《關(guān)于我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的探討》8900字

關(guān)于我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的探討摘要：隨著我國(guó)老年人口數(shù)量的不斷增加，在經(jīng)濟(jì)尚未發(fā)達(dá)的情況下，我國(guó)己經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)，并且老齡化比例重，再加上“421”家庭結(jié)構(gòu)的形成更增加了老年人的養(yǎng)老困難，老年人養(yǎng)老的問(wèn)題逐漸引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。開(kāi)發(fā)適應(yīng)我國(guó)老齡化需求的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)保障老年人的住房需求有著重要意義。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)受到了部分開(kāi)發(fā)商的重視，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也在逐步擴(kuò)大，但開(kāi)發(fā)的過(guò)程中依然存在或多或少的問(wèn)題，不利于養(yǎng)老型房地產(chǎn)在我國(guó)的順利發(fā)展。對(duì)此，本文將采用文獻(xiàn)資料法、規(guī)范分析法對(duì)我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出存在的問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題的原因進(jìn)行分析，然后結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際，提出幾點(diǎn)針對(duì)性的解決對(duì)策，包括加強(qiáng)政府的引導(dǎo)作用、準(zhǔn)確定位養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)、科學(xué)合理進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、多元化融資模式等，希望可以促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老型房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；規(guī)劃建設(shè)目錄導(dǎo)論 11相關(guān)理論概述 21.1養(yǎng)老型房地產(chǎn)的概念及類型 21.2養(yǎng)老型房地產(chǎn)的特點(diǎn) 22我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀分析 32.1我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀 32.2我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題 32.2.1針對(duì)性政策缺乏 32.2.2目標(biāo)客戶定位高 32.2.3規(guī)劃理念落后 42.2.4開(kāi)發(fā)資金有限 42.3問(wèn)題的原因分析 52.3.1政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)扶持力度不夠 52.3.2市場(chǎng)定位不清晰 52.3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏專業(yè)性 62.3.4融資渠道過(guò)于狹窄 63我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)策 83.1加強(qiáng)政府的引導(dǎo)作用 83.2準(zhǔn)確定位養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng) 83.3科學(xué)合理進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 93.4多元化融資模式 9結(jié)語(yǔ) 11導(dǎo)論我國(guó)社會(huì)正步入老齡化階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的興起將成為必然趨勢(shì)。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要存在缺乏合理的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和服務(wù)有限、開(kāi)發(fā)定位不清晰、政策支持力度不夠等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該通過(guò)優(yōu)化的住宅設(shè)計(jì)、探索有效的運(yùn)營(yíng)模式、爭(zhēng)取政策支持等途徑來(lái)促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。嚴(yán)峻的人口老齡化背景下，調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，充分利用社會(huì)資源、社會(huì)資本提供為老服務(wù)已是大勢(shì)所趨，養(yǎng)老地產(chǎn)正是社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)。目前，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)加大了養(yǎng)老型房地產(chǎn)的重視，紛紛加入到養(yǎng)老型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)行列中，但在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中依然存在或多或少的問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)工作無(wú)法有效進(jìn)行，不利于我國(guó)老年人住房需求的滿足。