某經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1第一節(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 1第二節(jié)可行性研究編制單位及依據(jù) 1 2第四節(jié)項(xiàng)目概況 4第五節(jié)問(wèn)題與建議 8第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 9第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的背景 9 第三章市場(chǎng)分析與發(fā)展?fàn)顩r 第一節(jié)市場(chǎng)分析 第二節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展?fàn)顩r 第四章建設(shè)規(guī)模與技術(shù)方案 第五章選址方案 第六章節(jié)能節(jié)水措施 第一節(jié)節(jié)能措施 第二節(jié)節(jié)水措施 第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第一節(jié)環(huán)境條件調(diào)查 第二節(jié)施工期環(huán)境影響分析 第三節(jié)項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 第四節(jié)公眾參與 第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 第一節(jié)勞動(dòng)安全衛(wèi)生 第二節(jié)消防設(shè)施 第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 33第十一章投資估算及資金籌措 第三節(jié)資金籌措及分年投資計(jì)劃 第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第十三章社會(huì)評(píng)價(jià) 第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析 第十五章研究結(jié)論與建議 第十六章附圖、附表 某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1第一節(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位一、項(xiàng)目名稱(chēng)某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人四、擬建地址第二節(jié)可行性研究編制單位及依據(jù)一、編制單位26、某市城城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃(2006—2010年)7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范9、某市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料第三節(jié)項(xiàng)目單位概況某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成立于1998年7月，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為三級(jí)。位于某市北關(guān)街，法定代表人，是某市市政府為解決全市低收入工45余人，其中：本科以上學(xué)歷10人，專(zhuān)科以上學(xué)歷30人，高級(jí)職稱(chēng)工程師3人，中級(jí)職稱(chēng)5人，其他專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)8人。安居開(kāi)發(fā)中心現(xiàn)已開(kāi)發(fā)建筑面積50多萬(wàn)平方米，已竣工28.8萬(wàn)平方米，先后開(kāi)發(fā)完成了站北花園小區(qū)13.8萬(wàn)平方米、柳園小區(qū)10萬(wàn)平方米、鐵路小區(qū)5萬(wàn)平方米等精品工程。正在開(kāi)發(fā)的建筑面積15萬(wàn)平方米，其中：站北花園4.5萬(wàn)平方米，湖西居住小區(qū)3.5萬(wàn)平方米，某某2.5萬(wàn)平方米，聊大花園7.5萬(wàn)平發(fā)建設(shè)，精心設(shè)計(jì)、精心施工，合格率達(dá)100%,優(yōu)良率達(dá)85%以上，為某市城市建設(shè)、改善居民的生活居住環(huán)境以及拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了突出貢北花園小區(qū)，2001年度被山東省建設(shè)廳評(píng)為“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”,2003年度獲山東省首屆城市優(yōu)秀住宅小區(qū)銀質(zhì)獎(jiǎng)，歷年來(lái)被評(píng)為某市東昌府區(qū)文明小區(qū)；柳園小區(qū)2002年獲山東省“工商銀行杯”戶(hù)型大賽設(shè)計(jì)銀質(zhì)獎(jiǎng)；鐵路小區(qū)獲2000年第一屆某市城市優(yōu)秀住宅小區(qū)銅獎(jiǎng)；某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2002年度獲山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合效率先進(jìn)單位先進(jìn)單位，2004年度被某市消協(xié)評(píng)3為“某市放心房承諾單位”,2005年被評(píng)為某市“優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”,站北某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4第四節(jié)項(xiàng)目概況一.擬建地點(diǎn)擬建于某市以北，財(cái)干路以南，衛(wèi)育路以東。二.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)某某項(xiàng)目規(guī)劃總用地42857萬(wàn)平方米，建筑面積6萬(wàn)平方米，總居住套數(shù)1000套，容積率1.4,綠化覆蓋率35%,小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、健身場(chǎng)所等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，某市政府根據(jù)國(guó)家的有關(guān)精神，適時(shí)推出經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，致力于為解決困難群眾和中收入人群的住房溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往；溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解；溫馨是家的元素，是人生永恒的主題；溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，安居住宅開(kāi)發(fā)中心對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求，讓安居住宅開(kāi)發(fā)中心的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”根據(jù)某市氣象部門(mén)提供的資料，某市屬于暖溫大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5最冷月平均相對(duì)濕度：54%最熱月平均相對(duì)濕度：73%全年平均相對(duì)濕度：56%2.1地形、地貌2.2地基土構(gòu)成及巖性分布特征根據(jù)土的物理力學(xué)性質(zhì)，建筑場(chǎng)地地基土共分6層：(1)、1層雜填土：雜色，濕，松散，以磚塊及砼塊等建筑垃圾及部分生活垃圾為主，場(chǎng)區(qū)普遍分布，厚度0.9-2.0m,平均1.3m下部為素填土厚0.7-1.2局部接近粉砂，3.0米左右?jiàn)A10cm左右粘土。(3)、(3)、3層粉質(zhì)粘土：灰褐色，軟塑-可塑，含氧化鐵及少量有機(jī)質(zhì)，干強(qiáng)某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6度高，韌性高，中偏高壓縮性。層厚1.1-2.3米，平均1.83m。中壓縮性，厚度3.5-4.7m,平均4.06m。