2022年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》高分通關(guān)卷3

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單選題（共35題，共35分）

1.某開發(fā)商于2022年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2022年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2022年8月1日取得開工許可證，2022年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2022年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。

A.2022年6月1日至2022年2月1日

B.2022年6月1日至2022年8月1日

C.2022年8月1日至2022年2月1日

D.2022年8月1日至2022年8月1日

2.當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進(jìn)行比選。

A.凈現(xiàn)值法

B.等額年值法

C.差額內(nèi)部收益率法

D.費用現(xiàn)值法

3.下列各項中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目的是（）。

A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目

B.廉租住房項目

C.醫(yī)療衛(wèi)生用地

D.基礎(chǔ)設(shè)施用地

4.在計算平均數(shù)時，考慮每期資料重要性的方法是（）。

A.簡單平均法

B.移動平均法

C.加權(quán)移動平均法

D.指數(shù)平滑法

5.某筆總額10萬元，按月付息的貸款，每月支付利息為400元，則該筆貸款的年利率為（）。

A.1.2%

B.4.80%

C.4.91%

D.5.82%

6.某家庭欲購買總價為125萬元的一套住宅。該家庭月收入為20000元，準(zhǔn)備用月收入的40%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元。

A.529412.37

B.83265.38

C.87867.78

D.91022.12

7.進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資，屬于（）。

A.生產(chǎn)性投資

B.土地開發(fā)投資

C.公益投資

D.商品房建設(shè)投資

8.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)中，正確的是（）。

A.收益相對不穩(wěn)定

B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東

C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式

D.投資流動性差

9.房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于（）房地產(chǎn)投資。

A.收益型

B.收益加增值型

C.機會型

D.博弈型

10.關(guān)于評標(biāo)委員會組成的說法中，正確的是（）。

A.評標(biāo)委員會通常由政府有關(guān)部門代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成

B.評標(biāo)委員會成員為五人以上單數(shù)

C.評標(biāo)委員會成員中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3

D.評標(biāo)委員會的專家成員應(yīng)從市級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標(biāo)代理機構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定

11.調(diào)查了解消費者的情況及購買行為，使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場和選擇目標(biāo)市場、針對不同的消費者和市場，采取不同的市場營銷策略，屬于（）。

A.競爭情況調(diào)查

B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查

C.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查

D.消費者和消費者行為調(diào)查

12.火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失是指（）。

A.未來運營費用風(fēng)險

B.機會成本風(fēng)險

C.變現(xiàn)風(fēng)險

D.或然損失風(fēng)險

13.投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險是（）。

A.未來運營費用風(fēng)險

B.機會成本風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

14.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

A.依法收回的國有土地

B.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地

C.集體土地中的宅基地

D.依法收購的土地

15.一般來講，市場細(xì)分的程序不包括（）。

A.調(diào)查階段

B.試驗階段

C.分析階段

D.歸納總結(jié)階段

16.目標(biāo)市場選擇時，當(dāng)采用（）營銷戰(zhàn)略時，企業(yè)通常通過無差異性營銷和差異性營銷兩種途徑全面進(jìn)入整個市場。

A.產(chǎn)品專業(yè)化

B.選擇專業(yè)化

C.大量定制

D.全面覆蓋

17.認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的是（）。

A.古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論

B.流動性偏好利率理論

C.可貸資金利率理論

D.IS-LM曲線模型的利率理論

18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.9.00

19.某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第1年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。

A.91.76

B.142.40

C.150.94

D.160.00

20.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22

21.通過基本報表就可以對項目進(jìn)行財務(wù)盈利能力、清償能力及（）分析。

A.利息支付能力

B.投資者出資能力

C.資金平衡

D.投資者貸款能力

22.項目資金有多種來源渠道，為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用（）。

A.借貸資金

B.預(yù)租售收入

C.資本金

D.融資資金

23.由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。

A.操作風(fēng)險

B.信用風(fēng)險

C.市場風(fēng)險

D.法律風(fēng)險

24.（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

A.住房價格合理性指數(shù)

B.量價彈性

C.住房市場指數(shù)

D.消費者信心指數(shù)

25.房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差

B.購房者對市場預(yù)測的偏差

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為

D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性

26.（）是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

A.描述性調(diào)查

B.試探性調(diào)查

C.因果性調(diào)查

D.創(chuàng)造性調(diào)查

27.下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式類型中，主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目的是（）模式。

