【房地產(chǎn)變革下的萬科財(cái)務(wù)探析13000字（論文）】

萬科營業(yè)收入增長率(%)1.0122.5523.5913.928.04凈利潤增長率(%)31.2532.4211.897.56-35.78總資產(chǎn)增長率(%)40.2931.1713.178.053.72行業(yè)平均值營業(yè)收入增長率(%)—20.7611.8414.4216凈利潤增長率(%)—69.8712.76-48.9463.74總資產(chǎn)增長率(%)—33.2114.389.990.78注：此表數(shù)據(jù)來源于wind數(shù)據(jù)庫從營業(yè)收入增長率來看，近五年萬科集團(tuán)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了“過山車”式的走勢，萬科集團(tuán)2018年的增長率為22.55%，與2017年相比增長了22.3倍；2019年為23.59%與2018年持平；2020年較2019年下降較多，僅為13.92%。然而，萬科集團(tuán)的營業(yè)收入在2021年下滑至一個(gè)位數(shù)，甚至只有8.04%，并且遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。這說明萬科的經(jīng)營收益增長非常不穩(wěn)定，進(jìn)而反映了最近五年該公司在銷售方面的發(fā)展能力不穩(wěn)定，2021年在其業(yè)內(nèi)銷售市場并不理想。從凈利潤增長率來看，萬科集團(tuán)2019年后增長率大幅下降，尤其是2021年公司凈利潤增長率為-35.78%,與2020年的7.56%相比下降較多，是腰斬似的下滑，也是公司近五年來首次凈利潤增長率為負(fù)數(shù)。與行業(yè)相比，萬科集團(tuán)的凈利潤增長率普遍低于行業(yè)平均值，2021年更是與行業(yè)平均值嚴(yán)重?cái)鄬?。主要是原因?yàn)樾袠I(yè)大發(fā)展后公司營業(yè)收入基數(shù)增高，快速擴(kuò)張的難度加大；另外2021年萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤增長率大幅度下滑主要源于三個(gè)方面：毛利率下滑、投資收益回落及存貨計(jì)提減值導(dǎo)致。從總資產(chǎn)增長率來看，萬科的總資產(chǎn)和凈利潤的增長趨勢基本保持不變，整體的增長速度呈下降的趨勢，自2017年起總資產(chǎn)增長率一直處于不斷下滑的狀態(tài)，在2019年增長率驟然下滑，至2021年公司總資產(chǎn)增長率僅為3.72%。與此同時(shí)，萬科的資產(chǎn)總體增長速度總體上比行業(yè)平均水平要低，但是其總體資產(chǎn)增長速度在2021年要比行業(yè)平均水平要高。這反映了萬科集團(tuán)近五年經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張速度較慢，并且慢于房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展速度?？傮w來看，萬科集團(tuán)發(fā)展能力在逐步減弱。四、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析存在的問題作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重大企業(yè)之一，萬科集團(tuán)雖然在房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬期未垮臺(tái)，但這并不能夠說明它就是無懈可擊的，萬科集團(tuán)在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中還存在很多問題，具體來說有如下幾個(gè)方面。（一）資產(chǎn)負(fù)債率較高通過上述萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可知，近五年萬科集團(tuán)負(fù)債率幾乎均在80%及其以上。受房地產(chǎn)銷售市場環(huán)境，企業(yè)存貨所占資產(chǎn)比重偏高，嚴(yán)重影響了企業(yè)資產(chǎn)的利用效率，在應(yīng)收款項(xiàng)都難以收回的情況下再去進(jìn)行其他投資，面臨的經(jīng)營分析較大，要知道高收益也就代表者高風(fēng)險(xiǎn)。近五年萬科集團(tuán)在其經(jīng)營過程中為獲得較多利潤，相應(yīng)地企業(yè)的負(fù)債也會(huì)增加，預(yù)收賬款較多，流動(dòng)資產(chǎn)占比偏低，負(fù)債占比偏高，償債壓力增大。房地產(chǎn)行業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)債率的運(yùn)作模式，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)上升趨勢下，高負(fù)債率的運(yùn)營模式，可以幫助推動(dòng)企業(yè)快速擴(kuò)張，增加項(xiàng)目，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模。但是國家嚴(yán)厲的，多輪次的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的野蠻生長，上項(xiàng)目就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。尤其2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)的多半企業(yè)，尤其是恒大，因?yàn)楦哓?fù)債，導(dǎo)致資金破裂，面臨企業(yè)破產(chǎn)重組。