稅法與納稅會計（第二版）課件：土地增值稅及賬務(wù)處理

土地增值稅及賬務(wù)處理

教學(xué)目標(biāo)熟悉土地增值稅的含義掌握土地增值稅的計算與申報掌握土地增值稅的賬務(wù)處理熟悉土地增值稅的繳納納稅義務(wù)人、征稅范圍、稅率

一、納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人二、征稅范圍(一)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)(二)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓三、征稅范圍的界定

(一)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅(二)土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和

(三)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅四、若干具體情況的判定

(一)以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的(二)以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的(三)房地產(chǎn)的出租(四)房地產(chǎn)的抵押(五)房地產(chǎn)的交換(六)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營(七)合作建房(八)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，(九)房地產(chǎn)的代建房行為(十)房地產(chǎn)的重新評估五、稅率

基數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）I50％（含）以下300250％至l00％（含）4053l00％至200％（含）50154200％以上6035應(yīng)稅收入與扣除項目

一、應(yīng)稅收入的確定貨幣收入、實物收入和其他收入。二、扣除項目的確定(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額

1．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。2．納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本1．土地征用及拆遷補償費。2．前期工程費3．建筑安裝工程費4．基礎(chǔ)設(shè)施費5．公共配套設(shè)施費6．開發(fā)間接費用(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細(xì)則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5‰0貼花)允許在此扣除。(五)其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細(xì)則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。(六)舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。應(yīng)納稅額的計算

一、增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(2)提供扣除項目金額不實的；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格。又無正當(dāng)理由的。二、應(yīng)納稅額的計算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：①應(yīng)納稅額＝∑（每級距的增值額×適用稅率）②應(yīng)納稅額=增值額×適用的稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售居民住宅，取得轉(zhuǎn)讓收入2000萬元；按規(guī)定繳納營業(yè)稅100萬元，城市維護建設(shè)稅7萬元，教育費附加3萬元；為取得該片住宅的土地使用權(quán)支付地價款和有關(guān)費用200萬元；投入開發(fā)成本為750萬元；支付銀行存款利息費用為10.6萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為50萬元。該公司所在地人民政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10％。應(yīng)納土地增值稅稅額計算如下：扣除項目金額＝200＋750＋（200＋750）×10％＋100＋7＋3＋（200＋750）×20％＝1345（萬元），增值額＝2000－1345＝655（萬元），增值率＝655÷1345×100％＝48.7％應(yīng)交稅額＝655×30％＝196.5（萬元）稅收優(yōu)惠與征收管理

一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。四、土地增值稅的征收管理（一）納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。（二）納稅申報土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。土地增值稅賬務(wù)處理

一、土地增值稅的會計科目設(shè)置“應(yīng)交土地增值稅”二、土地增值稅會計處理1．主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅環(huán)節(jié)納稅，計算土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等賬戶。2.兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入和銷售成本計入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶。計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。企業(yè)實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例2】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售居民住宅，取得轉(zhuǎn)讓收入2000萬元；按規(guī)定繳納營業(yè)稅100萬元，城市維護建設(shè)稅7萬元，教育費附加3萬元；為取得該片住宅的土地使用權(quán)支付地價款和有關(guān)費用200萬元；投入開發(fā)成本為750萬元；支付銀行存款利息費用為10.6萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為50萬元。該公司所在地人民政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10％。則會計處理如下：取得土地使用權(quán)時：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

2000000貸：銀行存款

2000000轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時：借：銀行存款

20000000貸：主營業(yè)務(wù)收入

20000000支付銀行存款利息時：借：財務(wù)費用

106000貸：銀行存款

106000結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本

7500000貸：開發(fā)產(chǎn)品

7500000按稅法規(guī)定計算應(yīng)繳納的各項稅金及附加費時：借：營業(yè)稅金及附加

3065000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

1000000——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

70000——應(yīng)交土地增值稅

1965000——應(yīng)交教育費附加

300003.轉(zhuǎn)讓自己使用的房地產(chǎn)的行為，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目。由于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是舊的或使用過的，計算土地增值稅稅額時，對其扣除項目金額，應(yīng)以政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格計算扣除。同時，納稅人因計稅需要而請評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估所支出的房地產(chǎn)評估費用，允許在計算增值額時扣除。企業(yè)按稅法規(guī)定計算應(yīng)納的土地增值稅時借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“應(yīng)交稅費－－應(yīng)交土地增值稅”科目。企業(yè)實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費－－應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目【例3】某企業(yè)以1000萬元購進某項土地及附著物。4年后轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入1600萬元，按規(guī)定支付有關(guān)稅金88萬元。轉(zhuǎn)讓時，建筑物已提折舊140萬元。計算該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅稅額，并進行會計處理。（1）計算應(yīng)交土地增值稅?？鄢椖拷痤~＝1000＋88＝1088（萬元），增值額＝1600－1088＝512（萬元），增值率＝512÷1088＝47.06％，應(yīng)交稅費＝512×30％＝153.6（萬元）（2）會計處理注銷固定資產(chǎn)時：借：固定資產(chǎn)清理

8600000累計折舊

1400000貸：固定資產(chǎn)

10000000收到轉(zhuǎn)讓收入時：借：銀行存款

16000000貸：固定資產(chǎn)清理

16000000計算應(yīng)交有關(guān)稅金時：借：固定資產(chǎn)清理

2416000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅等

880000——應(yīng)交土地增值稅

1536000土地增值稅實訓(xùn)

一、實訓(xùn)目的:掌握土地增值稅的計算,土地增值稅的會計處理；熟悉土地增值稅的納稅申報程序,掌握土地增值稅的納稅申報表填制方法；培養(yǎng)學(xué)生的理解能力,計算能力,賬務(wù)處理能力和納稅申報的實際應(yīng)用能力.二、實訓(xùn)資料(一)企業(yè)概況企業(yè)名稱：B房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)性質(zhì)：私有企業(yè)企業(yè)法定代表:孫二娘企業(yè)地址及電話：北京市西城區(qū)西直門大街乙20號

62211048開戶銀行及賬號：工商銀行西直門支行

001—540021稅務(wù)登記號:110100000000556(二)模擬業(yè)務(wù)（相關(guān)原始憑證略）該企業(yè)2009年發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：1.2月1日與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。2.2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年，2月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。3.第一期工程(“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā))于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。4.到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0.32萬元，共計收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項于12月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證