2022年-2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合檢測試卷A卷含答案

2022年-2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜

合檢測試卷A卷含答案

單選題（共40題）

1、某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納

周期是（）。

A.1年

B.2年

C.1個(gè)月

D.2個(gè)月

【答案】B

2、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆

貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸

款支付的利息總額是（）萬元。

A.378.49

B.678.22

C.779.14

D.804.73

【答案】D

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。

A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

B.房地產(chǎn)抵押貸款

C.債務(wù)融資

D.權(quán)益融資

【答案】c

4、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬

元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12臨期限為10年，按年等額還款的抵

押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本

收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。

A.12%

B.19.27%

C.17.18%

D.27.10%

【答案】D

5、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為

三類：即便利品、選購品和特殊品。

A.購買習(xí)慣

B.購買心理

C.購買動機(jī)

D.購買行為

【答案】D

6、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí)，用單位工程量投資乘以工程量來

估算單項(xiàng)工程投資的方法是（）。

A.單元估算法

B.概算指標(biāo)法

C.單位指標(biāo)估算法

D.工程近似匡算法

【答案】c

7、經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很

大差異，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。

A.補(bǔ)貼收入

B.出租收入

C.銷售收入

D.其他經(jīng)營收入

【答案】A

8、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資

具有（）特點(diǎn)。

A.短期性

B.可逆性

C.負(fù)擔(dān)性

D.流通性

【答案】A

9、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。

A.可逆性和可延期性

B.可逆性和不可延期性

C.不可逆性和可延期性

D.不可逆性和不可延期性

【答案】C

10、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關(guān)系

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格

C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系

D.家庭收入水平

【答案】C

11、個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和（）兩種類型。

A.企業(yè)住房貸款

B.等額本金方式

C.政策性住房抵押貸款

D.等額本息方式

【答案】C

12、復(fù)元活血湯的病位是

A.脅下

B.頭面

C.小腹

D.少腹

【答案】A

13、下列關(guān)于過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。

A.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場

不正常的大起大落

C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市

場已經(jīng)開始下滑了

D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得

長期收益

【答案】B

14、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性

分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動的幾個(gè)因素都是（），且各因素發(fā)生變化的概率相

同。

A.相互影響的

B.相互獨(dú)立的

C.相互作用的

D.相互無關(guān)的

【答案】B

15、在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分

析的階段是（）。

A.投資機(jī)會研究

B.初步可行性研究

C.詳細(xì)可行性研究

D.項(xiàng)目的評估和決策

【答案】B

16、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價(jià)格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)

營，購買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為

10年，年利率為10除每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元,

則其償債備付率是（）。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

【答案】B

17、實(shí)物投資可分為（）。

A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等

B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

C.直接投資和間接投資

D.短期投資和長期投資

【答案】A

18、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)

用屬于（）。

A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C.建筑安裝工程費(fèi)

D.其他工程費(fèi)

【答案】B

19、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是（）。

A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況

B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況

C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表

D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)

【答案】B

20、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)

B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

D.土地補(bǔ)償費(fèi)

【答案】D

21、混凝土在正常情況下，強(qiáng)度隨著齡期的增加而增長，最初的（）天內(nèi)較

快，以后增長逐漸緩慢。

A.1-7

B.7-10

C.7-14

D.15-20

【答案】C

22、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為

4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200

萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A.62.5%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】D

23、在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則

該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨（）。

A.政策風(fēng)險(xiǎn)

B.市場風(fēng)險(xiǎn)

C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D.信用風(fēng)險(xiǎn)

【答案】A

24、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，（）主要適用于寫字

樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、普通商

品住宅也可采用這種模式。

A.開發(fā)-銷售模式

B.開發(fā)-持有出租-出售模式

C.購買-持有出租-出售模式

D.購買-更新改造-出售模式

【答案】B

25、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，一級市場是指（）。

A.土地使用權(quán)出讓市場

B.土地轉(zhuǎn)讓市場

C.新建商品房租售市場

D.存量房地產(chǎn)交易市場

【答案】A

26、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等

項(xiàng)工作的，一般是（）。

A.建筑師

B.結(jié)構(gòu)工程師

C.設(shè)備工程師

D.造價(jià)工程師

【答案】A

27、某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2,總建筑面

積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2,每間客房的綜合投資

為14萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（）萬元。

A.1800

B.2040

C.2100

D.2380

【答案】C

28、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。

A.時(shí)值是資金運(yùn)動起點(diǎn)的金額

B.終值是資金運(yùn)動結(jié)束時(shí)的金額

C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值

D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)

