我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問題及對(duì)策研究

Ⅰ我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問題及對(duì)策研究摘要Ⅲ我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展在金融市場(chǎng)中占據(jù)了重要的地位，要想實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，必須要對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的了解，掌握其中的發(fā)展規(guī)律，針對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行針對(duì)性的解決，提出合理科學(xué)的應(yīng)對(duì)措施。面對(duì)現(xiàn)在的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融還需要進(jìn)一步的完善，抓住市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，并且根據(jù)時(shí)代的方向做出正確的判斷。目前我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，正處于快速城鎮(zhèn)化和高速工業(yè)化的進(jìn)程中，在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力導(dǎo)致其他領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)減少的背景下，資金涌入帶動(dòng)了中部地區(qū)房地產(chǎn)投資的高增長(zhǎng)。本文通過主要分析我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的信貸、融資結(jié)構(gòu)、金融監(jiān)管等問題，有針對(duì)性地提供了一些促使房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融市場(chǎng)；中部地區(qū)目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章前言 1第2章房地產(chǎn)金融相關(guān)概論 12.1房地產(chǎn)金融的概念 12.2房地產(chǎn)金融形成機(jī)制的相關(guān)理論分析 12.2.1金融不穩(wěn)定假說 12.2.2資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論 22.2.3信息不對(duì)稱理論 2第3章我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀 33.1我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 33.1.1中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng) 33.1.2中部地區(qū)房屋銷售面積、銷售額穩(wěn)中有升 43.2我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀 53.2.1中部地區(qū)房地產(chǎn)資金來源增加 53.2.2中部地區(qū)房地產(chǎn)信貸投資總量過快增長(zhǎng) 63.2.3中部地區(qū)房地產(chǎn)資金來源銀行貸款比重高 7第4章我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在問題 84.1中部地區(qū)個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸加重 84.2房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)失衡，貸款占比偏高 84.3房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理，金融工具創(chuàng)新力不強(qiáng) 84.4房地產(chǎn)金融監(jiān)管和調(diào)控體系不完善、政策一刀切 9第5章促進(jìn)我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的對(duì)策建議 105.1建立和完善個(gè)人信用制度 105.2促進(jìn)融資渠道多元化，提高融資效率 105.3優(yōu)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理 105.4加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度，完善金融體系 11結(jié)論 11參考文獻(xiàn) 12致謝 13保定理工學(xué)院本科畢業(yè)論文第1章前言隨著房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)，以及房地產(chǎn)資產(chǎn)的不斷擴(kuò)張，金融行業(yè)與房地產(chǎn)的緊密結(jié)合已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)通過提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，吸引外部資金，并利用金融產(chǎn)品的收益，為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持，從而成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐。然而，作為金融市場(chǎng)的新興勢(shì)力，房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中仍然存在諸多挑戰(zhàn)，因此有必要加以深入研究和解決。