張家港城南商業(yè)廣場項目前期市場定位報告8()

張家港城南商業(yè)廣場前期市場定位以及物業(yè)開展caiin建議報告2007.3璀璨繁華——理性論證的思辨，激情火花的碰撞工程挑戰(zhàn)性激起我們(cnm的沖動與興奮榮耀夢想——保衛(wèi)我們的榮耀〔拒絕平庸，超越自我成就貴司的夢想【追求旺粗、打造經(jīng)典〕璀璨繁華

榮耀夢想報告要解決

的問題口商業(yè)地產(chǎn)工程如何運作?口工程所面臨的市場如何?口如何看待深入認識工程?口工程如何進行整體定位?口該如何將工程推廣出去?口工程招商工作gsgo)如何開展?行業(yè)分析

分析市場

認識工程(gōngchéng)挖掘時機周密方案

深入執(zhí)行報告

思路準(zhǔn)確(zhǔnquè)定位第一局部

商業(yè)工程運作分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

分析商業(yè)地產(chǎn)深度

思考!一、工程與城市emam的協(xié)調(diào)無展商業(yè)地產(chǎn)特征(tàzhg22、商業(yè)地產(chǎn)作用2、嚴格sa

對建設(shè)周期的有效控制二、必須o

遵循開發(fā)一般規(guī)律二、必須o

遵循開發(fā)一般規(guī)律4、要有跨行業(yè)整合chm

的能力三、重視工程整體mnn

經(jīng)營1、重視前期niam)籌劃與規(guī)劃設(shè)計三、重視工程整體cimen經(jīng)營2、有效把握工程的定性ahnexiw)與定量三、重視工程整體man

經(jīng)營3、工程功能與城市chncn)的有機結(jié)合三、重視工程整體chiman經(jīng)營4、工程籌劃須有創(chuàng)新chmam)

思路四、突破經(jīng)營uinoino管理瓶頸經(jīng)營uinwime管理是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸突破經(jīng)營管理瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)才能滿盤皆活五

、構(gòu)建價值qm

增值體系1、

商業(yè)地產(chǎn)價直sam

是由假設(shè)于固素支撐的一

個完整體系，不同固素的變化和組臺，可以改變

商業(yè)地產(chǎn)的價值giaz。2、追求商業(yè)地產(chǎn)投資利潤，必須了解價直固素的

排列組臺及其對價直增值的作用，而且影響商業(yè)地產(chǎn)價直的因素夏雜多樣?！^(qū)位條件(tiáojiàn)·物業(yè)類型·綜合經(jīng)營程度·裝修·時間因素五、構(gòu)建價值cuam增值體系·區(qū)位(φ

i

)條件·物業(yè)類型五、構(gòu)建gwjin價值增值體系o綜合tan

經(jīng)營程度·裝修tzhwangxio)五、構(gòu)建價值sin

增值體系·

時間(ek(jien)因素六、必須承擔(dān)社會()貴任六、必須o

承擔(dān)社會責(zé)任本工程的開發(fā)也是由多個環(huán)節(jié)(hamiis)組成

開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理，是一個鏈條七、商家的選擇cwimo要具有科學(xué)性，了解商家需求不得不思考什么優(yōu)勢能使本工程中立是?在市場竟?fàn)?/p>

環(huán)境七、商家(ehom

jo的選擇要具有科學(xué)性，了解商家

(ehang

jia)需求八、零售商業(yè)面臨miàmm的問題參考如何進行開發(fā)決策?如何進行營運管理?八、零售商業(yè)面臨的問題cénb參考第二m

的局部

市場分析市場情況s分析口宏觀konggim分析口商業(yè)物業(yè)分析口消費情況分析口典型商圈分析口典型競爭工程分析口市場分析結(jié)論宏觀市場a分析口長三角地區(qū)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟最重要一極；口江蘇經(jīng)濟勢頭強勁ganging,GDP總量位列第二；口蘇南地區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)高速增長；口蘇錫常經(jīng)濟增長迅猛，尤其蘇州無錫令人側(cè)目；口蘇南的縣域經(jīng)濟興旺，人民生活富足；口江陰、張家港、常熟都位居百強前列。口社會消費品零售總額達821億元，比2000年增長了1.4倍，年均增長18.7%;口城鄉(xiāng)居民購置力不斷增強，消費(xiaofei)結(jié)構(gòu)升級明顯加快，形成了以汽車、住宅、IT相關(guān)產(chǎn)品為主的新的消費(xiaofei)熱點；口全市私家車擁有量已突破30萬輛大關(guān)，約為南京、無錫的總和；口貿(mào)易業(yè)經(jīng)營形式發(fā)生巨大變革，超級市場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲式商場、

無店鋪銷售等多種零售業(yè)態(tài)共同開展；口假日休閑娛樂消費逐漸成為新的消費時尚，假日消費為零售市場帶來了巨大商機，成為“十五”時期一道新的亮麗的風(fēng)景線。蘇州商業(yè)

經(jīng)濟分析十五期間蘇州社會消費品零售總額趨勢圖9008007006005004003002001000526.05—451.62-社會消費品零售總額(億元)2002年

2003年2004年2005年2000年2001年-348.17391.54625

2001年2002年

2003年2004年2005年

120100806040200通訊器材類零售額(億元)

十五期間蘇州個人住房消費總額趨勢圖十五期間蘇州通訊產(chǎn)品零售總額趨勢圖十五期間蘇州餐飲業(yè)零售總額趨勢圖2000年

2001年

2002年2003年

2004年

2005年住房銷售額(個人現(xiàn)房)(億元)116.95106.802004年

2005年共一百六十

0年餐飲業(yè)零售額(億元)2001年2003年2002年33.8285.2167.1349.05口2006年無錫國民經(jīng)濟持續(xù)快速開展(kaizhǎn)。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2805億元，按可比價格計算，比上年增長15.1%:口

