寫字樓市場調(diào)查報(bào)告

武漢市寫字樓市場調(diào)查報(bào)告報(bào)告架構(gòu)武漢市寫字樓市場行情調(diào)研部分寫字樓項(xiàng)目調(diào)研武漢市寫字樓市場行情調(diào)研一、武漢市寫字樓現(xiàn)狀分析1、武漢市的基本概況

武漢市位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”，以厚重的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，積極展翅高飛，躋身一線城市的行列。華中中心、東方芝加哥武漢市位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。地域與人口全市面積8467.11平方公里，其中外環(huán)以內(nèi)城區(qū)面積1171.70平方公里；截止2012年，全市常住人口1012萬人，其中市區(qū)人口620余萬。經(jīng)濟(jì)2012年武漢GDP達(dá)8002.82億元，接近全省4成，內(nèi)地副省級城市列第五，人均GDP逾12755美元。交通武漢市位于中國中心位置，距北京、上海、廣州、成都等大城市僅1000公里左右，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。2、武漢市商務(wù)功能方面的規(guī)劃

武漢作為城市圈的龍頭與核心，秉承“兩型兩化”的發(fā)展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的現(xiàn)代化都會?！叭蠡亍保合冗M(jìn)制造業(yè)基地；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研究及產(chǎn)業(yè)化基地；以金融、物流、現(xiàn)代商貿(mào)、信息、科教、旅游為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。五個(gè)一體化：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化；產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局一體化；區(qū)域市場一體化；城鄉(xiāng)建設(shè)一體化；資源保障、環(huán)境保護(hù)與生態(tài)建設(shè)一體化。在國家中部崛起和“兩型社會”戰(zhàn)略下，武漢市不斷創(chuàng)新，以完善開放型經(jīng)濟(jì)體系為突破點(diǎn)，著力推進(jìn)投資促進(jìn)體制和機(jī)制創(chuàng)新，鼓勵(lì)和引導(dǎo)外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，突出發(fā)展金融、物流、資訊、服務(wù)外包等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。武漢乘勢而上，傾力打造武漢現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)，面向世界，為現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展樹立標(biāo)桿。2000集中放量緩慢發(fā)展市場回暖1993-1996泰合廣場起步1997-2000建設(shè)銀行大廈2001-2006新世界國貿(mào)2011~至今民生銀行大廈市場回暖加速發(fā)展2007-2010新世界中心3、武漢寫字樓市場的現(xiàn)狀及發(fā)展

4、武漢市寫字樓的供應(yīng)量武漢市甲、乙級寫字樓近年來新增供應(yīng)均為平穩(wěn)，從2009年開始甲級寫字樓的供應(yīng)量逐步回升。武漢甲級寫字樓供應(yīng)從1999年開始出現(xiàn)，早期發(fā)展較為緩慢，自2005年開始，武漢甲級寫字樓進(jìn)入快速發(fā)展階段，每年的寫字樓持續(xù)新增供應(yīng)量為50~60萬平方米，多為大型高層綜合物業(yè)。武漢目前已有寫字樓100多座，但甲級寫字樓的數(shù)量較少，僅占總量的9%。因此甲級寫字樓出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，很多企業(yè)面臨擴(kuò)租而在現(xiàn)有樓層找不到位置的狀況。5、武漢市寫字樓空置率

9近年來武漢市寫字樓市場需求不斷增強(qiáng)，空置率一路走低，但在2012年隨著供應(yīng)量的增大，武漢的甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降，但是乙級寫字樓的空置率上升。6、武漢市寫字樓的租金

出租型寫字樓租金穩(wěn)步上漲，其中甲級寫字樓租金漲幅較大，未來存在進(jìn)一步上漲的空間。從上表可以看到，從2009年開始，武漢的寫字樓的租金上漲明顯。2012年四季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓租金達(dá)到每平方米每月84.7元，較三季度上漲11.9%。

與此同時(shí)，2013年武漢預(yù)計(jì)有50萬平方米的辦公物業(yè)上市，高供應(yīng)量必然會導(dǎo)致寫字樓租金的高速增長勢頭減緩。但中部城市的強(qiáng)勢崛起仍將支持武漢持續(xù)成為國內(nèi)增長最強(qiáng)的二線城市辦公樓市場。

7、武漢市寫字樓的成交價(jià)