(5)、5層粉質(zhì)粘土：褐色，可塑，含氧化鐵，氧化鋁及少量有機(jī)質(zhì)，干強(qiáng)度高，韌性高，性質(zhì)穩(wěn)定，中壓縮性，厚度2.0-3.2m,平均2.56m。(6)、6層粉砂：灰色，飽和，中密，含有機(jī)質(zhì)，石英長(zhǎng)石，土質(zhì)均一，性2.3地下水該場(chǎng)地地下水為第四系孔隙潛水，地下水年變化幅度1.0米左右?？辈炱陂g測(cè)得地下水靜止水位埋深介于3.0-3.5米之間，平均相對(duì)標(biāo)高-2.95米。地下水2.4地震效應(yīng)本區(qū)的走向?yàn)镹E30-40度。傾向NW,傾角40-60度。聊考斷裂為本區(qū)最大的構(gòu)造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個(gè)構(gòu)造單元的轉(zhuǎn)換帶。該斷裂是由一系列NE走6級(jí)以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為4—5級(jí)。省規(guī)劃容量一期2臺(tái)60萬(wàn)千瓦機(jī)組工程投入生產(chǎn)。聊城將成為中國(guó)東部地區(qū)最某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告73.1給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源為某市自來(lái)水公司，供水普及率將達(dá)到100%。根據(jù)某市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。3.2排水本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周?chē)姓晁艿?；污水達(dá)到國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政污水管道。3.3供電本項(xiàng)目用電主要是照明設(shè)施、家庭生活用電，結(jié)合某市總體規(guī)劃，本項(xiàng)目由市供電部門(mén)統(tǒng)一解決本項(xiàng)目用電。3.4供熱擬由某市昌潤(rùn)供熱有限責(zé)任公司接小區(qū)供熱管網(wǎng)。3.3.5供氣某市區(qū)天然氣氣管道四通八達(dá)，擬由聊城新奧燃?xì)庥邢薰窘鉀Q供氣問(wèn)題。本項(xiàng)目總投資7286.75萬(wàn)元，資金全部由政府解決。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售收入為8400萬(wàn)元，扣除成本7286.75萬(wàn)元，減去銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))稅金及附加466.2萬(wàn)元，所得稅162.08萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為647.05,年均利潤(rùn)215.68萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率2.96%。8序號(hào)單位數(shù)量備注占地總面積平方米2總建筑面積平方米3居住套數(shù)戶(hù)4平均每戶(hù)建筑面積平方米5容積率6綠化率%7平均層數(shù)層6第五節(jié)問(wèn)題與建議考慮到某某經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建成后，可以提供一些簡(jiǎn)單必要的鍛煉和娛樂(lè)附屬設(shè)施的建設(shè)，如腰扭器、漫步機(jī)、高低杠、單杠等，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴(lài)于政府的扶持，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)刻注意政府的各種政策，而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的背景民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(尤其住宅經(jīng)濟(jì))是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，的定義，致使“支柱產(chǎn)業(yè)”及其有關(guān)的扶持政策，主要被“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)”視社會(huì)發(fā)展和改善民生問(wèn)題，堅(jiān)持“以人為本”,促進(jìn)社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展，積極早在1991年6月份，國(guó)務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度場(chǎng)需求較大，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)起步于1984年，特別是近兩年來(lái)，貫徹市委、市某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告政府大開(kāi)放、大招商、大發(fā)展的戰(zhàn)略思想和加快城市化進(jìn)程的總體要求，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，但隨著某市城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)業(yè)人口的大量涌入，城區(qū)人口的急劇增長(zhǎng)，城區(qū)住房需求矛盾越來(lái)越激烈。由于某市的經(jīng)濟(jì)與發(fā)達(dá)地市相比，仍然存在基礎(chǔ)差、底子薄、收入低的現(xiàn)象，隨著房?jī)r(jià)日漲，買(mǎi)不起房的矛盾越來(lái)越嚴(yán)重，而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)越來(lái)越受到人們關(guān)注的焦點(diǎn)，成了中低收入群體解決住房問(wèn)題的唯一出路。為貫徹國(guó)家關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用房”建設(shè)的相關(guān)管理規(guī)定，切實(shí)改善中低收入家庭居住條件，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和諧，某市政府及有關(guān)部門(mén)及時(shí)推出“某某”小區(qū)的建設(shè)，決定規(guī)劃、興建經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)施“關(guān)注民生根本、構(gòu)建和諧人居”工程。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)的需要經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)在房改過(guò)程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi)，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房。早在1991年6月份，國(guó)務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶(hù)和住房困難戶(hù)的住房問(wèn)題”。目前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高還是建立在教育、醫(yī)療市場(chǎng)化和社會(huì)保障能力嚴(yán)重不足基礎(chǔ)上的。因此，搞好經(jīng)濟(jì)適用房有其必要性和緊迫性。二、是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物經(jīng)濟(jì)適用房政策源自上個(gè)世紀(jì)九十年代全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，政策問(wèn)題的形成并不完全來(lái)自中低收入家庭住房需求本身，還更多來(lái)自住房制度改革以及住宅供給產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。因此，政策形成之初擔(dān)負(fù)多重政策使命：實(shí)現(xiàn)商品化、社會(huì)化城市住房供給體系；擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民居住狀況的改善。2003年，政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。