雖然2021年萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率下降到79.74%，符合監(jiān)管的一檔企業(yè)，但是隨著未來房地產(chǎn)市場的更加不確定性，以及經(jīng)營的難度加大，高資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)來講終究是顆“炸彈”。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低通過上述萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可知，萬科集團(tuán)近五年的存貨占總資產(chǎn)比例分別為51.32%、49.08%、51.85%、53.61%、55.48%，均占總資產(chǎn)的比例的一半以上，且占比在逐漸提高。2021年尤其是下半年，房地產(chǎn)市場整體明顯下行的情況下，加之行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制未放松的前提下，存貨的周轉(zhuǎn)及存貨保值都面臨較大壓力。2021年萬科集團(tuán)年報(bào)顯示，萬科集團(tuán)只存貨一項(xiàng)，就計(jì)提減值31.2億元。且2021年萬科集團(tuán)總銷售額為6,277.8億元，銷售面積達(dá)到3,807.8萬平方米，分別下降10.8%和18.4%，存貨的銷售速度逐漸下滑。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營周期較長，銷售回款難以及時(shí)收回，萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的銷售市場受到影響，存貨積壓嚴(yán)重。加之受疫情影響及其整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)突如其來的變故，在較為蕭條的大環(huán)境中，房地產(chǎn)銷售市場極其冷清，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，銷售市場難以打開。同時(shí)通過上述分析，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下滑嚴(yán)重，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率雖然保持較高的周轉(zhuǎn)速度，但是近幾年，尤其是2021年，也是大幅度下滑?？傊?，企業(yè)的營運(yùn)能力下降，未來萬科集團(tuán)要著重去除庫存，降低存貨開發(fā)規(guī)模，加快銷售回款。（三）業(yè)務(wù)毛利逐年下降通過上述萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可知,萬科集團(tuán)近五年來的業(yè)務(wù)毛利等盈利能力指標(biāo)也在逐年下降，其中2021該公司的銷售毛利率增長率較去年下滑嚴(yán)重，甚至是下降到行業(yè)平均值以下。近五年來，房價(jià)下跌，竣工土地價(jià)格占銷售價(jià)格的比率提高。業(yè)務(wù)毛利不斷下降，凈利潤甚至出現(xiàn)腰斬，萬科集團(tuán)盈利能力下降。2022年3月31日，萬科集團(tuán)公布2021年經(jīng)營年報(bào)，其中業(yè)務(wù)毛利及凈利潤的大幅度下滑，迅速登上各大熱搜。雖然2021年下半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的“灰犀?！笔录?，幾乎占“半壁江山”的房地產(chǎn)市場主體債務(wù)違約，無法兌付。但是作為房地產(chǎn)市場的“優(yōu)秀生”，凈利潤出現(xiàn)腰斬依然超乎市場預(yù)期。2021年經(jīng)營年報(bào)顯示，萬科集團(tuán)歸屬于公司股東的凈利潤同比下滑45.7%，萬科集團(tuán)董事長郁亮親自發(fā)文向股東致歉。萬科集團(tuán)一方面是面臨行業(yè)整體環(huán)境的收縮，另外一方面也需要其自身適應(yīng)外部環(huán)境的變化，主動(dòng)調(diào)整戰(zhàn)略，告別過去的野蠻生長的發(fā)展及運(yùn)作模式。（四）發(fā)展速度變緩?fù)ㄟ^上述萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可知，萬科集團(tuán)經(jīng)營情況下滑，有企業(yè)內(nèi)部自己的經(jīng)營問題，同時(shí)也離不開外部房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境的影響。企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本總體處于上升趨勢，前期投資回報(bào)率低，企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈暫時(shí)短缺的情況。行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，房地產(chǎn)銷售市場冷清，樓盤滯銷，項(xiàng)目停工停產(chǎn)，多數(shù)房企面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之受疫情影響，不少客戶處于觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)市場收縮，萬科集團(tuán)發(fā)展速度緩慢。北京時(shí)間2022年2月11日晚間，在萬科內(nèi)部年度會(huì)議上，郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已由“黃金時(shí)代”步入了“黑鐵時(shí)代”。房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入縮表出清階段，告別了以前靠做工程就能掙錢的年代，行業(yè)的分化會(huì)越來越明顯，行業(yè)規(guī)模也會(huì)越來越小。