值

【答案】D

29、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（）。

A.全部投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.借款還本付息估算表

D.投資計(jì)劃與資金籌措表

【答案】B

30、下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會選擇主要工作內(nèi)容的是（）。

A.提出投資設(shè)想

B.項(xiàng)目可行性研究

C.細(xì)化投資設(shè)想

D.尋找和篩選投資機(jī)會

【答案】B

31、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷"或''中

利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為（）。

A.成本加成定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.目標(biāo)定價(jià)法

D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

【答案】B

32、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首

付款為房價(jià)的20%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，

按月等額償還，年貸款利率為6%,月還款額為（）元。

A.1655.33

B.1719.43

C.1743.69

D.2149.29

【答案】B

33、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%,國債的投資收益率為10%,

市場整體的平均收益率為20臨則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（）。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

【答案】B

34、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是

（）O

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)

B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

D.土地補(bǔ)償費(fèi)

【答案】D

35、可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)中（）是最關(guān)鍵的部分。

A.項(xiàng)目總說明

B.投資環(huán)境研究

C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件

D.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

【答案】D

36、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。

A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益

B.顯示房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化

C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

【答案】B

37、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A.《規(guī)劃意見書（選址）》

B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》

【答案】C

38、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況

的是（）。

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

【答案】D

39、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就（）。

A.越大

B,越小

C.堅(jiān)挺

D.疲軟

【答案】A

40、對房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和（）等方

面。

A.物業(yè)增值

B.管理費(fèi)

C.契稅

D.機(jī)會成本

【答案】A

多選題（共20題）

1、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一

B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性

C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)

D.在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率

E.房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段

【答案】ABC

2、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資

和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照（）分類。

A.經(jīng)濟(jì)活動類型

B.投資方式

C.投資主體

D.物業(yè)類型E投資偏好

【答案】ACD

3、軟件著作權(quán)的客體是指（）。

A.公民、法人或其他組織

B.計(jì)算機(jī)程序及算法

C.計(jì)算機(jī)程序及有關(guān)文檔

D.軟件著作權(quán)權(quán)利人

【答案】C

4、可貸資金利率理論認(rèn)為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

【答案】AB

5、從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。流動資產(chǎn)投資包括

以下（）投資。

A.土地

B.房屋

C.機(jī)械設(shè)備

D.原材料E輔料

【答案】D

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。

A.確立管理目標(biāo)

B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案

C.制定安全保衛(wèi)方案

D.提出預(yù)算

E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

【答案】ABCD

7、相對于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有（）。

A.需到期償還

B.無需還本付息

C.稅收負(fù)擔(dān)輕

D.共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

E.共享投資利潤

【答案】BD

8、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評價(jià)。

A.合理性

B.可接受性

C.時(shí)效性

D.參與性

E.經(jīng)濟(jì)性

【答案】ABC

9、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有（）。

A.制定市場規(guī)則

B.進(jìn)行市場監(jiān)管

C.確定土地利用條件

D.制定商品房價(jià)格

E.提供商業(yè)貸款

【答案】AB

10、會計(jì)錯弊的特點(diǎn)是（）。

A.故意的

B.過失的

C.有目的的

D.有預(yù)謀的

E.有針對性

【答案】ACD

11、開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活

動而發(fā)生的（）。

A.經(jīng)營費(fèi)用

B.銷售費(fèi)用

C.管理費(fèi)用

D.財(cái)務(wù)費(fèi)用

E.不可預(yù)見費(fèi)用

【答案】BCD

12、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因?yàn)椴煌猛镜姆?/p>

地產(chǎn)在（）等方面存在差異。

A.投資決策

B.規(guī)劃設(shè)計(jì)

C.工程建設(shè)

D.地域范圍

E.產(chǎn)品功能

【答案】ABC

13、不屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有（）。

A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C.其他工程費(fèi)

D.土地取得費(fèi)用

E.開發(fā)期間稅費(fèi)

【答案】CD

14、下列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于政治風(fēng)險(xiǎn)的有（）

A.戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)

B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險(xiǎn)

C.土地供給政策風(fēng)險(xiǎn)

D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)

E.金融政策風(fēng)險(xiǎn)