三、是解決民生問(wèn)題的重要方式之一通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的抽樣調(diào)查，經(jīng)濟(jì)適用房主要滿(mǎn)足了中低收入家庭的自住需求，“民生問(wèn)題”的解決更推進(jìn)了一步，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)，保障社會(huì)的穩(wěn)定起某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告著重要的作用。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有著極其重要的意義，是解決“民生問(wèn)題”的主要內(nèi)容之一，大力提倡和發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)是完全必要和可行的。第三章市場(chǎng)分析與發(fā)展?fàn)顩r第一節(jié)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地折讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售，只售不租，其成本價(jià)由7項(xiàng)因素(征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、3%以?xún)?nèi)的利潤(rùn))構(gòu)成，出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布不得擅自提價(jià)銷(xiāo)售。近兩年來(lái)，某市人口逐年增多，但同時(shí)伴隨的是某市房?jī)r(jià)飆升，已經(jīng)與某市人均收入水平嚴(yán)重脫節(jié)，人們的購(gòu)房能力相對(duì)下降。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東至光岳路，西到昌潤(rùn)路，南至湖南路，北至建設(shè)路內(nèi)的房?jī)r(jià)都在3000元以上，特別是環(huán)城湖周?chē)姆績(jī)r(jià)達(dá)到了4000-5000元，甚至更高，某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)平均也在2500元多，很多工薪階層的人們對(duì)購(gòu)房失去希望，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房不僅可以在一定程度上影響某市的房?jī)r(jià)，而且對(duì)于解決困難群眾和中低收入人群的住房問(wèn)題起到了積極的推動(dòng)作用，是關(guān)系民生的大事，對(duì)促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)有著深遠(yuǎn)的意義，同時(shí)在一定程度上解決了政府的后顧之憂(yōu)。第二節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展?fàn)顩r一、省內(nèi)發(fā)展?fàn)顩r從2003年，為了應(yīng)對(duì)中低收入居民對(duì)居住條件的需求，根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件，山東省開(kāi)始逐漸加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資。但是我省經(jīng)濟(jì)適用房還是嚴(yán)重偏少，2004年1-9月山東省經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積92.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積111.1萬(wàn)平某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告方米，解決了1萬(wàn)多戶(hù)中低收入家庭的住房困難。但住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)越來(lái)越不合理，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)嚴(yán)重偏少，且建設(shè)規(guī)模呈逐步縮小之勢(shì)，占商品住宅供應(yīng)量的比重由2000年的42%急劇降到2003年的7.9%。各地在實(shí)施“安居工程”方面已做了大量工作：濟(jì)南市研究制定了經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法并將于近期出臺(tái)，以規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)銷(xiāo)售行為。青島市規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，廉租住房保障范圍和保障標(biāo)準(zhǔn)也較以前有較大提高。政府補(bǔ)貼、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的原則，變劃撥建設(shè)用地為招、拍、掛，變分配低價(jià)住房為發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼，變定向購(gòu)買(mǎi)為市場(chǎng)化選擇，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的用地市場(chǎng)化、補(bǔ)貼貨幣化和購(gòu)房自主化。東營(yíng)市政府也計(jì)劃在城市新區(qū)拿出近2000畝土地，用于規(guī)劃建設(shè)普通商品住房，滿(mǎn)足中等收入家庭的住房需求。2005年1月-8月，山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資589.5億元，居江蘇、廣東、浙江、上海、北京之后位列全國(guó)第六位。其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資30.7億元，僅次于江蘇的32.1億元，位列全國(guó)第二位。2005年開(kāi)始山東省增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度，并確保經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模不低于商品住宅建設(shè)規(guī)模的15%。目前山東在今年加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，確?？⒐?00萬(wàn)平方米，年內(nèi)建成5萬(wàn)套以上經(jīng)濟(jì)適用房。山東省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭還有17.1萬(wàn)戶(hù)，山東將改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。一是推行在商品房小區(qū)中配建經(jīng)濟(jì)適用房。二是在外來(lái)人口較少、房?jī)r(jià)收入比不高的城市，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，支持低收入家庭自主購(gòu)房。三是嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將套型建筑面積控制在60平方米左右。二、聊城經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展?fàn)顩r某市在經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和投入比較少，但是經(jīng)濟(jì)適用房制度正在加快推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長(zhǎng)較快，在山東省還處于一個(gè)起步階段，相對(duì)于其他省份處于比較落后的位置。2006年，某市已經(jīng)建成經(jīng)濟(jì)適用房10.6萬(wàn)平方米，但遠(yuǎn)某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住房，要求今年在大胡居住區(qū)建設(shè)10000平方米的70平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用2007年，為進(jìn)一步健全和完善我市住房保障制度，加快解決城市低收入家施意見(jiàn)》,把解決城市(包括縣城)低收入家庭住房困難，作為維護(hù)群眾利益的入家庭住房困難的政策體系。