私營個體企業(yè)20.74萬戶，從業(yè)人員110.99萬人，注冊資金1150.84億元，分別增長21.0%、28.2%和

30.2%。私營個體企業(yè)實現(xiàn)增加值1210.39億元，占全市總量的43.2%,完成工業(yè)總產(chǎn)值3602.18億元，實現(xiàn)社會消費品零售總額351.55億元，上繳稅金108.04億元。私營個體固定資產(chǎn)投入495.91億元，增長40.8%:口社會消費品零售總額824.11億元，增長16.3%,其中，城市消費品零售額695.49億元，增

長17.6%;農(nóng)村消費品零售額128.63億元，增長9.7%:□居民收入穩(wěn)步增長。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資25602元，增長15.7%。市區(qū)城市居民人均可支配收入16005元，同比增長17.8%。農(nóng)民人均純收入8004元，增長12.5%。無錫商業(yè)經(jīng)濟分析讓我看看kànkàn你的城市，我就能說出這個城市的居民在文化上追求的是什么。印象cinxtáng張

家港口2005年1-9月，張家港市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持了健康、

快速開展的良好勢頭，實現(xiàn)GDP520.69

億元，增長18.1%:口外資，私企，規(guī)模經(jīng)濟，三者均衡開展，形成了蘇南小城市的特有的富民(mmm結(jié)構(gòu)。張家港社會經(jīng)濟

及房地產(chǎn)分析中心城區(qū)的“一中心五組團”城市開展(kaizhǎn)框架所謂“一中心五組團”,即中心商務(wù)區(qū)、東部物流市場區(qū)、城西生活片區(qū)南部暨陽湖生態(tài)園區(qū)、城北居住片區(qū)。目前，張家港市區(qū)人口23.5萬人，市區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城市化率達52%。按照

城市開展規(guī)劃推算，每年將有2萬人左右進城。而從老城區(qū)現(xiàn)有的容量和承載能力來看

已無法滿足這一需要。加上張家港城區(qū)人口集中在老城區(qū)，交通、環(huán)境、停車等問題已日益突出，未來人口也將向西、南與東面逐步遷移。城市開

展…據(jù)張家港：商業(yè)cmco

大片爭相上演。西門新村

農(nóng)業(yè)銀行供

新康藥店

建筑設(shè)計研究院

園林9

新村

糖煙

新市河北橋。西

材

城市之光

門橋

林

灣

店曲

酒店

曲德源大酒店五

中華麗酒店

請王岸一

宏圖織染公司海華海

步行街店

曲

陵大

店

管理所

學(xué)

酒

店

酒

城東橋

商

重慶股

香

員

金。銅盆新秤

物資回收和用公司。國

工商銀行

協(xié)興機械制浩公司

前溪薦。乘肉物(gòu

wi)公

園

品

公

司交通銀行

海

廈

字物貿(mào)

河市南莊

市直承分局

品部酒家

河

建工貿(mào)聯(lián)營張索淹市

四

港

城

汽

車

站

。前海琶文安驗小學(xué)

28/

農(nóng)

路禁巷里

開發(fā)發(fā)展麥

詞料公司

香港城陵大酒店富中大酒南在由正任公司暨陽湖陸大度金角大花曲典達大酒長江城新村行畫梁國銀行文中銀園工市市振豐酒店酒店川閣四林面美店￥大橋龍風(fēng)聚新店由大

酒園大區(qū)角老商業(yè)酒店6西重長城大路店壩凱利河鎮(zhèn)城東街工商銀行梁豐小道辦事處楊舍齡燈配酒9路金悅?cè)A大酒五金大度a命樓坊鮮酒鮮墻新村金天酒店-0新￥商業(yè)銀行場大裝

飾

市由東環(huán)路河大酒岸二村黃士所北女糧豐招持學(xué)場小廣處驗閑征實休公路門北W酒頭公司倉庫由交通大酒店服裝廠

曹白

。清黨線長江新城花園。趙莊第三十六頁，共

一

百六十九頁。。錢家巷m地中海大酒店本案(běnàn)。所溪花園。陳家巷。義家灣。南許巷西步行街在張家港人心目(xinmù)中，要購物就去步行街步行街業(yè)態(tài)整體。分析步行街掠影(uěying)——不止1家的KFC,

代表了步行街國際化的快速步伐。消費者分析(fena)目前

核心商圈整體分析張家港樓市經(jīng)過近4年的開展，住宅地產(chǎn)已經(jīng)突破了原

來單樓獨幢的簡單模式，智能化物業(yè)管理，高檔小區(qū)

配套，景觀營造等都到達了同類城市中上水平。由于conyo港城商業(yè)工程原本開發(fā)較少，加上住宅地產(chǎn)的開

展也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的快速開展的因素，從原先投資住宅

底商到目前投資專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，張家港的商業(yè)地產(chǎn)正進入

一個全新的壯大期間。港城商業(yè)地產(chǎn)分析em港城地產(chǎn)開展所處階段從人均GDP

與宏觀經(jīng)濟增長率來判斷港城房地產(chǎn)所處

開展階段。庫茲涅茨?各國的經(jīng)濟增長?從人均GDP判斷港城所處的經(jīng)濟開展階段來看，2004年張家港人均GDP高達3630美元，按世界銀行標(biāo)準(zhǔn)utohim來衡量，張家港

房產(chǎn)市場現(xiàn)處于高速增長期(800-4000美元),并

向平穩(wěn)蹭長期避後過演，而港城目前宏觀怒這增長頭

0-3oouss

800-4000US$

4000-8

8000-20000US$段，

綜合考慮張象港房產(chǎn)起步晚，前兩年房產(chǎn)全疏躍式開展的因素，根本判斷張家港房產(chǎn)開展正處于高潔可同內(nèi)碼蘭地公的應(yīng)期

停滯iS$wUv07010800US$穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展3%壽麗據(jù)調(diào)查，目前在張家港樓市上本地的專業(yè)市場形態(tài)出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)有：香港城，本案，溫州商貿(mào)城，梁豐五金(wijm)機電城，