2013年2季度，萬達(dá)中央文化區(qū)、IFC，中國中華城、浙商國際大廈等項(xiàng)目入市有利帶動(dòng)了寫字樓售價(jià)的飆升，總體來說，出售型寫字樓的售價(jià)持續(xù)增長，未來售價(jià)仍會穩(wěn)步提升。2011年以前，武漢市的寫字樓的成交價(jià)保持很平穩(wěn)，但從2011年第一季度起連續(xù)8個(gè)季度均價(jià)持續(xù)上漲，早在2011年第1季度時(shí)，武漢寫字樓均價(jià)為6482.97元/平，到了2013年一季度武漢寫字樓均價(jià)已經(jīng)上漲到9418.55元/平，增加了2935.58元/平，上漲幅度達(dá)45.28%，平均每季度上漲幅度為4.78%。武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶中，主要以制造業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)等為主；武漢本地企業(yè)僅占優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶的22%，而內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)比例較大，分別達(dá)到40%與38%。8、出租型優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶特征9、武漢市寫字樓現(xiàn)狀小結(jié)：從城市開發(fā)的角來看：中部中心城市的地位，大交通的建設(shè)與城市交通的改善并配合城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為武漢商務(wù)發(fā)展帶來契機(jī)；從寫字樓的供應(yīng)量的角度來看：近十年來，武漢整體寫字樓市場發(fā)展突飛猛進(jìn)，但優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓供應(yīng)量并不多；隨著城市商業(yè)綜合體的建設(shè)，預(yù)計(jì)今后3~5年供應(yīng)量將持續(xù)增加；從寫字樓的需求量的解度來看：寫字樓市場需求發(fā)展強(qiáng)勁，空置率一路走低，尤其是甲級寫字樓存在明顯的供不應(yīng)求的狀況；從寫字樓的租金及售價(jià)的角度來看：寫字樓租金上漲速度出現(xiàn)加快趨勢，銷售價(jià)格也開始走出價(jià)格洼地，目前甲級寫字樓基本只租不售，租賃行情不斷看漲；從客戶的構(gòu)成的角度來看：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對寫字樓的需求最為旺盛，第三產(chǎn)業(yè)將成為未來寫字樓重點(diǎn)需求對象。二、武漢市寫字樓市場格局1、武漢市商務(wù)區(qū)分布

經(jīng)過多年發(fā)展，武漢寫字樓市場基本形成4個(gè)優(yōu)質(zhì)商務(wù)圈+3個(gè)發(fā)展中商務(wù)圈+1個(gè)新興商務(wù)圈的市場格局。建設(shè)大道商務(wù)圈解放大道商務(wù)圈中山大道商務(wù)圈光谷商務(wù)圈新世界國貿(mào)建銀大廈招銀大廈瑞通廣場福星商會大廈良友大廈信合大廈元辰國際民生銀行大廈浦發(fā)銀行大廈菱角湖萬達(dá)禧邦可廣場浙商國際大廈（在建）中華城寫字樓（在建）……武漢廣場世貿(mào)廣場新世界中心泰合廣場新長江國際財(cái)富大廈寶豐時(shí)代同馨商務(wù)大廈興隆大廈……德潤大廈中百商廈桃源大廈長江大廈正信大廈廣源大廈遠(yuǎn)洋大廈俊華大廈佳麗廣場長盛大廈華僑大廈……華樂商務(wù)中心聯(lián)合國際慧谷時(shí)空國際企業(yè)中心融眾國際東方怡景大廈國光大廈光谷國際廣場聯(lián)峰時(shí)代光谷SBI創(chuàng)業(yè)街湖北信息大廈創(chuàng)富商務(wù)會館……中南商務(wù)圈鐘家村商務(wù)圈CBD商務(wù)圈武昌濱江商務(wù)區(qū)中商廣場中南大廈世紀(jì)廣場中鐵大廈中建工行廣場新時(shí)代商務(wù)中心中南國際城新時(shí)代廣場兆富國際大廈萬達(dá)中心寫字樓（在建）保利文化廣場（在建）……漢元中心閩東國際城宏陽大廈長江廣場天時(shí)大廈興城大廈湖北商務(wù)大廈武漢科技大廈天驕國際大廈葛洲壩國際廣場（在建）泛海城市廣場（在建）積玉橋萬達(dá)廣場寫字樓綠地國際金融城寫字樓（在建）發(fā)展中商務(wù)圈新興商務(wù)圈優(yōu)質(zhì)商務(wù)圈CBD商務(wù)圈中南商務(wù)圈光谷商務(wù)圈鐘家村商務(wù)圈建設(shè)大道商務(wù)圈解放大道商務(wù)圈中山大道商務(wù)圈武昌濱江商務(wù)區(qū)概況優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在建設(shè)大道沿線，東起青年路，西至黃浦大街。區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為整體市場存量的45％，物業(yè)整體品質(zhì)和租金均為武漢市最高水平，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量的51％。中國建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行的武漢分行設(shè)立于此，帶動(dòng)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展，形成了城市的商務(wù)金融中心。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)域發(fā)展成熟，利于企業(yè)形象展示。區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)、酒店和金融配套極為豐富。城市的主干道，公共交通系統(tǒng)完善。劣勢：上下班高峰期間，交通較為擁堵。停車位數(shù)量較為緊張，且停車成本較高。租戶特征區(qū)域?qū)懽謽侵饕鈶魹橥赓Y和國內(nèi)企業(yè)，涉及行業(yè)面較廣，主要包括金融保險(xiǎn)、制造、社會服務(wù)等行業(yè)。武漢市絕大多數(shù)的外資企業(yè)均進(jìn)駐該區(qū)域，如通用、諾基亞、微軟、匯豐銀行等知名企業(yè)?，F(xiàn)有產(chǎn)品特征區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓都處于主干道沿線或十字路口交匯處，可視性好。