寫字樓和商業(yè)物業(yè)管理

◆11.2寫字樓和商業(yè)stngye物業(yè)管理第一頁，共五十三頁。一

、寫字樓的物業(yè)管理(

一

)寫字樓的含頭

-“寫字樓”一詞是由境外傳入的，按照國內(nèi)的習(xí)慣，通常稱為“辦公樓”,主要用作辦公用途?，F(xiàn)在物業(yè)管理中，寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的

職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)shnye經(jīng)營活

動的大廈。第二頁，共五十三頁。寫字樓就是交通便利，根底設(shè)施完備，位于城市的CBD,

行政配套齊全建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)素較高平均每200平方米至少一個停車位樓層吊頂后凈同2.0米以土平均每3層有一部電梯一

效勞，等待時間不超過30秒最少具備50-60瓦/平方米

電力供給，并配備足夠的后備(uòubu)電力供給設(shè)施平均

每20平方米建筑面積有一條

線，提供或支持DDN,ISDN

線路，備有視像會議設(shè)備提供四管式空調(diào)

系統(tǒng)和24小時空調(diào)供給擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)

驗的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備，包括有銀行，郵局，商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以效勞于大廈客戶為主O第三頁，共五十三頁。小型寫字樓，1萬十木以下中型(zhōngxing)寫字樓，1-3萬平米大型寫字樓，3萬以上(

二

)

寫

字

樓

的

類

型

◆1、按建筑面積劃分第四頁，共五十三頁?！?/p>

2、按使用功能(gōngnéng)劃分單純型寫字樓，商住型寫字樓，綜合型寫字樓，◆3、按現(xiàn)代化程度劃分非智能型寫字樓，智能型寫字樓◆4、按綜合條件劃分甲級寫字樓，乙級寫字樓，丙級寫字樓甲級寫字樓管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和

實用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。第五頁，共五十三頁?！艚ㄖ?guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員(ényuán)集中?！艚ㄖn次高，設(shè)備先進(jìn)?！舻乩砦恢脙?yōu)越，交通便利?！羰褂脮r間集中，人員流動性大?！艄δ荦R全，設(shè)施配套。(三)寫字樓的特點(diǎn)(第六頁，其五十三頁。(四)寫字樓物業(yè)管理的要求6oio1、要求確保設(shè)備能完好運(yùn)行，正常使用。2、

要求加強(qiáng)平安管理，提供平安保障。3、

要求保持baoch)環(huán)境優(yōu)雅、整潔。4、

寫字樓的科技含量大，對物業(yè)管理人員提出了更高要求第七頁，共五十三頁?！羟鍧嵭凇艟G化效勞◆寫字樓前臺效勞◆寫字樓商務(wù)chāngwi)效

勞◆寫字樓租賃管理◆寫字樓使用前的準(zhǔn)備

工作◆房屋維修維護(hù)管理(gnll)◆寫字樓設(shè)備設(shè)施使用

管理及維修養(yǎng)護(hù)◆平安管理效勞二、寫字樓物業(yè)管理的組織om

實施第八頁，共五十三頁?！艉炗?qianding)物業(yè)效勞合同，制定業(yè)主公約◆成立大廈業(yè)主委員會◆制定物業(yè)管理方案，各項管理制度等。◆編寫物業(yè)管理維修公約◆制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體的實施方案并落實◆做好接管、驗收工作。(一)寫字樓使用前的準(zhǔn)備ammbe)工作第九頁，共五十三頁?！?/p>

寫字樓裝修監(jiān)督管理◆

日常維護(hù)(we)◆大修改造(二)房屋的維修

維護(hù)管理第十頁，共五十三頁。(三)設(shè)備設(shè)施使用a

管理及維修養(yǎng)護(hù)◆應(yīng)制定嚴(yán)格的設(shè)備養(yǎng)護(hù)cngho)和維修制度，

做好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)sānghi)、檢修工作?！粼O(shè)備管理人員應(yīng)實行24小時值班制度第十一頁，共五十三頁?！艚⒔M織機(jī)構(gòu)，配齊平安(pingam)管理人員◆建立平安制度，并保證實施?！舸_立保安巡邏的崗位和路線◆應(yīng)用電視監(jiān)控設(shè)備◆

