XX城市廣場工程維修管理方案

XX城市廣場工程維修管理方案一、城市廣場的工程設(shè)備管理城市廣場投入使用已有五年的時間，工程設(shè)備已開始步入大中修階段，如何根據(jù)設(shè)備的使用狀況分批分期的實施計劃檢修，應是物業(yè)公司首先考慮的問題，在大中修其間要保證各系統(tǒng)運行正常，即大中修工作不能影響正常的設(shè)備運行，計劃檢修也不能代替日常的維修保養(yǎng)，但目前城市廣場的設(shè)備運行狀況卻不容樂觀，跑冒滴漏到處可見，設(shè)備帶病運行使人擔心，更為嚴重的是消防電源發(fā)生故障后不能及時修理，一旦發(fā)生火情后果不堪設(shè)想。如何在短期內(nèi)改變目前管理的混亂狀況，正確處理計劃檢修和日常維保的關(guān)系，順利度過大中修階段，將是新一任物業(yè)公司面臨的首要任務(wù)。根據(jù)城市廣場的工程特色，結(jié)合我公司技術(shù)力量雄厚工程管理經(jīng)驗豐富等優(yōu)勢，特制定城市廣場的工程專業(yè)管理制度。1、設(shè)備的大中修管理1）對所有設(shè)備及設(shè)施進行一次普查，并根據(jù)設(shè)備歷史檔案制定大中修計劃，報管委會批準后，分批分期實施；2）一般設(shè)備由工程部的工程技術(shù)人員進行檢修，公司總工室派人監(jiān)督指導；重要設(shè)備將委派專業(yè)工程公司進行，總工室專業(yè)工程師負責驗收。3）詳細記錄設(shè)備維修情況，包括維修時間、人員、更換的零部件及試車記錄等，并建立設(shè)備大中修檔案。4）合理調(diào)配人員，正確處理計劃檢修和日常維保的關(guān)系，影響到客戶的設(shè)備檢修工作一律安排在夜間進行，將客人的投訴率降到最低。5）設(shè)備的大中修工作在半年內(nèi)全部完成。二、工程各專業(yè)工作制度在城市廣場的工程管理工作中充分發(fā)揮我公司技術(shù)力量雄厚、管理制度嚴謹規(guī)范等特點。特制定城市廣場的工程專業(yè)管理制度：1．設(shè)備和設(shè)施的管理：1）制定各種安全運行制度、崗位責任制度、巡回檢查制度及設(shè)備的維保計劃、運行記錄和操作規(guī)程等多項管理制度，并嚴格執(zhí)行；2）設(shè)備圖紙檔案資料齊全，設(shè)備臺帳清晰、完善，可隨時查閱；3）設(shè)備運行正常，設(shè)施完好無損、整齊美觀。4）機房干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生；5）各種專業(yè)技術(shù)人員齊全，特殊工種必須持證上崗。2．供配電系統(tǒng)1）保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；2）停電檢修必須提前通知用戶；3）配電室的倒合閘操作應嚴格按國家電氣操作規(guī)程規(guī)范執(zhí)行；4）制定臨時用電管理措施并嚴格執(zhí)行。3．消防系統(tǒng)1）消防控制中心及滅火配備齊全，完好無損，可隨時起用；2）配備兼職消防人員，定期演練，定期向客戶進行消防知識教育；3）制訂火災應急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，保證疏散通道暢通，應急照明、引路標志完好；4、給排水系統(tǒng)1）全天24小時供應熱水，并保證熱水的溫度、流量、水質(zhì)達到和超過設(shè)計指標。2）定期對二次蓄水設(shè)施進行清洗、消毒。供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染發(fā)生；3）給排水管道閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；4）定期疏通雨水和污水管道，確保排水系統(tǒng)通暢，定期檢查各類管井，井蓋丟失和破損要及時更換；5）遇有突發(fā)事故，維修人員要立即進行搶修，杜絕跑水、泛水、停水等事故發(fā)生。