的客戶；銷售單價在13000-16000元/平米之間?？們r在150-200萬元區(qū)間；掀起銷售速度較快，近半年平谷中心價格飛漲，已進入萬元時代，但距離中心較遠的區(qū)域價格仍在萬元以下徘徊。由于在售項目在品質上并未得到升級，因此銷售狀況一般；平谷市場目前仍是一個相對內向型市場，客戶構成為，政府公務員，私營企業(yè)主，大學教師，拆遷戶，工業(yè)園區(qū)職工；從土地和項目的供應來看，未來供應量稍有提升，但馬坊鎮(zhèn)區(qū)域內與本項目構成直接競爭的項目較少。整體市場產(chǎn)品落后，未來競爭壓力較小，市場急需更新?lián)Q代產(chǎn)品，帶動區(qū)域住宅市場升級，釋放客戶購買需求中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f1234市場情況本體分析項目定位產(chǎn)品建議方案架構中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f本體分析——所在區(qū)位項目隸屬北京市平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)西南角地處平谷進入北京的門戶位置，緊鄰京平高速入口平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)區(qū)位圖本案中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f本體分析——周邊交通公路：京平高速—機場高速—五環(huán)/四環(huán)/三環(huán)/二環(huán)京平高速—機場高速——首都機場京平高速—機場第二高速—五環(huán)密三路—102國道—六環(huán)車行1小時直達市中心，30分鐘到達首都國際機場雖遠離市中心，但公路進入性較好公交：918馬坊站；平1線、平2線等區(qū)內環(huán)城線路中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f本體分析——周邊配套周邊現(xiàn)有生活配套較少，且較為低端，未來環(huán)境有待于完善強勢教育配套資源，北大附中分校的建成（2011年暑期投入使用），將帶動片區(qū)價值的提升教育配套：從幼兒園到中學均有所涉及；其他配套基本能夠滿足日常的生活。落戶平谷的又一個“名校辦分?！惫こ瘫贝蟾街衅焦确中?，預計將在11年暑假建成。其中，初中將面向平谷西南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)招生，高中則面向全市。馬昌營、馬坊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的學生，將可就近讀名校。中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f本體分析——項目四至及周邊環(huán)境密三路濱河景觀帶，目前干涸，可利用性不大北至：小梨路東至密三路代征綠地

濱河景觀南至龍河北街地塊地塊地塊地塊西至金塔路代征綠地3萬平米地塊四至：北臨：小梨路南至：龍河北街西至:金塔路東至：密三路周邊自然環(huán)境相對豐富，綠化帶形成天然氧吧，內部一級開發(fā)基本完成一級開發(fā)基本完成中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f本體分析——用地指標用地指標用地編號用地規(guī)模（平米）容積率建筑面積（平米）高度（米）用地性質A03-02460521.88289460居住A03-03323221.23878645居住A05-02408471.24901645居住A04-02616921233818商業(yè)金融A04-0133800.13386停車場合計128770183372A03-02A03-03A05-02A04-01A04-02居住用地商業(yè)用地停車場其中：代征道路用地面積55044平米代征綠化用地面積33526平米中小體量，低容積率，宗地配有商業(yè)用地，綜合性強住宅17萬平米，商業(yè)12338平米中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f本體分析——結論扼守平谷進京門戶，交通優(yōu)勢明顯北大附中的投入使用，提升地塊價值中小規(guī)模，低容積率，地塊綜合性強，具備打造高品質稀缺產(chǎn)品外圍天然綠化帶，整體提升項目環(huán)境優(yōu)勢本案產(chǎn)品定位應最大限度發(fā)揮地塊價值，打造稀缺型、高品質、舒適居住產(chǎn)品中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f1234市場情況本體分析項目定位產(chǎn)品建議方案架構中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f