金港中央廣場，塘橋國際針紡城，城西購物公園等近10個左右。據(jù)統(tǒng)計，2005年張家港在建商業(yè)地產(chǎn)的工程總量達662329平方米。按正常

建設(shè)速度，意味著今后二、三年內(nèi)將有總量達60多萬平方之巨的商業(yè)地產(chǎn)

落戶港城，這對于僅有999平方公里的張家港來說，可以說是一個相當(dāng)大的

規(guī)模。未來的張家港商業(yè)地產(chǎn)工程之間的競爭將會有所加劇。按照張家港市人口總量85萬計算，張家港市人均擁有商業(yè)用房面積將

新增0.78平方米。2006年的張家港商業(yè)地產(chǎn)將邁入一個新的開展階段。未來市場商業(yè)工程(cmahm供給量較大，

競爭劇烈。外地caa)工程也來分羹外地在張家港市推廣的商業(yè)地產(chǎn)也有揚州高郵的江蘇〔中國〕紡織

服裝城，蘇州渭塘的中國珍珠(zhenzho)〔寶石〕城，無錫的禾嘉國際

酒店式公寓，揚州的五亭龍國際玩具禮品城等數(shù)個之多。定位模糊：很多商業(yè)地產(chǎn)開始定位綜合性的以望吸引人氣，鋪開銷售面積，但由于先前未對于市場進行把握，實際在后期經(jīng)營上存在較大困難。缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理：在張家港不難發(fā)現(xiàn)這種問題，商鋪蓋的很漂亮，首期

銷售情況也不錯，但逐步就開展成為小商品市場，形象和檔次上不去，租

金水準(zhǔn)也上不了臺階，后期商鋪的價值也難提升。招商的重視程度不夠(bùgòu):很多開展商重銷售但對于招商重視不夠(bùgòu),甚至于有了主題定位卻不去拓展主力店，等著客戶上門談?wù)猩?，缺乏“走動式”“旗艦店帶二級店”的招商觀念，使得整體經(jīng)營的檔次與租金水準(zhǔn)難以提升。過多強調(diào)投資回報率：為了沖銷售業(yè)績，不少開展商在在宣傳推廣上過度渲染投資回報率，甚至有外地工程在廣告中承諾零風(fēng)險高回報率，但由于實際租金未到達實際承諾的水準(zhǔn)，不少開展商只能墊資付出客戶租金，損失了已經(jīng)到手的利潤。張家港商業(yè)(shingye目前主要癥結(jié)規(guī)模：建筑面積18萬平米整體定位：國際級全業(yè)態(tài)一站式商業(yè)中心功能定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、現(xiàn)代商務(wù)(shāngwù)、度假為一體位置：東二環(huán)路與東苑路口營銷推廣核心賣點：招商先行，已根本確定易初蓮花、錦江之星、國美電器，同時

提出前三年返租7-8%,并有統(tǒng)一經(jīng)營管理目前銷售情況：接受登記，尚未開盤價格：預(yù)售均價為1.7-1.8萬/平米〔沿街〕、1.5-1.6萬〔內(nèi)街〕實際實現(xiàn)均價：開展商為提升板塊人氣、提升物業(yè)價格而投入較大招商力度，

由于易初蓮花及國美電器租金相對低廉，預(yù)計整體實際銷售價格為1-1.2萬元

/平米。與本案處于同一(tongyi)板塊整體定位較為接近是直接競爭對手香港城香港城形象amsm定位：一站式綜合性購物

…商業(yè)城關(guān)鍵詞羅列：國際理念全業(yè)態(tài)(yètài)一站式商業(yè)中心宣傳優(yōu)勢：輻射力大大規(guī)劃優(yōu)勢人氣優(yōu)勢運營模式領(lǐng)先商業(yè)設(shè)計領(lǐng)先戰(zhàn)略合作領(lǐng)先巴黎服

裝

世

界公

園規(guī)劃仕宅區(qū)

香港城生活贈物廣場政府規(guī)劃商業(yè)區(qū)教碼港整體定位：張家港城西新區(qū)的商業(yè)中心功能定位：購物、休閑、娛樂、餐飲等諸多功能于一體的綜合性消費場所。占地面積：21萬平米建筑面積：15萬平米目前銷售情況：預(yù)熱中機遇：目前城西新區(qū)規(guī)劃7.2平方公里，已建和在建(zàijiàn)的住宅面積約200萬平方米，西區(qū)缺乏商業(yè)配套，但到2007年城西新區(qū)根本建成時，區(qū)內(nèi)人口將達12萬。張家港購物o

公園購物公園形象定位：旗艦型“一站式”購物休閑商業(yè)組群結(jié)合

工程的思考口張家港雖然富足，但畢竟人口有限，消費有限，況

且aaggig)周邊類似的直接競爭工程多，如果不能跳出張家港，競爭勢必非常慘烈?？谀芊褡審埣腋邸埠苓叧擎?zhèn)〕臨近其他蘇南城市的消費者也來我們工程呢?口如果能來，我們的工程想不火都不行!口如何才能防止與香港城、購物公園的直面競爭?口如何才能讓周邊城市的居民也來此消費呢?口必須給出人家來的理由!口那就是：確實與眾不同、有特色、有吸引力。第三局部

工程

分析口周邊環(huán)境分析口物業(yè)分析口SWOT分析口物業(yè)類型分析工程

再分析周邊環(huán)境分析口地段絕佳，屬于未來城市中央?yún)^(qū)；口毗鄰兩個生態(tài)公園；口在老商業(yè)區(qū)和現(xiàn)代物流園區(qū)中間enmim;

口緊臨長途汽車站；口附近酒店及娛樂設(shè)施齊備；口中高檔小區(qū)眾多，人口密集。物業(yè)…分析口綜合體復(fù)合式物業(yè)；口12萬方的體量，對開展一站式體驗中心比較適中；口業(yè)態(tài)復(fù)雜，租售和經(jīng)營方式多樣。SWOT

分

析A

、

優(yōu)