鑒于此，本文將對(duì)養(yǎng)老型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出存在的問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題的原因進(jìn)行分析，試圖找出解決問(wèn)題的對(duì)策，從而確保我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的有效開(kāi)發(fā)。1相關(guān)理論概述1.1養(yǎng)老型房地產(chǎn)的概念及類型養(yǎng)老型房地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)，并能滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品[1]。養(yǎng)老型房地產(chǎn)按照不同的分類方式，分為不同的類型：按盈利性質(zhì)劃分，養(yǎng)老型地產(chǎn)分為企業(yè)盈利型、政府收益型和政府福利型三種養(yǎng)老地產(chǎn)形式；按照土地獲取形式劃分，養(yǎng)老型房地產(chǎn)分為國(guó)有劃撥、國(guó)有出讓和集體土地三種形式；按照營(yíng)銷方式劃分，養(yǎng)老型房地產(chǎn)分為出售、持有、出售和持有相結(jié)合三種；按照居住方式劃分，養(yǎng)老型房地產(chǎn)分為機(jī)構(gòu)型和住宅型兩種，具體可以分為老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等幾種[2]。1.2養(yǎng)老型房地產(chǎn)的特點(diǎn)養(yǎng)老型地產(chǎn)具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）適用對(duì)象的針對(duì)性。養(yǎng)老地產(chǎn)適用的人群即為年齡等于或超出60歲的人群，這類人群在生理特點(diǎn)、生理特點(diǎn)上都具有共性，比如身體機(jī)能老化，行動(dòng)不便，視覺(jué)能力、聽(tīng)力、體質(zhì)、對(duì)環(huán)境的適應(yīng)能力等出現(xiàn)了下降，心理上則存在不安、危機(jī)感、精神空虛等特點(diǎn)[3]。（2）服務(wù)功能的多樣性。越來(lái)越多的老年人需要人文關(guān)心和關(guān)懷，渴望發(fā)揮自己的余熱，養(yǎng)老型房地產(chǎn)在建設(shè)中，除了在居住、醫(yī)療、體育、活動(dòng)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等方面設(shè)置健全的設(shè)施設(shè)備外，如配建老年康復(fù)醫(yī)療中心、便利中心、老年學(xué)校等，還應(yīng)考慮通過(guò)組織社區(qū)豐富多彩的各項(xiàng)活動(dòng)，促使老年人的愛(ài)好和特長(zhǎng)的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)其更高的價(jià)值。（3）選址規(guī)劃的生態(tài)性。養(yǎng)老地產(chǎn)需要建在生態(tài)環(huán)境較好的地方，以便改善住區(qū)內(nèi)部的微氣候，增加住區(qū)供氧量，美化住區(qū)的景觀背景，還需要保障老年人的活動(dòng)空間，從而使其融入大自然，改善自身的身體和心理狀態(tài)。（4）產(chǎn)業(yè)屬性的多重性。養(yǎng)老地產(chǎn)在宣傳策劃、資金保障、運(yùn)作管理等方面與普通的地產(chǎn)具有類似的特點(diǎn)，但也有著自身的獨(dú)特屬性，包括服務(wù)性、金融性、人文性等多種特點(diǎn)。2我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀分析2.1我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀目前，我國(guó)已進(jìn)入老齡化階段，老齡人口數(shù)量急劇增加，老年人口將年均增加800-900萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17%。人口老齡化趨勢(shì)的深入，使得養(yǎng)老住宅的需求不斷增加。為了滿足日益增加的養(yǎng)老需求，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的重視。政府為了確保養(yǎng)老地產(chǎn)的順利開(kāi)發(fā)，先后制定了一系列鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，比如《養(yǎng)老服務(wù)五年發(fā)展規(guī)劃》、《老齡事業(yè)“十三五”規(guī)劃》、《政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)實(shí)施意見(jiàn)》等，并提出了完善養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃、用地政策，合理制定有關(guān)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃，明確土地使用的相關(guān)政策法規(guī)[4]。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這些政策的鼓勵(lì)下相繼開(kāi)發(fā)了一系列養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，比如北京的凱健老年公寓、萬(wàn)科幸福匯以及杭州的隨園嘉樹(shù)等。但在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面沒(méi)有充分考慮全部老年人的需求，有關(guān)老年地產(chǎn)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)也存在滯后情況，無(wú)法滿足老年人日益多樣化的服務(wù)需求。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屬于建設(shè)成本高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的資金來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，大多依靠銀行貸款來(lái)滿足資金需求，但只有資金不足，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本動(dòng)輒上億元，資金籌集渠道狹窄，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商面臨資金難題，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)無(wú)法順利進(jìn)行。