成都年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

成都2009上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告組成部分一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)二、上半年市場(chǎng)表現(xiàn)的原因分析三、下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期四、郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、上半年成都樓市的整體表現(xiàn)

經(jīng)過了2008年的調(diào)整，2009年上半年的成都樓市全面發(fā)力。不少去年還在滯銷、降價(jià)促銷的項(xiàng)目，進(jìn)去09年突然熱銷、漲價(jià)。整個(gè)上半年成都主城區(qū)共銷售住宅面積達(dá)700萬㎡，超過了去年全年的總銷售面積。價(jià)格也在逐月上漲。今年上半年成都市區(qū)共成交住宅面積700萬㎡，超過了08年全年600萬㎡的水平，較07、08年同期分別增長(zhǎng)40%和117%。出現(xiàn)了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)反彈的跡象。從區(qū)域銷售來看，成華區(qū)以150萬㎡的銷售面積獨(dú)占鰲頭。其他各區(qū)域銷售面積基本相當(dāng)。從2007年以來，成華區(qū)的銷售就一直是各區(qū)域之首。首先成華區(qū)域土地儲(chǔ)備比較充裕，區(qū)域內(nèi)有大量的在售樓盤，供應(yīng)比較充足。其次由于成華區(qū)是城東企業(yè)家屬區(qū)重點(diǎn)拆遷區(qū)域，形成了很多拆遷戶，已經(jīng)習(xí)慣于在該區(qū)域居住的客戶，拆遷補(bǔ)償后仍選擇在該區(qū)域購(gòu)房，需求相對(duì)較旺盛。從最近幾年的供求情況來看，今年上半年首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。這主要是受08年影響，很多開發(fā)商推出較小體量的住房來試探市場(chǎng)。上半年主要是消化開發(fā)商之前剩余住房為主。隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，估計(jì)下半年供應(yīng)量將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中井噴的時(shí)期。從上半年的整個(gè)價(jià)格走勢(shì)來看，除了春節(jié)期間是傳統(tǒng)的淡季加之打折促銷，整個(gè)市場(chǎng)的均價(jià)出現(xiàn)了下降以外，其他月份都是節(jié)節(jié)攀升。真?zhèn)€上半年銷售均價(jià)月環(huán)比增加3%。其中4—5月份環(huán)比增幅達(dá)4.62%達(dá)到了一個(gè)高峰。上半年的成都主城區(qū)的銷售均價(jià)約為5400元/㎡。從上半年銷售的戶型區(qū)間來看，60—99㎡的戶型占到了整個(gè)戶型銷售的65%。而去年占銷售六成以上的戶型區(qū)間在75—95㎡。今年有向小型化趨勢(shì)發(fā)展的跡象。同時(shí)今年40—59㎡的小戶型的銷售也占到了14%。整個(gè)上半年中小戶型的銷售約占80%。這也側(cè)面反映出上半年剛性需求比較旺盛。區(qū)域熱銷單價(jià)熱銷總價(jià)二環(huán)內(nèi)6000—700045萬二—三環(huán)5500—650035—40萬三環(huán)外4500—500030—35萬郊區(qū)縣3500—400020—25萬從價(jià)格上看，客戶更傾向于總價(jià)不高于50萬的戶型。在相關(guān)部門的調(diào)查中，愿意支付50萬購(gòu)房的客戶僅占不到10%。很多剛性需求的客戶往往經(jīng)濟(jì)承受能力不是很強(qiáng)，總價(jià)50萬可以說購(gòu)房的一道坎。從單價(jià)跟總價(jià)不難看出中小戶型受青睞的程度，70—80左右套二的戶型市場(chǎng)接受度比較高。