房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點課件

房地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點包商銀行房地產(chǎn)2016.3房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點房地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點1

房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，再加上物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開2房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程

——房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為推廣銷售交付使用前期(決策期)：由拿地到方案確定—重在決策(項目成敗的關(guān)鍵)土地整理、獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通與管理

中期(實施期)：由項目設(shè)計規(guī)劃到項目竣工驗收—重在執(zhí)行（過程管理）

后期(運營期)：由銷售到售后管理—重在服務(wù)（總結(jié)反饋）房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程推廣銷售交付使用前期(決策期)：土地3項目啟動（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計完成（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時間）；方案圖報建（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）；竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；售后管理（售后管理的時間）。房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角的流程控制房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點項目啟動（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間4目錄土地一級開發(fā)前期投資分析階段獲取開發(fā)土地階段可行性研究與立項階段規(guī)劃及建設(shè)的報批階段12345銷售階段6物業(yè)管理7房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點目錄土地一級開發(fā)前期投資分析階段獲取開發(fā)土地階段可行性研究與5土地一級開發(fā)（生地—熟地）

是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)。土地一級市場是指發(fā)行市場，二級市場是交易市場。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點土地一級開發(fā)（生地—熟地）是指由政府或其授權(quán)委托的企6前序——土地基礎(chǔ)知識獲取土地三種方式：行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場:

①投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司;②土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費;

③收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。2015年恒大地產(chǎn)共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購了15個超大型地產(chǎn)項目。土地市場：

通過土地一級整理，以及土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點前序——土地基礎(chǔ)知識獲取土地三種方式：房地產(chǎn)管理-拿地到交付7土地一級整理一、土地一級開發(fā)模式1）企業(yè)主導(dǎo)式2）政府主導(dǎo)式3）政企結(jié)合式（較為普遍）4）借殼上市式釋議政府授權(quán)的企業(yè)，根據(jù)自己意愿拿地，自行做一級和二級開發(fā)。由土地儲備機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT成立由政府主導(dǎo)的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)。政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式：委托式，純整理工程承包；合作開發(fā)式，政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等；“生地出讓-熟地回購”，一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資。特點政府無需投入，但收益也低，城市整體規(guī)劃也難以實施，缺乏指導(dǎo)，進(jìn)度無法掌控。政府收益豐厚，城市規(guī)劃易于實施，缺點是政府需大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢。滿足政府和企業(yè)開發(fā)需要，收益分配靈活，市場認(rèn)可度高。盤活資產(chǎn)市場，資金充裕，缺點是政府容易陷入被動。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點土地一級整理一、土地一級開發(fā)模式1）企業(yè)主導(dǎo)式2）政府主導(dǎo)8土地一級整理二、土地一級開發(fā)內(nèi)容1區(qū)域整體定位、控制性詳細(xì)規(guī)劃制定、塑造城市景觀的重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計、土地征用、土地整理、房屋拆遷、補(bǔ)償安置等。2項目范圍（區(qū)域）內(nèi)的道路工程及其附屬工程。