新員工入職學(xué)習(xí)資料碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本流程

01.04.2024生產(chǎn)計(jì)劃部新員工入職學(xué)習(xí)資料碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本流程列入政府重點(diǎn)工程市重點(diǎn)工程、綠色通道（保障政府審批進(jìn)度）等先讓政府了解我們爭(zhēng)取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費(fèi)減免。。土地款溢價(jià)返還以投資管理中心規(guī)定為準(zhǔn)；降低預(yù)售條件第一步，告知原委（站在政府角度上）；第二步，打消顧慮（站在客觀角度上）；第三步，押保證金（站在信任的角度上）可以押1.3~1.5倍的建設(shè)（達(dá)到預(yù)售條件前）保證金（500元/平方米）。努力爭(zhēng)取盡量爭(zhēng)取必須爭(zhēng)取爭(zhēng)取優(yōu)惠研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品特別研究銷(xiāo)售好、去化快的競(jìng)品項(xiàng)目研究項(xiàng)目產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)研究產(chǎn)品去化速度研究產(chǎn)品性價(jià)比研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，當(dāng)?shù)刈钊菀咨L(zhǎng)、最便宜的樹(shù)【見(jiàn)項(xiàng)目指引第6頁(yè)】3.深入市場(chǎng)調(diào)研關(guān)注所在城市范圍第三產(chǎn)業(yè)①（人的產(chǎn)業(yè)或內(nèi)生產(chǎn)業(yè)）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏樂(lè)觀）；城市人群存款②如何；了解供需比③（年銷(xiāo)售面積/已出讓可供應(yīng)面積）研究產(chǎn)品研究客戶研究市場(chǎng)調(diào)研研究市場(chǎng)容量及城市發(fā)展：除了城市人口，城區(qū)人口有多少；城市的發(fā)展方向研究客戶群體有影響力、有錢(qián)人有多少，在哪里，怎樣的人才會(huì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)我們的房子研究市場(chǎng)價(jià)格當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷(xiāo)售價(jià)格如何；若帶裝修銷(xiāo)售，客戶接受程度如何；可以賣(mài)多少錢(qián)【見(jiàn)項(xiàng)目指引第5頁(yè)】研究土地影響客戶研究客戶需要的產(chǎn)品研究目標(biāo)客戶對(duì)住房有什么需求【見(jiàn)項(xiàng)目指引第6頁(yè)】定案審批一、成就共享計(jì)劃成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額

（億元）0.237凈利潤(rùn)（億元）1.806開(kāi)發(fā)周期（年）2支付地價(jià)款時(shí)間2014/1/16,

2014/2/16,土地款支付額及節(jié)奏88.2%,1.5億元

11.8%,2000萬(wàn)元土地摘牌過(guò)戶時(shí)間2014-1-17項(xiàng)目總貨量

（億元，萬(wàn)㎡）21.4億，

45.8萬(wàn)㎡首次預(yù)售總貨量

（億元，萬(wàn)㎡）8.5億，40%，

17.7萬(wàn)首期開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)金額

（開(kāi)盤(pán)1個(gè)月內(nèi)，億元）7.4億，35%，

15.5萬(wàn)首次開(kāi)工時(shí)間2014-2-18首次預(yù)售時(shí)間2014-8-1首次竣工交樓時(shí)間2016-2-1712個(gè)月投入自有資金1.899回籠集團(tuán)資金1.810首次竣工交樓金額8.28億成就共享實(shí)現(xiàn)日期2015-1-17成就共享計(jì)提比例20%首期成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額0.022定案審批二、財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取方式直接招拍掛每畝單價(jià)(萬(wàn)元)119畝數(shù)143容積率3.97總地價(jià)（萬(wàn)元）17,000樓面地價(jià)（元）450畝產(chǎn)利潤(rùn)（萬(wàn)元）127土地獲利倍數(shù)1.03銷(xiāo)售凈利率8.44%總可售面積(萬(wàn)㎡)45.85總銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)214,131IRR19%定案審批三、現(xiàn)金流表項(xiàng)目合計(jì)(億元）資金平衡時(shí)間