成都上半年銷售金額及銷售面積前三企業(yè)排名企業(yè)名稱銷售金額(億元)1中海20.942藍(lán)光19.693華潤(rùn)18.47排名企業(yè)名稱銷售面積（萬平方米）1中海40.62藍(lán)光31.153華潤(rùn)29.53成都上半年銷售金額及面積前十項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱銷售金額（億元）1龍湖·三千城10.172麓山國(guó)際社區(qū)8.983南湖國(guó)際社區(qū)8.724華潤(rùn)·二十四城8.595淺水半島8.156中海國(guó)際社區(qū)7.617華潤(rùn)·鳳凰城7.28華宇·錦城名都6.699凱麗香江6.6510財(cái)富·又一城6.61排名項(xiàng)目名稱銷售面積(萬平方米)1南湖國(guó)際社區(qū)18.422淺水半島163華潤(rùn)?二十四城13.814凱麗香江13.575龍湖?三千城13.546中海國(guó)際社區(qū)12.967圣菲town城11.728華宇?錦城名都11.469財(cái)富?又一城11.3210華潤(rùn)?翡翠城10.972009年上半年土地市場(chǎng)情況2009年第一季度成都土地市場(chǎng)比較冷清沒有土地成交記錄。整個(gè)上半年成都共成交9宗地塊(不包括工業(yè)地塊),總凈用地面積為409.5畝,成交總價(jià)為14.8億元。成交面積和總金額同比(較2008年上半年)分別下降68%和63%,其中絕大部分為商業(yè)用地。主城區(qū)共成交住宅用地兩宗。位置面積容積率起拍價(jià)成交價(jià)樓面均價(jià)競(jìng)得人武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)棕樹村14.9畝≤2.9500萬/畝910萬/畝4707元/㎡四川雙發(fā)實(shí)業(yè)青羊區(qū)金沙村15.75畝≤1.8460萬/畝590萬/畝4917元/㎡成都蜀信實(shí)業(yè)棕樹村地塊該地塊位于科華—棕樹板塊，該板塊周邊配套相當(dāng)成熟，交通便捷，屬于城南比較成熟的區(qū)域。目前該區(qū)域在售項(xiàng)目為萬科·金色海蓉全裝修項(xiàng)目，均價(jià)約為8500元/㎡。其他較新的二手毛坯房均價(jià)在6500元/㎡。該地塊成交溢價(jià)82%，也證明了開發(fā)商對(duì)該區(qū)域的信心。預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目為兩棟18層電梯公寓，銷售均價(jià)7000元/㎡上下。金沙地塊該地塊位于西門金沙片區(qū)，該區(qū)域也屬于城西成熟區(qū)域。區(qū)域內(nèi)在售商品房項(xiàng)目較多。目前該區(qū)域的銷售均價(jià)在5500元/㎡左右。由于受地塊大小及容積率所限，未來該地塊只能修建體量不大的多層項(xiàng)目，因此產(chǎn)值跟利潤(rùn)相對(duì)來說較低。因此以溢價(jià)28%成交也在情理之中。作為三環(huán)內(nèi)的稀缺產(chǎn)品，多層項(xiàng)目未來受市場(chǎng)的歡迎度較高。由于樓面地價(jià)過高，因此未來該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)在7000元/㎡上下，或許價(jià)格將成為其銷售的最大障礙。小結(jié)：今年上半年土地市場(chǎng)可謂不溫不火，推出的土地?zé)o一流拍。同時(shí)住宅用地還拍出了較高的溢價(jià)?？梢哉f這些反應(yīng)了開發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的信心。雖然土地拍出了較高價(jià)格，但是土地成交規(guī)模較小。這主要是由于上半年政府僅拿出較小體量的土地試水市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)信心的建立，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)有大宗的土地走向拍賣臺(tái)。（金沙地塊周邊項(xiàng)目）二、樓市表現(xiàn)原因分析外因經(jīng)濟(jì)因素