勢ysush〔S〕[時機利用]張家港房地產(chǎn)市場營銷水平相對落后，市場操作空間較大

快速切入市場，準(zhǔn)確定位，占領(lǐng)高地B、劣勢asho〔W〕C、時機〔O〕D、

威

脅wekie

〔T〕[威脅躲避]立足張家港市場，跳出張家港找市場先發(fā)制人搶市場，標(biāo)新立異占市場選擇有效的傳播(chuánb6)途徑及創(chuàng)新手法

打造商業(yè)典范，標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)市場業(yè)態(tài)模式主要特色與功能主要競爭對手已在中國開設(shè)的店名(例)標(biāo)準(zhǔn)化食品超市(SW)營業(yè)面積1000平方米以上，以經(jīng)營生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔。傳統(tǒng)食品超市(不經(jīng)營生鮮食品的小超市),食品店，雜貨店，菜市場阿霍德頂頂鮮超市(荷蘭)

友誼西龍超市(日本)大型綜合超市(GMS)營業(yè)面積達2500平方采以上，綜合食品超市和百貨店特色。食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店家樂福(法國)沃爾瑪購物廣場(美國商品批發(fā)集散中心《新模式)營業(yè)面積10000平方米以上，以國內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。批發(fā)商場，大型超市，倉儲賣

場利聯(lián)倉行(香港)倉儲式會員店(WS)檔業(yè)面積10000平方米以上，經(jīng)營內(nèi)容50%-70%為食品，50%-30%為非食品。比發(fā)商店，超級市場，農(nóng)貿(mào)市

場麥德龍(德國)沃爾瑪山姆會員店(美國)萬客隆(荷蘭)好又多(臺灣)大潤發(fā)(臺灣)便利店(CVS)營業(yè)面積80-100平方米，經(jīng)營內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務(wù)。食品店、雜貨店、快餐店、藥

店7-11(美國)羅林(日本)

百佳(香港)超大型購物中心(WALL)營業(yè)面積40000平方米以上，提供購物、娛樂、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務(wù)。百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂

休閑業(yè)第一八佰伴商廈(日本)遠東百貨(臺灣)中高檔百貨公司營業(yè)面積10000平方米以上，提供店中店和時尚百貨服務(wù)。百貨商場豐聯(lián)商廈(新加坡)太平洋百貨(臺

灣)金鷹國際大洋百貨總結(jié)大眾化現(xiàn)代連鎖型零售業(yè)，超大型現(xiàn)代購物中心，新型百貨公司。大陸傳統(tǒng)商店次美日為代表的跨功連鎖集團臺、港、東南亞華人百貨集團臺、港、東南亞華人連鎖訪華團物業(yè)類型u

分析SHOPPING

MALL的概念cSHOPPING

MALL簡稱MALL,

與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對MALL

的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館

組成的大型零售綜合體”,由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁

有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和

日常生活的商業(yè)場所。MALL

的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的那么是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。MALL

作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國開始出現(xiàn)的，當(dāng)時美國人均GDP

已達一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)(Giaoqu化已

根本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生MALL

的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉庫商品、專業(yè)店等均已成熟，競爭劇烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對衰退的情況下，在郊區(qū)(iaoqD)逐步開發(fā)建立。華潤萬象城由香港華潤集團在深圳投資開發(fā)，集零

售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等

功能于一體，總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港元，是深圳目前規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群。首期項目包括

超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓“華潤大廈”。二期項目包括五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場。國內(nèi)最新型的SHOPPING

MALL舉

例第六十頁，共一百六十九頁。華潤中心首期工程萬象城建筑面積(iànzhùmiàn)達18.8萬平方米，擁有近300個獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等于一身

,是真正意義的“一站式”消費中心。華潤萬象

城借鑒國外購物中心的成功經(jīng)驗，萬象城的租戶

組合方面采取了主力店+次主力店+專門店的形

式。四家主力店包括深圳最大的電影城——7廳

嘉禾影城、奧運標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬象”滑冰場。有

近300個國內(nèi)外知名品牌專門店，包羅萬象、異

彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進入中

國大陸或者深圳市場。第六十一頁，提西書九頁。hitp/skydnkurcom

200842

y

AM總投資7億元人民幣，位于

深圳中心區(qū)CBD中央、占地

4.3萬平方米、建筑總面積達14萬平方米的購物中心-

中心城。中心城位于深圳市

中心區(qū)核心地段，是深圳市

重點扶持的第1號商貿(mào)流通

項目，中國首個純美式生態(tài)

型購物中心怡景中心城“最新的建筑形式、最佳的業(yè)態(tài)組合、最優(yōu)的營

運管理”為三大發(fā)展目標(biāo)，傾心打造集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游等為一體，以“生態(tài)休閑消費”、“一站式滿足”為核心理念的純美式生態(tài)型休閑購物中心。CoCo

Park,位于深圳市福田中心區(qū)，毗鄰深圳會展中心，擁有地鐵購

物公園站三地鐵口和未來的公交總站。項目占地面積約31000平方米，

建筑面積約8.5萬平方米，建筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。停車位600個，聯(lián)動星河國際花園停車場，共約2300個停車位CoCo

ParkCoCo

Park要打造集一個餐飲、購物、娛樂、休閑.

