上海閔行廠區(qū)改建項目調(diào)研評估-

閔行電開工具廠初步調(diào)研評估市場拓展部2021年2月29日1目

錄內(nèi)部建筑調(diào)查出行入口調(diào)查商業(yè)定位建議區(qū)域環(huán)境調(diào)查贏利模式分析2區(qū)域環(huán)境調(diào)查電動工具廠交通環(huán)境電開工具廠位于閔行區(qū)江川街道鶴慶路900號。距離人民廣場——35公里距離莘莊樞紐——15公里距離虹橋機(jī)場——25公里距離奉賢南橋——10公里主要交通動線：A4高速公路〔莘閔奉高速〕R5輕軌交通〔莘莊-閔行開發(fā)區(qū)〕3區(qū)域環(huán)境調(diào)查區(qū)位環(huán)境區(qū)域性消費商圈，老閔行江川路街道本地消費2公里半徑內(nèi)消費人群具有30萬規(guī)模沿軌道交通金坪、東川站形成廣場集聚生活配套型商圈，種類齊全，品質(zhì)群眾化千代廣場、置業(yè)廣場、歐尚賣場構(gòu)建三大商業(yè)中心4地塊區(qū)域環(huán)境調(diào)查區(qū)位環(huán)境A1:交大閔行校區(qū)A2:電機(jī)高專A3:成教二中心A4:電力工業(yè)學(xué)校B1:閔行中學(xué)B2:閔行二中B3:閔行三中B4:閔行四中B5:閔行五中B6:交大實驗學(xué)校B7:教研所附屬學(xué)校C1:江川路小學(xué)C2:閔行小學(xué)C3:華坪小學(xué)C4:鶴慶小學(xué)C5:碧江路小學(xué)C6:瑞麗路小學(xué)C7:汽輪小學(xué)C8:昆陽路小學(xué)C9:啟智學(xué)校D1:閔行一幼D2:閔行四幼D3:鶴慶幼兒園D4:景谷一幼D5:景谷二幼D6:新華幼兒園D7:重型廠幼兒園D8:華江幼兒園D9:苗苗幼兒園D10:躍進(jìn)幼兒園D11:紅旗托兒所D12:昆陽路托兒所5商業(yè)環(huán)境區(qū)域環(huán)境調(diào)查碧江路商街已成型街區(qū)處于滿租狀態(tài)門面租金3.5元/㎡.日餐飲、娛樂、休閑、康體為主要產(chǎn)業(yè)沿軌道交通金坪、東川站形成廣場集聚生活配套型商圈，種類齊全，品質(zhì)群眾化千代廣場、置業(yè)廣場、歐尚賣場構(gòu)建三大商業(yè)中心6總體狀況內(nèi)部建筑調(diào)查占地面積53703㎡〔約合80.6畝〕產(chǎn)證建筑面積44714㎡主要建筑物43棟其中：電開工具廠擁有15134㎡產(chǎn)權(quán)具易電開工具廠擁有29580㎡產(chǎn)權(quán)7主要建筑內(nèi)部建筑調(diào)查①辦公樓②食堂③浴室⑤