A.開發(fā)—銷售

B.開發(fā)—持有出租—出售

C.購買—持有出租—出售

D.購買—更新改造—出售

28.某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

29.關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。

A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息

B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息

C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

D.當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

30.已知某家庭2022年12月31日為購買價值100萬元的住宅，申請了相當(dāng)于房價50%的住房抵押貸款，期限為15年、年利率為8%、按月等額還本付息。2022年1月1日，該家庭由于某種財務(wù)需要擬申請二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價值的30%發(fā)放）。已知當(dāng)?shù)刈≌瑑r格年上漲率為6%，則該家庭申請加按時，最多能得到的抵押貸款額度為（）萬元。

A.46.65

B.50.96

C.40.85

D.55.45

31.某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率是（）。

A.5.00%

B.7.50%

C.18.36%

D.28.85%

32.某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為（）年。

A.37

B.40

C.43

D.50

33.張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為4萬元，各項成本費用為2.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A.1.07

B.1.47

C.2.06

D.3.33

34.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入（）。

A.管理費

B.銷售費用

C.其他費用

D.前期費用

35.（）是目前國際上最常用的新股發(fā)行方式之一，是指發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分配股權(quán)。

A.固定價格方式

B.收益折現(xiàn)法

C.競價方式

D.累計投標(biāo)

多選題（共15題，共15分）

36.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。

A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的

D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

37.在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括（）。

A.備選方案差異原則

B.最低可接受收益率原則

C.費用最低原則

D.收益最大原則

E.不行動原則

38.現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是（）。

A.某一基準(zhǔn)時刻

B.日歷年度的年初

C.資金運動的時間始點

D.既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點

E.既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點

39.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有（）。

A.開發(fā)－銷售模式

B.開發(fā)－持有出租－出售模式

C.購買－持有出租－出售模式

D.購買－更新改造－出售模式

E.購買－更新改造－出租模式

40.投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄

B.施工組織設(shè)計

C.合同條款及格式

D.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求

E.資格審查資料

41.按照消費者對不同屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場分別有（）。

A.同質(zhì)偏好市場

B.分散偏好市場

C.個別偏好市場

D.集群偏好市場

E.集中偏好市場

42.下列選項中，屬于房地產(chǎn)市場存在層面的有（）。

A.空間市場

B.資產(chǎn)市場

C.新增量市場

D.存量房市場

E.高檔住宅市場

43.房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，其中間接投資的形式主要有（）。

A.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

D.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票

E.購買土地進(jìn)行開發(fā)

44.下列各項因素中，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響因素的有（）。

A.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局

B.家庭收入及其分布

C.家庭結(jié)構(gòu)及其變化

D.資本市場發(fā)育程度

E.支付能力與物價水平

45.確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作資金機會成本的有（）。

A.國債收益率

B.銀行存款利率

C.市場平均投資收益率

D.銀行貸款利率

E.銀行同業(yè)拆借利率

46.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產(chǎn)開發(fā)投資

E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

47.調(diào)查問卷中的問題一般包括（）問題。

A.閉合式

B.開放式

C.自主式

D.引導(dǎo)式

E.問答式

48.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素包括（）。

A.建筑安裝工程費

B.開發(fā)期與租售期

C.權(quán)益投資比率

D.資本化率

E.貸款利率

49.下列分析方法中，屬于風(fēng)險辨識的常用方法有（）。

A.故障樹分析法

B.期望值法

C.幕景分析法

D.解析法

E.專家調(diào)查法

50.風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開展的工作包括（）。

A.風(fēng)險估算

B.分析風(fēng)險概率分布情況

C.辨識風(fēng)險發(fā)生的原因

D.檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)

E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建議

判斷題（共15題，共15分）

51.吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。（）

52.當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因為開發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。（）

53.目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。（）

54.對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的時限性。（）

55.服務(wù)市場也稱目標(biāo)市場，是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。（）

56.資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。（）

57.土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。（）

58.房地產(chǎn)市場總量不均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存。（）

59.從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機構(gòu)投資者。（）

60.權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。（）

61.房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。（）

62.在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭分析和營銷建議。（）

63.證券交易市場又稱為“一級市場”，證券發(fā)行市場又稱為“二級市場”。（）

64.解析法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。（）

65.在其他風(fēng)險因素不發(fā)生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產(chǎn)投資項目抗風(fēng)險的能力越強。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某開發(fā)商取得一房地產(chǎn)項目，總占地面積42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地面積為45000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價1280元/m2，建造成本為4500元/m2（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的8％，貸款利率為17％，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價為18000元/m2，可銷售面積比例為95％；項目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價款和土地管理費在開