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展問題得到各行各業(yè)的關(guān)注，種種跡象都表明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)急需防范和治理。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，需要緊追時(shí)勢(shì)進(jìn)行研究。因此，本文對(duì)于我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展的問題研究，以及據(jù)此提出的可供借鑒的建議，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展具有重要意義。第2章房地產(chǎn)金融相關(guān)概論2.1房地產(chǎn)金融的概念、房地產(chǎn)金融是指由于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要大量的資金支持，則需要合理利用金融的優(yōu)勢(shì)來為房地產(chǎn)的開發(fā)、流轉(zhuǎn)、消費(fèi)提供貨幣流通與信用渠道的金融服務(wù)。在我國(guó)房地產(chǎn)金融主要還是局限在房地產(chǎn)資金融通方面，主要包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融等。廣義上來說房地產(chǎn)金融是包含與房地產(chǎn)有關(guān)的一切金融活動(dòng)，就是說房地產(chǎn)金融不但有融資功能以外，同時(shí)具有其他的金融功能，像房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等。近幾年來，我國(guó)在不斷探索創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的相關(guān)業(yè)務(wù)，促進(jìn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再開發(fā)過程中的順利推進(jìn)。狹義上房地產(chǎn)金融主要是指以房地產(chǎn)信貸融資為主的與房地產(chǎn)有關(guān)的金融活動(dòng)。本文討論的房地產(chǎn)金融從狹義出發(fā)，所述的房地產(chǎn)金融發(fā)展問題與房地產(chǎn)信貸息息相關(guān)。2.2房地產(chǎn)金融形成機(jī)制的相關(guān)理論分析2.2.1金融不穩(wěn)定假說金融理論認(rèn)為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最主要誘因房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而成熟的理論基礎(chǔ)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供依據(jù)，這種牽一發(fā)而動(dòng)全身的金融風(fēng)險(xiǎn)也證明了金融體系與金融機(jī)構(gòu)的脆弱特性，加之資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與行為人的有限理性，造成整個(gè)金融體系的不穩(wěn)定性。金融危機(jī)很大程度上歸于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，是金融自己內(nèi)在的特征決定其穩(wěn)定性，在一定程度也反映出金融制度的特點(diǎn)。根據(jù)這一理論，生產(chǎn)力的增長(zhǎng)會(huì)限制盈利機(jī)會(huì)，但不會(huì)影響信貸的擴(kuò)張，反而會(huì)導(dǎo)致投機(jī)性的支出，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)周期的信用膨脹過程中，信貸并不一定能夠滿足實(shí)體投資的需求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的投資熱點(diǎn)通常是持續(xù)變動(dòng)的，房地產(chǎn)投資則會(huì)在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展過程中成為新的投資熱點(diǎn)，投機(jī)者會(huì)在滿足信貸的基礎(chǔ)上，對(duì)不是用于滿足實(shí)物投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，這種投機(jī)性的支出容易放大房?jī)r(jià)泡沫，呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)繁榮的景象，但是這繁榮是短期的、表面的，當(dāng)投資者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期下降，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的大幅下降，房地產(chǎn)信貸的水平的降低，易到來不良貸款，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，阻礙了金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性與發(fā)展，帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論目前，貨幣媒介商品流動(dòng)性逐漸削弱，金融業(yè)獨(dú)特的性質(zhì)使其金融資產(chǎn)價(jià)值也具有自己的獨(dú)特屬性，是因?yàn)榻鹑跇I(yè)不依賴于實(shí)物經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而金融資產(chǎn)的價(jià)值也正是商品的現(xiàn)實(shí)價(jià)值與使用價(jià)值的差值，由于現(xiàn)實(shí)價(jià)值波動(dòng)的不確定性會(huì)導(dǎo)致金融資產(chǎn)價(jià)值的不確定性，易帶來金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。