該附屬工程包括:必要的橋梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路綠化工程、照明及消防栓、安置房建設(shè)等。3項目范圍（區(qū)域）內(nèi)的公共景觀、開放空間(包括開發(fā)水域)工程;4項目范圍（區(qū)域）內(nèi)供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施工程；5項目范圍內(nèi)的行政辦公、社會事業(yè)、公共公益（學(xué)校、醫(yī)院等）設(shè)施工程。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點土地一級整理二、土地一級開發(fā)內(nèi)容1區(qū)域整體定位、控制性詳細(xì)規(guī)9土地一級整理三、一級土地開發(fā)運作流程項目可行性研究成立項目公司或項目部項目定位規(guī)劃方案制定征地、拆遷及基礎(chǔ)工程建設(shè)區(qū)域推廣啟動盤打造土地出讓城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃城市概況投資環(huán)境調(diào)查………………成立運作團(tuán)隊確定合作伙伴（法律/顧問）與政府簽訂相關(guān)合同案例研究功能定位形象定位區(qū)域總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃城市空間設(shè)計景觀設(shè)計…………銀行資金介入銀行資金退出房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點土地一級整理三、一級土地開發(fā)運作流程項目可行性研究成立項目公10前期投資分析階段對項目所在地區(qū)和區(qū)域進(jìn)行調(diào)查，決定項目的可操作性、投資收益等。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點前期投資分析階段對項目所在地區(qū)和區(qū)域進(jìn)行調(diào)查，決定項目的可操11前期投資分析階段（一）政治環(huán)境（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（三）社區(qū)環(huán)境1、國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。例如價格政策、房地產(chǎn)稅收政府、土地制度和土地政策、人口政策等；1、國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性；繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通、教育等等。2、有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理管理條例》、《房地產(chǎn)管理條例》、《土地管理法》；2、人口、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、就學(xué)、基礎(chǔ)設(shè)施、競爭物業(yè)等結(jié)構(gòu)特點；3、有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等。3、生產(chǎn)、生活、消費等水平。一、項目初步可行性調(diào)查房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點前期投資分析階段（一）政治環(huán)境（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（三）社區(qū)環(huán)境112前期投資分析階段二、項目投資分析及其作用1項目概況及參與公司介紹：主要對項目宗地描述，項目背景，所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，開發(fā)對象的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)指標(biāo)；2土地手續(xù)調(diào)查：應(yīng)對土地權(quán)屬的合法性進(jìn)行調(diào)查；3項目當(dāng)?shù)貓笈?、報建調(diào)查：應(yīng)對項目所在地區(qū)項目開發(fā)環(huán)節(jié)所需報批、報建手續(xù)調(diào)查清楚并列出先后順序形成內(nèi)部控制流程圖；4市場調(diào)查分析：市場環(huán)境主要包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境、市場需求、項目所在區(qū)域SWOT分析（動態(tài)分析）四大類；5項目開發(fā)方案：主要提出初步的項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、開發(fā)進(jìn)度計劃；6投入-產(chǎn)出及資金需求分析：主要針對投資估算、現(xiàn)金流量及資金安排分析、財務(wù)評價三部分的分析，掌握對項目的影響；7風(fēng)險評估：定理分析是指盈虧平衡點分析、敏感性分析和概率分析。定性分析項目投資對社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的影響；8可行性研究結(jié)論及項目建議。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點前期投資分析階段二、項目投資分析及其作用1項目概況及參與公司13獲取開發(fā)土地階段獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、14獲取開發(fā)土地階段土地用地性質(zhì)分類農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地居住用地道路廣場用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地綠化用地土地用地性質(zhì)分類農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地土地用地性質(zhì)分類農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地土地所有權(quán)國家所有農(nóng)村集體組織所有土地分類土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。

