土地買賣雙方一共需要繳納哪些稅

土地買賣雙方一共需要繳納哪些稅？營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地使用稅、契稅及土地增值稅等可不可以詳細(xì)的告訴我每一項(xiàng)怎么計(jì)算？營(yíng)業(yè)稅=（全部收入

-

以前取得土地使用權(quán)時(shí)的購(gòu)價(jià)）*5%城建稅=營(yíng)業(yè)稅*7%（或者5%、1%根據(jù)所在地）教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅*3%印花稅=按合同所記載金額*萬(wàn)分之5（雙方都交）土地使用稅=實(shí)際占用面積*適用稅額（當(dāng)?shù)囟ǎ@個(gè)稅不是買賣時(shí)交，合同約定交付日的次月交）契稅=成交價(jià)格*稅率（當(dāng)?shù)赜喿疃?%）（購(gòu)買方交）土地增值稅比較麻煩了，我從網(wǎng)上復(fù)制了一個(gè)你看一下，看能明白嗎？土地增值稅是采用超率累進(jìn)稅率計(jì)算的。只有先計(jì)算出增值率，即增值額占扣除項(xiàng)目的比例后，才能確定適用稅率，并計(jì)算應(yīng)納稅額。其計(jì)算公式如下：

增值率＝增值額／扣除項(xiàng)目金額×100％

應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）

這種計(jì)算方法比較繁瑣，要分段計(jì)算，匯總合計(jì)。因此，在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

[例1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一塊已開發(fā)的土地使用權(quán)，取得轉(zhuǎn)讓收入1400萬(wàn)元，為取得土地使用權(quán)所支付金額320萬(wàn)元，開發(fā)土地成本65萬(wàn)元，開發(fā)土地的費(fèi)用21萬(wàn)元，應(yīng)納有關(guān)稅費(fèi)77.7萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅如下：

開發(fā)費(fèi)用21萬(wàn)元，未超過(guò)（320＋65）×10％＝38.5萬(wàn)元，可據(jù)實(shí)扣除。

扣除項(xiàng)目金額＝（320＋65）×（1＋20％）＋21＋77.7＝560.7（萬(wàn)元）

增值額＝1400－560.7＝839.3（萬(wàn)元）

增值額占扣除項(xiàng)目比例＝839.3÷560.7＝149.69％

應(yīng)納稅額＝839.3×50％－560.7×15％＝335.54（萬(wàn)元）

[例2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓高級(jí)公寓一棟，獲得貨幣收入7500萬(wàn)元，獲得購(gòu)買方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸（每噸2500元）。公司為取得土地使用權(quán)支付1450萬(wàn)元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等支出2110萬(wàn)元，支付開發(fā)費(fèi)用480萬(wàn)元（其中：利息支出295萬(wàn)元，未超過(guò)承認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)），支付轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金47萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)納稅額如下：

收入額＝7500＋2100×0.25＝8025（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額＝（1450＋2110）×（1＋20％）＋295＋178＋47＝4792（萬(wàn)元）

其他開發(fā)費(fèi)用實(shí)際支出比例＝（480－295）／（1450＋2110）＝185／3560＝5.2％

超過(guò)5％的限額，按5％計(jì)算如下：

（1450＋2110）×5％＝178（萬(wàn)元）

增值額＝8025－4792＝3233（萬(wàn)元）

適用級(jí)次＝3233÷4792＝67.5（％）

應(yīng)納稅額＝3233×40％－4792×5％＝1053.6（萬(wàn)元）提問(wèn)人的追問(wèn)

2009-07-2110:33請(qǐng)?jiān)敿?xì)給我一個(gè)計(jì)算公式好嗎？謝謝你回答人的補(bǔ)充

2009-07-2110:52你是要土地增值稅的一，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條的規(guī)定：所謂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

二，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析

出讓方

1.營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)2003年1月15日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

2.

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

以上述營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別按照7%、5%、1%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

3.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。

l

法定的扣除額

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

(二)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加、印花稅也可視同稅金扣除。

l

土地增值稅采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%。(5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。

4.企業(yè)所得稅

按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加和土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

5.契稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，以3%稅率征收契稅。納稅人承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)依法先到財(cái)政部門辦理契稅納稅申報(bào)，繳納契稅，再到國(guó)土資源管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬登記變更手續(xù)。

6.印花稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計(jì)稅依據(jù)，按0.5‰的稅率征收印花稅。

受讓方

1.

城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，凡在城市、縣城、建置鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地