服務實施方案

效勞實施方案

第1章保安管理效勞方案

一、保安管理設想

〔一〕管理目標

1、建立專業(yè)化的保安隊伍

以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、效勞一流”的專業(yè)化保安隊伍。

2、完善保安管理制度

以ISO9001：2000質量管理體系有關標準和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、標準、切實可行且符合行政辦公中心正常運作需求的保安管理制度。

3、實現(xiàn)“群防群治”的目的

視“平安”為“命脈”，結合行政辦公中心的實際情況，切實把“人防”、“物防”與“技防”有機結合，加強與當?shù)毓膊块T的聯(lián)絡溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好大院內的各項平安防范工作。

4、保障消防平安

堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針,認真落實和貫徹“誰主管、誰負責”的消防原那么，建立三級防火責任制，做好防火平安檢查，維護大院內的消防平安。

5、維護公共秩序，標準交通車輛管理

以“平安”為重心,“效勞”為目的，努力維護行政辦公中心及周邊的公共秩序，營造整潔、文明、舒適、平安的辦公環(huán)境。標準行政辦公中心內的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標識清晰、管理完善。

〔二〕管理方法

番禺區(qū)行政辦公中心從保安管理角度來看，既有商業(yè)行政辦公中心“開放式”保安工作的特點，又有

“封閉式”保安管理的特點，更需具有符合行政辦公中心保安管理的特色。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之平安防范的相關經驗，堅持“平安第一、效勞至上”的保安工作宗旨，建立一種“內緊外松”適合大院的保安管理模式。具體將從以下幾方面開展保安工作:

1、建立一支專業(yè)化的保安隊伍

作為政府機關辦公樓，保安管理的有效與否將直接影響大院的平安，甚至影響其社會形象。因此我司介入管理后，將以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、效勞一流”的專業(yè)化保安隊伍，以半軍事化、標準化、效勞型的標準來管理保安隊伍，出色完成行政辦公中心的各項平安保衛(wèi)任務。

所有保安人員都必須通過嚴格的考核、篩選、擇優(yōu)錄用〔骨干隊伍從公司在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔〕。同時，注重保安員的思想教育和業(yè)務素質的培訓，嚴格按照《廣東省保安效勞管理條例》持證上崗，向屬地公安機關申請成立自建保安組織。并將保安工作納入行政辦公中心物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進行經常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務知識學習，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、效勞意識的培訓，著重以實際操作為主，力求到達一專多能，把保安隊伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安效勞隊伍。

2、建立健全保安管理制度

保安管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：2000質量管理體系之有關標準和法律法規(guī)要求，結合日常管理運作的實際情況，建立含《保安部值班管理規(guī)定》、《各崗位工作職責規(guī)程》、《治安管理規(guī)定》、《消防管理規(guī)定》、《停車場管理規(guī)定》、《保安交接班制度》、《消防設施設備定期檢查制度》、《應急工作規(guī)程》、《停車場管理規(guī)程》、《火警應急處理規(guī)程》等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標準化、管理標準化。

3、落實平安防范措施，加強配合與溝通，到達群防群治效果

治安保衛(wèi)工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，是物業(yè)公司為維護業(yè)主〔使用人〕正常的生活、辦公秩序而進行的防盜、防火、防破壞等一系列的平安防范管理活動。根據(jù)行政辦公中心是一座政府機關辦公行政辦公中心的特點，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好大院的平安防范管理工作：

⑴堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位平安責任制，實行全天二十四小時對大院各區(qū)域進行全方位值崗巡查，防止可疑人員進入行政辦公中心，預防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕大院內的一切推銷活動。

⑵堅持大院內的治安管理工作與周邊社會治安工作相結合原那么。積極與當?shù)毓矙C關保持密切聯(lián)系，加強溝通與聯(lián)絡，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的平安。

⑶堅持保安工作“硬件”〔技防、物防〕與“軟件”〔人防〕一起抓的原那么。把固定崗與巡邏崗相結合，形成較為完善的治安防范體系，努力為行政辦公中心的干部職工營造一個平安、舒適、文明、寧靜的辦公環(huán)境。

⑷建立平安責任人制度，定期進行防盜、防破壞、防治安災害的平安防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。

⑸在執(zhí)勤工作時，對違反治安管理規(guī)定的人，依照《中華人民共和國治安管理處分條例》向公安機關報告。

⑹在執(zhí)勤時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標志、警械和通訊工具，遵紀守法、服從命令、團結協(xié)作、秉公辦事、文明用語、熱情效勞。

4、注重消防管理，維護消防平安

一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防平安管理工作做為物業(yè)管理的重點和難點來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主〔使用人〕的生命財產造成重大損失。根據(jù)大院的消防實際情況和消防平安要求，我司將把大院的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防平安管理方法和措施，具體內容包括：

⑴建立三級防火責任制和消防工作領導小組；

⑵制訂消防平安“日”、“月”檢查制度，制訂落實大院重要部位防火措施，加強消防平安檢查，每年至少舉行一次消防演習；

⑶加強消防設施設備管理，對大院的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；

⑷加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)平安；

⑸建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。

⑹建立消防檔案，填寫公安機關各種法律文書和消防工作有關的材料和記錄。消防檔案要詳實、統(tǒng)一保管備案。

5、維護公共秩序，標準車輛管理

番禺區(qū)行政辦公中心是一座機關綜合辦公大院，進出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施，維護管理責任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。大院外圍廣場設為停車場，分別有進出口2個，我司將結合大院車場情況，制定適合大院停車場的管理規(guī)定，維護和完善車場及道路的各類交通設施和環(huán)境設施，嚴格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。

二、員編制及崗位設置

〔一〕編制及崗位

1、人員設保安部部長1人，保安領班3人，保安員95人，合計99人。

2、工作時間：保安實行24小時三班輪值班制度，每小時輪崗一次,每天工作8小時，每周工作6天〔休息1天〕每人每年可享受10天的探親假。

3、崗位設置：

中心共有7個出入口〔分別為東門、南門、西門、會議西門、北門、番禺大廈東側通道、番禺大廈北側通道〕；中心的南面廣場〔以東門、東車道、主樓前東噴池、西噴池、西車道、西門為界〕為開放區(qū)，供市民晨練游玩；

⑴西門崗：負責對進出大院人員、財物、平安管理，維護行政辦公中心的正常辦公秩序。

⑵北門崗：負責對進出行政辦公中心人員、財物、平安管理，維護行政辦公中心的正常辦公秩序。

(3)南門

(4)會議西門

(5)東門

(6)番禺大廈東側通道、

(7)番禺大廈北側通道

⑶巡邏崗：24小時制負責對行政辦公中心內及周邊紅線管理責任范圍的巡邏,同時協(xié)助各崗位工作。

5、組織架構：

6、車場管理

①根本情況

A、

管理范圍：行政辦公中心廣場為停車場〔汽車、摩托車〕，由于來大院辦事人員和車輛較多,為了保證車輛進出平安，由保安員負責管理。

B、管理時間：每天24小時對車場實行全天候監(jiān)控管理。

C、管理人員：保安員。

D、

管理職責：負責停車場進出車輛的引導、停放、平安檢查工作。

②行政辦公中心交通道路管理

A、

道路線型、斷面應與行政辦公中心整個建筑群體布置協(xié)調。

B、車行道寬度須保持2.5m。

C、應在車行道上設置導向指示，限速成其他禁令標志。

D、在車行道拐彎處應設置前面來車或車輛會讓標志。

E、

在進行道路改造時應設置施工標志，盡量不阻礙車輛進出。

7、工作職責：

l保安部主要工作

⑴負責平安保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破環(huán)、防泄密、防騙、防搶、防治安災害事故”的“七防”工作。