大部分寫字樓統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，個(gè)別物業(yè)分散出售給投資型業(yè)主。市場前景未來，該區(qū)域仍是寫字樓供應(yīng)較為集中的區(qū)域，競爭將會加劇。優(yōu)質(zhì)商圈——建設(shè)大道：金融商務(wù)圈氛圍已成熟，整體寫字樓形象偏好，目前在建的IFC,廣發(fā)銀行大廈、鈺龍國際大廈、中國中華城、浙商國際大廈正在建設(shè)，今后一兩年甲級5A寫字樓的供應(yīng)量較大，后期的競爭壓力大。概況位于解放大道與青年路兩條城市主干道結(jié)合處，交通便捷，商業(yè)氛圍極為濃厚，并擁有酒店等配套設(shè)施。區(qū)域匯集了大量乙級寫字樓，甲級寫字樓市場尚有較大發(fā)展空間。區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展迅速，不僅吸引了眾多的知名企業(yè)入住，而且租金水平也處在較高水平。區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為整體市場存量的18%，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量的14％。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：臨城市的主要干道，交通優(yōu)勢明顯區(qū)域內(nèi)有充足的優(yōu)質(zhì)商業(yè)、酒店和金融配套劣勢：航空路高架橋的不合理設(shè)置不僅難以緩解該地段交通擁堵的現(xiàn)狀，而且對周邊寫字樓車行動(dòng)線有較大制約，同時(shí)也較為嚴(yán)重的影響了寫字樓的展示性租戶特征區(qū)域?qū)懽謽瞧髽I(yè)行業(yè)包括零售/貿(mào)易、制造業(yè)、金融、社會服務(wù)等區(qū)域內(nèi)企業(yè)以國內(nèi)與國外大型企業(yè)為主，包括日本瑞穗銀行、佳能、聯(lián)邦快遞、北方華光投資、恒大地產(chǎn)、阿里巴巴等知名企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品特征甲級寫字樓屬于城市綜合體的一個(gè)板塊優(yōu)質(zhì)寫字樓多以寫字樓+商業(yè)的形式出現(xiàn)部分散售寫字樓為中小企業(yè)自用市場前景區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)極為有限，商務(wù)發(fā)展將會受到CBD和建設(shè)大道區(qū)域的嚴(yán)重沖擊優(yōu)質(zhì)商圈——解放大道：依托武廣商圈，偏重商業(yè)發(fā)展，優(yōu)質(zhì)寫字樓后續(xù)供應(yīng)偏少。主要項(xiàng)目有武漢廣場、世貿(mào)廣場、新世界中心、中山廣場等寫字樓。概況優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在中南路沿線，南起武珞路，北至洪山廣場武昌核心區(qū)位，交通便利，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，展示性好區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為整體市場存量的38%，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量的35％，份額偏少，且其租金、品質(zhì)略低于建設(shè)大道及武廣商務(wù)圈優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)和酒店配套豐富臨城市主干道，可視性較好劣勢：交通極為擁堵，辦公樓的車行動(dòng)線混亂租戶特征區(qū)域?qū)懽謽侵饕鈶魹閲鴥?nèi)企業(yè)，行業(yè)類型包括制造業(yè)、數(shù)碼科技、社會服務(wù)業(yè)、貿(mào)易等區(qū)域內(nèi)以中建三局、中煤國際等大型國有企業(yè)租戶為主，外資企業(yè)進(jìn)駐較少，但依然有愛普生、ABB、馬士基物流等知名企業(yè)入住現(xiàn)有產(chǎn)品特征區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓沿主干道分布，可視性好新建寫字樓大部分分散出售，其中部分面積供大型企業(yè)自用市場前景區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目將主要集中在洪山廣場周邊，未來武昌區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展中北路總部商務(wù)區(qū)；未來地鐵2、4號線將會在洪山廣場交匯也將進(jìn)一步帶動(dòng)該區(qū)域的商務(wù)氛圍；這兩方面原因?qū)?dǎo)致未來商務(wù)區(qū)域逐步向北擴(kuò)展，預(yù)計(jì)保利文化廣場和萬達(dá)東湖CBD八棟甲級寫字樓的入市將奠定其老牌優(yōu)質(zhì)商圈的地位。優(yōu)質(zhì)商圈——中南路、中北路，武昌核心商務(wù)發(fā)展區(qū)：中南片區(qū)寫字樓成就商務(wù)發(fā)展堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而未來高端商務(wù)寫字樓發(fā)展重心偏向中北片區(qū)。主要的項(xiàng)目有：中商廣場，建銀大廈，中建三局寫字樓、保利文化廣場等概況優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在以魯巷廣場為核心,東起卓刀泉,西至城建學(xué)院新興商務(wù)圈，商業(yè)、商務(wù)氛圍相對較弱，該商務(wù)圈的興起依賴于光谷科技園及周邊的高校科研機(jī)構(gòu)，因此，其租戶類型也以高科技行業(yè)為主寫字樓品質(zhì)及租金與其它商務(wù)圈相比較低。