大部分的金融危機(jī)都和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)相關(guān)，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格大幅下降就會(huì)成為金融危機(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)。通過應(yīng)用資產(chǎn)價(jià)格泡沫理論，我們能夠更好地分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。該理論認(rèn)為，隨著銀行的信用政策的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的供需狀況也發(fā)生了巨大的變化。因此，我們應(yīng)該重視銀行對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的影響，并采取措施來防止它的過度發(fā)展和過度流通。同時(shí)，我們也應(yīng)該注重對(duì)于未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，并采用恰當(dāng)?shù)姆椒▉響?yīng)對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。由于未來的資金來源未知，這些人通常采用債務(wù)違約的方式來降低自己的損失，但這樣做卻容易導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)。相反地，信貸規(guī)模的不斷減少，會(huì)使得投資者可獲得的信貸水平降低，增加投資者的不良貸款率，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移向銀行。無(wú)論是信貸的增加還是減少，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，那么房地產(chǎn)信貸就容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定造成不利影響。2.2.3信息不對(duì)稱理論1963年肯尼斯·約瑟夫·阿羅首次探討了信息不平等的概念，并將其作為一種重要的哲學(xué)思想。阿克洛夫（GeorgeAkerlof）于1970年代出版的《檸檬市場(chǎng)》（TheMarketforLemons）深入探討了信息不對(duì)稱的概念，這也成為當(dāng)今微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要基礎(chǔ)。在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的假設(shè)中，市場(chǎng)參與者均可獲得完全的信息，但這在實(shí)際中是難以實(shí)現(xiàn)的。信息不對(duì)稱理論認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各方參與人員對(duì)相關(guān)信息的了解程度是存在差異的，具有信息優(yōu)勢(shì)的人員會(huì)在市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，并通過向處于信息劣勢(shì)的人員傳遞可靠消息來獲取額外收益。而處于信息劣勢(shì)的人員則會(huì)盡力從市場(chǎng)或處于信息優(yōu)勢(shì)的人員來獲取所需要信息，這會(huì)使得擁有信息優(yōu)勢(shì)的人員通過傳遞虛假信息來侵害他人利益，這就產(chǎn)生了“逆向選擇”與“道德風(fēng)險(xiǎn)”。三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿克洛夫、斯彭斯、斯蒂格利茨他們分別從商品交易、勞動(dòng)力和金融市場(chǎng)三個(gè)領(lǐng)域，分別解釋了就業(yè)失業(yè)、信貸配給、商品促銷等，是現(xiàn)代信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心。具體到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，信息不對(duì)稱主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面；一是存款者與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱，主要是存款者對(duì)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和信用等級(jí)了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)存款者的了解，這就是產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。二是貸款者與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信息不對(duì)稱，貸款者對(duì)自己的還款能力以及經(jīng)營(yíng)的狀況的了解大于金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款者的了解，這樣就使貸款者產(chǎn)生了逆向選擇，這就增加了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。由于三方在房地產(chǎn)行業(yè)中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，使得監(jiān)管部門無(wú)法充分了解到該行業(yè)的運(yùn)作情況、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和收益情況，從而無(wú)法有效采取有效的管控措施，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和潛在的風(fēng)險(xiǎn)。第3章我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀3.1我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀從北到南，山西、河南、安徽、湖北、江西和湖南六個(gè)毗連的省份構(gòu)成了我國(guó)的中部地帶。