房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

內(nèi)部編號(hào)：(YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法第一章總則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)項(xiàng)目)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)盲目性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制定本方法。發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相中，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)項(xiàng)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)。度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支償能力以及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時(shí)應(yīng)注可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資決門(mén)服務(wù)，作為政府管理部門(mén)審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù)要產(chǎn)品做為商品進(jìn)入市場(chǎng)交換和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自營(yíng)的集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和選擇參數(shù)的合理性，對(duì)房地產(chǎn)性有著重要的影響，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員查與預(yù)測(cè)測(cè)，以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，為分析和確定房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，以及估算收入、投資與成本容和方法，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益列類(lèi)型：三、辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商務(wù)辦公樓(寫(xiě)字樓)等。上進(jìn)行三通一平等，將其開(kāi)發(fā)成為建設(shè)熟房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行包括已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入調(diào)查的對(duì)象、內(nèi)容和目的的不同而有所不同。通常采關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)項(xiàng)目策劃目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。目區(qū)位的分析與選擇，開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇的分析與擇，包括地域的分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考項(xiàng)目座落地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則(最高最佳利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠帶來(lái)最高收益的利用)，選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地。與選擇，首先應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推機(jī)。并應(yīng)充分估計(jì)到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮分期分批開(kāi)發(fā)(滾動(dòng)開(kāi)發(fā))。社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，以及從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作(包括合建)、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)并通過(guò)分析可能的投資來(lái)源營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。目投資與成本費(fèi)用估算投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開(kāi)發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主公開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期程中形成出售、出租目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和自營(yíng)自用，應(yīng)注意開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本可按其當(dāng)期第二十七條，可能形成一定比例的開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定房、開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的費(fèi)用各不相同。主要有下列幾種：劃撥或征用土地的地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)；拆遷管理土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。主要包括向政府，地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)費(fèi)用支出一般可按占項(xiàng)目總投資的一定百分比作量乘以正常工日費(fèi)率估算。前期工作咨詢(xún)費(fèi)可按建安工計(jì)算；項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)所需工作量估算，也；建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，市政設(shè)計(jì)費(fèi)可按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,估費(fèi)詳見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；交通評(píng)價(jià)費(fèi)按地1980號(hào)；工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1~0.2％計(jì)??；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取；三通一平費(fèi)(土方臨時(shí)水電)可按20元/平方米暫估。土地開(kāi)發(fā)中，三通一平(通水、通電、通路、土地平整)工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工作量估算。礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法估算法、概預(yù)算定額法，也可估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用算建筑安裝工程費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)用。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而包括：行政管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資(前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和)或前述1~費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。一般費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及1)廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷(xiāo)售收入的1%~2%。2)銷(xiāo)售代理費(fèi)，一般約為銷(xiāo)售收入的1.5%~2%。3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用，一般約為銷(xiāo)售收入的0.5%~1%。費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額(建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和)計(jì)取的2%-3%。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建等。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程的準(zhǔn)確程度，一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使可行性研究階段，資金使用計(jì)劃可按年、半年或季度編考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)付款、欠付款目收入、稅金估算與資金籌措案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱(chēng)租售計(jì)劃)。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售的規(guī)定，與開(kāi)發(fā)和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供租售的房地產(chǎn)類(lèi)型第四十六條產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行分析，考慮已擇比較實(shí)例房地產(chǎn)；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)一、銷(xiāo)售收入和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。各期(年、半年或季度，以下同)可能獲得的收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷(xiāo)應(yīng)注意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響；空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶(hù)的時(shí)間)和空置率(未出租面積占總出租面積的百分比)對(duì)年租金收入的的原因?qū)е虏荒茕N(xiāo)售面積比例的增大對(duì)銷(xiāo)售收入產(chǎn)生的完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期售價(jià)格、銷(xiāo)售期安排、銷(xiāo)售率及銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)提比例。銷(xiāo)比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為3成金在銷(xiāo)售后的第三個(gè)月或下一季度到位；可根據(jù)項(xiàng)目情第四十九條以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸本化率的1.1~1.2倍，即增加10%~20%融資費(fèi)用。貸款年限按中短期(1~3年)考慮。假設(shè)中明確了項(xiàng)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售附加估算表；自營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；投資計(jì)銷(xiāo)售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加(通常也叫兩稅一費(fèi))。