與此同時(shí)，隨著新冠病毒的不斷反彈，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，樓市運(yùn)營也愈加艱難。五、改善萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的對(duì)策萬科在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，是萬科集團(tuán)管理層和職工必須關(guān)注的問題，以改進(jìn)其財(cái)務(wù)狀況，推動(dòng)其在行業(yè)中的持續(xù)并健康發(fā)展。具體來說，有如下解決對(duì)策。（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)合理的資本結(jié)構(gòu)對(duì)于公司的發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著積極的促進(jìn)作用，也是企業(yè)集團(tuán)維持長久經(jīng)營管理的重要保證，企業(yè)集團(tuán)通過對(duì)融資策略進(jìn)行優(yōu)化和改革，可以對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)，進(jìn)一步提升資本結(jié)構(gòu)的合理性和科學(xué)性。經(jīng)過以上分析，萬科要減少負(fù)債規(guī)模，降低資產(chǎn)負(fù)債率，注意控制經(jīng)營活動(dòng)的財(cái)務(wù)彈性，并保持與經(jīng)營活動(dòng)相適應(yīng)的現(xiàn)金流。同時(shí)在壓縮項(xiàng)目開工，尤其是不太優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開工，同時(shí)注重非開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目經(jīng)營，加快資本周轉(zhuǎn)和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，為優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)提供重要保護(hù)。同時(shí)，調(diào)整流動(dòng)負(fù)債占比，當(dāng)公司資本充足，經(jīng)營條件可以保持穩(wěn)定，可以確保融資鏈不斷裂。但是，一旦短期融資的政策的受近將會(huì)致使公司資金鏈斷裂。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，要提高長期負(fù)債的比例，使得企業(yè)更好地經(jīng)營和發(fā)展。長期而言，不動(dòng)產(chǎn)我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展階段已告一段落，面對(duì)市場波動(dòng)，萬科集團(tuán)要及時(shí)調(diào)整市場負(fù)債，使其有息債務(wù)總額穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，降低企業(yè)的凈負(fù)債率。（二）加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度在銷售過程中，銷售回款是最重要的一步，只有當(dāng)銷售收入進(jìn)入銀行帳戶時(shí)，才能反映出銷售活動(dòng)的價(jià)值。深入推進(jìn)對(duì)公司未來發(fā)展有利的層面，將精進(jìn)效益管理貫徹到各個(gè)環(huán)節(jié)，可以提升公司的產(chǎn)品品質(zhì)、拓展銷售渠道、利用數(shù)碼技術(shù)提升銷售業(yè)績、實(shí)現(xiàn)線上和離線銷售、以及未來拓展銷售市場等，極大地提升了銷售收益。降低存貨占比，另一端也要控制新開工項(xiàng)目的規(guī)模，堅(jiān)持量入為出的投資策略，調(diào)整自身的拿地節(jié)奏及拿地的質(zhì)量，項(xiàng)目優(yōu)中選優(yōu)，力求縮短土地出讓、開發(fā)、銷售的周期，嚴(yán)格控制用地成本，積極探索多種取地模式，以減少土地占用資金，將正在開發(fā)及已完工的項(xiàng)目及樓盤轉(zhuǎn)化為可用資金。（三）提高收入毛利率近幾年來，尤其是從2021年起，企業(yè)的凈利潤，投資收益都較大幅度下降，土地市場的激烈競爭給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了明顯的影響。在追求規(guī)模和爭奪土地的競爭中，萬科集團(tuán)在一些城市的投資盲目追求高，其對(duì)市場的判斷太過樂觀，部分項(xiàng)目的投資預(yù)期未能達(dá)到，造成了毛利率下降。萬科集團(tuán)一方面要嚴(yán)格控制土地出讓成本，減少低毛利項(xiàng)目的發(fā)展，同時(shí)要嚴(yán)格控制三項(xiàng)開支，通過"招拍掛"的方式，與政府、國有企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，積極與有相應(yīng)住房需求的企業(yè)合作，共同承擔(dān)土地成本；優(yōu)化公司內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)，降低業(yè)務(wù)授權(quán)，集中總部職權(quán)，改變過去為了快速擴(kuò)張的大區(qū)授權(quán)分散化經(jīng)營；另外一方面，加大非房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，尤其是萬物云、萬緯物流、萬科泊寓及印象城等業(yè)務(wù)的重點(diǎn)支持力度，塑造萬科品牌，推進(jìn)非開發(fā)業(yè)務(wù)快速見效，提高業(yè)務(wù)毛利，為集團(tuán)整體的凈利收益做出更大貢獻(xiàn)。