中部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)、房屋銷售面積和銷售額有所增加等方面的現(xiàn)狀。3.1.1中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：《華經(jīng)情報(bào)網(wǎng)》《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》圖3.12019-2022年中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資金額統(tǒng)計(jì)圖隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也迎來了快速的變革，2022年，中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到26353.4億元，較上一年增加了1105億元，同比增長(zhǎng)4.3%，這一成果得益于資金的涌入，以及經(jīng)濟(jì)面臨的下行壓力，使得中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資得到了有效的推動(dòng)。從2019年的21349.2億元快速增長(zhǎng)到2022年的26353.4億元，如圖3.1所示。在2022年，中部和東部的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)都有所改善。其中，中部的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的年度銷售額相對(duì)于去年有所上升，而東部的房地產(chǎn)市場(chǎng)則只有1.2%。然而，根據(jù)當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東部的人口數(shù)量已經(jīng)超過了5.63億，大大超過了整個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量。相反，中部和西部的人口數(shù)量分別是3.82億和27.12%。若是在中國(guó)的西南和東南部進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，將面臨著供大于求的情況，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡，從而加劇了價(jià)格的飆升。3.1.2中部地區(qū)房屋銷售面積、銷售額穩(wěn)中有升數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)金融新聞網(wǎng)》圖3.22019-2022年中部地區(qū)商品住宅銷售面積統(tǒng)計(jì)圖2022年，中國(guó)中部地區(qū)的房屋市場(chǎng)表現(xiàn)出色，總銷量達(dá)到47131.0萬(wàn)平米，相對(duì)于2020年的水平，提升幅度達(dá)到4.2%。特別是，當(dāng)年的現(xiàn)房銷量達(dá)到4792.8萬(wàn)平米，相對(duì)于去年的水平提升至290.9萬(wàn)平米，提升幅度達(dá)到6.5%；而期房的銷量則達(dá)到42338.2萬(wàn)平米，相對(duì)于去年的水平提升至2444.3萬(wàn)平米，提升幅度達(dá)到6.1%。如圖3.2所示。數(shù)據(jù)來源：《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》圖3.32019-2022年中部地區(qū)商品住宅銷售面積統(tǒng)計(jì)圖如圖3.3所示，伴隨著中部地區(qū)商品銷售面積增長(zhǎng)的同時(shí)必然帶來商品房銷售額的增長(zhǎng)，2022年銷售額達(dá)到25247.8億元，比2020年的22660.8億元增長(zhǎng)了11%，再?gòu)牟煌貐^(qū)看，銷售額增長(zhǎng)速度最快的是湖北省，達(dá)到了19.2%，其次是湖南、安徽和山西，也都達(dá)到了10%以上。3.2我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1中部地區(qū)房地產(chǎn)資金來源增加隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，中部地區(qū)的房地產(chǎn)公司的融資渠道正變得越來越豐富，從單一的政策性融資到更加靈活的融資方式，從而形成一種由政府、商家、公司和個(gè)人共同組成的融資模式。其中，商家提供的貸款、公司的融資、客戶的訂單和抵押物的質(zhì)押，都是融資的重要組成部分。并且保障性住房融資也多元化，包括企業(yè)債券，公積金貸款及信托等方式，西部地區(qū)的一些主要的大城市，已經(jīng)進(jìn)入了要依靠企業(yè)自身能力和市場(chǎng)力量的發(fā)展階段。數(shù)據(jù)來源：《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)金融新聞網(wǎng)》圖3.42018-2022年中部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況數(shù)據(jù)來源：《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)金融新聞網(wǎng)》圖3.52018-2022年中部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況從圖3.4及圖3.5分析中可以看出中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金在逐年升高的同時(shí)，國(guó)內(nèi)貸款資金也在逐漸升高，所占實(shí)際到位資金的比例也在逐漸上升，平均比重在11%，與此同時(shí)利用外資的比例始終保持較少的比例；房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷提高自身的能力，自籌資金占實(shí)際到位資金的比例也在不斷增加，占房地產(chǎn)開發