%。。地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位進(jìn)稅率，從30%~60%。項(xiàng)目算基礎(chǔ)122．12．22．32．5目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用(詳見(jiàn)書(shū)中闡述)印花稅(土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本)×20%3456適用稅率目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第五十一條地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注。發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資的資金盈余或短缺情況，用于發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的標(biāo)。利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－管理費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－財(cái)務(wù)加－土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入＝銷(xiāo)售收入＋租金收入＋自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷(xiāo)售收入＋配套設(shè)施銷(xiāo)售收入租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝營(yíng)業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷(xiāo)售成本＋配套設(shè)施銷(xiāo)售出租房經(jīng)營(yíng)成本虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利除前項(xiàng)后的10％提取察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目類(lèi)型的不同，可以通過(guò)上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金(投資者的實(shí)際出資額)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率(MARR)比較，當(dāng)FIRR≥當(dāng)計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(shí)(半年時(shí)類(lèi)同)，應(yīng)將其換算為以之后，再與企業(yè)最低滿意收益率進(jìn)行比較。其換算公FIRRFIRR季)4次方－1]×100%二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic)，將房地產(chǎn)項(xiàng)流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)三、投資回收期(主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目)1、投資回收期(Pt)產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得。其詳細(xì)投資回收期＝(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)－1)＋(上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)＋借貸資金要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的財(cái)務(wù)狀況及rm]m次方－1(1)按期計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計(jì)息每期應(yīng)計(jì)利息＝(期初借款本息累計(jì)＋本期借款÷2)×利率(2)等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式：Ic本息與n款償還時(shí)間(由還款期開(kāi)始計(jì)算)。和利息各期不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利金累計(jì)×期利率(3)等額還本，利息照付計(jì)算公式：間的本金及利息之和是不等的，償還期內(nèi)每期償還金累計(jì)×期利率借款償還期。產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款(Id)所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式為：Rtt的資金，包括：利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還與運(yùn)用表及國(guó)內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算；其詳細(xì)Pd＝借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù)－開(kāi)始借款期數(shù)＋(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可其國(guó)外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件(包括寬限期、償還期及償還方式等)計(jì)算。當(dāng)借款償還期的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件，各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值(即資金缺口)。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決。資金平衡分析目不確定性分析分析未來(lái)不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響進(jìn)行分析，分析可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目不者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析；進(jìn)行不：租售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、出租比例、可租售房地產(chǎn)面積測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目成敗過(guò)確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)有：項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率值。性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示不確定性因素的相對(duì)變的幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度方法。通常進(jìn)行的臨界目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價(jià)格下銷(xiāo)售出預(yù)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低售價(jià)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)下低盈利水平時(shí)的價(jià)格，售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平求。最低銷(xiāo)售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最達(dá)到的銷(xiāo)售量。最低售價(jià)與預(yù)測(cè)售價(jià)之間的差距越大，最低商品量之間的差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力盈利性的重要因素，是重要的不確定性因素。最高土銷(xiāo)售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能土地費(fèi)用超過(guò)這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目將無(wú)法獲得足夠的收益距越大，最高土地取得價(jià)格越強(qiáng)。下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工可能工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目承受工程費(fèi)預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定析不確定性因素的概率分布，計(jì)算在不同概率分布條件下標(biāo)的期望值，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程。目方案比選合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，應(yīng)首先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，篩選比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比一、差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率(MARR)進(jìn)行比較，當(dāng)△IRR≥MARR時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之二、凈現(xiàn)值(NPV)三、等額年值(AW)AWNPVic(1＋ic)n次方/[(1＋ic)n次方－1]。部收益率、凈現(xiàn)值當(dāng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選時(shí)，應(yīng)首先出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率第六十八條的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用一、費(fèi)用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)n。二、等額年費(fèi)用(AC)指標(biāo)ACPCic(1＋ic)n/[(1＋ic)n－1]目綜合評(píng)價(jià)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益和費(fèi)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接圍內(nèi)，政府能夠得到的收益，一般包括下列方供水增容費(fèi)、排水增容費(fèi)、城起的，在項(xiàng)目直接效益中未得到反映的那部分榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。一般包括在直接費(fèi)用中未得到反映的那部分費(fèi)用。主要套的基礎(chǔ)設(shè)施投資、為滿足項(xiàng)目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等。當(dāng)基礎(chǔ)服務(wù)(如電力)供不應(yīng)求時(shí)，為滿口徑對(duì)應(yīng)一致的原則，防止重復(fù)計(jì)算或漏算。例發(fā)過(guò)程中上繳政府的稅費(fèi)，如耕地占用稅、建價(jià)中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的轉(zhuǎn)移支付，不計(jì)為項(xiàng)業(yè)性開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中上繳政府的稅費(fèi)，在可能使項(xiàng)目產(chǎn)生不同的效益和費(fèi)用，對(duì)此應(yīng)注----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------理費(fèi)用--