注：憲法規(guī)定城市土地歸國家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段土地農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地居住道路廣場工業(yè)公15獲取開發(fā)土地階段土地取得方式國有土地使用權(quán)取得方式從政府出讓獲取開發(fā)土地其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地招拍掛出讓協(xié)議出讓1、辦理國有土地使用權(quán)競投事宜2、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，繳清土地出讓金3、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》4、辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》5、辦理《國有土地使用權(quán)證》1、辦理國有土地使用權(quán)出讓金評估2、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，繳清土地出讓金3、辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》4、辦理《拆遷許可證》5、辦理拆遷公告6、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議7、辦理拆遷結(jié)案8、辦理《國有土地使用權(quán)證》土地收購項目公司收購1、轉(zhuǎn)讓、受讓人必須以書面形式協(xié)商一致；2、已有政府批文的必須列明；3、政府允許轉(zhuǎn)讓的條件；4、股權(quán)變更轉(zhuǎn)讓的，辦理工商變更登記、辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；5、澄清債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；6、未交或未結(jié)清出讓金的，約定責(zé)任人和承擔(dān)方式。項目公司收購用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司。原則上均簽訂合作開發(fā)協(xié)議書，需注意的是要體現(xiàn)為約定合作雙方權(quán)責(zé)，避免糾紛，保障各自權(quán)益。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段土地取得方式國有土地從政府出讓其他企業(yè)轉(zhuǎn)與其16獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)簽約領(lǐng)證由出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）在投標(biāo)截止日前20日向社會發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)通知，由要求使用土地者向其提出申領(lǐng)招標(biāo)文件，投標(biāo)人按招標(biāo)文件的規(guī)定報名并提供有關(guān)資料；然后由評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件的要求對投標(biāo)人的投標(biāo)資格進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格的，確認(rèn)其投標(biāo)資格，并由其繳納投標(biāo)保證金。投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，到出讓方指定的地點，將密封后的投標(biāo)書投入指定的專用標(biāo)箱。投標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱，即不得從標(biāo)箱中取出。投標(biāo)者在招標(biāo)截止日期前如需修改標(biāo)書，可以另投修改標(biāo)，原標(biāo)書無效。招標(biāo)方邀請建設(shè)、規(guī)劃、法律等方面的專家或?qū)I(yè)人員組成評標(biāo)委員會。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作由評標(biāo)委員會主持。評標(biāo)委員會對投標(biāo)書實行公開評標(biāo)，決定中標(biāo)者。中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，實行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂《土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書》；簽訂協(xié)議時中標(biāo)人應(yīng)向土地行政主管部門支付不低于成交價總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金。中標(biāo)人《國有土地使用權(quán)出讓合同書》和《土地開發(fā)協(xié)議書》的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補(bǔ)償費后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)簽17獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：拍賣拍賣公告競買人報名交納保證金公開拍賣土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告競買人報名參加競買并索取有關(guān)文件競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌是指在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為。在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：拍賣拍賣公告競買人報名交納保證18獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：掛牌發(fā)布掛牌公告出售掛牌文件受理競買申請審查掛牌資格掛牌揭牌簽訂出讓合同公布成交結(jié)果出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時繳納定金。掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：掛牌發(fā)布掛牌公告出售掛牌文件受19獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：土地轉(zhuǎn)讓（收購）轉(zhuǎn)讓雙方提出書面申請受理審查現(xiàn)場勘測地價評估填寫轉(zhuǎn)讓申請審批表審