2.2我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題2.2.1針對(duì)性政策缺乏目前，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了《養(yǎng)老服務(wù)五年發(fā)展規(guī)劃》、《老齡事業(yè)“十三五”規(guī)劃》、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)實(shí)施意見(jiàn)》等政策文件，但針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地劃撥、土地拍賣(mài)等等具體規(guī)定尚不明確，尤其是大型房企或者保險(xiǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在財(cái)政政策上并沒(méi)有具體的優(yōu)惠政策[5]。目前出臺(tái)的關(guān)于養(yǎng)老用地的優(yōu)惠政策基本都是針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言的，缺乏專門(mén)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)用地的政策。此外，我國(guó)目前的養(yǎng)老服務(wù)人員大多由下崗職工和失業(yè)人員組成，總體學(xué)歷較低、專業(yè)素質(zhì)較差，這就需要政府部門(mén)出臺(tái)具體政策對(duì)養(yǎng)老護(hù)理人員隊(duì)伍進(jìn)行規(guī)范和建設(shè)。但我國(guó)還沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老服務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)投入不足，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)水平得不到有效提升，養(yǎng)老服務(wù)人才供給不足，使得老年人對(duì)護(hù)理員的供求比例為1:9左右，養(yǎng)老護(hù)理需求與供給出現(xiàn)了失衡狀況。2.2.2目標(biāo)客戶定位高部分養(yǎng)老地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)一味追求高端奢華建設(shè)，將目標(biāo)客戶定位為中高檔收入的中老年群體，從而制定了較高的房?jī)r(jià)，使得中低等收入、周邊村鎮(zhèn)的老年人望而生畏。這樣的高端定位，不僅耗費(fèi)大量資金，而且將有實(shí)際需要的一部分客戶群體拒之門(mén)外，違背了養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)初衷。此外，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方面，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有很好了解養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力水平、購(gòu)買(mǎi)力傾向，包括消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌、戶型、面積、位置、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀燈的喜好等，沒(méi)有進(jìn)行前期調(diào)研，建設(shè)存在盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，更沒(méi)有詳細(xì)劃分老年人的身心需求，大部分養(yǎng)老地產(chǎn)都是為那些生活可以自理的老年人提供，導(dǎo)致那些半自理或者缺乏自理能力的老年人的住房需求得不到滿足[6]。2.2.3規(guī)劃理念落后目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有一部分選址在城市的郊區(qū)，這樣的地理位置雖然擁有清新的自然環(huán)境及較低的地價(jià)，但遠(yuǎn)離市中心，交通不便，在一定程度上會(huì)影響居住者出行。部分養(yǎng)老地產(chǎn)雖然坐落于城市中心，但較為嘈雜，污染嚴(yán)重，噪聲大，不利于老年人群的修身養(yǎng)性。這些問(wèn)題的存在，主要是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)沒(méi)有對(duì)住宅進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，對(duì)樓群進(jìn)行科學(xué)布置，而是一味追求經(jīng)濟(jì)效益和空間利用率，從而選擇選擇高而密集的樓型進(jìn)行建設(shè)，給老年人帶來(lái)活動(dòng)空間較小、社會(huì)生活不便等情況。目前我國(guó)建成的養(yǎng)老地產(chǎn)中存在著配套設(shè)施落后、提供服務(wù)單一的問(wèn)題。針對(duì)老年人需要的健康醫(yī)療、安全問(wèn)題等方面的服務(wù)設(shè)施設(shè)置較少。2.2.4開(kāi)發(fā)資金有限養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其他的地產(chǎn)項(xiàng)目，其對(duì)資金的占用時(shí)間較長(zhǎng)，資金回籠較慢。這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有一定的自有資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資主要來(lái)自于自有資金融資、預(yù)收賬款和房地產(chǎn)抵押貸款的形式。但是我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于剛剛起步階段，其投資風(fēng)險(xiǎn)與投資成本都比較大，這樣很多銀行或者信貸機(jī)構(gòu)都保持保守態(tài)度，也限制了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資發(fā)展。