⑵對行政辦公中心實施全方位公共秩序維護、平安監(jiān)督和巡查工作。

⑶制定、執(zhí)行、落實各項平安保衛(wèi)措施。

⑷實施對員工有關平安保衛(wèi)方面的紀律稽查。

⑸協(xié)助公安機關對轄區(qū)內發(fā)生的重大政治、刑事及嚴重事故的查處工作。

⑹負責轄區(qū)內消防系統(tǒng)，貫徹落實

“預防為主、防消結合”的消防八字方針。制訂消防設施、設備平安檢查制度和開展消防知識的宣傳工作。

⑺負責區(qū)域范圍之配套設施和車場等監(jiān)控管理工作。

⑻抓好保安隊伍的建設和業(yè)務培訓。

⑼完成上級布置的其它工作。

l保安部主管工作職責

⑴執(zhí)行管理處指令，全面負責保安部的工作。

⑵準確傳達管理處的工作安排，制定本部門工作方案，并負責檢查落實。

⑶經常深入檢查各班次工作，了解員工當值情況和思想動態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

⑷負責擬定保安培訓方案，并具體組織實施。

⑸跟班值勤和不定時突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件〔包括各種治安案件〕。

⑹負責員工當值工作狀況的月度量化考核評比工作，并審批領班對不稱職保安員提出的處理意見。

⑺負責消防系統(tǒng)、制定消防設施、器材的平安檢查制度，并負責檢查落實。

⑻制定消防知識宣傳方案,定期對義務消防員進行業(yè)務培訓。

⑼發(fā)生突發(fā)事件時迅速趕到現(xiàn)場，沉著指揮，并負責與公安部門聯(lián)系，做好現(xiàn)場保護和藹后工作。

⑽與當?shù)毓布跋嚓P政府部門做好雙向溝通工作。

⑾定期向管理處匯報工作，提出有關平安保衛(wèi)工作的建議。

⑿收集和整理本部門的有關資料，匯總后交管理處審閱。

⒀負責審核本部門員工的排班和考勤，在權限范圍內審批本部門員工的請假和調班。

⒁定期檢查行政辦公中心內消防器材和設施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防器材平安可靠。

⒂完成上級交辦的其它工作。

l保安部領班工作職責

⑴工作對部長負責。

⑵監(jiān)督本班隊員考勤及崗位考核，檢查當值員工儀表儀容和著裝。

⑶不斷巡查催促各崗位，及時糾正違紀違章，發(fā)現(xiàn)員違紀違章負責記錄向部長匯報。

⑷做好交接班情況記錄和物品移交記錄，保管好保安部公有物品和通訊器材。

⑸主持班前班后會，合理安排本班次員工的工作，并講述當天值勤情況，每周星期一班后召開本班次員工例會，總結本周工作情況，布置下周工作方案。

⑹對本班次員工進行日常業(yè)務講解和指導，團結本班員工，調發(fā)動工工作積極性。

⑺負責落實班組培訓方案，提高隊員業(yè)務素質。

⑻負責消防監(jiān)控中心的日常管理工作，嚴格執(zhí)行各項平安、消防檢查制度。

⑼處理一般性的治安案件和投訴，發(fā)生重大案件或事故須及時上報部長。

⑽及時向部長反映隊員的思想及工作情況，傳達落實上級的指示精神和工作安排。

⑾完成主管布置的其他工作。

l保安員工作職責

⑴對上級的指令絕對服從。

⑵熟悉各保安崗位的任務和要求，嚴格按照各崗位的要求工作，并堅守崗位，未經許可不得離崗，積極完成當值任務。

⑶熟悉行政辦公中心內消防器材的位置和使用方法。

⑷嚴格遵守紀律，注重儀表儀容和禮節(jié)禮貌。

⑸熟悉消防設施、器材的位置和根本的使用方法。

⑹熟悉行政辦公中心內的業(yè)主公約，主動為行政辦公中心業(yè)主效勞，遇到違規(guī)事件，必須有禮地予以制止并耐心地解釋。

⑺保護通訊器材和公家物品。

⑻遇到突發(fā)事件〔火警、搶劫、盜竊、破壞等〕敢于挺身而出，保護國家財產和物業(yè)的平安。

⑼為行政辦公中心內業(yè)主提供優(yōu)質效勞，行政辦公中心保安員必須做到嚴格操練、文明值勤、勤奮好學、樂于助人。

⑽團結友愛，互相關心，積極參與微笑效勞活動。第2章設備管理方案

第1節(jié)設備專業(yè)化管理的具體方案

一、工程部人員配置：

〔一〕工程部架構圖

〔二〕人員編制〔28人〕

工程部部長1名木工

1名

責任工程師1名維修技工

14名

主管1名泥水工

1名

運行值班人員8名倉庫管理兼文員

1名

〔三〕人員編制說明

1、上述人員架構編排在考慮到番禺區(qū)行政辦公中心功能多、設備多，位置分散，為確保所有設備正常運行和滿足客戶的維修要求編制而成。

2、考慮到番禺區(qū)行政辦公中心所屬設備設施需求24小時保證正常運行，確保正常供電、供冷、供水；因此必須加強平時設備的維修保養(yǎng)，工程部人員是基于這個指導思想而設置。

3、每周按不間斷工作時間為：24′7＝168〔小時〕，每人每周工作時間為：8′5＝40〔小時〕。

4、運行值班人員按四班三運轉、24小時值班，每班8小時當值，行政辦公中心值班崗位設置如下：

〔1〕行政辦公中心供配電、空調、給排水值班每班1人，共需4人〔24小時值班〕；兼負責設備層機房設備保養(yǎng)。

〔2〕行政辦公中心樓宇自動控制系統(tǒng)值班每班1人，共需4人〔24小時值班〕，兼弱電設備維修保養(yǎng)。

5、管理人員每周實行五天工作制，每天工作8小時。

6、綜合維修人員6人〔包括木工．泥水工各1人，1人為輪休頂班〕。

7、正常工作時間：上午：8：30-12：00，下午：13：30-17：30。

〔四〕工作職責

工程部的工作職責：主要負責行政辦公中心的設備運行管理、操作及設備設施的定期方案維護保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保行政辦公中心設備設施的科學、平安、可靠、高效運行。

1、工程部部長

〔1〕直接對管理處經理負責，全面主持工程部工作。

〔2〕負責行政辦公中心的供水、供電、電梯、消防、中央空調、樓宇自動控制系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等設備設施運行與維修保養(yǎng)工作指導監(jiān)督。

〔3〕組織工程部人員對行政辦公中心的所有機電設備進行驗收和接管工作，接收有關圖紙、資料。

〔4〕組織所屬工程師制定機電設備的操作、管理規(guī)程，維修保養(yǎng)方案，以及各類管理制度。

〔5〕負責重大設備維修保養(yǎng)及設備搶修現(xiàn)場的技術指導，把好質量關，

使設備維修后，到達技術要求，實現(xiàn)科學、平安、高效運行。

〔6〕催促工程師對所屬人員進行業(yè)務技術培訓、考核工作，并編寫教材、授課。

〔7〕審核各工程師上報材料、備件的采購方案，送管理處和業(yè)主批準后執(zhí)行。

〔8〕根據(jù)設備運行狀態(tài)，及時調整設備的運行方式，到達節(jié)能降耗之目的。

〔9〕協(xié)助業(yè)主對重要設備、局部專業(yè)化定期中、大修保養(yǎng)工程的發(fā)外承包、合同談判。

〔10〕檢查、監(jiān)督各項工作、方案的落實情況，對所屬工程師進行月度考核和不定期考核。

2、責任工程師職責

〔1〕直接對工程部部長負責，全面負責供配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)工作及對所屬員工的工作安排和管理。

〔2〕制定設施電設備的操作、管理規(guī)程、應急措施等。

〔3〕安排值班人員的值班、和保養(yǎng)工作，審批值班人員的輪休、補休。

〔4〕檢查值班人員的工作情況，審閱值班運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

〔5〕制定設施設備的維修保養(yǎng)方案，安排維修人員對供配電設備按方案進行維修保養(yǎng)。

〔6〕檢查維修人員的工作質量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

〔7〕負責對設施設備維修保養(yǎng)及搶修現(xiàn)場的技術指導，把好質量關，使設備維修后，到達技術要求，實現(xiàn)科學、平安、高效運行。

〔8〕負責對所屬人員進行業(yè)務技術培訓、考核工作，并編寫教材、授課。

〔9〕制定設施設備材料、備件的采購方案，報工程部部長審核。

〔10〕根據(jù)設施設備運行狀態(tài)，及時調整設備的運行方式，到達節(jié)能降耗之目的。

〔11〕檢查、監(jiān)督各項工作、方案的落實情況，對所屬員工進行月度考和不定期考核，將考核記錄報工程部部長。

3、工程部主管職責

〔1〕協(xié)助部長開展各項具體工作，工作直接對部長負責。

〔2〕參與制定各系統(tǒng)運行方案，研究改良措施，使各系統(tǒng)及設備在保證平安運行的前提下，力求降耗節(jié)能。

〔3〕參與制定月度、季度、年度的維修保養(yǎng)方案，并催促員工認真落實執(zhí)行。

〔4〕認真催促落實各崗位責任制，要求員工嚴格遵守員工守那么及操作規(guī)程，堅持各類設備的定期維修保養(yǎng)制度，按“三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：實用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好”的標準嚴格檢查落實。

〔5〕催促員工做好設備維修、故障處理、零件更換記錄，每月整理分類。

〔6〕合理編排值班人員值班表，保證設備運行值班人員有序輪值，做好日常工作安排并檢查完成質量，做好記錄，以備考評。

〔7〕合理編排值排日常維修方案，做到維修及時迅速，保質保量。設備發(fā)生故障時，及時有效地組織力量檢修，確保物業(yè)之各類設備正常運行。

〔8〕提出設備月備品備件方案，報部長審核，并負責審批后的方案實施。

〔9〕做好設備的維修、運行技術檔案，每月上交部長審閱。

〔10〕負責提出員工工作績效的考評建議供部長參考。

〔11〕完成部長交給的其他工作。

4、維修技工職責

負責行政辦公中心所有電力系統(tǒng)設備及行政辦公中心外圍照明、發(fā)電機設備、給排水設備、電梯、空調、消防系統(tǒng)、弱系統(tǒng)等設備設施的維修保養(yǎng)工作。同時負責房屋建筑本體養(yǎng)護及樓宇裝飾、門窗及地面等的零修小修工作。