批報局批準(zhǔn)簽定國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓土地報件1、用地申請2、土地使用證(原件)3、原出讓合同，批復(fù)文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認(rèn)書)4、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見6、土地評估報告7、雙方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表復(fù)印件、法人證書復(fù)印件房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段土地取得方式：土地轉(zhuǎn)讓（收購）轉(zhuǎn)讓雙方提出書20獲取開發(fā)土地階段舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序準(zhǔn)備資料和儀器變更權(quán)屬調(diào)查變更地籍號地籍勘丈有關(guān)地籍資料變更注：對改造的區(qū)域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作。注：舊城改造后新宗地號的編號按宗地合并分割的編號原則，用原來的宗地號加支號作為新宗地號。界址點號按本街坊編號原則編號。（注：用解析法進(jìn)行地籍勘丈。）注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說明欄中注明來源。準(zhǔn)備資料和儀器變更權(quán)屬調(diào)查變更地籍號地籍勘丈準(zhǔn)備資料和儀器變更權(quán)屬調(diào)查地籍管理:是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點獲取開發(fā)土地階段舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序準(zhǔn)備資料和儀21可行性研究與立項階段房地產(chǎn)項目的可行性研究是為了實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，編寫可行性研究報告，為項目的策劃與開發(fā)工作做準(zhǔn)備。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點可行性研究與立項階段房地產(chǎn)項目的可行性研究是為了實現(xiàn)項目決策22可行性研究與立項階段（一）可行性研究的內(nèi)容1、總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議；2、市場需求、供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測；3、開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)；4、明確資源、原材料及公用設(shè)施條件；5、確定開發(fā)項目的實施計劃和進(jìn)度要求；6、項目投資、銷售費用的投入時間；7、資金來源及融資方式；8、項目銷售和租賃收入預(yù)測；9、國民經(jīng)濟(jì)評價和項目財務(wù)評價；10、項目評價與結(jié)論。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點可行性研究與立項階段（一）可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)管理-拿地到23可行性研究與立項階段（二）可行性研究的作用1、可研是作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可研決定是否操作該項目。2、可研是作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。銀行根據(jù)可研判斷，借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險如何，從而確定是否貸款以及貸款利率。3、可研是向當(dāng)?shù)卣?、及其所屬城市?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。4、可研是作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。5、根據(jù)可研對特定方案的評價，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制訂機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)等。6、可研是作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段設(shè)計工作的依據(jù)。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點可行性研究與立項階段（二）可行性研究的作用房地產(chǎn)管理-拿地到24可行性研究與立項階段項目立項是取得政府主管部門（計劃發(fā)展委員會）對項目的批準(zhǔn)文件。對于房地產(chǎn)商來說，本階段的主要工作是：1、起草并向發(fā)改委或房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書；2、取得批準(zhǔn)項目建議書的批復(fù)；3、依據(jù)項目建議書批復(fù)；4、編制可行性研究報告；5、報發(fā)改委審批獲準(zhǔn)，并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點可行性研究與立項階段項目立項是取得政府主管部門（計劃發(fā)展委員25可行性研究與立項階段房地產(chǎn)企業(yè)各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書——概念設(shè)計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。包含的主要設(shè)計階段：概念設(shè)計：大概6周；詳規(guī)設(shè)計：大概6周；單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周；施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；景觀設(shè)計：大概5-6周；樣板房及會所設(shè)計：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點可行性研究與立項階段房地產(chǎn)企業(yè)各部門職責(zé)：包含的主要設(shè)計階段26可行性研究與立項階段詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建開工時間開盤時間設(shè)計控制點項目重要節(jié)點概念設(shè)計研究區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會區(qū)域單體確認(rèn)實施方案完成基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成景觀設(shè)計銷售包裝設(shè)計方案文本中，最重要兩張圖——項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點可行性研究與立項階段設(shè)計控制點項目重要節(jié)點概念設(shè)計研究方案文27規(guī)劃及建設(shè)的報批階段房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)劃分為：施工前準(zhǔn)備階段、項目施工階段、項目竣工驗收階段，貫穿整個房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)劃分為：施工前準(zhǔn)備階段28規(guī)劃及建設(shè)的報批階段開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項目手冊計委固定資產(chǎn)投資計劃項目立項規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設(shè)費墻改基金消防設(shè)施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理項目規(guī)劃批建流程房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項目手冊計委固定資產(chǎn)29規(guī)劃及建設(shè)的報批階段房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點30規(guī)劃及建設(shè)的報批階段1、施工前準(zhǔn)備階段在項目施工前，投資開發(fā)部門需要辦理項目建筑工程和配套工程的報批報建工作，包括對施工單位與監(jiān)理單位的招標(biāo)、施工圖的審查、泥土排放、施工放線、相關(guān)合同的簽訂，以及臨時施工用水、用電、臨時出口和臨時排水證的辦理，最終取得《建筑工程施工許可證》，工程方可正式開工。2、項目施工階段投資開發(fā)部門在項目施工階段需要對外做好小區(qū)地名、道路命名以及各期門牌、通郵的申報工作，小區(qū)永久供水供電供氣、通信工程的報批工作，還有市政設(shè)施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的報批工作。