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：該區(qū)域大部分為新建區(qū)，規(guī)劃較好，并配有一定體量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)。城市主干道，可視性較好劣勢：道路通達(dá)性不理想，離城市中心區(qū)域較遠(yuǎn)。公交線路不多，交通不是很方便。租戶特征區(qū)域?qū)懽謽侵饕鈶粜袠I(yè)類型以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，光通信、移動(dòng)通信、激光、半導(dǎo)體、消費(fèi)電子、創(chuàng)意、軟件與服務(wù)外包、顯示、生物醫(yī)藥與高科技農(nóng)業(yè)、環(huán)保、現(xiàn)代裝備制造業(yè)為特色的產(chǎn)業(yè)格局區(qū)域內(nèi)外資企業(yè)較少，主要為高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品特征區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓沿主干道分布，可視性好新建寫字樓大部分分散出售，其中部分面積供大型企業(yè)自用設(shè)計(jì)著重實(shí)用，價(jià)格較低，空間分割靈活，面積最小可達(dá)54-100平方米市場前景近年開發(fā)的眾多寫字樓，是否有足夠的企業(yè)來支撐，有待光電子、生物、金融等各類產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。優(yōu)質(zhì)商圈——光谷：新興產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)大，企業(yè)總部或園區(qū)式寫字樓發(fā)展?jié)摿Υ?。代表的寫字樓?xiàng)目有：聯(lián)合國際、華樂商務(wù)中心、光谷國際廣場、洪福添美廣場。三、武漢市寫字樓未來走勢1、未來開發(fā)寫字樓分布武漢市未來三年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)分布：建設(shè)大道商圈的龍頭地位將得到進(jìn)一步的鞏固，中南、中北商圈、武廣商圈、以及光谷商圈也有較多的項(xiàng)目供應(yīng)，武昌濱江商務(wù)區(qū)以其得天獨(dú)厚的地理位置、高端的定位也將作為新興的商圈與以上商圈展開競爭。浙商國際大廈亢龍?zhí)踊▓@酒店二期武漢國際金融廣場中華城廣發(fā)銀行大廈西湖印象（原萬全城）天悅國際漢江國際葛洲壩國際廣場泛海城市廣場武漢中心恒融商務(wù)中心新世界中心3期武漢水游城大環(huán)球金融中心葛洲壩商務(wù)大廈武漢天地企業(yè)中心5號武漢天地主樓19.晉申國際商務(wù)中心20.世茂錦繡長江主樓21.國際博覽中心III期22.中國華僑大廈23.漢商21世紀(jì)寫字樓24.合眾總部大廈25.武漢國際金融城26.長城建設(shè)中北路項(xiàng)目27.萬達(dá)中心項(xiàng)目28.武漢保利文化廣場29.興業(yè)銀行大廈30.天融國際大廈31.光谷金融藝術(shù)中心32.光谷新世界中心33.光谷世界城主樓34.光谷E城12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353638373940序號項(xiàng)目名稱發(fā)展商上市年份所屬區(qū)域建筑體量（平方米）1民生銀行大廈武漢香利房地產(chǎn)2012建設(shè)大道商務(wù)圈95,000（68層，336米）2浙商國際大廈湖北浙商集團(tuán)2013建設(shè)大道商務(wù)圈96,000（48層，216米）3亢龍?zhí)踊▓@酒店二期亢龍?zhí)泳频?014建設(shè)大道商務(wù)圈70,000（48層，212米）4武漢國際金融廣場鈺龍集團(tuán)2013建設(shè)大道商務(wù)圈47,000（58層，371米）5中華城武漢天豐房地產(chǎn)2015建設(shè)大道商務(wù)圈82,000（51層，200+）6廣發(fā)銀行大廈鈺龍集團(tuán)

2012建設(shè)大道商務(wù)圈73,000（47層，206米）7西湖印象（原萬全城）武漢萬全置業(yè)有限公司2014建設(shè)大道商務(wù)圈80,000（57層，200米）8天悅國際武漢天實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012建設(shè)大道商務(wù)圈52,800（51層，200+）9ifc金融中心漢江集團(tuán)2012建設(shè)大道商務(wù)圈53,615（41層，200+）10葛洲壩國際廣場葛洲壩集團(tuán)2013武漢CBD70,000（69層，350米）11泛海城市廣場武漢王家墩CBD2013武漢CBD60,000（36層，180米）12武漢中心武漢王家墩CBD2014武漢CBD136,000（88層，428米）13恒融商務(wù)中心武漢恒融置業(yè)有限公司2012武漢CBD68,00014新世界中心3期新世界集團(tuán)2014武廣商務(wù)圈60,00015武漢水游城上海鵬欣集團(tuán)2015武廣商務(wù)圈不詳（59層，250米左右）16船舶大廈武漢船舶工業(yè)公司2013武廣商務(wù)圈35,000（26層，100米）17恒大環(huán)球金融中心恒大地產(chǎn)集團(tuán)2015古田商務(wù)圈不詳（438米）18葛洲壩商務(wù)大廈葛洲壩集團(tuán)2013寶豐路商務(wù)圈38,764（33層，160米左右）19武漢天地企業(yè)中心5號香港瑞安2012漢口沿江商務(wù)區(qū)59,00020武漢天地主樓香港瑞安2013漢口沿江商務(wù)區(qū)100,000（72層，320米）2、項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)武漢市未來1~3年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量將超過40個(gè)樓盤。