5、值班人員職責

負責行政辦公中心內樓宇自動控制系統(tǒng)、上下壓配電、中央空調、熱水系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機、水泵設備的運行值班、確保行政辦公中心正常供電、供水及供冷。并努力做好設備動力層所有設備的日常及定期維護保養(yǎng)工作。

6、木工職責

負責行政辦公中心內公共場所門窗、裝修裝飾等的小項維修、零修工作。

7、泥水工職責

負責行政辦公中心公共場所、門窗、通道、地面及管理責任范圍之樓宇養(yǎng)護的土建零修、小修工程。

8、倉庫管理兼文員職責

〔1〕接受工程部部長的領導，負責所有設備設施維修使用的材料、備件管理，負責工程部工具管理。

〔2〕負責工程部的技術資料整理、歸檔及管理工作。

〔3〕負責建立健全種類材料、備件的帳目明細表，對進出倉的材料、備件按公司有關倉庫管理進行記錄建帳，做到帳物卡相符。

〔4〕負責有關資料、文件的收發(fā)和分類歸檔、保存。

〔5〕定期為本部員工發(fā)放勞保用品；辦理儀表、工具借用手續(xù)。

〔6〕負責倉庫內物品的歸類存放，擺放整齊；符合消防平安標準，保持倉庫清潔衛(wèi)生。

〔7〕每月底做好倉庫的盤點工作，填寫盤點清單交部長審核。

〔8〕根據(jù)倉庫材料、備件存量提出采購建議。

〔9〕完成部長交給的其他工作任務。

二、設備的接管、驗收

〔一〕組織一個設備接管驗收小組，會同貴方有關部門，根據(jù)國家、省、市有關設備設施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。

〔二〕同時派出員工隊伍，對設備實施接收管理，及時建立運行值班制度，做好設備的運行管理，確保設備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。

〔三〕對存在問題的設備設施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負責，力求使設備設施到達原設計之使用功能的要求，為確保設備設施的完好、平安、經濟及高效運行奠定根底。

〔四〕接管驗收時業(yè)主應提供的圖紙、資料

1、產權資料

〔1〕工程批準文件

〔2〕用地批準文件

〔3〕建筑執(zhí)照

2、技術資料

〔1〕規(guī)劃圖

〔2〕竣工圖

〔3〕總平面圖

①單體建筑、結構、各系統(tǒng)設備竣工圖

②消防、附屬工程及地下管網竣工圖

〔4〕地質勘測報告

〔5〕工程合同

〔6〕開、竣工報告

〔7〕工程預決算

〔8〕圖紙會審記錄

〔9〕工程設計變更通知及技術核定單〔包括質量事故處理記錄〕

〔10〕隱蔽工程驗收簽證

〔11〕沉降觀測記錄

〔12〕竣工驗收證明書〔包括綜合驗收、各分工程驗收〕

〔13〕鋼材、水泥等主要材料的質量保證書

〔14〕玻璃幕墻等新材料、構件的鑒定合格書

〔15〕水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書

〔16〕供水、供電協(xié)議〔合同〕

〔17〕供水管道、空調水管道試壓報告

〔18〕綠化工程圖紙及相關資料

〔19〕車庫圖紙及車輛詳細資料

〔20〕其他技術資料〔通訊、監(jiān)控、智能化設備等〕及物業(yè)管理所必需的資料。

三、建立健全規(guī)章制度

主要根據(jù)我司已經通過的IOS9001：2000質量管理體系之有關標準及原有的各類規(guī)章制度，結合番禺區(qū)行政辦公中心的實際情況，在完善補充的根底上，制定出切實可行的適合番禺區(qū)行政辦公中心特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及效勞標準。如《崗位責任制》、《設備平安操作規(guī)程》、《設備定期維護保養(yǎng)制度》、《員工考核細那么》及《應急突發(fā)事件技術支持方案》等有關制度。

四、設備運行管理和維修效勞

目的：保證行政辦公中心所有設備處于正常運行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供平安、幽雅、舒適、文明的辦公工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。

設備管理模式：對于特殊設備按照勞動監(jiān)察部門、質量技術監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設備由工程部負責日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。

〔一〕對外承包工程的管理協(xié)調[電梯、中央空調、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等]

1、專業(yè)公司維修人員的管理

〔1〕對專業(yè)公司進行入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行維修保養(yǎng)工作的維修人員實行發(fā)卡管理。發(fā)卡時憑專業(yè)公司證明及本人員身份證向行政辦或物業(yè)管理處領取出入卡，并繳交相應的工本費及押金。

〔2〕注明專業(yè)公司名稱、人員姓名、卡號，并貼上本人的免冠照片，加蓋發(fā)卡單位公章后有效。

〔3〕維修人員可憑卡出入，并在門崗登記出入原因、時間及帶進〔出〕的工具物品，以備查閱。

〔4〕對于出入卡遺失的應及時報告，取消遺失卡號的使用。并申請重新領取出入卡，重新繳交工本費及押金〔原有押金不退〕。

〔5〕對無卡維修人員門崗有權拒絕其進入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行任何維修工作。

〔6〕專業(yè)公司合同期滿時，應負責收回出入卡，否那么應對持有發(fā)給該公司出入卡的人員進入番禺區(qū)行政辦公中心后，發(fā)生的一切事件負責。

2、專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作的跟進、檢查監(jiān)督

〔1〕指定專人負責專業(yè)公司承包工程維修保養(yǎng)工作的跟進：

①專業(yè)公司對樓宇自動控制、電梯、中央空調、消防等系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)工作由各專業(yè)工程師和維修技工負責跟進、檢查、監(jiān)督；各專業(yè)工程師負責檢查、考核，工程部部長負責審核、上報。

②值班人員負責專業(yè)公司人員進入設備房、機房的檢查、登記，并協(xié)助開、停涉及維修保養(yǎng)的設備〔操作前應請示專業(yè)工程師或部長，由專業(yè)工程師或部長根據(jù)設備使用情況決定可否開、?！?。

③專業(yè)工程師、維修技工負責對專業(yè)公司維修人員的工作情況進行檢查、監(jiān)督，并對每次維修保養(yǎng)工作的內容、質量給予簽字確認，并上報主管。

④專業(yè)工程師負責每月對專業(yè)公司的維修保養(yǎng)工作質量的檢查、監(jiān)督，并作出評審報告，交工程部部長審閱后報管理處、業(yè)主，對存在問題通知專業(yè)公司及時解決。

⑤各專業(yè)工程師每半年對專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作一次總結，并作出評審報告，由部長審核后上報管理處。

⑥管理處經理負責評審報告，對專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作出公正的評價和建議，送報業(yè)主有關部門。

⑦對樓宇自動控制、電梯、中央空調〔包括水處理〕、消防等專業(yè)公司工作的檢查、監(jiān)督、評審，參照我司ISO9001：2000管理體系有關程序文件《供方控制程序》、《合同評審程序》、《工程部對專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作監(jiān)理規(guī)程》。

〔二〕供配電系統(tǒng)〔變壓器：1000KVA×3臺〕

1、高壓局部：負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關運行記錄備查。按供電部門有關規(guī)定，高壓局部由其負責定期檢修保養(yǎng)。

2、低壓局部：操作、保養(yǎng)和維修的根本內容

〔1〕建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。

〔2〕值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務培訓、考試合格，持證上崗。

〔3〕配備主管電氣的工程技術人員，要有完整的供電網絡資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進線、房屋內的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設備布置等，做到心中有數(shù)。

〔4〕建立24小時值班巡查制度，定時檢查供配設備運行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除，并做好相關運行巡查記錄備查。

〔5〕加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術標準要求，并保證用電平安，確保配電設備平安高效運行。

〔6〕加強樓層照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保行政辦公中心照明系統(tǒng)正常運行。

〔7〕經常檢查節(jié)日照明〔包括霓虹燈招牌〕，催促專業(yè)公司做好維護檢修工作，確保節(jié)日照明設備〔包括霓虹燈招牌〕發(fā)揮正常功能。

〔8〕搞好應急發(fā)電設備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設備能隨時投入運行。

〔9〕合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。

〔10〕遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好平安用電的有關工作。

3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結合番禺區(qū)行政辦公中心實際情況另行制定。設備維修保養(yǎng)方案需根據(jù)貴方提供的行政辦公中心具體設備、圖紙、說明書、資料做詳細方案。