目前，我國(guó)一些大型保險(xiǎn)企業(yè)如保利、泰康等保險(xiǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，上海親和源養(yǎng)老社區(qū)的融資模式中也加入了保險(xiǎn)資金的注入。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與保險(xiǎn)資金相聯(lián)系，可以獲取更高的回報(bào)。目前，我國(guó)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)融資還沒(méi)有保險(xiǎn)資金涉足，相比較上海親和源養(yǎng)老社區(qū)的融資模式，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資方式過(guò)于單一。2.3問(wèn)題的原因分析2.3.1政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)扶持力度不夠目前，我國(guó)政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還持觀望狀態(tài)，雖然明確養(yǎng)老地產(chǎn)的重要性，但由于諸多因素的阻礙，還沒(méi)有制定相應(yīng)的財(cái)政扶持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等政策，也沒(méi)有完善養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)體系。一方面，我國(guó)目前雖然針對(duì)政府出資經(jīng)辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與民間資本經(jīng)營(yíng)的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有一定的土地優(yōu)惠政策，并明確其按照歸家規(guī)定的法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行土地劃撥，但沒(méi)有明確規(guī)定養(yǎng)老用地的地類、土地用途和年限、供地規(guī)模、供地方式、供后管理等，養(yǎng)老地產(chǎn)的政策導(dǎo)向、土地取得、土地開(kāi)發(fā)利用、供后監(jiān)管以及稅收優(yōu)惠政策上還沒(méi)有系統(tǒng)的政策出臺(tái)，且缺乏對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的專門(mén)規(guī)定，從而導(dǎo)致許多有意愿開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不敢輕舉妄動(dòng)。再加上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量土地資源，但以商業(yè)地產(chǎn)的形式來(lái)獲得建設(shè)用地，需要太高的成本，從而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。即使資金到位，但政策還沒(méi)有明確界定養(yǎng)老地產(chǎn)是否為商業(yè)用地還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地，因此，開(kāi)發(fā)存在難題[7]；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)還處于新興產(chǎn)業(yè)，部分規(guī)范性政府文件雖然提出要完善居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)、推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合工作、完善養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃、用地政策等，但這些意見(jiàn)建議多是服務(wù)于公辦或民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老服務(wù)組織等，缺乏對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策舉措。對(duì)養(yǎng)老服務(wù)人員的培訓(xùn)多數(shù)集中在對(duì)各職業(yè)技術(shù)學(xué)院相關(guān)專業(yè)學(xué)生的培訓(xùn)，專門(mén)針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)人員的培訓(xùn)則比較少，從而導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)體系不夠健全，而老年人又是意外危險(xiǎn)發(fā)生率較高的弱勢(shì)群體，因此，服務(wù)體系無(wú)法滿足老年人對(duì)服務(wù)的需求，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。2.3.2市場(chǎng)定位不清晰養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)客戶定位較高，主要是市場(chǎng)定位不夠清晰所致，這主要如下原因?qū)е碌模阂皇侨狈Τ浞值氖袌?chǎng)調(diào)研。一部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前沒(méi)有做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，沒(méi)有細(xì)致了解養(yǎng)老市場(chǎng)的宏觀環(huán)境情況、當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況、消費(fèi)者的市場(chǎng)需求狀況等，也不清楚政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制定的財(cái)政政策、土地政策、住房政策等相關(guān)政策法規(guī)，更別說(shuō)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)了，開(kāi)發(fā)存在很大的盲目性，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗的案例屢見(jiàn)不鮮[8]。