序號項(xiàng)目名稱發(fā)展商上市年份所屬區(qū)域預(yù)計(jì)建筑體量（平方米）21晉申國際商務(wù)中心武漢晉申置業(yè)有限公司2014漢口沿江商務(wù)區(qū)不詳（90層，400米）22世茂錦繡長江主樓世茂集團(tuán)2015漢陽濱江商務(wù)區(qū)100,000（250米）23國際博覽中心III期武漢新城國際博覽中心有限公司2014漢陽四新279,525（兩座，78層，318米）24中國華僑大廈不詳2015漢陽四新120,000（55層，219米）25漢商21世紀(jì)寫字樓漢商集團(tuán)2012王家灣商圈74,364（35層，180米）26武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場萬達(dá)集團(tuán)2011武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（I期4座，2期2座）27合眾總部大廈合眾人壽2012武昌濱江商務(wù)區(qū)62,500（220米）28積玉橋萬達(dá)廣場寫字樓萬達(dá)集團(tuán)2014武昌濱江商務(wù)區(qū)135,996（42層）29武漢國際金融城綠地集團(tuán)2013武昌濱江商務(wù)區(qū)（600米）30長城建設(shè)中北路項(xiàng)目湖北長城建設(shè)2013中南商務(wù)圈60,00031萬達(dá)中心項(xiàng)目萬達(dá)集團(tuán)2013中南商務(wù)圈500,00032海山金谷武漢海山投資集團(tuán)有限公司2011中南商務(wù)圈38,000（34層）38武漢保利文化廣場保利集團(tuán)2012中南商務(wù)圈140,000（46層，212米）34瑞獅—興業(yè)銀行大廈湖北瑞獅汽車銷售服務(wù)有限公司2013中南商務(wù)圈50,00035天融國際大廈不詳2015徐東商圈98,000（48層）36光谷金融藝術(shù)中心湖北省第五建筑工程公司2012光谷商務(wù)圈不詳（450米）37光谷新世界中心新世界集團(tuán)2013光谷商務(wù)圈106,00038光谷世界城主樓利嘉置業(yè)2015光谷商務(wù)圈不詳（58層，200+）39光谷金融港（一期）光谷聯(lián)合2011光谷商務(wù)圈80,00040光谷軟件園－光谷E城億達(dá)集團(tuán)2011光谷商務(wù)圈100,000合計(jì)：2,720,564（初略估計(jì)）未來5年，優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過270萬方，平均每年供應(yīng)量超過50萬方，武漢寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期。自2011年開始，已知的優(yōu)質(zhì)寫字樓平均每年至少有約40萬平方米的新增供應(yīng)，根據(jù)市場上開發(fā)商的知名度及開發(fā)實(shí)力，項(xiàng)目的品質(zhì)及檔次相當(dāng)之高，因此未來競爭非常激烈；隨著民生銀行大廈、船舶大廈、海山金谷、光谷金融港（一期）、光谷軟件園－光谷E城陸續(xù)在2012年交付使用，約有407,000平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)面積，因此市場整體空置率將面臨較大的上漲壓力；單位：平方米3、相關(guān)分析未來三年，優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)將會比較集中，市場競爭激勵(lì)。4、寫字樓發(fā)展趨勢未來寫字樓格局分布將呈現(xiàn)多核心發(fā)展的趨勢。優(yōu)質(zhì)寫字樓累計(jì)供應(yīng)面積分布(1996年～2010年)優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應(yīng)面積分布2010年以前，武漢市優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)主要以建設(shè)大道、武廣、中南和光谷四個(gè)區(qū)域?yàn)橹?，其中建設(shè)大道和武廣商圈占有絕對的市場份額優(yōu)勢；2010年以后隨著優(yōu)質(zhì)寫字樓逐步入市，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓分布呈多核心發(fā)展的趨勢，武漢CBD、漢口沿江商務(wù)區(qū)、漢陽四新區(qū)域等新商務(wù)核心的涌現(xiàn)將改變武漢寫字樓分布的現(xiàn)有格局。建設(shè)大道商務(wù)圈仍然在供應(yīng)面積上仍然是占第一位，中南與光谷商務(wù)圈也仍然保有一定市場份額優(yōu)勢，而武廣商圈則由于開發(fā)空間過于有限和嚴(yán)重的交通阻塞問題，市場份額僅占3%。寫字樓分布格局有所變化：未來項(xiàng)目供應(yīng)中，除了集中在發(fā)展成熟的建設(shè)大道區(qū)域外，政策導(dǎo)向新興發(fā)展的CBD區(qū)域、沿江商務(wù)區(qū)以及光谷商務(wù)圈將不斷涌現(xiàn)高品質(zhì)的寫字樓；寫字樓多出現(xiàn)在城市綜合體中：未來寫字樓項(xiàng)目多出現(xiàn)在城市綜合體內(nèi)，與商業(yè)、酒店、公寓相互依存、相互助益；寫字樓硬件水平有所提升：由于目前武漢市現(xiàn)有的寫字樓大部分為90年代末期的遺留產(chǎn)品，硬件水平遠(yuǎn)低于甲級標(biāo)準(zhǔn)，而未來大部分寫字樓的物業(yè)品質(zhì)較以前有很大提升，并向國內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓看齊；市場競爭更加激烈：鑒于目前武漢市場上真正意義上的甲級寫字樓較為稀缺，未來寫字樓發(fā)展項(xiàng)目供應(yīng)量不斷放大，主要以國內(nèi)外品牌開發(fā)商開發(fā)為主，競爭日益加??