4、供電系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)每月工作量預計：

〔1〕高壓配電局部：24〔工時〕

〔2〕低壓配電局部：60〔工時〕

〔3〕各樓層配電箱、照明等更換及維修：

①樓層：6′28=168〔工時〕

②地下車場、設備層：60〔工時〕

〔4〕外圍照明等：30〔工時〕

〔5〕臨時應急維修工作：40〔工時〕

合計：382工時

〔三〕發(fā)電機設備管理〔柴油應急發(fā)電機400KW1臺〕

建立嚴格的發(fā)配電管理制度和設備維修保養(yǎng)制度。

1、發(fā)電機房管理規(guī)定

〔l〕由機電技術人員全面負責應急發(fā)電機房的機電設備管理,禁止無關人員進入。

〔2〕當發(fā)生市電故障或停電，應能自動〔或由值班人員〕在最短時間內啟動發(fā)電機，

按操作規(guī)程配電、供電。

〔3〕當市電恢復時，要按操作票做好轉電操作，停發(fā)電機并進行必要的維護保養(yǎng)工作。

〔4〕室內照明、通風良好，控制室溫在40℃以下。

〔5〕每周檢查啟動電瓶、電壓、電流、電解液比重及液位高度，如低于規(guī)定值，應及時添加蒸餾水、充電，并進行日常維護保養(yǎng)。

〔6〕每月檢查發(fā)電機的潤滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護保養(yǎng)。

〔7〕每月應啟動發(fā)電機二次試運行5—10分鐘，檢查應急發(fā)電機組運行情況，以確保發(fā)電機處于隨時可用的備用狀態(tài)。

〔8〕做好發(fā)電機各項日常維護、定期保養(yǎng)及啟動運行之相關記錄備查。

2、發(fā)電機運行管理規(guī)程、操作規(guī)程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修保養(yǎng)方案需根據(jù)具體設備、說明書、資料做出方案。

3、發(fā)電機組維修保養(yǎng)工時預計

〔1〕蓄電池檢查保養(yǎng)：8〔工時〕

〔2〕發(fā)電機組維護檢查：32〔工時〕

〔3〕控制柜維護保養(yǎng)：16〔工時〕合計：56工時

〔四〕給排水系統(tǒng)〔包括綜合樓水泵：全自動生活變頻供水設備2套,水泵48KW×1臺，25KW×1臺，22KW×3臺，11KW×3臺，4KW×1臺，3KW×1臺，潛水泵4KW×18臺〕

1、給排水系統(tǒng)設備管理、維修保養(yǎng)根本內容

〔1〕建立正常用水、供水、排水的管理制度，

制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)方案并嚴格執(zhí)行。

〔2〕供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查，確保供水平安；每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。

〔3〕定期對化糞便池進行檢查、維護、清通，防止阻塞。

〔4〕每班4次巡查給排水設備，并記錄設備運行數(shù)據(jù)。

〔5〕每月檢查維護給排水設備，確保設備正?？煽窟\行。

〔6〕每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。

〔7〕節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。

〔8〕制定事故處理應急措施，當發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。

2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的根本制度

水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修方案等，需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。

3、給排水系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)方案工作量預計

〔1〕水泵、電機：60〔工時〕

〔2〕控制柜：36〔工時〕

〔3〕管路、閥門〔含樓層、地下室〕除銹、補油、活絡等：4′28=56〔工時〕

〔4〕外圍管路、溝渠、化糞池等：40〔工時〕

〔5〕潛水泵等設備：①控制箱：28〔工時〕

②電機設備：56〔工時〕

〔6〕變頻供水設備，上、下水池、閥門：60〔工時〕

合計：336工時

〔五〕制冷、供暖系統(tǒng)〔中央空調：

350RT×3臺，冷卻水泵55KW×4臺，冷凍水泵37KW×4臺〕

1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的根本內容

〔1〕熟悉制冷、供暖設備的工作原理及操作方法，考前須知。制定相應的操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。

〔2〕根據(jù)行政辦公中心業(yè)主、客戶供冷、暖的要求及季節(jié)、天氣變化，制定供冷、暖設備開/停時間表經業(yè)主有關部門批準后執(zhí)行。值班人員必須定時巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑、油、氣等保持在正常范圍內。

〔3〕機組運行時應注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內，如有異常應及時調整，必要時可關機，以防止事故發(fā)生。

〔4〕值班人員定時檢查各風機、水泵、油泵的運轉情況，是否有雜音、振動、滲水情況，并定時加潤滑油及檢修〔滾珠軸承每運行3000—4000小時應清潔檢查，根據(jù)情況決定是否更換〕。

〔5〕定期檢查冷卻塔電機、風機皮帶的松緊情況，磨損太大的要及時更換。

〔6〕定期檢巡查各管網有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。

〔7〕定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風機管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。

〔8〕定期檢查清洗空調風柜、鮮風機濾網，檢查風柜、風機等皮帶松緊情況、軸承潤滑情況，及時給予調整、加油；確保設備正常運行，為業(yè)主、客戶提供舒適的工作、休閑環(huán)境條件。

〔9〕每季檢查自動控制傳感器、執(zhí)行元件。

〔10〕每年徹底檢查試驗系統(tǒng)功能。

〔11〕根據(jù)需要檢查清洗空調主機冷凝器、蒸發(fā)器銅管束(由水處理公司負責)。

2、制冷、供暖系統(tǒng)管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結合實際情況具體修訂后實施。設備維修保養(yǎng)方案需根據(jù)貴方提供的具體設備及圖紙、說明書、資料等制定。

3、制冷、供暖系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計

〔1〕冷水機組：8′3=24〔工時〕

〔2〕冷卻泵、冷凍泵、電機等：8′8=64〔工時〕

〔3〕管路、閥門〔除銹、補油、活絡等〕：2′28=56〔工時〕

〔4〕冷卻塔：8′3=24〔工時〕

〔5〕空氣處理機〔包括空調柜機、新風機每月清洗一次濾網〕：

2′45〔臺〕=90〔工時〕

〔6〕盤管風機：0.2′448=89.60〔工時〕

〔每月清洗一次濾網〕

盤管風機散熱翅片清洗：每3年解體盤管風機，清潔檢查、更換軸承等，此項工作量大，需有專用工具，須請專業(yè)公司進行。

〔7〕送排風機：2′47〔臺〕=94〔工時〕

合計：441.6工時

(六)電梯系統(tǒng)〔電梯6部〕

1、操作、保養(yǎng)和維修根本內容

〔l〕根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標，制定平安維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。

〔2〕電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。

〔3〕重視和落實電梯的保修和平安年檢工作。

〔4〕除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經勞動部門、質量技術監(jiān)督部門審查認可的單位承當〔由原廠家或安裝調試單位承當較好，也可通過投標選擇適宜的維修保養(yǎng)單位〕。其定期維修保養(yǎng)的工作質量和技術性能由工程部負責檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗收。

〔5〕建立健全電梯設備檔案及各類維護〔修〕保養(yǎng)、運行記錄。

〔6〕電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。

〔7〕電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。

〔8〕保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。

〔9〕監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設備進行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。

2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的根本制度

電梯機房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實際情況修訂后實施。設備維修保養(yǎng)方案需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。

3、電梯系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計

〔1〕電梯機房：8′6=48〔工時〕〔每2周清潔檢查機房、控制箱〕

〔2〕電梯井道、轎廂等：8′6=48〔工時〕

配合電梯公司保養(yǎng)人員工時：54工時

〔派專人配合電梯公司維修保養(yǎng)人員，每半月對電梯檢查保養(yǎng)一次，并經培訓掌握應急救人和應急突發(fā)情況處理的方法，以便出現(xiàn)故障困人時，能及時求援?！?/p>

合計：150工時

(七)消防系統(tǒng)〔主樓：火災報警系統(tǒng)主機1臺、噴淋泵75KW×2臺，消防水泵

55KW×3臺，消防系統(tǒng)應由消防局認可的專業(yè)公司負責保養(yǎng)〕l、操作、保養(yǎng)和維修的根本內容

〔l〕建立消防管理制度、操作規(guī)程、設置樓層火警疏散平面圖、消防設備設施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應急方案等。

〔2〕制定應急搶險措施，當發(fā)生火災報警時，應能按應急方案的要求采取現(xiàn)場補救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調等有效措施，并在規(guī)定的時間內啟動應急電源，控制事態(tài)開展，將損失降到最低。

〔3〕做好消防系統(tǒng)各類設備設施的日常檢查維護保養(yǎng)(控制計算機除外)，并做好有關記錄備查。

〔4〕每月按行政辦公中心區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況，每年由行政辦公中心物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關部門進行消防模擬演習，全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。

〔5〕每月維護保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設備設施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內。

〔6〕每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設備的運行狀況。

〔7〕定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能〔試驗時應關閉維修閥，以防氣體釋出〕，確保氣體滅火系統(tǒng)隨時處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的平安。