(fā)資金年平均38.2%，年平均增長(zhǎng)率22.2%，其中自籌資金中的自有資金也在增加；但是也發(fā)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款比例成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的一種新來源，占房地產(chǎn)開發(fā)資金年平均13.1%，年平均增長(zhǎng)率32.3%，依靠個(gè)人按揭貸款的比例逐漸增加的同時(shí)，也超過了國(guó)內(nèi)貸款比列，所以個(gè)人按揭貸款的猛勢(shì)增長(zhǎng)，代表著居民杠桿比例的上升，也必然帶來房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2中部地區(qū)房地產(chǎn)信貸投資總量過快增長(zhǎng)中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到眾多貸款機(jī)構(gòu)的支持，其中商業(yè)貸款的數(shù)量最多，不僅僅局限于房屋抵押貸款，還包括住房貸款、房屋抵押貸款和房屋抵押貸款，這些貸款都能夠有效支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)。在2022年12月末，中部地區(qū)房地產(chǎn)貸款余額4.69萬(wàn)億元，較年初增加了1.19萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了20.8%。近年來，中部地區(qū)房地產(chǎn)貸款總額一直在增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率為19.38%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長(zhǎng)率在上下波動(dòng)，在2020年達(dá)到頂峰后出現(xiàn)回落，隨后又出現(xiàn)上升。在2021年，由于國(guó)家政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長(zhǎng)率有所放緩，最終達(dá)到1.46萬(wàn)億元。在個(gè)人住房貸款中，2022年末，中部地區(qū)個(gè)人住房貸款余額4.85萬(wàn)億元，較去年同期增長(zhǎng)0.71萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.2%,2019年個(gè)人住房貸款的增速高達(dá)52.3%，年均增長(zhǎng)率在23.6%。近幾年中部地區(qū)房產(chǎn)抵押貸款平穩(wěn)上升。3.2.3中部地區(qū)房地產(chǎn)資金來源銀行貸款比重高數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》，經(jīng)統(tǒng)計(jì)整理圖3.62018-2022年中部地區(qū)房地產(chǎn)資金來源中國(guó)內(nèi)貸款(單位:億元)數(shù)據(jù)來源：2018-2022年各地區(qū)金融運(yùn)行報(bào)告圖3.7銀行貸款占國(guó)內(nèi)貸款比重如圖3.6和3.7所示。中部地區(qū)各種各樣房地產(chǎn)資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占了相對(duì)重要比例，國(guó)內(nèi)貸款中銀行貸款又占了較大比重。銀行貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金來源，其中銀行貸款的比重達(dá)到83%，這表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，銀行貸款仍然具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意銀行貸款的安全性，以免出現(xiàn)不良的金融風(fēng)險(xiǎn)。第4章我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在問題4.1中部地區(qū)個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸加重隨著金融市場(chǎng)的變化，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)變得越來越明顯，它的潛伏期越來越短，并容易隨著市場(chǎng)的變化而變化。尤其是在我國(guó)中部地區(qū)，因?yàn)樗牟涣假J款的概率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其它形式的貸款，所以，房屋按揭貸款已被許多商業(yè)銀行視作未來的主要投資方向。為了滿足客戶的需求，商業(yè)銀行正在努力降低貸款的門檻，并且越來越注重客戶的個(gè)性和誠(chéng)實(shí)。然而，由于越來越復(fù)雜的信息審核流程，客戶的失信風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。特別是當(dāng)客戶沒能充分理解和遵守相關(guān)法律法規(guī)，以便按期償還債務(wù)的情況下，可能出現(xiàn)的問題就是。除了由于房屋質(zhì)量、施工進(jìn)度以及合同條約而引起的爭(zhēng)議，若是借款人未能遵守相應(yīng)的法律條文，將可能面臨被監(jiān)管部門依據(jù)相應(yīng)的條例予以懲戒、被凍結(jié)資金的風(fēng)險(xiǎn)，從而使商業(yè)銀行的利潤(rùn)受損。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，由于尋求融資的目的，他們常常通過一些非法的渠道來謀求貸款，例如，他們可能和其他公司勾結(jié)，共同欺詐“假個(gè)貸”，導(dǎo)致房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人消費(fèi)者身上。