；由于中央政府對住宅房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的延續(xù)，今后3~5年寫字樓將成為新的投資熱點(diǎn)。綜合分析武漢主要寫字樓項(xiàng)目調(diào)研一、已建成寫字樓項(xiàng)目調(diào)研1、浦發(fā)銀行大廈項(xiàng)目名稱浦發(fā)銀行大廈地址武漢市江漢區(qū)新華路218號開發(fā)商武漢英德置業(yè)有限公司物業(yè)管理武漢精英物業(yè)管理有限公司檔次甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公建筑面積32726平米建筑層數(shù)22層標(biāo)準(zhǔn)層面積1700平米物業(yè)管理費(fèi)9元/平方米/月目前租金70~80元/平方米/月出租情況近90%已出租備注該項(xiàng)目是銷售型寫字樓，當(dāng)期的銷售價(jià)格在13000~14000元/平方米，已全部銷售完畢。2、中建工行廣場項(xiàng)目名稱中建工行廣場地址武昌區(qū)中南路武珞路交叉口開發(fā)商武漢市中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理廣東華贏物業(yè)管理有限公司檔次乙級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公建筑面積93338平方米建筑層數(shù)28層標(biāo)準(zhǔn)層面積1600平方米物業(yè)管理費(fèi)6.6元/平方米/月目前租金60~70元/平方米/月出租情況90%已租出備注部分樓層對外銷售，部分樓層自持。當(dāng)期的銷售價(jià)格為8500~9500元/平方米3、新時(shí)代商務(wù)中心項(xiàng)目名稱新時(shí)代商務(wù)中心地址武昌區(qū)武珞路442號開發(fā)商武漢中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理武漢中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司檔次甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公建筑面積78000平米建筑層數(shù)48層`標(biāo)準(zhǔn)層面積1835平方米物業(yè)管理費(fèi)18元/平方米/月目前租金80~90元/平方米/月出租情況近90%已租出備注租售并用，當(dāng)期的銷售價(jià)格在9500~11000元/平方米。4、新世界國貿(mào)大廈項(xiàng)目名稱新世界國貿(mào)大廈地址江漢區(qū)建設(shè)大道568號開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司物業(yè)管理新世界發(fā)展（武漢）有限公司檔次甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公建筑面積94164平米建筑層數(shù)55層標(biāo)準(zhǔn)層面積2600平方米物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米/月目前租金90~100元/平方米/月出租情況98%已出租備注開發(fā)商自持出租。主要和租客是世界500強(qiáng)企業(yè)，國內(nèi)大中型企業(yè)。新世界國貿(mào)大廈部分進(jìn)駐客戶名單進(jìn)駐企業(yè)備注法國領(lǐng)事館外國駐漢領(lǐng)事館美國領(lǐng)事館外國駐漢領(lǐng)事館英中貿(mào)易協(xié)會中外貿(mào)易官方組織荷蘭貿(mào)易促進(jìn)會中外貿(mào)易官方組織香港貿(mào)易發(fā)展局中外貿(mào)易官方組織大韓貿(mào)易投資振興公社中外貿(mào)易官方組織通用電氣世界500強(qiáng)企業(yè)愛立信世界500強(qiáng)企業(yè)諾基亞世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐企業(yè)備注索尼世界500強(qiáng)企業(yè)順馳置業(yè)國內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)易居中國國內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)香港上海匯豐銀行國內(nèi)知名金融機(jī)構(gòu)荷蘭銀行國外知名金融機(jī)構(gòu)飛利浦世界500強(qiáng)企業(yè)三星世界500強(qiáng)企業(yè)IBM世界500強(qiáng)企業(yè)耐克世界500強(qiáng)企業(yè)從以上的表格中，可以看出新世界國貿(mào)大廈的主要租賃客戶是世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)與其它組織等5、建銀大廈項(xiàng)目名稱建銀大廈地址江漢區(qū)建設(shè)大道709號開發(fā)商武漢世界貿(mào)易大廈有限公司物業(yè)管理湖北省建設(shè)銀行檔次甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公建筑面積49500平米建筑層數(shù)50層標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平方米物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米/月目前租金90~100元/平方米/月出租情況近95%已出租備注開發(fā)商自持出租建銀大廈進(jìn)駐客戶進(jìn)駐企業(yè)備注建設(shè)銀行國有大銀行西門子世界500強(qiáng)企業(yè)華為世界500強(qiáng)企業(yè)新華人壽保險(xiǎn)國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)武漢高技術(shù)創(chuàng)業(yè)發(fā)展股份有限公司自控分公司武漢本土生產(chǎn)企業(yè)銀力媒體新聞媒體武漢銀邦投資有限公司武漢本土投資機(jī)構(gòu)武漢聯(lián)亞投資有限公司武漢本土投資機(jī)構(gòu)武漢華洋安明投資管理有限公司武漢本土投資機(jī)構(gòu)建銀大廈的租賃客戶主要有世界500強(qiáng)企業(yè)、國人的大中型公司、武漢的本地知名企業(yè)等。