〔8〕每周檢查試驗消防緊急播送系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗報警〔如報警按鈕、警鈴等〕。

〔9〕消防系統(tǒng)作為行政辦公中心的重中之重，除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，確保系統(tǒng)平安可靠地處于待投入狀態(tài)。

2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結合具體情況修訂后實施。設備維修保養(yǎng)方案需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等制定詳細方案。

3、消防系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計

〔1〕消防水泵、電機：8′6=48〔工時〕

〔2〕管路、閥門、恒壓裝置〔除銹、補油、活絡等〕：

①樓層：2′28=56〔工時〕

②地下層：60〔工時〕

〔3〕滅火器、溫感、防火門等：2′28=56〔工時〕

〔4〕控制中心設備、聯(lián)動柜：28〔工時〕

〔5〕消防模塊箱檢查保養(yǎng)：1′28=28〔工時〕

合計：276工時

〔八〕樓宇自動控制系統(tǒng)〔包括設備自動控制、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視、通訊等設備〕

1、樓宇設備控制管理系統(tǒng)根本由以下幾局部組成：

〔1〕中央控制計算機、顯示器、打印機、網絡控制器、UPS電源；

〔2〕分區(qū)或現(xiàn)場DDC箱；

〔3〕傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機構

〔4〕綜合布線

2、控制中心設備檢查保養(yǎng)

〔1〕日常保養(yǎng)

l檢查電源控制箱面儀表、指示燈、開關是否正常。

l檢查電源電壓在正常范圍〔220V±10%〕。

l檢查〔UPS〕不間斷電源供電是否正常。

l

檢查電腦工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內容或打印機的打印紙，發(fā)現(xiàn)故障信息應及時報告工程師、部長，派人員檢查修復。

l

從控制計算機上檢查設備自動控制系統(tǒng)是否按設定時間表啟動/停止所控制的設備〔檢查啟動/停止記錄〕。

l

從樓宇設備控制管理計算機檢查所控制的各系統(tǒng)設備是否正常工作。

l

去除控制計算機記事本內存放時間較長、并已經處理完畢的信息，以免占據(jù)內存。

l清掃控制中心衛(wèi)生，清潔計算機及外圍設備外表。

〔2〕每周檢查保養(yǎng)

l清潔電源控制箱外表、儀表、指示燈、開關。

l清潔設備控制管理計算機外表。

l清潔電腦外圍設備〔打印機、顯示器、鍵盤〕外表。

l清潔〔UPS〕不間斷電源外表。

l清潔網絡控制器外表。

l清潔監(jiān)控中心環(huán)境衛(wèi)生，并保持干凈、通風。

〔3〕每月保養(yǎng)

l

在控制計算機上抽查、試驗局部〔5%〕設備自動/手動的啟動/停止功能。

l在控制計算機上抽查、試驗局部〔5%〕設備故障報警功能。

l

清潔電源控制箱內部、外表〔用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈〕。

l

清潔網絡控制器內部元件〔用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈〕。

l檢查、更換打印機打印紙。

〔4〕每季度檢查保養(yǎng)

l

清潔電源控制箱內部元件〔用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈〕，檢查線路連接情況并上緊。

l清潔網絡控制器內部元件，檢查線路連接情況并上緊。

l

清潔電腦外表,啟動“磁盤碎片整理程序”,提高電腦工作性能,延長硬盤工作壽命。

l清潔打印機，更換打印機色帶。

l清潔〔UPS〕不間斷電源，試驗放電、充電。

〔5〕半年檢查保養(yǎng)

l試驗電源控制箱主供電源與備供電源轉換功能。

l

清潔網絡控制器內部元件，檢查插接件、線路連接情況并上緊。

l

停電、清潔控制計算機內部元件，檢查印刷電路板、插接件、線路連接情況并上緊。

l清潔、檢查不間斷電源，并進行放電、充電試驗。

l

測量各線路絕緣〔大于0.5MΩ〕，并作記錄。〔注意：測量時切斷所有電子線路，并禁止用兆歐表測量〕

〔6〕年度檢查保養(yǎng)

l

停設備自動控制系統(tǒng)電源，對網絡控制器進行內部清潔〔用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵〕，檢查內部插接件、印刷電路板的插接是否牢固，線路連接是否可靠并上緊。

l

關設備控制計算機，關電源，進行內部清潔〔用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵〕，檢查內部插接件、印刷電路板、線路連接情況并上緊。

l

停電清潔不間斷電源，檢查線路連接情況，并進行放電、充電試驗。

l

清潔控制計算機外圍設備〔打印機、鍵盤等〕，檢查線路連接情況，并上緊。

l

翻開顯示器，清潔內部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。

l

檢查清潔電源控制箱，線路連接檢查、上緊，外表、底座除銹油漆。

3、DDC箱檢查保養(yǎng)

〔1〕日常檢查保養(yǎng)

l檢查DDC箱外表儀表、指示燈是否正常。

l檢查箱內各開關是否在正常位置。

l檢查DDC箱電源電壓是否在正常范圍〔220V±10%〕。

l

檢查箱內各模塊工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內容，發(fā)現(xiàn)故障信息應及時報告工程部主管、經理，派人員檢查修復。

l檢查DDC箱環(huán)境溫度、內部溫度是否過高〔0~40℃〕。

〔2〕每月檢查保養(yǎng)

l清潔各系統(tǒng)設備現(xiàn)場DDC箱外表、儀表、指示燈。

l檢查DDC箱輸入、輸出信號線路連接情況，并上緊。

l

停電清潔各系統(tǒng)設備現(xiàn)場DDC箱內模塊〔用毛刷清掃或壓縮空氣吹塵，并用吸塵器吸塵〕。

l檢查模塊、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。

〔3〕年度檢查保養(yǎng)

l

檢查各系統(tǒng)設備現(xiàn)場DDC箱內模塊、元件工作情況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

l

停電測量各DDC箱線路絕緣，并記錄〔測量時一定要斷開電子線路，禁止用兆歐表測量〕。

4、傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機構檢查保養(yǎng)

〔1〕日常檢查保養(yǎng)

l

從DDC箱或控制計算機檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)是否正常，及時檢查處理或更換。

l

從設備控制計算檢查執(zhí)行機構動作情況是否正常，及時檢查處理。

l

檢查傳感器、執(zhí)行機構周圍環(huán)境是否會影響工作，并及時處理。

〔2〕每月檢查保養(yǎng)

l檢查、清潔設備上傳感器外外表及引線。

l檢查清潔設備上執(zhí)行機構外表及引線。

l檢查清潔伺服器外表及引線。

l檢查清潔變送器外表及引線。

〔3〕每季度檢查保養(yǎng)

l

抽查傳感器傳輸數(shù)據(jù)是否準確〔每季抽查10%，可用同類測量儀器校驗〕。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。

l

抽查執(zhí)行機構動作是否準確〔每季抽查10%〕。發(fā)現(xiàn)問題及時處理或更換。

l

抽查變送器信號轉換是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時調整或修理、更換。

l

測量傳感器、執(zhí)行機構、變送器線路絕緣〔斷開與DDC連接及電子線路〕。

〔4〕年度檢查保養(yǎng)檢查執(zhí)行機構活動情況，轉動局部活動、加潤滑油。l

檢查執(zhí)行機構的機械傳動局部情況，試驗能否自由進行全程調節(jié)。檢查傳感器、執(zhí)行機構、變送器傳輸線連接情況，并上緊。

清潔傳感器、執(zhí)行機構、變送器外表，對外表、機座除銹，補油漆。

5、管理、操作、保養(yǎng)、和維修的根本制度：

樓宇自動控制系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)貴方的實際設備圖紙及說明書

等資料另行詳細制定。

6、樓宇自動控制系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預計

〔1〕設備自動控制系統(tǒng)：控制中心設備24工時，其他52工時

〔2〕門禁系統(tǒng)：1′28＝28〔工時〕

〔3〕閉路電視系統(tǒng)：1′28＝28〔工時〕

〔4〕通訊系統(tǒng)：1′28＝28〔工時〕

〔5〕車場管理系統(tǒng)：32〔工時〕

合計：116工時

〔九〕房屋的日常養(yǎng)護

房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。

房屋養(yǎng)護的內容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面：一是各辦公室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程〔包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理〕；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的方案養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，關系到業(yè)主的居住和使用平安，以及房屋的完好程度，所以，這種預防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。

①零星養(yǎng)護

房屋的零星養(yǎng)護修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：

A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應及時修補。

B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。

C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。

D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。

E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。

F、檢查內外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。

G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備，及時排除故障，更換零件等。

H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。

I、檢查房屋結構是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。

J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。

K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。

L、檢查地下室結構是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；

M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒考前須知和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。

日常零星養(yǎng)護工程，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑聚集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15—2分鐘到達現(xiàn)場，1小時內修復。一般維修工程30分鐘內到達現(xiàn)場查勘，按約定時間修復。重大維修或需購置材料的，在約定維修時間內完成。