SWOT分析Part1項目定位SWOT分析定位關鍵點中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f項目定位——SWOT分析Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析交通便利：處于平谷進入北京的門戶節(jié)點位置，距離首都機場較近；教育配套：北大附中平谷分校，2011年暑期投入使用；規(guī)劃條件：容積率低，地塊完整，利于打造高品質居住社區(qū)；周邊環(huán)境：西南側綠化景觀成為“天然氧吧”區(qū)域配套落后，生活氛圍不濃厚；地理位置較偏，距離平谷鎮(zhèn)仍有一定距離；Opportunity機會分析Threat威脅分析客戶機會：馬坊工業(yè)區(qū)及保稅物流園區(qū)未來帶來大量高知高端客群；區(qū)域市場：現(xiàn)有住宅已消化殆盡，未來市場競爭壓力較小；未來發(fā)展：借助平谷區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展，對房地產(chǎn)市場帶來正面帶動區(qū)域產(chǎn)品：別墅類產(chǎn)品市場空白，住宅類產(chǎn)品品質偏低未來競爭：未來平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)E06-32地塊F3地塊（不足3萬平米）地將成為主要競爭項目，分流大量客群中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f項目定位——定位關鍵點如何面對目前市場環(huán)境？——產(chǎn)品符合市場，符合客戶需求如何面對未來競爭？——創(chuàng)新產(chǎn)品、增加產(chǎn)品附加值如何最大限度降低風險，實現(xiàn)快打快銷？——多種產(chǎn)品線，控制面積、控制總價，降低客戶購買難度如何實現(xiàn)價值最大化？——精準鎖定目標客戶、打造優(yōu)質、高端、升級換代型產(chǎn)品目標問題回顧定位關鍵點關鍵詞：跳出區(qū)域，定位中高端，創(chuàng)新產(chǎn)品，升級換代中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f

項目定位Part2項目定位市場定位客戶定位產(chǎn)品定位中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f項目定位——市場定位平谷品牌領跑者生態(tài)花園首置首改低密度社區(qū)品牌領跑：品牌發(fā)展商進入，領跑平谷住宅市場品質升級。生態(tài)花園：地塊周邊綠化景觀豐富，內部環(huán)境倡導精致、綠色、花園品質社區(qū)首置：滿足平谷本地首次置業(yè)需求首改：滿足本地長期壓抑的高品質改善需求。低密度：市場中非常稀缺的低密度純居住社區(qū)，舒適的環(huán)境是項目成功的保障帶動平谷地區(qū)居住品質的升級換代中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f項目定位——客戶定位核心客戶重要客戶輔助客戶平谷首次改善客戶平谷首置客戶少量投資客戶平谷首置客戶——40%：年輕客群，多為在平谷本地剛參加工作或剛畢業(yè)的學生為主。想擁有自己的生活天地或作為婚房使用。少量投資客戶及未來市區(qū)被擠壓客戶——10%：看好馬坊鎮(zhèn)未來的發(fā)展?jié)摿蛥^(qū)域內高品質項目的成長空間的投資客；被平谷相對較低的售價、優(yōu)質環(huán)境所吸引的市區(qū)被擠壓客戶。平谷首改客戶——50%：大部分客戶年齡在40歲左右，有較好的事業(yè)基礎，家庭收入穩(wěn)定；多為三口之家，急需居住條件的改善，看重項目的高品質和區(qū)域的未來發(fā)展，多為公務員、大學教師、私營業(yè)主以平谷區(qū)域首改、首置的地緣性客戶為主，市區(qū)投資客以及市區(qū)被擠壓客戶群為輔中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f項目定位——客戶定位客戶需求客戶性質目標客戶主要購房需求置業(yè)目的主力客戶平谷首改客戶舒適及緊湊型三居改善、提升居住環(huán)境類別墅產(chǎn)品平谷首置客戶緊湊二居婚房、首置舒適二居補充客戶少量投資客戶及未來市區(qū)被擠壓客戶緊湊二居投資、首次置業(yè)、父母養(yǎng)老緊湊三居地緣性客戶居多，需求仍以自住為主，對改善及提升居住環(huán)境和品質需求較高中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f項目定位——產(chǎn)品定位以多層、小高層為主的洋房類奢適型、低密度、中高端居住社區(qū)定位釋義：多層小高層為主：11層小高層為主，輔以部分聯(lián)排、疊拼別墅和少量18層高層產(chǎn)品洋房類：打造花園洋房社區(qū)，獨樹一幟的建筑風格+層次豐富的花園式景觀設計，打造品質社區(qū)低密度：容積率1.2-1.8，整體容積率為1.4左右，平谷首個低密度居住社區(qū)奢適：適度的奢華，各產(chǎn)品線均做到優(yōu)質、精致、功能完整，體驗不同檔次的舒適中高端居?。阂曰▓@洋房為主，輔以少量聯(lián)排、疊拼別墅提升項目品質中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f1234市場情況本體分析項目定位產(chǎn)品建議方案架構中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f