（2014年10月）12個(gè)月（周期年）24個(gè)月36個(gè)月42個(gè)月資金流量1.810.871.740.471.911.81銷(xiāo)售回籠21.414.766.8815.7421.4121.41融資收支-2.002.001.00--開(kāi)發(fā)付款19.615.897.1316.2819.5019.61定案審批四、產(chǎn)品定價(jià)情況產(chǎn)品類(lèi)型首期定價(jià)（元/㎡）參考樓盤(pán)1參考樓盤(pán)2參考樓盤(pán)3定價(jià)理由地下車(chē)位2,600

公寓（裝修）4,800

30層高層洋房（板房）8,000

30層高層洋房（精裝修）4,600

商業(yè)（含售樓部）8,000

底商12,000

總體情況4,791

定案審批五、產(chǎn)品成本情況產(chǎn)品類(lèi)型售價(jià)（元）單方土地成本（元）單方建造成本（元）單方其他（元）單方凈利（元）畝產(chǎn)利潤(rùn)（萬(wàn)元）地下車(chē)位2,674-2,458329-113-公寓（裝修）4,8006623,2607131653130層高層洋房（板房）8,3894546,4851,1932587030層高層洋房（精裝修）4,7494443,183751371102商業(yè)（含售樓部）8,4296623,5052,3271,935358底商12,0004543,2854,8603,402920總體情況4,6703823,073822394127定案審批《投資測(cè)算表》定案審批規(guī)劃戶型裝修園林定位策劃會(huì)：第二部分工作皆前置，摘牌即開(kāi)工規(guī)劃設(shè)計(jì)前置強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地勘探先行進(jìn)場(chǎng)提前開(kāi)展招標(biāo)搶重點(diǎn)保綠色政府關(guān)系維護(hù)摘牌即開(kāi)工前期策劃前期策劃系統(tǒng)解決方案：因果關(guān)系、先后次序，形成系統(tǒng)的解決方案合理地配置開(kāi)發(fā)資源:克服瓶頸如收地、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)保障示范區(qū)的完美實(shí)現(xiàn)做好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置：做到臨設(shè)先行、道路先行、管線先行、計(jì)劃先行、樣板先行制定重點(diǎn)區(qū)域的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃：市政、土建、機(jī)電、掛石、國(guó)振、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修、分段分面施工前期策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)前置新項(xiàng)目要必須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品把項(xiàng)目最有利的、能馬上動(dòng)工的地方安排銷(xiāo)售展示區(qū)要特別重視戶型（與客戶需求匹配、不是天女散花）容積率（盡量做滿容積率）盡量提高售建比，減少地下室面積（建獨(dú)立多層車(chē)庫(kù)）所有戶型都要設(shè)置樣板房，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量新項(xiàng)目都要設(shè)置豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房做好首層架空層的展示和體驗(yàn)，并盡量避免建臨建板房提前通過(guò)規(guī)劃部門(mén)預(yù)審3財(cái)務(wù)資金部1投資部/區(qū)域項(xiàng)目2集團(tuán)辦4法務(wù)部6經(jīng)營(yíng)決策委員會(huì)（總裁辦）成立項(xiàng)目公司5合規(guī)辦7股東及法定代表人簽名成立項(xiàng)目公司成立項(xiàng)目公司成立項(xiàng)目公司摘牌第一天就應(yīng)該在當(dāng)?shù)爻鞘兄行囊?jiàn)到碧桂園的廣告牌！----主席語(yǔ)土方圖勘探圖品牌導(dǎo)入規(guī)劃圖摘牌樁基提前開(kāi)工規(guī)劃報(bào)批總平面圖、樁基施工圖、施工圖審查報(bào)告、電子數(shù)據(jù)《建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報(bào)建證明書(shū)》提前開(kāi)工施工準(zhǔn)備階段臨時(shí)施工工地申請(qǐng)臨時(shí)市政路口及管線接口審批施工占道報(bào)批臨時(shí)建筑報(bào)建臨時(shí)占用城市綠化報(bào)批障礙物拆除、遷移報(bào)批234561