中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程2中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第2頁,共46頁，2024年2月25日，星期天31980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。第3頁,共46頁，2024年2月25日，星期天4當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新第4頁,共46頁，2024年2月25日，星期天5成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地第5頁,共46頁，2024年2月25日，星期天6香港模式在過去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。第6頁,共46頁，2024年2月25日，星期天7近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無限供應(yīng)。第7頁,共46頁，2024年2月25日，星期天8香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容第8頁,共46頁，2024年2月25日，星期天9

發(fā)展模式的根源：土地第9頁,共46頁，2024年2月25日，星期天10中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第10頁,共46頁，2024年2月25日，星期天111.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程第11頁,共46頁，2024年2月25日，星期天12建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五第12頁,共46頁，2024年2月25日，星期天13中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式第13頁,共46頁，2024年2月25日，星期天14房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目全生命周期（項(xiàng)目論證、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營(yíng)銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。第14頁,共46頁，2024年2月25日，星期天15中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)第15頁,共46頁，2024年2月25日，星期天1619781991199920072010第一階段：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段第16頁,共46頁，2024年2月25日，星期天17新中國(guó)土地拍賣“第一槌”。

1988年4月第17頁,共46頁，2024年2月25日，星期天18創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國(guó)貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風(fēng)洗禮的城市南國(guó)土壤：八十年代中期的廣州、深圳等第18頁,共46頁，2024年2月25日，星期天19197919801986198819581991真正意義上走上了市場(chǎng)化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國(guó)的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。第19頁,共46頁，2024年2月25日，星期天20”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。。。第20頁,共46頁，2024年2月25日，星期天21探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：第21頁,共46頁，2024年2月25日，星期天22房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：第22頁,共46頁，2024年2月25日，星期天23溫州炒房團(tuán)從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點(diǎn)?！痹诔赐副镜貥鞘泻螅瑴刂萑碎_始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購(gòu)房團(tuán)”。火車炒房團(tuán)飛機(jī)炒房團(tuán)第23頁,共46頁，2024年2月25日，星期天242003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)第24頁,共46頁，2024年2月25日，星期天252006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運(yùn)動(dòng)第25頁,共46頁，2024年2月25日，星期天262006年12月中國(guó)金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入第26頁,共46頁，2024年2月25日，星期天272006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)高攀第27頁,共46頁，2024年2月25日，星期天282007年，地王頻現(xiàn)面粉比面包貴第28頁,共46頁，2024年2月25日，星期天292007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆，珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢(shì)。但到年末，受到國(guó)家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演。第29頁,共46頁，2024年2月25日，星期天302007年4月20日碧桂園在港上市締造了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富第30頁,共46頁，2024年2月25日，星期天312007年上海湯臣天價(jià)11萬/平米2007年北京商品房預(yù)售均價(jià)首次突破萬元，達(dá)12436.2元/平米第31頁,共46頁，2024年2月25日，星期天32房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072010第四階段：第32頁,共46頁，2024年2月25日，星期天332008年1月房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉第33頁,共46頁，2024年2月25日，星期天342008年3月因認(rèn)購(gòu)不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計(jì)劃是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件第34頁,共46頁，2024年2月25日，星期天352009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時(shí)左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡第35頁,共46頁，2024年2月25日，星期天362009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個(gè)樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場(chǎng)大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪歪”，最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機(jī)構(gòu)出具的一紙報(bào)告，“此樓安全”。第36頁,共46頁，2024年2月25日，星期天372009年，樓市“火”“劇”---蝸居第37頁,共46頁，2024年2月25日，星期天38中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)第38頁,共46頁，2024年2月25日，星期天39中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從安居時(shí)代到投機(jī)時(shí)代第39頁,共46頁，2024年2月25日，星期天40投資：開發(fā)投資增速逐月回升但仍低于近年來平均水平第40頁,共46頁，2024年2月25日，星期天41供應(yīng)：09年施工和新開工面積低位增長(zhǎng)市場(chǎng)略顯供給不足第41頁,共46頁，2024年2月25日，星期天42需求：銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高

第42頁,共46頁，2024年2月25日，星期天43中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)第43頁,共46頁，2024年2月25日，