建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作?！?/p>

配備消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。定期組織及安排消

防檢查◆

做好停車場管理工作(四)平安omgm管理效勞第十二頁，共五十三頁。◆要實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)那

么,由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。指定地點(diǎn)設(shè)有垃

圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)店等保潔設(shè)備?！魧懽謽堑那鍧嵭l(wèi)生效勞工程◆做好綠化dùhuà)管理工作◆前臺效勞主要工程(五)清潔、綠化效勞效勞(xiàoláo)和前臺第十三頁，共五十三頁。(六)寫字樓的商務(wù)◆硬件配置oczn)◆商務(wù)中心工作人員的要求◆商務(wù)中心的效勞工程◆商務(wù)中心的工作程序效勞第十四頁，共五十三頁?！羧粘Ｐ缘淖赓U業(yè)務(wù)是寫字樓經(jīng)營必不可少的活動。

做好寫字樓營銷推廣的管理工作◆營銷推廣效勞范疇：寫字樓營銷的市場調(diào)研和營銷方案制定，整體(zhèngt)形象設(shè)計、宣傳推廣，引導(dǎo)買租客戶考察物業(yè)，客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，

幫助客戶和業(yè)主溝通等(七)寫字樓的租賃cm管理第十五頁，共五十三頁。三

、商場sg

的物業(yè)管理◆商場shngthng)物業(yè)管理的特點(diǎn)與要求◆商場物業(yè)管理的組織實施第十六頁，共五十三頁。商場是能同時供眾多零售商和其他商業(yè)效勞機(jī)構(gòu)(igòn)租賃，用于從事各種經(jīng)營效勞活動的大型收益

性物業(yè)(

一

)

商

場

的

含

義第十七頁，共五十三頁?！舭唇ㄖ?guī)模劃分居住區(qū)商場、地區(qū)(aiqu)購物商場、市級購物中心◆按建筑功能劃分

綜合型、商住兩用型◆按建筑結(jié)構(gòu)劃分

敞開型、封閉型(

二

)

商

場

的

類

型第十八頁，共五十三頁?！羯虉鲆侠聿季?，精心(jīngxīn)籌劃◆建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計要新穎、別致，有特色◆商務(wù)齊全，客流量大，人員素質(zhì)雜(

三

)

商

場

物

業(yè)

的

特

點(diǎn)第十九頁，共五十三頁。(二)商場

物業(yè)管理的要求◆要求樹立商場的良好形象◆需要確保商場的平安性◆要確保顧客消費(fèi)αaot的便利性◆要確保設(shè)備、設(shè)施的可靠性第二十頁，共五十三頁。(

三

)

商

場

物業(yè)管理的組織實施◆平安保衛(wèi)(oowei管理◆消防管理工作◆環(huán)境保潔及綠化管理◆車輛管理◆房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理◆建立商場識別系統(tǒng)◆承租客商的選配第二十一頁，共五十三頁?！羲泄潭ㄑb置設(shè)備要到達(dá)高度平安●不間斷值班巡邏(xinluó)◆在商場的重要部位安裝閉路電視監(jiān)控器◆營業(yè)時間結(jié)束要進(jìn)行嚴(yán)格清場◆制定平安管理預(yù)案◆同當(dāng)?shù)毓膊块T建立工作聯(lián)系(

四

)

安

全

保

衛(wèi)

管

理第二十二頁，共五十三頁。(五

)

消

防

管

理

工

作◆制定anang)嚴(yán)密的消防制度?！艚M建專業(yè)消防隊◆對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，保證能正

常使用?！敉晟聘鞣N消防標(biāo)識配置◆保持消防通道暢通無阻◆制定商場消防預(yù)案第二十三頁，共五十三頁?！糁贫ū嵭谫|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立清潔檢查機(jī)制cizhi),并有

效落實和實施。◆根本的保潔工作安排在非營業(yè)時間◆設(shè)專人收集垃圾雜物，并清運(yùn)到垃圾存放點(diǎn)?！舳ㄆ谇鍧嵣虉鐾鈮γ?、廣告牌◆置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的