倉庫⑦

金工車間④新生產(chǎn)大樓⑧電機(jī)大樓⑥

鑄造車間①②③④⑤⑧⑦⑥8挑高建筑內(nèi)部建筑調(diào)查普通層高廠房建筑層高<6米挑高建筑層高>6米挑高建筑經(jīng)過初步勘察：廠區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房面積23880㎡挑高廠房面積10368㎡超挑高廠房面積10466㎡挑高廠房占47%假設(shè)按挑高廠房面積折算系數(shù)1.6超挑高廠房面積折算系數(shù)2.2計算那么實際可利用面積約合63495㎡9其他說明內(nèi)部建筑調(diào)查廠房內(nèi)部建筑其他說明如下：有5棟建筑為加固承重廠房，內(nèi)布置有行車廠區(qū)布局規(guī)整，未發(fā)現(xiàn)附加搭建建筑老化建筑較少，除特殊廠房和辦公大樓外，廠區(qū)根本由磚混建筑構(gòu)成目前廠內(nèi)80%區(qū)域已封存，20%尚在生產(chǎn)使用行車車間挑高倉庫普通車間封存車間10現(xiàn)狀開口廠區(qū)主入口地勢特征廠區(qū)目前開口于鶴慶路引橋面高于廠區(qū)地面約1.5米引橋臨廠段由2.5米高圍墻隔擋地塊西側(cè)緊鄰君臨六六公寓主入口拓寬說明引橋段延伸至大門口沿鶴慶路拓展開口需地勢提高拓寬開口涉及引橋中段開口出行入口調(diào)查君臨六六公寓引橋抬高欄桿西側(cè)裙商主入口11西側(cè)開口出行入口調(diào)查君臨六六公寓富仕名邸龍騰閣酒店富仕名邸裙商廠區(qū)西側(cè)開口的假設(shè)難成立廠區(qū)西側(cè)為富仕名邸與君臨六六公寓的住宅社區(qū)目前沿碧江路街區(qū)商業(yè)滿租假設(shè)尋求開口,勢必與居民公用道路恐引起糾紛及平安問題綜上所述,西側(cè)開口難度高12北側(cè)開口出行入口調(diào)查⑤④③②①⑤④③②①廠區(qū)北側(cè)外臨道路少量民宅和空地竹港河水閘管理所打通①②可貫穿出口13功能布局商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)面積（㎡）餐飲服務(wù)區(qū)6000中央商務(wù)區(qū)20000體育健身區(qū)12000文化娛樂區(qū)10000體育衍生服務(wù)區(qū)8000健身旅舍4000合計60000打造體育運動主題園區(qū)引進(jìn)六大創(chuàng)意效勞業(yè)態(tài)餐飲效勞區(qū)中央商務(wù)區(qū)體育健身區(qū)文化娛樂區(qū)衍生效勞區(qū)健身旅社區(qū)14客戶定位商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)服務(wù)布局餐飲服務(wù)區(qū)以主題餐飲、快餐、特色美食向沿河布局，依托景觀，營造氛圍中央商務(wù)區(qū)以健身、休閑、保健、娛樂、醫(yī)療咨詢等相關(guān)養(yǎng)身行業(yè)構(gòu)建集中商務(wù)區(qū)布局于沿居民樓的西側(cè)和北側(cè)局部區(qū)域，阻隔噪音，分割商業(yè)與辦公，避免干擾，形成互補(bǔ)體育健身區(qū)以體育場館（羽毛球、室內(nèi)攀巖、網(wǎng)球、乒乓）構(gòu)建娛樂設(shè)施布局于廠區(qū)中央，作為吸引沿線青少年前往消費的主力店文化娛樂區(qū)以桌球、電玩、休閑吧、KTV等娛樂業(yè)種為區(qū)域配套服務(wù)布局于體育健身區(qū)與餐飲服務(wù)區(qū)之間，客戶資源互補(bǔ)體育衍生服務(wù)區(qū)以品牌特賣、體育健身器材零售、合成攝影、健康保健、理療服務(wù)等健康衍生服務(wù)構(gòu)成布局于臨近鶴慶路側(cè)，與901號廠區(qū)形成門面呼應(yīng)健身旅舍以滿足游客休憩、療養(yǎng)需要而設(shè)置的類經(jīng)濟(jì)性酒店服務(wù)設(shè)施選擇廠區(qū)內(nèi)側(cè)1棟廠房改造布局面向江川街道5萬師生、沿軌道交通輻射客源作為消費對象15贏利模式分析經(jīng)營方式16贏利模式分析序號項目因素12345678910合計一收入

250141684168479447944794551355135513417561租賃收入

25014168416847944794479455135513551341756二支出7087124214171515158015801688176417641882144321租賃費8139799791077107710771185118511851303108612補(bǔ)償費674

6743建設(shè)費5600

56004經(jīng)營費

2634384385035035035795795794384三凈現(xiàn)金流量-708712592751265332133213310537493749363020237四累計凈現(xiàn)金流-7087-5828-3076-42327906003910912858166062023720237五凈現(xiàn)值-656210802184195021872025181220251875168210258六累計凈現(xiàn)值-6562-5482-3298-13488392864467667018576102581025817投標(biāo)建議建議綜述對該工程參加投標(biāo)建議綜述如下：該工程區(qū)域處于成熟開展期，消費力較集中，商業(yè)業(yè)態(tài)有向中檔化開展趨勢該工程出入口弊端明顯，需要協(xié)調(diào)攻關(guān)，工程實施需〞北側(cè)開口〞成立方為可行。建議投標(biāo)報價為：按0.6元/㎡.日租金租賃每3年遞增3-7%租金免租期給予6個月上述初步分析僅建立于市場部單方面的調(diào)查分析中，并提出擬引進(jìn)專業(yè)體育健身為主題的創(chuàng)意園區(qū)包裝設(shè)想。下一步需借助專業(yè)公司論證籌劃，以便精確工程招投標(biāo)的價格定位與產(chǎn)品前期籌劃定位。為參與三月底投標(biāo),做好詳盡準(zhǔn)備工作。18謝謝19錦聯(lián)·經(jīng)典生活商業(yè)戰(zhàn)略