2007年年底之前，建立了低收入住房困難家庭住房檔案，將人均住房建筑面積10平方米以下的低收入家庭，作為當(dāng)前住房解困實(shí)到位，力爭(zhēng)到“十一五”期末，基本解決人均住房建筑面積10平方米以下的某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章建設(shè)規(guī)模與技術(shù)方案一.建設(shè)規(guī)模某某項(xiàng)目規(guī)劃總用地42857平方米，建筑面積60000平方米，總居住戶(hù)數(shù)1000戶(hù)，容積率1.4,綠化覆蓋率35%,小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園，配套有文化娛樂(lè)中心、1)室外小區(qū)內(nèi)設(shè)一條主干道和多條平行次干道，形成樹(shù)杈狀道路系統(tǒng)，道路采用水某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章選址方案某某項(xiàng)目的建設(shè)本著節(jié)約用地，不占耕地，減少拆遷移民，有利于場(chǎng)區(qū)合理通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。一、選址依據(jù)2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求4、擁有便利的交通條件5、滿(mǎn)足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要二、選址位置根據(jù)以上分析，該項(xiàng)目擬建于某市以北，財(cái)干路以南，衛(wèi)育路以東。通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造6萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2.城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門(mén)已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)該樓盤(pán)有十余條公交線(xiàn)路，交通方便。周邊購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所完善齊備，為居民日常生活提供便某市的一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、3.周邊環(huán)境條件某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告小區(qū)擬建于某市臨財(cái)干路以南，衛(wèi)育路以東，整個(gè)小區(qū)周?chē)鷽](méi)有工業(yè)園區(qū)，有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗，獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第六章節(jié)能節(jié)水措施第一節(jié)節(jié)能措施某某小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情排水管采用PVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全1.所有設(shè)備，電器等選用符合國(guó)家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電5.采用中空玻璃塑鋼窗及保溫門(mén)。室內(nèi)溫度冬季不低于12度，夏季不高于28度。第二節(jié)節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶(hù)不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器);電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一節(jié)環(huán)境條件調(diào)查在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”,較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”,只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。35%的綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)第二節(jié)施工期環(huán)境影響分析1.1施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ɑ顒?dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)裝修、安裝階段電鉆沖擊機(jī)電錘空壓機(jī)手工鉆打樁機(jī)無(wú)齒鋸底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵多功能木工刨振搗器混凝土攪拌機(jī)電據(jù)云石機(jī)電焊機(jī)多角磨光機(jī)空壓機(jī)交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類(lèi)型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車(chē)、載重車(chē)輕型載重卡車(chē)1.2施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。1.3施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖1.4施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各2.施工期環(huán)境影響分析2.1施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB(A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段結(jié)構(gòu)階段裝修階段禁止施工2.2施工揚(yáng)塵的影響與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”,環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于3第三節(jié)項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析1、主要污染源及污染物某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生活污水：采用化糞池對(duì)污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入市政下水道。第四節(jié)公眾參與某某環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的目的在于使公某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的第一節(jié)勞動(dòng)安全衛(wèi)生1.危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物2.安全措施方案2.1在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和2.3對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間2.4對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二節(jié)消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1.火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2.調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3.消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類(lèi)別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方一.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為保證某某項(xiàng)目的順利實(shí)施，聊城安居住宅發(fā)展中心，設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，成立了辦公室、財(cái)務(wù)部、人事部、保安部、采購(gòu)部、工程部、營(yíng)業(yè)部、售后服務(wù)部、物業(yè)管理部等相關(guān)部門(mén)。辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車(chē)場(chǎng)管理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。工程部：負(fù)責(zé)工程前期準(zhǔn)備，工作如下：1.技術(shù)準(zhǔn)備3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備3.現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”,組織施工單位放線(xiàn)并檢驗(yàn)。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線(xiàn)路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及2.現(xiàn)場(chǎng)工程管理A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作；C其他的工作(臨建、占路，占地的辦理)2.2施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)商品房的銷(xiāo)售和管理；作好銷(xiāo)售計(jì)劃的編織機(jī)銷(xiāo)售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線(xiàn)職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門(mén)和人員不直接下達(dá)管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿(mǎn)足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。二.勞動(dòng)定員某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告勞動(dòng)定員計(jì)劃表管理人員營(yíng)業(yè)人員技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1212行政管理其中：辦公室人事部財(cái)務(wù)部222222運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部采購(gòu)部工程部334222529銷(xiāo)售管理其中：營(yíng)銷(xiāo)部售后服務(wù)部物業(yè)管理部211112323合計(jì)5三.員工培訓(xùn)1.公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員2.在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3.培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西(如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等),對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專(zhuān)任講師授課或主某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程。5.培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專(zhuān)院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)(包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱(chēng)及其他資格證書(shū)考試、培訓(xùn)等);形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿(mǎn)三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)(畢業(yè))證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專(zhuān)業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。6.培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。7.培訓(xùn)信息公布和查詢(xún).人力資源部門(mén)將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方本項(xiàng)目計(jì)劃自2008年7月開(kāi)始前期籌劃，2010年12月竣工，建設(shè)期2年項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排表123456分項(xiàng)目?jī)?nèi)容前期手續(xù)辦理、施工圖設(shè)工起始時(shí)間2008年7月2008年10月2009年1月2010年1月2010年8月2010年11月結(jié)束時(shí)間2008年9月2008年12月2009年12月20010年7月2010年10月2010年12月備注某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十一章投資估算及資金籌措第一節(jié)概算依據(jù)與說(shuō)明一、編制依據(jù)1、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);8、某市《關(guān)于進(jìn)一步解決好城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)聊政發(fā)(2007)133號(hào)》二、概算說(shuō)明1、建安工程費(fèi)暫按750元/m2計(jì)；2、土地使用權(quán)總價(jià)值暫以1028.57萬(wàn)元計(jì)，,土地為國(guó)家劃撥，經(jīng)事務(wù)所評(píng)估，征求委托單位的意見(jiàn)，暫以16萬(wàn)元/畝計(jì)入；3、前期費(fèi)用暫按20元/平方計(jì)入；3、建設(shè)單位管理費(fèi)2%計(jì)取(包括工程前期的“三通一平”、臨舍等費(fèi)用);4、室外配套費(fèi)暫按150元/平方米計(jì)入(包括小區(qū)道路、室外排水系統(tǒng)、室外給水系統(tǒng)、室外暖氣系統(tǒng)、暖氣開(kāi)口費(fèi)、供電設(shè)施、綠化等費(fèi)用);5、工程建設(shè)其他費(fèi)見(jiàn)附表2《其他費(fèi)用分項(xiàng)估算表》某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二節(jié)投資估算一、估算范圍二、總投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為7286.75萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用1028.57萬(wàn)元，前期費(fèi)用120萬(wàn)元，工程費(fèi)用為5400萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)為255.12萬(wàn)元，建設(shè)單位管理費(fèi)用136.07萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)346.99萬(wàn)元。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的單方造價(jià)為1214.46元/平方米。詳見(jiàn)：附表1《總投資估算表》附表2《其他費(fèi)用分項(xiàng)估算表》某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三節(jié)資金籌措及分年投資計(jì)劃一、資金籌措本項(xiàng)目估算總投資7286.75萬(wàn)元。由于本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房，所需建設(shè)資金二、分年投資計(jì)劃分年資金投入計(jì)劃表人民幣2008年2009年2010年小計(jì)分年計(jì)劃(%)建設(shè)投資第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版),參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)效益分析。