廣場秀、街頭文化藝術(shù)等多功能于一體的購物中心

并首先提出園林情景式的“自由版購物中心”概念。項目位于深圳南山區(qū)南油片區(qū)和

蛇口片區(qū)的交界處，南海大道東

側(cè)，工業(yè)八路北側(cè)，東濱路南側(cè)。

項目占地面積39322平方米，商

業(yè)面積70500平方米，規(guī)劃有約

800個的停車位，為租賃性純商業(yè)物業(yè)。工程定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，以中青年家庭為主力消費群，著力于滿足南山區(qū)大量中高收入中青年家庭追求生活質(zhì)量、品位生活樂趣的需求，致力打造集“時尚十陽光+溫馨”為一體的新型商業(yè)購物中心。以“歡樂生活，你我共舞”為口號，

花園城中心給消費者帶來的不僅僅

是一個純粹(hineui購物的空間場所，

更是一種追求時尚的生活態(tài)度，

一

種體驗休閑的生活方式。國內(nèi)SHOPPING

MALL總

結(jié)i國內(nèi)SHOPPING

MALL共性：1、

體量大都在8-

18萬左右；2、

都為多功能一站式消費中心；3、

都特別強調(diào)體驗功能；4、都處在城市核心區(qū)域；5、

都是多業(yè)態(tài)復(fù)合體；6、交通便利；7、周邊配套齊備；8、自身的車位配套充足。國內(nèi)SHOPPING

MALL

差異性：1、銷售租賃模式不盡相同；2、

在消費、體驗功能根本類似的情況下，都有各自的細化定位主張(zhizhing),

比方有的強調(diào)美式，有的強調(diào)自由、生態(tài)，有的強調(diào)歡樂陽光；3、業(yè)態(tài)比例有差異?？催^了這么多工程，我們對本工程發(fā)出憧憬的同時，馬上面臨一個問

題，即

我

們

該

怎

么

辦

?

我

們

應(yīng)

該開展成什么樣的?這就涉及到工程定位的問題。為什么要定位uhgway?因為準(zhǔn)確的定位——才有荒涼(ruanglánsg)的內(nèi)華達州的世界賭城拉斯維加斯才有香港成為全球最自由的經(jīng)濟體才有鄧小平的“一國兩制”豹論斷才有美國蓮花公司重新崛起才有日本豐田打敗美國外鄉(xiāng)汽車品牌第四局部a

定位分析口工程客戶&m定位口工程屬性定位口工程品質(zhì)定位口工程產(chǎn)品定位口工程形象定位

口工程核心理念口工程consitng業(yè)態(tài)定位口經(jīng)營管理定位口定位元素分析口銷售模式定位口租賃模式定位工

程

定位分析工程客戶…定位分析口目標(biāo)消費群體cm

定位口目標(biāo)購置群體定位張家港老商業(yè)區(qū)消費群分析工程

終端消費群定

寫真

中產(chǎn)階級終端客戶位工程終端m

am消費群定位終端客戶ckonu寫真——小資產(chǎn)階級工程終端

m

消費群定位工

程

購置群定位中產(chǎn)階層新白領(lǐng)階層外地購買者營(sying)業(yè)藝術(shù)家味(pǐnwèi)階企業(yè)家集休閑wm、餐飲、娛樂、購物、

旅游觀光、商務(wù)為一體的一站式消

費商業(yè)廣場。一

站式體驗

商業(yè)街區(qū)工程m

chens屬性定位工程產(chǎn)品定位1、物業(yè)形態(tài)(xingtan定位2、產(chǎn)品(chnpin功能定位工程

產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品經(jīng)營(jingyíng)定位港

城

商

業(yè)

領(lǐng)

袖蘇

南

財

富

標(biāo)

王工

程

形

象

定

位我釋意：體驗中心精彩生活……

歡樂你工

程hems核心理念釋意：為什么要強調(diào)“體驗”?體驗是一種創(chuàng)造難忘經(jīng)歷的活動mmódomg,是企業(yè)以效勞為舞臺、商業(yè)為道具，圍繞消費

者創(chuàng)造出值得回憶的活動módóng)。當(dāng)經(jīng)濟發(fā)到

達一定程度之后，人類的消費重點將從產(chǎn)品和

效勞向體驗轉(zhuǎn)移，繼產(chǎn)品經(jīng)濟和效勞經(jīng)濟之后，

體驗經(jīng)濟時代已經(jīng)來臨。體驗(avàm)經(jīng)濟理論來源(lhiyuán):托夫勒——?第三次浪潮?迪斯尼主題餐廳宋城體驗wm

經(jīng)濟案例電

影華南MALL體驗之城顛覆傳統(tǒng)營銷模式——在體驗中售樓，休閑、娛樂、洽談無處不在，售

樓部就是華南MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項目信

息、傳達生活方式及文化，成為中國地產(chǎn)售樓模

式在硬、軟件方面的重大突破?！绑w驗經(jīng)濟”正是全球的一個當(dāng)紅概念——微軟把它的操作系統(tǒng)命名為XP,IBM推出IBMThinkPad體驗中心，在戴爾是“顧客體驗：

把握它”,在惠普是“整體客戶體驗”。中央商務(wù)大廈體驗營銷案例——深圳中央商務(wù)大廈推行“客戶體驗”。體驗經(jīng)濟——風(fēng)情msstmg)營銷案例運動元素攀巖、極限運動(滑板、山地車)、跆拳道、武館、舞蹈班、健身會英式、德式、法式、意式、南北美式、東南亞式等，快餐(肯德基、麥餐飲元素當(dāng)勞、SUBWAY)、

咖啡館(星巴克、真鍋、名典、McCafe)、冰淇淋(天使冰王、哈根達斯)、巧克力店等酒吧(搖滾、鄉(xiāng)村、JASS吧、清吧、雪茄吧)、自助KTV、

車吧、發(fā)娛樂元素?zé)寻伞⒉桶?、巴伐利亞酒吧、拉丁酒吧、港式酒吧文化元素畫廊、英文培?xùn)(有酒吧、有外國人、就有環(huán)境)新業(yè)態(tài)元素：折扣店、銀行超市、院線休閑元素酒店、會所、美發(fā)美體、數(shù)碼沖印購物元素超市、折扣店、服飾店、工藝品店、珠寶首飾店、化妝品市場定位emwm元素娛樂/健身

16%數(shù)碼影音/書籍

1%珠寶/飾品/化妝品/個人護理4%家居禮品

2%運動服裝/用品

5%兒童服裝/用品

1%工程

業(yè)態(tài)定位傳統(tǒng)商業(yè)工程的業(yè)態(tài)分布(enbu)情況主力百貨

25%服裝/皮具

17%其他業(yè)態(tài)6%特色餐飲23%本項目作為一站式體驗消費中心，其消費構(gòu)成，包羅餐

飲、購物、娛樂、文化藝術(shù)、休閑等多業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)比例：餐飲(酒吧)36%;電影院(娛樂休閑)15%;精品