產(chǎn)品建議Part1產(chǎn)品建議總體規(guī)劃戶型配比附加價值地塊價值分析戶型設計注：以下設計排布方式僅為示意，不作為最終方案，最終方案以設計院設計完稿為準中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——地塊價值分析2A03-02A03-03A05-0231地塊南側擁有大面積綠化帶，景觀環(huán)境最好；且周圍道路產(chǎn)生的噪音對地塊的影響最小，1.2的容積率適合高品質產(chǎn)品的規(guī)劃，因此，該地塊綜合居住價值最高產(chǎn)品方向：舒適型、高品質產(chǎn)品，品質最高區(qū)域較低的容積率和相對較好的景觀資源提升該地塊的居住品質，缺點是距離密三高速路近，噪音對居住的影響較大產(chǎn)品方向：品質其次，舒適型中檔產(chǎn)品與其余兩地塊相比，景觀資源明顯不足；1.8的容積率限制了產(chǎn)品的綜合品質；道路環(huán)繞地塊四周，產(chǎn)生一定的噪音產(chǎn)品方向：緊湊型戶型為主，快打快銷中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——總體規(guī)劃以緊湊型二居、二居半為主，輔以少量緊湊三居產(chǎn)品以舒適型三居為主，輔以少量舒適型聯(lián)排別墅以舒適型二居和緊湊型三居為主，輔以少量舒適型疊拼別墅根據(jù)地塊價值不同，合理分配各種產(chǎn)品線最大限度優(yōu)化各類產(chǎn)品均好性，戶戶均保證最佳的景觀視野中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議戶型配比建議中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型配比地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）占比約套數(shù)A03-0282893.6二室二廳一衛(wèi)80-8516578.7210%201二居半二廳一衛(wèi)9041446.824%461三室二廳二衛(wèi)12024868.0815%207A03-0338786.4三室二廳二衛(wèi)12010472.3286%87三室二廳二衛(wèi)14018229.60811%130聯(lián)排2304654.3683%20聯(lián)排2605430.0963%21A05-0249016.4二室二廳二衛(wèi)9024508.214%272三室二廳二衛(wèi)12014704.929%123疊拼1809803.286%54合計170696.4

170696.4100%1576戶型配比中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型配比戶型配比以90平米二居、二居半戶型和120-140平米三居戶型為主，輔以少量80-85平米緊湊二居快打快銷，少量聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品提升項目整體品質面積區(qū)間（平米）戶型面積占比總面積（平米）總套數(shù)80-85二居10%16578.7220190二居半+二居39%65955733120三居29%50045.328417140三居11%18229.608130180疊拼6%9803.2854230-260聯(lián)排6%10084.46441合計

100%170696.41576中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型配比——A03-02高層18層120（三居）+85左右（兩居）+120（三居）戶型、兩梯三戶小高層11層90+90平米兩居半戶型，一梯兩戶小高層11層85+85左右平米，二居戶型，一梯兩戶地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）約套數(shù)層高（米）梯戶數(shù)A03-0282893.6二室二廳一衛(wèi)80-8516578.722012.9-318層2梯3,11層1梯2二居半二廳一衛(wèi)9041446.84612.9-31梯2三室二廳二衛(wèi)12024868.082073-3.12梯3中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型配比——A03-03地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）約套數(shù)層高（米）梯戶數(shù)A03-0338786.4三室二廳二衛(wèi)12010472.328873-3.11梯2三室二廳二衛(wèi)14018229.6081303-3.11梯2聯(lián)排2304654.368203.1-3.3——聯(lián)排2605430.096213.1-3.3——2層聯(lián)排產(chǎn)品260平米戶型小高層11層120+140平米三居戶型一梯兩戶2層聯(lián)排產(chǎn)品230平米戶型中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型配比——A05-02地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）約套數(shù)層高（米）梯戶數(shù)A05-0249016.4二室二廳二衛(wèi)9024508.22722.9-31梯2三室二廳二衛(wèi)12014704.921233-3.11梯2疊拼1809803.28543.1-3.3——5層花園洋房120+120平米三居一梯兩戶小高層11層90+90平米兩居一梯兩戶4層疊拼180平米中