6、新世界中心項(xiàng)目名稱新世界中心地址漢口解放大道634號開發(fā)商新世界發(fā)展（武漢）有限公司物業(yè)管理新世界發(fā)展（武漢）有限公司檔次甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公建筑面積195685平米建筑層數(shù)32層標(biāo)準(zhǔn)層面積3000平方米物業(yè)管理費(fèi)1.90-2.30元/㎡·月目前租金85~95元/平方米/月出租情況近90%已出租備注租售并用，新世界中心進(jìn)駐客戶進(jìn)駐企業(yè)備注交通銀行利濟(jì)北路支行國內(nèi)大型銀行中信銀行股份有限公司武漢新世界支行國內(nèi)大型商業(yè)銀行深圳伊斯特珠寶首飾有限公司國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)武漢安信致遠(yuǎn)投資有限公司武漢本土投資機(jī)構(gòu)中英人壽國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)太平人壽保險(xiǎn)公司國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)武漢市毅源電力工程有限公司武漢本土生產(chǎn)企業(yè)漢飛地產(chǎn)武漢本土地產(chǎn)企業(yè)融僑外來地產(chǎn)企業(yè)三和廣宇武漢本土開發(fā)企業(yè)新世界地產(chǎn)外來地產(chǎn)企業(yè)卓越地產(chǎn)外來地產(chǎn)企業(yè)新世界中心進(jìn)駐企業(yè)以銀行、保險(xiǎn)、投資等金融機(jī)構(gòu)、外來地產(chǎn)企業(yè)、本土地產(chǎn)企業(yè)為主。二、在售、待售寫字樓項(xiàng)目調(diào)研1、泛海國際SOHO城項(xiàng)目名稱泛海國際SOHO城開發(fā)商武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司位置江漢王家墩中央商務(wù)區(qū)淮海路南側(cè)級別甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面60506㎡/636236㎡總層數(shù)地上31層標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米入住時(shí)間2014年均價(jià)16000/平方米預(yù)期租金90~120/平方米/月停車位3600個(gè)地下停車位建筑配套外立面：天然石材大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有中央空調(diào)電梯：8部名牌高速電梯備注銷售型寫字樓。2013年4月份加推7號樓。2、企業(yè)中心5號項(xiàng)目名稱企業(yè)中心5號開發(fā)商武漢瑞安天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置武漢市中心城區(qū)永清地塊級別甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/60000平方米總層數(shù)地上30層，地下3層標(biāo)準(zhǔn)層面積1897平方米入住時(shí)間2012年均價(jià)不對外銷售預(yù)期租金100~140元/平方米/月停車位413建筑配套外立面：Low-E玻璃幕墻大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有VAV中央空調(diào)電梯：14部德國品牌高速電梯備注該項(xiàng)目為開發(fā)商自持并對外招租，主要針對世界500強(qiáng)企業(yè)，國內(nèi)大中型企業(yè)。目前的空置約10%左右。3、民生銀行大廈項(xiàng)目名稱民生銀行大廈開發(fā)商武漢香利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置江漢江漢區(qū)新華路396號級別甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/134000平方米總層數(shù)地上68層，地下4層標(biāo)準(zhǔn)層面積3000平方米入住時(shí)間2012年均價(jià)不對外銷售預(yù)期租金130~150元/平方米/月停車位200個(gè)地下停車位建筑配套外立面：Low-E玻璃幕墻大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有中央空調(diào)電梯：20部OTIS品牌高速電梯備注該項(xiàng)目為開發(fā)商自持并對外招租，主要針對世界500強(qiáng)企業(yè)，國內(nèi)大中型企業(yè)。目前的空置約20%左右。4、浙商國際大廈項(xiàng)目名稱浙商國際大廈開發(fā)商武漢嘉運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)位置江岸建設(shè)大道738號級別頂級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/128000平方米總層數(shù)地上48層，地下4層標(biāo)準(zhǔn)層面積2121平方米入住時(shí)間2014年均價(jià)待定預(yù)期租金100~130元/平方米/月停車位703個(gè)地下停車位建筑配套外立面：Low-E玻璃幕墻大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有中央空調(diào)電梯：18部國際品牌高速電梯備注該項(xiàng)目目前正在招商之中。