寶應(yīng)房產(chǎn)市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告

揚(yáng)州皇家地產(chǎn)顧問有限公司寶應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市調(diào)報(bào)告寶應(yīng)地處江蘇承南啟北、中心節(jié)點(diǎn)區(qū)域，與泰州、鹽城、淮安市交界，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)有機(jī)農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積1468平方公里，人口92萬。境內(nèi)河湖密布，土壤肥沃，自然資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家南水北調(diào)東線工程的源頭地，全國(guó)首家有機(jī)食品基地示范縣、首批平原綠化先進(jìn)縣、首批生態(tài)示范區(qū)、中國(guó)荷藕之鄉(xiāng)、中國(guó)慈姑之鄉(xiāng)。近年來還先后成功創(chuàng)建成為國(guó)家生態(tài)縣、國(guó)家園林城市、衛(wèi)生縣城，江蘇省文明城市、省級(jí)社會(huì)治安安全縣。全年全縣有5個(gè)企業(yè)銷售過億元，10個(gè)企業(yè)銷售過5000萬元。利稅過千萬元的企業(yè)3家。30家重點(diǎn)企業(yè)銷售和利稅分別占全縣總量的60%、86%。寶勝集團(tuán)產(chǎn)銷、利稅躍居全國(guó)同行第一位，跨入江蘇省1996年十大重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)、機(jī)械工業(yè)部百戶巨人企業(yè)和國(guó)家重點(diǎn)扶持的1000家大型工業(yè)企業(yè)行列寶應(yīng)正加快由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣轉(zhuǎn)變，特別是近幾年，突出工業(yè)主導(dǎo)地位，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，培育發(fā)展了一批優(yōu)勢(shì)行業(yè)、規(guī)模企業(yè)和形象產(chǎn)品，形成了“一電兩品”（電工電器、食品藥品）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和玻璃工藝、石化管件、壓力容器、紡織服裝、電子陶瓷、車輛配件等六個(gè)特色行業(yè)。全縣擁有省級(jí)企業(yè)集團(tuán)14家。寶勝集團(tuán)是中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)、江蘇省16個(gè)重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)之一，躋身于國(guó)家大型企業(yè)行列。電工電器行業(yè)以寶勝集團(tuán)公司為龍頭，以菲達(dá)寶開集團(tuán)、電機(jī)廠、仁恒實(shí)業(yè)公司、電器廠、亞寶絕緣公司等骨干企業(yè)為主體，產(chǎn)品質(zhì)量、銷售在全國(guó)同行業(yè)中均有較高的知名度。燃?xì)饩咝袠I(yè)以鋼瓶為主體，廚具等產(chǎn)品與之配套，全行業(yè)年產(chǎn)鋼瓶能力達(dá)500萬只，成為全國(guó)最大的鋼瓶生產(chǎn)基地。食品行業(yè)以五瓊漿系列白酒、荷藕制品、麥芽為主體。永順泰麥芽年產(chǎn)銷4．5萬噸，企業(yè)綜合效益在全國(guó)同行業(yè)中名列前茅。紡織行業(yè)以江蘇銀寶集團(tuán)、金夏集團(tuán)等重點(diǎn)企業(yè)為主體，逐步形成了花、紗、布一條龍生產(chǎn)。玻璃及工藝品行業(yè)是寶應(yīng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支新生力量，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)銷以年40%以上的速度遞增。寶應(yīng)把外向型經(jīng)濟(jì)作為工業(yè)發(fā)展的助推器，目前全縣有外商投資企業(yè)56家，世界500強(qiáng)企業(yè)中的美國(guó)德州儀器有限公司、意大利比瑞利公司等5家企業(yè)已落戶寶應(yīng)，并取得了驕人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。此外，揚(yáng)州美瑞華公司、藍(lán)寶石公司等一批獨(dú)資合資企業(yè)也保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。寶應(yīng)建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。全縣常年有2.5萬人的建筑隊(duì)伍征戰(zhàn)在祖國(guó)的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高層建筑，先后獲得了魯班獎(jiǎng)、白玉蘭獎(jiǎng)，成為寶應(yīng)建筑業(yè)的形象工程。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，城市功能日趨完善，對(duì)周邊地區(qū)的輻射影響力也大大增強(qiáng)。一：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析（一）宏觀市場(chǎng)：a、宏觀市場(chǎng)分為三級(jí)，根據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)調(diào)控以來，對(duì)銷售量的影響，一二三類城市分別為46.78%，42.59%，12%，對(duì)價(jià)格的影響分別為8.92%、7.56%、2%b、調(diào)控的影響對(duì)一二類城市的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，三線城市正在波及，這分為兩個(gè)層面，銷售層面，因?yàn)檎w上市量較少，故總體銷售量降低幅度偏低，而價(jià)格層面，幾乎無甚影響，開發(fā)商與客戶的博弈仍在繼續(xù)。（二）寶應(yīng)市場(chǎng)：a，主力的銷售戶型依然集中在80-110平米之間；b，均價(jià)較上月小幅上漲，漲幅在30-50元/平米，上漲勢(shì)頭減緩；c，應(yīng)對(duì)即將到來的傳統(tǒng)淡季，各樓盤的優(yōu)惠政策有所調(diào)整，但無特別大的調(diào)整幅度。d，上市樓盤因上個(gè)月的快速去化，目前庫存量減少，有個(gè)別重點(diǎn)樓盤加推了部分房源；e，除個(gè)別事件營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)導(dǎo)致的客流量激增外，客流總量與日平均量都創(chuàng)寶應(yīng)本年度新低見表1-表3表17.7-7.15客流抽樣數(shù)據(jù)表日期789101112131415蘭郡681186516614香格里拉77565912711安宜嘉園558561110810表2表3整體競(jìng)爭(zhēng)分析：蘭郡將是下一個(gè)銷售熱點(diǎn)，但其開盤因其價(jià)格等諸多因素，必然會(huì)造成部分客戶的流失，就目前階段看，我司應(yīng)早做準(zhǔn)備，加推出與其接近的戶型。并做好價(jià)格上漲的鋪墊工作。另外，從廣告角度考慮，建議我司拿下安宜北路與淮江路路口的跨街作為導(dǎo)視所用。名園天府供銷情況：本月所推的房源是其中心景觀帶的47#-52#經(jīng)典多層共180套，戶型從109平米的三房-140平米的大三房。價(jià)格情況：價(jià)格比上月上調(diào)近450元/平米，有次可見景觀對(duì)樓棟的提價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。促銷及推廣情況：按揭98折，一次性97折。媒介推廣：樓書已印刷完畢，戶外等更新完畢整體競(jìng)爭(zhēng)分析：觀察名園天府的主要目的在于對(duì)110平米的房源的銷售判斷，以及為將來中心景觀帶樓盤的價(jià)格提升提供數(shù)據(jù)支持。從名園天府的推盤計(jì)劃看，此時(shí)推出中心景觀區(qū)是有欠考慮的（其