商業(yè)銀行在處理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，由于業(yè)務(wù)人員對(duì)“假個(gè)貸”的主要特征和防范要求缺乏充分的了解，沒有嚴(yán)格遵守相關(guān)文件，違反規(guī)定，沒有與客戶進(jìn)行面談和面簽，也沒有認(rèn)真核實(shí)個(gè)人信息的真實(shí)性，這些都導(dǎo)致了個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)增加。4.2房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)失衡，貸款占比偏高自2020年以后，中部地區(qū)房地產(chǎn)貸款的增速持續(xù)增長(zhǎng)，到2022年，房地產(chǎn)貸款增速增長(zhǎng)22.7%,中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要來源于國(guó)內(nèi)銀行貸款。2022年房地產(chǎn)貸款新增3.91萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的18.4%。以及通過非開發(fā)貸的途徑獲取的銀行貸款，主要是指非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，例如通過房地產(chǎn)信托貸款，以及上市融資等方式獲取資金。目前經(jīng)濟(jì)下行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加之產(chǎn)能過剩的背景下，金融機(jī)構(gòu)在資金投向與結(jié)構(gòu)的配置上愿意選擇個(gè)人住房貸款，并且個(gè)人住房貸款相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金安全性更高，這些年隨著個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，信貸就會(huì)相對(duì)集中，導(dǎo)致信貸結(jié)構(gòu)的失衡。在2019年中部地區(qū)的房地產(chǎn)貸款比的16.7到2022年末的38.6%，可以看出很大部分的貸款資源流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)信貸不斷集中，擠占了部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金需求，帶來了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。4.3房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理，金融工具創(chuàng)新力不強(qiáng)2021年，中部地區(qū)的融資狀況明顯落后，其主要融資渠道以銀行貸款、外資、自籌資金和個(gè)人按揭貸款等形式。這些都是由于其投資主體結(jié)構(gòu)的欠缺，以及過度依靠企業(yè)的貸款，使得其地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)低于其他地區(qū)。中部地區(qū)房地產(chǎn)金融體系還有部分相對(duì)不完善的地方，在東部地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)不但有商業(yè)銀行的貸款的同時(shí)，還會(huì)有開發(fā)其他的各類融資工具，如股權(quán)融資、企業(yè)債券、債券融資、海外房產(chǎn)基金及房地產(chǎn)保險(xiǎn)等相應(yīng)的作為支撐，這也就為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型依靠自身力量選擇更多的融資方式。而中部地區(qū)在自有資金短缺的情況下，就要直接的或間接的依靠商業(yè)銀行的各種貸款，從前文的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知，中部地區(qū)的房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例在不斷升高，但是可以發(fā)現(xiàn)不同的地區(qū)房地產(chǎn)貸款的所占比例也不盡相同，湖南，湖北等地的占比相對(duì)較高，而大部分貸款來源于商業(yè)銀行貸款，若出現(xiàn)流動(dòng)性相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行必然會(huì)帶來流動(dòng)性的不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)還款能力受到限制。影響商業(yè)銀行安全的同時(shí)，也會(huì)影響金融體系的穩(wěn)定。加上中部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)信托融資較少，面臨困難。目前信托產(chǎn)品制度的合理性有待在實(shí)踐中加以驗(yàn)證，比如，法律政策在信托產(chǎn)品市場(chǎng)的局限性、確保流動(dòng)性的前提下，信托的跨市發(fā)行與運(yùn)用，導(dǎo)致了資金的管理和監(jiān)管都有很大的苦難，阻礙了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較困難，就更進(jìn)一步導(dǎo)致中部地區(qū)融資結(jié)構(gòu)的不合理?？傮w而言中部地區(qū)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)各個(gè)主體存在協(xié)調(diào)性低、效率低、比例不協(xié)調(diào)、各主體自成體系，導(dǎo)致整體管理機(jī)制不健全、不完善。4.4房地產(chǎn)金融監(jiān)管和調(diào)控體系不完善、政策一刀切中部地區(qū)房地產(chǎn)的金融法律法規(guī)還不夠健全，法治體系建設(shè)相對(duì)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系也存在不足，即使目前已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的法律，和部分市場(chǎng)調(diào)控的法律。