②方案養(yǎng)護

A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。

B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。

C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。

D、每月檢查清理地下室集水井。

E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。

F、每月檢查試驗走火通道、各樓層應急燈，有問題的及時處理。

G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。

H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。

I、每月檢查各樓層通風機工作情況。

J、每年定期進行房屋結構平安檢查。

K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次〔由業(yè)主外委承包〕。

L、外墻、玻璃幕墻5—8年進行一次大修〔由業(yè)主發(fā)外承包〕。

M、室內外裝飾裝修5年進行翻新一次〔由業(yè)發(fā)外承包〕。

③季節(jié)性預防養(yǎng)護工作主要有：

A、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應及時修復，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。

B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。

C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。

D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。

E、檢查清理地下室集水井。

F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。

G、作好預防雨水流入地下室、車場的應急措施。

H、特別要注意在臺風、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項預防措施。

④每月房屋日常養(yǎng)護的工時預計：

樓層檢查維修56工時各樓層客戶報修

200工時

車場、廣場檢查維修80工時合計336工時

五、設備維修效勞

日常維修效勞是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修效勞中的效勞意識、效勞標準等提出具體要求并承諾如下：

〔一〕熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度

l、行政辦公中心大大小小的設備不計其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設備故障及故障隱患，并予排除。

2、建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有運行設備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。

3、與業(yè)主有關部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各辦公室人員的報修或設備設施故障可報管理處或效勞部，統(tǒng)一協(xié)調安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或后應該在15分鐘內之內派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設備故障應立即排除；涉及到需購置配件的維修，向報修的客戶、辦公人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復雜故障應立即向管理處經理匯報，由其組織力量或協(xié)調公司整體技術力量集中處理解決。

(二)維修效勞標準要求

要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶辦公或休息。到房間內維修時還應注意如下事項：

1、敲門：接到報修，15分鐘內派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。

2、介紹：辦公室的人員開門或在門內詢問，工程部員工應首先自我介紹：

“對不起，打攪了，我是××物業(yè)公司維修人員×××，前來為您效勞”。

3、進門：如果房間內十分整潔，鋪地毯，員工應將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經室內人員許可后進門維修效勞。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。

4、鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領導、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。

5、維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法防止時，應事先向領導、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。

6、整理：維修完畢，用自備專用擦機布將設備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責清掃干凈。

7、試用：請領導、辦公人員當場試用設備，證實設備恢復正常運轉，并請領導、辦公人員在維修工作單簽認。

8、講解：必要時向領導、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設備的考前須知。

9、如實填寫維修工作單〔包括費用〕，請領導、辦公人員對修理質量，效勞態(tài)度等進行評價并簽名。

六、節(jié)能和節(jié)約維修費用

〔一〕當正式進入管理且各項工作走上軌后，將不斷總結設備運行管理經驗，采用最正確的運行方式、降低能耗、延長設備使用壽命。

〔二〕對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設計上欠合理的各類設備設施，提出整改完善的合理建設，經貴方有關部門審核同意后實施，以到達降低能耗，延長設備使用壽命，節(jié)省維修費用之目的。

〔三〕根據(jù)設備運行狀況，總結運行規(guī)律，不斷摸索積累有關數(shù)據(jù)資料，并采用新技術，新材料，對行政辦公中心的各類設備設施提出技術改造方案及可行性方案，經貴方審批同意后實施，力求實現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。

〔四〕努力做好設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，不斷總結經驗，提高管理水平。使所管理的設備正常運行，延長使用壽命，減少維修費用支出。第3章清潔效勞方案

〔一〕效勞承諾

按照合同條款及附件的要求，配備必要的員工和充足的機械、物料，在清潔工作范圍和工程明細內，按照工作程序、操作規(guī)程進行標準清潔〔保潔〕效勞，并到達如下目標：

1、行政辦公中心所屬范圍公共環(huán)境衛(wèi)生符合國家和地方相關環(huán)境衛(wèi)生標準。

2、協(xié)助物業(yè)管理處在相關行業(yè)檢查評比中獲優(yōu)稱號。

3、按合同要求保潔率到達100%，滿意率到達95%。

4、接受客戶有效投訴處理率100%。

〔二〕管理的模式

擬設立廣州萬寧物業(yè)管理清潔部，并在行政辦公中心管理部門和物業(yè)管理處的檢查與監(jiān)督下，實施科學化、標準化的專業(yè)管理。

清潔部將根據(jù)有關的法律和法規(guī)及公司有關規(guī)章制度，結合大院管理部門的實際情況主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程和效勞標準措施，并付之實施和監(jiān)督。

在人事管理上將根據(jù)公司的用人標準和原那么，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，結合培訓和績效考核行使人事管理權，對所轄各部門管理人員和員工實施考核和獎懲。

〔三〕管理的設想

我們的管理和效勞工作將根據(jù)行政辦公中心管理部門的要求，在總結公司幾年效勞于各類型物業(yè)所得經驗的根底上，用更新的管理理念為行政辦公中心提供更優(yōu)質的清潔〔保潔〕效勞?？偟脑O想是：以標準的管理和優(yōu)質的效勞為支撐點，以營造一個整潔舒適、平安可靠的工作和辦公環(huán)境為目的，確立“精心組織、標準管理、優(yōu)質效勞”的經營管理理念，并貫穿于我司在行政辦公中心的清潔效勞之中。

1、在嚴格按委托管理合同的條款實現(xiàn)管理目標和效勞承諾的根底上，我們將以更高的標準要求自己，在效勞意識、效勞標準、效勞質量上將超越承諾，力求突破。

2、在管理上除執(zhí)行嚴格的、硬性的管理規(guī)定以確保行政辦公中心的衛(wèi)生達標并努力延長物業(yè)本體的使用壽命，使其保值、增值；另一方面，在維護行政辦公中心的對外形象方面，加強員工的素質培養(yǎng)，使全體員工做到“德誠于中，禮形于外”。

〔四〕管理的重點

我們的管理效勞的總目標是要給行政辦公中心工作人員營造一個平安、舒適、整潔、衛(wèi)生的工作環(huán)境，因此，我們管理工作將重點是在以下三個方面：

1、平安管理

為確保行政辦公中心區(qū)的平安、防止一切可能發(fā)生的平安、治安事件發(fā)生，必須密切注意和觀察員工的思想動態(tài)，加強對員工思想品德和職業(yè)操守的教育。同時根據(jù)辦事中心的特點，制定必要的平安防范措施，同時加強與中心管理部門和其他部門的溝通，做到分工不分家，共同維護一個平安、舒適的辦公工作環(huán)境。

2、培訓管理

根據(jù)專業(yè)化和標準化的管理效勞要求，注重員工的教育與培訓，制定各類人員的培訓方案，重點是平安意識、效勞意識及業(yè)務技能、管理標準、管理目標及文化素質教育，通過不間斷的多形式、多途徑的有效培訓，包括參加清潔行業(yè)協(xié)會的培訓班等，提高管理人員和清潔、保潔人員的綜合素質，為實現(xiàn)我們所承諾的各項效勞標準提供有力保障。

3、作業(yè)管理

清潔、保潔工作是物業(yè)管理重要組成局部，是營造整潔、舒適的辦公工作和生活環(huán)境的必要條件。我們工作的重點是，根據(jù)行政辦公中心的具體情況，按周、月、季制定切實可行的具體工作方案和崗位責任制，使任務、區(qū)域責任到人，同時加強檢查、監(jiān)督，確保效勞區(qū)域、范圍整潔、舒適。

二、清潔效勞的管理措施

〔一〕清潔部員工的管理

1、清潔部主管

●素質要求

從事本行業(yè)工作四年以上，具備物業(yè)管理和專業(yè)清潔知識，掌握公司的各項規(guī)章制度，有獨立工作和分析判斷能力，具有較高的管理水平，能有效地安排和協(xié)調本部門的工作。

●主要工作職責

⑴負責清潔部的日常行政管理工作。

⑵按合同的要求制定和實施清潔效勞方案，實現(xiàn)管理目標。

⑶協(xié)調清潔部與其他部門的關系，合理調配人力和物力資源。

⑷負責考核下屬員工的工作表現(xiàn)，糾正工作中發(fā)生的不合格效勞。

⑸及時解決有關清潔效勞方面的投訴。

●清潔部主管崗位責任制

報告對象：管理處經理

督導對象：本部門管理員、領班

崗位責任：

⑴負責制定本部門各項年度、季度、月度、日常保潔方案〔包括外墻清潔及四害消殺方案〕，對下屬員工作業(yè)平安、質量、材料、設備負有管理責任。

⑵安排屬下班次、分配工作，對班組和崗位的日常、定期作業(yè)的實施全面管理，掌握員工工作狀況。

⑶根據(jù)清潔工作程序和標準，按檢查制度的要求，巡視檢查和督導轄內區(qū)域的各班組和崗位員工的工作，確保各項保潔方案工作和質量的落實。

⑷檢查所有機械設備使用及保養(yǎng)情況，消除事故隱患，確保平安作業(yè)。審核部門月末盤點報表，有效控制本錢。

⑸組織對下屬員工遵章守法、禮貌效勞、儀表儀容、業(yè)務技能方面的培訓。定期對下屬員工的考勤、勞動表現(xiàn)、個人儀表、工作質量進行考評，就個別員工行為按公司人事、獎懲制度向部門經理提出處理意見。