（四）發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)房地產(chǎn)市場的變動(dòng)，尤其是2021年下半年以來，樓市將會(huì)迎來一次重新洗牌和調(diào)整，而市場的走勢也會(huì)逐步分化。但是并不代表，房地產(chǎn)市場就悄然消失了，房地產(chǎn)市場不可為，房地產(chǎn)行業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)隨著整個(gè)行業(yè)逐步走出市場最低谷，宏觀調(diào)控的政策也將逐步放松。萬科集團(tuán)應(yīng)該堅(jiān)持深耕房地產(chǎn)開發(fā)的這一主業(yè)，調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展思路及運(yùn)作模式，做精做細(xì)房地產(chǎn)市場。同時(shí)以點(diǎn)帶面，優(yōu)化集團(tuán)整體的業(yè)務(wù)板塊，從房地產(chǎn)開發(fā)商逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)的綜合性的運(yùn)營主體，發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營等綜合性服務(wù)。萬科集團(tuán)應(yīng)基于當(dāng)前業(yè)內(nèi)大環(huán)境下，遵循國家新政策，要把握市場規(guī)律，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，深耕主業(yè)，對(duì)業(yè)內(nèi)市場恢復(fù)抱有信心，不可丟棄房地產(chǎn)這一主業(yè)。要學(xué)會(huì)發(fā)揮“品牌效應(yīng)”，利用自身優(yōu)勢，在發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，注重開發(fā)其他業(yè)務(wù)，保障其自身主業(yè)地位，著重于提升主營業(yè)務(wù)的質(zhì)量。把眼光放得更加長遠(yuǎn)點(diǎn)，發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)綜合性服務(wù)，比如相關(guān)的物業(yè)及物流服務(wù)等。結(jié)語本文通過分析房地產(chǎn)變革下的萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況，剖析了萬科集團(tuán)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，通過對(duì)萬科集團(tuán)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并針對(duì)這些問題提出了解決辦法，以推動(dòng)萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的良性發(fā)展，不斷優(yōu)化其發(fā)展模式，打造業(yè)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)綜合性服務(wù)企業(yè)。同時(shí)希望能給其他企業(yè)提供借鑒，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]張羽彤.萬科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)分析與業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)[J].全國流通經(jīng)濟(jì),2021(08):117-119.[2]韓佳瑩.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析——以萬科集團(tuán)為例[J].中國市場,2022(01):173-174.[3]楊勇.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析問題研究[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2021(24):95-96.[4]李宏達(dá),胡秋紅.絕味食品公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2021,20(24):59-60.[5]張欣.淺談企業(yè)財(cái)務(wù)分析[J].中國總會(huì)計(jì)師,2021(12):162-164.[6]范麗鶯.淺析財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理的重要性[J].商業(yè)觀察,2022(06):81-84.[7]ParkashChandel,ParveshGill.FinancialPerformanceofKangraCentralCoperntireBankLtd[J].JournalPressIndia,2019,6(1):4-5.[8]唐文杰,李林麗.萬科企業(yè)償債能力分析[J].中國管理信息化,2021,24(21):36-37.[9]續(xù)芹.財(cái)務(wù)報(bào)表分析.[M].北京:人民郵電出版社,2021.[10]惠陽.萬科企業(yè)盈利能力分析[J].中國管理信息化,2021,24(01):6-7.[11]楊童.多項(xiàng)目房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流數(shù)據(jù)分析及監(jiān)控策略[D].東南大學(xué),2019.[12]中國社