生活超市：10%;流行服飾及配套百貨：39%工程thme

業(yè)態(tài)定位工程經(jīng)營管理定位銷售模式模式釋義備注步行街購鋪自營客戶購鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，

客戶購鋪后自行經(jīng)營?？蛻艚?jīng)營業(yè)態(tài)須符合步行街整

體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購

鋪出

租

投資客戶購鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，

客戶購鋪后自行出租。租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)須符合步行街整

體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購

鋪

托

管

投資客戶購鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)，但在規(guī)

定期限內(nèi)(前三年內(nèi))沒有商鋪經(jīng)營權(quán)，商鋪交由步行街商業(yè)管理公

司統(tǒng)一招商出租，客戶獲得商鋪總

價款的8%年固定回報(稅前),三年后可選擇繼續(xù)回租或回歸經(jīng)營權(quán)。發(fā)展商將商鋪回租，由商業(yè)管

理公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，獲得租金收益，同時由商業(yè)管理公司承擔(dān)購鋪客

戶的年固定回報。綜合體購鋪自營客戶購鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，

客戶購鋪后自行經(jīng)營。必須是綜合體整體面積或整層

面積，經(jīng)營業(yè)態(tài)符合商場整體

業(yè)態(tài)規(guī)劃。購

鋪出

租

投資客戶購鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，

客戶購鋪后自行出租。必須是綜合體整體面積或整層

面積，租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)符合商場

整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。以上步行街及綜合體銷售模式(購鋪自營、購鋪出租投資、購鋪托管投資)沒有備

注

限定特定樓層及特定區(qū)域。工程

俏售模式定位銷售對象銷售模式模式釋義備注步行街租鋪經(jīng)營客戶通過步行街商業(yè)管理

公司或者商鋪業(yè)主租賃商

鋪而自行經(jīng)營，按時向業(yè)

主交納租金，向商業(yè)管理

公司交納管理費用。租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購鋪投

資、租

鋪經(jīng)營

同步客戶可在一定區(qū)域內(nèi)購鋪

出租而賺取一定租金，同

時可在指定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)租

鋪經(jīng)營賺取經(jīng)營利潤購鋪可自行出租也可進行經(jīng)營托管，租戶

經(jīng)營業(yè)態(tài)須符合步行

街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。綜合體租鋪自

營客戶通過步行街商業(yè)管理

公司或者商鋪業(yè)主租賃商

鋪而自行經(jīng)營，按時向業(yè)

主交納租金，向商業(yè)管理

公司交納管理費用。必須是綜合體整體面積或整層面積，租戶

經(jīng)營業(yè)態(tài)符合商場整

體業(yè)態(tài)規(guī)劃。工程租賃模式定第五局部c

推廣分析工程

營銷推廣策略工程賣點總結(jié)工程總體營銷思路工程總體營銷策略工程前期推廣現(xiàn)場營銷氣氛gim營造廣告宣傳策略工

程gongchéng

八

大訴求商業(yè)規(guī)模宏大，硬件設(shè)施一流超前的規(guī)劃設(shè)計，港城首席一站式“體驗式商業(yè)街區(qū)”消費基地，精彩生活，歡樂你我城市形象工程，蘇南商業(yè)新亮點，坐標(biāo)地位無可替代，政府傾力支持實力地產(chǎn)新聯(lián)地產(chǎn)拆巨資力邀各路精英強勢打造，塑造城市尊榮與策華港城最具經(jīng)營、投資價值商業(yè)旺地，高投資回報保障成立專業(yè)經(jīng)營管理公司，整合專業(yè)強勢品牌公司，進行高水平經(jīng)營管理統(tǒng)一運

作，確保商場長期穩(wěn)定開展，實現(xiàn)開展商、投資者、商家共贏港城商業(yè)中心區(qū)首創(chuàng)人性化購物、休閑、娛樂領(lǐng)袖，倡導(dǎo)新型消費經(jīng)營理念工程smstm賣點提煉整到所斤面歸

地后

理而工程

總體營銷思路檢和打鐵

ea

,

借臺唱戲

高山打鼓，內(nèi)外接應(yīng)道高一尺，后來層上產(chǎn)品制勝

準(zhǔn)備政府互動標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)速度制勝營銷護航

燈麗名利兩旺洗牌市場穩(wěn)打快儀經(jīng)營為先,

定

位為重銷售為主，招商互動工程總體營銷c

策略“品牌持久戰(zhàn)±營銷殲滅戰(zhàn)”品牌與銷售

、

招商互動品牌至勝，經(jīng)營為先光輝形象，

一鳴驚人論壇公關(guān)，活動營銷人勢累積，迅速突圍1、我們的整體chǎngn策略思路為：策略思路2、

策略caue主題沒石驚鳥點擊omp

突圍點陣(diǎnzhèn)—工程形

象懸疑布陣—有效方位(fangwèi)點

擊投石—現(xiàn)場優(yōu)勢造勢驚鳥—媒體及活動攻勢收網(wǎng)—強媒體煽動系列3、策略eas總覽第一波：

點陣市場攻擊運籌預(yù)熱階段

局部范圍媒體定向封鎖項目形象懸疑期第五波：收網(wǎng)目標(biāo)市場調(diào)和階段

營銷策略攻擊形象穩(wěn)定期第三波：投石市場攻擊引爆階段

媒體整合封殺形象鮮明期進度地面環(huán)境拆遷及施工狀態(tài)外部環(huán)境及包裝成型銷售現(xiàn)場內(nèi)部認購

開盤開盤四周后市場攻擊爆破階段

主賣點整合傳播形象鮮活期市場攻擊鋪墊階段

媒體形象造勢形象識別期第四波：驚鳥第二波：布陣1、推廣核心(héxin)標(biāo)的——工程的市場形象工程品牌的核心價值工程品牌的VI工程品牌的功能開展商的品牌實力2、