⑹協(xié)助管理員、領班解決困難問題，開展良好的上下級關系。

⑺協(xié)調與其它部門關系，密切合作，及時處理有關清潔衛(wèi)生方面的投訴。

⑻完成上級交辦的其它任務。

能力要求：應具備清潔專業(yè)知識，有獨立工作能力和分析判斷能力，能有效安排和協(xié)調本部門的工作。

2、清潔部管理員

●素質要求

從事本行業(yè)二年以上，掌握專業(yè)清潔知識，熟悉業(yè)務技能，有獨立工作能力，能有效管理、安排、協(xié)調部門工作。

●主要工作職責

⑴負責管理區(qū)域的各項工作方案的實施和檢查。

⑵安排屬下班次，分配工作、掌握員工工作狀況。

⑶檢查清潔工作質量和效果。

⑷督導員工遵章守法，禮貌效勞。

●清潔部管理員崗位責任制

報告對象：部門主管

督導對象：領班、保潔員

崗位職責：

⑴負責協(xié)助部門主管制定各項年、月、日清潔方案，并參與檢查和督導，填寫日檢表和工作日記，并負責本部門員工考勤統(tǒng)計和辦理人事、獎懲報告手續(xù)等文職工作。

⑵管理本部門倉庫，就機械工具的收發(fā)，清潔、勞保用品、客用品的發(fā)放，按規(guī)定填寫“機械工具領用表”、“易耗品領用表”，要做到單據(jù)清楚、實物與單據(jù)相符、有簽字，完善倉管收發(fā)手續(xù)。

⑶發(fā)放強酸、堿清潔劑及有毒殺蟲劑要嚴格控制，應得到部門主管的簽發(fā)方可發(fā)出。

⑷每次收發(fā)機械、工具，應及時登記檢查，收回的機械、工具發(fā)現(xiàn)有臟、損現(xiàn)象時要記錄匯報，以便及時處理。

⑸按時進行月末盤點，盤點數(shù)目清楚，做到帳、物相符；預測易耗品需求量，向部門主管提交盤點表和易耗品申購單。

⑹要求倉庫內整潔，物品擺放整齊，符合平安標準。

⑺完成上級交辦的任務。

能力要求：熟悉各種清潔用品的使用性能，具備本錢核算知識和倉庫管理知識，工作認真，責任心強。

3、清潔部領班

●素質要求

有熟練的專業(yè)清潔保養(yǎng)知識，具備一定的管理水平，能協(xié)助主管完成區(qū)域內工作，檢查監(jiān)督屬下班次的工作情況和質量。

●主要工作職責

⑴以身作那么帶著班組員工完成各項日常清潔工作。

⑵定期對員工進行崗位實操培訓，不斷提高員工的業(yè)務水平。

⑶嚴格要求和指導員工按工作程序、操作規(guī)程作業(yè)，確保作業(yè)平安。

●清潔部領班崗位責任制

報告對象：部門主管、管理員

督導對象：保潔員

崗位職責：

⑴領班工作向部門主管、管理員負責，負責部門主管、管理員授權之班組或崗位員工的管理工作，對下屬員工作業(yè)平安、質量、材料、設備負有管理責任。

⑵負責安排分配下屬員工的工作，帶著班組員工完成各項日常保潔和清潔大做工作，嚴格要求員工按操作規(guī)程作業(yè)，正確使用機器、工具和清潔劑，消除事故隱患，確保作業(yè)平安。

⑶根據(jù)清潔工作程序和標準，在作業(yè)的過程中檢查督導保潔員的工作，并確保這些作業(yè)區(qū)域和崗位的工作質量達標。

⑷檢查機械設備使用狀況，控制物料損耗，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級匯報，有效降低本錢。

⑸處理當班現(xiàn)場有關清潔衛(wèi)生問題的投訴，并采取措施及時糾正，做好記錄，認真填寫交接班本。

⑹掌握員工的思想及工作狀況，處理好與保潔員的關系，定期考評下屬員工的工作實績，對員工有關人事及獎懲問題可向上級提出意見。

⑺完成上級交辦的其它任務。

能力要求：具有專業(yè)的清潔工作經驗和獨立工作的能力，責任心強，有服從意識。

4、保潔員人員

●素質要求

保潔員工必須接受過崗前的專業(yè)技術培訓，能掌握多項清潔工作程序和規(guī)程，并經嚴格考核合格。

●主要工作職責

⑴根據(jù)各類物業(yè)的特有性質，做好平安防范工作，有義務協(xié)助做好“四防”工作。

⑵必須穿著整齊統(tǒng)一制服，佩戴附有姓名及相片的工作證，服從管理部門人員的監(jiān)督管理。

⑶注重儀容儀表、講究禮貌，女員工可化清雅淡，男員工不準留長發(fā)和鬢角，做到衣冠端正，文明施工。

⑷除工作需要或接獲批準外，均不得擅自進入各部門辦公室、非公共場所。非工作時間嚴禁擅自進入工作場地并在無故逗留。

⑸除工作需要外，必須按規(guī)定的員工路線行走、乘搭員工專用電梯，進出大門自覺接受門衛(wèi)檢查。

⑹不得從事與本職工作相抵觸或不相關的其它工作。

⑺積極協(xié)助物業(yè)管理處的工作，全體員工都有義務保護和維護所管物業(yè)的各類設施、設備的平安，并及時申報公共區(qū)域設施、設備損壞情況。

●大堂保潔員崗位責任制

報告對象：管理員、領班

崗位職責：

⑴按工作方案和時間安排完成大堂崗位各項清潔保潔工作，負責大堂公共場所〔含設施〕清潔工作。

⑵負責巡回清掃和推抹大堂地面，執(zhí)抹干凈玻璃大門。

⑶負責堂面擺設設施、飾物清潔工作，定時抹凈煙盅外表及清理煙頭垃圾。

⑷負責定時執(zhí)抹干凈墻壁及低位設施如指示牌、銘牌、水牌等。

⑸負責定時執(zhí)抹干凈電梯門、防火門、消防栓柜。

⑹按《衛(wèi)生間清潔工作程序》負責本崗位的衛(wèi)生間清潔工作。

⑺做好清掃工具的清潔、整理及維護保養(yǎng)工作，并負責補充公共設施上的客用品。

⑻完成上級分配的其它任務。

能力要求：掌握清潔工作程序及標準，能主開工作，并有服從意識。

●樓層保潔員崗位責任制

報告對象：管理員、領班

崗位職責：

⑴按工作方案和時間安排完成所屬樓層崗位各項清潔保潔工作，負責公共走廊、客、貨梯間、洗手間、茶水間、走火梯的清潔工作。

⑵負責巡回清掃走廊、客、貨梯間、走火梯地面，并按要求拖抹走廊、客、貨候梯間地面，去除污漬保持潔凈。

⑶負責擦抹電梯門、防火門、墻壁、壁燈、煙灰筒、花盆、飾物、銘牌、消防栓柜，并負責走廊地面拖抹、清掃，并對小塊污漬及時進行清洗。

⑷負責本崗位區(qū)域洗手間地面、潔具、鏡面、門窗清潔，及時沖洗污物，不留污漬、異味。

⑸將收回的垃圾集中垃圾筒內，下班前將垃圾送到指定地點處理，保持垃圾筒的清潔。

⑹向管理員、領班報告本區(qū)域需要修理和維護的設施。

⑺做好清掃工具的清潔、整理及維護保養(yǎng)工作，并負責補充公共設施上的客用品。

⑻完成上級分配的其它任務。

能力要求：掌握清潔工作程序及標準，能主開工作，有服從意識。

●大做組〔中、深夜班〕保潔員崗位責任制

報告對象：管理員、領班

崗位職責：

⑴負責指定公共區(qū)域或崗位的清潔工作，根據(jù)清潔程序和衛(wèi)生標準的要求，按質按量按時完成各項清洗大做和定期清潔工作。

⑵在各項清潔作業(yè)中，工作要認真細致，做到拾遺補缺作用，不留任何衛(wèi)生死角，確保衛(wèi)生達標。

⑶專項的清潔工作如〔地面打蠟、洗地毯、沖洗廣場、室內大做等〕，嚴格按相關的工作程序進行，確保到達質量標準。

⑷要保護各種機械、工具、并按操作規(guī)程操作，了解和掌握各種清潔劑的用途并合理使用，消除事故隱患，平安作業(yè)。

⑸要保護客戶和公共財物，如發(fā)現(xiàn)情況異常，應及時通知客戶及上報管理員、領班，以便及時解決。

⑹清洗作業(yè)完畢，應巡視檢查，確保清潔質量。清點機械、工具，并要擦抹干凈才能入庫。

⑹完成上級分配的任務。

能力要求：掌握清潔工作程序及標準，能主開工作，有服從意識。

〔二〕清潔部員工綜合考核標準

序號考核工程內容考核辦法

1儀容儀表1、

精神飽滿，儀表整潔。2、上班穿工作服，佩戴工號牌。3、

男士不留長發(fā)，女士化清雅淡妝。

每天班前會檢查不定期抽查

2效勞態(tài)度

1、效勞態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德。2、文明效勞禮貌待人，使用文明禮貌用語。3、工作認真負責，有較強的奉獻精神。4、自覺接受管理人員的檢查和監(jiān)督，虛心接受意見和建議。