2009年上半年，成都經(jīng)濟(jì)在全球金融危機(jī)的大背景下仍然保持了較快的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度成都GDP增速為12.3％，明顯超過6.1%的全國(guó)平均水平。這種增長(zhǎng)主要來自三方面的支持：一、成都經(jīng)濟(jì)不依賴于出口因而受外部因素影響較??；二、以基礎(chǔ)設(shè)施為代表的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯；三、以電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、石油化工工業(yè)、食品飲料及煙草工業(yè)為代表的幾大產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

同時(shí)成都政府加快了舊城改造的步伐。尤其是城東企業(yè)生活區(qū)的大面積拆遷以及政府鼓勵(lì)貨幣安置拆遷戶等為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量的優(yōu)質(zhì)客源。在舊城改造上成都政府計(jì)劃投資150億，計(jì)劃拆遷戶達(dá)9.7萬。政策因素1）金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的信貸逐漸放寬。度過了最艱難的08年，銀行對(duì)開放商的貸款不再苛刻。手頭有了錢的開發(fā)商也不需要在降價(jià)促銷，回收資金了。而對(duì)消費(fèi)者一向是追漲不追跌。（羊群效應(yīng)）可以說這也是上半年房地產(chǎn)價(jià)格上漲，銷售火爆的一個(gè)重要原因。2）為了刺激購(gòu)房，銀行對(duì)購(gòu)房者的先后幾次下調(diào)購(gòu)房貸款利率。從8.5折到如今的最低7折以及延長(zhǎng)公積金貸款年限，降低首付成數(shù)等都很好的刺激了上半年的樓市。3）震后政策震后成都政府為了穩(wěn)定樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展，提出了一系列的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。包括購(gòu)房減免契稅（契稅應(yīng)繳地方政府的65%全免）以及購(gòu)房補(bǔ)貼（買不同戶型的房子可享受政府補(bǔ)貼總房款的1%—2%不等）等。也極大的推動(dòng)了上半年樓市的快速上揚(yáng)。從五月份成都樓市的成交量就可見一斑。由于政策截止日期到5月31號(hào)。因此五月份出現(xiàn)了一個(gè)購(gòu)房高峰期當(dāng)月成交面積207萬㎡，即使在07年樓市最火爆的時(shí)候最高月成交面積也才153萬㎡。內(nèi)因：剛性需求的釋放

隨著經(jīng)濟(jì)情況的好轉(zhuǎn)以及一些利好的政策的刺激，2008年被壓抑了很久的剛性需求，選擇在2009年集中釋放。該剛性需求客戶主要包括：外地客戶（震區(qū)、為子女在成都買房等）、拆遷補(bǔ)償戶（成都計(jì)劃未來拆遷戶達(dá)9.7萬，其中今年3.25萬戶）、以及需要成家的年輕一代。

粗略估計(jì)今年成都的拆遷戶將消化約200萬㎡的住房。今年上半年，外地來蓉購(gòu)房的比例達(dá)到了40.2%，相比與去年的35.8%?？梢哉f上半年成都樓市外來購(gòu)房者的比例恢復(fù)到了一個(gè)正常的水平。外地人受地震等的負(fù)面影響在成都正逐漸消除。從年齡結(jié)構(gòu)上來看，上半年購(gòu)房的主力為20—40歲的青中年。他們購(gòu)買了主城區(qū)70%左右的房子。這一部分人大多數(shù)為剛性需求。

從新建住房的入住率上我們基本可以看出，目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是以自住型需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。投資者又重新轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)

據(jù)悉今年1—6月份新增貸款額達(dá)到了7萬億，遠(yuǎn)超過政府制定的09年新增5萬億的目標(biāo)。大量信貸資金的釋放增加了資金的流動(dòng)性，也逐步加大了通脹預(yù)期。而作為資源類的房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，具有很好的保值增值的金融屬性。多數(shù)投資者正是看到這一點(diǎn)，又重新將資金投向房地產(chǎn)。溫州炒房團(tuán)卷土重來并不是空穴來風(fēng)。

三、下半年走勢(shì)預(yù)測(cè)價(jià)格：下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)水漲船高。一方面市場(chǎng)信心的增加，大量信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一反面土地市場(chǎng)再度升溫，五月份拍出的兩宗土地都產(chǎn)生了很高的溢價(jià)。其中棕樹村地塊以910萬/畝成交比起拍價(jià)高出410萬/畝。同時(shí)上半年成交均價(jià)在5400元/㎡，低于08年全年的5549元/㎡，仍有不小的上揚(yáng)空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫有可能再次被吹大。供應(yīng)：上半年樓市逐漸進(jìn)入賣方市場(chǎng)，五月末成都中心城區(qū)可售商品房面積為684萬㎡，從目前市場(chǎng)來看僅需要4、5個(gè)月的時(shí)間消化。因此可以斷定下半年市場(chǎng)的供應(yīng)將大幅提升，而不是上半年的試探性供應(yīng)。