主要針對世界500企業(yè)；國內(nèi)知名企業(yè)等。5、廣發(fā)銀行大廈項(xiàng)目名稱廣東銀行大廈開發(fā)商湖北新海盛頓置業(yè)有限公司位置江漢建設(shè)大道與云林街交叉口的西北角級別甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/73298平方米總層數(shù)地上51層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層面積1380平方米入住時(shí)間2013年均價(jià)26000元/平方米預(yù)期租金100~120/平方米/月停車位260個(gè)地下停車位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墻大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有中央空調(diào)電梯：21部名牌高速電梯備注該項(xiàng)目是租售兩用型寫字樓，毛坯房。主力戶型100~400平方米。6、IFC國際金融中心項(xiàng)目名稱IFC國際金融中心開發(fā)商武漢漢江恒昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置江漢區(qū)新華路與江漢北路交接處級別甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/70000平方米總層數(shù)地上41層，地下2層標(biāo)準(zhǔn)層面積1380平方米入住時(shí)間2013年均價(jià)23000元/平方米預(yù)期租金120~140/平方米/月停車位400個(gè)地下停車位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墻大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有VRV中央空調(diào)電梯：6部三菱名牌高速電梯備注該項(xiàng)目是銷售型寫字樓，毛坯房。主力戶型100~400平方米。目前主要剩下30層以上房源。項(xiàng)目名稱菩提金國際金融中心開發(fā)商武漢菩提金地產(chǎn)置業(yè)有限公司位置武昌徐東大街與中北路交匯處級別甲級總占面/總建面7658㎡/125148㎡總層數(shù)地上56層標(biāo)準(zhǔn)層面積約2100㎡入住時(shí)間2014年8月均價(jià)19000元/m2預(yù)期租金80~100元/平方米/月停車位2000余個(gè)建筑配套外立面：加厚LOW-E玻璃幕墻大堂和公共部分；精裝修空調(diào)系統(tǒng)：VRV空調(diào)，分戶計(jì)量電梯：16部奧蒂斯品牌電梯備注該項(xiàng)目是銷售型寫字樓，目前剩下30層以上的樓層的房源。7、菩提金國際金融中心8、海山金谷項(xiàng)目名稱海山金谷開發(fā)商武漢海山投資集團(tuán)有限公司位置武昌中北路101號級別甲級5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/23824平方米總層數(shù)地上34層標(biāo)準(zhǔn)層面積----入住時(shí)間2013年均價(jià)18000元/平方米預(yù)期租金50~70/平方米/月停車位728個(gè)地下停車位建筑配套外立面：花崗巖整體干掛大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：無中央空調(diào)電梯：6部芬蘭通力高速電梯備注該項(xiàng)目是銷售型寫字樓，毛坯房。主力戶型150~250平方米。已經(jīng)售完。9、保利文化廣場項(xiàng)目名稱保利文化廣場開發(fā)商湖北保利置業(yè)有限公司位置洪山中南路和民主路交匯處級別甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/131000平方米總層數(shù)地上46層，地下4層標(biāo)準(zhǔn)層面積1600平方米入住時(shí)間2013年均價(jià)----預(yù)期租金110~130/平方米/月停車位400個(gè)地下停車位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墻大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有中央空調(diào)電梯：名牌高速電梯備注該項(xiàng)目為開發(fā)商自待。平均租金為120元/平方米，500平方米起租。10、漢街總部國際項(xiàng)目名稱漢街總部國際開發(fā)商武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司位置中北路171號級別頂級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總占面/總建面----/500000平方米總層數(shù)地上24層標(biāo)準(zhǔn)層面積1700平方米入住時(shí)間2014年均價(jià)19000元/平方米預(yù)期租金110~130/平方米/月停車位500個(gè)地下停車位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墻大堂和公共部分：精裝修空調(diào)系統(tǒng)：有中央空調(diào)電梯：10部三菱名牌高速電梯備注銷售型寫字樓，整層銷售。主要針對世界500強(qiáng)企業(yè)。項(xiàng)目名稱融眾國際開發(fā)商武漢融成置業(yè)有限公司位置武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)珞瑜路889-1號（光谷國際廣場西側(cè)）級別甲級總占面/總建面7937㎡/70850㎡總層數(shù)地上35層/底下3層標(biāo)準(zhǔn)層面積