但是在總體的看來，目前的住房消費(fèi)信貸相關(guān)的法律還不夠完善，再具體的操作和實(shí)施上對(duì)，中部地區(qū)不同的省、市而言，操作性就會(huì)大打折扣。尤其是個(gè)人的住房按揭貸款，更是缺乏法律的有效保護(hù)，這將阻礙中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序進(jìn)行和健康發(fā)展。中部地區(qū)房地產(chǎn)在監(jiān)管和調(diào)控體系方面，中部地區(qū)缺乏有效的監(jiān)督管理體系，在房地產(chǎn)金融體系中沒有規(guī)定明確的專門監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以及房地產(chǎn)金融的運(yùn)轉(zhuǎn)中關(guān)于金融服務(wù)也缺少明確的規(guī)定。再者中部地區(qū)在探索增加房地產(chǎn)融資渠道多樣化的進(jìn)程中，開發(fā)出的各類融資工具也沒有相配套的法律法規(guī)，與制度的明確規(guī)定，比如：開發(fā)出的融資工具的資產(chǎn)組合形式、如何流通轉(zhuǎn)讓、最后的收益主體利益分配等等，就會(huì)導(dǎo)致主體套利、市場(chǎng)無(wú)序的混亂局面。中部地區(qū)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)由于地區(qū)之間的差異，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)政策對(duì)于不同的地區(qū)所實(shí)施的效果也會(huì)不同，中部地區(qū)中的一二線城市相對(duì)較少，而三四線城市相對(duì)較多。第5章我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展問題的對(duì)策建議5.1建立和完善個(gè)人信用制度為了保證中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，必須完善和強(qiáng)化個(gè)人信用管理。具體來說，我們需要清楚界定和執(zhí)行個(gè)人信息的披露和使用，并且針對(duì)觸犯這些條款的犯罪行為，采取嚴(yán)厲的懲罰手段，以便給予他們合理的懲罰。為了更好地控制和防范金融市場(chǎng)的不良影響，應(yīng)當(dāng)設(shè)置具有公益性的、完全自治的金融服務(wù)體系，包括設(shè)置具有專業(yè)知識(shí)和技能的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且嚴(yán)格執(zhí)行金融服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而有效地識(shí)別和控制金融市場(chǎng)的不良影響。同時(shí)建立個(gè)人征信檔案，以便對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行全面而準(zhǔn)確的記載。除了收集和整理銀行信貸信息外，還應(yīng)該對(duì)個(gè)人的住房、存款等信息提供保障。5.2促進(jìn)融資渠道多元化，提高融資效率盡管目前的融資渠道發(fā)生變化，但是房屋抵押貸款仍是最重要的金融工具，其影響力仍不容小覷。盡管最近幾年的投資額度不斷增加，但是其數(shù)額仍保持著相當(dāng)高的水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)基金加入到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這些企業(yè)既有國(guó)有的資產(chǎn)管理公司，也有民營(yíng)的借貸者，他們的參與為這一領(lǐng)域的發(fā)展提供了重要的支持。值得一提的是，從2014年的7000億人民幣的房地產(chǎn)信托，到2019的2.7萬(wàn)億，這五年的發(fā)展速度幾乎翻了一番。盡管過去幾年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總的來說還算是較為穩(wěn)定，讓投資者有種被迫放緩的錯(cuò)覺，但是，與眾多的投行機(jī)構(gòu)相比，這家投行機(jī)構(gòu)的規(guī)模依舊不容小覷，而它的投行業(yè)務(wù)更是借助于信托產(chǎn)品的強(qiáng)大功能而迅猛崛起。隨著金融科技的廣泛使用，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在尋找新的投資機(jī)遇。抵押貸款證券化正成為許多房地產(chǎn)公司的首選。盡管它們能幫助解決資金短缺的問題，但同時(shí)它們的使用必須考慮安全因素，以便為公司提供最佳的投資回報(bào)。因此，必須謹(jǐn)慎，避免盲目擴(kuò)張，并且努力維護(hù)投資者的利益。5.3優(yōu)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理在穩(wěn)金融、穩(wěn)預(yù)期的前提下，結(jié)合國(guó)內(nèi)外實(shí)踐及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，豐富宏觀審慎管理工具，并建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。完善細(xì)化差別化信貸政策，例如可以考慮根據(jù)購(gòu)房人的區(qū)域、職業(yè)、收入、購(gòu)房動(dòng)機(jī)等來確定首付比例。靈活組合多種政策調(diào)控工具，例如可將首付比例與債務(wù)收入比例相結(jié)合，解決首付比例可能存在的順周期問題；將房地產(chǎn)資本要求與首付比例等工具相結(jié)合，或?qū)⑹赘侗壤c房貸利率反向結(jié)合使用，避免房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和壓力測(cè)試技術(shù)，建立跨部門的定期信息交流與互換機(jī)制，將房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)相結(jié)合設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警模型，結(jié)合宏觀審慎指標(biāo)和銀行微觀監(jiān)測(cè)指標(biāo)，從差別化信貸政策、貸款集中度、借款人償債能力等多個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)管理能力。