【答案】AB

15、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有（）。

A.貸款價(jià)值比率通常不超過50%

B.貸款期限最長不超過10年

C.貸款期限最長不超過20年

D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款

E.僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

【答案】BD

16、以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃

管理包括（）。

A.開發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批

B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.設(shè)計(jì)方案審批

D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E.核發(fā)建筑工程施工許可證

【答案】BCD

17、價(jià)值工程中，提高價(jià)值的方法包括（）等。

A.功能提高，費(fèi)用不變

B.功能不變，費(fèi)用降低

C.功能提高，費(fèi)用下降

D.功能提高小于費(fèi)用提高

E.功能下降小于費(fèi)用下降

【答案】ABC

18、房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。

A.國有土地使用權(quán)出讓市場

B.土地轉(zhuǎn)讓市場

C.新建商品房租售市場

D.存量房地產(chǎn)交易市場

E.一手房市場

【答案】BC

19、地方政府的年度土地儲備計(jì)劃包括（)O

A.上年度末儲備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況

B.年度儲備土地前期開發(fā)計(jì)劃

C.年度土地出讓金總額

D.年度儲備土地管護(hù)計(jì)劃

E.年度土地儲備資金需求總量

【答案】ABD

20、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。

A.繁榮

B.衰退

C.蕭條

D.復(fù)蘇

E.重生

【答案】AD

大題（共10題）

一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)

封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價(jià)目的是為確

定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵

押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）,主要的估價(jià)方法有市場

法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工

程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以

采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以

采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法

三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開

發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出

及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，

所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測估價(jià)

對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換

為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本

造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)

值。4.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將

重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分

估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建

工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本

法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資

料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因

素。

【答案】

二、XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明

（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方

XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX號。

二、估價(jià)方XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：xxx,住所：

XX市義義路XX號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：義級。三、估價(jià)對象

義X商貿(mào)樓位于X義市XX路XX號，四至XXXX,屬XXXX商貿(mào)有限公

司所有。XXXX商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得XX商務(wù)

樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月

31日），土地用途為商業(yè)。XX商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑

面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全

部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）

四、估價(jià)目的評估XX商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開

市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

【答案】

三、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力

是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用

性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越

差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能

力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場

部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是

指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地

產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公

樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)

讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地

產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型

商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工

程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)己建至裙

樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能

力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地

產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比

小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。

6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例

如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的

商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

【答案】

四、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢

臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部

門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為

商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套

住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中

“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法

律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)

值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1.法律上的允

許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于

土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商

鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象

按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對

象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可

以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、

施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)

域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商

鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象

改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估

價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若

估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余

價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。

綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前

提。

【答案】

五、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)

封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價(jià)目的是為確

定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵

押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場

法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工

程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以

采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以

采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法

三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開

發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出

及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，

所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測估價(jià)

對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換

為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本

造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)

值。4.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將

重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分

估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建

工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本

法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資

料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因

素。

【答案】

六、(一)某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來

5年的財(cái)務(wù)狀況如下：(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；

(2)該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入

的50%儲蓄用于購房；(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為

1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)

首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情

況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按

月計(jì)息)

【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,Al=12000錯誤

50%=6000(元)，A2=1000元。方法一：(1)F1=P1(1+i)n=500000

錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元)；(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s)

{1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-

[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯誤(1+0.25%)60=449360.09(元)；

(3)F3=A21(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)

n=1000錯誤[(1+0.25%)60-11/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；(5)可

購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38(元)；(6)可購住房單價(jià)

為：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二：(1)P1=5O萬

元；

七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2,

建筑密度為60除用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40

年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如

下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地

等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)

格為：1200X2310X60%=1663200（元）^166.3（萬元）。（2）建筑物

價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為

2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息

率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為：2175X0.5X5.85%p63.6（元

/m2）o開發(fā)商利潤為：2175X20%=435（元/m2）。鋼筋混凝土框架

結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2除已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其

成新率為：[1-（1-2%）X5/60]X100%=92%o建筑物現(xiàn)值為：（2175+

63.6+435）X92%X2310=5681934.72（元）-568.2（萬元）。（3）估

價(jià)結(jié)果確定166.3+568.2=734.5（萬元）

【答案】

八、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活

躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可

證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估

價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該

商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估

價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀

況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆

遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象

于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、

估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋

拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

（GB/T50291—1999）。

【答案】

九、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)