要及時調(diào)換。(六)環(huán)境保潔o及綠化管理第二十四頁，共五十三頁?！羯虉鲕囕v管理要分設(shè)貨車、小車xiaoche)、摩托車、

自行車專用停放場所?！粑飿I(yè)管理企業(yè)設(shè)專人負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車

輛停放◆要與交通管理部門建立工作聯(lián)系(七)車輛管理第二十五頁，共五十三頁?！舸_保商場外觀完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好◆制定設(shè)備設(shè)施(sheshn)維修養(yǎng)護(hù)方案◆加強(qiáng)對供電設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，要保證兩路供

電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機(jī)◆建立有效的巡視檢查制度◆對設(shè)備設(shè)施的報修工作及時處理。及附屬設(shè)備設(shè)施管

理(八)房屋第二十六頁，共五十三頁?！羝髽I(yè)識別系統(tǒng)〔簡稱(qiānchēng)CIS〕是強(qiáng)化商場形象的

一種重要方式?！艚⑵髽I(yè)識別系統(tǒng)是一種籍以改變企業(yè)形象，注入新

鮮感，使企業(yè)更能引起廣闊消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)

營業(yè)績的一種經(jīng)營手法(

九

)

建

立

。商場識別系統(tǒng)第二十七頁，共五十三頁?！粢罁?jù)商場物業(yè)的規(guī)模大小和不同(bù

tóng)層次選配承租客商◆大型商場應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級

的分店為根本承租戶◆中型公共商業(yè)樓宇應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為根本承租戶◆小型商場其主要功能是為附近居民提供生活方便(十

)

承

租

客

商

的

選

配第二十八頁，共五十三頁?！艄I(yè)(engy)物業(yè)的特點(diǎn)與管理要求◆工業(yè)物業(yè)管理的組織實施四、

工

業(yè)

物

業(yè)

的

管

理第二十九頁，共五十三頁?！艄I(yè)物業(yè)是指已建成并投入工業(yè)使用的房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)

施和相關(guān)的場地◆工業(yè)廠房(chǎngfáng)◆標(biāo)準(zhǔn)廠房

·倉

庫◆

工業(yè)園區(qū)工

業(yè)

物業(yè)的含義第三十頁，共五十三頁?！舾鶕?jù)工業(yè)工程對環(huán)境的影響ingxing情況分類：◆

無污染工業(yè)物業(yè)◆

輕污染工業(yè)物業(yè)◆一般工業(yè)物業(yè)◆

特殊工業(yè)區(qū)工

業(yè)

物

業(yè)

的

分

類第三十一頁，共五十三頁?！魧χ伟脖Ｐl(wèi)和消防工作有嚴(yán)格要求◆要求yāoqiū)加強(qiáng)對重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施的管理工

業(yè)

物

業(yè)

的

管

理

要

求第三十二頁，共五十三頁?！?/p>

投資大，投資回收期長◆

非流動性◆工業(yè)設(shè)備的功能容易過時◆

對周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染◆

建筑獨(dú)特，根底設(shè)施齊全◆對保潔(bǎojié)、綠化等常規(guī)性效勞要求高標(biāo)準(zhǔn)◆對物業(yè)管理的專業(yè)性要求強(qiáng)工

業(yè)

物

業(yè)

的

特

點(diǎn)第三十三頁，共五十三頁。工業(yè)物業(yè)管理的組織am實施◆制定嚴(yán)格的管理制度◆工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理◆工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度◆工業(yè)物業(yè)設(shè)備chbeo設(shè)施的管理◆工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理◆平安管理◆車輛管理第三十四頁，共五十三頁?！艄I(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定?！?/p>

各個崗位的工作職責(zé)與操作規(guī)定?！?/p>

機(jī)器設(shè)備的安裝(ānzhuāng)、

管理、使用規(guī)定?！?/p>

材料領(lǐng)取、加工、檢驗、耗用等規(guī)定?！舢a(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定?！?/p>