5．煤氣系統(tǒng)1）管道閥門要定期進行檢查，杜絕泄漏事故的發(fā)生。2）協(xié)助煤氣公司定期對用戶的灶具、軟管等設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題馬上解決。3）經(jīng)常向用戶宣傳安全用氣的常識，勸導用戶不要隨意更改管道閥門及灶具等。4）制定和演練氣體泄漏的緊急處理方案。并做到家喻戶曉。三、關(guān)于解決若干工程問題的承諾根據(jù)我公司對城市廣場的多次考察，發(fā)現(xiàn)在工程管理中確實存在著許多問題，有些已經(jīng)到了很嚴重的地步，必須馬上解決。根據(jù)我公司的技術(shù)力量和管理經(jīng)驗，我們完全有把握在半年內(nèi)全部解決現(xiàn)存的工程問題，現(xiàn)根據(jù)管委會提出的若干問題做如下承諾和保證：（一）關(guān)于跑冒滴漏問題設(shè)備是否存在跑冒滴漏問題，是衡量一個物業(yè)公司工程管理好壞的基本標準，在我公司所管理的項目中，早已杜絕了此類問題，我們的主要作法是：1、建立設(shè)備專人負責制，從設(shè)備的運行、日常保養(yǎng)到衛(wèi)生清潔均指派專人負責，日日檢查，周周評比，設(shè)備管理的好壞和浮動工資掛鉤，充分調(diào)動每個人的積極性。2、加強日常維修保養(yǎng)，制定計劃檢修方案，并在工程部的月計劃中明確規(guī)定，月底總結(jié)中認真檢查，完不成任務(wù)扣除全部門的浮動工資。3、具體技術(shù)問題：由于國內(nèi)閥門多數(shù)使用壽命較短，質(zhì)量較差，若在更換密封墊和盤根后杜絕不了漏水問題，必須更換新閥門。目前閥門種類較多，除蝶閥、閘板閥、截止閥外，我公司多采用柱塞閥，并取得了良好的效果?？紤]到此種閥門價格較高，易采取逐批更換的方式，每月更換一批，六個月?lián)Q完，以減緩資金壓力。水泵漏水多是因為盤根和密封墊不嚴造成，應對水泵進行一次徹底檢修，除更換盤根和墊片外，還應注意水泵和電機的同軸度是否符合要求，葉輪及軸承是否需要更新。設(shè)備檢修的同時應對電機及電氣控制系統(tǒng)進行一次系統(tǒng)的檢修，主要包括：絕緣性能的測試、壓點和接頭的緊固、柜內(nèi)的清潔和除塵，大型設(shè)備還應測試運轉(zhuǎn)時的工作溫度等。（二）關(guān)于飲用水二次污染問題解決二次水的污染問題除應建立設(shè)備專人負責制、加強日常維修保養(yǎng)、進行計劃檢修外，具體技術(shù)問題在于根除污染源。多年的經(jīng)驗證明，水箱和輸水管路是主要污染源，而城市廣場則應重點考慮上下水箱的污染問題，我公司的建議是：第一，對供水系統(tǒng)進行徹底的改造，給現(xiàn)有的生活水泵增加變頻控制裝置，以便去掉樓頂?shù)纳钏?，使樓頂?shù)纳钏涓臑橄浪?，將生活用水和消防用水徹底分開；增加變頻裝置后，由于管路中的水變成循環(huán)水，減少了水在輸水管路中的污染；此方案是解決二次污染的最佳方法。第二，對地下水箱進行徹底清洗，為保證清洗質(zhì)量，應請專業(yè)公司進行，清洗后請衛(wèi)生防疫站出具水質(zhì)化驗證明，同時檢查地下水箱是否有滲漏現(xiàn)象，水箱的周圍是否有污染源，水箱的蓋板密封是否良好等。（三）關(guān)于增加衛(wèi)星頻道問題關(guān)于增加外星頻道問題，只要是三部委批準的頻道，我公司均可實現(xiàn)。對于HBO和索尼動畫頻道，為保證接收的質(zhì)量和效果，根據(jù)我公司經(jīng)驗和目前的市場價格，設(shè)備和費用預算如下：3.5M接收天線2套￥20000元接收解碼器2臺￥45000元西語專用解碼器1臺￥3000元調(diào)制解調(diào)器(進口)4臺￥16000元費用共計：￥84000元由于HB