3、項目竣工驗收階段房地產(chǎn)項目在工程竣工之后，需要項目驗收開發(fā)與移交工作。投資開發(fā)部門在項目各項工程通過驗收后，需要辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，然后進(jìn)行項目各配套設(shè)施的移交工作。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段1、施工前準(zhǔn)備階段房地產(chǎn)管理-拿地到交付31規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之一：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1、釋義《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。2、辦理流程以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部門的規(guī)劃條件。3、風(fēng)險點及注意事項兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟?，獲批的辦理新證，舊證上交，不批準(zhǔn)的，書面答復(fù)。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之一：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1、釋義32規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之二：《國有土地使用權(quán)證》1、釋義《國有土地使用權(quán)證》又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。2、辦理流程獲取土地有三種方式：從政府出讓獲取開發(fā)土地、其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地、與其他企業(yè)合作獲取開發(fā)土地。3、風(fēng)險點及注意事項（1）土地出讓成交后，10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內(nèi)繳納出讓價款50%的首付款，余款按合同繳納，最遲不得超過一年；（2）超合同約定動工滿一年未動工，從高征收閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿兩年未動工，無償收回使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工，但開發(fā)面積不足1/3或已投不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)一年的，按閑置土地處置。（3）土地使用年限屆滿的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，一般應(yīng)重簽出讓合同并繳納出讓金。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之二：《國有土地使用權(quán)證》1、釋義房33規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1、釋義《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。2、辦理流程申請階段：房地產(chǎn)開發(fā)商持申報材料，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書”；到規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理“建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書”。取證階段：房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)取、填報“建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表”，并將申報表連同施工圖及其他申報材料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的城市建設(shè)基金管理辦公室收費聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費。同時，在規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費和建筑放線費。最后領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。3、風(fēng)險點及注意事項（1）有效期限為兩年；（2）工程擴(kuò)建、改建必須取得新證后方可開工；（3）施工中不可以擅自調(diào)整容積率。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之三：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1、釋義34規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之四：《建設(shè)工程施工許可證》1、釋義《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。2、辦理流程辦理該證前期工作包括：建設(shè)工程項目報建、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)；建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督的辦理等。開發(fā)商填報“建設(shè)工程施工許可申請表”、“工程質(zhì)量責(zé)任卡”、“質(zhì)監(jiān)委托書”，連同其他材料送建設(shè)局辦理，在交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》。3、風(fēng)險點及注意事項（1）領(lǐng)取該證之日起三個月內(nèi)需開工，可申請兩次延期，到期仍未開工的，許可證自行廢止；（2）在建工程中止施工之日起一個月內(nèi)需向發(fā)證機(jī)關(guān)報告，復(fù)工時應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報告，中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報發(fā)證機(jī)關(guān)驗“建設(shè)工程施工許可證”。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之四：《建設(shè)工程施工許可證》1、釋義35規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之五：《商品房預(yù)售許可證》1、釋義《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。2、辦理流程商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：（1）開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；（6）物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。3、風(fēng)險點及注意事項（1）期房銷售必具備“五證”、“兩書”（《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?，F(xiàn)房銷售的，需具備房屋所有權(quán)證，不再辦理“商品房銷售許可證”；（2）取得預(yù)售許可證和銷售現(xiàn)房的，在公開房源時，需明碼標(biāo)價，不得加價。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段五證之五：《商品房預(yù)售許可證》1、釋義房36規(guī)劃及建設(shè)的報批階段工程建設(shè)的相關(guān)知識一：工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；項目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段工程建設(shè)的相關(guān)知識一：工程建設(shè)組成部分：37規(guī)劃及建設(shè)的報批階段工程建設(shè)的相關(guān)知識二：影響工程造價的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞框架＞磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：6級、7級、8級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點規(guī)劃及建設(shè)的報批階段工程建設(shè)的相關(guān)知識二：影響工程造價的主要38銷售階段商品房的銷售，分為現(xiàn)房和期房，兩者釋義不同，銷售所具備的條件有所不同。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點銷售階段商品房的銷售，分為現(xiàn)房和期房，兩者釋義不同，銷售所具39銷售階段1、期房期房，即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。2、現(xiàn)房現(xiàn)房，是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點銷售階段1、期房房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點40銷售階段商品房銷售的注意事項1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)；2、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍；3、審查五證：（1）國有土地證書；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證書；（4）開工許可證；（5）商品房預(yù)售許可證書。4、審查所要購買的房屋是否已作在建工程抵押。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點銷售階段商品房銷售的注意事項房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要41銷售階段售前階段售中階段售后階段市場、客戶、產(chǎn)品客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷風(fēng)險控制策劃咨詢、代理公司銷售代理、廣告代理、媒體律師行、銀行、房管部門企業(yè)視角的銷售三階段房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點銷售階段售前階段售中階段售后階段市場、客戶、產(chǎn)品客戶、傳播、42銷售階段企業(yè)視角的銷售關(guān)鍵節(jié)點控制組建銷售團(tuán)隊；（銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）項目形象定位；（主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等）項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等）項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等）項目營銷推廣方案；（推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）項目第一次廣告出街；公司及項目品牌推廣；項目展示區(qū)開放；項目價格聽證會；項目一期開盤；營銷費用預(yù)算。房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點銷售階段企業(yè)視角的銷售關(guān)鍵節(jié)點控制組建銷售團(tuán)隊；（銷售總43銷售階段企業(yè)視角的銷售關(guān)鍵節(jié)點控制客戶預(yù)驗房流程；（工地開放日）交付風(fēng)險檢查流程；（內(nèi)部驗收）模擬驗收流程；（內(nèi)部走場）集中交付現(xiàn)場接待流程；交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）房地產(chǎn)管理-拿地到交付全流程及要點銷售階段企業(yè)視角的銷售關(guān)鍵節(jié)點控制客戶預(yù)驗房