推廣受眾——3、推廣主要目標(biāo)——工程

前期推廣策略4、

具體手段在工程現(xiàn)場樹立廣告牌以發(fā)布工程登記信息工程現(xiàn)場及城市主要節(jié)點樹立企業(yè)形象廣告(guǎnggào)參與城市公益活動及公益設(shè)施建設(shè)銷售員進行走銷宣傳，積累有效客戶戶外廣告、公益活動系列性公關(guān)、宣傳活動報紙軟文、專題訪談核心媒體的確定、運用前期市場亮相前期市場炒作項目新聞炒作媒體資源整合3、推廣(uiguing)內(nèi)容工程

現(xiàn)場營銷氣氛〔一〕包裝(baozhuáng)總綱應(yīng)用(yìngyòng)系

統(tǒng)A、營銷(yíngxiāo)通

路包裝B、

賣

場(mài

chǎng)形象包裝C、

宣傳形象包裝D

、促銷禮品廣告宣傳策略A、廣

告(guǎnggio

目標(biāo)：廣告宣傳策略(caue)

B、廣告訴求C、廣告風(fēng)格D、媒體組合主訴求點：區(qū)位——產(chǎn)品特質(zhì)——立體(liti)業(yè)態(tài)組合——經(jīng)營管理——投資回報輔訴求點：開展商品牌——單鋪總價優(yōu)勢——工程規(guī)?！猩?/p>

推廣主題：區(qū)位商業(yè)價值——商業(yè)形象——招商狀況——升值空間——投資回報B、

廣

告guingsis訴

求C、廣

告gnggio風(fēng)

格D、媒體組合eahs)1、靜態(tài)(jingtà)

宣傳方

式2、動態(tài)宣傳(xuānchuán)方式電視廣告報紙3、其它(qíta)媒介第六局部

招商

分析銷售工程招商口招商銷售模式解析m口招商思路分析口招商策略分析口招商原那么分析分析■

招

商(zhao

shang)模

式

解析(模式一】整體出租模式釋義整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商

業(yè)企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般

在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)

項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個月租金的押金。優(yōu)點不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員交易簡單，結(jié)算方便物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目物業(yè)的升值空間較大帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪缺點收益低，其回報率在3～5%之間租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，因而對租戶的評估要求準(zhǔn)確適用

類型無商業(yè)專才的開發(fā)商資金實力雄厚的開發(fā)商經(jīng)營相對保守的開發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商物業(yè)面積一般不超過30000m2■招商模式(mbam)解析(模式二】分層或分片出租模式釋義與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同

租戶優(yōu)點租金相對整體出租要高一些風(fēng)險分散，租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款北整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進行重新招租缺點需重視前期的商業(yè)策劃(業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等)需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，

一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備

租戶資源庫，并具備極強的招商能力適用

類型資金實力雄厚的開發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城物業(yè)面積在20000～50000m2■

招

商(zhaoshamg)模

式

解析(模式三】分散出租模式釋義分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批

發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等優(yōu)點租金很高，開發(fā)商收益可最大化物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營缺點需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作招商能力的要求極高日常經(jīng)營能力的要求高經(jīng)營風(fēng)險最大適用

類型商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)面積在10000～500000m2(停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大)售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城■

招

商(zhao

shang)模

式解析(模式四】分層(或片)與散鋪結(jié)合出租模式釋義此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模

式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進行

招租。目前多數(shù)大型大商業(yè)采用此模式。優(yōu)點大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益缺點要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才對主力店的招租能力要求極高適用

類型主要是50000m以上的大商業(yè)■招商模式(mbah)解析(模式一】整體銷售方式釋義即將商鋪全部或分層銷售，面向企業(yè)或大型投資客進行銷

售的方式優(yōu)點快速銷售迅速回籠資金資金再利用缺點犧牲利益較多價格較低客戶可遇不可求，銷售等待空置的問題與產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)結(jié)果的不完整適用

類型有實力的發(fā)展商，可以等待資金的回籠，

一般為群樓或底

商商鋪■銷售xaoshaw模

式解析不同銷售方式結(jié)果整體銷售方式快速回籠資金、銷售難度較大、發(fā)

展商必須犧牲經(jīng)濟利益、銷售等待

周期較長、可能最終難以實現(xiàn)銷售小面積分割銷售方式提供輔助銷售手段、實現(xiàn)快速回籠

資金、銷售難度減小、發(fā)展商獲得

較好的經(jīng)濟利益回報、銷售周期縮

短、最終可實現(xiàn)全部銷售，減少空

置率■銷售taseahu模式解析析在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略整售整售對很多開發(fā)商來講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤較低，

注重資產(chǎn)的良好流動性，

一般不會采取直接購買的方式取得經(jīng)營權(quán)。但對于總面積較小，總值相對較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試

接觸部分資金實力雄厚的投資性公司，購買方式可以整體(部分)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式進行以合理避稅。但一般來講，對整售不可抱有太大希

望，以免貽誤商機不

售

、

整租這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，將數(shù)層甚至項目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營商。對于資金實力比較雄厚，看好物業(yè)的升值的開發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其

優(yōu)點在于：整租給一家具備成功經(jīng)驗的商業(yè)經(jīng)營公司，便于經(jīng)營定位

和統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)經(jīng)營易于成功，物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但經(jīng)營方進行商業(yè)選址時選擇面廣，談判實力強，壓價狠，開發(fā)商租金菲薄，初期資金

壓力較大■銷售模式(m6ah))解在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略不售

、

零租這種方式同樣為資金實力比較雄厚的開發(fā)商所青睞，但要求開發(fā)商具備出色的招商能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長期合作伙伴。廣州天河城就是一個成功案例，數(shù)十萬平方米寸土未售，

其開發(fā)商每年坐收租金數(shù)億，很多經(jīng)營戶求租無門。并且天河城的商業(yè)經(jīng)營成功帶動了自身物業(yè)，周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。零售

、

零租是一般中小型開發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，滯銷商鋪則作為出租物業(yè)。但不利于擴大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營定位。因為產(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風(fēng)險較低，特別適合于商業(yè)步行街。成