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議戶型設計建議注：以下圖片為示意性圖片，僅代表戶型設計要點，最終以設計院設計為準中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計總體原則盡量增加戶型舒適度保證戶型的均好性及足夠的朝南面保證戶型舒適的基礎上，盡量減少浪費面積整體考慮戶型功能性及流線的完善設計時應考慮空調室外機、洗衣機、各類管線、設備空間等預留與布置避免風水問題戶型出現(xiàn)，如“火燒心戶型”、廚房、廁所門正對戶門等中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計——80-85平米左右二居南北向80-85平米二室二廳一衛(wèi)：至少兩個功能空間朝南明廚明衛(wèi)南北向設計考慮南北向功能陽臺和臥室飄窗設計保證合理舒適尺度，客廳面寬在4米左右，主臥面寬在3.5米左右純南向80-85平米二室二廳一衛(wèi)：三個功能空間全朝南明廚設計考慮南向大陽臺、多設置飄窗，增加賣點及舒適度保證合理舒適尺度，客廳面寬在4米左右，主臥面寬在3.5米左右中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計——90平米左右二居半90平米二室半二廳一衛(wèi)：至少兩個功能空間朝南明半居，為多功能房：書房/儲藏/客臥/……明廚明衛(wèi)設計考慮南北向功能陽臺和臥室飄窗設計保證合理舒適尺度，客廳面寬在3.5-4米左右，主臥面寬在3.3米左右中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計——90平米左右二居90平米二室二廳二衛(wèi)：至少兩個功能空間朝南明廚雙明衛(wèi)考慮南北向功能陽臺和臥室飄窗設計舒適主臥套設計，主臥帶步入式衣帽間增加儲藏功能保證合理舒適尺度，客廳面寬在4.2米左右，主臥面寬在3.5米左右中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計——120平米左右三居120平米120平米三室二廳二衛(wèi)：至少兩個功能空間朝南明廚雙明衛(wèi)考慮南北向功能陽臺和臥室飄窗設計舒適主臥套設計，主臥帶步入式衣帽間增加儲藏功能保證合理舒適尺度，餐、客廳獨立，客廳面寬在4.2米左右，主臥面寬在3.6米左右中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計——140平米左右三居140平米140平米三室二廳二衛(wèi)：至少三個功能空間朝南明廚雙明衛(wèi)考慮南北向功能陽臺和臥室飄窗設計舒適主臥設套計，主臥帶步入式衣帽間增加儲藏功能保證合理舒適尺度，餐、客廳獨立，客廳面寬在4.2米左右，主臥面寬在3.6米左右中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計——180平米左右疊拼180平米疊拼：下疊拼：贈送下沉半地下室及下沉式花園獨立車庫入戶前后兩個入戶門上疊拼獨立入戶地下停車位贈送空中平臺其他功能分布功能分區(qū)合理、動線明確F1主要功能：客廳、餐廳、廚房、老人房、傭人房F2主要功能：起居室、家庭活動室、主人房、兒童房（2套）下疊拼：B1主要功能：影音、休閑娛樂、酒柜等中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——戶型設計——230-260平米左右聯(lián)排230-260平米聯(lián)排：贈送下沉半地下室及下沉式花園獨立車庫入戶前后兩個入戶門功能分區(qū)合理、動線明確F1主要功能：客廳、餐廳、廚房、老人房、傭人房F2主要功能：起居室、家庭活動室、主人房、兒童房（2套）B1主要功能：影音、休閑娛樂、酒柜等中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議附加價值——贈送面積建議：設計院在設計戶型時，將以下贈送部分考慮進去中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——附加價值贈送飄窗——2.2米內飄窗交房前交房后方法：交房前，設計2.2米外飄窗或落地飄窗，交房后，將落地飄窗低臺去掉，形成室內“贈送”面積注意：大凸窗設計會帶來外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑施工質量上下功夫裝修后中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——附加價值贈送一半陽臺闊尺陽臺方法：戶型設計中加大設計陽臺的面積和數(shù)量，半封閉陽臺計算一半建筑面積，通過加大陽臺面積的設計手法提高贈送面積金隅花石匠90平米二居金隅花石匠物業(yè)地址：通州土橋地鐵站東600米開盤時間：2010年7月容積率：2.2贈送部分：開敞陽臺全贈送，半封閉陽臺贈送一半全贈送贈一半中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——附加價值一層贈送半地下室及下沉花園由于室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風采光的條件地下室外下沉花園景觀凈高在2.6—2.9米方法：抬高首層正負零標高，使半地下室露出正負零2.2米。不計入容積率面積，地下開挖0.8-1米空間，打造舒適采光半地下室，驗收時可將地下部分蓋上，只驗收地上2.2米空間結合半地下室贈送下沉花園，增加首層性價比，結合下沉花園做雙入戶（單元入戶及花園入戶）中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——附加價值頂層贈送室外平臺+閣樓頂層閣樓頂層平臺贈送平面圖示意頂層閣樓2.2米以下贈送立面圖示意中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f