還有部分開(kāi)發(fā)商在不了解我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)等狀況的前提下開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，不了解消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力水平、傾向及對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)品牌、戶型、面積、位置、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀燈等的偏好等，從而對(duì)后續(xù)的地產(chǎn)選址、市場(chǎng)營(yíng)銷等帶來(lái)一定的負(fù)面影響。二是沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行細(xì)分。大部分養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商只是盲目看到了項(xiàng)目的發(fā)展前景，而沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，沒(méi)有將老年群體按照健康程度分為自理、半自理、喪失自理能力的老年人，也沒(méi)有按照其支付能力分為高收入人群、中高收入、低收入人群等，從而不了解客戶群體的實(shí)際情況，也無(wú)法滿足其根本需求。部分開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分，但定位不明確，一味追求高端項(xiàng)目，忽視了有著同樣入住需求卻不能負(fù)擔(dān)高額資金的老年群體?？傊?，沒(méi)有全面考慮老年人的身心需求，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老型地產(chǎn)不符合實(shí)際。2.3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏專業(yè)性除了以上問(wèn)題外，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也存在一定的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在選址、住宅設(shè)計(jì)、配套設(shè)施三方面。首先，選址不夠合理。養(yǎng)老地產(chǎn)的選址需要符合老年人的身心需求，要有安靜、安全、便捷的周邊交通環(huán)境，不能遠(yuǎn)離與醫(yī)院、康復(fù)診所以及大型超市等場(chǎng)所，但部分開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有真正提供老年人養(yǎng)老所需的場(chǎng)所，有些養(yǎng)老地產(chǎn)公司甚至將養(yǎng)老地產(chǎn)建在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，使得老年人在出行時(shí)只能等待固定的班車，給老年人的出行帶來(lái)了很多麻煩，不滿足養(yǎng)老地產(chǎn)安全、便捷和舒適的需求，尤其不適合不能自理或半自理的老年人。其次，住宅設(shè)計(jì)不夠多元。老年人按照身體健康狀況分為自理型老人、半自理型老人、無(wú)法自理型老人、老年癡呆型老人等，不同健康狀態(tài)的老年人對(duì)養(yǎng)老住宅有著不同的需求，但開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老型地產(chǎn)時(shí)，一味追求經(jīng)濟(jì)效益和有限空間利用率最大化的目標(biāo)，盲目選擇建設(shè)高而密集的樓型，沒(méi)有對(duì)住宅進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，也沒(méi)有合理布置樓群，從而壓縮了老年人的活動(dòng)空間，使得老年人活動(dòng)受到相互干擾[9]。此外，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)也沒(méi)有真正注重設(shè)計(jì)的針對(duì)性、多元性、藝術(shù)性、動(dòng)態(tài)性和觀賞性。再次，配套設(shè)施不完善。在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，一部分老年地產(chǎn)并不注重相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，也沒(méi)有考慮老年人的生活便利，更沒(méi)有為老年人建設(shè)足夠的公共服務(wù)設(shè)施，即使建有服務(wù)設(shè)施，但不滿足集中化原則，使得用地和資金被浪費(fèi)，也不能滿足老年人的面積和功能需求，更沒(méi)有體現(xiàn)主題特色和建筑美感。2.3.4融資渠道過(guò)于狹窄目前，由于我國(guó)沒(méi)有針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)制定相關(guān)的金融政策，養(yǎng)老地產(chǎn)還屬于一個(gè)新興的事物，在融資方面渠道較為狹窄。首先，銀行貸款壓力較大。目前，很多養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的使用權(quán)，但缺乏足夠的資金，部分開(kāi)發(fā)商在資金的利用方面不夠合理。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行貸款這一外源融資渠道，而銀行借貸追求安全性、流動(dòng)性和盈利性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限不得超過(guò)3年，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)投資量大、償還期較長(zhǎng)等，讓銀行很難接受其大規(guī)模借貸，大部分銀行在為養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款時(shí)會(huì)持保守態(tài)度，這就導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金得不到有效滿足。