每天不定時觀察2次

3工作紀律

1、履行職責，遵守員工紀律。2、遵守甲方管理規(guī)章制度和保密制度。3、行走員工通道，無事不擅留工作場所。4、崗上不抽煙，不打鬧嬉戲，不會客，不隨意借打客戶。5、

不準私自為客戶提供效勞，或私愛他人饋贈及錢財禮物。6、

非工作需要，不得擅自進入客戶辦公室或其他場所。7、

保護公共財物，不得做任何有損他人利益的行為。8、

清潔工具要按規(guī)定存放，隨身保潔工具不隨意擺放，機械工具要清潔保養(yǎng)。

每天不定時檢查考核

4效勞質量

根據(jù)每日工作檢查表的記錄情況進行考核，并按清潔衛(wèi)生標準綜合衡量。

每周綜合檢查考核。

〔三〕清潔作業(yè)管理

為加強各行政辦公中心和作業(yè)現(xiàn)場有效管理，實施現(xiàn)場檢查和跟蹤清潔工作目標的落實，及時糾正不合格效勞，清潔作業(yè)管理是在各物業(yè)內進行各項清潔工作的根本管理制度，以保障各項清潔作業(yè)的順利進行，其具體內容如下：

1、根據(jù)作業(yè)點清潔工作的總體范圍和程序細那么，制訂清潔工作方案表，詳細列明各項清潔工程及時間安排。依據(jù)清潔工作方案表，編排人員崗位，落實崗位責任制。

2、保潔員的崗位需根據(jù)崗位的范圍、工作工程、衛(wèi)生標準，按崗位“五定”的要求實施〔定員、定崗、定量、定時、定標準〕。

3、各保潔作業(yè)必須按各項清潔工作程序的要求，如：《大堂清潔工作程序》、《衛(wèi)生間清潔工作程序》等，按衛(wèi)生標準完成保潔工作。

4、在進行室內清潔作業(yè)時，應在作業(yè)范圍設置明顯的告示牌或標志，如“小心地滑”、“高空作業(yè)”、“清潔進行中”等，確保平安作業(yè)。

5、定期的清潔大做工作必須按照操作規(guī)程進行標準作業(yè)，并落實平安作業(yè)管理措施，做到平安、文明作業(yè)

。

6、確保清潔的質量和工作效率，管理人員和員工必須按要求填寫

“衛(wèi)生檢查表”、“投訴處理單”、“交接班本”、“樓層工作簽到表”等，完善管理制度。

7、各項已完成之定期清潔工作工程，及時向管理部門或客戶申報接受檢查。

8、在作業(yè)過程中，必須保護場內公共設施設備，有義務協(xié)助業(yè)主和管理處維護設備、設施的平安，節(jié)約使用水電資源。

9、所有的清潔大做工程如打蠟、洗地氈等及有礙正常秩序的工作，應在辦公時間以外進行，以維持中心正常的工作秩序〔已獲客戶特別同意的清潔工程除外〕。

10、在節(jié)、假日期間，安排適當人員在樓內清潔值班。如有特別需要〔可預見災害如臺風、暴雨〕協(xié)助做好預防工作措施。

11、特發(fā)災害事故〔爆管、水浸等〕，應及時協(xié)助調派足夠的員工、機械到場幫助解救工作。

〔四〕清潔質量監(jiān)控

1、檢驗制度

●檢查運作流程圖：⑴員工自檢：檢查是員工每項工作的最后一道工序，沒有檢查就不算完成工作。

⑵領班檢查：領班每天按照《清潔工作質量檢驗標準》，對各崗位員工以及周、月定期工程完成的工作質量進行檢查，并填寫《每日工作檢查表》、《定期工程檢查表》。

⑶主管檢查：現(xiàn)場主管按照《清潔工作質量檢驗標準》，每天對在管范圍不少2/3面積的各崗位員工的工作質量進行抽查，并填寫《日檢表》、《定檢表》。

⑷管理方：管理方〔管理處或業(yè)主、使用人〕有權對清潔部的工作提出建議和意見，對清潔工作質量不合格事件登記并通知公司整改處理。

2、處理方法

⑴領班在檢查中發(fā)現(xiàn)不合格及時給予員工指導和批評教育，并記錄作為對員工考核的依據(jù)，對屢教不改者作相應工程的扣分處理。

⑵主管檢查中發(fā)現(xiàn)不合格者應立即采取整改措施補救，并對該員工作相應工程的扣分處理。

⑶管理方〔管理處或業(yè)主使用人〕投訴質量不合格事件，經查事實相符給予相應工程的雙倍扣分。

3、信息反應

4、處理客戶投訴的程序

⑴接受客戶投訴:

認真傾聽時目視客人，以表示關注，準確了解每個細節(jié)，耐心聽客人把話講完，不反駁，不推卸，必要時解釋，語調平和，措詞準確，聲音適度，態(tài)度誠懇，情緒穩(wěn)定，備好紙筆，認真做好簡明記錄，不匆忙給客人作出許諾。

⑵采取措施:

首先向客人抱歉，對客人的投訴要及時有效控制事態(tài)擴大，盡量縮小影響面，能當時解決的問題必須當時解決，不能當時解決的問題，要告訴客人解決的明確時間。

⑶處理結果回復客戶:

客戶的投訴請主管以書面形式將處理結果及整改措施回復給客戶。

⑷記錄:

處理客戶投訴時，涉及到有關人員過失所造成的問題，經核實后，提出處理建議及今后整改措施記錄在案。

〔六〕清潔工作標準及檢驗方法

分類序號項目標準檢驗方法考核分數(shù)

室外組1外圍綠地、花基

無瓜果皮殼、紙屑等雜物，無積水、無油污、無污漬；每100平方米內的煙頭及相應大小的雜物不超過1

個。沿路線全面檢查每檢一處不合格扣0.5分

2外圍臺階無污漬、無明顯沙塵、紙屑，無污漬全面檢查

每檢一處不合格扣0.5分

3果皮箱

內部垃圾及時清理，外表無污跡，粘附物、無蟲蟻、無異味。

全面檢查每檢一處不合格扣0.5分

4垃圾中轉站

地面無散落垃圾、無污水、污漬，墻面無粘附物，無明顯污跡。

全面檢查每檢一處不合格扣0.5分

5廣告牌、車道開關閘目視外表無明顯灰塵，無污漬。

全面檢查每檢一處不合格扣0.5分

6沙井

底部無垃圾，無積水、積沙、蓋板無污跡；沙井蓋周邊無較多蟲害，沙井內無大量雜物。

抽查3個井每檢一處不合格扣0.5分

7雨、污水明渠、井

檢查井內壁無粘附物，井底無沉淀物、雜物，水流暢通，井蓋上無污跡。

抽查5個井全面檢查明渠和渠口每檢一處不合格扣0.5分

8雨篷頂、裙樓、頂樓天臺

目視、無垃圾，無青苔，無積水，地漏口無污漬、雜物，設備設施無積塵。

全面檢查每檢一處不合格扣0.5分

地下室車庫1車庫地面、公共區(qū)域地面、集水井

無垃圾、雜物，無積水，無泥沙；地漏口無污漬、雜物。

抽查5處每檢一處不合格扣0.5分

2車庫墻面、天花、管線、燈具

目視無污跡，無明顯積塵，無蜘蛛網。抽查5處

每檢一處不合格扣0.5分

3車庫標識牌、消防栓公用門等設施

目視無污跡，無明顯灰塵。抽查5處每檢一處不合格扣0.5分

室內局部1管理處室內

目視柜、臺、椅、門、窗外表無明顯積塵、污漬，地面無污漬，地毯無塵沙，紙簍無污漬，天花燈罩、空調機外表及其它飾物無明顯積塵。

抽查4處每檢一處不合格扣1分

2設備層地面、墻壁、管線

目視，地面無垃圾，無積水，無污跡。明渠排水口暢通；線管無積塵、蜘蛛網