其他建議Part2產(chǎn)品建議商業(yè)建議建筑及景觀車位建議智能化建議中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議商業(yè)建議中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——商業(yè)——先期售樓處先期售樓處建議商業(yè)部分先期可作為售樓處使用，根據(jù)售樓處基本功能要求進行設計，同時考慮后期可改為商業(yè)的靈活性；樓層：地上2層（共四層，僅使用F1-F2）總規(guī)模：1500-2000平米外部景觀：結合停車位與售樓處外部景觀整體設計，打造體驗營銷賣場樓層功能面積（平米）功能預設備注F2辦公750-1000辦公、財務、銀行、VIP簽約、會議室、保潔、物料F1接待、洽談、展示750-1000接待、沙盤展示、洽談區(qū)，水吧、影音、兒童活動、工法、公示區(qū)、保安入口前廳挑空/一層具備滿足客戶營銷活動功能合計1500-2000中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——商業(yè)建議商業(yè)定位定位原則：立足于本社區(qū)，以服務社區(qū)內部人群為主內向型商業(yè)為主，輔以部分外向型商業(yè)，吸引周邊消費人群商業(yè)定位：一站式“鄰里中心”性質：滿足本社區(qū)居民基本“衣、食、住、行”定位詮釋：1、以滿足周邊區(qū)域居民日常生活需求為目標，打造社區(qū)綜合類服務型商業(yè)中心;2、以生鮮超市+餐飲+健身會所為主力業(yè)態(tài)，帶動其他商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展；3、立足于社區(qū)消費，打造特色商業(yè)，未來擴大消費群體，引導部分外向型消費，增加商業(yè)價值。A04-02中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——商業(yè)建議A04-02地塊基本指標：用地性質：商業(yè)金融總用地面積：6169平米地上建筑面積：12338平米容積率：2.0商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層層面積建議層高引進業(yè)態(tài)4F2338平米4米健身會所3F3500平米4米衛(wèi)生服務、文化中心、綜合服務2F3500平米5米餐飲及超市1F3000平米5米餐飲及超市合計12338平米中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——商業(yè)建議商業(yè)規(guī)劃設施建議生鮮超市：本案規(guī)模有限，不利于引入大型品牌連鎖超市，僅引進中小型，服務于社區(qū)的生鮮超市即可，超市規(guī)模3000平米左右；餐飲業(yè)態(tài)：燃氣、隔油池、上下水、煙道、通風、空調外機位、動力電、電話線、網(wǎng)線、有線電視、廣告牌等。服務業(yè)態(tài)：上下水、電、電話線、網(wǎng)線、有線電視、空調外機位、廣告牌等；地下空間：考慮商業(yè)環(huán)境及開挖成本，不建議做地下空間；廣告牌：建議設計時，考慮各商鋪均有合理的、明顯的廣告牌位置。中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議建筑風格中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——建筑風格符合項目定位，打造高端形象，跳出區(qū)域原有印象，因此中原建議：孟莎式屋頂老虎窗淺金色外立面石材的運用法式廊柱、雕花、線條運用法式建筑風格中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——其他建筑風格建議新古典主義風格房山：綠城百合中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——其他建筑風格建議托斯卡納龍湖弗萊明戈中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——其他建筑風格建議英倫都鐸風格萬科紅郡中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——其他建筑風格建議賴特風格億城西山華府中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議景觀設計中原北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議86p低密度社區(qū)前期策劃f產(chǎn)品建議——景觀設計設計原則園林設計應與社區(qū)總體風格相統(tǒng)一景觀設計與建筑整體考慮，使之互相融合注重主景觀軸線與組團景觀之間的關系，即統(tǒng)一又相對獨立合理運用各類造景元素、綠化層次，打造四季常青花園式社區(qū)住宅區(qū)域盡量打造完全人車分流