該項(xiàng)目工程建成后總建筑面積為60000平方米，項(xiàng)目總投資7286.75萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算平方造價(jià)為1214.46元/平方米。根據(jù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合本工程經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)，根據(jù)山東省經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，本小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外銷(xiāo)售的平均售價(jià)預(yù)測(cè)為每1400元/平方米，銷(xiāo)售總收入8400萬(wàn)元(按全部售出測(cè)算)。一.經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算表(見(jiàn)附表3)2.利潤(rùn)分配表(見(jiàn)附表4)3.財(cái)務(wù)指標(biāo)1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)=202.73萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=28%經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)>0,表明項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)>12%(第三版參數(shù)),且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，是可行的，但由于是經(jīng)濟(jì)適用房，利潤(rùn)較低，所以投資回收期較長(zhǎng)，大于3年。2)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資利稅率投資回收期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目總投資額為7286.75萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入為8400萬(wàn)元，總銷(xiāo)售利潤(rùn)額為647.05萬(wàn)元，則年均利潤(rùn)為647.05/3=215.68(見(jiàn)附表五利潤(rùn)分配投資利潤(rùn)率=平均利潤(rùn)總額/總投資額×100%=215.68/7286.75=2.96%投資回收期>3年(根據(jù)現(xiàn)金流量表)某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論敏感性分析表(見(jiàn)附表5)敏感性分析圖(見(jiàn)附圖)做好營(yíng)銷(xiāo)方案，制定切實(shí)可行的銷(xiāo)售價(jià)格，才能確保經(jīng)濟(jì)適用房的順利銷(xiāo)售。某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十三章社會(huì)評(píng)價(jià)一.項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房市場(chǎng)的重要組成部分，肩負(fù)著保障百姓住房的重任，其地位無(wú)可取代，是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。這幾年，某市的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了跳躍性發(fā)展，各個(gè)城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也是飛速提高，在這樣的背景下，更多的中低收入住房困難房戶(hù)面臨著巨大的購(gòu)房壓力。關(guān)鍵時(shí)刻，政府及時(shí)倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，解決中低收入的住房困難房戶(hù)住房問(wèn)題，更好的維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，為構(gòu)建和諧社會(huì)打下基礎(chǔ)，所以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房是解決當(dāng)前人民群眾最關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題的“民生工程”,是體現(xiàn)執(zhí)政為民的理念，充分保障中低收入家庭“居者有其屋”是。在某市市政府、房改辦及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃指導(dǎo)下，某市安居中心肩負(fù)著為民辦實(shí)事的歷史使命悄然登場(chǎng)",首個(gè)打造某市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。我國(guó)近年來(lái)不斷加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，取得了明顯的社會(huì)綜合效益，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。一是發(fā)揮社會(huì)住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。二是配合住房制度改革，促進(jìn)了住房商品化進(jìn)程。三是擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，平抑了商品房總體價(jià)格水平。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開(kāi)辟了新途徑。某市安居中心投資有限公司始終堅(jiān)持"客戶(hù)利益，永遠(yuǎn)第一"的原則，從設(shè)計(jì)開(kāi)始就為居民著想，全盤(pán)考慮人性化設(shè)計(jì)和人文建設(shè)，讓居民生活在一個(gè)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、服務(wù)周到的社區(qū)，并且以非常合理的價(jià)位讓居民能夠用最經(jīng)濟(jì)的方式購(gòu)得住房，享受到較高質(zhì)量的生活和服務(wù)。某某小區(qū)的建設(shè)不僅僅是解決了當(dāng)?shù)鼐用竦淖》繂?wèn)題，而且更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境(包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境),本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好機(jī)會(huì)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。三.社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響對(duì)主要對(duì)中低收入居民影響較大較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到中低收入的居住人員提高了中低收入居民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)某市的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門(mén)范圍較大項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得低于3%利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧國(guó)家政策，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“某某”投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一.定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、2.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類(lèi)：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。