成品發(fā)貨出廠、出庫等制度?！?/p>

平安保衛(wèi)制度?！?/p>

消防制度?！糁贫ㄎ飿I(yè)管理公約。制定ammg嚴(yán)格的管理制度第三十五頁，共五十三頁?！舾髌髽I(yè)不得隨意堆放物品。◆加強(qiáng)對企業(yè)員工保護(hù)公共部位及維護(hù)公共場所清潔衛(wèi)生

的教育?！舾髌髽I(yè)不可占用園林yuánln)綠地面積?！舾髌髽I(yè)不得在規(guī)定范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、

技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備工業(yè)廠房和倉庫公用部位

的管理第三十六頁，共五十三頁?！?/p>

因使用水、電不當(dāng)而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責(zé)任

者承擔(dān)?！魪S房和倉庫進(jìn)行分割(ēnge)改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，施工前向

管理者提供圖紙，并取得認(rèn)可，施工時接受管理者的監(jiān)督和

管理?！?/p>

的工業(yè)廢棄物自行妥善處理?！?/p>

應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物◆未經(jīng)允許，不得擅自改變物業(yè)的用途和功能。工業(yè)廠房amg

和倉庫的內(nèi)部管理制

度第三十七頁，共五十三頁?！粑飿I(yè)管理公司要制訂設(shè)備設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制

度，保證其正常運(yùn)行◆定期對道路路面加以維護(hù)，其保證完好◆維護(hù)工業(yè)區(qū)各種(gèzhòng)公共標(biāo)志的完好性◆定期對地下管線進(jìn)行檢查、測試及維護(hù)工業(yè)物業(yè)設(shè)備

設(shè)施的管理第三十八頁，共五十三頁?！艄I(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境污染的防治◆綠化和環(huán)衛(wèi)工作◆認(rèn)真清理工業(yè)物業(yè)內(nèi)的違章搭建(da

jian◆努力建設(shè)新型的人文環(huán)境工業(yè)ongyg物業(yè)的環(huán)境管理第三十九頁，共五十三頁。平安omm管理◆平安保衛(wèi)管理◆建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度zhidi◆無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫重地◆廠房與倉庫要嚴(yán)格執(zhí)行值班、巡邏制度以及其他平安措施?！魣?zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度?！粝拦芾淼谒氖?，共五十三頁?！?/p>

建立健全車輛管理制度◆將機(jī)動車和非機(jī)動車分區(qū)，設(shè)專人(zhuānrén)管理◆配置相應(yīng)的監(jiān)控、防盜措施◆

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同檢查、放行進(jìn)出門衛(wèi)

的車輛車輛管理第四十一頁，共五十三頁?！羝渌飿I(yè)cùyè的類型與管理特點(diǎn)◆酒店的物業(yè)管理◆醫(yī)院的物業(yè)管理◆學(xué)校的物業(yè)管理其它qm物業(yè)的管理第四十二頁，共五十三頁?！舨惋嬵愇飿I(yè)◆交通(jiāotōng)類物業(yè)◆娛樂類物業(yè)◆宗教類物業(yè)◆文化(wéahui類物業(yè)◆體育類物業(yè)◆傳媒類物業(yè)◆衛(wèi)生類物業(yè)其它物業(yè)的主要a

類型第四十三頁，共五十三頁。其它

物業(yè)管理的特點(diǎn)◆效勞αaolio)對象不同◆效勞需求不同◆管理要求不同◆經(jīng)費(fèi)來源不同第四十四頁，共五十三頁。酒

店

的

特

點(diǎn)◆賓客流動頻率高◆效勞時間既短又長◆衛(wèi)生管理效勞標(biāo)準(zhǔn)要求高◆建筑規(guī)模(gu)大，檔次高第四十五頁，共五十三頁。酒

店cain物業(yè)管理的組織實施◆客人接待效勞◆酒店鑰匙的管理◆酒店建筑qimgm及設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理◆酒店的保潔效勞◆酒店的平安保衛(wèi)效勞◆環(huán)境綠化管理◆多種經(jīng)營工程管理第四十六頁，共五十三頁。◆工作(gōngzuo)專業(yè)性強(qiáng)◆

設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性醫(yī)

院o

物業(yè)管理的特點(diǎn)第四十七頁，共