其次，信托融資的方式很難展開(kāi)。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)投資大、回報(bào)較慢的地產(chǎn)項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)性不言而喻，其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成敗會(huì)直接影響到信托產(chǎn)品的收益，再加上我國(guó)宏觀調(diào)控不足，對(duì)信托發(fā)行的規(guī)模有所限制，從而導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)很難依靠信托融資來(lái)滿足資金需求。第三，股票融資應(yīng)用較少。股票融資在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中形式并不多見(jiàn)，投資者態(tài)度也比較謹(jǐn)慎。因?yàn)楣善蓖顿Y有很高的風(fēng)險(xiǎn)性，相比于其他的融資方式，股票融資對(duì)成本的要求很高，且發(fā)行手續(xù)復(fù)雜，發(fā)行費(fèi)用較高，使得開(kāi)發(fā)商會(huì)放棄這一融資渠道的利用。3我國(guó)養(yǎng)老型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)策3.1加強(qiáng)政府的引導(dǎo)作用養(yǎng)老型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)政府的引導(dǎo)，政府在其中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，為了確保養(yǎng)老地產(chǎn)的有效開(kāi)發(fā)，政府可以從如下幾方面發(fā)揮引導(dǎo)作用：首先，完善養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)體系建設(shè)。政府應(yīng)加快制定一套針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的法律法規(guī)文件，明確養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的服務(wù)體系建設(shè)，包括居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)、推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合工作、養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃等。養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)時(shí)要考慮老年人作為弱勢(shì)群體的各方面需求，包括健康醫(yī)療、交通出行、健身活動(dòng)等，為了確保老年人服務(wù)需求的滿足，還需要加強(qiáng)服務(wù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)，提高其養(yǎng)老服務(wù)水平。其次，加強(qiáng)土地優(yōu)惠政策的制定。鑒于我國(guó)還沒(méi)有明確養(yǎng)老地產(chǎn)是商業(yè)用地還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的土地優(yōu)惠政策，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)持觀望態(tài)度[10]。對(duì)此，我國(guó)政府應(yīng)首先將養(yǎng)老地產(chǎn)用地納入國(guó)家建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，依法回購(gòu)閑置土地，保障養(yǎng)老地產(chǎn)的用地需求。同時(shí)，細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策，規(guī)定經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥土地方式。民間資本開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后辦理土地出讓手續(xù)。為了進(jìn)一步降低養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)成本，可以摒棄招拍掛和劃撥的方式，從而出臺(tái)政策提供較低價(jià)格的土地，激發(fā)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性。3.2準(zhǔn)確定位養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)定位不夠清晰的問(wèn)題，我國(guó)需要加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的準(zhǔn)確定位。首先，加強(qiáng)前期調(diào)研工作。在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)之前，開(kāi)發(fā)商需要做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研工作，調(diào)研的內(nèi)容包括養(yǎng)老市場(chǎng)的宏觀環(huán)境、當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況、消費(fèi)者的市場(chǎng)需求狀況、相關(guān)政策法律法規(guī)體系等，具體包括政府土地供應(yīng)的方式、財(cái)政支持政策、稅收政策、住房政策、養(yǎng)老保障政策等，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)等狀況，從而為后續(xù)的地產(chǎn)選址以及產(chǎn)品銷售服務(wù)。其次，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行細(xì)分。