預(yù)計(jì)在秋交會(huì)前后市場(chǎng)供應(yīng)將出現(xiàn)井噴。需求：剛性需求可能呈回落態(tài)勢(shì)，改善性需求逐漸增多。由于上半年剛性需求已經(jīng)得到集中釋放，加之剛性需求的購(gòu)買能力較弱，后期需要很長(zhǎng)一段時(shí)間集聚能量。下半年剛性需求有可能回落。同時(shí)受信貸政策放松影響，下半年改善性需求的比例可能進(jìn)一步增加。從最近銷售情況來看，很多項(xiàng)目的大戶型出現(xiàn)旺銷就能很好的反應(yīng)出這一點(diǎn)。由于大戶型的功能比較齊全，舒適度高一直比較受改善性需求客戶的青睞。政策：近日地產(chǎn)、銀行股雙雙下調(diào)。7月7日上海、深圳兩地地產(chǎn)指數(shù)分別下跌：2.89%和3.41%。市場(chǎng)預(yù)期盈利狀況樂觀，地產(chǎn)股卻集體下挫，市場(chǎng)分析認(rèn)為這可能與房地產(chǎn)相關(guān)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向有關(guān)。目前杭州市已經(jīng)率先收緊了二套房貸政策，其他大中城市也紛紛出現(xiàn)收緊二套房貸的傳聞：二套房貸首付提高至四成，利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的110%。如果該政策施行，無疑將極大程度的抑制投資性需求。給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的影響。附：四、郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

目前郫縣主城區(qū)市場(chǎng)上在售的樓盤有十二個(gè)，其中很大一部分項(xiàng)目已經(jīng)處于清盤期。多數(shù)項(xiàng)目的整體銷售超過80%。隨著年初較為集中的項(xiàng)目供應(yīng)后，如今整個(gè)郫縣市場(chǎng)雖然仍有不少樓盤在售，但是對(duì)于購(gòu)房者而言在房源的選擇面上相對(duì)較小。多數(shù)項(xiàng)目所剩的基本為較大戶型面積或位置相對(duì)較差的房源。（附：郫縣上半年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目30個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)9193套，批準(zhǔn)預(yù)售總面積91.56萬㎡）項(xiàng)目名稱建筑面積物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)戶型區(qū)間銷售價(jià)格銷售情況龍湖·弗萊明戈13萬㎡電梯洋房780138—2156200元/㎡一二三批次售罄，四批次70%中鐵·堰瀾山6.4萬㎡花園洋房42580—2953300元/㎡50%鵑城印象2萬㎡框架多層16882—1443350元/㎡50%怡家2萬㎡高層23681—1202800元/㎡80%西都會(huì)10萬㎡高層150048—1293300元/㎡80%錦繡東方6萬㎡高層50079—1223150元/㎡一批次90%杰座1.7萬㎡高層21130—1103000元/㎡90%一里陽(yáng)光三期1.6萬㎡高層16276-903250元/㎡80%瑞景名城三棟2.6萬㎡高層25879-1103350元/㎡70%景·尚景四五樓4.5萬㎡高層38884—1403300元/㎡80%時(shí)代花城蝶院1.6萬㎡高層13487—1123150元/㎡90%物業(yè)形態(tài)分析

從調(diào)查的項(xiàng)目來看，高層占了絕大部分，目前郫縣主城區(qū)的多層項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，其余均分布在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。隨著城市化進(jìn)程的加劇及土地的稀缺性，多層項(xiàng)目也會(huì)越來越稀少，而多層項(xiàng)目的價(jià)值也會(huì)越來越高。由于低密度多層帶來的居住的舒適性以及相當(dāng)一部分購(gòu)房者的居住習(xí)慣，使得郫縣的多層項(xiàng)目很受追捧。很多成都的購(gòu)房者加入到郫縣購(gòu)房的行列。未來郫縣的多層項(xiàng)目更多的將會(huì)存在于周邊的郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。同時(shí)城區(qū)內(nèi)隨著高層項(xiàng)目的增多，高度也在逐漸增加，從當(dāng)初的11層、18層直至今天的33層。高層項(xiàng)目也越來越被人們所接受。戶型區(qū)間分析從戶型區(qū)間上看，60—90㎡的戶型區(qū)間供應(yīng)最多，約占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的34%。約3200套。雖然該戶型區(qū)間供應(yīng)最多，同時(shí)該戶型區(qū)間也是銷售速度最快的。出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。從整個(gè)市場(chǎng)面上來看，90㎡以下的戶型出現(xiàn)了較為短缺的局面。目前郫縣市場(chǎng)上在售的主力戶型為100㎡以上的戶型。購(gòu)房者的選擇面相對(duì)較小。處在清盤階段的項(xiàng)目所剩戶型基本都是100㎡以上的戶型。價(jià)格分析目前整