都的羅馬假日廣場便成功操作了這種模式，該項目為商業(yè)步行街+大型

超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為2-3層，全

部分割成20-30平方米的單元商鋪，總價較低，吸引了眾多中小投資者，

項目周期僅一年左右，贏得了豐厚回報■招商與銷售組合h)

模式解析在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略零售

、

整租這是一種高收益高風(fēng)險的運作模式，適用于大型封閉式商場。操作方

法往往是：將每一層劃分為10—50平方米的小產(chǎn)權(quán)進行銷售回收大量

資金，確保項目盈利。然后通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪

面的經(jīng)營權(quán)，其返租利率一般定在6%——10%(高于銀行貸款利率才有

吸引力)優(yōu)點短期內(nèi)回收大量資金實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，

讓客戶感受升值空間通過將經(jīng)營權(quán)以返租的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營實

力的大商家進行經(jīng)營風(fēng)險合同期不可能很長三樓以上銷售難度大，客戶風(fēng)險高，

一旦商場經(jīng)營失敗，會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收6%—10%的返租率往往高于銀行同期利率與之收益相對應(yīng)的百貨業(yè)行業(yè)

平均利潤率，入不敷出?！稣猩膛c銷售(xeoshow組合模式解析總之，回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售)與商

業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者總是一對深刻

的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、

品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性：試想，

一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很

容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，

經(jīng)營不善冷冷清清，返租承諾無法兌現(xiàn)(投資

者云集討債)的大型購物廣場：即使當(dāng)年開發(fā)

商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負

面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣

值此集團大舉進攻商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大好時機，

相信公司同仁必能“膽大心細過三峽”,規(guī)避

風(fēng)險的同時獲得其豐厚的投資收益?！稣猩膛c銷售eesmm組合模式解析結(jié)論②國

招

商(zhaoshang)思路定位(alngei)

是

根

本

—是否具有唯一性?是否具有可實現(xiàn)行?主題先行——引發(fā)品牌會聚成效，產(chǎn)生功能聚集，形成市場戰(zhàn)略高點，商家不

得不爭。餅故事一戴姆勒—奔馳與克菜斯勒的臺并就是始于故事的開始；以商帶商——先優(yōu)愚引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價進入，小商家高價

瘋搶；招

商(zhasahang)類別一類(īle1):

國際餐飲業(yè)，娛樂業(yè)，服飾商家二類：上海、香港、臺灣.知名餐吹，娛樂、服飾三類：蘇南知名餐飲，娛樂，服飾，藝術(shù)商家由高到低，以商帶商:■

招

商(heo

shang)策略·先國際，后國內(nèi)；先外地后本地；先知名特色，后背通商家→商家的引入，要跳出南京的限制，把一些新商家，新元素，新面孔引入南京，從而形成我們工程的獨特個性與形象——國際娛樂街區(qū)?！ね愋蜕碳蚁拗茢?shù)量(每一種類型、風(fēng)格、業(yè)態(tài)，行業(yè)都有名額限制。這是為了保證)一是萬紫千紅，各種元素并存；二是不產(chǎn)生惡性競爭，共生共存，相輝映；→三是，形成招商熱朝拖購；·四是，吸引(xi/m)不同取向的客戶群體，形成成大的娛樂聚集地。(續(xù)上)市場累積試探客戶培養(yǎng)(péiyany),試探市場，熱度累積走出去請進來香港，上海，深圳工程推介會(可選)以外打內(nèi)

以洋帶外鄉(xiāng)掀起拉購高潮■

招

商(zhaoshang)

策略而場空自(kòngbái)原那么2可行性原那么(nàme)3可操作性原那么4本錢導(dǎo)向原那么■招商原那么■招商物料第七局部

細節(jié)as

建議哈商業(yè)…ew……………wmn新非常銷費食第八局部

管理

m建議概

述cki

so)針對商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)定位較高的特

點，建設(shè)工程后期必須要求有專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)

的高水平物業(yè)管理與之相輔，以創(chuàng)立工程

物業(yè)管理的品牌與商業(yè)經(jīng)營的共同(enerm開展。狹義的物業(yè)管理定義狹義的商業(yè)管理是對不動產(chǎn)及其附屬設(shè)施設(shè)備進行日常的維護

和對其工作狀態(tài)的監(jiān)控管理內(nèi)容治安防盜及其設(shè)備管理衛(wèi)生清潔及其設(shè)施管理水電、通訊狀況及其設(shè)施設(shè)備管理消防及其設(shè)備管理停車、公共休憩及其它場所設(shè)施管理內(nèi)部交通設(shè)施(電梯等)優(yōu)點專業(yè)的商服物業(yè)管理公司能提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)水平專業(yè)的管理公司能確保商場的正常經(jīng)營和物業(yè)、消防安全需要，

在商場硬件資源使用上達到很高的效率專業(yè)的商服物業(yè)管理公司能確保商場物業(yè)的保值增值及其附屬

設(shè)施設(shè)備的正常使用和良好養(yǎng)護一、管理模式廣義的物業(yè)管理定義廣義的物業(yè)管理除了單純的物業(yè)日常管理外，還包括不動產(chǎn)的

保值、增值方面的管理內(nèi)容項目市場定位，經(jīng)營管理建議項目經(jīng)營狀況管理、跟蹤分析、計劃、實施、監(jiān)控、調(diào)整

項目營銷管理，包括項目整體CI策劃、品牌營造與推廣等項目資產(chǎn)運營管理，包括項目成本控制、財務(wù)分析、工程的建

立結(jié)論項目真正的成功，除取決于狹義的物業(yè)管理外，還取決于廣義

物業(yè)管理的到位一、管理模式二、本工程(mchono物業(yè)管理介入期的選擇1、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理宜采取早期(zsoq)介入的方式二

、本工程物業(yè)管理介入sero期的選擇2、物業(yè)管理早期介入對本工程(gongchm2)的主要作用介入內(nèi)容介入方式經(jīng)營