在市場(chǎng)細(xì)分方面，不能僅僅將目標(biāo)定位于經(jīng)濟(jì)條件較好的社會(huì)階層，而要考慮到整個(gè)老年群體的需求，并根據(jù)各個(gè)階層的要求和經(jīng)濟(jì)條件，開(kāi)發(fā)出針對(duì)性的養(yǎng)老住宅。在市場(chǎng)細(xì)分方面，可以根據(jù)老年群體的健康狀況、支付能力等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行劃分，從而為不同的老年人提供住房服務(wù)，總之，在開(kāi)發(fā)時(shí)，不僅要想到有能力負(fù)擔(dān)高額入住資金的老年人，更應(yīng)考慮到有著入住需求但卻不能負(fù)擔(dān)高額資金的老年群體。3.3科學(xué)合理進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)居住地的布局選址、住宅群體布置、道路交通、生活服務(wù)設(shè)施、綠地、公用設(shè)施等都有其特殊的要求。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，需要考慮為老年人營(yíng)造安全、健康、方便、舒適的生活居住環(huán)境。首先，合理選址。養(yǎng)老地產(chǎn)要根據(jù)老年人的身心需求進(jìn)行合理選址，選址時(shí)不僅要考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件(日照、風(fēng)向、降水)等，還應(yīng)對(duì)自然條件和經(jīng)濟(jì)層面進(jìn)行深度分析，更需要考慮交通因素，設(shè)計(jì)合理的交通道路，包括公交路線、高速公路線等，以便為老年人的出行提供方便。為了進(jìn)一步滿足老年人的交通需求，開(kāi)發(fā)商還需建設(shè)相關(guān)的配套交通服務(wù)設(shè)施，但養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)為了交通要求而建在嘈雜的鬧市區(qū)，還應(yīng)保障選址的安寧、靜謐等要求[11]。其次，科學(xué)布局住宅樓群。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)為了追求經(jīng)濟(jì)效益而不加選擇地選擇高樓層，壓縮老年人的活動(dòng)空間，而應(yīng)盡可能建立大型化的居住區(qū)，在城市土地供應(yīng)有限的前提下，綜合平衡好土地利用和住宅樓群布局的關(guān)系。對(duì)此，可以借鑒美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的樓群布局原則，建設(shè)空間廣闊的住宅形態(tài)，樓群之間盡量選擇低密度布置，增加樓群之間的空間，為老年人日?；顒?dòng)出行提供便利的條件。住宅設(shè)計(jì)方面，應(yīng)選擇中高樓層，符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展原則，同時(shí)也能滿足更多老年人的居住需求。此外，還需要安排電梯設(shè)計(jì)。再次，多樣化配套設(shè)施。目前，老年人的需求正在逐步多樣化，這對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)施建設(shè)提出了更高的要求。在配套設(shè)施方面，養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)像以往那樣單純依照舊有的社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)模式，而應(yīng)從醫(yī)療、護(hù)理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)、出行服務(wù)、代理服務(wù)、日常起居等各方面進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，可以增設(shè)乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、舞蹈室等，還可針對(duì)年輕人增設(shè)咖啡廳、兒童活動(dòng)室、幼兒園等，在配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上應(yīng)確保人性化，方便那些視力減退、行動(dòng)不便的老年人的日常活動(dòng)。3.4多元化融資模式目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式主要有開(kāi)發(fā)商自主投資、合伙共同投資、銀行貸款、信托、債券等融資模式，銀行貸款依然是最主要的融資模式，由于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本大，資金回籠周期較長(zhǎng)，單純的依靠銀行貸款和開(kāi)發(fā)商自主投資并不能完全解決資金融通的問(wèn)題，因此，需要進(jìn)一步多元化養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道。對(duì)此，可以引進(jìn)BOT融資模式。BOT即建設(shè)(Build)、經(jīng)營(yíng)(Operate)、移交(Transfer)，即建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓的融資模式，是指私營(yíng)企業(yè)(包括外國(guó)企業(yè))從政府那得到一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，從而獲許建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并獲得向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品的資質(zhì)，這樣企業(yè)就可以賺取利潤(rùn)償還債務(wù)；專營(yíng)權(quán)到期時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)償移交給政府，因此，BOT是完全適用于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的[12]。為了極可能滿足資金融資需求，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)還可以項(xiàng)目成立初期采取“自有資金+吸收外來(lái)投資”的組合融資策略，吸收外來(lái)資金，彌補(bǔ)自有資金不足的問(wèn)題；在項(xiàng)目的