沈陽精誠置業(yè)參謀2007年5月16日20寫在最初

工程各物業(yè)銷售合同額一覽表:錦聯(lián)經(jīng)典生活商業(yè)比重情況看,說明商業(yè)占工程總值的32%，是工程重中之重，按照方案，在熱銷住宅，形成人氣后，利用慣性原理，下一步的工作重點是銷售商業(yè)。項目面積（㎡）成交均價（元/㎡）銷售合同額（萬元）占配比住宅951394,720449,056,08035%商鋪長江街1402416,007224,482,16818%寧山路1424710,022142,783,43411%金沙江街27818,00022,248,0002%恒山路3450.87,50325,891,3522%合計34502.812,040415,404,95432%寫字間215005,500118,250,0009%沿長江街公寓（精裝）430006,000258,000,00020%半地下車庫39個20萬/個7,800,0001%地下車位340個10萬/個34,000,0003%合計194141.86,6061,282,511,034100%21

長江街商業(yè)分析22市場長江街商業(yè)街關(guān)鍵詞:中低檔商業(yè)街商圈輻射范圍較小業(yè)態(tài)雜亂無序開展空間較大23競品周邊競品

水木清華：銷售率20%左右，僅面積小、總價低商鋪銷售。

建賞歐洲：銷售體量小、銷售期限長。24沈房銷售情況2007年存量商業(yè)面積33.85萬平方米

2007年商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅89%2007年商業(yè)銷售價格呈下降趨勢，下降為19.29%商業(yè)關(guān)鍵詞：供大于求、價格下降25積累客戶分析截止2007年5月11日，經(jīng)典生活商鋪來電客戶155組，到訪客戶72組，前期走訪商家客戶24組，共計251組。經(jīng)統(tǒng)計，誠意客戶達(dá)34組。

通過對客戶需求分析，客戶普遍對商網(wǎng)的需求為一、二層結(jié)構(gòu)；面積200㎡-300㎡居多；心理價位長江街14000元/㎡、寧山路9000元/㎡、

通過對客戶進(jìn)行裝戶情況分析,需求長江街位置的占70%,其次是需求寧山路及恒山路，金沙江街客戶需求較少。關(guān)鍵詞：需求集中在長江街南側(cè)位置；價格高；26在這樣的市場狀況下，我們要創(chuàng)造什么樣的價值？

27至2007年底，力爭實現(xiàn)銷售合同額人民幣117，960，000元！28銷售原那么整體銷售、快速回籠資金29實施途徑改變原社區(qū)商鋪為區(qū)域商業(yè)中心30結(jié)合市場情況和我們的目標(biāo)錦聯(lián)·經(jīng)典生活應(yīng)該具備什么樣的定位？31位置恒山路金沙江街寧山路長江街分區(qū)休閑健身區(qū)、文化區(qū)、學(xué)生快餐區(qū)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)區(qū)餐飲娛樂區(qū)品牌店區(qū)業(yè)態(tài)大型健身機(jī)構(gòu)、文具用品、學(xué)生快餐、圖書城特色語種、知名培訓(xùn)中心餐飲機(jī)構(gòu)、商業(yè)機(jī)構(gòu)名牌服飾、國際美容、特色美食街結(jié)構(gòu)一、二層結(jié)構(gòu)；三層整層結(jié)構(gòu)一、二、三層結(jié)構(gòu)一、二、三層結(jié)構(gòu)一、二層結(jié)構(gòu)；三層整層結(jié)構(gòu)均價（元/㎡）750080001000016000命名后街（Backstreet）

波士智堂（BossMeeting）

娛客地界（YokoZone）

時尚連廊（FashionMall）

商業(yè)分區(qū)及業(yè)態(tài)定位32定位

整體商網(wǎng)定位：旺·本“旺本〞意為“旺本錢〞33

定位都清晰了，客戶從哪里來？34方向

關(guān)注“主力店〞和“品牌店〞效應(yīng)“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)時機(jī)〞知名的品牌客戶本身就具備聚客能力，會提升商圈本身的品質(zhì)，加速整個商鋪銷售〔招商〕的進(jìn)程

35策略

倡導(dǎo)差異化營銷招商應(yīng)該從核心主力店開始啟