5.4加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度，完善金融體系2022年監(jiān)管部門發(fā)表聲明，在加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和監(jiān)測(cè)之后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)采取了一系列措施，避免了房地產(chǎn)貸款的過度集中。根據(jù)2022年的最新數(shù)據(jù)，7月份的房地產(chǎn)貸款增幅達(dá)到了8年的最高水平，其中，銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款的同比增幅為8.7%，略高于其他領(lǐng)域的平均水平。為了避免次生金融危機(jī)的出現(xiàn)，必須更好地管理并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、必須繼續(xù)牢固樹立監(jiān)管的角色，在維護(hù)正常秩序的同時(shí)，采取不同的措施來管理住房，并加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。要繼續(xù)做好跨周期設(shè)計(jì)，銜接好信貸工作。為了應(yīng)對(duì)近期的經(jīng)濟(jì)衰退，一些銀行可能已經(jīng)開始向市場(chǎng)發(fā)行新的貸款，從而維護(hù)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。因此，我們必須保證金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，并且確保金融市場(chǎng)的安全和可靠。應(yīng)當(dāng)積極采取措施，嚴(yán)格控制預(yù)期，避免給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來負(fù)面影響，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審慎制定相關(guān)政策，以確保其符合正常的市場(chǎng)規(guī)律。結(jié)論本文在參考國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展問題研究的成果上，搜集整理中部地區(qū)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資料數(shù)據(jù)，嘗試著對(duì)中部地區(qū)的房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)深入分析。并取得了以下研究成果：本文首先對(duì)中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行介紹，接著重點(diǎn)闡述中部地區(qū)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀并概括出其發(fā)展中的主要問題。再者根據(jù)金融現(xiàn)狀及問題發(fā)現(xiàn)了部分有利于房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對(duì)策。經(jīng)過多年的努力，我國(guó)已經(jīng)在中部地區(qū)的房地產(chǎn)領(lǐng)域取得了顯著的成就。然而，我們也清楚地意識(shí)到，這里的房地產(chǎn)金融仍然存在許多挑戰(zhàn)，包括：信貸結(jié)構(gòu)的失衡、貸款的過度使用、融資的不均衡、金融工具的缺乏等。此外，由于房地產(chǎn)的過度投入，導(dǎo)致的住戶部門的杠桿率也在迅猛增長(zhǎng)。另外，由于相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制尚未健全，存在許多的漏洞。再者根據(jù)金融現(xiàn)狀及問題分析了目前對(duì)于房地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策研究本文提出具體的房地產(chǎn)金融發(fā)展對(duì)策包括：控制信貸投資總量，對(duì)住戶部門杠桿率予以嚴(yán)格把控；加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度，完善金融體系；優(yōu)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，因地制宜施政策。同時(shí)，本文對(duì)中部地區(qū)房地產(chǎn)金融只有結(jié)合全國(guó)的和部分城市房地產(chǎn)金融的相關(guān)文獻(xiàn)，進(jìn)行探索。房地產(chǎn)體系相對(duì)復(fù)雜，在進(jìn)行管理上有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源部、人民銀行，國(guó)家住房等多個(gè)部門，因此在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑也會(huì)存在偏差，因此在選取數(shù)據(jù)時(shí)，本人盡可能參考權(quán)威數(shù)據(jù)。本文研究不夠深入，仍有不足之處，后續(xù)將會(huì)持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r。參考文獻(xiàn)朱紅,臧曉偉.房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理:工具,效果及啟示[J].新金融,2020(01):61-66.楊翩.優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展的路徑探析[J].時(shí)代金融,2021(04)：64-66.韓廣勇.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及